Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Menores de Portuguesa, de 23 de Marzo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

198º y 150º

Expediente Nº 2604

I

PARTE ACTORA: M.T.T.L., venezolano, mayor de edad, soltero y titular de la cédula de identidad Nº 12.963.651.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ABGS. M.S., A.M.P.R. y M.S., titulares de las cedulas de identidad Nº 8.661.212, 4.370.398 y 13.040.744 e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 78.947, 23.278 y 127.044, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: J.L.G.L., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.323.061.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. M.I.L., M.C.J. y D.S.M.E., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 11.465.049, 10.143.092 y 11.546.596 e inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 70.621, 60.470 y 70.622, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.

SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa.

II

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa por las apelaciones ejercidas en fecha 18/02/2009, por los abogados M.S. y D.S.M., actuando en su carácter de coapoderados de la parte actora y demandada, respectivamente contra la sentencia dictada en fecha 12/02/2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró sin lugar la impugnación del poder apud acta otorgado por el demandado J.L.G.L., que propuso la representación judicial del demandante; Sin Lugar la cuestión previa por defecto de forma del libelo de demanda opuesta por la representación judicial del demandado; Parcialmente Con Lugar la demanda y Sin Lugar la reconvención propuesta por la representación judicial del demandado J.L.G.L. contra el demandante M.T.T.L.. Condena al demandado a pagar la cantidad de 14.000,oo bolívares. Sin Lugar la pretensión del demandante de que se acuerde el desalojo del inmueble. La coapoderada de la parte actora apela sólo en cuanto a la declaración sin lugar del desalojo, por cuanto en ningún momento se admitió la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, ya que por su naturaleza de ser verbal nunca puede ser considerado a tiempo determinado por carecer de fecha cierta, por cuanto al utilizarse la vía de desalojo se realizó con fundamento en la existencia de un contrato a tiempo indeterminado por incumplimiento en los cánones de arrendamiento.

III

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Mediante escrito de fecha 17/11/2008, la abogada M.S., en su condición de coapoderada judicial de ciudadano M.T.T.L., demandó al ciudadano J.L.G.L., por Desalojo del Inmueble Arrendado exponiendo en su escrito de demanda, que su representado es propietario de una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida distinguida con el Nro. P-53, ubicada en la Urbanización Villa Colonial, Sector El Palito situada en la Avenida Vencederos de Araure, municipio Araure salida a Barquisimeto, estado Portuguesa, alinderada: Norte: en línea de 6,30 metros con calle 6-A; Sur: en línea de 6,30 metros con terrenos municipales ocupados por Hotel Dallas; Este: en línea de 24,00 metros con parcela Nro. P-52 y; Oeste: en línea de 24,00 metros con parcela Nro. P-54. Que en virtud de que su representado trabaja en Caracas y allí está residenciado, para no dejar la casa deshabitada y evitar daños y deterioro, en fecha 01/05/2007 pactó un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano J.L.L.G. sobre dicho inmueble, conviniendo que la duración del mismo sería de un año contados a partir de esa fecha hasta el 01/05/2008, estableciendo como canon de arrendamiento mensual la cantidad de Setecientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), el cual debía pagar el arrendatario el día primero siguiente a cada mes vencido e igualmente que el mismo era único y exclusivamente para el uso de habitación, no pudiendo hacerle el arrendatario ninguna mejora sin autorización del propietario en caso contrario quedaría en beneficio del inmueble sin pago de indemnización. Que por cuanto el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, a razón de Bs. 700,00 cada uno para un total de Once Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. 11.900,oo); así como también incumplió en mantener la casa en buen estado de conservación, por lo que de manera amistosa solicitó su devolución a lo que se ha negado el arrendatario resultando infructuosas todas las gestiones extrajudiciales realizadas para tal logro. Que es por todo lo expuesto que procede a demandar de conformidad con los artículos 1579, 1592, 1594, 1595, 1597 y 1615 del Código Civil en concordancia con el artículo 34 Literal A de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al ciudadano J.L.L.G. por desalojo del inmueble arrendado, por no haber cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento a su vencimiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, por encontrarse el inmueble en mal estado de conservación o a ello sea condenado por el tribunal en que pague los cánones de los meses vencidos, que ascienden a la cantidad de Once Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. 11.900,oo); e igualmente los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, así como todos los gastos judiciales y honorarios profesionales, en consecuencia se ordene el desalojo inmediato del mismo libre de personas, objetos y cosas, devuelto en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, ya que el mismo estaba de estrenar.

Estima la demanda en la cantidad de Once Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs. 11.900,oo), acompañó anexos (folios 1 al 18).

Por auto de fecha 20/11/2008, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y en consecuencia ordenó la citación del demandado para que por sí o por medio de apoderado comparezca ante ese Tribunal dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación al fondo de la demanda o a oponer cuestiones previas y defensas (folio 19).

En fecha 15-12-2008, el Alguacil del a quo consignó la compulsa de citación del demandado, debidamente firmada (folio 22).

Consta al folio 23, poder apud acta otorgado por el demandado a los abogados M.I.L., M.C.J. y D.S.; el cual fue impugnado en fecha 18/12/2008 por la coapoderada de la parte actora, por no constar en la parte final del mismo la identificación del poderdante tal como lo establece el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil (folios 23 al 25).

Por diligencia de fecha 18/12/2008, el abogado D.M. consigna escrito de contestación de la demanda, donde opuso como cuestión previa la contenida en el ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda. Alega que en dicho contrato de arrendamiento no existe la acción de desalojo cuando el mismo es por tiempo determinado, y solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Rechaza lo manifestado por el demandante en cuanto a la fecha de vencimiento del contrato (01/05/2008) por cuanto lo pactado de manera verbal fue desde el 01/05/2007 hasta el 31/12/2009 y en virtud de las reparaciones realizadas al inmueble su representado ingresó a vivir en ella a mediados del mes de junio. Que es por lo narrado que solicita se declare inadmisible la demanda pues la misma es contraria a derecho, por no encontrar apoyo en el ordenamiento jurídico, siendo que la acción es de cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento. Que niega, rechaza y contradice que: el contrato verbal celebrado tenga como fecha cierta el 01/05/2008 y la fecha pactada para la culminación o vencimiento es el 31/12/2009; que el canon de arrendamiento debía ser cancelado el día primero siguiente a cada mes vencido, que es cierto que el canon fue convenido en la suma de 700,00 y su representado entregó al demandante la cantidad de Bs. 1.500.000,00 al momento de realizar el contrato pero no se pactó que debían ser cancelados el día primero siguiente a cada mes vencido, que de común acuerdo se pactó que su mandante realizaría los arreglos mayores que necesitaba la vivienda para ser habitable, por cuanto la misma fue entregada por la empresa constructora en obra limpia, siendo realizadas todas las reparaciones mayores por su representado como fue convenido desde el comienzo del contrato verbal y la construcción de la cocina, closet y gastos de condominio que no se habían pactado en el contrato fueron canceladas diligentemente: Que en contraprestación a las reparaciones realizadas por su mandante las cuales suman la cantidad de Bs. 17.500,00 exactos, serían descontados los cánones de arrendamiento que se fueran venciendo hasta la total cancelación de la deuda. Que con la inversión realizada a la vivienda por su mandante las cuales culminó en el mes de agosto de 2007, está cancelando hasta el mes de mayo de 2009, circunstancia que está convalidada por la actitud del demandante al no demandar anteriormente, siendo que alega que se le adeudan 18 meses de arrendamiento otorgando la ley el derecho de hacerlo con tan solo dos mensualidades vencidas.

