Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en Cagua de Aragua, de 1 de Febrero de 2008

La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.

Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la Ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente esta sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.

Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por este Juzgador y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.

De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.

Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el m.d.p. es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual esta implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.

El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.

La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.

El pago de las costas de un proceso incluye, los costos del juicio y honorarios del Abogado. Las costas procesales son un efecto del proceso, dependiendo su condena del vencimiento total en un juicio o en una incidencia en el mismo. Y así se aclara.-

Observadas las reglas procesales que se aplican en la presente causa, se pasa a decidir de la siguiente manera:

-II-

DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda, su reforma y de la contestación a la misma este juzgador observa que la pretensión de la parte Actora ciudadanos: M.T.Y.D.D. y A.C.D.C., antes identificado, es de DESALOJO POR FALTA DE PAGO y consecuente la entrega libre de personas y cosas el inmueble objeto de arrendamiento, incoada contra el ciudadano J.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.610.225.-

Afirmando la parte Actora que el inmueble fue adquirido en fecha 17 de febrero de 2006, por los ciudadanos D.I.D.Y. y J.A.D.Y., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-16.115.149 y V-16.738.518, con derecho de usufructo a su favor; siendo que su anterior propietario, ciudadano A.S.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.082.841, había suscrito Contrato de Arrendamiento con el ciudadano J.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.610.225, el día 01 de Junio de 2004, cuya duración era de seis (6) meses fijos, y que pasado el plazo el arrendatario continuo ocupando el inmueble, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.150.000,ºº) mensuales, pagaderos los cinco (5) primeros días de cada mes, y transcurrido el período fijo de seis (6) meses se incrementaría en un porcentaje igual al que el Banco Central de Venezuela haya determinado como incremento del costo de la vida en el Territorio Nacional. Siendo que desde el 17 de febrero de 2006, no cancela el canon de arrendamiento, no ha conservado en buen estado lo arrendado, no ha hecho las reparaciones necesarias pactadas en el contrato, permitiendo el deterioro del inmueble; y que a pesar de las múltiples gestiones (entiende este Juzgador extrajudiciales) para que les sea entregado el inmueble, no ha sido posible la entrega del mismo.-

Asimismo, del escrito de demanda y de la contestación a la misma, se desprende que los hechos controvertidos y objeto de pruebas quedaron limitados a demostrar: la parte Demandada: el pago de los cánones de arrendamientos desde el mes de febrero de 2006 hasta el mes de Julio de 2007. Y Así se establece y declara.-

-III-

VALORACION DE LAS PRUEBAS CONFORME AL

PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD

Cursa a los folios 5 al 7, copia simple de documento de Venta con Usufructo, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Sucre y Lamas del Estado Aragua, en fecha 17 de febrero de 2006, anotado bajo el Nº 19, Folio 146 al 149, Tomo 8, Protocolo Primero del Primer Trimestre del año 2006.-

Cursa a los folios 8 y 9, 28 y 29, Contrato de Arrendamiento privado, suscrito en fecha 01 de junio de 2004, celebrado entre los ciudadanos A.S.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.082.841 y la parte Demandada, ciudadano J.L., antes identificado.-

Cursa a los folios 30 al 32, documento público, consistente en Firma Personal del ciudadano J.J.L.U., antes identificado, cuya denominación comercial es AREPAS Y EMPANADAS ADANEVA.-

Cursa a los folios 33 al 54, documentos privados de fecha cierta, de cuyo contenido se desprende se trata de las consignaciones por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y J.A.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de: JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2006, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, MAYO, JUNIO, JUNIO, JULIO y AGOSTO DE 2007.-

Cursa al folio 55, documento administrativo que se asimila en sus efectos a un documento público, consistente en Permiso Sanitario Nº EXP-55204-05-G-02, emanado de la Corporación de S.d.E.A., en fecha 07 de julio de 2007, otorgado a “AREPAS Y EMPANADAS ADAN Y EVA”.-

Cursa a los folios 57 y 58, documento público, consistente en Inspección Judicial evacuada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.A.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 09 de octubre de 2007.-

Cursa a los folios 89 al 99, copia certificada de expediente de Consignación de Canon de Arrendamiento, cursante por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y J.A.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.-

-IV-

MOTIVA

Cursa a los folios 8 y 9, 28 y 29, Contrato de Arrendamiento privado, suscrito en fecha 01 de junio de 2004, celebrado entre los ciudadanos A.S.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.082.841 y la parte Demandada, ciudadano J.L., antes identificado; instrumento fundamental de la pretensión de Desalojo en la presente Causa. Con el cual se demuestra: Que existe un Contrato de Arrendamiento que tiene por objeto un inmueble antes ubicado, siendo el canon convenido la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,ºº) mensuales, pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes; que según lo pautado en la cláusula TERCERA, que el mismo tiene un plazo de duración de seis (6) meses contados a partir de la firma de dicho contrato (01 de junio de 2004), y que vencido dicho termino de duración, si ninguna de las partes hubiera dado aviso por escrito a la otra con por lo menos sesenta (60) días de anticipación, de no prorrogar dicho contrato, se considerará prorrogado por igual período de tiempo que el convenido inicialmente y que sin importar la cantidad de prorrogas sucesivas, no se convertiría a tiempo indeterminado.

Ahora bien, de conformidad con lo pautado en el Artículo 20 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los nuevos propietarios estarían obligados a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados y las relaciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo pueden tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto-Ley. Y siendo que en el caso que nos ocupa, la pretensión es el DESALOJO de un inmueble, se hace necesario analizar lo pautado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Siendo uno de los derechos del Arrendatario a que se refiere dicha norma, la garantía, de que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble, en los contratos de arrendamiento verbales o escrito a tiempo indeterminado, es por ello, que en el caso de menoscabarse el derecho a ser demandado en Desalojo sólo cuando el contrato de arrendamientos verbales o escritos a tiempo indeterminado, toda acción es nula, lo que obliga al Juez a amparar dicho derecho por el mandato de orden público contenido en dicho artículo 7; de conformidad con lo pautado en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil.

Apreciada dicha prueba, y no constando en autos la notificación escrita de alguna de los contratantes, con por lo menos 60 días de anticipación, de su voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento, conforme al contenido de la cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento, el cual es ley entre las partes, que vencido el término de duración contados a partir de la firma del contrato (01-02-2004), lo cual se verificó el 30 de Junio de 2004, dicho contrato se ha prorrogado en el tiempo, cada seis (6) meses, venciéndose el actual lapso el 30 de junio de 2008, y por lo tanto el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y no indeterminado, como lo estableció el Tribunal A quo al pronunciarse al respecto, a saber:

Observa esta Juzgadora que estamos en presencia de una relación contractual arrendaticia de las denominadas a tiempo indeterminado, siendo procedente entonces la acción de desalojo,(…)

Por las razones expresadas, la pretensión legal y pertinente a intentar por el Actor, al tratarse de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, por incumplimiento de cláusulas contractuales del mismo, y específicamente la referida al incumplimiento de los cánones de arrendamientos, sería la acción de cumplimiento o Resolución del Contrato de Arrendamiento escrito a tiempo determinado según sea el caso y no la pretensión de Desalojo que el Actor en la presente causa intento, fundamentándola en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; siendo lo procedente declarar sin lugar la Acción intentada por Desalojo, en virtud del error de la defensa técnica de la parte actora al hacer la calificación del contrato y en consecuencia la escogencia de la pretensión. Y así se Declara.-

En relación al pago de los cánones de arrendamientos consignados por ante el Juzgado A quo, al decidir la sentencia apelada, a pesar de aplicar el principio de notoriedad, no fue analizada exhaustivamente el expediente Nº 07-2006, decidiendo al respecto lo siguiente:

“(…) y una vez se negaron a recibir el pago procedieron a realizar la consignación voluntaria según consta de expediente No.: 07-2006, el cual esta Juzgadora aplicando el Principio de la Notoriedad Judicial, observa la existencia del referido expediente, igualmente observa que para el momento de la presentación de la demanda de desalojo, para el día 30 de julio de 2007, el arrendatario ya en fecha 09 de julio de 2007, había efectuado la consignación correspondiente, en consecuencia para el momento de la presentación de la demanda el arrendatario no se encontraba incurso en la causal de desalojo establecida en el literal “A”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y se observa igualmente que tiene más de un año cancelando las referidas mensualidades, motivo por el cual este tribunal procede a declarar sin lugar la causal A del artículo 34 de la ley de arrendamiento Inmobiliario. Así decide.”

Pues no basta, la afirmación de haber pagado, ni aun así haberlo hecho, si dicha consignación no fue realizada en el tiempo legal establecido. Esto es así por cuanto de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, asimismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, y de las prueba cursante a los folios 89 al 99, se demuestra la consignación en fecha 03 de Mayo de 2006, de dos mensualidades de cánones de arrendamientos, las cuales no se especifican, debiendo en consecuencia reputar dicha consignación a los cánones de arrendamientos de los meses de febrero y marzo de 2006, consignaciones las cuales debieron de conformidad con lo pautado artículo 51 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debieron realizarse máximo el día 15 de abril de 2006, lo cual no ocurrió en el presente caso, ya que el Arrendatario consignó el pago el día 03 de mayo de 2006, es decir dieciocho (18) días después de lo establecido en la ley, es decir, que dicha consignación fue realizada fuera del lapso legalmente establecido. Y así se declara.-

En relación a la causal tipificada en el literal “d” del artículo 34 del Decreto con Rango de fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios:

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Alegada por la parte Actora como fundamento de su pretensión de Desalojo, el Tribunal A quo al decidir, lo hizo de la manera siguiente:

“Respecto a la causal “D” alegada, esta Juzgadora observa que el actor expone que el arrendatario en contravención al contrato y violación a la ley, no ha hecho las reparaciones necesarias, que el inmueble se ha deteriorado, ejerce el comercio al margen de la ley, expende alimentos en condiciones de total insalubridad, el demandado por su parte mediante inspección judicial evacuada en la etapa correspondiente se pudo observar que el inmueble arrendado se encontraba en buen estado de conservación y mantenimiento, posee los servicios básicos necesarios para el buen funcionamiento, en autos consta el respectivo permiso sanitario, el requerido para la manipulación a los trabajadores del establecimiento, motivo por el cual este Tribunal forzosamente debe declarar sin lugar la causal D del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Y así se decide.”

Efectivamente, a pesar de no constar en el contrato de arrendamiento, las condiciones en que fue entregado el inmueble, mediante la prueba cursante a los folios 57 y 58, consistente en la Inspección Judicial antes valorada, la parte Demandada demostró que el inmueble se encuentra en buenas condiciones y que tienen los permisos sanitarios correspondientes a la actividad en el realizada, en consecuencia a criterio de este Juzgador se encuentra ajustada a derecho la decisión dictada al respecto. Y así se declara.-

Por lo que en base a las consideraciones antes expuestas, procedente resultar CONFIRMAR la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua con la modificación pertinente en la motivación antes expuesta y declarar SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte Actora, ciudadanos: M.T.Y.D.D. y A.C.D.C., representada por su Apoderado Judicial ABG. E.R.C., todos antes suficientemente identificados.Y así se declara.-

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte Actora, ciudadanos: M.T.Y.D.D. y A.C.D.C., venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.411.049 y V-4.820.803, respectivamente, representada por su Apoderado Judicial ABG. E.R.C., Inpreabogado Nº 24.221, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte Actora. En consecuencia, CONFIRMADA la Sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y J.Á.L. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 31 de octubre de 2007, en los términos expuestos por esta alzada en su parte motiva.-

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en Cagua, al primer día del mes de Febrero del año dos mil ocho (2008). Años l97° de la Independencia y 148° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-

El Juez,

El Secretario,

Abg. E.P.T.

Abg. C.E.C.H.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 11:30 a.m.-

El Secretario,

Abg. C.E.C.H.

EPT/Camilo/ioa.-

Exp. 07-14.479.-