Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, Veintiuno (21) de Enero de Dos Mil Diez (2010)

199º y 150º

ASUNTO: AH13-V-2006-000050

ASUNTO ANTIGUO: 2006-29.830

Vistos

, con informes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cedulas de Identidad Números V-9.412.934 y V-4.978.659.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano G.D.D., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 23.205.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana I.V., venezolana, mayor de edad, divorciada, domiciliada en Caracas y titular de la Cédula de Identidad Número V-3.807.794.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano A.T., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 15.752.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de cumplimiento de contrato derivada de la venta de un bien inmueble, presentado en fecha 26 de Enero de 2006, por los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R., a través de su abogado G.D.D. contra la ciudadana I.V., en su condición de vendedora, por presunto incumplimiento del compromiso asumido.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el cual, previa la verificación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 02 de Febrero de 2006 y su reforma el día 14 de Marzo de 2006, ordenando el emplazamiento de la parte accionada de acuerdo con las reglas del procedimiento ordinario establecido en los Artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de marzo de 2006, este Tribunal decretó en el cuaderno respectivo la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada en el escrito libelar.

En fecha 27 de Julio de 2006, el ciudadano C.R.R.R., Alguacil Accidental de ese Tribunal, dio cuenta de haber citado a la ciudadana I.V., a quien le hizo entrega de la compulsa negándose sin embargo a firmar la misma, y consignó recibo de citación sin firmar a los fines de ley.

En fecha 31 de Marzo de 2006, a solicitud de la parte actora, el Tribunal acordó notificar a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, a la cual se le dio fiel cumplimiento.

En fecha 09 de Mayo de 2006, la ciudadana I.V., en su carácter de parte demandada, asistida de abogado procedió a dar contestación a la demanda y, entre otros puntos, solicitó la acumulación de la acción, siendo que en fecha 16 de Mayo de 2006, el Tribunal por auto instó a la parte a señalar ciertamente en que Juzgado se encuentra el expediente a acumular.

En fecha 30 de Mayo de 2006, el Tribunal Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, remitió el presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la declinatoria por la cuantía. Previa la distribución de ley, correspondió conocer la misma a este Órgano Jurisdiccional, el cual, lo recibió por auto de fecha 09 de Junio de 2006.

En fecha 03 de Julio de 2006, el Juzgado Quinto de Municipio, en atención al oficio librado en fecha 26 de Junio de 2006, remitió a este Juzgado los escritos de pruebas de ambas partes, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 10 de Julio de 2006 y en fecha 13 de Julio de 2006, se ordenó la notificación de las partes a fin que una vez realizada la ultima de las notificaciones, comenzaría a correr el lapso de ley contenido en el Articulo 397 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 25 de Julio de 2006, se dio por notificada la parte demandante y solicitó la notificación de la parte demandada.

En fecha 20 de Septiembre de 2006, el Alguacil de este Tribunal dio cuenta de haber notificado a la parte demandada, asimismo la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades del Artículo 233 eiusdem.

En fecha 22 de Septiembre de 2006, la parte demandada ratificó la solicitud de acumulación de juicios.

Por auto de fecha 04 de Octubre de 2006, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes y se ordenó la evacuación de la prueba testimonial mediante comisión ante un Juzgado de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 30 de Octubre de 2006, se recibió oficio S/N de fecha 25 del mismo mes y año, junto con recaudos provenientes del Banco Mercantil, Banco Universal, respecto de la prueba de informes promovida por la representación demandada. En esa misma fecha se verificó el acto de exhibición de documento al cual solo compareció la parte demandante, promovente de la prueba.

En fecha 13 de Diciembre de 2006, la parte demandada consignó recaudos relativos a la solicitud de acumulación pretendida.

En fecha 23 de Enero de 2007, el abogado actor consignó escrito que denominó de informes.

En fecha 21 de Mayo de 2007, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró improcedente la acumulación de procesos solicitada por la parte demandada.

En fecha 06 de Junio de 2008, previa solicitud de la representación actora, el Juez que con tal carácter suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa bajo estudio y ordenó la notificación de la partes.

Ahora bien, cumplidos las formalidades del abocamiento y por cuanto la causa no fue sentenciada dentro de su lapso legal, el Tribunal pasa a pronunciarse y procederá a notificar de ello a las partes, en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las

disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía

dudas, se aplicarán los principios generales del derecho

.

Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

.

Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Alegó el apoderado judicial de la parte actora en el libelo y la reforma que sus representados celebraron de buena fe un contrato de opción de compra venta con la ciudadana I.V.; que dicho contrato en su tenor determina obligaciones que se deben cumplir para ambos contratantes como están determinadas en su contenido en un todo y en los tenores de las Cláusulas Primera hasta la Novena, su cumplimiento como obligaciones que han sido contraídas por ellos al dar su consentimiento voluntario y expreso en concordancias concomitantes sin ambigüedades ni tergiversamientos en su interpretación intrínseca y su aplicación en su esencia por ser ley entre las partes.

Que dicho contrato cumple con los requisitos esenciales en todo contrato bilateral válido como es el consentimiento voluntario de los contratantes, el objeto como es el inmueble que está dentro del comercio y la licitud del acto que le da fe pública.

Que la vendedora–obligada redactó el documento de opción de compra venta, en el cual se observan ciertas fallas materiales, al decir en su tenor que de los Cincuenta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 58.000,00) conforme a la actual reconversión monetaria decretada por el Ejecutivo Nacional, que es el precio de venta que sugirió por el apartamento, se le entregó la cantidad hoy equivalente de Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) restándole la cantidad que hoy equivale a Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 45.000,00), cuando lo correcto es que restan Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs.F 46.000,00).

Que la vendedora-obligada pidió al abogado de los opcionados compradores, redactara el compromiso de compra venta con las condiciones por ella estipuladas y donde exigía el precio sugerido y su forma de pago, lo cual fue hecho y antes de las firmas en notaría y su aprobación, los hoy demandantes como venezolanos y forjadores al tener una familia constituida con tres (3) hijos menores, su gran deseo e ilusión de comprar una vivienda digna para su núcleo familiar, haciendo grandes sacrificios económicos como lo determina en su tenor la Carta Magna y así lo han hecho con la ayuda del Estado Venezolano, al otorgarles el subsidio en el lapso determinado para la opción de compra venta.

Que dicha opción fue firmada aceptándose todas la condiciones que impuso la vendedora; que el precio sugerido nunca se le discutió en la cantidad hoy equivalente a Cincuenta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 58.000,00), cuya forma de cancelación era en dos partes, a la autenticación del documento de opción de compra venta, recibió en el acto la cantidad hoy equiparable a Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) a su más entera conformidad y satisfacción, y que el resto de Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs.F 46.000,00) se le pagaría a la protocolización definitiva y así lo exigió y aceptó.

Que el crédito hipotecario solicitado les fue aprobado el día 05 de Octubre de 2005; que se le notificó por escrito a la vendedora obligada lo del crédito aprobado, la cual no quiso firmar porque ya no iba a vender por haber fallecido su hija; que ha presentado dos documentos visados de abogados donde determina que sean las partes que renuncien, cuando es ella la que pretende renunciar a la venta y es el Banco el que va a pagarle a la vendedora obligada el precio restante que está a su disposición en nombre de los compradores y no los compradores en forma directa y así fue aceptado por las partes.

Que en el año 2005, se le notificó amistosamente para hablar y tratar el caso determinado en el compromiso de compra venta, que ya para f.d.O. del año 2005, indicó la vendedora no querer vender y ofreció regresar la cantidad hoy equivalente a Diez Mil Bolívares (Bs.F 10.000,00) en documento visado por abogado y que en el mes de Noviembre ofrecen regresar los Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00); que los compradores han hecho grandes sacrificios en esta negociación; que han solicitado dinero prestado con intereses para poder entregar los Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) a la vendedora y de paso les están pidiendo el inmueble que tiene arrendado, por lo que solicita con el debido respeto se decida a favor de los compradores a quienes representa por cumplimiento y ejecución del contrato de compromiso de compra-venta.

Que no están interesados en ejecutar la Cláusula Séptima en su tenor por el no cumplimiento de la vendedora obligada, por no haber cumplido en el tiempo y el espacio con el contrato contraído a la fecha de la introducción de la presente demanda incoada, pero a última instancia se ejecuta su cumplimiento en su tenor si persiste la vendedora en el no cumplimiento de sus obligaciones contraídas en la Cláusula Quinta y no entregue la documentación que debe entregar y venderle a los compradores como quedó en el contenido del compromiso de compra venta, ya que el Registrador no da curso a la protocolización del documento definitivo sin la Solvencia Catastral Vigente, el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y la Solvencia de Condominio, por lo que demanda en nombre de sus representados el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y su ejecución a la ciudadana I.V., a fin que convenga en la demanda incoada en su contra sino el Tribunal de la causa tome la sabia decisión con su máxima experiencia por el derecho subjetivo de condenar en costas procesales a la demandada por su incumplimiento como vendedora obligada, así como los daños y perjuicios que les están causando en el tiempo y espacio.

Por último, conforme a lo previsto en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el abogado demandante estimó la acción en el Capítulo IV del libelo, en la cantidad hoy equivalente a Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,00).

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda, la parte accionada, debidamente asistida por el abogado A.T., mediante el escrito señalado anteriormente, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, los argumentos esgrimidos en su contra, por cuanto carecen de fundamentación jurídica y porque además no están enmarcados en los hechos que tuvieron lugar; que en la Ley Sustantiva Civil se prescribe que los contratos sinalagmáticos tienen lugar por exclusiva voluntad de las partes sin apremio ni coacción de ninguna índole.

Que los contratos se definen generalmente como una convención entre dos (2) o mas personas, para crear, modificar, reglar o extinguir vínculos jurídicos; que hace resaltar este principio de derecho por cuanto encuadra en la Cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa; que en fecha 11 de Julio de 2005, celebró con los mencionados demandantes la Cláusula Penal que aparece de manera diáfana en el contexto de ese documento, que obliga tanto al opcionante vendedor como al comprador a cumplir con lo establecido en ella, sosteniendo que no se necesita mucho esfuerzo para demostrar lo que está haciendo y lo que va a hacer en el presente juicio.

Que los opcionantes compradores no cumplieron en consumar el acto de compra definitiva en el plazo señalado; que basta con una revisión tangencial de la Cláusula Penal, para darse cuenta que el lapso de ciento veinte (120) días que se le dio para la venta definitiva partió desde el día 11 de Julio de 2005 hasta el día 08 de Noviembre del mismo año y el crédito fue otorgado el día 05 de Octubre de 2005, implicando ello que quedaba pendiente el otorgamiento del subsidio; siendo esto lo más importante para que los demandantes pudieran obtener definitivamente la compra del inmueble que es el objeto litigioso en esta litis.

Que para la fecha que se otorgó el crédito ya estaba cercano el vencimiento del lapso de ciento veinte (120) días, no prorrogables, para la protocolización de la venta; que salta a la vista que en un lapso tan breve no se haya podido otorgar el subsidio que necesitaban los compradores para obtener el apartamento que se les estaba vendiendo; que los compradores, hoy demandantes, no pudieron cumplir con lo establecido en el tenor del documento de opción de compra venta, situación esta que los señala como culpables de no poderse realizar la venta pactada y por lo cual, sin necesidad de polemizar demasiado en esta controversia, los hace perder automáticamente los Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) que adelantaron por concepto de arras en virtud de la futura venta.

Que por ningún concepto moral está obligado a devolverles a los demandantes las mencionadas arras, por cuanto le pertenecen por imperio de la ley; que del caso planteado se desprende que son los demandantes los causantes de que no se formalizara la venta pactada.

Por último solicitó que el escrito de contestación de la demanda sea sustanciado conforme a derecho.

Planteados como han sido los hechos de la controversia, este Órgano Jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba; pasa en consecuencia a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales, y al respecto observa:

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

Riela a los folios 12 y 13 del expediente marcado con la Letra “A” poder otorgado por los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R., en fecha 08 de Diciembre de 2005, al abogado G.D.D., ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 06, Tomo 130 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y en vista que el mismo no fue cuestionado por la parte demandada, es valorado plenamente por el Tribunal de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejerce el citado profesional del derecho en nombre de sus poderdantes, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

Riela a los folios 14 al 17 del expediente marcada con la Letra “B” copia certificada del contrato celebrado en fecha 11 de Julio de 2005, entre la ciudadana I.V. en su condición de opcionante vendedora y los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R. en su carácter de opcionantes compradores, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 69, Tomo 72 de los Libros respectivos, el cual constituye el documento fundamental de la acción ejercida, por cuanto del mismo se deriva inmediatamente el derecho deducido por los actores, al que se le adminicula la copia fotostática del documento de propiedad cursante a los folios 32 y 33 del expediente, que al no haber sido cuestionados en forma alguna se les otorga valor probatorio a tenor de lo previsto en los Artículos 12, 429, 444, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, por haber sido aceptados por la parte demandada. Por tanto, hacen fe entre las partes de este juicio y frente a terceros de la verdad de las declaraciones hechas por los contratantes, esto es, acerca de la existencia del contrato de opción de compra venta del bien de marras y de los derechos y obligaciones asumidos por cada uno de ellos al suscribirlo, y así se declara.

Igualmente se observa de la lectura del instrumento bajo estudio que en la Cláusula Primera, la opcionante-vendedora, se comprometió y quedó obligada a venderle a los opcionantes-compradores, y éstos a su vez, se comprometieron y quedaron obligados en comprarle a la primera de los mencionados, una vivienda, perfectamente alinderada e identificada Ut Supra; en la Cláusula Segunda el precio sugerido por la opcionante vendedora por el apartamento, en el tiempo y espacio, por la cantidad hoy equivalente de Cincuenta y Ocho Mil Bolívares (Bs.F 58.000,00) que los opcionantes compradores pagarían de la forma siguiente: En el acto de la firma y autenticación de esta opción los opcionantes-compradores pagarían la cantidad hoy equivalente de Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) en cheque de gerencia a nombre de la opcionante vendedora y la cantidad restante, a saber, la suma hoy equivalente de Cuarenta y Seis Mil Bolívares (Bs.F 46.000,00) que recibirá la opcionante vendedora en cheque de gerencia a su nombre en dinero de curso legal en el acto de la Protocolización de la Venta Definitiva que hace el finiquito del precio sugerido, y así se decide.

Del mismo modo se evidencia que en la Cláusula Tercera, la opcionante vendedora y los opcionados-compradores acordaron en forma voluntaria que el plazo de esta opción de compra venta, tendría una duración desde su inicio cierto, que sería la fecha de la autenticación de ese documento, a saber, el día 11 de Julio de 2005 e igualmente la de su vencimiento, ambas fechas inclusive de ciento veinte (120) días continuos, los cuales se cumplirían para el día 08 de Noviembre de 2005; con la salvedad de que, en el caso que el crédito hipotecario solicitado por los opcionantes-compradores, les sea concedido dentro de los ciento veinte (120) días continuos acordados en este tenor, ellos le informarían a la opcionante vendedora con tres (3) días con acuse de recibo antes de la firma del documento definitivo de venta y el lugar donde se va a dar el otorgamiento, y se decide.

En la Cláusula Quinta dispusieron que las obligaciones de la opcionante-vendedora sería la de entregar a los opcionantes-compradores la documentación requerida para que se pueda realizar esta operación de venta en el tiempo y espacio acordado en la Cláusula Tercera y se pueda cumplir con la Cláusula Segunda en el Numeral “B” en su tenor; donde igualmente estipularon que en un lapso de tiempo desde la autenticación de ese documento dentro de los treinta (30) días continuos al inicio, debe entregar la documentación requerida, si requiere más tiempo del antes determinado, será computado al tiempo que da esa opción de compraventa en la Cláusula Tercera a los opcionantes-compradores, y así se decide.

En la Cláusula Séptima acordaron una penalidad indemnizatoria por daños y perjuicios de Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) conforme a la citada reconversión monetaria que equivale al 20.6896% del valor real y ofertado del apartamento en este documento haciéndose reciproca dicha cláusula penal para ambas partes, es decir, si los opcionantes-compradores no cumplen con lo determinado en las Cláusulas Segunda, Tercera, Quinta y Sexta, pagarán dicha cantidad a la opcionante-vendedora y si el incumplimiento es de parte de ésta le reintegrará a los primeros la cantidad determinada en el Literal “A” de la Cláusula Segunda, y así se decide.

Esto implica que en el contrato analizado se encuentran los elementos esenciales para la existencia de la compraventa, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 1.141 eiusdem, y por ser la misma de carácter consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.161 ibídem, por tanto, este Tribunal declara que el contrato consignado en autos por el abogado de los demandantes junto con el libelo, posteriormente promovido en la etapa probatoria, constituye una venta pura y simple celebrada entre las partes de este juicio, cuyo objeto es el inmueble en el identificado, plenamente determinado en la demanda en cuanto a características, precio y forma de pago, tal como en muchos casos han sido calificados por nuestros Tribunales, cuyo criterio objetivamente comparte este Órgano Jurisdiccional, y así se declara.

Riela a los folios 18 al 28 del expediente actuaciones contenidas en el expediente distinguido como S-5112-05 de la nomenclatura particular del Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, marcada con la Letra “C”, contentiva, entre otros, de la solicitud de notificación judicial interpuesta por los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R.; comunicación de fecha 13 de Diciembre de 2005, dirigida por el Banco Mercantil a la ciudadana M.C.R.B. donde le informa la aprobación del crédito solicitado con fecha 05 de Octubre de 2005 y el subsidio con fecha 27 de Septiembre de 2005; acta de fecha 19 de Diciembre de 2005, levantada por el referido Juzgado donde hizo efectiva la solicitud de notificación interpuesta, a la cual se le adminicula la documental que corre inserta al folio 58 del expediente de fecha 25 de Octubre de 2005, relativa a la notificación del citado Crédito Hipotecario, al igual que la prueba de informes emanada del Banco Mercantil, de fecha 20 de Octubre de 2006, donde comunican la aprobación del citado Crédito Hipotecario en fecha 05 de Octubre de 2005 y la disponibilidad del Subsidio Directo en fecha 11 de Noviembre de 2005, cursante a los folios 110 al 112 del expediente; del mismo modo se concatena con la comunicación cursante al folio 79 del expediente de fecha 24 de Noviembre de 2005, sobre el cumplimiento del contrato en comento.

Las anteriores pruebas no fueron cuestionadas en modo alguno por lo cual se les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 433, 436, 507, 509, 510 y 935 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.359, 1.363 y 1.371 del Código Civil, y en consecuencia aprecia que la parte demandada, ciudadana I.V., en fechas 24 de Noviembre y 19 de Diciembre de 2005, quedó debidamente informada y notificada sobre la obligación que tuvo de entregarle a los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R., la documentación que se contrae la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta ya valorado y apreciado Ut Supra, en vista que para esa fecha no ha cumplido con la misma en el tiempo establecido, puesto que nada demostró en contrario a los autos a ese respecto, y así se decide.

Del mismo modo se aprecia que en fecha 05 de Octubre de 2005, el Banco Mercantil le aprobó a los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R. el Crédito Hipotecario solicitado para la adquisición del inmueble de marras por la cantidad hoy equivalente a Veintinueve Mil Ochocientos Bolívares (Bs.F 29.8000,00), distinguido con el N° 06-20574291 e igualmente en fecha 27 de Septiembre de 2005, les fue aprobado el Subsidio Directo a la Demanda, por la cantidad hoy equivalente de Dieciséis Mil Ciento Setenta Bolívares (Bs.F 16.170,00) y siendo así ambas obligaciones se cumplieron antes del día 08 de Noviembre de 2005, con lo cual queda desvirtuado el alegato sostenido por la parte demandada de que a los compradores no se les haya otorgado el subsidio que necesitaban para obtener el apartamento que se les estaba vendiendo, y así se decide.

Rielan a los folios 78 y 80 del expediente documentales marcadas como “1” y “3”, en cuyo contenido aparecen la ciudadana I.V. y los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R., anulando el documento de opción de compra venta de autos al considerar que vencieron los ciento veinte (120) días sin que la compradora obtuviera el crédito para la adquisición del bien de marras y por el fallecimiento de J.A.C.V., desistiendo de la Cláusula Penal, reduciéndose en el documento marcado “1” la cantidad hoy equivalente de Dos Mil Bolívares (Bs.F 2.000,00) por concepto de gastos ocasionados y el saldo restante quedó en devolverse oportunamente; y, en el documento marcado “3”, quedó en devolverse la cantidad recibida de Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) por concepto de arras, una vez pagada la póliza de seguro por muerte de la citada de cujus. La representación accionante promovió prueba de exhibición de los citados documentos, siendo admitida y ordenada su intimación, la cual se verificó en fecha 24 de Octubre de 2006, conforme la declaración del Alguacil de este Tribunal, cursante al folio 107 del expediente, cuando dejó constancia de haber hecho efectiva la misma, de lo cual infiere el Tribunal que si bien del acta de fecha 30 de Octubre de 2006, cursante al folio 113 de los autos, no se evidencia que la parte demandada haya comparecido en el plazo indicado al acto de exhibición, y que por ello se entiende como exacto el texto de los citados documentos, no es menos cierto que los mismos carecen de la firma de los autores por lo tanto inevitablemente quedan desechados del proceso, y así se decide.

Rielan a los folios 81 al 83 del expediente marcados como “4”, “5” y “6”, recibos de pagos por concepto de gestiones judiciales y en vista que los mismos no ayudan a resolver la presente causa, el Tribunal no los aprecia en derecho en este juicio, y así se decide.

La parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos F.C.M.A. y S.I., para lo cual se ordenó remitir despacho anexo a oficio al Juzgado Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y en vista que de autos no consta que la misma haya sido evacuada, por lo tanto no hay prueba testimonial que valorar y apreciar al respecto, y así se decide.

Ahora bien, planteada como ha sido la controversia que bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera:

De autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta ni las obligaciones que se derivaron de la misma para los contratantes respecto del bien inmueble de marras, ya que no hubo desconocimiento de haberse suscrito la convención bajo estudio, y así se decide.

En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio respecto la ejecución o no del contrato de opción de compra venta en cuestión, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”.

En aplicación analógica al criterio jurisprudencial transcrito, el cual por compartirlo lo hace suyo este Tribunal, y en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, se juzga, ante el hecho alegado por la representación judicial de la parte actora, que evidentemente se trasladó la carga de la prueba a la parte demandada, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre la ejecución de la negociación del inmueble de marras identificado Ut Supra y el traslado de la propiedad mediante el documento definitivo de venta, ya que ésta última, asistida de abogado, en el acto de contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo expresamente que a los actores se les haya otorgado en el lapso de ciento veinte (120) días que comenzó a correr a partir del día 11 de Julio de 2005 y venció el día 08 de Noviembre de 2005, el subsidio para que pudieran obtener definitivamente la compra del citado inmueble, ni que hayan cumplido en consumar el acto de compra definitiva en el plazo señalado, y que ello les hace perder automáticamente la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs.F 12.000,00) que adelantaron por concepto de arras en virtud de la referida venta; sin que tales afirmaciones hayan sido demostradas durante el evento probatorio correspondiente; por el contrario, a los autos quedó plenamente demostrado que la parte demandada, fue quien incumplió, ya que dentro de los treinta (30) días continuos al 11 de Julio de 2005, no demostró que haya entregado a los demandantes la documentación que se contrae la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta antes señalado, ni al tiempo que da esta contratación en la Cláusula Tercera a los opcionantes-compradores, pues, el abogado de ellos probó haberle exigido el cumplimiento de tal obligación para los días 24 de Noviembre y 19 de Diciembre de 2005, sin que en autos se evidencie que la demandada haya honrado tal hecho; aunado a que la aprobación del crédito y el subsidio ocurrieron afirmativamente dentro del lapso antes mencionado, y así se decide.

Respecto la intimación de la cantidad hoy equivalente a Cinco Mil Bolívares (Bs.F 5.000,00) por concepto de daños y perjuicios invocada en el petitorio del escrito libelar, tenemos que, para la procedencia del resarcimiento del daño, la víctima tiene derecho a que se le indemnice en su tutela, pero, siempre y cuando exista un agente doloso o culposo, que efectivamente se le haya causado un daño y que ese daño haya sido demostrado de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.185 del Código Civil, pues si bien se verificó en autos que hubo incumplimiento respecto el contrato de venta en comento, también es cierto que la representación actora no demostró en ninguna forma de derecho cuál fue la pérdida de utilidad o de ganancia cierta que dejaron de obtener los compradores en la relación contractual bajo estudio, para que pueda obtener el mencionado pago, ya que solo se limitó a intimarlo sin ningún tipo de argumentación al respecto; por lo que tal indemnización no debe prosperar, por no estar ajustada a derecho dentro del marco legal arriba a.y.a.s.d..

Por efecto de lo anterior, queda evidenciado en el presente caso, que la citada ciudadana incumplió en hacer la entrega de los documentos que exige la Cláusula Quinta de la Convención Obligacional, a saber, Solvencia Original del Derecho de Frente o Catastro del Apartamento en cuestión, vigente a la fecha de las firmas, así como el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y la Solvencia de Condominio por ser inherentes al inmueble, a fin que se verifique la tradición, tal como lo consagra el Artículo 1.265 del Código Civil, lo cual constituye una prestación derivada de la obligación de transferir que se cumple con el otorgamiento del instrumento definitivo de propiedad una vez verificada la totalidad del pago pactado, de acuerdo con las formalidades que exige la ley que rige la materia; por tanto, al haber quedado probado en autos que los actores cumplieron su obligación en tiempo útil para comprar y que la parte demandada no entregó los documentos necesarios para la materialización del contrato de compra venta definitivo, la acción de ejecución o cumplimiento de contrato de compra venta que origina estas actuaciones, debe prosperar en forma parcial, conforme al marco legal antes descrito, dado que dichas normas reguladoras son de estricto orden público, y así se decide formalmente.

En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.

En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados Ut Supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la comentada Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta opuesta, ya que la misma encuadra en el dispositivo contenido en los Artículos 1.161, 1.265, 1.267, 1.474, 1.488, 1.877 y 1.920, Ordinal 1º del Código Civil; y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en hacer la entrega de los documentos que exige la Cláusula Quinta de la Convención Obligacional, a saber, Solvencia Original del Derecho de Frente o Catastro del Apartamento en cuestión, vigente a la fecha de las firmas, así como el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y la Solvencia de Condominio por ser inherentes al inmueble, a fin que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciba el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignado el precio pactado a favor de la opcionante vendedora; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente lo determina este Tribunal.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA intentada por los ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R. contra la ciudadana I.V., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales que la parte demandada no dio cumplimiento en tiempo útil a los establecido en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra-venta, al no entregar los recaudos necesario e indispensables para gestionar la operación de venta en el tiempo y espacio acordada en la Cláusula Tercera para que se pueda cumplir con lo pautado en el Literal “B” de la Cláusula Segunda del mismo; puesto que la indemnización de Daños y Perjuicios solicitada en el escrito libelar y su reforma no prosperó al no estar ajustada a derecho.

SEGUNDO

Como consecuencia de lo anterior se condena a la parte demandada a que cumpla voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el N° 0203, ubicado en el Piso Segundo (2°) del Bloque N° 5, Edificio 1, situado en la Urbanización San Andrés, Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se compone de Sala-Comedor, Cocina-Lavandero, Dos (2) Baños, Tres (3) Dormitorios, Tres (3) Espacios para Closet, Un (1) Pasillo Interior y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Piso: Con techo del Apartamento 0103; Techo: Con piso del Apartamento 0303; Norte: Con fachada norte del Edificio; Sur: Con fachada sur del Edificio y área común de circulación; Este: Con pared que da al Apartamento 0204 y área común de circulación; Oeste: Con fachada oeste del edificio; con un área de Ciento Siete Metros Cuadrados con Noventa y Siete Decímetros Cuadrados (107,97mts2) con un porcentaje de condominio equivalente a Un Entero con Treinta y Siete Centésimas por Ciento (1,037%) del valor atribuido al Edificio. El inmueble en comento fue adquirido por la parte demandada mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20 de Junio de 2005, bajo el Nº 39,folios 260 Vto., y 261, Tomo 22, Protocolo Primero. En el entendido que si no cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos M.C.R.B. y N.E.R., previa demostración de haber consignado el pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que éstos se comprometieron a cumplir con esa prestación.

TERCERO

Dada la naturaleza parcial del presente fallo el Tribunal no hace expresa condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 eiusdem, y, en su oportunidad, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 ibídem.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de Enero de Dos Mil Diez (2010). Años 199° y 150°.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

J.C.V.R.

C.Y. BETHENCOURT CHACÓN

En la misma fecha anterior, siendo la 12:22 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBC/PL-B.CA-Day

Asunto Nº AH13-V-2006-000050

Asunto Antiguo N° 2006-29.830

Cumplimiento de Contrato

Materia Civil. Compra-Venta