Niega, rechaza y contradice que la casa objeto del litigio se encuentre en mal estado de conservación; que el demandante en algún momento de manera extrajudicial le haya solicitado la desocupación del inmueble, sino que le manifestó no realizar otros gastos para que dicho monto no aumentara, pero ratificando el acuerdo de que continuaría viviendo en la casa hasta la fecha pactada; niega, rechaza y contradice que la vivienda se encuentre en mal estado de conservación por cuanto el actor tiene conocimiento de que la misma se encuentra en buen estado. Que en virtud de que el demandante pretende desconocer el monto invertido en las reparaciones mayores las cuales ascienden a la suma de Diecisiete Mil Quinientos Bolívares Fuertes, además de que se le cancele la suma de Once Mil Novecientos Bolívares Fuertes, por concepto de cánones de arrendamiento adeudado, es por lo que RECONVIENE al demandante, a los efectos de que le cancele los siguientes conceptos: a.- La suma de Diecisiete Mil Quinientos Bolívares Fuertes; b.- Los intereses de mora calculados prudencialmente por el tribunal a la rata del 12% anual y; c.- Las costas y costos del juicio, así como los honorarios profesionales.

Por todos lo señalado solicita sea declarada inadmisible la demanda incoada en su contra, sin lugar la acción y admitida la reconvención propuesta (folios 27 al 31).

La coapoderada actora mediante escrito de fecha 07/01/2009, rechaza la cuestión previa opuesta por el demandado, por cuanto es falso que la demanda no cumpla con el requisito establecido en el ordinal 5 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que del mismo se puede determinar que están debidamente narrados tanto los hechos como el derecho, y en cuanto a la reconvención propuesta no reúne los requisitos necesarios para su admisión, no expresa el objeto, las razones e instrumentos en se apoya y no determina que persigue con la misma, por lo que solicita sea declarada inadmisible (folio 32).

Por auto de fecha 07/01/2009, el Tribunal a quo, admite la reconvención y fija oportunidad para la contestación de la misma (folio 34).

La abogada M.S. presenta escrito en fecha 14/01/2009, contentivo de la contestación a la reconvención insistiendo en la impugnación del poder apud acta otorgado por el demandado. Que dicha reconvención no reúne los requisitos necesarios para su admisión, por cuanto no expresa el objeto, las razones de hecho y de derecho e instrumentos en que se apoya, no determina con precisión que persigue con la misma, pretendiendo subsumir los hechos narrados en la contestación como integrantes de los hechos de la reconvención. Niega y rechaza que el demandado reconviniente haya invertido monto o dinero alguno, en reparaciones mayores al inmueble de su defendido. Niega y rechaza la suma de Bs. 17.500,00 por cuanto el inmueble arrendado estaba en perfectas condiciones de habitabilidad y nunca el demandado le notificó a su mandante que el mismo requería de reparaciones mayores por lo que no fue autorizado para realizar las mismas, por lo que su representado no es responsable de conformidad con el artículo 1609 del Código Civil. Conviene que es cierto que su representado pretende que le paguen la suma de Bs. 11.900,00 por concepto de cánones de arrendamiento, en virtud de que desde que se arrendó el inmueble al demandado reconviniente, éste no ha pagado por lo que su representado procedió judicialmente y pidió el desalojo por estar frente a un contrato de arrendamiento verbal indeterminado. Niega y rechaza que su mandante deba cancelarle al demandado reconviniente la suma de Bs. 17.500,00.; que deba intereses de mora a la rata de 12% anual, además de que no indica sobre cual monto, desde cuando y hasta cuando se van a calcular; que deba pagar costas y costos del juicio. Que es por todo lo expuesto, que pide se declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda de desalojo (folios 37 y 38).

Consta a los folios 41 al 91, escrito de promoción de pruebas de la parte demandada; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 19/01/2009 (folio 92).

En fecha 19/01/2009 la coapoderada actora impugna las facturas consignadas por el demandado con su escrito de pruebas, por estar emitidas a favor de una empresa, persona distinta al demandado e igualmente presenta escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 20/01/2009 (folios 93 al 97).

En fecha 23/01/2009 la coapoderada del demandado presenta escrito de pruebas, que fueron admitidas en la misma fecha. Igualmente en fecha 27/01/2009consigna escrito de pruebas, admitidas en la misma fecha (folios 103 al 105 y 123 al 138).

La abogada M.I.L., en su carácter de coapoderada de la parte demandada presentó en fecha 04/02/2009, escrito donde además de sintetizar los hechos acaecidos en el proceso, solicita al a quo no admita la acción de desalojo del inmueble arrendado por cuanto de las actas procesales se evidencia que los cánones de arrendamiento exigidos se encuentran cancelados inclusive hasta el mes de junio de 2009, por lo que solo restaría las que se fuesen venciendo hasta diciembre del presente año, que constituye el tiempo pautado para la duración del contrato, así mismo por encontrarse el inmueble arrendado en perfecto estado de conservación lo cual fue constatado por el tribunal, y por haber su representado cancelado todas las obligaciones inherentes al inmueble en cuestión, con locuaz queda demostrado que no existe base legal para desalojo alguno (folios 147 al 154).

La abogada M.S. mediante diligencia de fecha 05/02/2009 solicita se declare con lugar la demanda por cuanto quedó demostrado los extremos, hechos y circunstancias invocados, que existe un contrato verbal, que por su naturaleza de verbal es considerado a la luz del derecho como indeterminado, no logrando probar el demandado que le haya pagado por concepto de canon de arrendamiento a su representado los meses que reclama (folio 155).

Consta a los folios 157 al 168, sentencia dictada por el a quo de fecha 12/02/2009, donde declaró sin lugar la impugnación del poder apud acta otorgado por el demandado J.L.G.L., que propuso la representación judicial del demandante; Sin Lugar la cuestión previa por defecto de forma del libelo de demanda opuesta por la representación judicial del demandado; Parcialmente Con Lugar la demanda y Sin Lugar la reconvención propuesta por la representación judicial del demandado J.L.G.L. contra el demandante M.T.T.L.. En consecuencia, condena al demandado a pagar al demandante la cantidad de Bs. 14.000,00 por los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, a razón de Bs. 700,00 para un total de Bs. 11.900,00, más Bs. 2.100,00 por los meses de noviembre, diciembre 2008 y enero 2009, también a razón de Bs. 700,00 y Sin Lugar la pretensión del demandante de que se acuerde el desalojo del inmueble.

Sentencia esta que fue objeto de apelación en fecha 18/02/2009 por los abogados M.S. y D.S.: en su carácter de coapoderados de la parte actora y demandada, respectivamente. La primera de los nombrado apela solo en cuanto a la declaración sin lugar del desalojo, por cuanto en ningún momento se admitió la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado ya que por la naturaleza del mismo de ser verbal, nunca puede ser considerado a tiempo determinado por carecer de fecha cierta, por lo que es errónea la interpretación que hace el juzgador al fundamentar su decisión en la existencia de un contrato verbal a tiempo determinado, por cuanto al haberse utilizado la vía de desalojo se realizó con fundamento en la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por incumplimiento en los pagos de cánones de arrendamiento los cuales fueron probados en la secuencia procedimental, razón por la cual dicha decisión deber se modificada, en virtud de que el a quo violentó el principio de la tutela judicial efectiva consagrado en la Constitución (folios 171 al 173).

Por auto de fecha 19/02/2009 el a quo oye las apelaciones en ambos efectos, ordenando remitir el expediente a este Juzgado Superior, el cual fue recibido en fecha 09/03/2009 procediendo a darle entrada (folios 174 al 177).

Los coapoderados de la parte demandada en fecha 10/03/2009 presentan escrito contentivo de fundamentación de la apelación, señalando que existe una incongruencia negativa al no admitir el juzgador la cuestión previa opuesta en la contestación de la demanda, por cuanto utiliza la tesis de la referida cuestión para sentenciar en base a la misma y declarar previamente con lugar la pretensión, además de que obvió la solicitud de inadmisión de la demanda sobre el cual no hizo pronunciamiento lo cual era de vital importancia para el desarrollo de la causa, ya que la misma era una solicitud contraria a derecho y la consecuencia a aplicar por el juzgador es la inadmisibilidad de la misma para garantizar la tutela judicial efectiva y para que el demandante intentara el procedimiento correcto que no es otro que resolución de contrato y no el desalojo. Así mismo existe la vulneración del derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, motivos por los cuales solicitan sea declarada Nula la sentencia dictada, en base a la incongruencia negativa y la inadmisibilidad de la acción (folios 178 al 184).

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El ciudadano M.T.T.L. a través de apoderada demanda al ciudadano J.L.L.G. por desalojo de inmueble en virtud de contrato de arrendamiento verbal donde, según la actora, convinieron que la duración del mismo sería de un año contados a partir del 01/05/2007 hasta el 01/05/2008 fijando como canon de arrendamiento mensual la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,00), alega que el arrendatario ha incumplido con el pago de los cánones correspondientes de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008 y que además ha incumplido la obligación de mantener la casa en buen estado de conservación.

Al dar contestación a la demanda el demandado:

 Alega la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

 Que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.

 Admite que el contrato es verbal, que es un contrato a tiempo determinado, difiere en cuanto a la fecha del vencimiento del contrato.

 Afirma que lo pactado en forma verbal fue desde el primero de mayo de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2009.

 Solicita se declare inadmisible la demanda por ser la pretensión contraria a derecho, por cuanto no tiene apoyo en el ordenamiento jurídico.

 Admite que el canon de arrendamiento sea de setecientos bolívares (Bs. 700,00) pero niega que deben ser cancelados al primer día siguiente de cada mes vencido, ya que se pactó que él realizaría los arreglos mayores de la vivienda como efectivamente los hizo, que suman diecisiete mil quinientos bolívares y que de ello se descontaría el arrendador, los cánones que se fueran venciendo.

 Negó que el arrendador le hubiese pedido la desocupación del inmueble, afirma que habían ratificado el acuerdo que continuara viviendo en la casa hasta la fecha pactada en el contrato verbal.

 Negó que la casa se encontraba en mal estado de conservación.

 Reconvino por la suma de Diecisiete Mil Quinientos Bolívares por las reparaciones mayores realizadas, mas los intereses de mora calculados al 12% anual.

 Pidió se declare inadmisible la demanda, sin lugar la acción y que se admita la reconvención.

PUNTO PREVIO: De la impugnación del poder otorgado por el demandado.

La abogada M.S., apoderada actora en fecha 18/12/2008 impugna el poder otorgado por el ciudadano J.L.G.L. a los abogados M.I.L., M.C.J. y D.S.M., al sostener que no consta en la parte final del mismo, en la certificación de la Secretaria la identificación del poderdante, tal como lo establece el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, establece el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil:

El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad

.

En el presente caso observamos que el poder apud acta otorgado por el ciudadano G.L.J.L. fue otorgado ante la Secretaria del Tribunal quien aparece firmando conjuntamente con el poderdante, dicho documento y de seguidas aparece la certificación realizada por la secretaria del tribunal donde expresa que lo identificó con la Cédula de Identidad Nro. 13.323.061, por lo que el poder fue otorgado de conformidad con la ley, por lo que tiene toda la validez para que los abogados constituidos como apoderados actúen en el presente juicio en representación del ciudadano J.L.G.L., y así se deja establecido.

DE LA JURISDICIDAD PREVIA

De lo antes expuestos se evidencia que el ciudadano M.T.T.L. a través de apoderado intentó contra el ciudadano J.L.G.L. acción de desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento alegando que el mismo fue celebrado a tiempo determinado, observándose que al dar su contestación el demandado admite la celebración de ese contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado sobre el referido inmueble, admite igualmente el monto del canon, difiriendo en cuanto a la fecha fijada como culminación del mismo, igualmente solicitó que se declare inadmisible la demanda de desalojo por cuanto la misma no encuentra apoyo en nuestro ordenamiento jurídico y que así lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, al sostener que no existe acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, que dicha convención puede ser objeto de una pretensión de cumplimiento o de resolución de contrato y no de desalojo.

Al respecto establece el artículo 33 de la Ley de Alquileres:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

.

Y el artículo 34 ejusdem, señala:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

.

Siendo necesario entonces determinar que si bien es cierto ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los otorgantes de un contrato de arrendamiento, pudiera derivarse el ejercicio de las acciones de resolución, cumplimiento o desalojo, debemos distinguir si el contrato cuyas obligaciones han sido violadas o incumplidas ha sido celebrado con determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, distinguiendo entonces si el contrato se celebró a tiempo determinado, prorrogable por igual lapso, si se celebró a tiempo determinado sin prórroga o si se celebró a tiempo indeterminado (este último, verbal o escrito).

Así tenemos, que en los contratos a tiempo determinado que no se hayan convertido en indeterminados, el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes dará lugar a que pueda ser demandado, el cumplimiento o la resolución de contrato.

Al respecto, los Doctores G.Q. y G.A.G.R. en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” Volumen I, Caracas 2000, página 114, sostienen:

Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: …d) Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por algunas de las causas establecidas en LAI (artículos 33 y 34), pues el artículo 1615 del Código Civil ha quedado parcial y tácitamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o deshacerse libremente por el arrendador, pues para ello está obligado a valerse de alguna de las causas establecidas en LAI (arts. 33 y 34). Es indudable que el artículo 1615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamiento pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continua vigente en tal aspecto…

Por ello considera esta juzgadora que al constituir un hecho admitido por las partes el que el contrato de arrendamiento verbal celebrado sobre el inmueble en cuestión se hizo por tiempo determinado, lo procedente era que el accionante ejerciera las acciones de cumplimiento o resolución del contrato, pero al haber sido intentada la acción de desalojo de un contrato celebrado a tiempo determinado el juez de la causa debió declarar inadmisible dicha acción, y así lo considera esta Alzada.

En este sentido se pronunció la Sala Constitucional en sentencia Nro. 381 expediente nro. 06-1043, en fecha 07/03/2007 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz y voto salvado de la Magistrado Luisa Estela Morales Lamuño, sostuvo la Sala:

“(sic)…Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió…. con la ciudadana…. es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…), lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (resaltado y negrita del tribunal).

En este sentido el Doctor J.L.V. en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pagina 102, sostiene:

Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1167 C.C.), según el caso

.

Por las razones expuestas, considera necesario esta juzgadora declarar nulo el fallo apelado, y declarar inadmisible la acción intentada, y así se decide.

Tal declaratoria hace no sólo innecesario sino improcedente realizar pronunciamiento alguno sobre el resto de los alegatos formulados por las partes y las pruebas obtenidas, y así se decide.

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

NULA la sentencia dictada en fecha 12/02/2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: “…SIN LUGAR la impugnación del poder apud acta otorgado por el demandado J.L.G.L., que propuso la representación judicial del demandante M.T.T.L.. SIN LUGAR la cuestión previa por defecto de forma del libelo de la demanda, opuesta por la representación judicial del demandado en su contestación. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda y SIN LUGAR la reconvención propuesta por la representación judicial del demandado J.L.G.L., contra el demandante M.T.T.L.. En consecuencia, se condena al demandado… a pagar al demandante… la cantidad de… Bs. 14.000,00 por los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2007; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2008 a razón de… Bs. 700,00 para un total de… Bs. 11.900,00, más… Bs. 2.100,00, por los meses noviembre, diciembre 2008, así como enero 2009, también a razón de… Bs. 700,00... SIN LUGAR la pretensión del demandante de que se acuerde el desalojo del inmueble arrendado”.

SEGUNDO

INADMISIBLE la acción que por Desalojo de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida distinguida con el Nro. P-53, ubicada en la Urbanización Villa Colonial, Sector El Palito situada en la Avenida Vencederos de Araure, municipio Araure salida a Barquisimeto, estado Portuguesa, alinderada: Norte: en línea de 6,30 metros con calle 6-A; Sur: en línea de 6,30 metros con terrenos municipales ocupados por Hotel Dallas; Este: en línea de 24,00 metros con parcela Nro. P-52 y; Oeste: en línea de 24,00 metros con parcela Nro. P-54, intentó el ciudadano M.T.T.L. contra el ciudadano J.L.G.L..

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese y regístrese.

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los 23 días del mes de marzo de 2.009. Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Jueza Superior,

B.D.D.M.

La Secretaria,

A.D.L.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:20 de la tarde. Conste:

(Scria.)

BDdeM/ADEL/eldez