Decisión nº 1941 de Juzgado Superior Civil de Vargas, de 23 de Abril de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS.

Maiquetía, 23 de abril de 2009

Años 199º y 150º

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano M.A.P.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-4.115.321, representado por el abogado L.S.L., en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.720.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-13.737.368, representada por la abogada L.C., en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 120.034.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ha Subido a esta Superioridad, expediente signado con el N° 11.085, procedente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte actora en contra de la decisión dictada por ese Juzgado en fecha 31 de octubre de 2008.

En fecha 14 de abril de 2009, (folio 188 de la pieza principal), se dio por admitido el expediente y se fijó para el décimo (10mo.) día de despacho siguiente la oportunidad para decidir.

El 8 de noviembre de 2007, (folios 1, 2 y su Vto. de la pieza principal), el demandante y su apoderado judicial, presentaron escrito de demanda por ante el a-quo, alegando que:

… En fecha tres de septiembre del dos mil dos, mi representado cedió en arrendamiento a NALLIME DEL C.T.D.C., el local N° 3, que integra el inmueble N° 104-37-29, situado en la Calle Independencia de la población de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, como se evidencia del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de Cagua, bajo el N° 84, Tomo 70, el cual fue prorrogado en fecha quince de septiembre del dos mil cuatro y primero de septiembre del dos mil cinco…

En la Cláusula Segunda del contrato se estipuló:

‘El plazo de duración de este contrato será de un (01) año. Prorrogable por un período igual de un (01) año, contados desde el día primero de marzo del año dos mil siete. En caso de prorrogarse el contrato, el canon de arrendamiento establecido se incrementará de acuerdo a la inflación que ocurra en el país’.

En la Cláusula Tercera del contrato, se estipuló:

‘El canon de arrendamiento es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, que pagará la arrendataria por mensualidades adelantadas a el arrendador, en la oficina de éste, que declara conocer, o a la persona que éste autorice para tal cobro. Es pacto expreso que el incumplimiento de esta obligación dará derecho a considerar el contrato resuelto y consecuencialmente la entrega del local arrendado’.

Dicho canon de arrendamiento fue ajustado a trescientos veinticinco mil bolívares y posteriormente a cuatrocientos veinticinco mil bolívares mensuales…

En la Cláusula Séptima, se estipuló:

‘La falta de pago de una mensualidad del canon de arrendamiento estipulado dará a el arrendador el derecho a pedir, la resolución de este contrato, con el pago de las indemnizaciones de ley y la siguiente desocupación.

En la Cláusula Novena, se estableció lo siguiente: ‘ambas partes han convenido en elegir como domicilio especial y excluyente a cualquier otro , a la jurisdicción de los tribunales del Estado Vargas para la interpretación del presente contrato, en consecuencia nos sometemos a la jurisdicción de dicho tribunal y finalmente en la Cláusula Décima Primera se estableció como cláusula penal la siguiente: si al extinguirse este contrato por cualquier causa, el local no es entregado en la fecha prevista, la arrendataria deberá pagar la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) diarios, a manera de compensación por daños y perjuicios’.

El caso es que la arrendataria debió entregar el local arrendado el día primero de octubre del dos mil seis conforme a lo acordado… debiendo en consecuencia indemnizar a mi representado por todos los días de mora en la entrega del local conforme a la cantidad estipulada como cláusula penal, lo cual solicito se establezca mediante experticia complementaria del fallo. Además la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del dos mil seis y los meses de enero a octubre del dos mil siete, en consecuencia esta adeudando a mi representado la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 5.100.000,00)…

En fuerza de los hechos narrados y del derecho invocado, comparezco ante su competente autoridad, para demandar en nombre de mi representado antes mencionado, a la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C.,… para que convengan (sic) o en su defecto el Tribunal la condene en lo siguiente: PRIMERO, en resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes y como consecuencia de ello a desocupar totalmente de bienes y personas el local comercial antes señalado. SEGUNDO, por vía de daños y perjuicios a pagar la cantidad de cinco millones cien mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo. TERCERO, en pagar la indemnización establecida como cláusula penal y que dicha indemnización se establezca mediante experticias complementarias del fallo. CUARTO, que las cantidades que el Tribunal condene a pagar a la demandada, sean indexadas. QUINTA, en pagar las costas procesales que origine este procedimiento.

