Decisión de Juzgado Undecimo de Municipio de Caracas, de 23 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 23 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Undecimo de Municipio |
| Ponente | Rahyza Peña Villafranca |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés de diciembre de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO : AP31-V-2010-003812
PARTE ACTORA: M.C.B.R., venezolana,
mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-
11.413.944.
APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: M.D.J.D., inscrito
en el Inpreabogado bajo el número 41.605.
PARTE DEMANDADA R.V.C.R.,
venezolana, mayor de edad y titular de la cédulas de identidad No. V.-
6.300.817.
ABOGADO ASISTENTE
DE LA PARTE DEMANDADA: S.U., abogado en ejercicio
e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 45.558.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demandada presentado por el Abogado M.D.J.D., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 41.605, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.C.B.R. (antes identificada); según consta de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública 38° del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de octubre de 2.010, bajo el No. 18, tomo 157 de los Libros de Autenticaciones; manifiesta la parte actora que en fecha 09 de Julio de 2009 su representada, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana R.V.C.R., (antes identificada), debidamente autenticado por ante la Notaria Publica 32 del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el cual quedo inserto bajo el No 38, Tomo 60 de los libros de Autenticaciones el cual consigna marcado con la letra “B” el objeto del contrato fue el arrendamiento de un inmueble propiedad de su representada distinguido con el No 22, ubicado en el piso dos (02) del Bloque (1) Uno, del edificio (3) de la Urbanización R.P., Sector UD-2 Parroquia Caricuao, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Manifiesta el actor que su representada adquirió el apartamento mediante documento de compra que fue debidamente Protocolizado por ante La Oficina Inmobiliaria del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de agosto de 2003, el cual consigna marcado con la letra “C”. En la cláusula Tercera, las partes establecieron que la vigencia del mismo seria por un termino de seis (6) meses fijo, sin prorroga, contado a partir del día 15 de marzo de 2008, indistintamente de la fecha de la firma del contrato. Asimismo, en la Cláusula Décima Cuarta las partes establecieron, que no operara la tacita reconducción, que lo único que se iniciaría al finalizar la vigencia del contrato seria la prorroga legal establecida en la ley, y que culminada ésta la Arrendataria se obliga a entregar “El Apartamento” arrendado debidamente desocupado de bienes y personas, lo que el contrato ha de tenerse a tiempo determinado. En especial porque quedo acreditado y evidenciado que la conducta o voluntad de la parte arrendadora fue a partir del 15 de marzo de 2008 la arrendataria continuara ocupando “El Apartamento” únicamente por el tiempo de la prorroga legal, que culminará el 15 de septiembre de 2009. Sin embargo llegada la fecha de la culminación de la prorroga legal (15 de septiembre de 2009), la ciudadana: R.V.C.R. no cumplió su obligación de entregar “El Apartamento” de acuerdo con la cláusula tercera y décima cuarta del “Contrato” y la ley, generando con su conducta que su representada tenga que solicitar judicialmente su cumplimiento. Y que entre la ciudadana M.C.B.R., y la ciudadana: R.V.C.R. existió una relación contractual de arrendamiento mayor de un (1) año menor de cuatro (4) años, por lo que tenía derecho a una prorroga legal por un lapso máximo de un (1) año. Siendo que al contrato cuyo cumplimiento se demanda, le antecede otro que fue suscrito por las mismas partes en fecha 15 de Septiembre de 2004, por ante la Notaria Publica 32 del Municipio Libertador, el cual quedo inserto bajo el No 07, tomo No 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que acompaño original marcado con la letra “D”, es por lo que procedió a demandar a la ciudadana R.V.C.R., por cumplimiento de contrato con la consiguiente entrega del inmueble.
En la entrega real y efectiva del Apartamento distinguido con el No 22, ubicado en el piso dos (02) del Bloque (1) Uno, del edificio (3) de la Urbanización R.P., Sector UD-2 Parroquia Caricuao, Jurisdicción del Municipio Bolivariano Libertador Del Distrito Capital, Caracas, totalmente desocupado de personas y bienes, así como solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados adheridos a el.
En el pago de las costas y honorarios profesionales generados por este juicio hasta su conclusión por sentencia definitiva y firme o por algún acto que se le equipare,
En fecha 06 de octubre de 2.010, este Tribunal admitió la demanda por los trámites del juicio breve, emplazándose a la parte demandada para que diera contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación se haga. (folio 25)
En fecha 11 de octubre de 2010, se recibió diligencia presentada por el abogado M.d.J.D., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, por medio de la cual consignó dos juegos de fotostatos, a los fines de elaborar compulsa y abrir cuaderno de medidas. (folio 26)
En fecha 13 de octubre de 2.010, se dejo constancia por Secretaria de haberse librado compulsa de citación a la parte demandada, asimismo se ordeno abrir cuaderno de medidas. (folio 27)
En fecha 18 de octubre de 2010, compareció al apoderado judicial de la parte actora y dejo constancia de haber pagado los emolumentos al ciudadano alguacil a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada. (folio 28)
En fecha 29 de octubre de 2010, compareció el Alguacil Grejosver Planas Rojas, y mediante diligencia dejó constancia de haber consignado recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.- (folio 29)
En fecha 02 de noviembre de 2010, se recibió escrito de Contestación a la Demanda, presentada por la ciudadana R.V.C.R., debidamente asistida por el abogado S.U.. Alegando que no esta vencido el plazo de la prorroga legal del contrato de arrendamiento por dos (02) años a la cual tiene derecho. Manifiesta la parte demandada que en el ultimo contrato de arrendamiento del apartamento fue a tiempo determinado y que dicho contrato fue firmado el 09 de julio de 2009 y de la cláusula tercera del contrato se desprende que el termino de duración es de seis (6) meses por lo que en los términos del articulo 38 de la ley de arrendamiento el vencimiento del plazo estipulado en el contrato es el 09 de enero de 2010, cuando se cumplieron los seis meses estipulados en el contrato, por lo que en los términos del articulo 38, a partir del 09 de enero de 2010 el contrato se debe considerar prorrogado obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por lo que se presentan dos situaciones la primera es que la prorroga legal comience el 09 de enero de 2010, al vencimiento del plazo estipulado en el contrato, por lo que el arrendamiento tiene mas de cinco años ya que el primer contrato se firmo el 15 de septiembre de 2004, en consecuencia la Prorroga Legal termina el 27 de octubre de 2012. Solicitando además el reintegro de lo cobrado en exceso por concepto de canon de arrendamiento.
En fecha 05 de noviembre de 2010, se recibió escrito de PROMOCION DE PRUEBAS, presentada por el abogado M.D., actuando en su carácter de apoderado de la parte actora (folio 68)
En fecha 08 de noviembre de 2010, se dictó auto mediante el cual, se admitieron las pruebas promovidas por el Apoderado Judicial de la parte actora.(Folio 77)
En fecha 15 de noviembre de 2010, se recibió ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS, presentada por la ciudadana R.V.C., debidamente asistida por el abogado S.U., parte demandada en el presente juicio.-. (folios 78 al 84)
En fecha 16 de noviembre de 2010, se dictó auto mediante el cual, se admitieron las pruebas promovidas por la ciudadana R.V.C.R., parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por el abogado S.U..- (Folio 98)
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, el Tribunal procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
La pretensión deducida en el presente juicio es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 9 de Julio de 2009, según consta de instrumento autenticado producido acompañando el libelo; alega la parte actora como fundamento fáctico de su pretensión, que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento las partes acordaron que la vigencia del mismo era de seis meses fijos contados a partir del 15 de Marzo de 2008, que en la cláusula décima cuarta, acordaron que no opería la tácita reconducción, que al finalizar el contrato operaría la prórroga legal. Que culminada la prórroga legal el 15 de Septiembre de 2009, la demandada no entregó el inmueble. Alegando además que antes del contrato cuyo cumplimiento se demanda existía una relación contractual de arrendamiento mayor a un año y menos de cuatro años, según consta de contrato autenticado en fecha 15 de Septiembre de 2004, por ante la Notaría 32º del Municipio Libertador, bajo en No 7, Tomo 70 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; por lo que la arrendataria, tenía derecho a una prórroga de 1 año.
Por su parte, la demandada, alega que la actora nunca le solicitó la entrega del inmueble al vencimiento del contrato el 9 de Enero de 2010, ni le manifestó el inicio de la prórroga legal, y además siguió cobrando el canon de arrendamiento al vencimiento del término. Alega además la demandada, que el no solicitar la entrega del apartamento el 9 de Enero de 2010, ni informarle de la prórroga legal, se prorrogo automáticamente el contrato, más aún cuando la actora ha venido cobrando el canon de arrendamiento que se deposita en su cuenta en el Banco Fondo Común. Que la relación arrendaticia tiene más de cinco años, porque se inició el 15 de Septiembre de 2004, por lo que tiene derecho a una prórroga legal de dos años, contada a partir del 9 de Enero de 2010. Alegando además la demandada, como defensa de fondo que por Decreto Presidencial desde el año 2004, los cánones de arrendamiento están congelados y que la actora ha venido cobrando cánones de arrendamiento en exceso desde el año 2005, solicitando que los cánones de arrendamiento le sean reintegrados.
Observa quien aquí suscribe, que el primer y principal punto controvertido y eje central de la diatriba, es la duración y vigencia del contrato de arrendamiento; en primer lugar, es menester destacar, que la relación arrendaticia se inició el 13 de Septiembre de 2004, según consta de documento autenticado que cursa en autos, hecho admitido por ambas partes. En cuanto al último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que cursa en autos acompañando al libelo como instrumento fundamental, se observa, que en la cláusula tercera del contrato las partes pactaron:
El término de duración del presente contrato es de SEIS (6) MESES, contado dicho término, a partir del día quince (15) de marzo de dos mil nueve (2008), hasta el quince de Septiembre de 2009 (15-09-2009).
(SIC)
Estipularon las partes en la cláusula cuarta:
Es entendido que una vez extinguida el plazo fijo de duración del presente contrato, no operará la TACITA RECONDUCCION, por el tiempo que permanezca LA ARRENDATARIA, en el inmueble arrendado, siempre y cuando haya sido notificado de la voluntad de la ARRENDADORA de dar por terminado o extinguido el presente contrato, y por ende no permitir que se opere una o más prórrogas del contrato
(SIC).
Acordaron las partes en la cláusula Décima Cuarta:
Una vez notificado LA ARRENDATARIA la voluntad de LA ARRENDADORA, de no continuar, el presente contrato, y vencido la fecha de duración dentro del cual se efectuó tal notificación y una vez extinguida el plazo fijo de duración del presente contrato LA ARRENDATARIA continuará en posesión de dicho inmueble deberá continuar pagando una cantidad igual al de la pensión de arrendamiento por concepto de lucro cesante, y si optare depositar o consignar dicho monto por parte de LA ARRENDADORA, en ningún caso dará derecho a LA ARRENDATARIA a interpretar que LA ARRENDADORA, ha renunciado a solicitar la entrega del inmueble. Por el contrario deberá entregar dicho inmueble completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió a satisfacción de LA ARRENDADORA
. (SIC).
Establecieron las partes en la cláusula décima quinta:
CLAUSULA PENAL: si una vez extinguida el plazo fijo de duración del presente contrato y LA ARRENDADORA, notifica su voluntad a LA ARRENDATARIA de poner prórroga del mismo y LA ARRENDATARIA, no hace entrega completamente desocupado, de bienes y personas del inmueble arrendado, y a satisfacción de LA ARRENDADORA, deberá indemnizar a LA ARRENDADORA, por cada día de mora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, por concepto de Cláusula penal con la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) DIARIOS, igual cantidad pagará por el mismo concepto y por día que ocupe el inmueble cualquier persona distinta de LA ARRENDATARIA , sin que haya mediado autorización expresa (otorgada por escrito), por LA ARRENDADORA, quedando LA ARRENDADORA exonerado de especificar dichos daños tal como lo establece el ordinal séptimo del artículo 340 del vigente Código de Procedimiento Civil
(SIC)
De la lectura de las cláusulas anteriores, es evidente que la intención de las partes contratantes, fue que el contrato fuera prorrogable por periodos iguales, es decir de seis meses y que no se indeterminada, y que LA ARRENDADORA, tenía la obligación de notificar a LA ARRENDATARIA, de su voluntad de no prorrogar el contrato; así las cosas, siendo que el último contrato se inició el 15 de Marzo de 2009, terminando el 15 de Septiembre de 2009, tenía la arrendadora, que haber notificado a la arrendataria, que no deseaba prorrogar el contrato; tal y como lo estipularon las partes en las cláusulas contractuales transcritas; y debió además probar en el juicio que notificó a la demandada de la no prorroga del contrato y el inicio de la prorroga legal, el apoderado judicial de la demandante, en el escrito de promoción de pruebas promovió una citación de fecha 17 de Septiembre de 2010, emanada de la Unidad de Asesoría Legal Jurídica Gratuita de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Transporte y Comunicaciones, donde se cita a la actora, con la finalidad de tratar asunto relacionado con un inmueble arrendado; promovió otra citación del mismo tenor, pero de fecha 21 de Septiembre de 2010; y un acta de no conciliación del 1 de Octubre de 2010, donde se deja constancia de que no hubo conciliación; pero en ninguno de dichos documentos públicos administrativos, se hace mención a la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento, ni promovió la parte actora prueba alguna que demuestre que la arrendadora demandante notificó a la arrendataria de su voluntad de no prorrogar el inmueble. Así las cosas, resulta forzoso para esta juzgadora concluir, que al vencimiento del contrato, el día 15 de Septiembre de 2009, se ha prorrogado por otro periodo igual de seis meses; el cual terminó el 15 de Marzo de 2010; concluido este, tampoco fue notificada la arrendataria de que el contrato no se renovaría, por lo que el contrato se renovó automáticamente hasta el 15 de Septiembre de 2010; siendo que a partir de la citación de la demandada en el presente juicio, la cual ocurrió en fecha 27 de Octubre de 2010, es que la arrendataria se entera de que la actora quiere poner fin a la relación arrendaticia, y como quiera que las partes en el contrato no estipularon que la notificación de no prorroga del contrato debía hacerse con anticipación, se tiene por extinguido el último contrato de arrendamiento a partir del 15 de Septiembre de 2010, fecha a partir de la cual comenzó a correr la prórroga legal, la cual es de dos años, toda vez que la relación arrendaticia se inició en fecha 13 de Septiembre de 2004, para el 15 de Septiembre de 2010, tenía 6 años, por lo que de conformidad con el artículo 38, literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal es de dos años, la cual se inició el 15 de Septiembre de 2010 y termina el 15 de Septiembre de 2012. Así se establece.
Siendo que la prórroga legal no ha concluido, no puede prosperar en derecho la acción de cumplimiento del contrato por vencimiento del término y la prórroga legal.
En cuando a la defensa hecha valer por la demandada, de que la actora, ha cobrado exceso en los cánones de arrendamiento, quien suscribe el presente fallo, observa que esta una pretensión que debió deducir la demandada, por la vía de la reconvención y no formularla como defensa de fondo; la cual debió llenar los extremos del artículo 340 del Código de procedimiento Civil; por lo que tal pretensión hecha valer de este modo, no puede prosperar en derecho. Así se decide. Observa además quien suscribe que las pruebas promovidas por la demandada, fueron promovidas para probar los aumentos del canon de arrendamiento, lo cual las hace impertinentes, pues en el presente juicio el objeto de la controversia es la terminación o no del término del contrato de arrendamiento y su prórroga legal.
Por fuerza de todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL.
Se condena en costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de Diciembre de 2010. Años: 200º y 151º.
Publíquese, Regístrese , notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión.
