Decisión nº 075-07 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 8 de Mayo de 2007
| Fecha de Resolución | 8 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | MarÃa del Pilar Faria Romero |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
Expediente 1.677-07.
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Demandante: M.A.A.M., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, Titular de la Cédula de Identidad N°. V.- 1.084.673, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Demandado: E.C.C.D.G., mayor de edad, venezolana, Titular de las Cédula de Identidad N°. V.-7.770.599, y domiciliada en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
Motivo: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Recibida la demanda de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), el Tribunal procedió a admitir la demanda en fecha quince (15) de Marzo de 2007.
En fecha once (11) de abril del 2007, el Alguacil natural de este Juzgado expuso: que citó a la ciudadana E.C.C.D.G., antes identificada.
Por escrito de fecha trece (13) de abril de 2007, la parte demandada contestó la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el artículo 346, numeral sexto en concordancia con el artículo 340 numeral quinto del Código de Procedimiento Civil, y contestó a fondo la demanda.
Por escrito de fecha veintitrés (23) de Abril de 2007, la parte demandante promovió pruebas, siendo admitidas por este Tribunal el veinticuatro (24) del Abril de 2007.
Alega el demandante, ciudadano M.A.A.M., que es propietario de una casa ubicada en el Barrio el Gaitero, Calle 127, No. 67-C-89, en Jurisdicción de la Parroquia L.H.H.d.M.M.d.E.Z., dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: vía pública, calle 127 y mide diez (10) metros; SUR: con propiedad que es o fue de J.Z. y mide diez (10) metros; ESTE: con terreno ejido y mide trece (13) metros; OESTE: con propiedad que es o fue de J.P. y mide Trece (13) metros. Que en fecha 29 de Julio de 2003 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana E.C.C.D.G., según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el N° 73, Tomo 81. Que el mismo se celebró por un plazo de seis meses, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra lo contrario con dos meses de anticipación al vencimiento o de las prorrogas si las hubiere. El término de los seis (06) meses venció el veintinueve (29) de Enero de 2004 y se le indicó que el compromiso era hacer el nuevo contrato, a lo cual se opuso y manifestó no contar con recursos para realizarlo, transcurriendo tres (03) meses de prorroga automáticas y consecutivas. Que previo al vencimiento de la tercera, en fecha veintinueve (29) de julio de 2005, y antes del comienzo de la cuarta prorroga, se le notificó verbalmente a la arrendataria la necesidad y lo justo que era el incrementar el canon de arrendamiento mensual con base al compromiso contraído, manifestando su total desacuerdo culminado así la cuarta prorroga y al comienzo de la quinta, se le advirtió del compromiso de aceptar el incremento del canon de arrendamiento, a lo que nuevamente se negó, por lo que se le manifestó que debía buscar otra casa, respondiéndole ella que no contaba con cantidades de dinero para dar en depósito en otro arrendamiento, por lo que se vio en la obligación de llegar a un acuerdo con la arrendataria de que en los próximos cuatro meses y medio, no le cancelaría el canon mensual de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,oo) para que los ahorrara y le sirviera de depósito en otra casa, sumando el reintegro que le había dado en calidad de depósito según la cláusula octava del contrato. Que transcurrido ese tiempo, exceptuado el pago, la arrendataria le manifestó que no había encontrado casa para donde mudarse, incumpliendo el acuerdo y tampoco canceló el tiempo transcurrido de más de cuatro meses, por lo que le exigió que mientras ubicara la casa le debía de continuar cancelando al menos el canon de arrendamiento de CIEN MIL BOLÍAVRES (Bs. 100.000,oo), que transcurrió el tiempo y observando la misma conducta de la Arrendataria, tomó la decisión de no permitir que continuara como arrendataria de la casa, notificándole por escrito que no permitiría más prorrogas; notificaciones que fueron entregadas, recibidas y firmadas, en tres oportunidades en fecha cinco (05) de marzo, diez (10)de Julio y diez (10) de Septiembre de 2006 haciendo caso omiso de su contenido. Que posteriormente, la arrendataria llegó al acuerdo que entregaría la casa en un término de tres meses y que al efecto propuso que para garantizar y darle credibilidad a su compromiso se elaborará un nuevo contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha 27 de septiembre de 2006, anotado bajo el N° 60, Tomo 100; con el mismo canon mensual de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), pero que una de sus cláusulas expresa que el término del vencimiento del contrato era de tres meses, improrrogables, acogiéndose al artículo 1.599 del Código Civil.
Que la arrendataria se mantiene con la actitud arbitraria de no cumplir con lo que ella misma acordó, y por tal motivo se hace aplicable el contenido de los artículos 1.167 del Código Civil y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues no es beneficiaria de la prórroga legal arrendaticia debido a su incumplimiento.
Que por las razones antes expuestas, demanda el actor, antes identificado, a la ciudadana E.C.C.D.G., para que cumpla con las obligaciones contractuales contraídas a través de la relación arrendaticia. Asimismo, la entrega del inmueble objeto del arrendamiento en las mismas condiciones en que le fuera entregado y por ella recibido al comienzo de la relación arrendaticia, estimando la demanda en la suma de Tres millones de bolívares (Bs.3.000.000).
Por su parte, la demandada ciudadana E.C.C.D.G. en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó que es cierto que suscribió dos contratos de arrendamientos el primero en fecha de 29 de julio de 2003 y el segundo en fecha 27 de septiembre de 2006 con el ciudadano M.A.A.M., sobre el inmueble de autos. Que la duración del primer contrato fue de seis meses, contando que el accionante toma la fecha de la firma del contrato, establece como fecha cierta el día 01 de agosto de 2003, que de la simple suma matemática se tiene como fecha de terminación de la misma hasta el día 01 de febrero de 2004, no obstante como lo menciona el accionante en su libelo, tomando en cuenta una duración distinta como los días 29 de julio de 2003 hasta el 29 de enero de 2004, si bien es cierto que el primer contrato era prorrogable automáticamente si algunas de las partes con dos meses de anticipación a su vencimiento o prorroga, manifestara su voluntad de darlo por terminado, también es cierto que en el segundo contrato se fijo una duración de tres meses improrrogables, lo cual hace que la misma atente contra la ley.
Niega rechaza y contradice la narración de los hechos que manifiesta el accionante al exponer que su asistida se negara a firmar un nuevo contrato de arrendamiento para ajustar un nuevo canon de arrendamiento, ya que la misma se encontraba en disposición de recibir un incremento del mismo, sin tener la necesidad de manifestar los problemas económicos que podría acarrear el aumento del canon, en todo caso su asistida se comunicaba con la ciudadana A.D.A. cónyuge del accionante y llegaban al acuerdo de continuar con las prorrogas sin la necesidad de que se fije un aumento de dicho canon. Que en cuanto a las notificaciones por escrito de no prorrogar el primer contrato de arrendamiento de fecha 29 de julio de 2003 fueron entregadas, recibidas y firmadas por la demandada, pero que las mismas quedan sin efecto al momento de que el arrendador y la arrendataria decidieron firmar un segundo contrato. Que contando que la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble desde el día 01 de agosto de 2003 y con la firma de un segundo contrato de arrendamiento, debe ser entendido que se le debe otorgar el derecho a prorroga legal a su asistida, la cual debe computarse a partir de la firma del último contrato, la cual debe ser de un (01) año conforme a la Ley.
De las Pruebas:
Presentadas por la parte actora:
Acompaño al libelo de la demanda:
• Documento de venta realizada por el ciudadano R.R.S.M. al ciudadano M.A.A.M., autenticado por ante la notaria publica tercera de Maracaibo, quedando anotado bajo el número 71, tomo 31.
• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.A.A.M. y E.C.C.D.G., autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, quedando anotada bajo el número 73, tomo 81.
• Original de tres (03) notificaciones firmadas y recibidas por el demandante y la demandada, de fechas 05 de marzo, 10 de julio y 10 de septiembre de 2006.
• Original de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos M.A.A.M. y E.C.C.D.G., autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Maracaibo anotada bajo el número 60, tomo 100.
En el lapso probatorio alegó el Principio de la Comunidad de la Prueba o de Adquisición, ratificando las pruebas instrumentales consignadas con el libelo de la demanda, quedando así reproducidas.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO:
El demandado en el acto de contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el articulo 346 numeral 6 en concordancia con el articulo 340 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, señalando que el accionante alega en su libelo de demanda una estimación de (Bs.3.000.000) de Bolívares sin indicar las causas que generaron dicho monto siendo este monto desproporcionado que no cuenta con fundamento ya que la pretensión principal, es el cumplimiento de contrato en el sentido de que le sea devuelto el inmueble, siendo exagerada la cantidad de (3.000.000) de Bolívares evidenciándose que no dio relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión con las pertinentes conclusiones , que permite evidenciar como llego a la cantidad que reclama en su libelo de demanda, que a todo evento rechaza por ser desproporcionada así mismo por no estar ajustada a la realidad y al derecho.
Del la redacción del libelo de la demanda observa el Tribunal, que la parte actora estimó la demanda en la suma de Tres millones de bolívares (Bs.3.000.000), sin indicar los fundamentos de hecho y de derecho en que se basó para hacer tal estimación, incurriendo en el defecto de forma a que se refiere el ordinal 5to del Artículo 340 eiusdem, el cual señala:
Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
(…)
5° La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.”
Dichas indicaciones constituyen requisitos formales que debe contener la demanda, necesarios a los efectos de la determinación de la competencia del tribunal y de las costas procesales, las cuales, de resultar en el fondo infundadas por exageradas pueden ser retasadas por la parte que eventualmente resultare vencida en el proceso. Asimismo cabe destacar, que el demandado al hacer su rechazo de la estimación de la demanda, señaló los motivos o fundamentos del mismo. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil al indicar:
“(…) No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada…” Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.” Sentencia de la Sala de Casación Civil. 30 de noviembre de 2005. Exp. N°AA20-C-2005-000466.
En este orden de ideas, constata el tribunal la existencia en actas de la prueba requerida, en virtud de que tales elementos constan en el libelo de la demanda. Ello, con fundamento en el principio de comunidad de la prueba.
Por otra parte, constata el tribunal que el actor en su escrito de promoción de pruebas hace observaciones en relación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, señalando que en el libelo de la demanda se encuentran claramente indicados los daños y perjuicios ocasionados con la actitud de la arrendataria en todo el tiempo que ha durado la relación arrendaticia, tales como cuatro meses y quince días sin pagar cánones de arrendamiento, que ha ocasionado el pago de honorarios profesionales a los abogados consultados entre otros, que con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil fue estimada la demanda. Ahora bien, a juicio de esta juzgadora tales indicaciones no pueden ser consideradas como una subsanación voluntaria del defecto de forma en que incurrió al redactar su libelo de demanda, en virtud de la naturaleza del procedimiento por el cual se está tramitando el presente juicio, tomando en cuenta el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en relación a la tramitación de las Cuestiones Previas en materia de arrendamientos, de cuya interpretación se desprende que en la tramitación de las mismas, no puede ser aplicado supletoriamente el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, antes de pasar a la etapa de sentencia, en virtud de que su contenido contraría el sentido del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece la oportunidad en que deben ser decididas las mismas.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 1 de febrero de 2006. Exp. N° 05-2426-Sent. N° 137, ha señalado:
“(…) Ahora bien, habida cuenta que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en sentencia definitiva, resulta pertinente la transcripción del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil como norma supletoria y en este sentido establece:
Artículo 354.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2,3,4,5 y 6 del artículo 346, el proceso se suspende hasta tanto el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco (5) días a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de éste Código.
De lo anterior se desprende inexorablemente que el legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2,3,4,5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se de la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y, solo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vicio en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso.
Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurridos los noventa (90) días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. ..”
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:
Con lugar la cuestión previa opuesta por la ciudadana E.C.C.D.G. en el juicio que poscumplimiento de contrato de arrendamiento ha intentado el ciudadano M.A.A.M..
Se ordena al ciudadano M.A.A.M. subsanar el defecto de forma en que incurrió al redactar su libelo de demanda, en el lapso de cinco (5) días contados a partir de la publicación del presente fallo, procediendo a indicar los fundamentos de hecho y de derecho utilizados para estimar la demanda.
Se difiere el pronunciamiento de la sentencia de fondo para el quinto día siguiente a contar desde el pronunciamiento que deba recaer sobre la subsanación de la cuestión previa por parte del actor.
No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de la decisión.
Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.-
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA en Maracaibo a los ocho (08) días del mes de mayo del año dos mil siete.- 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-
LA JUEZ,
ABOG. M.D.P.F.R..
LA SECRETARIA,
ABOG. G.B..
En la misma fecha se publicó el anterior fallo previo los anuncios de ley a las puertas del Tribunal, siendo la una y cincuenta minutos de la tarde.
LA SECRETARIA,
ABOG. G.B..
Expediente 1.677-07.