Estimo la presente demanda en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00).

Por auto de la misma fecha, (folio 3 de la pieza principal), la demanda fue presentada por ante el Tribunal Primero Civil de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial y por sorteo le correspondió conocer al Juzgado Segundo con la misma competencia de esta localidad.

Por auto de fecha 15 de noviembre de 2007, (folio 4 de la pieza principal), el Juzgado de la causa ordenó darle entrada a la demanda.

Por auto de fecha 23 de noviembre de 2007, (folios 14 y 15 de la pieza principal), el a-quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada para que compareciera por ante ese Juzgado al vigésimo (20mo) día de despacho siguiente, a dar contestación a la demanda, y para la práctica de la misma se comisionó a un Tribunal de Municipio de Cagua, Estado Aragua, y en cuanto a la medida solicitada, acordó pronunciarse por auto separado abierto en la misma fecha.

CUADERNO DE MEDIDAS

En fecha 12 de febrero de 2008, (folios 2 al 10 del cuaderno de medidas), el Tribunal negó la medida preventiva de Secuestro solicitada con fundamento en la insuficiencia de los extremos de ley.

El 15 de febrero de 2008, (folios 11 del cuaderno de medidas), el apoderado judicial del demandante apeló de la decisión dictada.

En fecha 22 de febrero de 2008, (folio 12 del cuaderno de medidas), el a-quo oyó la apelación en un solo efecto y ordenó la remisión del cuaderno de medidas a esta Superioridad.

El 30 de abril de 2008, (folios 36 al 47 del cuaderno de medidas), este Tribunal se pronunció con respecto a la apelación en la cual declaró CON LUGAR la apelación interpuesta y decretó la medida de secuestro solicitada.

En fecha 12 de junio de 2008, (folio 52 del cuaderno de medidas), el a-quo dictó un auto en la cual dio por recibido el cuaderno de medidas.

Por auto de fecha 20 de diciembre de 2008, (folio 17 de la pieza principal), el a-quo en vista del error material involuntario, dejó sin efecto el auto dictado el día 23 del mismo mes y año, y ordenó la admisión de la demanda por el procedimiento breve.

En la misma fecha (folios 18 y 19 de la pieza principal), se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada, para que compareciera por ante ese Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la citación de la demandada, más dos (2) días que le concedió como término de la distancia, para que diera contestación a la demanda.

En fecha 5 de marzo de 2008, (folio 22 de la pieza principal), el apoderado actor consignó las resultas de la citación practicada a la demandada por un Alguacil del Estado Aragua.

En diligencia de fecha 12 de marzo de 2008, (folios 31 al 37 de la pieza principal), la demandada y su apoderada judicial consignaron escrito de contestación a la demanda, en la que la rechazó y contradijo y, además, negó y alegó:

. Que estemos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

. Que mi persona estuviese obligada a entregar el inmueble que ocupo en calidad de arrendataria en fecha 01 de octubre de 2006.

. Que mi persona este obligada a pagar indemnización alguna a la parte actora, por mora en la entrega del local alquilado, pues este es un contrato indeterminado, y no existe mora en la entrega.

. Que yo adeude a la accionante la cantidad de Cinco Millones Cien Mil Bolívares por concepto de cánones vencidos, pues me encuentro al día en mis pagos y nada adeudo al accionante.

. Que deba desocupar el inmueble arrendado.

. Que deba pagar indexación monetaria, pues nada le adeudo al accionante.

. Que este obligada a pagar costas y costos de este proceso.

De igual manera niego rechazo y contradigo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte Actora en el presente Juicio, por cuanto los mismos no son ciertos, lo cual demostrare…

Alega el accionante en su escrito de demanda que mi persona se encuentra atrasada en el pago de las cuotas arrendaticias correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2006 y los meses de enero a octubre del año 2007, es decir doce (12) cuotas consecutivas de alquiler, lo cual niego rechazo y contradigo, por ser absolutamente falso, pues mi persona no adeuda absolutamente nada a la accionante pues me encuentro totalmente al día en el pago de mi obligación inquilinaria es decir estoy solvente hasta el presente mes de febrero de 2008, y a tal efecto consigno ante este Juzgado Copia Certificada del Procedimiento de consignación de Alquiler Nº 30-2006, que cursa por ante el Juzgado de los municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua… De la copia certificada promovida se evidencia con toda claridad que en fecha 11 de octubre de 2006, tras la negativa de la parte actora de recibir el pago del canon de arrendamiento en fecha 03 de octubre de 2006 correspondiente al mes de octubre pues las cuotas se pagan por mensualidades adelantadas, procedí de manera inmediata y dentro del lapso que el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios me otorga, a realizar la consignación respectiva, y así lo he venido realizando durante todo este tiempo es decir a partir del mes de octubre de 2006 y hasta los actuales momentos, razón por la cual todos los cánones de arrendamiento se encuentran depositados en cuenta de ahorro del Juzgado antes indicado a favor de la propietaria del inmueble ciudadana M.T.S.L.,…

Tal es el estado de mi solvencia ciudadana Juez que la consignación realizada correspondiente al presente mes en curso de Febrero de 2008, tengo una diferencia a mi favor de 225 bolívares fuertes o lo que es lo mismo doscientos veinticinco mil Bolívares, pues la persona que encargue del depósito se equivoco y deposito dinero de mas, es decir ya pague más de la mitad del mes de Marzo de 2008, que todavía no se ha causado, pues soy y siempre he sido una persona absolutamente responsable y cumplidora de mis obligaciones. Por lo cual me sorprende bastante esta acción pues la parte actora conoce perfectamente de la consignación antes indicada, es más el apoderado de la accionante también funge como apoderado de la propietaria del inmueble ciudadana M.T.S.L., quien además tiene un nexo de familiaridad para con la propietaria del inmueble, de lo cual se evidencia aún más lo infundada y temeraria de esta demanda…

Convengo que es cierto, que me encuentro en calidad de inquilina en un local comercial distinguido con el N° 03, que integra el inmueble N° 104-37-29, situado en la Calle Independencia de la población de Cagua Municipio Sucre del Estado Aragua y que en fecha 03 de septiembre del año 2002, celebré contrato de Arrendamiento con el ciudadano M.A.P.S.,…

Evidenciándose que en dicho contrato se estableció que la duración del mismo sería de un (01) año prorrogable por un periodo igual de un (01) año más, es decir que se prorrogaría hasta el 03 de septiembre del año 2004, transcurrió de manera normal el primer año fijo del contrato y automáticamente se prorrogo por un periodo igual de un año, al no haber existido manifestación alguna de las partes de resolver el contrato, transcurriendo el tiempo de manera normal y sin inconveniente alguno, se me ajusto el monto de canon que en un principio se había fijado en Doscientos Mil Bolívares (200.000,00).

Llegado el tres (03) de septiembre del año 2004, la parte actora es decir el arrendador no me manifestó en modo alguno interés de resolver el contrato y de hecho de manera pacífica y sin perturbación alguna me recibió el pago por adelantado correspondiente a ese mes. Procediendo en fecha 15 de septiembre de ese año, cuando el contrato ya se había convertido en indeterminado en el tiempo, y aumentarme mediante comunicación escrita el canon de arrendamiento, a lo cual yo accedí, obsérvese que solamente firmo yo, es decir bajo ningún aspecto se trata de un contrato, pues los contratos son bilaterales es decir deben ser suscritos por dos o más partes.

Posteriormente en fecha 01 de septiembre del año 2005, procede nuevamente a realizar un ajuste en el monto del canon, comenzando a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs. 425).

Es decir, ciudadano Juez que una vez vencido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el arrendador procedía de manera anual mediante comunicación escrita a aumentar el monto del canon de arrendamiento, pero la relación arrendaticia se regía en todas las demás cláusulas por el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 03 de septiembre del año 2002, tal y como el mismo accionante lo expresa en su escrito libelar, puesto que en el presente caso nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento indeterminado.

