Decisión nº 3028 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 27 de Junio de 2011

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara

Barquisimeto, 27 de junio de 2011

Años: 201º y 152º

ASUNTO: KP02-V-2010-000805

DEMANDANTE: M.O.C.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.076.086.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: C.A.G., abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 119.695.

DEMANDADOS: L.J. BENITEZ GONZÁLES Y S.M.T.D.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 9.852.439 y 12.380.011 respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: J.D.A.G., D.L.A.B. y NUNO A.G.R., inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 116.385, 126.048 y 108.713 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO INQUILINARIO

SENTENCIA: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS ACTOS PROCESALES

Y ALEGATOS DE LAS PARTES

En fecha 04 de marzo de 2010, fue introducido ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) civil, libelo de demanda pretendiendo el DESALOJO POR FALTA DE PAGO, acción instaurada por M.O.C.A., contra: L.J. BENITEZ GONZÁLES Y S.M.T.D.V., todos identificados en el encabezado, en los siguientes términos:

Expone la accionante que el 25 de junio de 2008, dio en calidad de arrendamiento un local comercial de su propiedad, el cual tiene las siguientes características: Una oficina, con piso de cemento rústico, con baño y piso de cerámica recién instalada, espejo, cortina, ducha, y todos sus accesorios, una oficina de recepción con ventanas panorámicas, y piso de cerámica. Asevera que todo el local tiene techo de acerolit, horno para pintar vehículos con vidrios, tres lámparas de 220, y seis de 110, todas en óptimas condiciones, dos extractores funcionando. Indica también que la parcela de terreno está ubicada en la carrera 16, entre calles 48 y 49, Nro. 48-60, Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, estado Lara, estableciéndose que el contrato sería por 36 meses fijos, es decir, hasta el 25 de junio de 2011, fijándose el canon de arrendamiento en CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES exactos (Bs. 4.500,00), y en la actualidad el canon de arrendamiento asciende a CINCO MIL SETECIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 5.706,00), debido a que el canon de arrendamiento las partes acordaron revisarlo anualmente, tomando como factor principal a considerar la tasa de inflación fijada por el Banco Central de Venezuela.

Relata que para el pago del canon de arrendamiento las partes acordaron que el arrendatario consignaría el pago en la oficina de la Administradora Zerpa, C.A., los días 25 de cada mes. También manifiesta que establecieron que en caso de mora en el pago de los cánones de arrendamiento, se cobrarían los intereses de acuerdo a Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y además la cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100,00) por cada día de mora, por concepto de gasto de cobranza. De igual manera asegura establecieron como condición expresa que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, daría derecho a resolver el contrato, y exigir el cobro de las cantidades adeudadas, así como de los daños y perjuicios causados; y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado.

Explica que el arrendatario conocía que el inmueble estaba en perfecto estado para el momento de la firma del mismo y quedaba obligado al pago de los servicios públicos, además establecieron que la hoy demandada, debería presentar el recibo de pago de los servicios junto al pago del canon mensual a la administradora, y que el no hacerlo generaría como cláusula penal la suma de OCHENTA BOLÍVARES diarios hasta la real entrega de los recibos de servicios debidamente cancelados a la administradora Zerpa, C.A., quedando el arrendatario obligado a entregar la solvencias de los referidos servicios.

Indica que en el contrato se acordó que en caso de demandar el cumplimiento o la resolución del presente contrato, por falta del arrendatario en el cumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, o por desocupar el inmueble arrendado antes de su plazo o término de duración, el arrendatario quedaba obligado al pago de todos los cánones que estuvieren pendientes hasta la terminación o finalización del contrato de arrendamiento.

Afirma que se estableció la cantidad de Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) por cada día de mora en la entrega del inmueble y también que de recibirse las llaves del local arrendado durante la vigencia del contrato, no implicaría resolución o rescisión del presente contrato, no interrumpe el pago de los cánones de arrendamiento ni de los servicios públicos, ni exime al arrendador del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, y tampoco conformidad con las condiciones en las que se encuentra el inmueble.

Puntualiza que para el momento de recibidas las llaves, el inmueble debe ser sometido a una inspección que debe ser comparada con la inspección que se hizo para el momento en que el arrendatario recibió el inmueble, lo que se estableció en la Cláusula Décima Sexta del referido contrato.

