Decisión nº 3 de Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de Tachira, de 15 de Enero de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y L.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

196º y 147º

EXPEDIENTE Nº 1387-2006

PARTE DEMANDANTE: El ciudadano M.A.R.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.511.611 y domiciliado en el Municipio Libertad del estado Táchira, en su carácter de ARRENDADOR.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: R.A.Q.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 63.837.

PARTE DEMANDADA: La ciudadana J.B.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.025.861 y con domicilio en el Municipio Libertad del estado Táchira, en carácter de ARRENDATARIA.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman presenten expediente, consta:

Del folio 01 al 03, libelo de demanda presentado en fecha 21 de noviembre de 2006, por el ciudadano M.A.R.C., asistido por el abogado R.Q.G., mediante el cual con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó a la ciudadana J.B.M., para que conviniera o en su defecto, a ello fuera condenada en: a) Entregar el inmueble arrendado en forma inmediata, libre de personas, en el mismo perfecto estado que lo recibió; b) Pagar la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00), correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2006, que se encuentran insolutos y los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; c) La suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), por concepto del pago de los servicios públicos y de impuestos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva; d) La indemnización de los daños y perjuicios ocasionados desde que se venció la prorroga, cada día estimado en la suma de Bs. 92.000,00, por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento; e) Pagar las costas y costos del proceso y la indexación monetaria. Alega, que el 25 de octubre de 2004 dio en arrendamiento una casa para habitación de su propiedad, ubicada en el barrio La Palmita, carrera 2, N° 2, Municipio Libertad a la hoy demandada, pero que desde hace dos meses la arrendataria dejo de cancelar el canon de arrendamiento y que también adeuda los servicios públicos de luz, agua y teléfono, adeudando a su decir, la suma de Bs. 460.000,00, incumpliendo de esta manera con la cláusula octava del contrato en cuanto a la falta de pago solicitando la desocupación del inmueble y la resolución del contrato de arrendamiento. Anexó recaudo inserto al folio 4.

Al folio 5, riela auto de fecha 24 de noviembre de 2006, mediante el cual este Tribunal admitió la demanda y acordó la citación de la parte demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

A los folios 7 y 8, rielan actuaciones relativas con la citación de la parte demandada.

Del folio 9 y 11, riela escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 06 de diciembre de 2006, por la ciudadana J.B.M., asistida por la abogada N.D.J.S., mediante el cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda tanto en los hechos como en el derecho, afirma que le canceló al arrendador por intermedio de su representante abogado R.Q., la cantidad de Bs. 350.000,00 por concepto de canon de arrendamiento del mes de octubre de 2006 y parte restante del mes de noviembre de 2006, y que sólo adeuda la suma de Bs. 110.000,00 del mes de noviembre, que al cancelar el demandante se negó a recibirle. Asimismo, indica que la vivienda no posee servicio de teléfono y que el agua y la luz están solventes. Argumenta que es falso que el arrendador le haya solicitado la desocupación de la vivienda por incumplimiento del contrato. Finalmente invocó la prorroga legal establecida en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y fijó su domicilio procesal. Anexo recaudos.

PARTE MOTIVA

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

1. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

   Pretende la parte actora que la arrendataria sea condenada en:

   1. Entregar el inmueble arrendado en forma inmediata, libre de personas, en el mismo perfecto estado que lo recibió;

   2. Pagar la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00), correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2006, que se encuentran insolutos y los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble;

   3. La suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), por concepto del pago de los servicios públicos y de impuestos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva;

   4. La indemnización de los daños y perjuicios ocasionados desde que se venció la prorroga, cada día estimado en la suma de Bs. 92.000,00, por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento;

   5. Pagar las costas y costos del proceso y la indexación monetaria.

   Ahora bien, se percata quien juzga que la acción se encuentra fundamentada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma esta que regula la acción de desalojo de los contratos verbales o a tiempo indeterminado; sin embargo, el actor solicitó la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de dos mensualidades.

   Observa quien juzga que se está en presencia de un problema de calificación de la acción y siendo facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante, esta administradora de justicia aplicando el principio iura novit curia, desestima la acción de resolución de contrato y entra a conocer de la acción de desalojo del inmueble arrendado, conforme está previsto en la norma invocada por la parte demandante. Y ASÍ SE DECIDE.

   Dentro de esta perspectiva, entra esta juzgadora a resolver el fondo de la causa y tal efecto se observa:

   Según el artículo 1.579 del Código Civil, “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla….”.

   Este contrato da lugar a la relación arrendaticia inmobiliaria que se establece entre el arrendatario y el arrendador, la cual tiene por objeto un determinado inmueble; y, en razón del vínculo obligatorio se permite al arrendatario usar un inmueble, teniendo el arrendador como contrapartida el pago del precio.

   Ahora bien, dado el carácter de tracto sucesivo que reviste el contrato de arrendamiento, cada parte debe cumplir con sus obligaciones, y para el caso del arrendatario, el artículo 1592 del Código Civil, prevé:

   El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   .

   En el caso de marras, observa quien juzga que quedó planamente demostrado que la demandada ciudadana J.B.M., ocupa la casa para habitación ubicada en el barrio La Palmita, carrera 2, signada con el N° 2, Municipio Libertad, en calidad de inquilina en virtud de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado conforme se desprende de la cláusula CUARTA, que pactó con el ciudadano M.A.R.C., instrumento que tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

   Ante estos hechos, considera quien juzga que resulta procedente el desalojo conforme a lo señalado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

   (Subrayado de este Tribunal)

   A mayor abundamiento se trae a colación el criterio sostenido por el jurista G.G.Q., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien ha desarrollado cada uno de los literales de la norma transcrita y en relación con el literal “a” señaló lo siguiente:

   “... LA FALTA DE PAGO

   a Insolvencia inquilinaria y desalojo

   Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (ord. 2° art. 1592, CC)…”.

   Ahora bien, en relación a la falta de pago delatada con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley bajo estudio, ha verificado esta sentenciadora que en la oportunidad de contestar la demanda la accionada de autos, negó que estuviera insolvente en el pago de los meses de Septiembre y Octubre de 2006, argumentando que canceló estos cánones de arrendamiento al abogado R.Q., en su condición de representante de la parte demandante, e hizo un abono del mes de Noviembre de 2006, todo por un total de Bs. 350.000,00 y afirma que sólo adeuda la suma de Bs. 120.000,00 como saldo restante del mes de Noviembre, a cuyos efectos aporta un recibo de fecha 04/10/2006, suscrito por R.Q., quien recibe la suma de Bs. 350.000,00 en representación del ciudadano M.R.. Ahora bien este documento privado riela inserto en la parte inferior derecha del folio 12 y para que surta sus efectos probatorios, la parte que lo produjo debió haber promovido la testifical del ciudadano R.Q., a fin de que lo ratificara a través de la prueba testimonial, conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al establecer:

   Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial

   .

   De manera que no puede quien juzga conceder valor probatorio alguno al recibo bajo estudio. Y ASÍ SE DECIDE.

   Tenemos pues que la parte demandada no aportó un medio de prueba idóneo que lleve a la convicción de que efectivamente canceló los cánones demandados, por lo cual se encuentra insolvente y es procedente la cancelación de la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 460.000,00) por concepto de canon de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre de 2006, a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada uno. Y ASÍ SE DECLARA.

   Asimismo, resulta procedente el pago de los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, Enero de 2007 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.

   Aunado a ello, debe resaltarse que la parte demandada en su escrito de contestación ofreció la consignación de los cánones de arrendamiento conforme lo dispone el artículo 51 de la Ley especial, sin embargo, de las actas procesales no se evidencia ningún elemento que permita demostrar que efectivamente realizó la consignación arrendaticia.

   En otro orden de ideas, quien juzga procede a revisar la procedencia del pago de los servicios públicos demandados y, al efecto observa que la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento prevé el pago de los servicios de agua, luz, aseo y otros que se ocasionen por el uso. Demanda el actor el pago de Bs. 60.000,00 por este concepto, argumentando que la demandada tampoco cumplió con su obligación de cancelar los servicios públicos y que consigna los estados de cuenta de luz, agua y teléfono, los cuales no rielan en el expediente, por lo cual no existe un medio de prueba que permita demostrar la insolvencia alegada, más cuando la demandada aportó junto con la contestación de la demanda, sendos recibos de pago de Hidrosuroeste insertos al folio 12 y Cadafe (folio13 y 14) de los cuales se verifica la cancelación de estos servicios hasta el mes de Octubre y Noviembre respectivamente, siendo forzoso concluir que es improcedente su reclamo. Y ASÍ SE DECLARA.

   Por lo que respecta al pago de la indemnización de daños y perjuicios reclamada en el libelo de demanda, que la parte actora estimó en la suma de NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 92.000,00) diarios por el uso que del inmueble desde que legalmente venció la prorroga, se percata esta administradora de justicia que del contrato de arrendamiento inserto al folio 4, no se desprende que las partes hayan pactado una suma de dinero diaria por el uso que del inmueble hubiese realizado el arrendatario durante el lapso concedido para la entrega del mismo, sólo consta en la cláusula “DÉCIMA” que el arrendador recibió en calidad de depósito la suma de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,00), como garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria y en este sentido, el contrato es ley entre las partes a tenor de lo previsto en el artículo 1159 del Código Civil; por consiguiente, estima quien juzga que es improcedente el pago de la indemnización reclamada. Y ASÍ SE DECLARA.

2. PROCEDENCIA DE LA PRÓRROGA LEGAL:

   En la contestación de la demanda, la parte accionada invocó la prórroga legal prevista en los artículos 38 y 7 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, argumentado que le es procedente una prórroga de un año y que la ampara una materia de orden público que no puede ser violentada.

   Tenemos pues, que la prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando el inmueble durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato. Esta institución inquilinaria se encuentra regulada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece lo siguiente:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto uno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas…

   A la luz de la norma transcrita, considera esta sentenciadora que la procedencia de este derecho se encuentra sujeta a la presencia de dos requisitos a saber: 1) Cuando la relación arrendaticia se ha celebrado por tiempo determinado, a través de un contrato escrito; y, 2) Que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, tal y como lo dispone el artículo 40 ejusdem, al puntualizar:

   Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

   Siendo las cosas así, resulta forzoso para esta administradora de justicia concluir que la prórroga legal invocada por la parte demandada es improcedente, habida cuenta que: 1) El contrato de arrendamiento que riela al folio 4 del expediente es a tiempo indeterminado, toda vez que al vencimiento del mismo, las partes no manifestaron por escrito su voluntad de renovarlo por un lapso igual de un año, tal como lo dispone la cláusula CUARTA del contrato; y, 2) Quedo plenamente demostrado la insolvencia en que incurrió la arrendataria, ya que no cancela los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2006. Y ASÍ SE DECLARA.

3. CORRECCIÓN MONETARIA:

   Se observa que la parte actora solicitó en el libelo la corrección monetaria de la sumas demandadas, la cual resulta procedente habida cuenta que permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio para el acreedor, quien no debe cargar con los perjuicios derivados de hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por el juzgador, conforme lo dispone el último aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; en tal virtud, la corrección monetaria de las cantidades demandadas debe ser declarada con lugar por esta sentenciadora y para su determinación deberá ser practicada una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

4. EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO:

   A los fines de determinar con exactitud la cantidad que la parte accionada debe cancelarle a la parte accionante, se ordena realizar una experticia complementaria del fallo en los términos del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual los expertos deberán indexar la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.150.000,00), que corresponde a los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de septiembre de 2006, hasta el mes de enero de 2007, a razón de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) cada uno, con sujeción a los índices de inflación establecidos por el Banco Central de Venezuela, a partir del día 24 de noviembre de 2006, en el cual se admitió la demanda, hasta la ejecución del presente fallo, excluyéndose los lapsos en que la causa estuvo paralizada por acuerdos entre las partes, hechos fortuitos o fuerza mayor, o por demora del proceso imputables al demandante. Y ASÍ SE DECIDE.

   Dentro de este orden de ideas, considera quien juzga que la acción de desalojo es procedente y debe ser declarada parcialmente con lugar, por cuanto no se concedieron todos los conceptos reclamados. Y ASÍ SE DECLARA.