Ya para el año 2006 la parte accionante no procedió a realizar el ajuste del canon mediante documento privado, sino que me recibió mi pago de manera normal como se venía realizando hasta esa fecha, pero para el mes de octubre cuando fui a pagar me manifestó que no me recibiría el pago, rezón por la cual de manera inmediata, procedí a realizar la consignación del alquiler, ante el Juzgado de Municipio de la localidad, pues intuí que el accionante pretendía que me atrasara en mis cuotas de alquiler, lo cual le daría el derecho a exigir de manera legal y con fundamento el desalojo del inmueble.

Y hasta la presente fecha febrero del año 2008, sigo ocupando el inmueble de manera pacífica, y pagando al día mi obligación arrendaticia.

(…)

De la revisión del libelo, se evidencia que la parte actora pretende el desalojo por falta de pago, la Resolución del Contrato y la Indemnización por la mora en la entrega del inmueble.

Primero no hay en los actuales momentos un contrato vigente pues el mismo se venció y se ha venido realizando la tácita reconducción, por lo cual como podría resolverse este contrato que no está vigente, pues este es un contrato indeterminado.

Pide igualmente el accionante una indemnización por la falta de entrega del inmueble, señalado que el mismo se le debió entregar en fecha 01 de octubre de 2006, cosa que no es cierta pues al tratarse de un contrato indeterminado no se aplica la prorroga legal que es una característica de los contratos a tiempo determinado, pues obviamente al no tener un tiempo de finalización imposible sería establecer cuando comienza a correr una prorroga, aunado al hecho de que entonces el arrendador de manera unilateral decidiría cuando terminar la relación arrendaticia lo que dejaría al arrendatario en un evidente estado de indefensión.

Pero en un supuesto negado de que nos encontrásemos frente a un contrato a tiempo determinado y que el mismo venciera en fecha 03 de septiembre de 2006, como es que el arrendador pretende que se le entregara el inmueble el 01 de octubre de 2006, es decir que ni siquiera pretendía darle la prorroga legal al inquilino cuando esa no es una potestad suya, pues es obligatoria de conformidad con el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y además pretende que durante la vigencia de esa prorroga se le pagaran 25 bolívares fuertes diarios por una supuesta mora, es decir ciudadano Juez observe lo desmedida que resulta la pretensión del actor; por lo cual es absolutamente improcedente este petitorio; aclarando que solo pongo este ejemplo para demostrar las incongruencias de esta demanda. Pues si el actor consideraba que se le debía entregar el inmueble el 01 de octubre de 2006, como es que acciona pasados un año y cuatro meses después, para pretender cobrar una indemnización por cláusula penal diaria, más las cuotas de arrendamiento vencidas; cuando aquí en realidad lo que ha existido es una continuidad de la relación arrendaticia

.

Concluyó solicitando que se declare la improcedencia de la demanda.

El día 27 de marzo de 2008, (folio 128 y su vto.de la pieza principal), el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas.

En fecha 1 de abril de 2008, (folio 129 de la pieza principal), la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas.

El 2 de abril de 2008, (folios 137 y 138 de la pieza principal), el a-quo admitió los escritos de promoción de pruebas presentados por ambas partes.

El 15 de abril de 2008, (folio 140 de la pieza principal), el Tribunal de la causa difirió la oportunidad para decidir, dentro de los diez (10) días siguientes.

En fecha 31 de octubre de 2008, (folios 149 al 180 de la pieza principal), el Tribunal dictó decisión en la cual declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la parte actora.

En fecha 14 de enero de 2009, (folio 181 de la pieza principal), el apoderado actor se dio por notificado de la decisión y así lo hizo el 18 de marzo del presente año (folio 184 de la pieza principal), la apoderada judicial de la parte demandada.

En fecha 19 de marzo de 2009, (folio Vto. del 184 de la pieza principal), el apoderado de la parte actora apeló de la decisión dictada por el Juzgado.

En auto de fecha 27 de marzo de 2009, (folio 186 de la pieza principal), el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente a esta Superioridad.

Estando dentro de la oportunidad para decidir, este juzgador procede a ello, para lo cual realiza las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

La parte actora pretende que no se tome en consideración la contestación de la demanda, con base en que se hizo anticipadamente por cuanto no se dejó transcurrir el término de la distancia; sin embargo, para quien este recurso decide, ese argumento no es procedente, por varias razones: la primera, que a ella no se le produce indefensión alguna por el hecho de la contestación anticipada, toda vez que con dicha contestación no se le mermó la posibilidad de interponer alguna defensa ni se abrió ningún lapso del que no hubiese podido disfrutar; la segunda es que así como las distintas Salas del Tribunal Supremo de Justicia han interpretado que la apelación anticipada es válida, porque lo que interesa es que el apelante manifieste su voluntad de alzarse contra la decisión que considera lesiva a sus intereses, siempre y cuando la misma se produzca después que se hubiese dictado la sentencia correspondiente, de igual manera debe reputarse válida la contestación presentada anticipadamente, porque lo que interesa es que el demandado haya tenido la oportunidad de alegar las defensas que tuviere para contradecir las afirmaciones del actor. Muy distinto sería que la contestación fuese extemporánea por tardía, ya que en esa hipótesis estaríamos hablando de preclusión de un lapso y de desequilibrio procesal. Y ASÍ SE DECIDE.

EL MÉRITO

Tal como lo indicó la demandada en su contestación, la pretensión contenida en el libelo se fundamenta en el supuesto incumplimiento por parte de la demandada en la entrega del inmueble arrendado el día 1 de octubre de 2006 y en una supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento de parte de la arrendataria por el período comprendido entre el mes de noviembre de 2006 hasta el mes de octubre de 2007.

Este juzgador siempre ha sido del criterio que tratándose el arrendamiento de un contrato de tracto sucesivo, es un sofisma pretender que se reclamen los cánones de arrendamientos siguientes al vencimiento del contrato como indemnización de daños y perjuicios en lugar de calificarlos como lo que son: cánones de arrendamiento; pero ello no quiere decir que en el libelo no se deba ser lo suficientemente claro como para indicar que a pesar que el contrato de arrendamiento se venció, el inquilino ha seguido ocupando el inmueble, razón por la cual, se le demanda por el incumplimiento; es decir, por la falta de entrega del inmueble en la oportunidad pactada y se añade la solicitud de cobro de los cánones que se siguieron causando debido al uso del inmueble. Es decir, una cosa es reclamar el pago de dichos cánones de arrendamiento (sin necesidad de calificarlos como indemnización de daños y perjuicios) y otra muy distinta es pretender utilizar esa falta de pago como causa de la solicitud de resolución, porque ello equivale a tanto como a reconocer que si el inquilino hubiese cumplido con el pago de los mismos no se solicitaría la resolución, lo que equivaldría a indicar que tampoco estaba obligado a entregar en una fecha determinada anterior al vencimiento de los cánones que fundamenta la petición de resolución.

En otras palabras, en esos casos: cuando ha nacido la obligación del inquilino de devolver el bien arrendado por vencimiento del término y no lo hace, procede la demanda mediante la cual se solicita el cumplimiento de la cláusula de la que emana; es decir, la solicitud de cumplimiento de contrato mientras que cuando el incumplimiento sea la falta de pago de cánones de arrendamiento, el arrendador puede optar por demandar la terminación de la relación arrendaticia mediante la resolución, o simplemente solicitar que el inquilino le pague los cánones insolutos, aunque la relación arrendaticia se mantenga.

SOBRE EL PRESUNTO VENCIMIENTO DEL TÉRMINO

Aclarado lo anterior, se observa que en el caso que nos ocupa, de acuerdo con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes cursante a los folios 8 al 10 de la primera pieza del expediente, el término de duración del mismo se pactó en un (1) año contado a partir del día 1 de octubre de 2002, prorrogable por igual lapso.

Al folio 11 cursa un documento suscrito únicamente por la arrendataria, pero consignado por el arrendador junto a su libelo, mediante el cual se deja constancia de que el contrato se prorrogó por un año a partir del primero de octubre de 2004 y que el canon de arrendamiento para ese año sería la suma de TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (BS. 325.000,00).

De su lado, al folio 12 cursa un documento similar al anterior, en el que se acuerda una nueva prórroga por otro año a partir del 1 de octubre de 2005 y que el canon de arrendamiento del mismo sería la suma de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (BS. 425.000,00).

Ahora bien, por cuanto en el contrato no se pactó que las prórrogas del mismo serían automáticas y no consta en autos que se hubiese pactado otra a partir del 1 de octubre de 2006, forzoso es concluir que el mismo venció en esa oportunidad.

Por ello, en aplicación de la disposición contenida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era procedente la prórroga legal.

En efecto, dicha disposición normativa establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1 de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

De acuerdo con esa norma, por cuanto categóricamente señala que “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado” se prorroga el contrato obligatoriamente para el arrendador, puede interpretarse que no se requiere ninguna notificación de parte de éste de que comenzará a correr el período de prórroga legal para que así se repute y, por tanto, para que opere la tácita reconducción es necesario que después de vencido el período de prórroga legal, el arrendador permita que el inquilino continúe con el uso del inmueble.

Siendo así, como en efecto lo interpreta quien este recurso decide, para el caso que nos ocupa deberá concluirse que no es cierto que el inquilino hubiese estado en la obligación de entregar el inmueble en fecha 1 de octubre de 2006 y, en añadidura, que no existía ninguna carga para éste de incoar, como afirma que lo hizo, una pretensión para solicitar que se le reconociese que tenía el derecho de prórroga legal. En ese supuesto el alegato de la vigencia de la prórroga legal opera como una defensa susceptible de ser opuesta por el arrendatario en el evento de que el arrendador demandase la desocupación del inmueble antes del vencimiento del período de prórroga. Es otras palabras, la inquilina no tenía la carga de ser ella quien iniciase un proceso para hacerla valer, como afirma la arrendataria que procedió.

En efecto, en la copia del expediente de consignaciones que la arrendataria incorporó a los autos se afirma que como el hermano de la Sra. M.T.S.L., ciudadano M.S.L. le informó que debía desalojar en fecha 1 de octubre de 2006 (aunque no dice en qué momento recibió esa información) introdujo una demanda solicitando que se le respetase la prórroga legal. Esta demanda, según afirma, fue interpuesta en fecha 4 de octubre de 2006, de modo que la notificación que alguien le hizo fue antes de esa fecha.

En cualquier caso, de acuerdo con los razonamientos expuestos, se trata de una demanda inútil, porque la prórroga legal operaba de pleno derecho y de manera obligatoria para el arrendador.

Pero, además, de esas mismas afirmaciones se evidencia que no fue el arrendador quien le solicitó el desalojo sino, presuntamente, el hermano de la ciudadana M.T.S.L., aunque pretende excusarlas con el argumento de que no ha vuelto a ver al arrendador, ciudadano M.P.. Lo cierto del caso es que asumiendo que esa notificación efectivamente le fue efectuada por la persona que ella dice que se la hizo, la consecuencia es que la misma carecería de eficacia porque el ciudadano M.S.L. no tiene cualidad para solicitarle el desalojo, ya que no fue la persona que contrató con ella.

Todo ello independientemente de que la afirmación que indica que no volvió a ver al ciudadano M.P. desde que firmó el contrato, se haya contradicha por una prueba que ella misma incorporó al expediente de las consignaciones y que se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnada por el demandante en su oportunidad legal. Se trata del único recibo que cursa en autos y que según ella se corresponde con el mes de septiembre de 2006 y que utilizó para justificar la consignación de los cánones de arrendamiento en el Tribunal de Municipio (folio 40 del expediente), aunque la firma es ilegible, aparece un número de cédula de identidad que coincide con el del demandante (4.115.321). Por tanto, esa es una prueba que desvirtúa su afirmación (realizada con ocasión de las consignaciones) de no haber vuelto a ver al arrendador en cuatro (4) años. Y ASÍ SE DECIDE.

En fin, es improcedente la resolución del contrato basada en el incumplimiento de la arrendataria de devolver el inmueble en fecha 1 de octubre de 2006, por cuanto en esa fecha se inició el período de prórroga legal anteriormente mencionado. Y ASÍ SE DECIDE.

Además, de acuerdo con los anteriores razonamientos también es forzoso concluir, como lo hizo la recurrida, afirmando que el contrato mantuvo su naturaleza de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por cuanto después de vencida la prórroga legal el arrendador no consintió la permanencia de la arrendataria en el inmueble, sino que interpuso la demanda que nos ocupa, independientemente de que hubiese invocado como fecha de terminación del contrato una distinta a aquella en la que de verdad ocurrió. Y ASÍ SE DECIDE.

SOBRE LA FALTA DE PAGO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

En lo que respecta al alegato que se basa en la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento del período comprendido entre el mes de noviembre de 1986 hasta el mes de octubre de 2007, se observa:

En la contestación de la demanda, la demandada rechazó dicha afirmación y alegó que todos los cánones de arrendamiento que se afirman como insolutos en el libelo se encuentran consignados en el Tribunal de los municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, que es el lugar donde se encuentra el inmueble objeto del contrato.

Respecto a ese alegato, la parte actora sostiene que las consignaciones no fueron debidamente efectuadas por cuanto su beneficiaria es la ciudadana M.T.S.L. y quien figura como arrendador es el ciudadano M.A.P.S..

Para decidir, se observa:

Con base en la afirmación de que tiene tiempo sin ver al arrendador, y demostrando que la propietaria del inmueble es la ciudadana M.S., señala que sus consignaciones fueron legítimamente realizadas.

La recurrida acepta ese alegato y considera que la consignación fue válidamente realizada, haciendo uso del artículo 552 del Código Civil según el cual “Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce.”, indicando que como los cánones de arrendamiento son frutos civiles, entonces la consignación del arrendamiento realizada en la persona del propietario, es válida.

Este juzgador no comparte esa solución, por cuanto considera que lo que persigue la norma es clarificar a quién pertenecen los frutos civiles en caso de discusión. Piénsese, por ejemplo, que un depositario o guardador pretenda adueñarse de los frutos civiles y el propietario le cuestione ese derecho. Pues bien, en esa hipótesis la norma se encarga de clarificar a quién pertenecen los frutos civiles; pero ese no es la hipótesis de autos donde no es esa la discusión que se entabla, sino si los cánones de arrendamiento consignados a nombre del propietario son válidos y tienen efectos liberatorios, a pesar de que el arrendador sea persona distinta.

En ese caso, para quien este recurso decide la solución es negativa, por aplicación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, según los cuales el contrato es ley entre las partes y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. De modo que según esa ley de las partes, la persona a quien se debe realizar el pago es al propio acreedor (léase en este caso arrendador) o a una persona autorizada por él. Aceptar que a pesar del contrato las consignaciones se efectúen a nombre del propietario es casi tanto como desconocer la orden que involucra la existencia de los contratos de administración, que es una figura jurídica muy utilizada por el pueblo venezolano, delegando todas las responsabilidades relativas a la administración de sus inmuebles en las denominadas administradoras, lo cual no cambia por la simple circunstancia de que el delegado para esos fines sea una persona natural.

Además, no basta alegar, sin pruebas, que desde la suscripción del contrato se perdió contacto con el arrendador, porque aunque se trata de un hecho negativo, la demandada tenía la carga de alegar y probar que el canon de arrendamiento durante ese período lo había recibido una persona distinta del arrendador. Aceptar su afirmación sin más, es casi tanto como darle fe pública a su declaración y permitirle que su sola palabra se convierta en la prueba de sus asertos; pero, además,  se insiste  el único recibo que cursa en autos y que según ella se corresponde con el mes de septiembre de 2006 y que utilizó para justificar la consignación de los cánones de arrendamiento en el Tribunal de Municipio y que no fue desconocido por la parte actora, aparece suscrito por una persona cuyo número de cédula de identidad es el 4.115.321 que, como quedó dicho, coincide con el del demandante según se evidencia no sólo del libelo, sino también del instrumento poder que el arrendador, ciudadano M.A.P.S. le otorgó al abogado L.E.S.L., cursante a los folios 5 y 6 del cuaderno principal del expediente; es decir, que fue corroborado por el Notario Público del Municipio Sucre del Estado Aragua. Y ASÍ SE DECIDE.

En ese orden de ideas se observa que lamentablemente para la demandada, las consignaciones que realizó en el Tribunal de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua se hicieron a favor de la persona equivocada, porque aun siendo la propietaria, no fue la persona que suscribió el contrato con ella, ni hay constancia en autos de que el arrendador hubiese autorizado a persona distinta a sí mismo para recibir el pago, como lo establece el artículo 1.286 del Código Civil, ni mucho menos que el acreedor se hubiese aprovechado de dicho pago para reputarlo válido, tal como lo contempla la misma norma, razón por la cual se estima que las consignaciones realizadas no fueron legítimamente efectuadas y por tanto no puede reputarse al arrendatario en estado de solvencia, por interpretación a contrario del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Para finalizar, se observa que la parte actora solicita en su petitorio que se condene a la parte demandada “… por vía de daños y perjuicios a pagar la cantidad de cinco millones cien mil bolívares por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo” y a renglón seguido solicita que se le condene al pago de la indemnización establecida en el contrato como cláusula penal.

Ahora bien, en primer lugar, del texto de la cláusula correspondiente del contrato se evidencia que la cláusula penal se pactó para el caso de que el contrato se hubiese extinguido por cualquier causa y la inquilina no entregase el inmueble en la fecha correspondiente, lo que no ocurrió en la fecha mencionada en la demanda, sin que pueda este juzgador cambiar los hechos de la forma como fueron expuestos por las partes sin violar el principio dispositivo que obliga al Tribunal a pronunciarse sólo sobre los hechos alegados.

Por ello, el yerro en lo que sería la fecha prevista para la finalización del contrato impide que se acuerde la condena del pago de esa cláusula penal; pero, además, también lo sería porque no se pudiese acordar el pago de los cánones de arrendamiento como indemnización de daños y perjuicios, tal como se solicitó, y al mismo tiempo la cláusula penal.

En consecuencia, es improcedente el pago de la cláusula penal reclamada en la demanda Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En fuerza de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, actuando en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta contra la decisión pronunciada en fecha 31 de octubre de 2008 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se revoca, en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por el ciudadano M.A.P.S., en contra de la ciudadana NALLIME DEL C.T.D.C., suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda y se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos en fecha 3 de septiembre de 2002.

Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por el local N° 3, que integra el inmueble N° 104-37-29, situado en la Calle Independencia de la población de Cagua, Municipio Sucre del Estado Aragua, libre personas y bienes.

Se condena a la demandada a pagarle a la parte actora la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 5.100.000,00), que actualmente representa el equivalente a CINCO MIL CIEN BOLÍVARES FUERTES (BS.F 5.100,00) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos durante el período comprendido entre el 1 de noviembre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007, ambos inclusive, a razón de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (BS. 425.000,00), equivalentes a la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (BS.F 425,00) cada uno.

Igualmente se le condena al pago de la suma SEIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (BS.F 6.700,83) discriminada de la siguiente manera: SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES FUERTES (BS.F 6.375,00) resultado de multiplicar la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES (BS.F 425,00) por el número de meses transcurridos entre el 1º de noviembre de 2007 hasta el día 31 de marzo del año actual, más TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES FUERTES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (BS.F 325,83) por el número de días transcurridos desde el 1º de abril de 2009 hasta la fecha de la presente decisión, también ambos inclusive.

Se declara improcedente la petición que pretendía el pago de la cláusula penal.

Por cuanto hubo vencimiento recíproco, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte pagará las costas de la contraria.

Publíquese y regístrese.

Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los veintitres (23) días del mes de abril de 2009

EL JUEZ,

I.I.P.

LA SECRETARIA

M.B.M.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las (11:45 a.m.)

M.B.M..

IIP/mbm