Resalta que para garantizar las obligaciones del arrendatario se constituyó en fiadora y principal pagadora de todas y cada una de las obligaciones del contrato objeto de esta acción a la ciudadana S.M.T.D.V., y que todos los gastos que ocasione este contrato, serán por cuenta exclusiva del arrendatario.

Explica que la demandada no ha cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento como se establecieron en la Cláusula Tercera, es decir el día 25 de cada mes, faltando al pago de tres mensualidades consecutivas, (DICIEMBRE DE 2009, ENERO Y FEBRERO DE 2010), pese a múltiples visitas hechas. Agrega que no ha presentado el pago de los servicios públicos, incumpliendo de esta manera las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.

Por lo expuesto solicita la Resolución del Contrato a fin de que convengan en:

1. Desocupar el inmueble y a pagar los daños y perjuicios, estableciendo las siguientes cantidades de dinero:

1. -) la cantidad de Bolívares Ciento Ocho Mil Cuatrocientos Catorce con 00/100 (Bs. 108.414,00), que es el resultado de la multiplicación de 19 meses que faltan por transcurrir de vigencia en el contrato de arrendamiento, de conformidad con las cláusulas segunda, tercera y décima cuarta. (19 meses x Bs. 5.706,00 = Bs. 108.414,00).

2. -) la cantidad de Bolívares Nueve Mil con 00/100 (Bs. 9.000,00), que es el resultado de la multiplicación de 90 días que han transcurrido en mora por el pago de canon de arrendamiento, de conformidad con la cláusula tercera. (60 días x Bs. 100,00 = Bs. 9.000,00).

3. -) la cantidad de Bolívares Siete Mil Doscientos con 00/100 (Bs. 7.200,00), que es el resultado de la multiplicación de 60 días que han transcurrido en mora en presentar el pago de los servicios públicos, de conformidad con la cláusula séptima. (90 días x Bs. 80,00 = Bs. 7.200,00).

4. -) Por pago de Honorarios Profesionales al Abogado, por asesoría sobre el caso, diligencias extrajudiciales frente al hoy demandado solicitando el pago de los cánones arrendamientos, y representación judicial de la presente demanda, Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00), de conformidad con la cláusula décima novena.

   Todo pide, debe ser establecido en la sentencia que ha de dictar este Tribunal, con especial condenatoria en costas.

   Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Estimó la acción, por la cantidad de Ciento Treinta y Un Mil Seiscientos Catorce Con 00/100 CTS, (Bs. 131.614,00), el equivalente a 2024,83 Unidades Tributarias.

   El día 08 de marzo de 2010, el Tribunal le dio entrada a la presente causa. El 12 de marzo de 2011, se admitió la demanda. En fecha 26 de marzo de 2011, la accionante dejó constancia de haber entregado los emolumentos al alguacil, de lo que dejó constancia el alguacil en fecha 14 de abril de 2011. El 05 de noviembre de 2010, el alguacil consignó compulsas de citación sin firmar por los demandados. En fecha 05 de noviembre de 2010, la parte accionante solicitó se acuerde la citación por carteles. Ratificando lo solicitado el 18 de noviembre de 2010, siendo lo solicitado acordado por el tribunal el día 26 de noviembre de 2010. En fecha 04 de marzo de 2011, la accionante consignó carteles de citación. El 28 de marzo de 2011, la actora solicitó se nombre defensor de oficio. El 11 de abril de 2011, la secretaria dejó constancia de haber fijado los carteles de citación a ambos demandados. El día 10 de mayo de 2011, la parte accionada presentó escrito solicitando la reposición de la causa y el 12 de mayo de 2011, consignó escrito de contestación en los siguientes términos:

   Señala que en base a los alegatos de la parte actora, es bueno destacar que en el caso de autos se alega la existencia de una relación arrendaticia que se inició en fecha 25 de junio del año 2008, por un lapso de tres años, que se vencía el 25 de junio de 2011, señalando además que se adeuda la pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de DICIEMBRE de 2009, ENERO Y FEBRERO del 2010, sin manifestar que para esa fecha ya no se encontraba en posesión del inmueble arrendado, por cuanto en fecha 12 de diciembre del año 2008, la accionante procedió a realizar perturbaciones de hecho, que impedían el goce pacífico en el inmueble arrendado, aún cuando se encontraba solvente con los pagos de arrendamiento, por lo que indica le sorprende que el arrendador, pese al incumplimiento de su obligación, lo demande por Resolución de Contrato, solicitando en su petitorio la desocupación del inmueble a sabiendas de que no se encuentra en posesión del mismo, gracias a las acciones ejecutadas al margen de la Ley por la accionante en la presente causa.

   Como segundo punto califica como irracional el hecho de que la parte accionante solicite que la citación se practique en el referido inmueble siendo de su conocimiento que en la actualidad no se encuentra ocupando el inmueble.

   En tercer lugar alega que la actora demanda la resolución del contrato por la presunta falta de pago de tres mensualidades (diciembre del año 2009; enero y febrero de 2010), situación esta, que a su decir, trasciende los efectos de la estimación de la demanda, toda vez que en el petitorio solicitan el pago de 19 mensualidades, las cuales no se menciona ni se ajustan con los hechos narrados en la misma; por lo que expone, dicha situación va en total desapego a lo estipulado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se señala claramente que en las demandas de arrendamiento el valor de las mismas quedará determinado acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios.

   Por lo que niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante, por no ser ciertos los hechos narrados en ella, ni ser procedentes los fundamentos de derecho que pretenden aplicar como fundamento de la misma.

   Sobre lo peticionado por la accionante en cuanto a las cantidades de dinero solicitadas, invoca y trascribe los artículos 1.579, 1.585 y 1.168 del Código Civil, acotando que la acción de cumplimiento o resolución de contrato debe ser ejercida por quien ha cumplido fielmente con su obligación y no por la persona que ha incumplido manifiestamente la obligación principal que se deriva de la convención arrendaticia. Por tanto, expresa la acción de resolución sólo compete al contratante que ha cumplido con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento durante el lapso que estuvo en el goce pacífico del inmueble, y que en este caso el arrendatario no tuvo el uso y disfrute pacífico del inmueble dado en arrendamiento, durante los meses que el arrendador demanda la falta de pago, razón por la cual señala que el accionante arrendador, no cumplió con las obligaciones que le impuso el contrato de arrendamiento que tiene convenido con el arrendatario, por lo que en la definitiva se debe declarar sin lugar la demanda.

   Por lo antes expuesto procedió a negar, rechazar y a contradecir que los hoy accionados hayan incumplido con lo establecido en las cláusulas segunda, tercera y décima cuarta del contrato de arrendamiento, por cuanto no se encontraba en el goce pacífico del inmueble.

   De manera subsidiaria y de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opone como defensa de fondo el defecto de forma de la demanda, por no haberse identificado los linderos de la casa objeto de la demanda, y por otra parte opone la falta de cualidad e interés para intentar la acción, para lo cual cita sentencia de fecha 14-07-2003, por la Sala Constitucional, expediente N° 03-9919.

   Seguidamente expresa que en la presente causa se pretende la resolución del contrato de arrendamiento al haber el arrendador de manera arbitraria despojado del uso y disfrute del inmueble al arrendatario, por lo que mal puede adjudicarse la cualidad e interés para intentar la acción propuesta, a la hoy accionante. Y que debe considerarse lo pactado por las partes en el momento de celebrar el contrato, por ser este Ley entre ellas.

   En fecha 16 de mayo de 2011, la Secretaria del Despacho realizó cómputo solicitado. En esta misma fecha el Tribunal se pronunció sobre la solicitud de reposición planteada. El 24 de mayo de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Las cuales fueron admitidas por el Tribunal el 27 de mayo de 2011. En fecha 02 de junio de 2011, la accionante solicitó se verifique el procedimiento ordenado en la presente causa, considerando la cuantía en que fue estimada la acción. El 03 de junio de 2011, se oyó la declaración de los ciudadanos: YOHANDER ELIUD RIVERO CABRERA, YIBMARY C.G.C., M.P.G.C.. El 06 de junio de 2011, se dejó constancia de la no comparecencia de los ciudadanos: EUDOMARIO J.G., N.E.Z., se oyó la declaración de J.E.R.M.. En esta misma fecha y por auto separado el tribunal señaló a la parte accionante que en virtud de la materia que se discute el presente asunto, se sustanciará de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El día 07 de junio de 2011, el Tribunal advirtió a las partes que la causa se encuentra en etapa de sentencia. En fecha 13 de junio de 2011, ambas partes presentaron escritos de informes. En esta misma fecha el Tribunal difirió el dictamen de la sentencia para el Quinto día de Despacho siguiente. El 14 de junio de 2011, la accionante presentó diligencia.

   SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

   Este Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, encuentra necesario, decidir sobre la estimación de la demanda, en razón de solicitud tempestiva, a tal fin, de la parte demandada, folio 59.

   Al respecto esta Juzgadora observa: En la oportunidad de contestar a la demanda, el demandado rechazó la estimación realizada por la parte demandante, por exagerada, refiriendo que la actora acciona por la presunta falta de pago de tres mensualidades, lo que asegura trasciende los efectos de la estimación hecha, pues en el libelo dentro del petitorio solicitan pago de 19 mensualidades, lo que no se ajusta con los hechos narrados. Entonces, es pertinente señalar lo establecido por la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº 136 de fecha 07 de marzo de 2002 caso: C.A. Bienes Raíces Inmobiliaria Malima c/ Residencias Villasol, C.A., Exp. Nº 01-381:

   ...la Sala reiteradamente ha señalado que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es el precepto legal que establece el deber del demandante de estimar el valor de la cosa demandada, cuando ésta no conste, pero sea apreciable en dinero. Asimismo, se ha establecido que no se puede admitir la fijación del interés principal del juicio de una manera arbitraria, ya que el mismo, a diferencia de los juicios donde este valor no consta pero es apreciable en dinero, es rigurosamente legal, debiéndose en consecuencia aplicar la normativa establecida en los artículos 31, 32, 33, 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil, según sea el caso...

   . (Subrayado propio).

   De la misma manera, cabe acotar lo establecido al respecto en sentencia 99-1033, emanada de la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en fecha 15.11.2000, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez:

   Ahora bien, en caso de que el actor estime en forma exagerada o demasiado reducida, el artículo 74 del Código de Procedimiento Civil otorga al demandado el derecho de impugnar la estimación, cuando conteste de fondo la demanda.

   En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.

   Así las cosas, habiendo especificado la parte accionada el fundamento de su rechazo, considera este Juzgadora que lo procedente es hacer la estimación, con base en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dado que lo litigado es estimable en dinero.

   El accionante aspira por cánones inquilinarios la cantidad de Bs. 108.814, 00, asegurando que el contrato es a tiempo determinado y que cada mes se debe computar a Bs. 5.706, 00. Resalta el contenido de la cláusula décima cuarta, aseverando que pactaron que en caso de exigir la resolución del contrato el inquilino debía cancelar la totalidad de los cánones pendientes hasta la culminación del contrato. De igual manera, requiere el pago de la cantidad de Nueve Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 9.000,00), que es el resultado de la multiplicación de 90 días que han transcurrido en mora por el pago de canon de arrendamiento, de conformidad con la cláusula tercera. (60 días x Bs. 100, 00 = Bs. 9.000, 00) y de la cantidad de Siete Mil Doscientos Bolívares con 00/100 (Bs. 7.200,00), que es el resultado de la multiplicación de 60 días que han transcurrido en mora en presentar el pago de los servicios públicos, de conformidad con la cláusula séptima. (90 días x Bs. 80, 00 = Bs. 7.200, 00). De allí, que lo ajustado a derecho, es multiplicar el canon esgrimido por 19 meses (que son los indicados por la accionante como faltantes para culminar el contrato), como lo ordena el artículo recién indicado, y sumarle los accesorios pretendidos, lo cual lleva a que la estimación procedente es de Bs. 124.614, 00. Y así se decide.

   ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO

   Observa esta Juzgadora que los instrumentos probatorios consignados por la parte accionante con el libelo de demanda fueron:

1. Copia simple de poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto al abogado identificado en el encabezado. Este instrumento por no haber sido controvertida la representación actoral, es desechado del proceso como prueba. Y así se decide.

2. Original de contrato privado de arrendamiento de fecha 25 de junio de 2008.

3. Original de inventario correspondiente al contrato de arrendamiento.

   Estos dos últimos instrumentos al no haber sido desconocidos, hacen plena prueba de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se estima.

   Llegado el lapso probatorio la parte demandada hizo uso de ese derecho, promoviendo los testimoniales de los ciudadanos: YOHANDER ELIUD RIVERO CABRERA, YIBMARY C.G.C., M.G., EUDOMARIO J.G., J.E.R.M., N.E.Z.. Al respecto se pronunciará este Tribunal más adelante.

   DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

   Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con base al artículo 346.6 del Código de Procedimiento Civil:

   Para resolver la Cuestión Previa propuesta, nuestro Código Adjetivo Procedimental en el artículo 350 señala:

   Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 346, la parte podrá subsanar el defecto u omisión invocados, dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, en la forma siguiente:

   El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el Tribunal.

   Aquí es pertinente destacar que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

   Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

   Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia. Pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine, aún si no subsana la parte actora ni refuta lo alegado por el oponente, si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda.

   En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión respecto de las cuestiones previas, en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, toma como elementos probatorios los que rielan en autos.

   Es importante resaltar también que dentro de las finalidades de la existencia de las cuestiones previas en el proceso, está la de que haya regularidad en la relación jurídico-procesal, para que la actividad jurisdiccional se desarrolle en torno al mérito del asunto controvertido, así como lo dicho por L.C.E. en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Ordinario, p. 115: “(A)un cuando el demandante no contradiga las cuestiones previas opuestas por el demandado, el Juez no debe entenderlas admitidas, sino que deberá decidir sobre su procedencia y, las declarará con lugar, sólo en caso que no sean contrarias a derecho”, con lo que coincide plenamente quien esto juzga. De tal manera, que pasa esta jurisdicente de seguidas a analizar la cuestión opuesta.

   La parte accionada opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal sexto (6°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, aseverando no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 4°, que se refiere a que el objeto de la pretensión deberá determinarse con precisión, señalando que no se encuentra la determinación de los linderos de la cosa objeto de la demanda.

   En el caso en autos, aunque la parte demandante no contradice el defecto señalado, con respecto al argumento bajo examen debe esta Sentenciadora señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° RC-0177 del 25 de Junio de 2001, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el juicio de N.D.J.U.M. contra INVERSIONES SORTE, C.A., EXP: 00299, estableció:

   "La disposición contenida en el ordinal 6° del artículo 243 del Código Adjetivo Civil, establece la obligación para el sentenciador de determinar en su decisión la cosa u objeto sobre la que ella deba ejecutarse. Determinación ésta que se deriva en especificación de las características que lo identifican plenamente y las que permiten con toda certeza reconocerlo. Ahora bien, es importante puntualizar cuál es la pretensión deducida, para así deslindar si está o no cumplido el requisito en cuestión; pues resulta diferente si la pretensión es el cumplimiento de una obligación o de un derecho real. En relación a este asunto, la Sala, en sentencia citada en el texto "La Casación Civil", con la autoría de los doctores A.A.B. y L.A.M.A.; lo siguiente:

   "…Para establecer si está cumplido o no el requisito se debe considerar, además, si la pretensión deducida es de cumplimiento de un derecho real o de una obligación porque ello determina cuál es el objeto sobre el cual recae la decisión. Si se trata de una demanda de reivindicación, el objeto sobre el cual recae es el bien mismo, por ejemplo un apartamento, y éste debe quedar individualizado con expresión de los linderos, medidas y situación; de otra manera será vano el requisito del ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la forma del libelo de la demanda. Por el contrario, si lo demandado es la entrega del apartamento, en cumplimiento, de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, la obligación recae sobre una conducta humana y los datos, títulos y explicaciones a que se refiere el ya citado artículo 340 se cumplirán en el fallo con la precisión de que se trata de un contrato de arrendamiento entre el condenado y el actor, con la mención del nombre o número del edificio, el número del apartamento y la ubicación de aquél. Ello bastará para la ejecución y para la determinación de los límites de la cosa juzgada: De tratarse del cumplimiento de una obligación, como lo es la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento, no es imprescindible la expresión en el libelo, y consecuencialmente en la sentencia, de los linderos del inmueble, pues bastará para su ejecución que se determine de alguna manera cuál es el inmueble arrendado, precisando su ubicación.

   En el caso bajo decisión se trata de una pretensión de cumplimiento de una obligación, entregar la cosa arrendada al finalizar el término del contrato, por lo cual es suficiente la mención realizada por el sentenciador, transcrita por el formalizante…" (Sentencia del 15-10-97 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil…)(La Casación Civil, Abreu Burelli, Alirio y Mejía Arnal, L.A.. Editorial Jurídica Alba, S.R.L. págs. 316 y 317)". Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.R.P.T., N° 6, Año II, Junio 2001, págs. 513, 514.”.(Subrayado propio).

   Criterio que acoge expresamente esta jurisdicente, en atención al artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, enfatizando que el objeto de la pretensión de la parte actora es la resolución de contrato inquilinario en virtud del incumplimiento en el pago por parte de la parte demandada, y que existe doctrina y jurisprudencia imperante sobre que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesaria la indicación de los linderos, ello porque lo discutido es un derecho a continuar poseyendo el inmueble.

   Por lo que, en base al criterio recién expuesto, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, de conformidad artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que se indican en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4° no debe prosperar, y en consecuencia, se declara SIN LUGAR. Y así se decide.

   FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS

   DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO

   Por razones de técnica procesal, este Tribunal debe dilucidar como punto previo si existe la falta de cualidad e interés de la demandante para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

   Al respecto esta Juzgadora observa: Alega la oponente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, que se verifica la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto la demandante de manera arbitraria, según decir del oponente, despojó del uso y disfrute del inmueble arrendado al accionado, sin tomar en cuenta el contrato inquilinario, que se traduce en el uso y goce del bien alquilado.

   El ilustre procesalista patrio Dr. L.L., en su obra "Estudios de Derecho Procesal Civil", ha dejado un profundo trabajo en relación al concepto de cualidad. Expresa así el autor citado:

   "(…)En materia de cualidad, la regla es, que allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, para hacerlo valer en juicio; y que la persona contra quien se afirme ese interés en nombre propio tiene cualidad para integrar la relación procesal como sujeto pasivo de ella”.

   La Sala Político-Administrativa de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 6 de febrero de 1964, tomando los conceptos emitidos por el Dr. L.L., expresó:

   "(…)7.- La legitimación es uno de los requisitos procesales que debe ser examinado por el órgano jurisdiccional en el acto de sentenciar. En la doctrina procesal moderna, la legitimación tiene un significado concreto. Así como la capacidad -llamada también legitimatio ad causam- implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. Tal aptitud viene determinada por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal; por lo que, sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión, son legitimadas en el proceso en que la misma se deduce".

   Cuando se habla de legitimación, para decirlo en términos de Carnelutti en su obra “Instituciones de Derecho Civil”, se habla de la idoneidad para ser sujeto de la relación que se desarrolla en el acto. Siguiendo a R.R.M. en su libro “Nulidades Procesales Penales y Civiles”, se puede afirmar que la naturaleza de la legitimación es material, no procesal, pues deberá deducirse de la relación jurídico-material que se invoca en el proceso concreto. Por ello esta cuestión pasaría a ser objeto de controversia y se convertiría en thema decidendi, que habrá de resolverse en la sentencia.

   En este mismo sentido, es de destacar que la actora asevera ser arrendadora del inmueble de marras, y lo prueba a través del contrato de arrendamiento privado presentado con el escrito libelar (folios 10 al 14), el cual no fue desconocido en el momento legal oportuno. Por lo que, su cualidad no logra ser rebatida, pues tiene la arrendadora, por ser parte en la relación locativa, plena legitimación para ser parte en el presente juicio, pues el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes, y la determinación sobre si la arrendadora violentó las condiciones de la relación arrendaticia o no, carece de influencia en su legitimidad e interés para incoar la demanda de marras. Razón por la cual esta defensa debe ser forzosamente declarada SIN LUGAR. Y así se dictamina.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   De seguidas esta Juzgadora se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto Juzga, considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos de prueba.

   En el caso bajo estudio la parte demandante afirma que la arrendataria, ha incumplido en la cancelación de los cánones de DICIEMBRE DE 2009, ENERO y FEBRERO, ambos de 2010, a razón de Bs.5.706, 00, así como que no ha presentado el pago de los servicios públicos.

   Al respecto, la parte demandada asegura no estar ocupando el inmueble desde el 12 de diciembre de 2008, excepcionándose con el alegato de incumplimiento por parte de la accionada en su deber de mantener en el uso y goce del inmueble al inquilino durante los meses señalados como insolutos, invocando el artículo 1168 del Código Civil, pues asegura haber sido despojado por la arrendadora de manera arbitraria, violentando las rejas y candado que lo resguardaban.

   Aquí es pertinente acotar que la excepción “non adimpleti contractus” esgrimida por la demandada llamada también la excepción del pacto no cumplido, se materializa en la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin que a su vez haya cumplido con su propia obligación, y tiene su cimiento en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dispone:

   ‘En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones’.

   Este principio, non adimpleti contractus, establece la excepción del contrato no cumplido, esto es si la otra parte no cumple con su carga obligacional, el otro puede excepcionarse de ese cumplimiento. El insigne autor patrio E.M.L., en su Curso de Obligaciones, p. 506, considera que uno de los requisitos para que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando. Para este autor, aunque la referida excepción suspende los efectos del contrato y no lo extingue, “Sólo por excepción, existe un tipo de contratos en los cuales la excepción non adimpleti no tiene los efectos suspensivos descritos, sino que los extingue; ello ocurre en los contratos de tracto sucesivo, en los cuales la excepción non adimplenti contractus deja insubsistente el contrato durante el lapso en el cual la parte que provoca su oposición deja de cumplir con su oposición”. (Op.cit. P. 507).”

   Así las cosas, por haber sido el accionado quien opone como defensa la excepción del contrato no cumplido, correspondía a éste probar la ocurrencia del incumplimiento alegado. A tales efectos, promovió los testimoniales de los ciudadanos: YOHANDER ELIUD RIVERO CABRERA, YIBMARY C.G.C., M.G., J.E.R.M., EUDOMARIO J.G. y N.E.Z.. Todos los testigos promovidos comparecieron, a excepción de los dos últimos de los nombrados, y fueron preguntados y repreguntados en la oportunidad fijada en auto expreso por el Tribunal.

   Cabe aquí hacer algunas precisiones. El testimonio es un medio de prueba judicial, indirecta, personal e histórica, que consiste en la declaración consciente que realiza en el proceso, un tercero -persona física- ajeno al mismo e imparcial, sobre hechos pertinentes y relevantes ocurridos antes de la controversia, que pueden subsistir o no en el momento en que son llamados al proceso por conducto de la deposición o declaración de ese tercero, los cuales ha percibido por medio de sus sentidos y que tiene por objeto, convencer al operador de justicia de su ocurrencia o existencia, mediante su representación o reconstrucción.

   Es oportuno resaltar que en cuanto a la prueba testimonial, la Sala de Casación Civil ha abandonado su propio criterio, al establecer que:

   …esta Sala de Casación Civil comparte y acoge ese pronunciamiento expuesto por las otras Salas de este Tribunal Supremo, razón por la cual abandona el precedente jurisprudencial establecido en sentencia de fecha 16 de noviembre de 2001, caso: Cedel Mercado de Capitales C.A. contra Microsoft Corporation, y establece que las testimoniales y las posiciones juradas están exceptuados del requisito de indicación del objeto de la prueba en el acto de su promoción, por cuanto la voluntad expresada por el legislador es que la oposición por manifiesta impertinencia debe ser ejercida después de enterada la prueba en autos.

   (Sentencia de fecha 12 de agosto de 2004, exp. Nº AA20-C-2002-000986, caso: Guayana M.S., C.A. y otra contra Seguros La Metropolitana, S.A.).

   De esta manera, se concluye que la legalidad y pertinencia de esta prueba se controla en la pregunta y repregunta formulada.

   Y es propicio también traer a colación lo expresado por la Sala Civil en sentencia dictada el 17 de noviembre de 1988 (caso: A.C.K. c/ B.A.G.d.C.) sobre el testimonio único:

   ...La doctrina de casación considera, en primer lugar que los únicos limites a la facultad de apreciación de la prueba de testigos, dentro del contexto del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, son aquellos que resultan de las disposiciones legales expresas, tales como las que precisan el monto de las obligaciones que puedes ser probadas por testigos, o exigen formalidades específicas o limitan la admisión de la prueba. Por lo demás, la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana crítica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda constituir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma cómo los ha narrado el declarante. En este sentido, el juez estimará cuidadosamente los motivos o razones que tuvo el testigo por su profesión, edad, vida y costumbres...

   .

   De igual manera, sobre la apreciación de este tipo de prueba, la Sala de Casación Civil en sentencia del 12 de abril de 2005 (Caso: Mouna R.E.E. c/ Sheraton de Venezuela C.A.), dejó sentado que:

   ...Establece el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil:

   ‘...Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...’.

   La disposición jurídica citada, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

   La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentado en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación. (Henríquez La Roche, Ricardo: Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Liber, Caracas 2004, p. 600).

   .

   Es decir, que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas (de haberlas), estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

   Así las cosas, sobre el último testigo, J.R.M., pidió la parte accionante se declarara su inhabilidad, pues asegura manifestó ser familiar de una de las accionistas de la empresa que funcionaba en el inmueble (folio 80). Al respecto vale indicar que pese a la solicitud hecha, la accionante no tachó al mismo de conformidad con el artículo 499 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, en atención al derecho constitucional de ser oído, esta Juzgadora se pronuncia y observa que aunque sobre el argumento que sirvió de fundamento para la solicitud de inhabilidad del testigo, nada probó la parte actora, de los dichos del resto de los testigos se concluye que la empresa Romaben efectivamente operaba en el local de marras (respuestas a las preguntas segunda y tercera del primer testigo, así como a las primera y segunda del segundo y tercera testigos respectivamente), sobre la que el testigo manifiesta tener algún parentesco con la ciudadana Z.R., accionista de la referida firma, subrayado propio, (repregunta primera, folios 79 y 80), y aunque sobre el tipo de relación familiar del testigo con la referida ciudadana, falta argumentación y probanza, este Tribunal desecha la deposición de este testigo, porque además de lo expuesto, su conocimiento de los hechos se revelan como de oídas, como se evidencia de su respuesta a la repregunta cuarta (¿el testigo vio a la señora M.C. cambiando las cerraduras del portón del inmueble?, “No, pero en la discusión que dije anteriormente que tuvieron ellos dos ella lo dijo”). Y así se decide.

   Asimismo es de destacar que se observa que tres de los cuatro testigos comparecientes aseguran ser trabajadores del co-demandado: LEONELL J.B.G. (respuestas a la pregunta primera realizada a cada uno de ellos, folios 71, 73 y 75). Por ello es de acotar que el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil establece:

   No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causa de evicción sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar en favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo

   .

   Al respecto la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 11 de abril de 2007, se pronunció como sigue:

   Omissis…” Al respecto, la doctrina al analizar la norma trascrita ut supra ha señalado que normalmente los testigos del trabajador son ex trabajadores como él, y los testigos del patrono son los trabajadores actuales que también compartieron o constataron los hechos relevantes a la litis; por lo que la condición de ex trabajador o al subordinación del trabajador actual no son per se causas de inhabilidad del testigo. Correspondería en cada caso al Juez que conoce el asunto, analizar si existe un interés por parte del testigo en las resultas del juicio; verbi gratia cuando se ventilan varios juicios instaurados por distintos trabajadores en iguales condiciones contra un mismo patrono, y cada actor promueve como testigo un trabajador que es parte actora en otro juicio análogo. (Subrayado del Tribunal).

   Por lo que, esta condición de trabajadores aseverados por los testigos no obsta a su valoración. Y así se establece.

   En este orden de ideas, los tres testigos coinciden en que los demandados ocuparon el inmueble arrendado hasta el 12 de diciembre de 2009, por cuanto cuando llegaron a laborar ese día, se percataron que habían sido cambiados las cerraduras y llaves (contestaciones del primer testigo a las preguntas quinta y séptima, folios 71 y 72, respuestas de la segunda testigo a lo inquirido como cuarta y sexta pregunta, folios 73 y 74, y lo respondido por la tercera testigo a las preguntas cuarta y sexta, y a las repreguntas tercera, cuarta y quinta, folios 75, 76 y 77), siendo que las declaraciones de estos tres testigos comparecientes merecen fiabilidad para quien juzga, pues no se contradijeron y sus declaraciones se perciben francas, no repetitivas de lo inquirido sino sencillas afirmaciones. Y así se decide.

   Siendo esto así, mal podría cumplir el inquilino en su obligación aquí demandada de pago del canon inquilinario, si la parte actora tampoco ha cumplido con su obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, como enfáticamente lo pauta el artículo 1585 del Código Civil. Y así se decide.

   DECISIÓN

   Por las razones antes expresadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

1. SIN LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, intentada por M.O.C.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.076.086, contra: L.J. BENITEZ GONZÁLES Y S.M.T.D.V., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números 9.852.439 y 12.380.011 respectivamente.

2. SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

   PUBLÍQUESE, incluso en la página WEB del Tribunal, REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los 27 días del mes de junio de 2011. Años: 201° y 152°.

   La Jueza,

   Dra. P.L.R.P..

   La Secretaria,

   Abg. I.G.

   Seguidamente se publicó a las p.m.

   La Sec: