Decisión nº 091-07 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 18 de Mayo de 2007

Expediente 1.677-07.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Demandante: M.A.A.M., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, Titular de la Cédula de Identidad N°. V.- 1.084.673, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

Demandado: E.C.C.D.G., mayor de edad, venezolana, Titular de las Cédula de Identidad N°. V.-7.760.596, y domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Recibida la demanda de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), el Tribunal procedió a admitir la demanda en fecha quince (15) de Marzo de 2007.

En fecha once (11) de abril del 2007, el Alguacil natural de este Juzgado expuso: que citó a la ciudadana E.C.C.D.G., antes identificada.

Por escrito de fecha trece (13) de abril de 2007, la parte demandada contestó la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346, numeral sexto en concordancia con el artículo 340 numeral quinto del Código de Procedimiento Civil, y contestó a fondo la demanda.

Por escrito de fecha veintitrés (23) de Abril de 2007, la parte demandante promovió pruebas, siendo admitidas por este Tribunal el veinticuatro (24) del Abril de 2007.

Alega el demandante, ciudadano M.A.A.M., que es propietario de una casa ubicada en el Barrio el Gaitero, Calle 127, No. 67-C-89, en Jurisdicción de la Parroquia L.H.H.d.M.M.d.E.Z., dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: vía pública, calle 127 y mide diez (10) metros; SUR: con propiedad que es o fue de J.Z. y mide diez (10) metros; ESTE: con terreno ejido y mide trece (13) metros; OESTE: con propiedad que es o fue de J.P. y mide Trece (13) metros. Que en fecha 29 de Julio de 2003 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana E.C.C.D.G., según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N°73, Tomo 81. Que el mismo se celebró por un plazo de seis meses, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra lo contrario con dos meses de anticipación al vencimiento o de las prorrogas si las hubiere. Que el término de los seis (06) meses venció el veintinueve (29) de Enero de 2004 y se le indicó que el compromiso era hacer el nuevo contrato, a lo cual se opuso y manifestó no contar con recursos para realizarlo, transcurriendo tres (03) meses de prorrogas automáticas y consecutivas. Que previo al vencimiento de la tercera, en fecha veintinueve (29) de julio de 2005, y antes del comienzo de la cuarta prorroga, se le notificó verbalmente a La Arrendataria la necesidad y lo justo que era el incrementar el canon de arrendamiento mensual con base al compromiso contraído, manifestando su total desacuerdo, culminado así la cuarta prorroga y al comienzo de la quinta, se le advirtió del compromiso de aceptar el incremento del canon de arrendamiento, a lo que nuevamente se negó, por lo que se le manifestó que debía buscar otra casa, respondiéndole ella que no contaba con cantidades de dinero para dar en depósito en otro arrendamiento, por lo que se vio en la obligación de llegar a un acuerdo con La Arrendataria de que en los próximos cuatro meses y meses y medio, no le cancelaría el canon mensual de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) para que los ahorrara y le sirviera de depósito en otra casa, sumando el reintegro que le había dado en calidad de depósito según la cláusula octava del contrato. Que transcurrido ese tiempo, exceptuado el pago, La Arrendataria le manifestó que no había encontrado casa para donde mudarse, incumpliendo el acuerdo y tampoco canceló el tiempo transcurrido de más de cuatro meses, por lo que le exigió que mientras ubicara la casa le debía de continuar cancelando al menos el canon de arrendamiento de CIEN MIL BOLÍAVRES (Bs. 100.000,oo), transcurriendo el tiempo y observando la misma conducta de La Arrendataria, tomó la decisión de no permitir que continuara como arrendataria de la casa, notificándole por escrito que no permitiría más prorrogas; notificaciones que fueron entregadas, recibidas y firmadas, en tres oportunidades en fecha cinco (05) de marzo, diez (10)de Julio y diez (10) de Septiembre de 2006 haciendo caso omiso de su contenido. Que posteriormente, La Arrendataria, llegó al acuerdo que entregaría la casa en un término de tres meses y que al efecto propuso que para garantizar y darle credibilidad a su compromiso se elaborará un nuevo contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 27 de septiembre de 2006, anotado bajo el N°60, Tomo 100; con el mismo canon mensual de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), pero que una de sus cláusulas expresa que el término del vencimiento del contrato era de tres meses, improrrogables, acogiéndose al artículo 1.599 del Código Civil.

