Decisión nº PJ0192009000348 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 5 de Junio de 2009

El 25 de enero de 2008, fue recibida por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) y distribuida para este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de este Circuito y Circunscripción Judicial en la misma fecha 25-01-08, demanda por Cumplimiento de Contrato incoado por M.A.G., representada por los abogados S.R.S., Y.M. y D.R.C. contra M.B., representada por los abogados H.A.B.N., S.G. y Aniuska Guevara, todos plenamente identificados en autos.

Alega la parte actora en el libelo de la demanda: que su representada M.A.G., suscribió un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble tipo apartamento, ubicado en la planta dos (2) del edificio Oralina, distinguido con el Nº 7, en la avenida Sucre de Ciudad Bolívar, el cual es propiedad de la ciudadana M.B., tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar en fecha 25 de julio del año 2007 y anotado bajo el Nº 32, tomo 102.

Afirma que el mencionado bien tiene una superficie de ciento diez metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros (110,88 M2) y alinderado de la siguiente manera: Norte: con pared de fachada lateral izquierda del edificio que forma parte de las habitaciones auxiliares y del baño y habitación principal; Sur: con pared lateral izquierda del apartamento Nº 5; Este: con pared posterior del edificio; y Oeste: con pared de pasillo de circulación de la primera planta y bajante para basura.

Igualmente señala que el referido contrato de opción de compra fue suscrito por su representada M.A.G. y la Administradora Raysol León FP, quien tiene la representación de la propietaria del inmueble M.B. y que el precio fijado para la adquisición de dicho inmueble fue realmente la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000), hoy ciento cincuenta mil bolívares fuertes (BsF 150.000,00.

Dice que la opcionada M.A.G., procedió a tramitar por ante la Entidad Financiera Banfoandes, quien en fecha 14 de noviembre del año 2007, le notificó la aprobación de la solicitud del crédito bancario para la compra de dicho inmueble por un monto de ochenta y nueve millones de bolívares (Bs. 89.000.000), hoy ochenta y nueve mil bolívares fuertes (BsF. 89.000,00), quedando entendido que la opcionada cancelaría el remanente una vez deducido el monto inicialmente entregado de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000), que en suma resultaba la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000) hoy veinte mil bolívares fuertes (BsF. 20.000,00).

Cuando la ciudadana M.B., propietaria del inmueble fue notificada de que la operación bancaria estaba debidamente aprobada de manera imprevista y dolosa, se negó a suscribir la documentación de venta del inmueble, desapareciéndose desde la segunda semana de diciembre del año 2007 y le ha manifestado tanto a su representada, como a la ciudadana Solsireth León, “que ella no está interesada en vender ese inmueble a menos que la compradora u opcionada, acepte un incremento de un 30% del valor realmente convenido.

Además de fijarse el precio de venta la ciudadana M.A.G. hizo entrega a la vendedora de la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 40.000,00), lo cual significa que hubo acuerdo sobre el objeto, es decir, sobre el inmueble, sobre el precio y además, se convino en recibir dicho precio de venta parcialmente y por adelantado, y que la referida cantidad sería deducida del saldo restante del precio y dicho saldo restante sería cancelado en el momento de la protocolización del documento.

Que demanda a la ciudadana M.B. por acción de cumplimiento de contrato a los fines de que convenga en los hechos contenidos en el libelo y su petitorio o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: que reconozca que el contrato autenticado en fecha 25 de julio del año 2007 y su anexo privado de la misma fecha donde se estableció la venta del inmueble descrito, que su precio fue realmente la cantidad de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000), constituyendo dicho contrato una venta perfeccionada por el cual se tramitó la negociación. Segundo: que como consecuencia del petitorio primero, reconozca la demandada que su mandante M.A.G. es la legítima propietaria del apartamento identificado con sus linderos y determinaciones ubicado en la planta segunda del edificio Oralina distinguido con el Nº 7 de la Avenida Sucre de Ciudad Bolívar. Tercero: Que convenga y reconozca expresamente que su representada canceló como cuota inicial la suma de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) y que tal cantidad forma parte del precio de venta del mencionado apartamento. Cuarto: que reconozca la vendedora que su mandante cumplió de manera estricta a las obligaciones contenidas que le correspondían como compradora. Quinto: Que convenga en otorgarle a su conferente el documento definitivo de compra venta del descrito y alinderado inmueble dentro de un plazo que solicitan sea fijado por el tribunal en la sentencia. Sexto: que en el supuesto que la demandada rehúse a dar cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio quinto, solicitan que en la etapa de ejecución de la sentencia se le expida a la compradora copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización definitiva, una vez cancelado dentro del plazo razonable que fije dicha sentencia, el saldo del precio, previa la respuesta de la institución financiera Banfoandes de acuerdo con las normas que internamente tiene establecido al respecto.

El día 28 de enero de 2008 fue admitida la demanda, se emplazó a la demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, para que contestara la demanda.

El día 25 de julio de 2008 la abg. D.G. en su carácter de coapoderada judicial de la ciudadana M.B. mediante diligencia consignó poder apud acta conferido por la mencionada ciudadana demandada y se dio por notificada.

Llegado el momento para contestar la demanda y estando dentro del lapso legal en fecha 24 de septiembre de 2008 la ciudadana R.J.B.A. en su carácter de apoderado especial de la parte demandada ciudadana M.A.B.A., asistida por el abogado H.A.B.N., presentó escrito dando contestación a la misma de la siguiente manera:

Reconoce y conviene que en fecha 12 de septiembre de 2006 se suscribió un documento entre M.B.A. y la firma personal Administradora Raysol León, mediante la cual M.B. autorizaba a la administradora para que arrendara y vendiera un apartamento de su propiedad, distinguido con el Nº 07, ubicado en el segundo piso del Edificio Oralina, avenida Sucre de Ciudad Bolívar.

Que en fecha 23 de julio de 2008 la Administradora Raysol León, en la persona de su representante legal ciudadana Solsireth León, firmó en representación de su mandante con la parte actora un precontrato bilateral de compra venta.

Señala que la administradora excedió las facultades conferidas en la autorización otorgada, porque resulta más evidente que no fue diligente como un buen padre de familia (violación de reglas generales del contrato de mandato).

Rechaza, niega y contradice que la parte actora pueda exigir otorgamiento de contrato de venta alguno.

