Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 16 de Octubre de 2008
| Fecha de Resolución | 16 de Octubre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Primero de Municipio |
| Ponente | Zobeida Romero |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, dieciséis de octubre de dos mil ocho
198º y 149º
EXPEDIENTE No.: AP31-V-2008-001460
PARTE ACTORA: M.A. deG.
APODERADOS JUDICIALES: PEDRO PRADA, VÍCTOR PRADA, MARIANELA LISBOA, DAILYTH MENDOZA y A.B.
PARTE DEMANDADA: M.T.G.
APODERADOS JUDICIALES: G.J. BRICEÑO BRICEÑO
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
I.-
Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago, interpuesta por el abogado A.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 54.286, actuando como apoderado judicial de la arrendadora, ciudadana M.A.D.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 81.570; contra la ciudadana M.T.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 2.142.538, en carácter de arrendataria.
El 22 de septiembre de 2008, compareció ante este Tribunal y se dio por citado el apoderado judicial de la demandada, abogado Gernmán J. Briceño, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 60.226. Consignó original del instrumento poder autenticado ante Notaría, que les fue otorgado por su representada, en el cual se evidencia la facultad que tiene para darse por citado en su nombre.
En la oportunidad legal correspondiente, el día 24 de septiembre de 2008, el apoderado judicial indicado presentó escrito mediante el cual promovió la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestó el fondo de la demanda.
Posteriormente la parte actora presentó escritos mediante los cuales contradijo la cuestión previa opuesta y promovió pruebas.
Dentro del lapso probatorio la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, providenciado por este Tribunal en fecha 12 de marzo de 2008.
Vencidos los lapsos de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo tomando en consideración las circunstancias que seguidamente se plasman.
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DE LA CUESTIÓN PREVIA PROMOVIDA.-
Al promover la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, el apoderado judicial de la demandada la fundamentó de la siguiente forma:
Que la parte actora pretende en el libelo la resolución del contrato celebrado con su representada y el pago de arrendamiento presuntamente adeudado, proponiendo una demanda con dos pretensiones, Resolución y Cumplimiento de contrato, que son incompatibles entre sí porque una excluye a la otra, por lo que ha habido acumulación indebida. Por lo cual solicitó que de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se declare la demanda inadmisible.
Al contradecir dicha cuestión previa, los apoderados de la parte actora sostuvieron que no existe en el libelo de demanda alguna acumulación de acciones, por cuanto claramente su representada ejerció la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por falta de pago, y que dicho contrato es a tiempo determinado, de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera. Que su representada no acumuló pretensiones que se excluyan mutuamente, por cuanto es evidente se trata de una acción de resolución de contrato de arrendamiento.
Para decidir, el Tribunal observa:
En el libelo de demanda la parte actora expuso que la ciudadana M.T.D.G. , en su condición de arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos desde octubre de 2006 hasta mayo de 2008, incumpliendo así sus obligaciones contractuales; por lo cual la demandaba, para que conviniera o fuese condenada por el Tribunal, en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentado en el artículo 1167 del Código Civil y lo convenido contractualmente; en la entrega del inmueble arrendado y en pagar una cantidad de dinero equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de pagar y los que siguiesen venciendo hasta la total y definitiva terminación del proceso.
De allí que la parte demandada afirma que hay una inepta acumulación de pretensiones, por cuanto se está demandando la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago y a su vez se está solicitando el pago de las pensiones señaladas, lo que a su decir es una acción de cumplimiento de contrato, acciones que se excluyen mutuamente.
Cuando el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone que el demandado puede oponer la “prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, a lo que hace referencia es que la ley, en ciertos casos priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender.
La demandante fundamentó legalmente su demanda, entre otras normas, en el artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil, que prescribe lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Siendo el contrato de arrendamiento de los llamados bilaterales, podía perfectamente la parte actora accionar su resolución, por el incumplimiento que imputa a la parte demandada, y a su vez solicitar el pago de los cánones vencidos y no pagados, por cuanto en materia de arrendamiento, el no recibimiento del canon en forma oportuna, constituyen los daños y perjuicios a que refiere la parte final de dicha norma. Cuando la parte actora solicita el pago de dichas pensiones y las que se sigan venciendo, fundamentada en la norma citada, no está implícita su voluntad de que quiere continuar vinculada a la arrendataria, solicitando su cumplimiento con el pago de los cánones de arrendamiento, sino que claramente se desprende de la voluntad expresa en el libelo, que la única acción contenida en él es la de RESOLUCIÓN del contrato, con los daños y perjuicios derivados del incumplimiento, si éste llegase a demostrarse.
En consecuencia, no hay acumulación indebida de pretensiones, por lo cual se declara sin lugar la cuestión previa promovida.
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DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
El apoderado judicial de la ciudadana M.A.D.G., manifestó que ésta es propietaria de un inmueble constituido por una casa quinta con terreno situada en la Avenida El Paseo de la Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas. Que el 19 de junio de 1962 la sociedad mercantil AGENCIA FERRER PALACIO, C.A., arrendó a la ciudadana M.T.G., dicho inmueble que está identificado con el No. 56, cuyos derechos, acciones y obligaciones fueron cedidos de forma verbal a la demandante, de lo cual tiene conocimiento la arrendataria, por cuanto venía depositando a la arrendadora mediante depósitos realizados en el Banco Sofitasa, en la cuenta No. 0137-0039-79-000-300-1534.
Que conforme a la cláusula segunda de dicho contrato de arrendamiento, las partes convinieron que el canon mensual era la cantidad de (Bs.750,00) mensuales, que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente dentro de los primeros cinco días a cada mes vencido, el cual se fue incrementando de acuerdo a las regulaciones de ley, siendo el último por el monto de (Bs. 86.437,00).
Que a la presente fecha, la arrendataria aún sirviéndose de la cosa arrendada, no ha cumplido con lo convenido en el contrato, violentando la norma del artículo 1592 del Código Civil, al no pagar la pensión de arrendamiento mensual en los términos convenidos durante los meses comprendidos desde octubre de 2006 hasta el mes de mayo de 2008, a razón de (Bs. 86.437,88) por cada mes, incumpliendo lo previsto en la cláusula segunda del contrato.
Fundamentó la demanda en los artículos 33 y 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1264, 1160, 1167 y 1579 del Código Civil y 36, 47, 286, 585, 588, 599, ordinal 7°, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Que conforme a los hechos narrados y los fundamentos de derecho alegados, demanda a la ciudadana M.T.G., para que convenga, transija o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En resolver el contrato de arrendamiento por el inmueble constituido por la casa antes identificada, con fundamento a lo que dispone el artículo 1167 del Código Civil y las cláusulas contractuales; SEGUNDO: En entregar el inmueble con todos sus accesorios en perfecto estado, completamente desocupado de bienes y personas, tal como lo recibió contractualmente; TERCERO: En pagar la cantidad de (Bs. 1.728.757,60), hoy (Bs. 1.728,76), por concepto de cánones de arrendamiento dejados de cancelar, correspondiente a los meses antes indicados, a razón de (Bs. 86.437,00), hoy (Bs. 86,44); TERCERO: Subsidiariamente demanda los cánones de arrendamiento que sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio; CUARTO: En pagar las costas procesales.
Al contestar el fondo de la demanda, el abogado G.B.B., actuando como apoderado judicial de la parte demandada, lo hizo en los siguientes términos:
Que es cierto lo señalado por la parte actora, en cuanto a la forma de pago del canon de arrendamiento, pero que para el mes de octubre de 2006, la arrendadora giró instrucciones a Sofitasa para que cerraran la cuenta referida y su poderdante se encontró en una situación de indefensión por cuanto llevaban una relación de amistad por muchos años, lo que le indujo buscar a la arrendadora, pero no pudo indagar su domicilio.
Que esta es una conducta que por muchos años de relación arrendaticia ha convalidado la arrendadora con su silencio, pues en ningún momento la arrendataria se ha quejado de los pagos efectuados y al retirar espontáneamente los pagos, acordó este uso que se hizo ley entre las partes. Que no podía la actora señalar el camino que más le convenía para satisfacer sus pretensiones, violando la ley. Que violó el acuerdo verbal al ordenar el cierre de la cuenta bancaria a través de la cual su representada hacía el pago, por lo que su representada realizó los pagos ante un Tribunal de consignaciones. Negó que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, por lo cual está solvente.
De las alegaciones expuestas por ambas partes, se evidencia que la relación contractual arrendaticia alegada en el libelo ha sido admitida por la parte demandada, así como el monto del canon de arrendamiento. Así, la controversia ha quedado planteada en los siguientes términos: La parte actora alega que la demandada incumplió su obligación de pagar el canon de arrendamiento que asciende a la cantidad de (Bs. 86,44) mensuales, durante los meses antes señalados, frente a lo cual la arrendataria señala que sí ha cumplido con dicha obligación, consignándolo en Tribunales. Por lo que corresponde a este Juzgado determinar si ese pago fue realizado de la forma establecida en la ley, para tener por solvente a la parte demandada o no, y con ello establecer la procedencia o no de la demanda.
La parte demandada convino en que la forma de pago del canon de arrendamiento era en la cuenta bancaria referida en el libelo, pero pretendió excepcionarse en que no continuó haciéndolo allí porque la arrendadora cerró la cuenta. Observa el Tribunal que cuando el arrendatario, haciendo uso de la facultad conferida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude ante el órgano competente para recibir las consignaciones del canon de arrendamiento, debe hacerlo de la forma prevista en el artículo 51 de dicha Ley, que prescribe: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Sin embargo, a pesar de haber alegado que estaba realizando el pago ante un Tribunal competente, no hay constancia en autos de que la arrendataria hubiese procedido de conformidad a la norma antes indicada; pues la parte demandada al contestar la demanda ni durante el lapso probatorio, consignó o promovió las pruebas del pago alegado; por lo cual resulta procedente la demanda por resolución del contrato, por falta de pago la consecuencial entrega del inmueble arrendado. Así se establece.
En cuanto a lo requerido por el apoderado judicial de la parte actora en el segundo y tercer punto del petitorio, se considera igualmente procedente dicho pago, como indemnización de daños y perjuicios, de conformidad a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, por cuanto la arrendataria ha estado ocupando el inmueble durante los meses señalados como insolutos sin pagar la contraprestación correspondiente, cuyo pago comprenderá desde el mes de octubre de 2006 hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.
Con fundamento en las consideraciones explanadas precedentemente, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuso la ciudadana M.A.G. contra la ciudadana M.T.G., identificadas supra y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y la Agencia F.P., C.A. el día 19 de junio de 1962, sobre el inmueble antes identificado, propiedad de la demandante. A tales efectos, se condena a la parte demandada a lo siguiente:
ENTREGAR a la parte actora el siguiente bien inmueble: Casa-quinta No. 56, ubicada en la Avenida El Paseo, de la Urbanización Los Rosales, Parroquia S.R., Caracas, Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia.
PAGAR a la parte actora la cantidad de UN MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.728,76), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, por loc cánones de arrendamiento dejados de pagar, comprendidos desde el mes de octubre de 2006 hasta el mes de mayo de 2008, a razón de (Bs. 86,44) por cada mes.
A PAGAR a la parte actora la cantidad de OCHENTA Y SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (86,44), por cada mes transcurrido desde junio de 2008 hasta el último mes vencido a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, ambos inclusive, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por estar usando y disfrutando el inmueble arrendado sin pagar el canon de arrendamiento convenido.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, no es necesaria su notificación a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los dieciséis (16) días del mes de octubre de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
Z.R. ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,
V.R. CHAYEB
En esta misma fecha, y siendo las (2:00) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
