Sentencia nº RNyC.000057 de Tribunal Supremo de Justicia - Sala de Casación Civil de 4 de Marzo de 2013

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2012-000474

Magistrada Ponente: YRAIMA ZAPATA LARA En el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos MARBELLA MORA DE R., E.J.R.M., D.J.R.M. y MARÍA DEL CARMEN RODRÍGUEZ MORA, representados judicialmente por el abogado en ejercicio de su profesión R.M.G., contra los ciudadanos E.T.M. y J.I.N.C., patrocinados judicialmente por el profesional del derecho I.A.Q.S.; el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, M. y del Tránsito de la precitada Circunscripción Judicial, conociendo en reenvío, dictó sentencia el 12 de diciembre de 2011, mediante la cual declaró con lugar el recurso procesal de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia del a quo de fecha 20 de julio de 2005, que había declarado a su vez sin lugar tanto la demanda como la reconvención, y por vía de consecuencia, revocó el fallo apelado y declaró con lugar la demanda y sin lugar la reconvención. No hubo condenatoria al pago de las costas procesales.

Contra el precitado fallo, los demandados anunciaron conjuntamente los recursos de nulidad y de casación, este último fue admitido y formalizado. Hubo impugnación y réplica.

Con motivo del vencimiento del período constitucional de los Magistrados C.O.V. y A.R.J., se convocó respectivamente a los Magistrados Suplentes designados por la Asamblea Nacional, A.M.M. e Y.Z.L., quedando reconstituida la Sala de Casación Civil de la siguiente forma: Magistrada Y.P.E., P.; M.I.P.V., V.; Magistrado L.O.H., M.A.M.M. y Magistrada Y.Z.L.. Concluida la sustanciación del recurso de casación, la ponencia que inicialmente había sido atribuida al Magistrado C.O.V., recayó en la persona de la Magistrada Y.Z.L., quien con tal carácter suscribe el presente fallo:

-I-

DEL RECURSO DE NULIDAD

PUNTO PREVIO

En el caso de autos, los demandados propusieron recurso de nulidad contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 2011.

El artículo 323 del Código de Procedimiento Civil establece, lo siguiente:

Si el juez de reenvío fallara contra lo decidido por la Corte Suprema de Justicia, las partes interesadas podrán proponer recurso de nulidad contra la nueva sentencia dentro de los diez días siguientes a su publicación.

Propuesto este recurso, el Tribunal de Reenvío remitirá en primera oportunidad el expediente a la Corte Suprema de Justicia, certificándolo de oficio, la cual, tan luego como lo reciba leerá la sentencia que dictó y la del juez de reenvío, y las demás actas del expediente que fuere necesario para formarse criterio sobre el particular. Las partes podrán presentar, dentro de los cinco días siguientes al recibo del expediente por la Corte Suprema de Justicia, un escrito, que no excederá de tres folios, consignando sus puntos de vista sobre el asunto. Pasados dichos cinco días la Corte Suprema de Justicia entrará a decidir el recurso, y si encontrare que el Tribunal de reenvío contrarió lo decidido por ella le ordenará que dicte nueva sentencia obedeciendo su decisión...

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Ahora bien, los supuestos establecidos para analizar y decidir el recurso de nulidad, son los siguientes:

Que exista una sentencia de esta Sala que conociendo de un recurso de casación por errores de juicio, haya anulado el fallo y establecido un criterio vinculante, ordenando se dictara una nueva sentencia de reenvío.

En consecuencia, debe constar en autos dicha sentencia de reenvío y los puntos de vista de las partes sobre el asunto, mediante escrito en el que se señale que el tribunal de reenvío hizo un pronunciamiento contrarió a la doctrina de casación establecida por este Alto Tribunal. En este último punto, es necesario indicar que el escrito in comento no representa un requisito formal obligatorio para admitir el recurso de nulidad, pues la Ley deja a la voluntad de las partes consignarlo o no.

Al respecto, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia N° 1, de fecha 8 de febrero de 2002, (caso: R.A.S.C. contra J.A.E.M. y otra), Expediente N° 01-686, expresó:

...Si no existe doctrina que deba acatarse, no hay lugar a la admisión del recurso de nulidad, que...procede solamente contra la sentencia de reenvío ocasionada por la casación fundamentada en errores de juicio que vinculan inexorablemente al juez de reenvío a la doctrina, tanto estimatoria como desestimatoria...

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En el asunto planteado, se observa que la sentencia del 5 de noviembre de 2007, que dictó la Sala de Casación Civil, con ocasión del recurso de casación anunciado el 17 de enero de 2007, anuló el fallo recurrido por proceder una denuncia por defecto de actividad, en la cual se delató “…el vicio de incongruencia positiva, por tergiversación de la litis…”, lo cual evidencia que al no tratarse de una casación por errores de derecho, la Sala no estableció un criterio vinculante, ya que se repuso la causa al estado de que un nuevo sentenciador se pronunciara nuevamente sobre la causa íntegramente.

Ahora bien, conociendo los mencionados requisitos de admisibilidad que establece el artículo 323 del Código de Procedimiento Civil, resulta obvio que estos no están cumplidos, pues no es posible que la nueva decisión contra la cual se recurrió viole una doctrina vinculante, ya que fue anulado por una delación por defecto de actividad y no por errores in iudicando.

Por tanto, es preciso concluir que el recurso de nulidad propuesto por los demandados contra la sentencia de fecha 12 de diciembre de 2012, dictada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es inadmisible, tal como se declarará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

-II-

DEL RECURSO DE CASACIÓN

PUNTO PREVIO

En el caso planteado, el recurso de casación fue anunciado contra una sentencia que resolvió una acción por cumplimiento de un contrato de arrendamiento de un local comercial, lo cual se evidencia de la cláusula contractual primera, en la cual se establece: “…LA ARRENDADORA da en calidad de arrendamiento y LOS ARRENDATARIOS, toman en tal concepto, un inmueble constituido por la PLANTA baja del edificio M.O., destinado para el uso comercial ubicado en la Urbanización San Martin…”.

Ahora bien, es necesario señalar que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N°6.053, del 12 de noviembre de 2011, no es aplicable al caso concreto, de conformidad con lo pautado en su artículo 8 ordinal 5°), pues exceptúa a los contratos de arrendamiento de locales comerciales del ámbito de aplicación de dicha Ley.

En tal sentido, la referida norma expresa:

Artículo 8. Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

(…Omissis…)

5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes…

.

Asimismo, la referida Ley en sus Disposiciones Derogatorias, establece, lo siguiente:

Única: Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda

. (Resaltado de la Sala).

Por tanto, al tratarse de un contrato de arrendamiento de un local comercial, la legislación aplicable a la controversia es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del 21 de octubre de 1999, publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre del mismo año, dado que no está derogada para aquellos contratos destinados, relacionados o vinculados con otra materia que no sea la de vivienda, de conformidad con lo pautado en las Disposiciones Derogatorias. Así se decide.

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-I- Con fundamento en el ordinal 1º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denunció la infracción de los artículos 12, y 243 ordinal 5°) eiusdem, por incongruencia.

El formalizante alegó:

“...Se denuncia la violación del numeral 5 del artículo 243 y la violación del artículo 12, ambos del Código de Procedimiento Civil, toda vez que de la recurrida no se atuvo a lo alegado y probado en autos, con arreglo a la pretensión deducida. En efecto, la recurrida en su parte motiva expone:

…Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuya (sic) cumplimiento aquí se demanda, se convirtió o no en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado…

Observamos que el tema a dilucidar es que la relación arrendaticia y no el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se exige, es o no, a tiempo indeterminado. Y prueba de ello es la propia afirmación de la parte actora, recogida por el sentenciador en su decisión cuando expone que:

…habiendo aceptado la parte actora que con anterioridad al contrato cuyo cumplimiento se solicita, existió una relación arrendaticia por más de diez (10) años…

Es así como evidenciamos, que la recurrida deja de atenerse a lo alegado y probado en autos, pues erróneamente procede a analizar la indeterminación del contrato de arrendamiento adjunto al libelo de la demanda, cuando lo cierto es que el tema decidendum versa sobre la indeterminación o no de la relación arrendaticia en general...”. (N. y subrayado de la Sala).

El formalizante señaló, que el juez de Alzada incurrió en el vicio de incongruencia, pues no indicó si la relación arrendaticia existente era o no a tiempo indeterminado, pues el pronunciamiento que hizo se refirió erróneamente a si el contrato de arrendamiento -cuyo cumplimiento se demandó- era o no a tiempo indeterminado, dejando de pronunciar sobre la relación arrendaticia.

Para resolver, la Sala observa:

Respecto al planteamiento del formalizante, se constató el siguiente pronunciamiento de la recurrida:

“...SEPTIMO

Resueltas las defensas previas en los términos precedentes, pasa este Superior a decidir el fondo de la presente causa y al respecto considera:

(…Omissis…)

Por su parte, los accionados-reconvinientes alegan, que la relación contractual pasó a ser por tiempo indeterminado, porque, a su decir, ocupan el inmueble desde hace más de treinta y ocho (38) años, según el primer contrato de arrendamiento firmado el 01-06-1968, así como los contratos de arrendamiento de los años 1969, 1970, 1973, 1981 a 1999 y los recibos que anexan, lo que a su entender, demuestra que están ocupando el inmueble en sus condiciones de arrendatarios a tiempo indeterminado.

A los fines de calificar si el contrato suscrito entre las partes, motivo la presente acción, se trata de un contrato a tiempo determinado, este superior considera lo siguiente:

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuáles son los elementos para su identificación, al considerar: “…El plazo fijo o tiempo determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por tiempo indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. P.. 99).

Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuya (sic) cumplimiento aquí se demanda, se convirtió o no en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, se observa del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, en su cláusula Cuarta se estableció lo siguiente:

…CUARTA: La duración del presente Contrato de arrendamiento es de Un (1) año fijo contado a partir del 01 de Septiembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999) hasta el 01-09-2000. El no cumplimiento del término aquí señalado dará origen al cobro de intereses de mora, conforme al Código Civil…

(Resaltado nuestro)

De la cláusula transcrita se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de Un (1) año, improrrogable, lo que implica que el contrato por medio del cual la accionante dio en arrendamiento a los demandados el inmueble constituido por la planta baja del Edificio M.O., destinado para el uso comercial, ubicado en la Avenida San Martín, Esquina de Angelitos, Nº 178, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato suscrito. Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quo plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese plazo determinado.

Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005 dictaminó lo siguiente:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

Vale acotar que en el presente caso ninguna de las partes, durante el decurso del proceso, hizo alusión alguna a contrato suscrito por ellos con POSTERIORIDAD a aquel cuyo cumplimiento se demanda, tal como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión del 05-11-2007, que conoce este Superior en reenvío. Lo que sí ha venido aceptando la parte accionante a lo largo del proceso, es el hecho que a los solos efectos de calcular la prórroga legal, tomó en cuenta la duración de la relación arrendaticia que había sido por más de diez (10) años ANTERIORES a la terminación del último contrato y que por ello, respetó a los arrendatarios el término máximo de la prórroga legal que fue de tres (3) años, los cuales transcurrieron íntegramente.

En consecuencia, la relación arrendaticia que vinculó a las partes en el presente proceso, lo fue a tiempo determinado y habiendo aceptado la parte actora que con anterioridad al contrato cuyo cumplimiento se solicita, existió una relación arrendaticia por más de diez (10) años, evidentemente le correspondía a los arrendatarios, una prórroga legal por tres (3) años, ello de conformidad con el contenido del artículo 38, literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31-08-1999, se destaca que las partes procesales celebraron un contrato de arrendamiento por Un (1) año fijo a partir del 01-09-1999 hasta el 01-09-2000, por lo que a su vencimiento, y reconocido por la parte accionante- como ya se dijo- que el arrendamiento tenía vigencia hacía atrás, por más de diez (10) años antes de la celebración del último contrato; de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de los arrendatarios por un máximo de tres (3) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “d” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 01-09-2003…”(Resaltado del texto transcrito).

De lo expuesto en la recurrida, la Sala evidencia que el alegato formulado por los demandados respecto de la indeterminación de la relación arrendaticia sí lo analizó el juez, pues afirmó que dicha relación era a tiempo determinado, ya que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó estableció en la cláusula cuarta que el contrato era a termino fijo de un año, pues su vigencia era a partir del primero de Septiembre de 1999 hasta el primero de septiembre del año 2000. La Sala en esta denuncia por defecto de actividad, no puede analizar el criterio jurídico del Sentenciador sobre el punto, sino simplemente verificar que el alegato fue atendido.

Asimismo, señaló el juez superior que las partes contratantes no habían alegado que existiera otro contrato de arrendamiento posterior al demandado, que permitiera suponer la existencia de otro término de culminación de la relación arrendaticia; e indicó que los demandantes reconocían que la relación arrendaticia tenía más de diez (10) años hacia atrás, por lo que consideraron que una vez culminado el último contrato, los hoy demandados gozarían de la prórroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo pautado en el artículo 38 literal “d” de la Ley Arrendamientos Inmobiliarios, la cual operó de pleno derecho una vez terminado el plazo contratado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 39 eiusdem.

En el caso planteado, el Sentenciador sí se pronunció sobre la alegación de los demandados, pues tomó en cuenta cuál era el último contrato celebrado, y lo establecido por los contratantes en la cláusula cuarta que pauta la duración del arrendamiento del inmueble, así como lo dispuesto en la legislación vigente para ese momento.

En consecuencia, la Sala declara improcedente la presente denuncia por no existir el quebrantamiento de los artículos 12 y 243 ordinal 5°) del Código de Procedimiento Civil por incongruencia. Así se decide.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY -I-

Con fundamento en el ordinal 2º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 509 eiusdem, por “…aplicación falsa…” al incurrir el sentenciador de alzada en silencio de prueba.

Argumenta el recurrente, lo siguiente:

“…Se denuncia la aplicación falsa del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en el numeral 2 del artículo 313 del mismo Código, en virtud de haber incurrido la recurrida en un evidente silencio de prueba, al no analizar, valorar y expresarse sobre pruebas debidamente promovidas y admitidas en la oportunidad procesal correspondiente.

En efecto, incurre en silencio de prueba la sentencia recurrida, toda vez que al momento de emitir su fallo omite todo análisis y pronunciamiento respecto a las instrumentales relacionados a la contratación arrendaticia anterior a la celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, siendo que el análisis de esas documentales, no contradichas ni impugnadas por la parte accionante, son esenciales para establecer si la contratación arrendaticia lo fue a tiempo determinado o indeterminado, por ser un hecho aceptado y afirmado por la parte accionante, que la relación arrendaticia, al momento de interponer la demanda, había durado más de diez (10) años.

El análisis de estas documentales, resulta determinante en la decisión de fondo de la causa, visto que el debate procesal versa sobre la indeterminación o no, de la relación arrendaticia existente entre las partes, y del examen que realice el juzgador, determinará si la intención de las partes consistió en no establecer una fecha de la culminación de la relación contractual, con la celebración de variados, seguidos y continuos contratos, o por el contrario, la suscripción de los mismos, indica que siempre estuvo en el espíritu de la contratación, establecer una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia.

En el capítulo referido a la motivación del fallo, nada dice el sentenciador respecto a la mención, análisis y valoración de las documentales promovidas y cursantes en autos, relacionadas con la duración de la relación arrendaticia, que enlazadas con la afirmación de la parte actora, respecto a que la misma había permanecido por más de diez (10) años entre las partes, inequívocamente conducen al sentenciador a establecer la intencionalidad de las partes en mantener ese período de tiempo enlazados en una relación arrendaticia. Por el contrario, la recurrida solo se limita a mencionar, analizar y valorar el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del estado M. en fecha 30-08-99, sin analizar ni valorar la influencia de las documentales promovidas y que corroboran la afirmación del accionante, respecto a la duración de más de diez (10) (sic) de la relación arrendaticia…”.

Para resolver, esta S. observa:

Alegó el formalizante, que el juez de alzada incurrió en la “…aplicación falsa del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil…”, pues sólo valoró y analizó el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del municipio C., estado M., del 30 de agosto de 1999, y no analizó ni valoró los demás instrumentos anteriores a la firma del referido contrato; los cuales son determinantes para el dispositivo del fallo porque demostrarían si la relación arrendaticia es o no a tiempo indeterminado, pues al tener más de diez años, la voluntad de los contratantes era la de seguir la relación arrendaticia.

La Sala extremando sus funciones, acatando lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para no sacrificar la justicia por formalidades inútiles; entiende que el recurrente pretendió denunciar la falta de aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece el deber de los jueces de analizar y valorar todas y cada una de las pruebas promovidas en juicio.

Ahora bien, el formalizante en el texto de la denuncia indicó que no se analizaron “…las instrumentales relacionadas a la contratación arrendaticia anterior a la celebración del contrato de arrendamiento…”, lo cual se refiere a un cúmulo indeterminado de pruebas que no están especificadas y no permiten a la Sala saber a cuáles se refiere el recurrente. En la delación de la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por silencio de prueba, es necesario señalar específicamente cuáles son los instrumentos que se debieron analizar y su influencia en el dispositivo del fallo, de conformidad con lo pautado en el artículo 313 único aparte eiusdem.

Asimismo, es conveniente recordar que es carga del formalizante fundamentar la denuncia en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, para que la Sala pueda descender a las actas del expediente, más aún considerando que en el presente caso no se indicó cuáles eran las pruebas que supuestamente se silenciaron y eran determinantes para que cambiara la decisión del sentenciador sobre la calificación de la relación arrendaticia de ser a tiempo determinado.

Por tanto, no siendo posible para la Sala conocer cuáles son las pruebas que debieron ser analizadas por el sentenciador, la denuncia carece de la fundamentación necesaria.

En consecuencia, la Sala desestima la denuncia del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de fundamentación. Así se decide.

-II-

Con fundamento en el ordinal 2º) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la falta de aplicación del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expresa el formalizante:

“…Se denuncia la falta de aplicación del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada en el numeral 2 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de hacerse procedente la aplicación del mismo, visto quedar demostrado en el texto de la sentencia recurrida, por afirmación propia de la parte actora en su libelo de demanda, que la relación había durado más de diez (10) años, pese a que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se exige en la demanda, contempla un lapso de vigencia menor.

En efecto, incurre en falta de aplicación del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que al momento de emitir su fallo, la recurrida expresa, en su parte motiva que:

...habiendo aceptado la parte actora que con anterioridad al contrato cuyo cumpiimiento (sic) se soiicita (sic), existió una reiación (sic) arrendaticia por más de diez (10) años…

Ahora bien, en otro párrafo de la sentencia recurrida, se deja sentado que:

… de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31-08-1999, se destaca que las partes procesales celebraron un contrato de arrendamiento por un (1) año fijo a partir del 01-09-1999 hasta el 01-09-2000…

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Con lo cual se evidencia que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado, lo que hace procedente la aplicación del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia declararse inadmisible la demanda cursante autos por no haberse amparado en alguna de las causales establecidas en el referido artículo.

Es por todos los razonamientos anteriormente expuestos, que muy respetuosamente SOLICITO se CASE la decisión impugnada por la falta de aplicación del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de hacerse procedentes la aplicación del mismo, visto quedar demostrado en el texto de la sentencia recurrida, por afirmación propia de la parte actora en su libelo de demanda, que la relación había durado más de diez (10) años, pese a que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se exige en la demanda, contempla un lapso de vigencia menor…”(Resaltado, subrayado y mayúsculas del texto transcrito).

Para resolver, esta Sala observa:

El formalizante acusó la falta de aplicación del artículo 34 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a su juicio no se trata de una relación de arrendamiento a tiempo determinado sino a tiempo indeterminado, pues la contratación tenía más de diez (10) años, lo cual señaló el sentenciador en el fallo recurrido y también lo afirmaron los accionantes en su libelo. Por tanto, solicitó se declare inadmisible la demanda, pues se debió aplicar lo pautado en el artículo 34 eiusdem.

El artículo 34 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece, lo siguiente:

…Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…

.

El artículo transcrito, establece los casos en los que el arrendador puede ejercer la acción de desalojo, con los contratos de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado; y las causales en las que debe fundamentar su demanda.

La sentencia impugnada en casación, estableció lo siguiente:

“...SEPTIMO

Resueltas las defensas previas en los términos precedentes, pasa este Superior a decidir el fondo de la presente causa y al efecto considera:

La parte actora-reconvenida pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por vencimiento del término originalmente establecido y de la prórroga legal, reconociendo y aceptando que el inmueble ha sido ocupado por los inquilinos desde hace más de diez (10) años, bajo la vigencia de varios contratos de arrendamiento previos al suscrito el 31-08-1999, por lo cual en beneficio de los inquilinos, aceptan que la relación arrendaticia ha tenido una duración superior a los diez (10) años, reconociendo la máxima extensión de la prórroga legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tres (3) años contados a partir del vencimiento natural del contrato, por lo que habiendo vencido éste el 01-09-2000, la prórroga legal venció el 01-09-2003, siendo que hasta la fecha de interposición de la demanda (28-10-2003) los arrendatarios no habían cumplido con la obligación de devolver el inmueble. Por su parte, los accionados- reconvinientes alegan, que la relación contractual pasó a ser por tiempo indeterminado, porque, a su decir, ocupan el inmueble desde hace más de treinta y ocho (38) años, según el primer contrato de arrendamiento firmado el 01-06-1968, así como los contratos de arrendamiento de los años 1969, 1970, 1973, 1981 a 1999 y los recibos que anexan, lo que a su entender, demuestra que están ocupando el inmueble en sus condiciones de arrendatarios a tiempo indeterminado.

A los fines de calificar si el contrato suscrito entre las partes, motivo de la presente acción, se trata de un contrato a tiempo determinado o si se convirtió a tiempo indeterminado, este Superior considera lo siguiente:

(…Omissis…)

Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento aquí se demanda, se convirtió o no en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, se observa del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, en su cláusula Cuarta se estableció lo siguiente:

‘…CUARTA: La duración del presente Contrato de arrendamiento es de Un (1) año fijo contado a partir del 01 de Septiembre de Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999) Hasta el 01-09-2000. El no cumplimiento del término aquí señalado dará origen al cobro de intereses de mora, conforme al Código Civil…’.

De la cláusula transcrita se puede constatar que las partes previeron un lapso de duración de Un (1) año, improrrogable, lo que implica que el contrato por medio del cual la accionante dio en arrendamiento a los demandados el inmueble constituido por la planta baja del Edificio M.O., destinado para el uso comercial, ubicado en la Avenida San Martín, Esquina de Angelitos, Nº 178, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato suscrito. Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quo plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese plazo determinado.

Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005 dictaminó lo siguiente:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

Vale acotar que en el presente caso ninguna de las partes, durante el decurso del proceso, hizo alusión alguna a contrato suscrito por ellos con POSTERIORIDAD a aquel cuyo cumplimiento se demanda, tal como lo señaló la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión del 05-11-2007, que conoce este Superior en reenvío. Lo que sí ha venido aceptando la parte accionante a lo largo del proceso, es el hecho que a los solos efectos de calcular la prórroga legal, tomó en cuenta la duración de la relación arrendaticia que había sido por más de diez (10) años ANTERIORES a la terminación del último contrato y que por ello, respetó a los arrendatarios el término máximo de la prórroga legal que fue de tres (3) años, los cuales transcurrieron íntegramente.

En consecuencia, la relación arrendaticia que vinculó a las partes en el presente proceso, lo fue a tiempo determinado y habiendo aceptado la parte actora que con anterioridad al contrato cuyo cumplimiento se solicita, existió una relación arrendaticia por más de diez (10) años, evidentemente le correspondía a los arrendatarios, una prórroga legal por tres (3) años, ello de conformidad con el contenido del artículo 38, literal “D” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, de acuerdo al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31-08-1999, se destaca que las partes procesales celebraron un contrato de arrendamiento por Un (1) año fijo a partir del 01-09-1999 hasta el 01-09-2000, por lo que a su vencimiento, y reconocido por la parte accionante- como ya se dijo- que el arrendamiento tenía vigencia hacia atrás, por más de diez (10) años antes de la celebración del último contrato; de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal a favor de los arrendatarios por un máximo de tres (3) años, de acuerdo a lo previsto en el literal “d” del artículo 34 (sic) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venciendo el 01-09-2003.

En virtud de ello, tenemos que la prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, sin necesidad de desahucio, como lo expresa el artículo 1599 del Código Civil, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada, sin necesidad de notificación, por lo que a su vencimiento, los arrendatarios debieron hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.

Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir de los arrendatarios el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, la siguiente:

…devolver la cosa tal como la recibió…

. (Subrayado y negrillas de la Sala).

De lo expuesto, se constató que el sentenciador oídos los alegatos de las demandantes y demandados, pasó a establecer si la relación arrendaticia era a tiempo determinado o indeterminado.

Al respecto, el juzgador indicó lo siguiente: 1) Que los demandantes reconocían sólo a los efectos de la prórroga legal, que entre ellos y los demandados hubo más de diez años de contratos de arrendamiento; 2) Que el último contrato de arrendamiento se celebró el 31 de agosto de 1999, y estableció en su cláusula cuarta una duración a término fijo de un año, improrrogable, pues comenzó a correr desde el primero de Septiembre de 1999 hasta el primero de septiembre del 2000; 3) Que de acuerdo a lo establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28 de junio de 2005, la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento puede ejercerse cuando la duración del contrato es a tiempo determinado porque la terminación ocurre por la voluntad de ambas partes y no por la voluntad unilateral del arrendador; 4) Que el contrato venció el 1° de septiembre del 2000 y luego comenzó a transcurrir de pleno derecho la prórroga legal de tres años, establecida en el artículo 38 literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin necesidad de desahucio; y, 5) Que una vez vencida la prórroga legal, los arrendatarios debieron entregar el inmueble arrendado a los arrendadores, de conformidad con lo pautado en el artículo 39 eiusdem.

En el caso planteado, es evidente que la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado entre los contratantes, determina que se trata de un contrato a tiempo determinado, pues estableció una duración de un año a término fijo, es decir, desde el primero de septiembre de 1999 hasta primero de septiembre de 2000, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga legal establecida en el artículo 38 del literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez terminada la misma se ejerció la acción de cumplimiento de contrato.

Ahora bien, la cantidad de años que duró la relación arrendaticia tuvo importancia a los efectos de establecer el tiempo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues dependiendo de los años que estuvieron en el inmueble arrendado se calcularía el tiempo de la señalada prórroga. En la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la intención del Legislador al establecer la prórroga legal obligatoria, era darle al arrendatario tiempo suficiente para ubicar otro inmueble, contratar un nuevo arrendamiento o comprar un local o vivienda donde establecerse nuevamente.

En el asunto planteado, al ser el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, los demandados ejercieron la acción correspondiente de cumplimiento de contrato. En tal sentido, la Sala Constitucional, mediante sentencia N° 1391, del 28 de junio de 2005, caso G.G.R.R., señaló:

…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…

.

Por tanto, es obvio concluir que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es inaplicable al caso concreto, pues como la propia norma lo indica la acción de desalojo se ejerce cuando se trata de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, es decir, que en él no se contempla una fecha cierta para la terminación de la relación arrendaticia.

En consecuencia, la Sala declara improcedente la violación del artículo 34 del Código Civil por falta de aplicación. Al ser desestimada las denuncias del escrito de formalización, el recurso de casación se declarará sin lugar el dispositivo del fallo.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: 1) Inadmisible el recurso de nulidad; 2) SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por los demandados E.T.M. y J.I.N.C., contra la sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2011, por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena al recurrente al pago de las costas del recurso de casación, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

P., regístrese y remítase el expediente al Tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. P. de esta remisión al Tribunal Superior de origen, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los cuatro (4) días del mes de marzo de .dos mil trece. Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación.

La Presidenta de la Sala,

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YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

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I.P.V.M.,

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L.A.O.H.

Magistrada,

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AURIDES MERCEDES MORA

Magistrada-Ponente,

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YRAIMA ZAPATA LARA

El Secretario,

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CARLOS WILFREDO FUENTES

Exp. AA20-C-2012-000474 Nota: publicada en su fecha a las

El Secretario,