Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 16 de Octubre de 2008

La ciudadana M.S.R.D.S. asistida por la Abogada OSMARY C.C.G.; ocurrió ante este Juzgado para demandar a la ciudadana I.S..

Fundamentó la acción en los hechos siguientes:

-Que el 01/09/2002 la ciudadana DAIRYS Y.B.V. mediante poder otorgado por la ciudadana A.I.R.D.A., dio en arrendamiento a la ciudadana I.S., el inmueble ubicado en la calle 4 con Pasaje Mucurita, N° 4-15, sector La Guacara, Parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira.

-Que el 15/02/2007 adquirió el inmueble según documento registrado ante el Registro Público del 1° Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, anotado bajo la matrícula 2008-LRI-T20-25, de fecha 26/03/2008.

-Que estaba viviendo en un inmueble ubicado en la Urbanización Pirineos, calle I, vereda 05, casa N° 03, Parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; el cual tenía arrendado a su propietario E.O.R.C., según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 15/05/2006.

-Que desde el 15/01/2007 le han solicitado la desocupación del inmueble que ocupa como inquilina; por lo que solicitó de I.S. la desocupación de su inmueble.

-Que por cuanto el contrato de arrendamiento se convirtió indeterminado, le solicitaba a la ciudadana I.S., desocupe y entregue el inmueble arrendado.

Fundamentó la demanda en el artículo 34 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (fs. 1 al 20).

El 05/05/2008 se admitió la demanda (f. 21).

El 23/05/2008 la ciudadana I.S. asistida por el Abogado H.S., procedió a contestar la demanda de la manera siguiente:

1. Promovió la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de un plazo pendiente. Que ha ocupado el inmueble por más de veintisiete (27) años. Que debe declararse la existencia de un plazo pendiente por concepto de prórrogas anuales, y la prórroga legal de dos (2) años del 01/09/2008 hasta el 26/09/2008.

2. Formuló la inadmisibilidad de la acción. Que el demandante tenía la intención de instaurar un fraude procesal. Que la actora indica, que el primer contrato es de fecha 01/09/2002, pero en el mes de enero de 1979 celebró contrato verbal de arrendamiento con A.I.R.D.A., con cédula de identidad N° V-248.438, propietaria de la mejoras construidas en el inmueble ubicado en la calle 4 con Pasaje Mucuritas y carrera 4, signadas con los Nros. 12-57 y 4-15-A, Sector La Guacara, Parroquia P.M.M., San Cristóbal, Estado Táchira.

3. Contestación de la demanda:

-Rechazó y negó que la relación arrendaticia se iniciara el 01/09/2002; pues el contrato primigenio fue verbal y se inició en enero de 1979.

-Convino que el contrato sea sobre un inmueble ubicado en la calle 4 con Pasaje Mucurita, N° 4-15, Sector La Guacara, Parroquia P.M.M., San Cristóbal, Estado Táchira.

-Rechazó y negó lo expuesto por la actora de que posee título de propiedad del inmueble N° 4-15, ya que el título inserto a los folios 6 al 10, corresponde al inmueble N° 12-51.

-Rechazó, negó y contradijo que la relación arrendaticia estaba vencida, ya que el lapso de la quinta prórroga convenida estaba vigente, con vencimiento el día 01/09/2008; y que la relación no sea susceptible de la prórroga legal.

-Rechazó, negó y contradijo que la demandante sea propietaria y arrendadora del inmueble objeto de la acción.

-Rechazó, negó y contradijo que la actora y su grupo familiar tengan necesidad de ocupar el inmueble cuestionado (fs. 29 al 33).

El 03/06/2008 la parte demandada promovió:

-Posiciones juradas.

-Documentales: Recibos de depósitos bancarios y constancias emanadas de este Juzgado del expediente de consignación N° 546.

