Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 27 de Julio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

201º y 152º

PARTE ACTORA: R.M.L.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 4.044.818.

APODERADO JUDICIAL DE

LA PARTE ACTORA J.G.B., abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 24.379.-

PARTE DEMANDADA: W.J.M.F. y A.J.R.d.M., colombiano el primero, venezolana la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números E.- 81.337.953 y V.- 13.233.285, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE

LA PARTE DEMANDADA: C.E.D.E., M.I.D.E. y L.C.P., abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 58.762, 85.474 y 70.565, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

EXPEDIENTE Nro. 17.429

CAPITULO I

ANTECEDENTES DEL CASO.

En fecha 24 de septiembre de 2007, se recibió del sistema de distribución de causas, la presente demanda incoada por la ciudadana R.M.L.d.M., asistida por el abogado en ejercicio H.A.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.793 contra los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

Por auto de fecha 03 de octubre de 2007, se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada W.J.M.F. y A.J.R.D.M..-

En fecha 17 de diciembre de 2007, el co-demandado, ciudadano W.J.M.F., asistido de abogado, se dio por citado, y en esta misma fecha presentó escrito mediante el cual solicitó la nulidad del procedimiento incoado por las razones expuestas en el mismo.

En fecha 17 de enero de 2008, este Tribunal declaró la nulidad del auto de admisión de fecha 03 de octubre de 2007 y declaró nulo todo lo actuado con posterioridad al auto revocado, repuso la causa al estado en que se encontraba para el momento en que fue distribuida, ordenándose notificar a la partes.

En fecha 07 de febrero de 2008, el apoderado actor apelo de la sentencia dictada en fecha 17 de enero de 2008, la cual se oyó en un solo efecto devolutivo y ordenó remitir copias certificadas al Tribunal de Alzada.

En fecha 25 de marzo de 2008, se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada W.J.M.F. y A.J.R.D.M..

En fecha 22 de abril de 2008, el Alguacil dejó constancia de haber recibido de manos de la parte actora, las expensas para cubrir los gastos de transporte que se ocasionen con motivo de la citación ordenada.

En fecha 26 de mayo de 2008, el co-demandado W.J.M.F., presentó escrito de contestación a la demanda y solicitó la nulidad de los actos procesales.

En fecha 13 de agosto de 2008, se dictó auto mediante el cual se abstuvo a lo establecido en la sentencia de fecha 17 de enero de 2008.

En fecha 16 de septiembre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos y apeló del auto dictado en fecha 13 de agosto de 2008.

En fecha 23 de septiembre de 2008, se oyó la apelación propuesta por la parte demandada en ambos efectos, ordenándose remitir el expediente al Tribunal de Alzada.

En fecha 05 de noviembre de 2009, el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial y sede, dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR el recurso subjetivo de apelación interpuesto por los apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia de fecha 13 de agosto de 2008, dictada por este Tribunal. Asimismo CONFIRMÓ la sentencia dictada en fecha 13 de agosto de 2008, dictada por este Tribunal, declarando VÁLIDA la subsanación realizada por el apoderado judicial de la parte actora.

Notificadas las partes de la sentencia dictada por el Tribunal de Alzada, se ordenó remitir el expediente a este Tribunal.

En fecha 04 de febrero de 2010, se dio por recibido el presente expediente del Juzgado Superior Civil, Mercantil, T.d.P. del niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial y sede, dándosele entrada en los libros respectivos y abocándose el Juez Provisorio. Asimismo la parte demandada ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., otorgaron poder Apud Acta al abogado en ejercicio L.A.T.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.567.

En fecha 10 de febrero de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a solicitar la perención breve en la presente causa.-

En fecha 24 de febrero de 2010, la representación de la parte actora, presentó escrito mediante el cual solicita la confesión ficta de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 15 de marzo de 2010, la parte demandada confirió poder apud acta a los abogados C.E.D.E., M.I.D.E. y L.C.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 58.762, 85.474 y 70.565 respectivamente.

En fecha 18 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 16 de abril de 2010, ambas partes consignaron escrito de promoción de pruebas.

En fecha 20 de abril de 2010, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 06 de abril de 2011, se fijó oportunidad para la presentación de los informes, previa notificación de las partes.

Notificadas como fueron las partes del auto e fecha 06 de abril de 2001, ambas consignaron sus respectivos escritos de informes.

Por auto de fecha 09 de junio de 2011, el Tribunal dijo “VISTOS” y fijó oportunidad para dictar sentencia.-

CAPITULO II

RELACION DE LOS HECHOS

Alegatos de la parte accionante

Alegó la parte accionante en su escrito libelar lo siguiente: “Que el 11 de abril de 2007, suscribí con los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., colombiano el primero y la segunda de nacionalidad venezolana, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad N0s. E.- 81.337.953 y V.- 13.233.285, el tercer contrato de opción de compra por el mismo apartamento distinguido con el Nº 5-3 el cual forma parte del conjunto Residencial la Churuata, torre 3, ubicado en el lugar denominado Don Blas, Jurisdicción del Municipio San A.d.L.A., Distrito Los Salias del Estado Miranda. Que el referido apartamento tiene una superficie de Noventa y Cuatro metros cuadrados (94 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Con el apartamento Nº 5-1 y pasillo de circulación; Este: Con el apartamento 5-3 y Oeste: Con la fachada oeste del Edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento signado con el Nº 24 ubicado en el sótano dos (2) inmueble que les pertenece según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Los Salias del Estado Miranda, asentado bajo el Nº 31, protocolo primero, tomo 18, 2do, Trimestre del año 1997. Que el precio de venta del referido apartamento es por la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs 160.000.000,oo) de los cuales ya entregue la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo) como garantía de fiel cumplimiento e imputable como parte del precio, y el resto, o sea, la suma de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,oo) los entregaría en “el momento definitivo de la venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente” (cláusula 3era del Contrato) en cheque de gerencia a favor de los propietarios, cantidad que tengo la obligación de entregar dentro de un plazo de ciento cincuenta días (150) contados a partir de la fecha de la firma del convenio. El convenio fue suscrito el 11 de abril de corriente año 2007. Así lo evidencio de la copia certificada del documento emanado de la Notaria Publica del Municipio Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda y que anexo marcado “A”. Que este documento marcado con la letra “A” ciudadano Juez sustituyó el documento que también habíamos formado las mismas partes en la misma Notaria el 14 de febrero de 2007, anotado bajo el Nº 35, tomo 18 y que se anexa marcado “B”. Que la sustitución del documento “B” se hizo por recomendación del Instituto de Previsión y Asistencia Social del Ministerio de Educación (IPAS-ME) ya que el plazo de los Ciento Cincuenta días (150) NUNCA podrían ser continuos, como lo veníamos estableciendo las partes en anteriores ocasiones, PUES ESE Instituto trabaja como los Bancos, o sea de lunes a viernes, excluyendo los sábados, domingos y días feriados; y dijo también el Ipas-Me por escrito, en formato que conocían los vendedores (ANEXO B.1) dado que el beneficio del plazo era para que la compradora, o sea mi persona, consiguiera en mi condición de Profesora, el resto del precio mediante un crédito para la obtención de mi vivienda, y que los días, en suma, debían ser días hábiles. Así lo aceptó el Sr. W.M. al presentarle los requisitos para la concesión del crédito y firmar el Contrato de Opción con un Poder que le otorgó su Cónyuge en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias, presunción de consentimiento que se desprende de la propia clausula segunda del contrato al eliminar la palabra “continuos”. Que así también lo aceptó la otra vendedora el día que recibió en su casa al perito avaluador del Ipas-Me, ciudadano W.P.. Que en síntesis, los vendedores conocían perfectamente que el plazo fijado era para solicitar un crédito al Ipas-Me y que son días hábiles como se deben computar los días establecidos en el contrato y no calendarios como se venia haciendo entre las partes, lo cual fue convenido entre ambos que fuera borrado y así se estableció los 150 días como lo indicaba el Ipas-Me (Anexo contrato marcado “C”). Que hago saber al ciudadano Juez, que los vendedores conocen la situación por la que atraviesa mi familia. Yo soy directora de un plantel, el Pre-escolar “Jardín de Infancia Fortín Solano”, ubicado en los Eucaliptos, Parroquia San Juan-Caracas, allí nos hemos venido acomodando en colchones inflables (...) y por eso todo nuestro dinero se lo entregamos al Sr. W.M. y A.J.D.M., es más estamos tan necesitados de esa vivienda que todas nuestras pertenencias están dentro del apartamento por petición propia de los vendedores, quienes nos manifestaban a cada rato que ese apartamento iba a ser nuestro. Así se evidencia del propio contrato. Pues bien ciudadano Juez, cuando fui a solicitarles que me entregaran los documentos necesarios para la protocolización de la venta, es decir, la solvencia del derecho de frente, la ficha catastral y en general las solvencias como es la obligación que tienen ellos, pues se niegan rotundamente a entregarlos, incumpliendo de ese modo el Contrato de Opción que firmaron y que les opongo en su totalidad y que hago valer en este acto. Que ellos saben perfectamente que ahora tenemos el dinero en la mano porque el crédito fue aprobado por el Ipas-Me, como lo evidenciamos de las copias simples del documento que anexamos marcados con la letra “D” y que se lo oponemos para que convengan en entregar todos los recaudos para la firma en el Registro, como están obligados o a ello sean condenados por el Truibunal_; esto es, en hacerme la venta del apartamento, pues ahora y después de tanto sacrificio, me vienen con el cuento de que el precio del apartamento es otro. Dicen que ahora ese apartamento vale la cantidad de Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares porque el plazo de la opción esta vencido, incumpliendo el contrato y causándome daños. Que es el caso ciudadano Juez que para el día 13 de septiembre del corriente año 2007, fecha en que la compradora, o sea, mi persona recibe del Ipas-Me el documento que indica cuales son los recaudos necesarios para el registro de la compra; es decir, la fotocopia de la Cédula de Vendedores y Comprador, Solvencia Municipal, Solvencia de Agua, planilla de ONA, ficha catastral, acta matrimonial original etc etc, es decir cuando la compradora se presenta y exige el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los vendedores en el convenio, o sea las solvencias “...para la debida presentación del documento definitivo de compra ante la Oficina de Registro Subalterna”, SOLAMENTE HABIAN TRANSCURRIDO CIENTO OCHO DIAS (108) de los ciento cincuenta días que de común acuerdo habíamos fijado, contados de la siguiente manera: 12 DIAS DE ABRIL, MAS 22 DIAS DE MAYO, MAS 21 DIAS DE JUNIO, MAS 21 DIAS DE JULIO, MAS 23 DIAS DE AGOSTO Y NUEVE DÌAS DE SEPTIEMBRE, exactamente al día 13 cuando le exigí el cumplimiento del contrato, el plazo no estaba ni esta aun vencido. Ese plazo esta vigente y los vendedores se niegan a cumplir con el Contrato. Los vendedores se niegan obstinadamente cumplir aduciendo que el apartamento ahora vale doscientos cuarenta millones de bolívares (...). ...dispone claramente el artículo 1214 del Código Civil que cada vez que en los Contratos se disponga un plazo, se presume que ese lapso se establece a favor del deudor. Yo tengo la obligación de pagar la suma de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,oo) y para hacerlo introduje una solicitud de crédito en el Pas-Me por tres veces consecutivas, de lo que ellos están en cuenta. Ese instituto exigió que los días fueran días hábiles y así lo aceptaron los vendedores expresamente (...). Que por las razones anteriores y con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil (...) demando formalmente a los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M. ... para que convengan en vender el inmueble amplia y suficientemente descrito por el precio pactado, y cumplir el contrato que fue suscrito el día 11 de abril de 2007 ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda ...”.

Alegatos de la parte accionada

Alegó la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda fechado 18 de marzo de 2010, lo siguiente:

En cuanto a la solicitud de confesión solicitada por el actor, debo afirmar lo siguiente: El artículo 359 del Código de Procedimiento Civil establece: “La Contestación de la demanda podrá presentarse dentro de los veinte días siguientes a la citación del demandado o del ultimo de ellos si fueren varios...”. El presente caso se trata de dos demandados, puede verificarse que el accionado W.J.M.F., se hace presente en el juicio por medio de una actuación de fecha 26 de mayo del año 2008, y la demandada A.J.R.D.M. se debe tener pos citada a partir del cuatro (4) de febrero del 2010, fecha en que se hace presente en el expediente mediante una actuación, y es a parir del día de despacho siguiente a dicha fecha, cuando nace el lapso de contestación de la demanda para ambos demandados. Que la parte actora solicita, en el folio 3, segundo párrafo, lo siguiente: “...Nosotros pedimos la Ejecución del Contrato y que los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., suficientemente identificados convengan en hacer la venta del apartamento a lo que están obligados o a ellos sean condenados por el Tribunal...”. Que ahora bien, en el punto QUINTO del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 11 de abril del año 2007, se estableció: “Convienen las partes que si por causas imputables a los OPTANTES no cumplieren con las obligaciones que por este documento asumen, deberán pagar a título de Clausula Penal y como indemnización de daños y perjuicios a EL PROPIETARIO la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) de la cantidad aportada como garantía; si por causas imputables al PROPIETARIO no cumplieren con las obligaciones que por este documento asume, deberá pagar a los OPTANTES la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) más la devolución de la reserva entregada en este acto como garantía”. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 02 de junio del año 2009, caso: TIDEWATER MARINE SERVICE C.A., contra GUILLERMINA ATENCIO (...) en razón de lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la denuncia por error de interpretación del artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil... Con el debido respeto, ciudadano Juez, considero que la actora no podía ejercer la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta puesto que en el contrato firmado se estableció de forma clara y meridiana cuales eran las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes. Que sin embargo, el único que ha incumplido con el contrato suscrito es la misma actora, como así lo demostrare. Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en contra de mis representados...”.

CAPITULO III

MOTIVA

El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a.c.p.p. la solicitud de confesión ficta de la parte demandada, alagada por la parte accionante, de la siguiente manera:

PUNTO PREVIO

DE LA CONFESION FICTA ALEGADA POR LA PARTE ACCIONANTE

La parte accionante mediante escrito de fecha 24 de febrero de 2010, alegó lo siguiente:

...El 25 de marzo de 2007, se admite nuevamente la demanda.

El 22 de abril de 2007 como consta en el folio 96 la demandante ya ha cancelado los emolumentos para la citación.

El 26 de mayo de 2007 la parte demandada, consigna escrito solicitando la nulidad de todo lo actuado después de la nueva admisión de la demanda. El 16 de septiembre de 2008 la parte demandada, solicita la invalidez de la subsanación y apela de la decisión, dictada por el Tribunal.

El día 15 de enero de 2010, consta la notificación de la sentencia dictada por el Juzgado Superior.

En los folios 48 al 54 consta el poder otorgado al codemandado W.M. por su esposa A.J.R.D.M.. Como puede UD. Observar ciudadano Juez, la parte demandada ha actuado en todo el proceso después de la nueva admisión de la demanda y al darse cuenta que habiendo intervenido en el proceso en fecha 26 de mayo de 2008 y al no hacerlo quedaron confesos y así lo solicito al Tribunal sea declarada la confesión ficta de conformidad a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil...

Ahora bien, en el caso que nos ocupa debe este sentenciador determinar si existe la supuesta confesión ficta de la parte demandada, para lo cual observa:

La doctrina señala que la confesión ficta es una sanción de rigor extremo consagrada en el artículo 362 del Código de Procedimiento, la cual está prevista únicamente en el caso de que el demandado no diere contestación a la demanda, ni promoviere pruebas que le favorezcan, dentro de los plazos indicados en la ley.

Dicho lo anterior, este Tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 359 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es del siguiente tenor:

Artículo 359: “La contestación de la demanda podrá presentarse dentro de los veinte días siguientes a la citación del demandado o del último de ellos si fueren varios, a cualquier hora de las indicadas en la tablilla a la que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del demandante. En todo caso, para las actuaciones posteriores se dejará transcurrir íntegramente el lapso de emplazamiento”.

De la norma antes transcrita, se evidencia claramente que las causas que se tramitan por el procedimiento ordinario, la contestación de la demanda podrá ser presentada dentro de los veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de la citación del demandado o del último de ellos si fueren varios. Así se establece.

Así pues, consta: a) al folio noventa y nueve (99) de la I pieza del expediente, que el ciudadano W.J.M.F., en su carácter de parte codemandada procedió a darse por citado tácitamente en la presente causa; b) Al folio ciento cincuenta y siete (157) de la I pieza del expediente que los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., en su condición de codemandados en la presente causa, otorgaron en fecha 04 de febrero de 2010, poder Apud-Acta al abogado L.A.T.B., a fin de que ejerciera su representación en juicio., siendo que a partir de dicha fecha exclusive comenzó a correr el lapso de contestación de la demanda, cuyo lapso transcurrió de la siguiente manera: 08, 09, 10, 12, 17, 18, 19, 22, 23, 24 y 25 de febrero de 2010 y 01, 03, 05, 08, 09, 10, 11, 15 y 18 de marzo de 2010, por tanto, el escrito presentado en fecha 18 de marzo de 2010, por la representación judicial de los co-demandados, abogada M.D.E., resulta a todas luces dentro de lapso y así se establece.

Resuelto como ha sido el único punto previo, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a emitir pronunciamiento de fondo de la siguiente manera:

La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana R.M.L.d.M. contra los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M.; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha once (11) de abril de 2007, con los referidos ciudadanos, sobre un inmueble propiedad de estos últimos; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que los codemandados no dieron cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva y así se establece.

Visto lo anterior, pasa de seguidas quien aquí suscribe a analizar las pruebas cursantes a los autos.

CAPITULO IV

DE LA CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.-

SECCION I

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONANTE

La parte accionante, trajo a los autos en su oportunidad legal los siguientes medios probatorios:

DOCUMENTALES:

-(Folios 06 al 10 de la I pieza), marcado con la letra “A”, copia certificada de contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda de fecha once (11) de abril de dos mil siete (2007), el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De dicha documental se observa: A)Que el ciudadano W.J.M.F. en su propio nombre y en representación de su cónyuge ciudadana A.J.R.D.M., en su condición de PROPIETARIOS y la ciudadana R.M.L.D.M., en su condición de OPTANTE suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un(1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 5-3 que forma parte del Conjunto Residencial Las Churuatas, Torre 3, ubicado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; b) Que el precio de la venta era de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000. En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes por no haber sido tachado queda establecido para quien aquí decide que los ciudadanos W.J.M.F., quien actúa en su propio nombre y en representación de su cónyuge A.J.R.D.M. y la ciudadana R.M.L.D.M., suscribieron el referido contrato de opción de compra venta y así se establece.

-(Folios 11 al 15 de la I pieza), marcado con la letra “B”., copia certificada de contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda de fecha catorce (14) de febrero de dos mil siete (2007), el cual quedó anotado bajo el número 35, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De dicha documental se observa: A)Que el ciudadano W.J.M.F. en su propio nombre y en representación de su cónyuge ciudadana A.J.R.D.M., en su condición de PROPIETARIOS y las ciudadanas R.M.L.D.M. y YORLEIDY DUBRASKA M.L., en su condición de OPTANTES suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un(1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 5-3 que forma parte del Conjunto Residencial Las Churuatas, Torre 3, ubicado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; b) Que el precio de la venta era de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 160.000.000. En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes por no haber sido tachado queda establecido para quien aquí decide que los ciudadanos W.J.M.F., quien actúa en su propio nombre y en representación de su cónyuge A.J.R.D.M. y la ciudadana R.M.L.D.M., suscribieron el referido contrato de opción de compra venta y así se establece.

-(Folios 16 y 17 de la I pieza), marcado con la letra B.1, Copia simple de planilla de Requisitos para la Cesión de Créditos, este Tribunal desecha dicha documental por cuanto de la misma no se infiere autoría alguna que haga presumir a este Juzgador que la misma emana de algún organismo y así se decide.

-(Folios 18 al 21 de la I pieza), marcado con la letra “C”., Copia certificada de contrato de opción de compra venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda de fecha dieciséis (16) de junio de dos mil seis (2006), el cual quedó anotado bajo el número 56, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De dicha documental se observa: A)Que los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., en su condición de VENDEDORES y las ciudadanas R.M.L.D.M. y YORLEIDY DUBRASKA M.L., en su condición de COMPRADORAS suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un(1) apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 5-3 que forma parte del Conjunto Residencial Las Churuatas, Torre 3, ubicado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; b) Que el precio de la venta era de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000. En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes por no haber sido tachado queda establecido para quien aquí decide que los ciudadanos W.J.M.F., quien actúa en su propio nombre y en representación de su cónyuge A.J.R.D.M. y la ciudadana R.M.L.D.M., suscribieron el referido contrato de opción de compra venta y así se establece.

-(Folios 22 y 23 de la I pieza), marcado con la letra “D”, Planilla de Consultas de crédito, de la cual se evidencia sello húmedo que se lee: “Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del M.E. CENTRO DE ATENCION INTEGRAL AL AFILIADO”, en el cual aparece firma que se l.W.P., este Tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil, mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”

En consecuencia, no habiendo promovido la parte actora la prueba de informes, tal como lo dispone la norma in comento, este Juzgador desecha del proceso dicha probanza y así se decide.

-(Folio 24 de la I pieza) Planilla de Recaudos para presentar en la Taquilla, fechada 13 de septiembre de 2007, por la ciudadana ALGELIA REBOLLEDO, por un monto en la operación de Bs. 160.000.000,oo, el Tribunal desecha dicha instrumental por cuanto se evidencia que la misma aparece presentada por un tercero ajeno a la litis y así se decide.

-(Folios 25 al 29 de la I pieza), Copia simple de Documento de venta redactado por el IPASME, efectuada por el ciudadano W.J.M.F., en su propio nombre y en representación de su cónyuge, ciudadana A.J.R.D.M. mediante el cual dan en venta pura, perfecta e irrevocable a la ciudadana R.M.L.D.M. un inmueble de su propiedad; cuyo documento no aparece suscrito por persona alguna, razón por la cual este Tribunal lo desecha del proceso por carecer de valor probatorio y así se decide.

-(Folio 30 de la I pieza), Copia simple de constancia expedida por el Ministerio del Poder Popular para la Educación, fechada 06 de septiembre de 2007, suscrita por la Coordinadora Legal de Crédito, ciudadana A.F., este Tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil, mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”

En consecuencia, no habiendo promovido la parte actora la prueba de informes, tal como lo dispone la norma in comento, este Juzgador desecha del proceso dicha probanza y así se decide.

-(Folio 31 de la I pieza), Copia de Planilla de Liquidación de Derechos de Registro, fechada 13 de septiembre de 2007, a nombre de la ciudadana ALGELIA REBOLLEDO, este Tribunal observa que si bien es cierto dicha documental emana de un órgano del estado como lo es el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), no es menos cierto que dicha planilla de derecho de registro fue presentada por un tercero ajeno a la litis, razón por la cual este Juzgador la desecha del proceso y así se decide.

-(Folio 32 de la I pieza) Formato de Carta Poder con encabezado que se lee: “Registro Público del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda”, cuyo documental se desecha del proceso por cuanto tal formato nada aporta al proceso y así se establece.

-(Folio 33 de la I pieza). Formato de Registro de Transacciones de cuyo encabezado se puede leer: “República Bolivariana de Venezuela. Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia. Dirección Nacional de Registros y Notarias. Oficina Nacional Antidrogas ONA”., cuyo documental se desecha del proceso por cuanto tal formato nada aporta al proceso y así se establece.

-(Folio 40 al 44 de la I pieza). Copia simple de Instrumento Poder general de administración y disposición de bienes otorgado por la ciudadana A.J.R.D.M. al ciudadano W.J.M.F.; debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 24, Tomo 11, Protocolo 1º de fecha 27 de marzo de 2007_; cuyo original corre inserto a los folios 48 al 54 de la I pieza del expediente; este Tribunal por cuanto observa que el referido instrumento poder no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, le confiere todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

- (Folio 170 de la I pieza) Copia simple de cheque de Gerencia número 35430389, de fecha 10 de septiembre de 2007, girado a favor del ciudadano W.M.F., por la cantidad de Bs. 79.973.600,oo, de la cuenta corriente de IPASME. Los Teques, este Tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 433: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades Civil, mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos...”

En consecuencia, no habiendo promovido la parte actora la prueba de informes, tal como lo dispone la norma in comento, este Juzgador desecha del proceso dicha probanza y así se decide.

PRUEBA DE INFORMES: Dirigida a: Instituto de Previsión Social del Ministerio de Poder Popular para la Educación (IPASME) a fin de que dicho organismo informara sobre: a) la emisión del Cheque Nº 35430389 de la Cuenta Nº 0134-0031-83-0311140361 de fecha 1º de septiembre de 2007 y b) Sobre la fecha en que fue aprobado el crédito para la adquisición del apartamento objeto de litigio.

Al respecto quien aquí suscribe observa:

En cuanto a las resultas de la prueba de informes dirigida al MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA EDUCACION (IPASME), (Folios 03 al 07 de la II pieza), esta institución, mediante Oficio número PRE-200000-003, de fecha 14 de enero de 2011, informó lo siguiente: “...en este sentido, puntualmente le suministro y envío en anexo lo siguiente: -Copia fotostática del cheque Nº 35430389, de la cuenta corriente 0134 0031 83 0311140361, del Banco Banesco, el cual fue emitido el 10/09/07 a favor del ciudadano W.J.M.F., portador de la cédula de identidad Nº 81.337.953, por un monto de Bs.79.973.600,00 por concepto de: Crédito aprobado a la ciudadana R.M.L.d.M., portadora de la cédula de identidad Nº 4.044.818, bajo la P.A. 07-3047 de fecha 29/08/07, es importante señalar que el referido cheque fue anulado por caducidad.- Copia fotostática de la Aprobación del Crédito Hipotecario en cuestión, por parte de la Junta Administradora del IPASME...”

De dicha probanza observa quien aquí suscribe, que la misma sirve para demostrar que dicha institución (IPAS-ME) aprobó a la accionante, ciudadana R.M.L.d.M., crédito Hipotecario por un monto de Bs. 79.973.600,oo; en el cual se dejó constancia igualmente que el cheque de gerencia número 35430389 a favor del ciudadano W.M.F. por la cantidad de Bs. 79.973.600,oo, girado contra el banco Banesco fue anulado por caducidad. Así se establece.

En consecuencia quien aquí suscribe valora dichas probanzas conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto tener información que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora y así se decide.

SECCION II

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en su oportunidad legal correspondiente promovió lo siguiente:

PRUEBA DE INFORMES: Dirigida al Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda con sede en San A.d.L.A., a fin de que dicho organismo informara sobre: a) Si por ante esa Oficina de Registro Publico fue presentado para su respectivo otorgamiento documento de compra venta al cual le fue generada planilla de liquidación signada con el Nro. F-06 0239998, de fecha trece (13) de septiembre de dos mil siete (2007); cuyos otorgantes serian los ciudadanos W.J.M.F. y R.M.L.D.M., titulares de las cédulas de identidad Nros. E.- 81.337.953 y V.- 4.044.818, respectivamente; b) Si en el índice de otorgantes que al efecto lleva la referida Oficina de Registro Público, correspondiente al año dos mil siete (2007), específicamente entre los días trece (13) de septiembre de dos mil siete (2007) y quince (15) de noviembre de dos mil siete (2007), aparecen registrados como otorgantes los ciudadanos W.J.M.F. y R.M.L.D.M., titulares de las cédulas de identidad Nros. E.- 81.337.953 y V.- 4.044.818, respectivamente; c) Si en el tomo o libro correspondiente a los otorgamientos que al efecto lleva la referida Oficina de Registro Publico, durante el tercer y cuarto trimestre del 2007, específicamente entre los días trece (13) de septiembre de dos mil siete (2007) y quince (15) de noviembre de dos mil siete (2007), corre inserto (CON MENCION ANULADO) documento de compra venta, en el cual funjan como otorgantes los ciudadanos W.J.M.F. y R.M.L.D.M., titulares de las cédulas de identidad Nros. E.- 81.337.953 y V.- 4.044.818, respectivamente.

Al respecto quien aquí suscribe observa:

En cuanto a las resultas de la prueba de informes dirigida al REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS, (Folio 191 de la I pieza), esta institución, mediante Oficio número 232/015/4º/2010, de fecha 13 de octubre de 2010, informó lo siguiente: “...Al respecto cumplo con informarle que los ciudadanos W.J.M.F. y R.M.L.M. antes identificados, son los propietarios del inmueble, antes mencionado y no se han llevado a cabo ningún tipo de venta hasta la presente fecha por esta Oficina. Así mismo, anexo a la presente copia simple del titulo de propiedad con sus notas marginales.”

De dicha probanza observa quien aquí suscribe, que la misma sirve para demostrar que los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., son propietarios del inmueble objeto de litigio constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con los números cinco guion Tres (Nros-5-3) ubicado en el nivel cinco de la Torre Tres que forma parte del Conjunto Residencial LAS CHURUATAS, situado en el lugar denominado Don Blas. Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Así se establece.

En consecuencia quien aquí suscribe valora dichas probanzas conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla legal expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto tener información que posee el remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 Código de Procedimiento Civil y por cuanto la información es cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, el Tribunal la aprecia y la valora y así se decide.

Analizado el acervo probatorio de las partes seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones:

CAPITULO V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO

La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana R.M.L.d.M. contra los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M.; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha once (11) de abril de 2007, con los referidos ciudadanos, sobre un inmueble propiedad de estos últimos; contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que los codemandados no dieron cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva y así se establece.

SEGUNDO

Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.

TERCERO

Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.

El autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.-

La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

Por su parte en este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ, en fecha 09 de julio de 2009 (Caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699 C.A, estableció el siguiente criterio:

...Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y Práctica. P. 195).

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho ....(Negritas de la Sala

En este orden de ideas la misma Sala en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:

...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...”

Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.

CUARTO: Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en las clausulas SEGUNDA y CUARTA, de lo cual se observa:

CLAUSULA SEGUNDA:

La presente opción tiene una duración de CIENTO CINCUENTA DIAS (150) contados a partir de la firma del presente convenio, pudiendo prorrogarse por treinta (30) días màs, previa notificación de las partes, con por lo menos una (1) semana de anticipación”.

CLAUSULA CUARTA: “EL PROPIETARIO se compromete a entregar el inmueble objeto de la presente negociación totalmente solvente de cualquier impuesto, e hipoteca. Así como entregar las solvencias de: derecho de frente, luz eléctrica, condominio, teléfono, para su debida presentación del documento definitivo de compra ante la Oficina de Registro Subalterno.”.-

Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de (Bs. 160.000.000,oo) y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.

En este sentido, el Código Civil en su Capitulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.

El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como seria la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 11 de abril de 2007. Así se establece.

Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.

El referido artículo, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadana R.M.L.D.M. optó por el cumplimiento del mismo. Así se establece.

Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando este Juzgador las pruebas traídas a los autos por las partes, de las cuales se evidencia que a la accionante le fue aprobado crédito hipotecario sobre el bien inmueble propiedad de los demandados y no constando en autos que la parte demandada haya dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Segunda del contrato objeto de cumplimiento; cuya obligación debió ser cumplida dentro del lapso de ciento cincuenta (150) días para que se pudiera efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no hizo, resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo y así se decide.-

CAPITULO VI

DISPOSITIVA.-

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoara la ciudadana R.M.L.D.M. contra los ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M.; ambas partes identificadas anteriormente; SEGUNDO: Se ordena a los demandados, ciudadanos W.J.M.F. y A.J.R.D.M., ya identificados, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo, consistente en un (01) apartamento destinado a vivienda distinguido con los números cinco guion Tres (Nros-5-3) ubicado en el nivel cinco de la Torre Tres que forma parte del Conjunto Residencial LAS CHURUATAS, situado en el lugar denominado Don Blas. Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; el cual tiene una superficie de Noventa y Cuatro metros cuadrados (94 mts2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Con el apartamento Nº 5-1 y pasillo de circulación; Este: Con el apartamento 5-3 y Oeste: Con la fachada oeste del Edificio.; TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, la ciudadana R.M.L.D.M., deberá pagar a los codemandados al momento del otorgamiento de la escritura ante la Oficina respectiva el monto restante por concepto de pago del precio convenido y CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil.

Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los veintisiete (27) días del mes de julio de dos mil once (2011).Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

DR. H.D.V. CENTENO G.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. F.B.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m).

EL SECRETARIO TITULAR,

Exp Nº 17.429

HdVCG/Jenny.-