Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Octubre de 2006

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de julio de 2005 por la representación judicial de la parte actora, ciudadanos M.M. de RODRIGUEZ, E.J.R.M., L.E.R.M., D.J.R.M. y M.D.C.R.M., en contra de la decisión de fecha 20 de julio de 2005, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la perención de la instancia alegada por la parte accionada; sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la falta de cualidad; sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la parte actora en contra de los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C., y sin lugar la reconvención propuesta por éstos, condenando en costas a ambas partes en el presente juicio.

Oído en ambos efectos el recurso ejercido mediante auto fechado 29 de julio de 2005, es remitido el expediente al Juzgado Superior Distribuidor, quien previo sorteo de rigor asignó para su conocimiento y decisión a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 09 de agosto de 2005, se le dió entrada al presente expediente y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso de diez días para sentenciar.

Por diligencia de fecha 12 de agosto de 2005 la parte accionada se adhirió la apelación formulada por los apoderados judiciales de la parte actora, la cual fue ratificada mediante escrito de fecha 03 de octubre de 2005, y en virtud de la cual la demandada solicita sea declarado con lugar el punto previo referido a la perención de la instancia, por cuanto –en su decir- no fue debidamente analizado por el a quo; así como las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, asimismo solicitó que sea declarada con lugar la reconvención propuesta en el acto de contestación de la demanda y en consecuencia sin lugar la demanda incoada, alegando para ello lo siguiente: 1) Que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento fue admitida el 24 de noviembre de 2003 luego de haber transcurrido el lapso legal para la citación y por cuanto la misma se practicó el 02 de abril de 2005, fecha esta en la que el Secretario del tribunal hace entrega de la boleta de notificación a los co-demandados, lo que demuestra que la actora vino a gestionar la citación extemporáneamente, significando con ello que desde la admisión de la demanda la actora no realizó los trámites correspondientes a la citación de los accionados, por lo que fundamentaron su petición en lo previsto en el artículo 267 eiusdem. 2) Que no obstante, que fue admitida la reconvención propuesta en la oportunidad de contestar la demanda y cumplir con los extremos de ley, y haber admitido la actora el cobro de sobre alquileres, muy a pesar de la resolución existente sobre el canon de arrendamiento del inmueble objeto de litis, en la cantidad de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.365,00), dicha parte actuó con premeditación ventajosa al establecer un canon que excede al ya regulado.

En fecha 20 de octubre de 2005, la representación judicial actora presentó escrito de conclusiones alegando lo siguiente: 1) Que la recurrida fue dictada en atención a lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto al pronunciamiento previo de perención breve alegada por la parte accionada, así como de las cuestiones previas opuestas desechando tales defensas. 2) Que fue demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con ocasión al vencimiento del término convenido contractualmente y el vencimiento de la prórroga legal del mismo, para lo cual fue acompañado al libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento celebrado el 31 de agosto de 1999 sobre un inmueble constituido por un apartamento propiedad de sus mandantes ubicado en la Planta Baja del Edificio M.O., situado en el Avenida San Martín, Esquina de Angelitos, No. 178, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, documento este que al no haber sido impugnado adquirió pleno valor probatorio y así fue valorado por el a quo. 3) Que la duración del contrato fue acordada por un tiempo fijo de un (01) año, contado a partir del 01 de septiembre de 1999 hasta el 01 de septiembre de 2000, por lo que al tratarse de un contrato a término fijo no tiene cabida desahucio alguno, conforme a lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, razón por la cual tampoco era necesaria la notificación para poner fin a la relación arrendaticia, naciendo para el arrendador la obligación de respetar la prórroga legal arrendaticia. 4) Que sus mandantes en atención a que la relación arrendaticia de marras había alcanzado un tiempo de duración superior a diez (10) años, hecho este que también fue alegado en la contestación reconociendo la accionada que a los inquilinos les corresponde un lapso de tres (03) años de prorroga legal conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que la misma transcurrió desde el vencimiento del contrato, es decir, desde el 01 de septiembre de 2000 hasta el 01 de septiembre de 2003, fecha de vencimiento de la referida prorroga, hecho este que fue reconocido por la parte accionada al contestar la demanda, lo que –a decir de la actora-, constituye una confesión y reafirmación de los hechos planteados. 5) Frente al alegato del cobro de sobrealquiler que dice la accionada que sus representados venían cobrando con posterioridad al vencimiento de la prorroga que en términos de dicha parte había operado la tacita reconducción, esta tenía la carga de demostrar que en efecto esto venía sucediendo, por cuanto sólo de esa forma podría configurarse la tácita reconducción alegada, pues durante la vigencia de la prórroga legal le correspondía a sus representados el derecho de percibir su renta conforme lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que no es el caso de autos, por no ser cierto que se hubiera percibido canon de arrendamiento una vez vencido el lapso de prórroga por tanto no opera la tácita reconducción alegada. 6) Que el a quo interpretó y aplicó incorrectamente la normativa inherente al caso, por cuanto no es posible que habiéndose respetado íntegramente la prorroga de tres (03) años, se le impute sus patrocinados la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, cuando no fue la voluntad de las partes ni la voluntad del legislador. 7) En cuanto a los puntos resueltos por el a quo atinentes a la perención breve de la instancia, las cuestiones previas previstas en los ordinales 6º y 11º del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad y el pretendido reintegro de sobrealquileres, consideró que fueron proferidas ajustadas a derecho, por lo que estuvo conteste en ese sentido con dicho criterio sentencial.