Que La Arrendataria se mantiene con la actitud arbitraria de no cumplir con lo que ella misma acordó, y por tal motivo se hace aplicable el contenido de los artículos 1.167 del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no es beneficiaria de la prórroga legal arrendaticia debido a su incumplimiento.

Que por las razones antes expuestas, demanda para que cumpla con la obligación de devolverle el inmueble objeto del arrendamiento en las mismas condiciones en que le fuera entregado, estimando la demanda en la suma de Tres millones de bolívares (Bs.3.000.000).

Por su parte, la demandada ciudadana E.C.C.D.G. en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó que es cierto que suscribo dos contratos de arrendamiento el primero en fecha de 29 de julio de 2003 y el segundo en fecha 27 de septiembre de 2006 con el ciudadano M.A.A.M., sobre el inmueble de autos. Que la duración del primer contrato fue de seis meses, y contando que el accionante toma la fecha de la firma del contrato, y como fecha cierta el día 01 de agosto de 2003, de la simple suma matemática se tiene como fecha de terminación de la misma hasta el día 01 de febrero de 2004. Que no obstante como lo menciona el accionante en su libelo, tomando en cuenta una duración distinta como los días 29 de julio de 2003 hasta el 29 de enero de 2004, si bien es cierto que el primer contrato era prorrogable automáticamente si algunas de las partes con dos meses de anticipación a su vencimiento o prorroga, manifestara su voluntad de darlo por terminado, también es cierto que en el segundo contrato se fijo una duración de tres meses improrrogables, lo cual hace que atente contra la ley.

Niega rechaza y contradice la narración de los hechos que manifiesta el accionante al exponer que se negara a firmar un nuevo contrato de arrendamiento para ajustar un nuevo canon de arrendamiento, ya que se encontraba en disposición de recibir un incremento del mismo, que se comunicaba con la ciudadana A.D.A. cónyuge del accionante y llegaban al acuerdo de continuar con las prorrogas sin la necesidad de que se fijara un aumento del canon. Que en cuanto a las notificaciones por escrito en no prorrogar el primer contrato de arrendamiento de fecha 29 de julio de 2003 fueron entregadas, recibidas y firmadas por ella, pero quedan sin efecto al momento de que el arrendador y La Arrendataria decidieron firmar un segundo contrato. Que contando que ha continuado ocupando el inmueble desde el día 01 de agosto de 2003 y con la firma de un segundo contrato de arrendamiento, debe ser entendido que se le debe otorgar el derecho a prorroga legal, la cual debe computarse a partir de la firma del último contrato.

Por Sentencia dictada en fecha Ocho de Mayo de 2007, el Tribunal declaró CON LUGAR la cuestión Previa opuesta por la demandada, ordenando a la parte actora en el presente procedimiento subsanar el defecto en que incurrió al redactar su libelo de demanda, difiriendo el pronunciamiento de la Sentencia Definitiva para el Quinto día siguiente a la subsanación, declarando debidamente SUBSANADA la Cuestión Previa en fecha 15 de Mayo de 2007.

De las Pruebas:

Pruebas Presentadas por la parte actora:

Acompaño al libelo de la demanda:

• Documento de venta realizada por el ciudadano R.R.S.M. al ciudadano M.A.A.M., autenticado por ante la notaria publica tercera de Maracaibo, en fecha cuatro (04) de Marzo de 1988, quedando anotado bajo el número 71, tomo 31.

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.A.A.M. y E.C.C.D.G., autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo en fecha 29 de julio de 2003, quedando anotada bajo el número 73, tomo 81.

• Original de tres (03) notificaciones de fecha 05 de marzo, 10 de julio y 10 de septiembre de 2006, respectivamente.

• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.A.A.M. y E.C.C.D.G., autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo en fecha 27 de septiembre de 2006, anotada bajo el número 60, tomo 100.

En el lapso probatorio alegó el Principio de la Comunidad de la Prueba o de Adquisición, ratificando las pruebas instrumentales consignadas con el libelo de la demanda, quedando así reproducidas

Pruebas Presentadas por la parte demandada:

La parte demandada no promovió prueba alguna.

Para decidir el Tribunal observa:

Que la parte demandante acompañó a su libelo de demanda, documento contentivo de la compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 4 de marzo de 1988, del cual se desprende la propiedad del actor, ciudadano M.A.A.M. sobre el inmueble objeto del presente juicio.

Igualmente fue acompañado documento de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 29 de julio de 2003, anotado bajo el N° 73, Tomo 81 de los libros de autenticaciones, que demuestra la celebración de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos entre los ciudadanos M.A.A.M., y E.C.C.D.G., donde consta que el plazo de duración sería de seis (6) meses, contados a partir del 1 de agosto de 2003, prorrogables automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes notificara a la otra con dos meses de anticipación al vencimiento de la prórroga, su voluntad de no prorrogar el contrato.

Asimismo, del contenido de las actas se constata que fueron promovidos documentos privados contentivos de las notificaciones efectuadas por El Arrendador a La Arrendataria, en fechas 5 de marzo, 10 de julio de 2006 y 10 de septiembre de 2006, observando que en cada una de las notificaciones se le concede un plazo de noventa (90) días continuos para que desocupe el inmueble que tiene alquilado. También consta en las actas del proceso, documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo con fecha 27 de septiembre de 2006,contentivo de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble por un término improrrogable de tres (3) meses, contados a partir del día 15 de septiembre de 2006.

Ahora bien, del contenido del escrito del libelo de demanda, se evidencia que la parte actora señala que se vio en la necesidad de notificar a La Arrendataria de su voluntad de dar por terminado el contrato, debido a que se resistía a un aumento del cánon de arrendamiento. Por su parte la demandada en su escrito de contestación de la demanda, niega los hechos alegados, excepcionándose al señalar que en todo momento se comunicaba con la ciudadana A.d.A., cónyuge del accionante llegando a un acuerdo de continuar con las prórrogas sin la necesidad de fijar el cánon de arrendamiento. Asimismo, invoca la aplicación del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente, el artículo 38 que se refiere a la prórroga legal, señalando que si bien fue notificado de la terminación del contrato de arrendamiento en tres oportunidades, no le fue concedido el lapso de prórroga legal a que se refiere la norma, y que el lapso de prórroga debe comenzar a contarse a partir de la firma del último contrato.

Al respecto se observa que el contenido del artículo 38 de la Ley dispone:

Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

(…)

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Por su parte, el artículo 40 eiusdem, establece que la prórroga legal no corresponde a los arrendatarios que se encuentren incursos en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.

“Artículo 40.-Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

En relación a lo expuesto, se observa de la redacción del libelo de demanda, que la parte actora indica que La Arrendataria dejó de cancelarle por más de cuatro meses y medio el canon de arrendamiento, por cuanto él mismo la exoneró del pago para que ésta buscara otro inmueble, celebrando un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 27 de Septiembre de 2006, conviniendo de esta forma en que La Arrendataria continuara ocupando el inmueble. De esta forma se interpreta que si la parte actora no alegó que La Arrendataria le adeuda cantidad alguna, se entiende que la misma se encontraba solvente en su obligación de cancelar el cánon.

Asimismo, el Tribunal observa del contenido del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de Julio de 2003 por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, que en su texto no se establece obligación alguna de hacer ajustes periódicos del cánon de arrendamiento. No obstante es este un derecho consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios respecto de los inmuebles sujetos a regulación cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea anterior al 2 de enero de 1987, conforme lo indica el artículo 4 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que conste en actas que el Arrendador haya ejercido su derecho por ante los órganos administrativos correspondientes, y que de alguna manera pudiere comprobar la negativa de La Arrendataria de aumentar el cánon de arrendamiento; más sin embargo, del escrito de contestación de la demanda se evidencia que la demandada negó que se resistiera a firman un nuevo contrato para incrementar el cánon de arrendamiento, alegando que se comunicaba con la ciudadana A.A., cónyuge del accionante, llegando a un acuerdo de continuar con las prórrogas sin la necesidad de que se fijara un aumento del cánon.

En relación a este punto, se puede determinar de las actas del proceso, que si bien la demandada no demostró que se comunicaba con la cónyuge del accionante para acordar las prórrogas sin fijar nuevo cánon, de la redacción de las notificaciones efectuadas por el ciudadano M.A.A.M. a la ciudadana E.C.C.D.G., se observa que señala como justificación para dar por terminado el contrato, la urgencia que tenía de mudarse para su casa, y de su texto no se desprende que obedeciera a la resistencia de La Arrendataria en firmar un nuevo contrato en el cual se incrementara el cánon de arrendamiento del inmueble; observándose además del contenido de la cláusula TERCERA del nuevo contrato que el cánon de arrendamiento fijado es la suma de Cien mil bolívares (Bs.100.000.000).

En otro orden de ideas, se destaca de las notificaciones dirigidas a La Arrendataria, que éstas fueron realizadas en fechas 5 de marzo, 10 de julio y 10 de septiembre de 2006, concediéndole un plazo de noventa (90) días para desocupar el inmueble, e igualmente, que en fecha 27 de septiembre de 2006, se firmó un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo período de tiempo, sin prórroga, de lo cual se desprende, que no fue concedida la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé una prórroga de un (1) año para el caso de las relaciones arrendaticias que hayan tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, como es el caso de autos, toda vez que el contrato de arrendamiento otorgado el 29 de julio de 2003, comenzó a regir el día 1 de agosto de 2003, y de las notificaciones y del nuevo contrato celebrado el día 27 de septiembre de 2003, se concluye en su continuidad pues ésta se mantuvo por un período mayor de tres (3) años, en virtud de que el último contrato celebrado sobre el inmueble involucra continuación en la duración del contrato, toda vez que reúne los elementos del acuerdo sobre la cosa, del precio, del término de duración y de las condiciones que lo regirían, propios de las reglas de concensualidad que se manejan en los contratos de arrendamientos, y en la práctica representa un nuevo contrato. Es por ello que a partir de su vencimiento debe comenzar a contarse la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como corolario de lo expuesto se hace forzoso para este tribunal concluir, que La Arrendataria no estaba incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales a los efectos de la aplicación del beneficio que consagra el artículo 38 de la referida Ley, pues la norma consagra el derecho de disfrutar de la prórroga legal, la cual resulta obligatoria para el Arrendador y potestativa para el Arrendatario, y dada la naturaleza de las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser renunciada por las partes, tal como lo hicieron los ciudadanos M.A.A.M. y E.C.C.D.G., en el contrato celebrado el día 27 de septiembre de 2006, en el cual se señala que la duración de la convención sería de tres (3) meses contados a partir del día 15 de septiembre de 2006; sin hacer referencia a la prórroga legal, que comenzó a computarse desde el día 16 de diciembre de 2006, y finaliza el día 15 diciembre de 2007, fecha en la cual La Arrendataria deberá cumplir con su obligación de devolver el inmueble, de conformidad con las previsiones del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR, la demanda intentada por el ciudadano M.A.A.M. en contra de la ciudadana E.C.C.D.G. por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

SEGUNDO

Se condena en costas al ciudadano M.A.A.M., por resultar totalmente vencido en el presente juicio.

Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.-

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en Maracaibo a los dieciocho (18) días del mes de mayo del año dos mil siete.- 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

LA JUEZ,

ABOG. M.D.P.F.R..

LA SECRETARIA,

ABOG. G.B..

En la misma fecha se publicó el anterior fallo previo los anuncios de ley a las puertas del Tribunal, siendo las diez y treinta minutos de la mañana.

LA SECRETARIA,

ABOG. G.B..

Expediente 1.677-07.