Decisión de Juzgado del Municipio Bolivar de Tachira, de 19 de Septiembre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO BOLÍVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. San Antonio.

201° y 152º

DEMANDANTE: M.P.R., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No.V-22.638.872, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.

APODERADO: J.M.R.G., abogado en ejercicio de su profesión, inscrito ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.72.283, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.

DEMANDADO:E.J.M., venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No.V-6.358.884, domiciliado en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.

APODERADA:L.A.M.B., abogada en ejercicio de su profesión, inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No.104.712, domiciliada en la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira.

MOTIVO:RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 2611-11

I

NARRATIVA

Se da inicio al procedimiento, mediante escrito presentado ante este órgano Jurisdiccional, en fecha 19 de enero de 2.011, mediante el cual el profesional del derecho, J.M.R.G., en su carácter de apoderado Judicial de la ciudadana M.P.R.; demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, al ciudadano E.J.M., ya identificados.

Arguye el Accionante, que su poderdante en su condición de Arrendador, ha mantenido relación de arrendamiento con el ciudadano E.J.M., sobre el local comercial signado con el No.4 del Edificio Frontera, ubicado en la avenida Venezuela, esquina de la calle 3, de la ciudad de San A.d.T.. Que conforme al último contrato privado firmado entre las partes, se estableció que la duración del contrato, es de un (01) Año Fijo, contado a partir del 01 de agosto de 2.009; así como todo lo demás pactado, conforme a las diferentes cláusulas a las cuales se refiere de forma expresa. De igual modo indica, que vencido el contrato de arrendamiento en fecha 31 de julio de 2010, comenzó la prórroga legal de un (01) año; siendo el caso, que el inquilino adeuda el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.010, situación que lo coloca en estado de insolvencia; por lo que procede a demandar al identificado arrendatario, por Resolución de Contrato de Arrendamiento. Especificó su petitorio y estimó la demanda en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs.40.000,oo) equivalente a 615,39 Unidades Tributarias. Anexó 06 folios útiles.

Mediante auto de fecha 20 de enero de 2.011 (fl.09-10) es admitida la demanda, ordenándose la citación de la Parte Accionada, para su comparecencia ante este Tribunal, en el término de Ley. Se libró lo conducente.

En diligencia de fecha 17 de marzo de 2.011 (fl.14) el Alguacil de este Juzgado de Municipio, hace constar en forma motivada, que no fue posible practicar la citación del ciudadano E.J.M..

Al folio 22, riela diligencia de fecha 22 de marzo de 2.011, por la cual el abogado J.M.R., con el carácter ya indicado, solicita se proceda a la citación por carteles.

Auto de fecha 23 de marzo de 2.011, en que se acuerda lo peticionado, y se libra el respectivo cartel de citación.

Por diligencia de fecha 04 de mayo de 2.011, el identificado apoderado Judicial de la parte actora demandante, consigna ejemplar de los diarios en que fue publicado el cartel de citación de la parte accionada. (fl.25) En diligencia de fecha 06 de mayo de 2.011, la Secretaria Titular de este Juzgado, hace constar que en igual data, procedió a fijar el cartel de citación de la parte demandada.

Al folio 30, auto de fecha 31 de mayo de 2.011, en que se acuerda la designación de Defensor Judicial a la identificada parte demandada. Se libró boleta de notificación al abogado en ejercicio, H.J.P.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.33.475; la cual fue practicada en fecha 06 de julio de 2.011, tal como lo hace constar el Alguacil de este Juzgado, en igual calenda. (fl.32)

En diligencia de fecha 11 de julio de 2.011, el identificado abogado H.J.P.S., acepta el cargo de defensor ad litem del ciudadano E.J.M., y jura cumplir con el cargo de conformidad con la Ley.

Riela al folio 35, auto de fecha 13 de julio de 2.011, en que se ordena la citación del Defensor Judicial de la parte accionada, para su comparecencia ante este Tribunal, en el término de Ley. Se libró lo conducente; citación que fue practicada por el Alguacil de este Juzgado, en fecha 20 de julio de 2.011, conforme lo hace constar en diligencia de igual data.

Al folio 39- vuelto, escrito de fecha 22 de julio de 2.011, mediante el cual, el profesional del derecho H.J.P.S., actuando en su carácter de Defensor Ad Litem, del ciudadano E.J.M., da Contestación a la Demanda; Rechazando, Negando y Contradiciendo, en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representado; procediendo a especificar al respecto.

Mediante escrito presentado en fecha 25 de julio de 2.011, la parte demandada, ciudadano E.J.M., confiere Poder Apud Acta, a la abogada L.A.M.B., ya identificados. Por auto de fecha 27 de julio de 2.011, se tiene a la referida abogada, como apoderada Judicial de la parte accionada. (fl.41)

A los folios 42 y 43, escrito de fecha 27 de julio de 2.011, mediante el cual la apoderada Judicial de la parte demandada, promueve pruebas en la causa sub iudice. Anexó 04 folios útiles. Por auto de igual data, fue admitida la prueba promovida, ordenándose la intimación del identificado mandatario de la parte accionante. Se libró lo procedente.

En diligencia de fecha 28 de julio de 2.011, el Alguacil de este Juzgado, consigna la boleta de intimación, firmada por el abogado J.M.R.G.. (fl.50) En fecha 01 de agosto de 2.011, el ya identificado abogado, con el carácter que consta en actas, exhibe y consigna el determinado documento escrito, en 03 folios útiles. (fl.52)

Escrito de promoción de pruebas, presentado por el mandatario Judicial de la parte demandante, en fecha 04 de agosto de 2.011, anexando 52 folios útiles; mediante auto de igual calenda, fueron admitidas las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. (fl.109)

A los folios 110 al 120, escrito complementario de pruebas de fecha 05 de agosto de 2.011, por el cual la abogada L.A.M.B., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, promueve pruebas en la causa sub iudice; anexó documentos escritos, en 27 folios útiles. Por auto de igual fecha, fueron admitidas las pruebas promovidas, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. (fl.147)

Por auto separado y motivado de fecha 27 de enero de 2.011, que corre en el cuaderno de medidas, fue negada la medida cautelar de secuestro requerida por la parte actora.

II

MOTIVA

PUNTO PREVIO

El ciudadano E.J.M., parte demandada en la causa que nos ocupa, a través de su mandataria Judicial, abogada L.A.M.B., en su Escrito Complementario de Promoción de Pruebas, de fecha 05 de agosto de 2.011; no siendo esta, la oportunidad procesal, alega entre otros, la falta de cualidad de la Inmobiliaria Sayen, para representar a la Parte Actora Demandante; así como efectúa pedimento de reintegro del depósito en garantía, contraviniendo con lo primero, lo preceptuado en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y con lo segundo, expone pretensión que debe ventilarse por juicio autónomo; por ende, este Juzgador, desecha los argumentos esgrimidos, por el demandado, por ser contrarios a derecho. Así se decide.

Quien Juzga, teniendo por norte de sus actos la verdad y garantizando el debido proceso, contenido en el artículo 49 de nuestra Carta Constitucional; constituyendo la legitimación o cualidad en la causa, en este caso la activa, uno de los presupuestos procesales, procede de oficio a pronunciarse al respecto en los siguientes términos:

Si bien el proceso judicial, está regido por el Principio de la Bilateralidad de las Partes Actuantes, vale decir; un demandante y un demandado, deben estos, estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material y el interés jurídico como contradictores; de por si, a quienes tienen derecho por mandato de la ley, para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional competente.

El Doctor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al Código Procesal Civil, Tomo III, Pág. 115, expone lo siguiente:

La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva

.

Del estudio y valoración que del documento privado, contentivo del contrato de arrendamiento, que en original fue anexado por el actor a su demanda, el cual se tiene por reconocido, sobre la base de lo expuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se desprende, que el profesional del derecho J.M.R.G., propietario de la Inmobiliaria Sayen, actúa fundamentado en el contrato de administración, autenticado ante la Oficina Pública Notarial del San A.d.T., bajo el No.64, Tomo 136, de los libros de autenticaciones, de fecha 31 de julio de 2.008; documento valorado en conformidad con lo que enseña el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y siendo el arrendamiento como es ampliamente conocido, un contrato de administración, más no de disposición, resulta válido dicho arrendamiento, más aún cuando el ya referido contrato de administración se encontraba vigente para la época de contratación inquilinaria, todo lo cual fue convalidado además por el arrendatario, ciudadano E.J.M., conforme al Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes, suscribiéndolo este último como El Arrendatario y J.M.R.G., propietario de la Inmobiliaria Sayen, como El Arrendador.

Aunado a lo precedente, en su escrito libelar, el abogado J.M.R.G., alega que actúa como apoderado Judicial de la ciudadana M.P.R., ya identificados en actas; con base a poder autenticado ante la Oficina de Notaría Pública de San A.d.T., anotado bajo el No.17, Tomo 139, de fecha 22 de diciembre de 2.010, el cual fue presentado en original para su vista y devolución; documento escrito que este sentenciador, valora en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sirviendo para demostrar, que el identificado profesional del derecho J.M.R.G., para el momento de interponer la demanda en la cusa sub exámine, si contaba con facultades suficientes conferidas por su mandante en forma enunciativa y no limitativas, por la ciudadana M.P.R., en la condición señalada en dicho documento; por lo que con claridad meridiana, se demuestra que el representante legal, abogado J.M.R.G., si cuenta con la cualidad activa o legitimatio ad causam, que le permite obrar en actas en nombre de su mandante; es decir, si existe la relación de identidad lógica entre la persona del actor, a quien la Ley le concede la acción, y la persona contra quien se ejercita, como Arrendador y Arrendatario respectivamente. Así se decide.

Resuelto lo anterior, quien Juzga, pasa a dictar sentencia al fondo, previas las consideraciones siguientes: La pretensión de la Parte Demandante, M.P.R., representada por el abogado J.M.R.G., propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, se refiere a la Resolución del Contrato de Arrendamiento, que en forma privada, suscribiera en su condición de Arrendador, con el ciudadano E.J.M., como Arrendatario del inmueble consistente en un (01) local para uso comercial, signado con el No.04, del Edificio Frontera, ubicado en la avenida Venezuela, esquina con calle 3, de la ciudad de San Antonio, Municipio Bolívar del estado Táchira; inmueble que consta de dos (02) salas para comercio, dos (02) baños y patio. Alega quien acciona, que el identificado arrendatario demandado, adeuda sobre el inmueble objeto de la demanda, el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.010.

Su petitorio lo constituye: PRIMERO: Que el demandado pague la cantidad de Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs.6.800,oo) más los impuestos de Ley, correspondientes a los meses reclamados, que corresponden al lapso de la prórroga legal, así como los que se sigan venciendo, hasta la entrega definitiva del inmueble. SEGUNDO: En pagar la cantidad de Veintiocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs.28.800,oo) conforme a lo previsto en la cláusula Décimo Primera del contrato de arrendamiento, por convenio de cláusula penal, lo cual especifica. TERCERO: En pagar los días de atraso que transcurran hasta obtener el pago definitivo de los alquileres de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.010, los cuales pide al Tribunal, calcular en su oportunidad. CUARTO: Que se ordene la inmediata entrega material del inmueble, totalmente desocupado de personas y de cosas. QUINTO: Que se ordene al demandado, a pagar los costos y las costas del juicio. SEXTO: Solicitó a este Juzgado, decretar la medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda.

No siendo posible practicar la citación personal de la identificada parte demandada, conforme consta en diligencia suscrita por el Alguacil de este Tribunal, en fecha 17 de marzo de 2.011; se procedió previa solicitud de la parte demandante, a la citación por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 de la Ley adjetiva civil, no compareciendo el accionado a darse por citado, por lo cual le fue designado Defensor Judicial; quien debidamente notificado, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Cumplida la citación del Defensor Ad Litem, este procedió a dar contestación a la demanda, en nombre de su defendido, ciudadano E.J.M.; Negando, Rechazando y Contradiciendo en todas y cada de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su defendido; Niega, Rechaza y Contradice, que su representado tenga que pagar la cantidad de Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs.6.800,oo) de alquiler de los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.010, ni la cantidad de Veintiocho Mil Ochocientos Bolívares (Bs.28.800,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios de cláusula penal; asimismo también Niega, Rechaza y Contradice, que el ciudadano E.J.M., tenga que entregar el inmueble objeto de la demanda, libre de personas y de bienes, solvente en el pago de los servicios públicos y en buen estado de conservación, así como el que tenga que pagar costas y costos, en el presente procedimiento. Solicitó de igual modo, sea declarada sin lugar, la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Abierta la causa a pruebas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, ambas partes actuantes promovieron material probatorio, el cual es valorado de seguidas:

Pruebas de la Parte Demandante.

Junto a su escrito libelar anexó, original del documento privado de fecha 01 de agosto de 2.009, suscrito entre el ciudadano J.M.R.G., propietario de la Firma Personal denominada Inmobiliaria Sayen, como El Arrendador y el ciudadano E.J.M., como El Arrendatario del ya suficientemente descrito en actas, inmueble objeto de la demanda. Documento escrito que ya fue valorado supra.

Fotocopia certificada del documento autenticado ante la Oficina Pública Notarial de San A.d.T., anotado bajo el No.17, Tomo 139 de los Libros de Autenticaciones, de fecha 22 de diciembre de 2.010. Documento escrito que este Juzgador, valora sobre la base de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano y artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando el poder de administración en este contenido y en los términos pactados. Así se declara.

Dentro del Lapso Probatorio.

El mérito y valor probatorio que le favorece en autos, del escrito de demanda. Al respecto, existe reiterada Jurisprudencia de nuestro m.T.d.J., que los hechos alegados por el demandante en su escrito libelar, así como lo expuesto por el accionado en su escrito de contestación a la demanda, no constituyen medios probatorios, ya que en tales escritos, las partes respectivamente, fijan los límites y alcances de la controversia; por tanto, se desestima la promovida. Así se decide.

El mérito y valor probatorio del escrito contentivo de la contestación de la demanda. Como ya se indicó supra, lo expuesto por las partes, tanto en su libelo de demanda, como en el escrito de contestación a la demanda, no constituyen medio de prueba; por tanto se desestima la promovida. Así se decide.

El mérito probatorio del contrato de arrendamiento, anexo al libelo de la demanda y que riela a los folios 2 y 3. Documento escrito, ya arriba valorado.

Promueve el mérito y valor probatorio del expediente de consignación de cánones de arrendamiento, marcado con el No.405, anexo en fotocopia certificada.

Antes de emitir este operador de Justicia, pronunciamiento sobre la insolvencia o no del inquilino E.J.M., sobre el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, considera necesario, como Director del Proceso y en aras de la Verdad y de la Justicia; tomando en cuenta que el Defensor Ad Litem de la identificada parte accionada, ciudadano E.J.M., en su escrito de contestación a la demanda, Negó, Rechazó y Contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su defendido; pasa de seguidas, a determinar la temporalidad de la relación arrendaticia entre quienes son partes en la causa bajo estudio.

Del ya supra valorado contrato de arrendamiento escrito, anexo al libelo de la demanda, se tiene en cuanto al lapso de duración, lo siguiente: “SEGUNDA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del Primero (01) de Agosto de 2.009.” Sin embargo el actor, en su escrito de demanda indica, al respecto “… vencido el señalado contrato de arrendamiento en fecha 31 de julio de 2.010, comenzó de manera inmediata la prórroga legal del inquilino, la cual de conformidad con lo previsto en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigentes, le corresponde un año, debido al tiempo que lleva ocupando el inmueble…” (negrillas del Tribunal)

El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone lo que sigue:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

Teniendo el contrato, fuerza de Ley entre las partes, a tenor de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, se desprende del material probatorio valorado, que la relación arrendaticia, pactada y suscrita entre el ciudadano J.M.R., como El Arrendador y el ciudadano E.J.M., como El Arrendatario del suficientemente descrito en actas, inmueble consiste en local para uso comercial, fue suscrito por el lapso de duración de un (01) año fijo, contado desde el 01 de agosto de 2.009; es decir, que venció el 01 de agosto de 2.010, por lo que la prórroga legal arrendaticia correspondiente, conforme a lo que establece el artículo 38 literal a) de la Ley especial inquilinaria, es de seis (06) meses, que venció el 01 de febrero de 2.011; por tanto, para el momento de la presentación de la demanda, se encontraba el contrato de arrendamiento, dentro del lapso de prórroga legal, teniéndose el contrato a tiempo determinado, conforme a lo dispuesto en el último aparte del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por ende, en principio, sería procedente el pedimento de Resolución de Contrato de Arrendamiento; sin embargo, este sentenciador, garantizando la Tutela Judicial Efectiva y el Debido Proceso, contenidos en su orden, en los artículos 26 y 49 de nuestra Carta Constitucional; previo estudio minucioso de las actas procesales, verifica que el demandante no cumple con su carga procesal de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en específico; no aportó material que pruebe que la relación arrendaticia con el identificado inquilino, en verdad se inició con anterioridad al tiempo pactado en el contrato escrito, instrumento fundamental de su pretensión; contraviniendo lo que establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, se genera incertidumbre, que podría traer como consecuencia la vulneración de los derechos del accionado arrendatario; en específico, de llegarse a una posible sentencia que resuelva al fondo de la controversia y que fuera contraria al demandado; al no ser determinado con certeza el tiempo correspondiente a la prórroga legal arrendaticia; si es de seis (06) meses, o de un (01) año, en consecuencia, no sería posible estimar el canon mensual de arrendamiento a pagar mensualmente, sobre la base de la Cláusula Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento, así como lo concerniente a la Cláusula Penal, contenida en la Cláusula Décima del indicado instrumento; pues como ya se indicó, no fue demostrado por el actor, que la relación arrendaticia con el identificado inquilino, haya sido por un lapso superior a un (01) año y menor de cinco (05) años, para que proceda la Prórroga Legal de un (01) año que alega, la cual está preceptuada en el literal b) del artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

Con base a las motivaciones de hecho y de derecho ya expuestas, resulta inoficioso el entrar a valorar el restante material probatorio que consta en actas, en cuanto a la insolvencia o no del inquilino E.J.M., en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el accionante; sucumbiendo en consecuencia su pretensión, resultando forzoso para este Tribunal de Municipio, el declarar: Sin Lugar, la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por el abogado J.M.R.G., propietario de la Firma Personal Inmobiliaria Sayen, en su condición de Arrendador, apoderado Judicial de la ciudadana M.P.R., en contra del ciudadano E.J.M., en su condición de Arrendatario. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

De conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución Nacional, así como por los demás fundamentos de hecho y de derecho ya expuestos, este Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

Sin Lugar la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana M.P.R., representada por el abogado J.M.R.G., propietario de la firma personal Inmobiliaria Sayen, en contra del ciudadano E.J.M., ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.

SEGUNDO

Se condena en costas a la Parte Demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Cúmplase.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San A.d.T. a los 19 días del mes de septiembre de 2.011. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

El Juez Titular.

Abg. P.A.G.P..

La Secretaria Titular.

Abg. R.M.M.R..

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, siendo las tres de la tarde (03:00 p.m) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a lo pautado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria.

Exp.2611-11

PAGP/rmmr