II

SINTESIS DE LOS HECHOS

Se inicia el presente proceso mediante libelo de demanda incoado por el abogado R.M.G., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.M. de RODRIGUEZ, E.J.R.M., L.E.R.M., D.J.R.M. y M.D.C.R.M., mediante el cual argumentó lo siguiente: 1) Que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 30 de de agosto de 1999, bajo el No. 52, Tomo 87 de los libros respectivos, que la ciudadana M.M. de RODRIGUEZ actuando en su nombre y en representación de sus hijos E.J.R.M., L.E.R.M. , D.J.R.M. y M.D.C.R.M. suscribió un contrato de arrendamiento con los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C., sobre un inmueble constituido por la Planta Baja del Edificio M.O., ubicado en la Avenida San Martín, Esquina de Angelitos, No. 178, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el cual es propiedad de sus mandantes por haberlo heredado de su común causante E.R.S., según consta de declaración sucesoral identificada en el libelo. 2) Que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se fijó la duración del mismo por un tiempo fijo de un (01) año, computados a partir del 01 de septiembre de 1999 hasta el 01 de septiembre de 2000, sin embargo, sus patrocinados reconocen y aceptan que el inmueble ha venido siendo ocupado por la accionada desde hace más de diez (10) años, bajo la vigencia de varios contratos de arrendamiento, lo que implica y va en beneficio de los inquilinos que dicha relación arrendaticia ha superado los diez (10) años, naciendo el derecho de prorroga de tres (03) años previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual fue respetado por sus mandantes, por cuanto el mismo venció el 01 de septiembre de 2003, quedando desde este momento obligada la accionada a devolver el inmueble arrendado. Igualmente, fue acordado un canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00), siendo modificado mediante Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en la cantidad de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.365,00). 3) También se estableció en la cláusula sexta del contrato una cláusula penal mediante la cual se estableció que el retardo o la mora en la entrega del inmueble arrendado obligaba a los arrendatarios a pagar a la arrendadora una suma equivalente a un canon mensual de arrendamiento por cada día de atraso en la devolución del inmueble dado en arrendamiento, como indemnización por daños y perjuicios. 4) Que vencido el lapso legal de dicha prorroga y en vista de que los arrendatarios no han hecho entrega del inmueble en cuestión, incumpliendo lo pactado legal y contractualmente ocasionándoles a sus mandantes daños y perjuicios, es por lo que ha sido ejercida la presente acción a los fines de que la parte demandada convenga o en su defecto sean condenados a la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento, así como el pago de la suma de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs.6.461.805,00) a razón de CIENTO TRECE MIL SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.065,00) por cada día de atraso contados a partir del 02 de septiembre de 2003, hasta la entrega definitiva del referido inmueble.

Dicha demanda quedó admitida mediante auto fechado 24 de noviembre de 2003, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho a la constancia en el expediente de la última citación, a los fines de contestar la demanda incoada en su contra.

Cumplidos los trámites de citación, el día 06 de mayo de 2005 oportunidad para la contestación a la demanda compareció el abogado I.A.Q.S., en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C. y consignó escrito mediante el cual esgrimió los siguientes alegatos: 1) Como punto previo, alegó la perención de la instancia con fundamento a lo previsto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que establece que toda instancia se extingue por el transcurso de un (01) año sin que ninguna de las partes hubiese ejecutado acto alguno, también se extingue cuando transcurridos treinta (30) días contados a partir de la fecha de la admisión de la demanda, sin que el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones de ley a los efectos de gestionar la practica de la citación del demandado, lo cual ocurrió –a su decir- en el presente caso por cuanto una vez admitida la demanda el 24 de noviembre de 2003, puede observarse que luego de transcurrido el lapso legal para la citación en fecha 02 de abril de 2005, es cuando el secretario del tribunal a quo hace entrega a los co-demandados de la boleta de notificación, evidenciándose con ello que la actora no revisó el proceso y gestionó los trámites de citación extemporáneamente, por lo que solicita sea declarada la perención de la instancia. 2) Negó, rechazó y contradijo la demanda, alegando que no es cierto que la relación arrendaticia que aduce la actora tuvo una duración de diez (10) años, cuando en realidad venían ocupando dicho inmueble desde hace treinta y ocho (38) años como se evidencia de los contratos de arrendamiento de los años 1970, 1973, 1981 a 1999 y los recibos que fueron anexados signados con los Nos. 1 al 19. Igualmente, rechazaron y negaron la demanda por cuanto los actores no demostraron la condición de herederos y propietarios de la sucesión de E.R.S., por lo que carecen de cualidad e interés para ejercer la presente acción. 3) Asimismo, opusieron conforme al artículo 436 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, ya que por tratarse de un inmueble debió indicarse la situación o ubicación del mismo, a pesar de ser un inmueble calificado como urbano tampoco fue indicado su número de catastro o por lo menos su número cívico, asimismo, no indicó la actora en el escrito libelar el objeto de la pretensión. 4) Opusieron formalmente la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda, por al no cumplir los extremos previstos en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, al carecer de fundamentos de la relación de hechos y del derecho con sus respectivas conclusiones, razón por la cual solicita se declare con lugar la misma. 5) Asimismo, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ibidem, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la actora ha debido demandar el desalojo y no el cumplimiento del contrato. También fue rechazado y negado, el incumplimiento de las cláusulas contractuales, estableciendo que a pesar del vencimiento del contrato, la actora continuo percibiendo el pago de los cánones y ello se demuestra con los depósitos realizados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, expediente No. 2002-4892, por lo que rechazó y negó que su mandante debiera a la accionante por concepto de cláusula penal la cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CINCO BOLIVARES (Bs. 6.461.805,00), en razón de que la relación arrendaticia no ha terminado y por tanto no han vulnerado cláusula penal alguna, así como también rechazaron la cantidad de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVAVERES (Bs. 113.365,00) por concepto de atraso en la entrega del inmueble. 6) En el mismo escrito de contestación la representación judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora por reintegro de alquileres, bajo los fundamentos que de seguidas se explanan: A) Que sus patrocinados han sido arrendatarios de un local comercial constituido por la parte baja del Edificio M.O., destinado a uso comercial y ubicado en la Urbanización San Martín, Avenida San Martín, signado con el No 178 denominado M.O., Esquinas de Angelitos a San Martín, Municipio Libertador propiedad de E.R.S.. B) Arguyeron que el día 01 de junio de 1968 iniciaron una relación arrendaticia con la actora respecto al local ut supra mencionado, siendo que desde el 01 de enero de 1998 comenzaron a pagar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 206.000,00) y a partir del 01 de septiembre de 1999 hasta el mes de diciembre de 2002, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) por el mismo concepto, fue entonces a partir de enero de 2003 cuando comenzaron a pagar por tal concepto la suma de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.365,00) tal y como se evidencia de los recibos de pago correspondiente a los años 1999, 2000, 2001, y 2002, lo que –a su decir-, significa que desde el año 1998 hasta diciembre de 2002 sus patrocinados pagaron un exceso de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 166.635,00) sobre el canon máximo, cuya sumatoria equivale a la cantidad de SIETE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 7.999.480,00) C) Destacó que para la fecha de la relación contractual ya la actora tenía conocimiento de la Resolución de fecha 03 de abril de 2002, signada con el No. 004463, expediente No. 1.171-2 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (MINFRA), por lo que se está en presencia de un contrato verbis que desde el inicio de la relación contractual ha podido verificarse y ejecutarse. Arguyó asimismo, que puede evidenciarse de la mencionada resolución la regulación que pesa sobre el inmueble en cuestión, cuyo canon de arrendamiento fue regulado en la cantidad de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.365,00), e insistió en que la actora actuó con premeditación al establecer y cobrar un alquiler superior del que estaba regulado, razón por la cual incoaron la reconvención, para que la actora-reconvenida conviniera o a ello sean condenados a pagar los rubros siguientes: I) La cantidad de NUEVE MILLONES CIENTO UN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 9.101.100) por concepto de reintegro de canon de arrendamiento pagados en exceso a la arrendadora. II) Los intereses derivados de la obligaciones liquidas y exigibles previstas en el artículo 108 del Código de Comercio. III) Las costas y costos que deberá pagar la actora-reconvenida, calculadas en un treinta por ciento (30%). IV) La indexación de las cantidades que se condene a pagar a la parte demandada-reconviniente, reservándose finalmente las acciones que por daños y perjuicios se les pudiera causar a sus mandantes. Finalmente para fundamentar su pretensión se anexaron recibos de pago de alquiler en cincuenta y seis (56) folios marcados con la letra “B” y copia certificada de la regulación de alquiler emitida por la Dirección General de Inquilinato (MINFRA).

En fecha 12 de abril de 2005 el apoderado actor consignó diligencia en el cual explanó lo siguiente: 1) Negó y rechazó la perención breve formulada por la parte demandada-reconviniente, en razón de que la sentencia dictada en el mes de julio de 2004 por nuestro M.T., reguló las obligaciones que debe cumplir la parte actora en la gestión de citación, lo cual sólo es aplicable para las demandas que fueran admitidas con posterioridad a dicha decisión, lo que no es el caso de autos por cuanto la demanda incoada fue admitida el 24 de noviembre de 2003, fecha en la cual no se estaba aplicando la perención breve, además de ello, consta en el expediente que su representada gestionó la compulsa correspondiente y peticionó al ciudadano alguacil dejara constancia de sus actuaciones, lo cual fue cumplido. 2) Que aun cuando en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no está previsto el momento en que deben ser rechazadas la cuestiones previas formalmente las rechazaba, por cuanto no es cierto que no se hubiera indicado los linderos del inmueble arrendado, lo cual se hizo tanto en la demanda como en el contrato y verificado por la misma demandada-reconviniente en la reconvención incoada, lo que –a su decir-, luce contradictorio y sin fundamento. 3) En cuanto a la cuestión por defecto de forma de la demanda, es rechazada con fundamento en que se evidencia del escrito libelar tanto el fundamento de hecho como de derecho, lo cual se hizo con base en lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la trascripción de las normas contractuales correspondientes. 4) Fue negado que existiera prohibición de la ley de admitir la acción intentada, en consecuencia negó que la vía procedimental fuera la del desalojo, ya que el contrato de marras no paso a ser a tiempo indeterminado, aunado a ello, los demandados no indicaron cual era la acción presuntamente prohibida por la ley, en consecuencia desconoció la firma de su mandante M.M. de RODRIGUEZ presuntamente explanada en los giros acompañados a los autos por la demandada-reconviniente, solicitando finalmente el pronunciamiento con respecto a la reconvención formulada.

Por auto fechado 13 de abril de 2005, fue admitida la reconvención ejercida fijándose el segundo (2do) día de despacho a la constancia de la última de las notificaciones, a fin de que la parte actora-reconvenida diera contestación a la misma.

En fecha 24 de mayo de 2005, la parte actora-reconvenida ratificó lo expuesto en lo que respecta a la perención breve y las cuestiones previas alegadas por la accionada-reconviniente, sin embargo, en lo atinente a la pretensión de reintegro de alquileres, negó, rechazó y contradijo la falta de cualidad por cuanto a su consideración carece de fundamento, pues dicha parte ha reconvenido alegando la existencia de una relación arrendaticia con la actora-reconvenida desde el año 1968, es decir, con las mismas personas que han incoado la demanda en su contra, por lo que mal pueden alegar la falta de cualidad, aunado a ello, también desconoció nuevamente en su contenido y firma los giros consignados en el expediente, por no emanar de sus patrocinados ni aparecer sus firmas en los mismos, siendo falso que hubieran recibido pago de sobrealquiler alguno, por lo que negó que éstos le adeudaren cantidades de dinero por cuanto no fueron cobrados los mismos, por el contrario es la accionada-reconviniente la que debe las cantidades descritas en el libelo. En forma subsidiaria, en el supuesto negado que el a quo considerare que dichos alquileres fueron cobrados, de conformidad con lo previsto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios alegó la prescripción de la acción para reclamar el reintegro, pues se desprende de la afirmación hecha por la demandada-reconviniente que los supuestos sobrealquileres habían sido cobrados hasta el año 2001, y siendo que la reconvención fue formulada en el año 2005, resulta tardía la acción de reintegro ya que el lapso legal para intentarla es de dos (02) años, por lo que dicha acción se encuentra prescrita, en consecuencia debe ser declarada con lugar la demanda incoada y sin lugar la reconvención o mutua petición formulada por la demandada-reconviniente.

Cumplido el trámite de sustanciación según el procedimiento en segunda instancia, se entró en la fase decisoria correspondiente.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 25 de julio de 2005 por la representación judicial de la parte actora ciudadanos M.M. de RODRIGUEZ, E.J.R.M., L.E.R.M., D.J.R.M. y M.D.C.R.M., a la cual se adhirió la parte accionada en contra de la decisión de fecha 20 de julio de 2005, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la perención de la instancia alegada por la parte accionada; sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; sin lugar la falta de cualidad; sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la parte actora en contra de los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C. y sin lugar la reconvención ejercida por éstos, condenando en costas a ambas partes en el presente juicio, fundamentando su decisión, en lo siguiente:

Como punto previo a la contestación de la demanda la parte accionada alegó la perención, aduciendo que desde la admisión de la demanda hasta la oportunidad en que fue citada la parte demandada, transcurrió holgadamente el lapso previsto en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por lo que conforme a los señalado por el Tribunal Supremo en su última decisión ha de declararse la perención de la instancia.

Consta en los autos que la demanda fue admitida el 21-11-2003, consignado el actor en fecha 7-1-2004 los fotostatos a fin de que se libren las compulsas, siendo libradas el 12 del señalado mes y año, dejando constancia el alguacil de la negativa de los co-demandado (sic) a firmar el recibo correspondiente en fecha 17-11-2004.

Así las cosas esta juzgadora observa que efectivamente la Sala de Casación Civil ha elaborado una doctrina con fundamento en la cual la citación que no se gestione conforme al ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por no haber suministrado la parte actora las expensas necesarias para el traslado del alguacil encargado de practicar la citación, es sancionada con la perención de la instancia. Sin embargo, la decisión invocada por la parte demandada, no es aplicable al presente caso, pues la misma no tiene efecto retroactivo; y, comoquiera que la única carga que tenía el demandante, conforme la jurisprudencia vigente para el momento de introducción de la demanda, era la de pagar los aranceles atinentes a compulsa y litis, lo cual quedó derogado con la entrada en vigencia de la Constitución, trasladándose al tribunal la carga de citar al demandado, tal argumento carece de valor.

En razón de lo expuesto, habiéndose librado las compulsas ante la consignación de copias efectuada por la parte actora, correspondiendo al tribunal gestionar la citación, resulta forzoso declarar sin lugar la perención invocada.

(Omissis)

Considera quien aquí sentencia que el alcance de la disposición del artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, precisado en concordancia con el artículo 340 ordinal 4º, (…/…) y, para ello, es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, y en ese caso, si es una cosa inmueble, deberá indicarse su situación y linderos; pero si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea la pretensión de dar, hacer o no hacer debida por el deudor, o el contrato mismo.

De tratarse de la acción de cumplimiento de un contrato de arrendamiento, como lo es la presente pretensión, no es imprescindible la expresión en el libelo de los linderos del inmueble, ni el número catastral como invoca la parte demandada, pues basta con que se señale su ubicación, lo cual fue debidamente detallado en el libelo de demanda, (…) En consecuencia la cuestión previa opuesta no pude prosperar y así se decide.

Opuso asimismo la parte demandada la cuestión previa del defecto de forma con base en que no se dio cumplimiento a lo dispuesto en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, esto es la relación de los hechos y los fundamentos de derecho.

Al respecto se observa del libelo de demanda que la parte actora procedió a realizar una narrativa desde el inicio de la relación de las partes, aduciendo el supuesto incumplimiento de los arrendatarios a entregar el inmueble vencida la prorroga legal, fundamentando la acción en los artículos 33, 38, 39 y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haciendo de seguidas el petitorio, estimando la demanda y requiriendo medida de secuestro, considerando quien aquí decide que si dio la parte actora cumplimiento a lo dispuesto en el ordinal delatado como incumplido, por lo que la cuestión previa de defecto de forma es improcedente.

Opone la parte demandada la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, porque a su decir, “…dada las características especificas, solo podía intentar la acción de desalojo…”

(Omissis)

Comoquiera que el presente caso se trata de una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término, la cual lejos de estar prohibida por la ley se encuentra debidamente consagrada tanto en el código sustantivo, como en la ley inquilinaria, debe forzosamente quien aquí decide declarar SIN LUGAR la referida cuestión previa y así se declara.

(Omissis)

En la contestación a la demanda, la parte demandada señaló que la parte actora no probó su condición de herederos y copropietarios y por ende no tienen cualidad ni interés para ejercer la acción.

(Omissis)

Como podemos advertir, la legitimación en la causa, es la titularidad del derecho controvertido, bien como acción (demandante), bien como excepción (demandado), (…/…) Cursa a los folios 26 al 45 copias certificadas de la declaración sucesora realizada por la ciudadana M.M. viuda de RODRIGUEZ, donde la referida ciudadana en su condición de cónyuge y los ciudadanos E.J., L.E., D.J. y M.d.C. en su calidad de hijos del de cujus dan cumplimiento a la Ley de Impuestos sobre Sucesiones, Donaciones y demás R.C.; (…/…)

Aunado a lo anterior, del contrato de arrendamiento que riela a los folios 10 al 14 al que se le atribuye pleno valor probatorio (…) se evidencia que el mismo fue suscrito como arrendadora por la ciudadana M.M. en su nombre y representación de sus hijos, lo cual demuestra la cualidad de la parte demandante para actuar en el presente juicio, por lo que la referida defensa debe ser declarada sin lugar y así se declara.

(Omissis)

La parte actora ha indicado que el contrato se celebró por un año y que debido a que la relación arrendaticia tenía una duración de más de 10 años ope legis, comenzó el vencimiento del lapso del último contrato celebrado, la prórroga legal, la cual era por un máximo de tres años.

Observa quien aquí decide que la cláusula cuarta del contrato dispone que la duración del mismo seria de un año, hasta el 1-9-2000; y, el no cumplimiento del término daría derecho al cobro de intereses.

Así las cosas, si bien es cierto que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que en los contratos a tiempo determinado, llegada la oportunidad del vencimiento del plazo, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador, no es menos cierto que ante el hecho reconocido por ambas partes en el sentido que de manera reiterada celebraban contratos de arrendamientos, era menester que el arrendatario tuviera conocimiento de que efectivamente a partir del 1-9-2000 comenzaba a correr la prórroga legal, por lo que debía el arrendador por algún medio demostrar que a partir de dicha fecha los cánones de arrendamiento que le fueron pagados se correspondían a los causados durante la prórroga ya que de lo contrario se está en presencia de lo consagrado en el artículo 1600 del Código Civil que dispone que expirado el término de arrendamiento, si el arrendatario permanece ocupando en uso de la cosa arrendada, el arrendamiento se regula por lo relativo a los contratos sin determinación de tiempo, en virtud de haber operado la tácita reconducción, de ahí que no habiendo probado la parte demandante, a quien correspondía conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a partir de la fecha en cuestión (1-9-2000) comenzó a correr la prórroga legal, debe entenderse que vencido el contrato y haber permanecido los arrendatarios en el goce de la cosa con la venia del arrendador el contrato se indeterminó en el tiempo, siendo a todas luces improcedente la acción de cumplimiento por vencimiento del término, con base a que llegado el 1-9-2003 y vencida la prórroga legal, debía el arrendatario hacer entrega del inmueble, conforme lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

La parte demandada reconvino a la actora por reintegro de sobrealquileres, aduciendo que durante el año 1998 pagó Bs. 1.101.620,00 de más, toda vez que pagaban Bs. 206.000,00 mensuales, siendo la regulación de Bs. 113.365,00; en los años 1999, 2000 y 2001, Bs. 7.999,40,00, puesto que pagaban Bs. 280.000,00 a pesar de mantenerse el mismo canon de arrendamiento, adeudándole los actores la cantidad de Bs. 9.101.100,00.

Para probar sus dichos aportaron una serie de cambiales, la cuales tienen una data anterior a las fechas en que dicen los demandados haber pagado cánones superiores al fijado por el organismo regulador, no atribuyéndole esta sentenciadora valor probatorio alguno a las letras que rielan intercaladas entre los folios 194 al 531, por no guardar relación con los años 1998, 1999, 2000 y 2001, además de no contraerse las cantidades a las sumas que dicen los arrendatarios haber pagado de más. Así se establece. Adicional a ello los recibos por Bs. 280.000,00 que cursan a los folios 536 y 539 no emanan de la parte actora y habiendo sido atacados por ésta no surten valor probatorio, (…) siendo impretermitible declarar sin lugar la reconvención. Así se establece.

En síntesis, el tema a decidir en la presente controversia está referido a determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por el actor, por cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con ocasión al vencimiento del término convenido contractualmente y el vencimiento de la prórroga legal del mismo, lo cual es rebatido por la accionada en la contestación, quien como punto previo alegó la perención de la instancia con fundamento a lo previsto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil; la falta de cualidad de la parte actora por cuanto no demostró la condición de herederos y propietarios de la sucesión de E.R.S.. También opusieron conforme al artículo 346 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 340 eiusdem, alegando que por tratarse de un inmueble la actora ha debido indicar la situación y linderos su número catastral o por lo menos su número cívico, así como tampoco indicó el objeto de la pretensión. Por otro lado, opusieron la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda al no cumplir los extremos previstos en el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, por carecer de fundamentos, la relación de hechos y de derecho con sus respectivas conclusiones. También opusieron la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 ibidem, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto la actora ha pretendido una demanda de cumplimiento de contrato cuando ha debido por las características del contrato demandar el desalojo, debiendo en todo caso pronunciarse este sentenciador, con respecto a la última de las cuestiones previas referidas, en virtud de la inapelabilidad de la primera mencionada.

Asimismo, reconvino a la parte actora por reintegro de alquileres, alegando que sus patrocinados han sido arrendatarios del local comercial, suficientemente determinado tanto en el libelo como en la contestación de la demanda por los cánones de arrendamiento pagados en exceso, por cuanto la relación arrendaticia se inició el día 01 de junio de 1968, siendo que desde el 01 de enero de 1998 comenzaron a pagar por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 206.000,00) y a partir del 01 de septiembre de 1999 hasta el mes de diciembre de 2002, la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) por el mismo concepto, fue entonces a partir de enero de 2003 cuando comenzaron a pagar por tal concepto la suma de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.365,00) tal y como se evidencia de los recibos de pago correspondiente a los años 1999, 2000, 2001, y 2002, lo que –a su decir-, desde el año 1998 hasta diciembre de 2002 sus patrocinados pagaron un exceso de CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 166.635,00) sobre el canon máximo, cuya sumatoria equivale a la cantidad de SIETE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA (Bs. 7.999.480,00), lo que implica que para la fecha de la relación contractual ya la actora tenía conocimiento de la Resolución de fecha 03 de abril de 2002, signada con el No. 004463, expediente No. 1.171-2do emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (MINFRA), evidenciándose de la mencionada resolución la regulación que pesa sobre el inmueble en cuestión, cuyo canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de CIENTO TRECE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 113.365,00).

Establecido lo anterior, pasa esta Alzada a determinar el orden decisorio del proceso, lo cual asume en plena jurisdicción en virtud de la adhesión por la demandada al recurso de apelación ejercido por la actora, para lo cual se deberá analizar en primer lugar como punto previo, la perención de la instancia alegada en la contestación, la cuestión previa del ordinal11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de la parte actora, para finalmente pronunciarse respecto al fondo de la causa, el cual se encuentra circunscrito al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y la reconvención por reintegro o cobro de sobrealquileres.

PRIMERO: Fijado lo anterior observa este Tribunal que el a quo determinó que en el caso bajo examen no operó la perención de la instancia, ya que no se evidenció la falta de interés procesal por parte de la actora en los trámites tendientes a lograr la citación de los demandados, para producir la extinción del proceso, resultando no aplicable en este caso la sentencia invocada de fecha 06 de julio de 2004, que cambió el criterio para la perención breve por no tener efectos retroactivos, por cuanto la demanda fue admitida el 24 de noviembre de 2003 y los fotostatos correspondientes a objeto de la elaboración de las compulsas fueron consignados el 07 de enero de 2004, libradas el 12 de ese mismo mes y año, dejando constancia de las resultas el alguacil el día 17 de noviembre de 2004, considerando que la única carga del actor conforme a la jurisprudencia vigente para el momento era el pago de los aranceles, lo que quedó derogado con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En este sentido, se debe indicar que la perención de la instancia es la extinción del proceso, derivada de la inercia o de la inactividad procesal de las partes durante el plazo o término previsto en la ley, o cuando el demandante no realice una actividad específica en determinado plazo, dejando claro que el legislador utiliza el término instancia en dos sentidos diferentes, primero como solicitud, petición o impulso, cuando alguna disposición exige que el Juez proceda a instancia de parte; y segundo, como proceso judicial de conocimiento desde que se inicia con la demanda hasta la sentencia definitiva de fondo, ya que la regla general en materia de perención expresa que el sólo transcurso del tiempo sin que las partes hubieren realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal, origina la perención y se verifica de derecho y puede declararse de oficio, como lo prevé el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.

Para el punto específico el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.

También se extingue la instancia:

1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

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La perención tiene lugar cuando el proceso se encuentra paralizado y las partes o no están o han dejado de estar a derecho. Se trata de una relación procesal que no se formó, o qué constituida se rompió. El comienzo de la paralización es el punto de partida para la perención y el tiempo que ella dure será el plazo para que se extinga la instancia.

En la disposición antes transcrita, el término instancia es utilizado como impulso; el proceso se inicia a impulso de parte y éste perime en los supuestos de la disposición legal, provocando su extinción. La perención es un acontecimiento que se produce por la falta de impulso procesal y la norma que la regula ha sido considerada como cuestión de orden público, es un modo de extinguir el procedimiento por la inactividad de las partes en un juicio y si las partes observaren la paralización, deben para evitar la perención, solicitar oportunamente al órgano jurisdiccional su activación, puesto que el Estado, por ser garante del proceso tiene la necesidad de evitar que éstos se prolonguen indefinidamente, para no mantener a las partes en intranquilidad o zozobra y en estado de incertidumbre los derechos privados.

En lo que respecta a la perención breve, el legislador en la exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil, indicó que se buscaba eliminar la práctica común de ejecutar medidas preventivas y no impulsar luego el proceso en perjuicio del demandado. Teniendo como base el hecho cierto que corresponde a las partes dar impulso al juicio y que la falta de éste, podría considerarse un tácito abandono de la causa, siendo menester señalar que la pendencia indefinida de los procesos conlleva el riesgo de romper con los principios de seguridad jurídica y celeridad procesal.

Establecido lo anterior, corresponde determinar si en el caso de autos se han cumplido o no, los presupuestos legales para que se verifique la perención.

Al respecto se observa, que el tribunal de la causa admitió la demanda en fecha 24 de noviembre de 2003, consignando la parte actora el 07 de enero de 2004, los fotostatos a fin de que se libraran las compulsas. Posteriormente, el 12 de enero de 2004, por auto expreso se ordenó librar compulsas a los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C., motivo este que sirvió de apoyo para que la representación judicial de la parte demandada solicitará la perención breve, la cual fue declara sin lugar por el juzgado a quo, al considerar que la jurisprudencia que cambió el criterio en cuanto al pago de los recursos al alguacil para el logro de la citación no era aplicable, ya que la misma no tiene efecto retroactivo, criterio este que es compartido por este sentenciador, por cuanto la demanda bajo estudio fue admitida en fecha 24 de noviembre de 2003, no siendo exigible al actor según la jurisprudencia imperante en ese momento el cumplimiento de cualquier otra obligación no prevista en la ley, hasta el cambio jurisprudencial asentado en la sentencia de fecha 06 de julio de 2004, proferida por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T. con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, que establece la vigencia del requisito en cuanto al pago de los recursos necesarios al alguacil para el logro de la citación conforme al artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial, con efectos ex nunc, es decir, aplicable a partir de la publicación de la sentencia, que determina que en el sub iudice resulta improcedente la perención breve. Dicho fallo indica en su parte pertinente lo siguiente:

Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las condiciones en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta. Así se establece.

Estos nuevos argumentos doctrinarios como ya se indicó, no son aplicables al caso en estudio, pero sí para aquellos que se admitan a partir de la publicación de esta sentencia.

(Subrayado del Tribunal).

Aunado a lo establecido en la sentencia precedentemente transcrita, si bien es cierto para la fecha de la admisión de la demanda se encontraba vigente la carga procesal de la actora, de consignar los fotostatos correspondientes a los fines de librar las compulsas respectivas, no es menos cierto que admitida la demanda el 24 de noviembre de 2003 y consignados los fotostatos el 07 de enero de 2004, no había transcurrido el lapso de ley a los efectos de su verificación, toda vez que el lapso de treinta (30) días establecidos en la norma en comento venció el primer día de despacho correspondiente al mes de enero de 2004, es decir, el 07 de enero de 2004, fecha en la cual la parte actora consignó los fotostatos respectivos, pues, siendo no laborables los días comprendidos entre el 22 de diciembre de 2003 hasta el 06 de enero de 2004, con motivo de las vacaciones tribunalicias, mal puede computarse dicho lapso a los efectos verificar la perención breve prevista en el primer ordinal del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, resultando improcedente la perención de la instancia alegada por la parte demandada, y así se decide.

En mérito de lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: