Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Barinas de Barinas, de 8 de Abril de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, ocho (08) de abril de 2010.-

199° y 150°

Expediente Nº 2.305.-

PARTE DEMANDANTE:

Ciudadana M.D.V.F.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.985.172.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

Ciudadanos G.U.T. y C.A.Q.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 73.651 y 44.265, en su orden.-

PARTE DEMANDADA:

Ciudadano P.A.A.O., venezolano, mayor de edad, del mismo domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.194.741.

MOTIVO:

DESALOJO

SINTESIS

Alega la parte actora en su libelo lo siguiente:

“…Soy propietaria de un local comercial ubicado en el “Centro Comercial Vemeca”, de la Ciudad de Barinas, Municipio y estado Barinas, … la cual cedí en arrendamiento por el lapso de seis (6) meses, comprendido desde el primero (01) de abril de 2008 hasta el 30 de septiembre de 2008, al ciudadano P.A.A.O., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-11.194.741; mediante contrato de arrendamiento de fecha 21 de mayo de 2008,...El caso es, que en el mes de Julio del año 2008, converse personalmente con el inquilino y le manifesté verbalmente que no iba a prorrogar el contrato de arrendamiento porque había decidido montar un negocio, en todo caso, le informe que hiciera uso de la prorroga legal de seis meses, estos vencerían el 31 de marzo de 2009, en efecto, me manifestó que haría uso de la prorroga y que al vencimiento de la misma me entregaría el local. No obstante en fecha 25 de julio de 2008, NOTIFIQUE formalmente, es decir, por escrito, al inquilino P.A.A.O., mi voluntad de NO RENOVAR dicho contrato de arrendamiento…, DEL DERECHO en razón de los hechos anteriormente narrados y a los términos contractuales convenidos entre las partes integrantes del contrato bilateral de arrendamiento, que impone obligaciones para ambas partes, es que fundamento la presente acción en los artículos que paso a mencionar: CODIGO CIVIL. Articulo 1.160… artículo 1.167… LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS artículos 33, 39…en base de los hechos narrados y al derecho invocado, no queda lugar a dudas que me encuentro ante una situación tutelada en nuestro ordenamiento jurídico venezolano, que hace surgir a mi favor la acción contra el arrendatario, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 33 y 39 del decreto- Ley Arrendamientos, Inmobiliarios;…PETITORIO asimismo por cumplimiento de contrato a los fines que me pague los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de abril de 2009, (recordando ciudadano juez, que estas dos acciones son compartibles, por ser dilucidado por la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia). En efecto demando al ciudadano P.A.A. ORELLANA…PRIMERO: Entregar libre de personas y cosa e inmueble propiedad, objeto del contrato de arrendamiento autenticado… SEGUNDO: Para que me pague la suma de UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 1.920,00) por concepto de cuatro (4) meses (abril, mayo, junio y julio) de cánones de arrendamientos mensuales insolutos, vencidos desde el 01 de abril de 2009, hasta el 31 de julio de 2009;…TERCERO: Para que me pague la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 480,00) DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA, de conformidad con lo establecido en el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente demanda en la suma de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00)… por ultimo, solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, para que en la definitiva sea declarada con lugar…”

En fecha 14/08/2.009, fue admitida la presente demanda y se libró el emplazamiento respectivo. En fecha 14/10/2.009, el Alguacil temporal de este Juzgado suscribe diligencia consignando el emplazamiento librado al demandado de autos, debidamente firmada en fecha 14-10-2.009.

En fecha 16/10/2.009, el demandado de autos ciudadano P.A.A.O., presento escrito de contestación de la demanda, siendo agregada en fecha 19-10-2009; en la cual señala entre otras cosas lo siguiente:

Mi asistido es Arrendatario de la ciudadana M.d.v.F.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad personal No V.- 9.985.172, tal como se evidencia de contrato de arrendamiento Autenticado por ante la Notaría Primera del Municipio Barinas de Estado Barinas, en fecha 21 de marzo de 2008, bajo el No 61, Tomo 106, constante de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No 14, edificado en la planta baja del conjunto Arquitectónico Centro Comercial Vemeca, ubicado en la Avenida 23 de Enero de la ciudad de Barinas del estado Barinas; es el caso ciudadano (a) juez, que mi asistido ha firmado Contrato de Arrendamientos, desde hace aproximadamente doce (12) años, con la Sociedad Mercantil denominada Inversiones Cavin, C.A., pertenecientes a los ciudadanos Vicenzo Forgione y C.F.d.F., venezolanos…; la última vez que firmé Contrato de Arrendamiento fue con la prenombrada ciudadana M.d.V.F.C., hija consanguínea del extinto ciudadano Vicenzo Forgione. Es el caso Ciudadano (a) juez, que mi asistido ha venido cancelando puntualmente los Canon de Arrendamientos por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (480 Bs.), mas el 9% del IVA que refleja la cantidad de CUARENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (43,20), dando un total de canon de arrendamiento cancelado por mi asistido de QUINIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (523,20 Bs.), en este orden de ideas la mencionada Arrendadora se ha negado a recibir los pagos de pensión de Arrendamientos vencidas, ya que verbalmente manifestó no reconocerle a mi asistido la prorroga legal que por derecho le corresponde de conformidad co el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Ciudadano juez, en fecha 17 de Marzo de 200, se realizo una venta del bien inmueble del cual soy arrendatario desde hace aproximadamente 12 años entre la empresa mercantil Inversiones Cavin C.A., representada por la ciudadana C.F.,…, mi asistido invoca el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo mi asistido invoca el derecho de preferencia ofertiva establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...ciudadano Juez, mi asistido es padre de familia de los menores F.V. y P.A., siendo el único medio económico que tiene para velar por la manutención y asistencia material, de sus dos menores hijos, su Firma Unipersonal denominada Punto y Seguido…

En fecha 19/10/2009, fue agregado a los autos el escrito de contestación de la demanda.

En fecha 30/10/2.009, cursan escritos de promoción de pruebas presentados por los ciudadanos: P.A.A.O. debidamente asistido por el abogado en ejercicio J.P.A.O., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 112.094; parte demandada en la presente causa por una parte y por la otra el ciudadano G.U.T., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora ciudadana M.D.V.F.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el 73.651.

En fecha 30 de Octubre de 2.009, mediante auto este Juzgado ordenó agregar y admitir las pruebas por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, reservándose su apreciación en la definitiva.

En tal sentido y estando dentro de la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal pasa a dictar sentencia en los términos siguientes:

PREVIO

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El precepto adjetivo en comento, establece los límites del oficio del Juez, pues para éste no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, así como también en la interpretación de los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces tendrán el propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Ahora bien, constituye requisito de impretermitible cumplimiento que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas, asì lo ordena nuestro Código adjetivo en ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, por cuanto el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados, como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos invocados como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación a la demanda, trayendo como consecuencia la trabazón la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas, establece el artículo 1.592 del Código Civil vigente:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Igualmente, disponen los Artículos 1.160 ejusdem y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Articulo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias a que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En este sentido, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Respecto a el caso de marras, la doctrina patria ha definido la acción especial de desalojo, como el medio que tiene el arrendador de acudir a la vía jurisdiccional para solicitar la desocupación del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre que se fundamente en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Una de las causales por las cuales el inquilino puede ser desalojado del inmueble, es la prevista en el literal “a)” del mencionado artículo, el cual se refiere al hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Así las cosas, la parte actora fundamenta su demanda de desalojo, en el hecho de que la parte demandada mantiene insolvencia en cuatro (4) meses de cánones arrendaticios, correspondientes a los meses abril, mayo, junio y julio, respectivamente; vencidos desde el Primero (01) de Abril de 2.009 hasta el día Treinta y uno (31) de julio de 2.009. Ahora bien, conforme a la distribución de la carga probatoria indicada en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, se procede a la delimitación de los medios de prueba que servirán de base a este Sentenciadora para decidir la presente controversia, teniendo como base que no es un hecho controvertido y por tanto excepcionado de prueba, la existencia entre las partes de una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente controversia, por cuanto tal hecho no fue negado por la accionada, todo lo contrario en su escrito de Litis contestación se reconoce como arrendatario de la ciudadana M.d.V.F.C., supra identificada.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

PRUEBAS ACOMPAÑADAS POR EL ACTOR JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA Y REPRODUCIDAS EN SU ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

- Contrato de Arrendamiento: Suscrito por la demandante y demandado de autos, ampliamente identificados, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, anotado bajo el número 57, Tomo 2, de fecha 15 de Enero de 2008. El presente instrumento público se valora, por cuanto no fue tachado de falso por el demandado, se tiene como cierto en cuanto a su contenido, validez y eficacia probatoria, a los fines de demostrar la relación contractual arrendaticia entre las partes involucradas en el presente juicio a tenor de lo establecido en los Artículos 1357 y 1359 del Código Civil Vigente, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y así se establece.

- Copia simple de documento de compraventa sobre el inmueble de marras a nombre de la accionante M.D.V.F.C., supra identificada, debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Pùblico del Municipio Barinas, anotado bajo el nùmero 25, Folios 133 al 137, Protocolo Primero, Tomo Trece (13) Principal y Duplicado, Primer Trimestre. La presente copia simple es valorada de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento, al no ser impugnada por el demandado, la cual demuestra la condición de propietaria de la accionante y su cualidad activa para demandar en la presente causa.

- Notificación suscrita por la ciudadana M.d.V.F.C., de cuyo contenido se desprende su decisión irrevocable para con el arrendatario, de no renovarle el contrato de arrendamiento, el presente instrumento es valorado por ésta sentenciadora como un instrumento privado reconocido, al no ser desconocido por el ciudadano P.A.A., demandado de autos, tal y como lo establece el Artículo 444 del Código de procedimiento Civil Vigente, el cual demuestra que la relación arrendaticia de autos se convirtió a tiempo indeterminado.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS POR EL DEMANDADO JUNTO A LA CONTESTACION DE LA DEMANDA Y REPRODUCIDAS EN SU ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

- Copia Certificada del Contrato de Arrendamiento entre Condominio Fénix, C.A. autenticado en fecha 21 de octubre de 1998, bajo el número 28, tomo 82, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas. Esta documental a pesar de no haber sido tachada, debe valorarse como documento público al ser emitido por funcionario público (Notario) en el ejercicio de sus funciones, conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; pero ésta Sentenciadora la desecha del proceso; por cuanto la Empresa Condominio Fénix, C.A., no es parte en la presente causa, amén de que el referido contrato no tiene vigencia en virtud de haberse celebrado otro contrato con fecha posterior.

- Documento Contentivo de la firma Mercantil denominada Punto y Seguido , inscrita en el Registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el No. 31, tomo 9B, de fecha 23 de Diciembre de 2007. Esta documental al no resultar de manera alguna tachada debe valorarse como documento público al ser emitido por funcionario público (Registrador) en el ejercicio de sus funciones, conforme a los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, el cual demuestra la actividad comercial a la que se dedica el arrendatario de marras, pero dicha circunstancia no forma parte de los hechos controvertidos en la presente causa, razón ésta por la que se desecha el instrumento en comento del presente juicio; y así queda establecido

Valoradas como han sido las probanzas aportadas por las partes, pasa esta Jurisdicente a hacer las siguientes consideraciones:

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el principio de la carga de la prueba, en los términos que a continuación se transcriben:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

La norma antes comentada, desarrolla dentro de su contexto y, en el plano procesal la norma sustantiva contenida en el artículo 1354 del Código Civil, que también señala:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En el caso subjudice, el accionante persigue la declaratoria del desalojo del inmueble que ocupa su inquilino, por cuanto le adeuda hasta la fecha de la interposición de la demanda, la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES EXACTOS (1.920,00 Bs.), por concepto de pensiones inquilinarias atrasadas correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2.009, a razón de CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES EXACTOS (480,00 Bs.).

En este sentido, analizadas las probanzas aportadas por las partes y conforme al hecho controvertido de la insolvencia de los cánones demandados, se puede concluir, que no existe en el desarrollo del iter procedimental prueba alguna que demuestre que la parte accionada lograra enervar la pretensión de la parte actora, en cuanto al hecho de la insolvencia en el pago de los cánones reclamados como insolutos; en tal virtud y en mérito de las consideraciones que preceden forzoso es concluir que la presente demanda debe prosperar en derecho y así deberá ser declarado en el dispositivo del presente fallo.

DISPOSITIVA

En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivaciones precedentes, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana M.D.V.F.C., contra el ciudadano P.A.A.O., antes identificados, en consecuencia:

PRIMERO

Se condena al demandado ciudadano P.A.A.O., venezolano, mayor de edad, del mismo domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.194.741, al desalojo sin plazo alguno de un inmueble constituido por un Local Comercial distinguido con el Nº 14, edificado en la planta baja del Conjunto Arquitectónico CENTRO COMERCIAL VEMECA, ubicado en la Avenida 23 de Enero de la ciudad de Barina/s estado Barinas, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: Pasillo de circulación frente al Local Nº 12; SUR: Parte del Local Nº 15; ESTE: con Local Nº 13; OESTE: Zona de circulación peatonal y facha lateral derecha; ARRIBA: Local Nº 38; ABAJO: Suelo firme; el cual debe entregar el demandado a la parte actora ciudadana M.D.V.F.C. o/a su apoderado judicial, libre de bienes y de personas.

SEGUNDO

Se condena al demandado al pago de la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLIVARES EXACTOS (Bs. F. 1.920,00), que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO DEL AÑO 2.009, así como también, los meses insolutos que se sigan venciendo desde Agosto de 2009, hasta la entrega definitiva del inmueble;

TERCERO

Asimismo se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo que comprenda la corrección monetaria desde el momento en que se hizo exigible el pago de cada una de las pensiones arrendaticias insolutas; es decir, los meses: Abril, mayo, junio y julio de 2009, hasta la ejecución de la presente sentencia; conforme a lo indicado en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, una vez quede firme el presente fallo, se fijará la oportunidad para el nombramiento de un único experto, a fin de que realice la experticia complementaria acordada; para ello se tomarán como indicadores los índices inflacionarios publicados por el Banco Central de Venezuela, todo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Se condena al demandado perdidoso al pago de las costas procesales de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Por cuanto la presente sentencia se dicta fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas a los, Ocho (08) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010).

La Jueza Temporal,

L.F.C..

El Secretario,

J.R..

En la misma fecha, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

El Secretario,

J.R.