Rechaza, niega y contradice que su representada haya pactado negociación sobre el precio del inmueble o hay indicado instrucción expresa en ese sentido.

Rechaza, niega y contradice que su representada haya sido notificada por Banfoandes de situación crediticia alguna y menos aún para la oportunidad del otorgamiento definitivo del documento de venta; y que M.B. se haya negado a suscribir documentación alguna desapareciéndose desde la segunda semana de diciembre de 2007 y que le haya manifestado tanto a la actora como a Solsireth León que no estaba interesada en vender el inmueble a menos que la compradora opcionada aceptara un incremento de un 30% del valor convenido.

Rechaza, niega y contradice que su representada haya recibido de la demandante la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 40.000,00) por concepto del precio del inmueble identificado en el libelo.

Rechaza, niega y contradice que su representada haya convenido con la actora o haya autorizado a la Administradora Raysol León, F.P., para que lo pactara por documento separado), el precontrato por un precio de ciento noventa mil bolívares fuertes (Bs. 190.000,00) y documento privado de ciento cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 150.000,00).

Rechaza, niega y contradice que la demandada deba convenir, o que el Tribunal deba ordenarlo así en su sentencia en: reconocer que el contrato fue suscrito en fecha 25 de julio del año 2007 y deba reconocer el anexo por el cual se pretendió defraudar intereses patrimoniales privados y del estado venezolano fijando un precio irrisorio de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,00), reconocer como propietaria del inmueble a la ciudadana M.A.G.; reconocer que la actora pagó como cuota inicial la suma de cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 40.000,00) y que esa cantidad deba imputarse a precio alguno, reconocer que la actora cumplió de manera estricta las obligaciones que le correspondían en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, en otorgarle a la actora el documento definitiva de compra venta de inmueble identificado en el libelo, que el Tribunal pueda o deba expedirle a la actora copia certificada de documento alguno que pueda ser protocolizado para servir de documento de propiedad de dicho inmueble.

Igualmente reconviene a la parte actora ciudadana M.A.G. por incumplimiento del precontrato bilateral de compra venta para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: entregar a su representada la cantidad de seis mil bolívares fuertes (BsF. 6.000,00) que sería el monto que le queda restante por el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato, monto resultante al retener la cantidad de BsF. 40.000,00), recibidos. Segundo: a la entrega formal del apartamento, ubicado en la avenida Sucre de Ciudad Bolívar, edificio Oralina, distinguido con el Nº 07 de la planta Nº 2 a su representada M.B.. Tercero: el pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de noviembre, hasta que el día que en definitiva sea entregado el inmueble. Cuarto: El pago de las costas y costos del proceso las cuales estimo en un treinta por ciento (30%) de la cantidad demandada en la presente reconvención. Quinto: El pago correspondiente a la indexación por efectos de la inflación monetaria (corrección monetaria), con fundamento en los indicadores de precio del Banco Central de Venezuela IPC.

Admitida la reconvención, la parte actora reconvenida contestó la misma de la siguiente manera:

Que no es cierto que el documento de venta del apartamento pautado según el contrato suscrito entre su representada y la ciudadana M.A.B.A., no se haya materializado por causa imputable a su conferente, sino que fue por responsabilidad de la vendedora.

Alega que no es verdad como lo afirman los reconvinientes, que la representante de la empresa Administradora Raysol León FP, actuara de manera fraudulenta con su representada para favorecer sus intereses en detrimento de la demandada.

No es verdad que el precio fijado para la compra venta del inmueble objeto de este proceso fue pactado por la administradora de manera dolosa y en perjuicio de la demandada.

No es verdad que la administradora ante la ausencia del mandato se negara a recibir o consignar la documentación por ante la oficina de Banfoandes, sucursal Ciudad Bolívar.

No es cierto que la ciudadana administradora no tuviera facultad para entregar documentación en nombre de la vendedora ya que el mandato revocado en el mes de julio de 2007, demuestra que la ciudadana M.A.B.A., le otorgó suficiente potestad para realizar acto de administración y disposición sobre la venta de dicho inmueble.

No es verdad y por lo tanto rechazan que la operación de compra venta y por ende a ausencia de protocolización de la venta no pudo efectuarse debido al elemento fraudulento introducido por la actora.

No es verdad y lo rechaza que la demandada tenga derecho a recibir de la compradora, a titulo de indemnización por concepto de cláusula penal, la suma de cuarenta y seis millones de bolívares.

No es verdad que entre la empresa Raysol León FP y la compradora se haya convenido alguna modalidad de descuento de alguna suma de dinero por concepto de pago de honorarios por gestión de venta, cuando tal suma le corresponde cancelarla es a la vendedora, quien contrató la gestión de negocios a la administradora.

No es verdad que la vendedora haya dado cumplimiento al contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra suscrito por las partes, cuando lo cierto del caso es que la ciudadana M.A.B.A. y su administradora estaban obligados a hacerle entrega a su conferente de la documentación, permisología y solvencias debidamente actualizada con la finalidad de protocolizar el documento de venta.

No es cierto que el lapso de 90 días comenzara a transcurrir desde el día 8 de julio de 2008, toda vez que el referido contrato, precisa las tantas veces citada cláusula cuarta, que dicho lapso de 90 días comenzaría a contarse desde el mismo momento en que la vendedora y su administradora le hiciera a la compradora la entrega formal de todos los documentos necesarios para que la institución bancaria tramitara la solicitud del crédito hipotecario.

No es verdad y por eso lo niegan y contradicen la afirmación de la demandada que el contrato de compra venta sobre el apartamento no estuviera condicionado a la aprobación del crédito bancario.

Rechazan y contradicen la pretensión de la accionada reconvenida, quien solicita al Tribunal que en el caso de estimarse el incumplimiento del contrato por parte de la compradora, se condene en forma exclusiva a la indemnización que prevé la sanción de la cláusula penal.

Niegan que su representada tenga que pagar a la reconviniente o en su defecto sea condenada a entregar la suma de seis mil bolívares fuertes (Bs. 6.000,00), aludido por la accionada luego de una caprichosa e inconcebible operación matemática.

Niegan la pretensión de la parte actora que su representada tenga que entregar el inmueble ubicado en el edificio Oralina, avenida Sucre, planta 2, Nº 7.

Niegan y rechazan que su mandante tenga la obligación de pagar los supuestos cánones de arrendamientos causados desde el mes de noviembre hasta la presente fecha o la fecha de entrega del inmueble, toda vez que la ciudadana M.A.G., nada adeuda por ese concepto y fue la demandada quien dio motivo a ese incumplimiento.

Rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria reconvención propuesta y dan totalmente por reproducidos los argumentos y alegatos invocados en el libelo de demanda.

Llegado el momento para promover pruebas, en fecha 24 de octubre de 2008, ambas partes promovieron las que consideraron pertinentes.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente FP02-V-2008-000115 el Tribunal pasa a decidir la presente causa, lo cual hace previas las consideraciones siguientes:

La parte demandante pretende que su contraparte cumpla la obligación asumida en un contrato que llama opción de compraventa y que se declare que es propietaria del inmueble descrito en la parte narrativa de esta decisión en las condiciones pactadas en el contrato de opción, el cual, a decir del apoderado actor, en realidad es una venta ya perfeccionada en la que sólo queda formalizar su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Igualmente pretende que se establezca que el verdadero precio de la supuesta venta es de ciento cincuenta mil bolívares fuertes y no el señalado en el documento autenticado el 25 de julio de 2007 en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar que es de ciento noventa mil bolívares.

En la contestación la demandada, por medio de sus apoderados judiciales, admitió la existencia del contrato, pero afirmando que se trata de un precontrato de venta y no de una venta perfecta. Admitieron haber autorizado a la sociedad de comercio Administradora Raysol León que arrendara y vendiera el inmueble, pero que ésta se extralimitó al dar en arrendamiento y vender a la demandante por un precio de mil bolívares mensuales y ciento noventa mil bolívares, respectivamente, no estando facultada para disponer del inmueble en esas cantidades.

Alegaron la nulidad del precontrato por el vencimiento del lapso de 90 días previsto en la cláusula 4ª para que se protocolizara el documento definitivo de venta.

Niega haber sido notificada por BANFOANDES de que esta institución financiera hubiera aprobado un préstamo a la demandante.

Plantea la excepción del contrato no cumplido porque la demandante no cumplió con su obligación de pagar un mil bolívares mensuales hasta que se efectuara la venta definitiva.

Finalmente, adujo que al haber pactado un régimen especial de indemnización en caso de incumplimiento –cláusula sexta- es ese el régimen preferente al que deben someterse las partes.

Para decidir este Tribunal observa:

PREVIO

En el escrito de contestación a la reconvención los coapoderados actores alegaron la ineficacia de la representación que se atribuye la ciudadana R.B. quien diciéndose apoderada de la demandada M.A.B.A., asistida de abogado, presentó un escrito de contestación a la demanda.

En el folio 51 corre inserta una actuación de la abogada D.G. consignando un instrumento poder otorgado por la prenombrada R.J.B. a nombre de la demandada, con facultades para darse por citada.

Y en el folio 91 corre inserto un escrito de la ciudadana M.A.B.A., asistida de abogado, contestando la impugnación del mandato alegando, en apretada síntesis, que la señora R.B.A. y este órgano jurisdiccional fueron inducidos a error por la demandante y sus apoderados, los cuales habrían reconocido la validez del poder que luego impugnaron en la contestación a la reconvención, puesto que dicho poder sirvió de origen o anclaje legal para conferirle a las abogadas Lil Andrade y D.G. la facultad de darse por citadas en representación de la demandada, de suerte que si R.J.B. carecía de la capacidad para actuar en juicio en representación de la demandada por no ser abogada, las facultades otorgadas a la abogada D.G. son igualmente írritas y su comparecencia en juicio para darse por notificada es igualmente ineficaz.

Alega que en el poder otorgado por R.B. a Lil Andrade y D.G. jamás refirió que transmitía facultades otorgadas por la demandada, que jamás en todo el contenido del mandato dijo que actuaba en nombre y representación de M.A.B.A. por cuya razón mal podía la abogada D.G. darse por notificada por quien nunca le otorgó esa facultad.

Afirma que las sustituciones efectuadas por quien no es abogado no son eficaces por cuya virtud la demandada debe considerarse no notificada según los propios argumentos utilizados por la parte demandante para impugnar la eficacia de la contestación que diera R.J.B.A..

Para decidir el punto de la impugnación de la representación judicial que se atribuyó la ciudadana R.J.B.A. para contestar la demanda en nombre de M.B.A., este Tribunal observa:

Lo primero que debe destacar este sentenciador es que la impugnación a la legitimidad (que los coapoderados actores incorrectamente califican de falta de cualidad) de la ciudadana R.B. fue realizada en la primera oportunidad en que intervinieron los apoderados de la demandante. Ante esta situación la mandataria judicial podía subsanar la pretendida insuficiencia del mandato en la forma prevista en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil sin necesidad de que mediara un pronunciamiento judicial expreso. Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil en un fallo del 15/11/2002, sentencia Nº 430, en la que puede leerse:

El formalizante sustenta su denuncia en que el Juez de la recurrida declaró la confesión ficta de la oferida, con base en la insuficiencia del poder otorgado a los abogados que actuaron en el juicio, sin permitirle la subsanación de los vicios del referido instrumento, mediante la apertura de la incidencia prevista en la ley para tramitar la impugnación.

Al respecto, la Sala ha indicado que la parte a quien se le impugna el poder consignado en el juicio puede, por aplicación analógica del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación, sin necesidad de pronunciamiento judicial.

En el presente caso, la Sala encuentra de la revisión de las actas del expediente, actividad que puede realizar la Sala por la naturaleza de la denuncia, que la parte actora impugnó el mandato judicial otorgado por la oferida en la primera oportunidad en que se presentó en el juicio luego de su consignación en autos, y los abogados a quienes se les confirió el poder cuestionado, en vez de subsanar la insuficiencia que le fue atribuida, rechazaron la impugnación y solicitaron que se desestimara.

Es decir, no consta que el Juez, con posterioridad a la impugnación del poder, le haya impedido a la parte oferida subsanar el vicio y ratificar las actuaciones cumplidas con el poder impugnado, y por ello no es procedente lo alegado en esta denuncia.

Por otro lado, de tener razón el formalizante, no fue el Juez sino el Legislador quien creó la desigualdad de trato a que se refiere en la denuncia.

…

Este criterio jurisprudencial fue ratificado en un fallo del 12/4/2005, sentencia Nº 00094, en la cual se expreso:

De la misma manera, este Supremo Tribunal ha indicado que la parte a quien se le impugna el poder consignado en el juicio puede, por aplicación analógica del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, subsanar el defecto u omisión hecho valer por su contraparte, mediante su comparecencia en el juicio o con la presentación de un nuevo instrumento y posterior ratificación de los actos efectuados con el mandato judicial cuestionado, dentro de los cinco días siguientes a la impugnación, sin necesidad de pronunciamiento judicial. (Vid. Sentencia N° 430 de fecha 15 de noviembre de 2002, caso: R.D.A.V. y otra contra Policlínica Barquisimeto, C.A).

En el caso de autos, luego de la impugnación a la legitimidad de la representación que se atribuía a la ciudadana R.B., acto acaecido el 2/10/2008, transcurrieron seis (6) días de despacho sin que la accionada subsanara la alegada falta de capacidad de representación. Por el contrario, el 14/10/2008, haciéndose asistir de abogado solicitó expresamente la nulidad de la citación y la reposición de la causa al estado de que se dejará transcurrir el lapso de contestación a la demanda.

En la diligencia del 25/7/2008 la abogada D.G. (folio 52) compareció para consignar un poder judicial especial autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar y expresamente se dio por notificada en nombre de su representada para que comenzara a correr el lapso de contestación a la demanda.

Darse por notificado para que comience a correr el lapso de contestación de la demanda, expresión utilizada por la abogada D.G., equivale a darse por citado ya que la citación es el acto procesal que da inicio al lapso de contestación de la demanda.

En el instrumento poder consignado por la prenombrada profesional del derecho se lee que la señora R.J.B.A. expresamente señala que: “procediendo en este acto en nombre y representación de M.A.B.A. (…) tal como se evidencia de Poder que me fuera otorgado mi representada por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 28 de diciembre del 2007…” (Cita textual).

Queda claro que R.B.A., mandataria de la demandada, de manera clara e inequívoca procedió a otorgar un poder judicial especial a unas abogadas en nombre de su mandante M.A.B. para que la representaran en el juicio por cumplimiento de contrato incoado por M.A.G.. El que después construyera el texto del mandato utilizando pronombres personales y posesivos de la primera persona del singular (me, mis) no puede inducir a confusión, pues en la introducción del poder la mandataria expresaba que procedía en nombre y representación de M.B. con lo que tiene cabida lo dispuesto por el artículo 1169 del Código Civil “los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último…”.

Por tanto, no es cierto el argumento de la demandada de que R.B. no refirió que transmitía facultades otorgadas por la demandada y que jamás en todo el contenido del mandato dijo que actuaba en nombre y representación de M.A.B.A..

El otro punto que debe dilucidarse es si un no abogado puede ejercer la representación de otro y, en caso afirmativo, si con tal condición puede conferir en nombre de su representado un poder judicial a uno o más abogados.

Conforme al artículo 166 del Código de Procedimiento Civil el ejercicio de poderes en juicio queda reservado a los abogados; es lo que se denomina capacidad de postulación. Por consiguiente, la parte demandada tiene la carga de contestar la demanda personalmente, asistida de abogado, o bien haciéndose representar por un abogado (artículos 136 del CPC en conexión con el artículo 4º de la Ley de Abogados).

No existe, pues, la posibilidad de que la demandada se hiciera representar por una persona que por no ser abogado carecía de la indispensable capacidad de postulación. En consecuencia, la contestación que hiciera la ciudadana R.B.A. en nombre de M.B.A. es ineficaz.

Ahora bien, en relación con el poder judicial que otorgara R.B. en nombre de su mandante a las abogadas Lil Andrade y D.G. no opera la misma sanción de ineficacia.

En efecto, junto a la contestación produjo un mandato civil otorgado por la demandada M.B. a R.B.A. para que representara y sostuviera todos sus derechos en Venezuela, en especial los relativos a la venta de un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº 7, planta Nº 2, del edificio Oralina, ubicado en la Avenida Sucre de Ciudad Bolívar, quedando facultada la mandante para vender, permutar, gravar, hacer títulos supletorios del apartamento, pagar y recibir cantidades de dinero, aceptar y constituir hipotecas y otras garantías reales, abrir y cerrar cuentas corrientes en bancos, solicitar o conceder anticipos o créditos, abrir cajas de seguridad, librar, endosar, aceptar, descontar, avalar y protestar letras de cambio, celebrar arrendamientos, nombrar o uno o varios apoderados, otorgándoles las facultades que estimara necesarias, etcétera.

Inclusive, en ese poder se otorgan facultades a la mandataria para contestar demandas, oponer y contestar excepciones, convenir, transigir, darse por citada, evacuar toda clase de pruebas, etcétera.

Se trata de una mezcla de mandato civil y judicial, concebido en términos amplísimos. En lo que concierne a las facultades para actuar en juicio es claro que ese mandato, a pesar de ser válido, no podía ser ejercitado personalmente por la ciudadana R.B. ya que era menester que lo sustituyera en un abogado. Ello así, porque el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil impide que quien no sea abogado comparezca, por ejemplo, a contestar la demanda, reconvenir o darse por citado en nombre de su mandante.

Pero en lo que respecta al encargo para realizar actos de naturaleza material o sustantiva, como celebrar arrendamientos, constituir hipotecas y cualesquiera otros negocios jurídicos, el mandato surte plenos efectos conforme al artículo 1684 del Código Civil. Dada la amplitud de los poderes conferidos a la ciudadana R.B. claramente el mandato que ella acompañó a la frustrada contestación es un mandato concebido en términos generales de acuerdo con los artículos 1687-1688 del Código Civil. Huelga aclarar que el ejercicio de un mandato civil no está reservado a los abogados, puesto que cualquier persona, aun un incapaz dentro de ciertos límites (artículo 1690 CC) puede ser investido de la representación de otro sujeto.

La designación de uno o más apoderados para que representara en juicio a la mandante si bien es una actuación judicial puesto que tal designación se hace a través de un poder o mandato judicial, no es, sin embargo, una actuación en juicio, es decir, un acto procesal, para los cuales se requiere la especial capacidad de postulación que confiere la condición de abogado, salvo, por supuesto, que esa designación se haga en la forma prevista en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil. Fuera de este caso, el otorgamiento de un poder para actos judiciales (art. 151 CPC) que se otorga mediante documento público o auténtico, en un Registro Público o Notaría, es un acto extra procesal para lo cual basta con que haya sido redactado por un abogado (lo cual se comprueba por medio del llamado visado del documento) como lo previene el artículo 6 de la Ley de Abogados que menciona entre el elenco de documentos sujetos a esta formalidad a los poderes.

Así como los accionistas de una sociedad de comercio pueden designar administrador a un no abogado, que ejercerá la representación del establecimiento mercantil, y conferirle la facultad de designar uno o más abogados para que ejerzan la representación judicial del ente asociativo, igualmente una persona natural puede designar a un no abogado para que la represente en unos o más negocios (mandato con representación) y autorizarla para que designe uno o varios abogados que defiendan sus intereses en juicio.

En conclusión, la ciudadana R.B.A. sí estaba facultada para designar apoderados que actuaran en juicio en nombre de su mandante M.B. por cuya virtud el poder otorgado a la abogada D.G. sí fue eficaz al igual que la declaración de la apoderada judicial de darse por citada para la contestación de la demanda. Así se decide.

La ineficacia de la contestación a la demanda, que conduce a que se tenga por no presentada, apareja otro efecto dentro del proceso, cual es que las defensas y excepciones allí planteadas al igual que la reconvención sean igualmente ineficaces y que no se admitan aquellos medios de prueba que refieran a hechos que debieron ser alegados en la contestación.

EXAMEN DEL MÉRITO

El sentenciador debe dilucidar la exacta naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento pretende la ciudadana M.A.G. ya que a pesar de que sus apoderados sostienen que el contrato cuya ejecución pretenden es una venta perfecta, no una mera promesa bilateral de venta, y que la demandada no haya contradicho validamente esa afirmación la labor de subsunción de las convenciones celebradas por los justiciables en determinado tipo legal es una función jurisdiccional, como tal de la exclusiva soberanía del Juez, el cual se presume conoce el Derecho y debe aplicarlo, sin que pueda quedar vinculado por las alegaciones de las partes. En este sentido, una pretendida confesión ficta del demandado no puede convertir una venta en una donación, un arrendamiento en un comodato, o un contrato de trabajo en un contrato de obras. Véase la sentencia Nº 169 de la Sala de Casación Civil del 22/6/2001, reiterada, entre otras, en la sentencia Nº 02754 del 20/5/2004.

El contrato aparece en los folios 14 al 16 y allí se lee que la demandada se obligó a dar en venta a la demandante un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº 7, en la planta baja del edificio ORALINA, ubicado en la avenida Sucre de Ciudad Bolívar. Se pactó un precio de Bs.F 190.000,00 que debían ser pagados al momento de la protocolización del documento final de compraventa. También se estableció que la compradora pagaba la cantidad de Bs.F 40.000,00 en calidad de arras imputables al precio convenido. Se pactó un término de vigencia de 90 días continuos que se contarían a partir de la entrega formal de los documentos de propiedad del inmueble necesarios para que el comprador tramitara un préstamo en la entidad financiera BANFOANDES.

El referido contrato refleja la voluntad de la propietaria del inmueble de transferir la propiedad y la voluntad de la compradora de adquirirlo y pagar el precio; contiene también la perfecta identificación del bien así como el precio convenido y la fecha de pago. En definitiva, el compromiso contiene, en apariencia, los elementos de una venta.

La fijación de un plazo obedece a la voluntad de los contratantes de que en un tiempo perentorio -90 días continuos- el comprador obtuviera un préstamo de una entidad financiera que le permitiera pagar el precio.

Pero, el plazo en cuestión fue considerado en la común intención de las partes esencial a la existencia del contrato puesto que en la parte final de la cláusula 6ª se estableció expresamente que vencido el plazo si por alguna causa imputable a las partes (dolo o culpa, se entiende) no se protocolizaba el documento definitivo de compraventa el contrato quedaría sin efecto jurídico alguno. Esta modalidad del contrato refleja sin lugar a dudas la voluntad de los contratantes de que el negocio jurídico produjera meros efectos personales hasta que se protocolizara el llamado documento definitivo. Dicho de otro modo, en ejercicio de la autonomía de la voluntad para regular del modo que mejor les plazca las relaciones negociales privadas que les reconoce el artículo 1159 Código Civil convinieron que el contrato no produjera el efecto de trasladar la propiedad por el sólo consentimiento como lo prevé el artículo 1161 del Código Civil el cual al no ser una norma de orden público puede ser sustituida por la voluntad particular de los contratantes.

En efecto, al fijar un plazo extintivo para que se otorgara el título de propiedad registrado se entiende que el contrato cuya ejecución se demanda no es propiamente una venta, sino un contrato preliminar.

Por otro lado, el Juzgador considera conveniente citar el criterio de la Sala de Casación Social plasmado en una sentencia distinguida con el código alfanumérico RC020 del seis de febrero de 2003, con relación a las promesas bilaterales de compraventa estableció lo siguiente:

En tal sentido la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no este sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido.

(…)

En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tendido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, tomo 85 pág. 550-551, por medio de la cual indicó…

Aplicando las enseñanzas de la Casación Social se puede apreciar que el único requisito al cual quedó sometido el compromiso bilateral de compraventa es que el comprador, así denominado en el contrato, obtuviera un préstamo o crédito hipotecario de BANFOANDES con el cual pagaría el precio y se procedería a la protocolización del documento de venta definitivo para lo cual contaba con un plazo de noventa días continuos.

Como puede observarse, la concesión del préstamo no dependía exclusivamente de la voluntad del comprador.

En anteriores oportunidades este Tribunal ha establecido que existirá una promesa de compraventa, o compromiso bilateral, cuando el propietario se obliga a vender y el otro contratante se obliga a adquirir un bien sometiendo tal compromiso al acaecimiento de una condición suspensiva, ya que es esta clase de condición la que impide la existencia de la obligación mientras no se cumple el hecho futuro e incierto, verbigracia, el comunero que se obliga a vender un bien pro indiviso si luego de practicada la partición dicho bien le es adjudicado en plena propiedad o también, el propietario que se obliga a vender a una persona que se obliga, a su vez, a comprar, sujetando la operación a que en un plazo determinado el futuro comprador obtenga un crédito de una institución financiera que le permita pagar el precio.

Cuando el hecho pactado en el contrato no suspende la venta ya que él versa sobre circunstancias no esenciales a la existencia del contrato, por ejemplo, el plazo para pagar el precio o el momento en que deba hacerse la tradición, y, además, el acreedor puede exigir su cumplimiento, estamos en presencia de una venta cuyo incumplimiento da lugar a las correspondientes acciones por cumplimiento o resolución del contrato tal cual lo permite el artículo 1167 del Código Civil.

No puede calificarse el contrato que vincula a los litigantes como una venta porque en la común intención de las partes el plazo de noventa días era un término dentro del cual debía acaecer un evento futuro e incierto: la aprobación de un préstamo por una entidad financiera, evento que de no ocurrir perentoriamente en ese plazo, acarrearía la extinción del negocio jurídico.

El contrato celebrado por los litigantes es, pues, una promesa de venta porque allí se subordinó la futura venta no a una prestación que pudiera exigirse al demandante sino a un evento futuro e incierto –una condición- cuyo acaecimiento no dependía de la sola voluntad del actor (la aprobación de un préstamo por un banco u otra entidad financiera).

La ejecución de esos contratos preliminares, las promesas de venta, puede ser el objeto de una pretensión judicial cuyo éxito dependerá de que el actor compruebe que dentro del plazo convencionalmente estipulado se produjo el acaecimiento del evento futuro e incierto al cual quedó sometida la obligación del propietario de transferir la propiedad de bien mueble o inmueble.

ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió unas pruebas documentales cuya admisibilidad deberá reexaminar este Jurisdicente puesto que la declaratoria de ineficacia de la contestación de la demanda restringe la actividad probatoria de la accionada la cual está impedida de probar aquellos hechos que debieron ser alegados en la contestación.

En el caso de autos el demandado promovió las siguientes:

Copia certificada del documento de propiedad del inmueble litigioso. Hecho no controvertido y, por tanto, exonerado de prueba, resultado inadmisible el medio analizado.

Certificado de vivienda principal cuyo objeto es probar que el inmueble constituye el asiento principal de la demandada y que de hecho es la única vivienda que posee. Se trata de hechos que debieron ser alegados en la contestación, cuya pertinencia, por cierto, es dudosa. Este medio es inadmisible debido a que no encuadra en el elenco de hechos que pueden ser probados por el demandado contumaz.

Copia del mandato suscrito entre la demandada y la firma personal Administradora Raysol León con el objeto de comprobar que ésta última excedió las facultades que le habían sido conferidas por la demandada. Es igualmente inadmisible porque el hecho que se trata de probar debió ser alegado en la contestación omitida.

Por la misma razón es inadmisible la revocatoria del mandato al cual alude el párrafo precedente.

Original de un cheque por Bs.F 36.000 recibido por la demandado de manos de la Administradora Reysol León. Este medio de prueba es igualmente inadmisible porque lo que se trata de probar –la buena fe de la accionada y la actitud engañosa de la administradora- son hechos que debieron ser alegados en la contestación.

El Juzgador debe determinar si en el caso de autos se encuentran satisfechos los requisitos que según el ordenamiento jurídico permiten la ejecución en especie de la pretensión de ejecución de una promesa bilateral de venta. ¿Cuáles son estos requisitos?. El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil los establece. A la letra el mencionado precepto legal reza:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos

Según este dispositivo legal para que la parte demandada pueda ser condenada a concluir un contrato se requiere que:

1. Que ello sea posible.

2. Que tal posibilidad de condena no este excluida por el contrato.

3. Que la parte actora haya cumplido su prestación cuando se trate de contratos que tengan por objeto la transferencia de la propiedad o la constitución o la transferencia de otro derecho.

El primero de los requisitos – que sea posible la condena a concluir un contrato- se explica porque razones de hecho o de derecho pueden impedir la eficacia del fallo, verbigracia, la cosa sobre la que recae la condena se haya perdido a consecuencia de un caso fortuito (ruina por efecto de un incendio o terremoto) o porque el demandado la haya enajenado, o se haya dictado una prohibición de enajenar y gravar en otro juicio, o haya sido expropiada por el Estado Venezolano, etcétera.

En relación con el segundo requisito –la exclusión de la ejecución forzosa por voluntad de los contratantes- cabe traer a colación la opinión del profesor L.L.B., el cual en un enjundioso trabajo de investigación (El contrato preliminar de compraventa, su autonomía, función y ejecución forzosa) que puede ser consultado en la obra “Derecho de Obligaciones en el Nuevo Milenio” de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales y la Asociación Venezolana de Derecho Privado (Nº 23), vierte las siguientes consideraciones doctrinales (el subrayado fue puesto por este Tribunal):

El segundo presupuesto se refiere a la mención expresa que hacen tanto la norma italiana como la venezolana, de la condición relativa a que el efecto de estas acciones no esté excluido por el título.

La exclusión en cuestión ha sido correctamente interpretada, con base en los antecedentes de la norma, por la doctrina y la jurisprudencia italianas en el sentido de que el recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes, convencionalmente, por virtud del poder de auto regulación de sus intereses negociales, expresión del principio de autonomía de la voluntad. Este aspecto del asunto nunca ha sido objeto de duda o discusión en Italia.

Lo que la propia jurisprudencia ha puesto de relieve al respecto es que la mera inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no puede conducir a la interpretación de que este remedio fue excluido por las partes. La inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción, siendo necesaria una manifestación unívoca de voluntad en este sentido. Este criterio creemos que es aplicable en Venezuela. De manera que cuando el recurso a la ejecución forzosa esté claramente excluido en el clausulado de un contrato preliminar bilateral de compraventa ante el incumplimiento de una de las partes tan sólo le quedará a la otra el remedio del resarcimiento de los daños y perjuicios (que en la praxis suele ser regulado convencionalmente, a través de una cláusula penal

.

En el caso sublitis, se observa que en el contrato de opción de compraventa que sirve de instrumento fundamental de la pretensión las partes regularon convencionalmente los daños que pudiera originar la inejecución de sus respectivas obligaciones en la cláusula 6ª. Según la doctrina supra citada tal regulación no basta para excluir la posibilidad de ejecución forzosa del contrato. Ahora bien, en la parte final de esa cláusula 6ª las partes expresamente pactaron lo siguiente:

“Ambas partes convienen en lo siguiente: si por causa imputable a LA COMPRADORA O A LA VENDEDORA, no se protocolizare el documento de compraventa en el término estipulado en la CLÁUSULA CUARTA arriba indicada, es decir, noventa (90) días continuos contados a partir del otorgamiento de este documento, quedará sin efecto jurídico alguno el presente contrato.

A juicio de este sentenciador los términos empleados por los contratantes no dejan lugar a dudas: si por causa imputable a las partes (es decir, por dolo o culpa) no se perfeccionaba la venta en el plazo de 90 días el contrato se extinguiría, quedando sin efecto jurídico alguno. En palabras llanas, no es posible pedir su ejecución, salvo, por supuesto, en lo que respecta a la indemnización de los daños regulados convencionalmente conforme al artículo 1276 del Código Civil y a la propia voluntad expresada en la cláusula 6ª. La estipulación de un plazo de vigencia del contrato es una modalidad libremente pactada por los contratantes cuyo vencimiento produce la extinción natural del contrato que produjo o no los efectos que de él se esperaban. Así, un contrato de arrendamiento con un plazo de vigencia de seis meses llegado el último día de su prórroga legal se extingue por vencimiento del plazo libremente estipulado por las partes y no porque adolezca de algún vicio.

La conclusión anterior amerita ciertas aclaratorias. En primer lugar, la conclusión precedente no implica una transgresión del artículo 362 CPC puesto que la ineficacia de la contestación originada en la falta de capacidad de representación de la señora R.B. no produce el efecto de que se declare la confesión ficta de la demandada. La sanción de la confesión ficta basada en la insuficiencia del poder o en la falta de representación legítima, hipótesis ésta que aconteció en el asunto sublitis, ha sido rechazada por la Sala de Casación Civil en la sentencia Nº 430 del 15/11/2002 en la que se lee (Las negrillas son puestas por este Tribunal):

Efectivamente, como alega el formalizante, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, no consagra como causal de confesión ficta la contestación con poder insuficiente, tal como sucedía con el artículo 276 del Código de Procedimiento Civil de 1916, que preveía tal sanción cuando el demandado faltare al emplazamiento o cuando quien pretendiera representarle lo hiciera con poder insuficiente o sin las formalidades debidas o sin tener representación legítima, siempre que la petición del demandante no fuera contraria a derecho y que en el término probatorio nada probare que le favoreciere.

En efecto, la referida norma establecía lo siguiente:

Si faltare el demandado al emplazamiento, o si quien pretenda representarle lo hiciere con poder insuficiente o sin las formalidades debidas, o sin tener representación legítima, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si en el término probatorio nada probare que le favorezca. Si quien faltare fuere el demandante, se le admitirá al demandado su contestación, o se oirán sus excepciones dilatorias o de inadmisibilidad conforme al artículo 247. Si faltaren ambas partes se suspenderá el procedimiento hasta que el demandante vuelva a solicitar la citación del demandado.

Ahora bien, bajo la vigencia del vigente Código de Procedimiento, la disposición contenida en el artículo 362 expresa lo siguiente:

(…)

Como puede constarse, varió la redacción de la primera parte de la n.d.C. vigente, en relación con el contenido del artículo 276 del derogado Código de Procedimiento Civil de 1916, al eliminarse como hecho configurativo de la confesión ficta, la insuficiencia o defecto del poder del apoderado que se hiciere presente por el demandado, o la carencia de representación del mismo, manteniéndose la materialización de la misma en el hecho de que el demandado no comparezca a dar contestación dentro de los lapsos fijados por el Código, siempre que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho y nada probare que le favorezca.

Luego, bajo el régimen actual, mal podría declararse una confesión ficta por insuficiencia del poder del apoderado que se hizo presente por el demandado, pues dicho supuesto de hecho fue eliminado de la norma que consagra los requisitos taxativos por los cuales debe declararse la confesión ficta.

De lo expuesto se concluye que en el presente caso, la recurrida aplicó la sanción del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, al supuesto en el que el demandado (la oferida), se hace representar mediante poder insuficiente; supuesto de hecho no previsto en la citada disposición.

Esta es la razón por la que el Juzgador: i) no pronuncia la confesión ficta de la demandada; ii) esta facultado para examinar el material probatorio promovido por la demandante ya que no está en el deber de atenerse a la confesión del demandado como reza el artículo 362; iii) no estaba obligado a sentenciar la causa, suprimiendo los lapsos de oposición, admisión y evacuación de pruebas, informes y observaciones, dentro del lapso reducido de ocho días siguientes a la conclusión del lapso de promoción.

Aclarado lo anterior, el Juzgador advierte que por virtud del principio iura novit curia está facultado para aplicar el ordenamiento jurídico al caso concreto a pesar de la falta de alegación de la demandada que no compareció válidamente a contestar la demanda.

Al no operar la presunción de confesión ex artículo 362 del CPC no se produjo la inversión de la carga de la prueba, de manera que, la existencia de la promesa bilateral de venta, la obtención del préstamo dentro del plazo de 90 días por parte de la actora y la inejecución de la obligación a cargo de la demandada son hechos que debían ser probados por la parte actora. Sin embargo, el Juzgador no va a analizar el material probatorio aportado por la actora a fin de escudriñar si logró acreditar esos hechos, que son la base de su pretensión, ya que ha sido detectada una cuestión jurídica que impide la procedencia de la demanda, no porque la acción sea ilícita, sino porque los contratantes de común acuerdo excluyeron la posibilidad de que se pudiera demandar la ejecución de la promesa y el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil subordina la procedencia de la pretensión cuyo objeto sea la conclusión de un contrato a que en el contrato no se excluya la acción de cumplimiento.

En cualquier caso, por si alguna duda quedará sobre la posibilidad de que se declarara la confesión ficta en este juicio, el Jurisdicente, extremado sus deberes, debe acotar que en ese caso la solución sería idéntica, pues el instituto de la confesión ficta lo que produce es una presunción desvirtuable de que se aceptan los hechos narrados en la demanda, más no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos. Al respecto, puede consultarse la sentencia Nº 00139 de la Sala de Casación Civil del 20/4/2005.

La otra cuestión que debe aclararse es que este Jurisdicente no incurre en extrapetita al declarar algo no pedido en la demanda por cuanto, se insiste, al establecer que el contrato excluyó la posibilidad de ejecución en especie conforme al artículo 531 del CPC lo que hace es declarar la voluntad de la ley en el caso concreto conforme al principio iura novit curia. En definitiva, no existe incongruencia cuando el Juez aplica un derecho no alegado por las partes. En este sentido, la Sala de Casación Civil, sentencia Nº 03485, del 11/8/2004 estableció:

…este es el principio conocido como iura novit curia, según el cual el Juez puede traer a los autos, motus propio, consideraciones derecho, pues los sentenciadores conocen el derecho y deben aplicarlo aún cuando no haya habido alegación de las partes; por tal motivo, y en función del principio de exhaustividad de la sentencia, esta Sala declara que no se produjo en el fallo recurrido el vicio de incongruencia positiva alegado

.

Finalmente, cabe precisar que el Juzgador está autorizado para analizar las estipulaciones del contrato preliminar de compraventa porque el artículo 531 del CPC exige el análisis del contrato a efectos de establecer si es posible la ejecución pretendida; además, estando facultado el Juez para aplicar el derecho al caso concreto puede arribar a una consecuencia distinta a la pretendida en la demanda; esa labor de subsunción de los hechos al derecho no se restringe a la aplicación de la Ley formal sino, también, del derecho material, esto es, las estipulaciones del contrato, el cual conforme al artículo 1159 del Código Civil tiene fuerza de Ley entre las partes.

Efectuadas las precedentes determinaciones el Juzgador advierte que la ciudadana M.A.G. pretende se declare que: a) el contrato autenticado el 25/7/2007 es un contrato de venta; b) que se le reconozca como propietaria del inmueble a que se contrae ese contrato y su anexo plasmado en un documento privado; c) que se reconozca que pagó como cuota inicial la cantidad de cuarenta mil Bolívares fuertes; d) que se reconozca que cumplió de manera estricta las obligaciones asumidas en las cláusulas 3ª y 4ª del contrato; e) que la demandada sea condenada a otorgar el documento definitivo de compraventa; f) que en caso de rebeldía la sentencia sirva de título de propiedad.

En relación con la aparente pluralidad de pretensiones se observa que ya quedó establecido que el contrato autenticado en la Notaría Pública 2ª de Ciudad Bolívar el 25/7/2007 es una promesa bilateral de venta y no un contrato de venta por cuya razón el primer pedimento se desestima por infundado (literal a); este pronunciamiento apareja la desestimación del segundo pedimento (letra b) puesto que la promesa bilateral de venta es un contrato que no produce el efecto traslativo de la propiedad, simplemente produce efectos personales, es decir, obliga al propietario de la cosa a concluir un contrato futuro.

En cuanto a la pretensión de que se condene a la demandada a otorgar el título de propiedad o documento definitivo de compraventa (letra e) se desestima igualmente porque en este fallo se estableció que las partes excluyeron este efecto, la posibilidad de pedir la ejecución en especie conforme al artículo 531 de la ley procesal, al pactar que al vencimiento del plazo de 90 días el contrato quedaría sin efecto jurídico alguno.

Con relación al pedimento enunciado con la letra f, su desestimación es consecuencia de la anterior, si no es posible pedir la ejecución por la expresa voluntad de los contratantes, tampoco la sentencia puede tener el efecto constitutivo que pretende la demandante, o servir de prueba de la propiedad si se admitiera que lo pactado fue una venta.

En cuanto a los pedimentos encuadrados en las letras c y d ellos no son strictu sensu verdaderas pretensiones. Una precisión es necesaria. Si se demanda el reconocimiento de que compradora pagó el precio, o que pago una parte del precio, y que cumplió con todas las obligaciones asumidas en el contrato, la demanda será inadmisible, pues el Juez deberá establecer que una pretensión mero declarativa de que la actora cumplió con todas sus obligaciones choca con la valla impuesta por el artículo 16 del CPC que prohíbe admitir la demanda de mera declaración cuando el actor puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente, que en el caso concreto sería la acción por cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1167 del Código Civil que de ser resuelta de modo favorable a la demandante junto a la condena a concluir el contrato (si se trata de una promesa) o a efectuar la tradición (si es una venta) contendría una pronunciamiento sobre los aspectos solicitados en la demanda.

Si, en cambio, la demandante ejerce la acción de cumplimiento del contrato, que es lo que sucedió en esta causa, la demostración de que cumplió con las obligaciones a su cargo –pago de una parte del precio, obtención de un préstamo bancario, etc.,- serán requisitos de la pretensión entendidos como presupuestos materiales de la sentencia favorable los cuales el eximio procesalista colombiano H.D.E. (Teoría General del Proceso, editorial Universidad, 2ª edición) son los que determinan si la sentencia de fondo debe o no acceder a las peticiones del demandante o si, por el contrario admite las excepciones de mérito del demandado. Entre tales presupuestos enuncia los hechos esenciales que sirven de causa jurídica a las pretensiones.

En este orden de ideas, la existencia del contrato, el pago de la inicial, la obtención del préstamo y, en definitiva, el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la actora no son pretensiones autónomas, sino presupuestos materiales de la sentencia, a los cuales el legislador patrio califica en el artículo 340-5 del CPC como la relación de los hechos, los que diferencia de la pretensión a la que encuadra en otro ordinal del mismo precepto legal (artículo 340-4 eiusdem).

Por las razones anotadas, las “pretensiones” encuadradas en las letras C y D no son procedentes. Queda de este modo resuelto el litigio con base en las consideraciones hilvanadas a lo largo de este sentencia.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones anteriores, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por M.A.G. contra M.B. por ser infundada. En cuanto a la reconvención se declara NO PROPUESTA, por ende IMPROCENDENTE, por haber sido planteada en un escrito de contestación ineficaz.

Se condena a la demandante al pago de las costas de la demanda.

Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los cinco (5) días del mes de junio de dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C..-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

En la misma fecha de hoy, se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).-

La Secretaria,

Abg. S.C..-

MAC/editsira.-

Resolución Nº PJ0192009000348