-El principio de la comunidad de la prueba, para lo cual promovió las siguientes documentales: El documento de propiedad inserto a los folios 6 al 10. El contrato de arrendamiento N° 12204, suscrito entre la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y la demandante, de fecha 30/08/2007. El contrato de arrendamiento inserto al folio 5. Los instrumentos privados insertos a los folios 18 y 19.

-Testimoniales de X.B., T.S.M., A.B.C.D.D., M.P.M.D.G., A.B.R., N.E.G.R. y L.C.C..

-Solicitó la exhibición de varios documentos en poder de los Abogados J.O.C.C. y DAIRYS Y.B.V..

-Solicitó la ratificación de documentos emanados de terceros.

-Solicitó inspección en los inmuebles signados con los Nros. 12-51, 12-57 y 4-15 en el sector La Guacara (fs. 36 al 105).

El 06/06/2008 la parte actora promovió:

-Documentales: El contrato de arrendamiento suscrito entre DAIRYS Y.B.V. e I.S., plasmado en papel sellado N° 0667940, de fecha 01/09/2002. El documento de propiedad de fecha 15/02/2007 ante el Registro Público del 1° Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, inscrita bajo la matrícula 2008-LRI-T20-25, de fecha 26/03/2008. El contrato de arrendamiento suscrito entre E.O.R.C. y M.S.R.D.S., de fecha 09/02/2005, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal. Las cartas de desocupación suscritas por E.O.R.C. dirigidas a M.S.R.D.S., de fechas 15/01/2007 y 01/12/2007.

-Testimoniales de E.O.R.C., F.M.C., J.A.B., UDON R.S. y V.P.D.C..

-El principio de la comunidad de la prueba (fs. 110 al 112).

De los testigos promovidos por la parte demandada declararon:

A.B.C.D.D., quien alegó: Que conoce a I.S., quien vive en el Pasaje Mucurita, carrera 12, donde están los buhos. Que ISMENIA hizo un contrato de arrendamiento con I.A., desde hace unos veintisiete (27) años (f. 116).

M.P.M.D.G., expuso: Que conoce a I.S., quien vive como inquilina en la Parroquia P.M.M., cuya arrendadora es M.I.; que habita allí desde hace más de veinte (20) años (f. 118).

N.E.G.R., quien manifestó: Que conoce a I.S., y a A.I.R.D.A., que entre ellas dos (2) hubo una relación de arrendamiento. Que ISMENIA vive allí desde el año 79 (f. 120).

L.C.C., alegó: Que conoce a I.S., quien vive en la carrera 13 con calle 4, Pasaje Mucurí, La Guacara; desde el 79 al 80. A las repreguntas contestó: Que ISMENIA le hace la ropa (f. 123).

MARDORY PEÑA QUIROGA, expuso: Que reconocía el contenido y firma de la declaración inserta a los folios 49 vuelto y 50. Igualmente, dio respuesta a las repreguntas que se le formularon (f. 133).

A.J.A., quien manifestó: Que reconocía el contenido y firma de los recibos insertos a los folios 85 al 105; así como los que no aparecen con su firma, pues fueron firmados por una trabajadora de la oficina. A las repreguntas contestó: Que ella se encargó de la INMOBILIARIA GARBIRA S.R.L., desde febrero de 2000 hasta junio de 2002 (f. 138).

J.O.C.C., quien exhibió los documentos insertos a los folios 140 al 148. En el mismo acto la parte actora, impugnó el documento identificado TA-2001N0667940, por no ser el que correspondía para exhibir (f. 139).

T.S.M., manifestó: Que conoce a I.S., quien vive en La Guacara; desde el año 80. Que ella le manda hacer ropa a ISMENIA (f. 155).

J.O.C.C., quien expuso: Que ratificaba el testimonio que rindió el 10/04/2007 ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, inserta al folio 49 y vuelto. Que ratificaba los doce (12) recibos, insertos a los folios 51 al 62 (fs. 156 y 157).

Posiciones juradas:

El 12/06/2008 se efectuó las posiciones juradas de la parte demandante M.S.R.D.S. (fs. 131 y 132).

El 17/06/2008 se efectuó las posiciones juradas de la parte demandada I.S. (f. 150).

El 11/06/2008 se trasladó y constituyó este Juzgado, en el sector La Guacara, calle 4 entre carreras 14 y Pasaje Mucuritas, inmuebles signados con los Nros. 12-51, 12-57 y 4-15A, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; donde dejó constancia: Que se visualizaron tres (3) dependencias habitadas signadas con los Nros. 12-51, 12-57 y 4-15A. Que el primero de los números está grabado en placa metálica y los demás realizados en pintura. Que las dependencias señaladas no tienen comunicación entre sí, y son destinadas para vivienda unifamiliar (f. 124).

El 26/06/2008 la apoderada de la parte actora Abogada OSMARY C.C.G., consignó escrito de informes (fs. 159 al 164).

III

MOTIVA DE LA SENTENCIA

DELIMITACIÓN DE LA LITIS

La causa que nos ocupa se refiere a la acción intentada por la ciudadana M.S.R.D.S., la cual pretende el desalojo por parte de la demandada I.S.d. inmueble de su propiedad ubicado en la calle 4 con Pasaje Mucurita, No. 4-15, sector la Guacara, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T.; el cual fue cedido en arrendamiento en fecha 01 de septiembre de 2002, por la apoderada de la ciudadana A.I.R.d.A., el cual fue posteriormente fue adquirido por la actora; fundamentó su pretensión en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, por vivir actualmente alquilada y exigírsele la desocupación.

Por su parte, la demandada inicialmente opone cuestiones previas y opone la inadmisibilidad de la acción, al tratar de instaurarse un fraude procesal; y como defensa de fondo expresa, rechazar y negar lo dicho por la actora referente al inicio de la relación arrendaticia y que esta se encuentre vencida, que ésta posea título de propiedad sobre el inmueble, negando igualmente que la demandante se encuentre viviendo en la Urbanización Pirineos donde le exigen la entrega el inmueble y que tenga cono su grupo familiar necesidad de ocupar el inmueble objeto de la acción.

En consecuencia, para quien juzga, la presente litis se circunscribe a una demanda por desalojo con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón del estado de necesidad que alega la demandante de tener que ocupar el inmueble; circunstancia que es negada por la accionada. En los términos en que quedó planteada la litis, el asunto a dilucidar consiste en determinar si la demandante se encuentra efectivamente en la necesidad de ocupar el inmueble objeto de la litis, o no.

PUNTO PREVIO: RESOLUCIÓN DE CUESTIONES PREVIAS

La presente causa versa sobre una demanda de desalojo, cuyo procedimiento se rige por lo establecido en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Artículo 35.- En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía…

Con base a lo establecido en las disposiciones legales indicadas, y por cuanto la demandada al momento de contestar la demanda incoada en su contra opuso cuestiones previas, pasa quien juzga a resolver las mismas en los siguientes términos:

Cuestión previa: La del numeral 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la existencia de una condición o plazo pendiente. Como fundamento de la cuestión previa interpuesta, la accionada alega, que ha ocupado el inmueble por más de veintisiete (27) años, que se debió esperar que el lapso de vigencia de la quinta prórroga acordada en el documento de arrendamiento, y que debió esperarse hasta el día 01-09-2008, para intentar cualquier demanda, previo otorgamiento de la prórroga de ley, que para el caso sería de dos (2) años adicionales. Respecto a ello, quien juzga observa, que el presente caso se encuentra referido a una demanda de desalojo, de acuerdo a la previsión del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado (…)

.

De igual forma, indica el artículo 38 eiusdem:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario (…)

.

La primera de las normas citadas hace referencia a la acción, que debe incoarse en caso de contratos a tiempo indeterminado, esto es, la de desalojo, lo cual se acciona en la presente, con fundamento en un contrato que se indeterminó en su longitud temporal. Y la segunda de las normas, refiere al beneficio de prórroga legal, lo cual es exclusivo para los contratos a tiempo determinado. Siendo ello así, y por cuanto la presente acción versa sobre el desalojo de un inmueble, al existir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y por cuanto el beneficio de la prórroga legal, es única y exclusivamente para los contratos de arrendamiento con determinación de tiempo; es concluyente indicar, que en el caso que nos ocupa no puede pretenderse que se otorgue prórroga legal al contrato que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, toda vez que como se indicó existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ello excluye el beneficio de prórroga legal, y además en este tipo de relación arrendaticia puede intentarse en cualquier tiempo la acción de desalojo, siempre y cuando se fundamente en las causales taxativas incorporadas a la norma rectora de tal acción, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la cuestión previa así propuesta debe ser declarada sin lugar. ASÍ SE DECIDE.

Igualmente la accionada indica, que en la presente causa se intenta un fraude procesal, siendo que lo verdadero es que en el mes de enero de 1.979, se celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana A.I.R.D.A., quien siempre fungió como propietaria de las mejoras que constituyen el inmueble de la litis. Que el canon arrendaticio se recibía en primer término por el ciudadano M.G., y luego por la cónyuge de éste. Que luego el hijo de la arrendadora recibía los cánones, para luego contratar para tal fin, a la Inmobiliaria Garbiras y a varios Abogados. Expone igualmente, que finalmente ante el fallecimiento de A.I.R.d.A., optó por realizar los pagos ante un Tribunal de Municipios. De seguidas indica la accionada, que de lo narrado se deriva que ha ocupado el inmueble por más de veintisiete (27) años y que la demandante miente al señalar, que adquirió el inmueble de la ciudadana A.I.R.d.A., por cuanto consta de documento registrado ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que dicha ciudadana aparece como constructora de las mejoras, a nombre de la demandante y no como vendedora; no explicándose además cómo se construyeron mejoras sin que se enterara de ello.

Los anteriores argumentos, esgrimidos para justificar la inadmisibilidad de la acción, no tienen para este Juzgador, sustento alguno, en razón de que no existe prohibición de Ley, de admitirla, ni la misma es contraria al Orden Público o a las buenas costumbres. Razón por lo cual se desecha lo relativo a la inadmisiblidad de la acción. ASÍ SE DECLARA.

Resueltas como han sido las cuestiones previas propuestas, de seguidas, se resuelve lo relativo al fondo de la controversia en los siguientes términos:

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun

impeditivo de la pretensión procesal, en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

Por ello, las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión de la actora, pues, quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, por el rechazo de la demanda corresponde a la actora la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, dado que el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, ya que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra. Así se establece.

Con base a lo anterior y al principio de la carga de la prueba, se procede al análisis del acervo probatorio traído a la litis por las partes, para comprobar la veracidad de las alegaciones y excepciones o defensas de las partes.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS:

DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de demanda:

• Al folio 05, corre inserto copia simple de de contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre Dairys Yhajaira Barrera Valecillos y la demandada de autos, sobre el inmueble objeto de la controversia. Esta documental no es objeto de valoración, en razón de que con fundamento en lo interpretado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se trata de los documentos que en tal forma (copia simple) pueden ser presentados en juicio.

• A los folios 06 al 14, corre inserta copia certificada del contrato de obra para la realización de mejoras sobre el inmueble objeto de la controversia. Esta documental se refiere a documento público, emanado de Funcionario Público, y al no resultar de manera alguna impugnada se valora conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, para demostrar la propiedad sobre las mejoras que se indican en el documento en cuestión.

• De los folios 15 al 17, corre inserta copia certificada de contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Pirineos I, calle 1, vereda 05, casa N° 03, sector 1, Parroquia P.M.M., Municipio San Cristóbal, Estado Táchira; suscrito por el ciudadano E.O.R.C. y los ciudadanos R.E.S.S. y M.S.R.d.S.. Documental que no resultó de manera alguna impugnada, por lo que se valora conforme a lo establecido en los artículos 1.357 al 1.360 del Código Civil, para demostrar la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos mencionados, y donde la demandante M.S.R.d.S. aparece como coarrendataria en el inmueble referido, con las convenciones establecidas para regular su relación locaticia.

• A los folios 18 y 19, documentales, consistente en comunicaciones privadas emanadas del ciudadano E.R.. Por cuanto este ciudadano es un tercero ajeno a la litis debió ratificar mediante testimonial el contenido de las misma, lo cual consta al folio 125 del expediente; donde indica, que reconoce los documentos privados por él firmados, que dichos documentos se elaboraron con la finalidad de hacerles unas mejoras al inmueble, ya que tiene cinco (5) sobrinos que viven en la segunda planta y viven incómodos, y ponerlo posteriormente en venta. Al ser repreguntado indica además: Que la demandante habita el inmueble de su propiedad desde el año 2001, que el inmueble igualmente lo ocupan un ingeniero, y los hijos y nieta de la demandante; que el contrato de arrendamiento lo firmaron ante la Notaría Primera, que han firmado cuatro (4) documentos. Que mandó a desocupar a M.S. porque necesita hacerle unas reparaciones a la casa y porque sus familiares viven en el segundo piso incómodos. Al ser objeto de ratificación mediante testimonio, los anteriores documentos privados emanados de tercero, se valoran en su contenido conforme a lo indicado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Dentro del lapso probatorio:

• Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Dairys Yhajaira Barrera y la demandada de autos. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración.

• Documento de propiedad del inmueble. Se indica que se estableció lo referente a esta prueba.

• Contrato de arrendamiento suscrito de manera autentica entre E.O.R.C. y la demandante de autos. Se indica que esta probanza ya resultó valorada.

• Cartas de solicitud de desocupación del inmueble. Se indica que esta prueba documental fue previamente valorada.

• Testimoniales: E.O.R.C.. Ya resultó valorado este testimonio.

F.M.C., no consta en autos la declaración de esta testigo.

J.A.B., al folio 151 del expediente consta que dicho ciudadano expresa: Que le consta conocer a la demandante de autos, que la misma habita en una casa ubicada en la Urbanización Pirineos en la misma vereda donde vive el testigo; que el propietario del inmueble es el ciudadano E.R., que la demandante es propietaria de un inmueble en la Guacara, y que el dueño del inmueble está solicitando a M.R. la entrega del inmueble que ocupa como inquilina. Esta testimonial se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser concordantes con las demás pruebas de autos.

UDON R.S., no consta en autos la declaración de esta testigo.

V.P.D.C., al folio 153 del expediente consta la declaración de esta testigo, quien indica: Que conoce suficientemente a la demandante, quien es propietaria de un inmueble en la Guacara, en el cual ha vivido desde hace tiempo y que hace poco lo adquirió; que MARCIA habita actualmente en Pirineos, que no le consta que se le está solicitando la entrega del inmueble; y repreguntada expresa en el inmueble de la Guacara viven otras personas. Esta testimonial se valora de conforme con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser conteste con otros elementos de autos.

DE LA PARTE DEMANDADA:

• Posiciones juradas, al folio 131 del expediente, consta la deposición de la absolvente M.R.d.S., parte demandante, quien expresa: Que conoció a la anterior propietaria del inmueble que ocupa la demandada, que al igual que su señora madre fue arrendataria del A.I.R.d.A., que no existió contrato de arrendamiento, que en el inmueble objeto de la litis vivían otras personas, que se le ofertó el inmueble en venta, que se mudó a la casa hace diez (10) años y actualmente está alquilada. Se deja constancia, que de conformidad con lo establecido en el artículo 410 del Código de Procedimiento Civil, no se toman en cuenta las contestaciones que versan sobre hechos impertinentes, bajo la premisa que la causa versa sobre una demanda de desalojo con fundamento en la necesidad que alega la propietaria de ocupar el inmueble. Se aprecia la declaración conforme a las reglas generales que regulan esta prueba y conforme al principio de exhaustividad de la prueba, en lo atinente a lo confesado por la demandante absolvente referente a los hechos controvertidos de la causa.

Posiciones juradas, al folio 150 del expediente, consta la deposición de la absolvente I.S., parte demandada, quien manifestó: Que conoció a la anterior propietaria del inmueble desde el año 1979, que existió un contrato de arrendamiento con el hijo de la anterior propietaria y que se le hizo una opción de compra sobre el inmueble, pero que el señor murió y no se realizó la operación. Esta prueba nada aporta en la resolución del hecho controvertido de la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria.

• Documental: Recibos de depósitos bancarios y constancias emanadas de este mismo Tribunal, del expediente de consignación N° 546. Esta prueba, ni se aprecia ni se valora, en razón de que el hecho de la solvencia de la arrendataria no es controvertido en la causa, así como tampoco lo es, el inicio de la relación arrendaticia.

• Conforme al principio de comunidad de la prueba, documento de propiedad del inmueble. Se establece que ya se indicó lo relativo a esta prueba.

• Contrato de arrendamiento No. 12204, suscrito entre la Alcaldía del Municipio San Cristóbal y la demandante. No se valora esta prueba, por cuanto nada aporta en la resolución del hecho controvertido del estado de necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria, y por haber quedado demostrada la propiedad de las mejoras sobre las que se solicita el desalojo.

• Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada. Se establece que esta prueba ya fue objeto de valoración.

• Instrumentos privados, que corren a los folios 18 y 19 del expediente. Se indica que estas documentales fueron previamente valorados.

• Testimoniales: X.B., se indica que esta testimonial no resultó evacuada.

T.S.M., quien indica: Que conoce desde hace tiempo a la demandada de autos, que sabe que la misma vive en la Guacara como inquilina, que no sabe quien es la dueña, y que la une a la misma cuestiones laborales, porque que la testigo le mandaba a hacer la ropa. Esta testimonial no se aprecia, en razón de que se puede observar que la deponente al contratar los servicios de la demandada, tiene interés, aunque indirecto en la causa, por lo que no se valora su dicho.

A.B.C.D.D., esta testigo igualmente indica: Que conoce a I.S. desde hace más de treinta (30) años, con lo que se concluye que su declaración no es totalmente imparcial, teniendo interés aunque indirecto en las resultas del juicio.

M.P.M.D.G., esta testimonial ni se aprecia ni se valora, en razón de que la testigo indica haber trabajado para la demandante.

A.B.R., no consta en autos la declaración de esta testigo.

N.E.G.R., quien al folio 120 del expediente indica: Que conoce a la demandada de la presente causa, que conoció a la antigua propietaria del inmueble, A.I.R.d.A., que entre las dos personas antes nombradas hubo una relación de arrendamiento, que le consta que la demandada vive como arrendataria en el inmueble objeto de la litis desde el año 1.979, que no le consta la venta del inmueble a otra persona distinta a la demandada, que el inmueble se encuentra dividido, con entrada independiente. Al ser repreguntada contestó: Que no conoce a la ciudadana M.S.R.; quien juzga observa, que dicha testimonial ni se aprecia ni se valora, ya que nada aporta a la resolución del fondo de lo controvertido.

L.C.C., al folio 123 del expediente indica: Que conoce a la demandada de autos desde la década de los 80, que no conoce a la demandante, que no le consta la existencia de un contrato de arrendamiento, que conoce donde vive la demandada, que no está enterado de la venta del inmueble y que la demandada le hace la ropa. Esta testimonial no se aprecia, en razón de que se puede observar, que el testigo al contratar los servicios de la demandada, tiene interés, aunque indirecto en la causa, por lo que no se valora su dicho.

• Exhibición de documentos, en poder del Abogado J.O.C., quien en fecha 16 de junio de 2008, presenta original del poder que le fuera otorgado por A.I.R.d.A., esta prueba no se aprecia ni se valora, en razón de que nada aporta en la resolución del hecho controvertido del estado de necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble. Exhibe igualmente, original del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada entre la demandada de autos y la ciudadana DAIRYS Y.B.V., el cual no se valora, en razón de resultar impugnado, por cuanto en el escrito de promoción de pruebas se indica, que la exhibición versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre J.O.C.C. y la ciudadana I.S., y ciertamente fue presentado al momento de exhibición otro contrato de arrendamiento distinto al indicado al momento de promoción. No fue presentado, de acuerdo a la prueba promovida documento que pruebe si se rescindió la relación arrendaticia entre A.I.R.d.A. y la demandada. Presenta copias simples de recibo por cánones arrendaticios, los cuales no se aprecian ni se valoran por no ser objeto de la controversia, la solvencia de la arrendataria.

• Justificativo de testigos evacuado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, dicho justificativo fue objeto de ratificación, sin embargo, de su contenido no se observa probanza alguna que clarifique lo relativo al punto controvertido del estado de necesidad, por cuanto tal justificativo hace referencia es al hecho del derecho de preferencia; no obstante, se valora lo indicado en el mismo referido a que la demandada ocupa el inmueble desde hace varios años.

• Recibos de pago expedido por el abogado J.O.C.. Esta prueba ni se aprecia ni se valora, por cuanto la solvencia de la demandada no es hecho controvertido de la causa.

• Recibos de pago expedido por Inmobiliaria Garbiras, S.R.L. Esta prueba ni se aprecia ni se valora, por cuanto la solvencia de la demandada no es hecho controvertido de la causa.

• Recibos de pago expedido por la ciudadana E.M.C.d.G. y declaración de dicha ciudadana. Esta prueba ni se aprecia ni se valora, por cuanto la solvencia de la demandada no es hecho controvertido de la causa.

• Recibos de pago expedido por M.G.. Esta prueba ni se aprecia ni se valora, por cuanto la solvencia de la demandada no es hecho controvertido de la causa.

• Inspección Judicial. La misma se realizó en fecha 11 de junio de 2.008 (f. 124), y de la misma se desprende: Que en el sitio de la inspección se encuentran tres (3) inmuebles separados, identificados con los números catastrales 12-51, 12-57 y 4-15A, los cuales se utilizan como viviendas unifamiliares.

Analizadas las pruebas aportadas, se indica:

El artículo 34 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contempla:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: … b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La doctrina ha establecido, que cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez, ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:

1. La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito.

2. Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora abstente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege.

3. Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario.

Indicado lo anterior, corresponde al Juzgador partiendo de las exposiciones rendidas por los propios litigantes y tomando en cuenta el material probatorio existente en actas, verificar si en el caso de autos, se han cumplido con los requisitos de procedencia señalados, para poder ordenar el desalojo del inmueble y su entrega a la ciudadana M.S.R.D.S..

En primer lugar, no existe duda alguna para el Juzgador, de que nos encontramos en presencia de una relación de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, como se aprecia de las circunstancias fácticas que rodean al vínculo contractual, al no haber una dimensión temporal determinada, a pesar de que las partes sí conocen el momento de su inicio, y esta indeterminación viene dada también, por el reconocimiento que de tal característica hacen las partes que integran la presente relación procesal, pues así lo admiten en sus intervenciones. De forma tal que, en el caso de autos, se cumple con el primero de los requisitos señalados por la propia ley, para solicitar la entrega del inmueble por la naturaleza indeterminada que tiene el contrato; ante la pluralidad de elementos que nos conducen a esa calificación.

En segundo lugar, conjuntamente con su libelo de demanda, se acompaña copia certificada del documento propiedad de las mejoras objeto del desalojo en el proceso, sobre este instrumento se hace necesario referir en este fallo, que la parte demandada no lo impugnó en la oportunidad de dar contestación de la demanda, lo que produce el efecto de tenerlo como fidedigno conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Las conclusiones derivadas de esta postura procesal en cuanto al título adquisitivo, es de que se debe tener como cierto en el proceso el carácter de propietaria que sobre el inmueble litigioso se atribuye la ciudadana M.S.R.D.S., y se cumple por tanto, con el segundo de los requisitos de procedibilidad, para postular la pretensión de desalojo en los términos señalados en el libelo de demanda, es decir, que ostenta la legitimidad activa que se atribuye en el juicio y tiene la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble que de manera exclusiva se arroga.

Por último, en cuanto al tercer requisito que debe existir en autos, para obtener la orden de desalojo, relativo a la necesidad de la propietaria de ocupar el inmueble; el Tribunal observa, que en efecto se ha cumplido, pues consta de autos material probatorio del cual se deriva que la demandante vive alquilada en un inmueble del cual se le ha solicitado su desocupación.

Respecto a si el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, exige la verificación en juicio de plena prueba en cuanto a la necesidad que tenga el arrendador de ocupar el inmueble ó basta cualquier circunstancia aún cuando sea indirecta, de esta necesidad, la doctrina nacional en la voz del autor G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pagina 218, afirma que:

…específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, si no de cualquier naturaleza que, en un momento dado justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata de hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular…

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En tal sentido, partiendo de un examen literal de la disposición que contempla la posibilidad de que el arrendador solicite el desalojo del inmueble (artículo 34 ordinal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), la norma no determina en forma precisa cuáles son los requisitos que deben acreditarse para la conducencia de la pretensión de desalojo, pues sólo basta una prueba indirecta del interés hecho valer en juicio.

Es así, como la ley autoriza al Juez de mérito, para analizar todas las circunstancias fácticas constantes en los autos, para determinar, si en el juicio existen motivos válidos que justifiquen la desocupación, por encontrarse frente a una verdadera necesidad del arrendador, para ocupar el inmueble de su propiedad.

Partiendo de los supuestos anteriores, encuentra el Juzgador, que la solicitud de la accionante representa un pedimento con la suficiente intensidad y fuerza capaz de generar de manera autónoma una causal de desalojo, para ordenar la entrega del inmueble, a objeto de que ésta lo ocupe, lo cual se demuestra en la litis. Por otra parte encontramos, que la legislación inquilinaria sobre este asunto tiende a conciliar los intereses de las partes, por cuanto en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se le concede al arrendatario para el caso de ordenar la entrega del inmueble, un plazo improrrogable de seis (6) meses, para la desocupación del mismo, contado a partir de la notificación del fallo definitivo. De manera, que bajo este supuesto el propio Legislador le da al Juez, un amplio poder para la búsqueda de la verdad real, debiendo escudriñar la realidad y apartarse de los meros formalismos que puedan hacer nugatoria la equidad y la justicia.

Es así como el Sentenciador en su obligación de dictar una sentencia definitiva que cumpla con los f.C., que hoy a la luz de la Carta Magna presenta el P.C.V. (artículo 26 Constitución Nacional), toma en consideración todas las motivaciones expuestas en la demanda, para inferir que la actora requiere el inmueble para ocuparlo con su grupo familiar.

Partiendo de los supuestos anteriores y en concepto del Sentenciador, las conclusiones obtenidas del análisis de los hechos litigiosos y del material probatorio examinado, se encuentran subsumidos en el ordinal b) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hacen procedente el reconocimiento del derecho deducido en la demanda, y en atención a ello, en el dispositivo del fallo se acordará el reconocimiento de la petición libelar, en el sentido de acordar en beneficio de la demandante en su carácter de propietaria la restitución del inmueble objeto de la litis, para que lo ocupe con su grupo familiar. Así se declara.

APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34 LITERAL B) DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deberá concedérsele a la parte demandada un lapso de seis (6) meses, para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

IV

En mérito a las anteriores consideraciones, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente: