Decisión nº PJ0062015000263 de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Junio de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 4 de Junio de 2015

205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-000375

PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos M.F.S.S. Y J.A.R.M., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números 16.285.055 y 12.392.012, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos C.M.M. Y J.E.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 101.813 y 47.700, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana L.C.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.168.165.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Ciudadano J.L.P.S., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.772.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia la actual pretensión mediante libelo presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de abril de 2013, y previo el sorteo respectivo le correspondió conocer a este Tribunal de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

En fecha 23 de abril de 2013, se admitió la demanda por el procedimiento ordinario y se ordeno el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 24 de abril de 2013, compareció la parte actora quien otorgo poder apud acta a los abogados C.M.M. y J.E.A..

En fecha 08 de mayo de 2013, la representación de la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación. En esa misma fecha se consignaron los fotostatos para la elaboración de la compulsa, además consignó copia simple del documento de propiedad a los fines del pronunciamiento de la medida y Certificación de Gravamen.

En fecha 16 de mayo de 2013, se dejó constancia por secretaría de haberse librado las compulsas a la parte demandada en la presente causa.

En fecha 31 de mayo de 2013, el Alguacil manifestó la imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada.

En fecha 11 de junio de 2013, la parte actora sustituyo poder y presentó escrito de reforma de la demanda.

En fecha 18 de junio de 2013, se dictó auto mediante el cual se admitió la reforma de la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 11 de julio de 2013, la parte actora consignó los fotostátos para la elaboración de la compulsa.

En fecha 16 de julio de 2013, se dejó constancia por secretaría de haberse librado la compulsa a la parte demandada en la presente causa. En esa misma fecha dicha parte consignó los emolumentos para la práctica de la citación.

En fecha 16 de octubre de 2013, el alguacil consignó a los autos la orden de comparecencia firmada por la ciudadana L.C.B..

En fecha 15 de noviembre de 2013, la parte demandada consignó a los autos el escrito de contestación a la demanda y consignó poder.

En fecha 06 de diciembre de 2013, la parte demandada presento escrito de promoción de pruebas.

En fecha 10 de diciembre de 2013, se dictó auto en el cual se agregó a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada.

En fecha 12 de diciembre de 2013, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha se dicto auto en el cual se practico cómputo por secretaria y manifestó que las pruebas presentadas por la parte actora habían sido presentadas extemporáneamente.

En fecha 17 de diciembre de 2013, se dictó auto en el cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 31 de enero de 2014, la representación de la parte demandada consignó los documentos señalados en su escrito de promoción de pruebas.

En fecha 03 de febrero de 2014, se dictó auto en el cual se ordeno agregar a los autos el escrito de pruebas.

En fecha 05 de marzo de 2014, la representación de la parte actora consignó escrito de Informes.

En fecha 12 de marzo de 2014, la representación de la parte demandada consignó escrito de Informes.

En fecha 12 de noviembre de 2014, la parte actora solicito se dicte sentencia en la presente causa.

En fecha 14 de noviembre de 2014, se dicto auto donde se le indicaba a las partes que se dictaría sentencia en el orden cronológico llevado por el Tribunal.

En fecha 26 de febrero de 2015, la parte actora solicito se dicte sentencia en la presente causa.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para decidir, este Juzgador observa:

ALEGATOS DE FONDO

La representación judicial de la parte actora alega en su escrito libelar y su reforma que sus representados suscribieron un documento de opción de compra venta por un inmueble destinado a vivienda principal con la ciudadana L.C.B., ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 2012, quedando anotada bajo el Nº 23, Tomo 193 de los Libros de autenticaciones llevados al efecto por dicha Notaría; señalan que en principio el inmueble le pertenecía a los ciudadanos L.C.B. y C.A.C.B., según documento asentado bajo el Nº 29; Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de julio de 2006, protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, posteriormente el ciudadano C.A.C.B., cedió sus derechos a la ciudadana L.C.B., resultado ésta la única propietaria del inmueble.

Manifiestan que el inmueble esta distinguido con el número Once (11), ubicado en la Planta Segunda, Nivel número dos (02), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, ubicado dicho inmueble en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, construido sobre dos (02) parcelas de terreno distinguidas con los números Ciento Sesenta y Seis (166) y Ciento Sesenta y Siete (167) en el Plano de Parcelamiento de la referida Urbanización, Código Catastral 15-3-1-11ª-1040-13-115-0-2-5-11. El Inmueble objeto de la venta tiene una superficie aproximada se sesenta y un metros cuadrados (61,00 m2) y consta de las siguientes dependencias: Dos (02) dormitorios, un (01) baño, un (01) salón comedor y cocina. Sus Linderos son: NORTE: Fachada Norte; SUR: Pasillo de distribución; ESTE: Apartamento número 12; OESTE: Apartamento número 10; POR ENCIMA: está el apartamento Nº 17 y POR DEBAJO: el apartamento Nº 5. Al apartamento descrito con anterioridad le corresponde un porcentaje de TRES ENTEROS CON CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (3,5385%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio.

Aducen que se estipulo un precio de UN MILLÓN TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.030.000,00) de los cuales entregaron a los promitentes vendedores la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) y se acordó un plazo de Ciento Veinte (120) días, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato y una prorroga de Treinta (30) días adicionales de conformidad con la cláusula cuarta del mismo documento o lo que es los mismo la opción estará vigente hasta el día 23 de abril de 2013.

Del mismo modo señalan que inmediatamente después de firmar la opción de compra venta iniciaron sus representados el trámite del crédito hipotecario ante el banco de Venezuela, y en fecha 25 de febrero del 2013, es decir, dentro del lapso estipulado donde se le informo a través de una Minuta Resolución que le fue aprobado el crédito por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares, y el resto del dinero para completar la cantidad de UN MILLÓN TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.030.000,00), se cancelarían con recursos propios los cuales se encuentran disponible.

Que posteriormente en fecha 18 de marzo de 2013, enviaron un correo electrónico a la parte demandada, haciéndole de su conocimiento y dentro del plazo estipulado, que se necesitarían los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario y que finalmente en fecha 27 de marzo de 2013, se envió el documento de compra venta al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que proveyeran la autenticación de la Liberación de Hipoteca de Primer Grado que existe en el inmueble de marras.

También manifiestan que todo venia saliendo bien según lo planeado y dando cumplimiento a los plazos y cantidades de dinero convenidas pero al no recibir respuesta del correo electrónico que enviaran en fecha 18 de marzo de 2013, se comunicaron vía telefónica con los promitentes vendedores y les hicieron saber verbalmente que aún no habían conseguido inmueble para mudarse, que la moneda se había devaluado y que por lo tanto no podía vender bajo esas condiciones, que el asunto de la devaluación había impactado en forma sensible el mercado inmobiliario, que requerirían de más tiempo, pero sin preavisar cuanto, o sea como queriendo rescindir el contrato de manera unilateral y extrajudicial , de manera más ilegal y dejándolos en estado de completa incertidumbre y de indefensión, finalmente ante tal hecho en fecha 13 de abril de 2013, sostuvieron una reunión, en la inmobiliaria Coldwell Banker quien fungió como intermediaria en la negociación , la promitente vendedora en compañía de sus abogado, ratifico los motivos por los cuales no vende la propiedad, a pesar de las obligaciones contractuales asumidas y plenamente vigentes y manifestó de manera desvergonzada que poseía un cheque por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) para ser devuelta y que la penalidad que acordaron de mutuo acuerdo la reclamaran a través de una acción judicial de cobro de bolívares, por ella no contaba con ese excedente, lo que ellos consideraron absolutamente intolerable, que si bien era cierto que los inmuebles han experimentado un incremento en su precio, debido al inestable clima político y económico, el dinero aportado represento un sacrifico de sus ahorros y venta de artículo de su propiedad, ya que existen obligaciones contractuales que solo pueden ser revocados por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la Ley; por ello proceden a solicitar el cumplimiento del contrato, contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil patrio vigente y lo estipulado en el Contrato de Opción de Compra venta suscrito entre las partes y se le condene en costas s la parte demandada.

Concluye solicitando medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar y señalando el domicilio procesal de ambas partes.

DEFENSAS OPUESTAS

En la oportunidad de la contestación a la demanda la representación de la parte accionada alegó que si bien es cierto que en fecha 28 de noviembre de 2012, su representada suscribió un contrato con la parte actora, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 2012, quedando anotada bajo el Nº 23, Tomo 193 de los Libros de autenticaciones llevados al efecto por dicha Notaría, sobre el inmueble descrito con antelación, y que el precio estipulado fue en la cantidad de UN MILLÓN TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.030.000,00) de los cuales le fueron entregados a su mandante en calidad de arras la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), acordándose un plazo para la protocolización del documento de venta definitivo de Ciento Veinte (120) días, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato mas una prorroga adicional de Treinta (30) días de conformidad con la cláusula cuarta, asimismo establecieron una cláusula penal de conformidad con la cláusula tercera del contrato, por la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (BS. 126.000,00) en caso de incumplimiento por causa de alguna de las partes como indemnización por daños y perjuicios.

Del mismo modo señalaron que su representada les manifestó a los promitentes compradores dentro del plazo establecido para que se formalizara la venta definitiva del inmueble, que era imposible realizar la transacción, señalándoles que no podía vender por el impacto de la devaluación que a su vez había incidido en un incremento en el mercado inmobiliario y que le era imposible conseguir un inmueble con el precio de la venta pactado en el señalado contrato, motivado a la devaluación, hecho este que es y fue público y notorio , la cual condujo a una inflación desbordada en el valor de los inmuebles.

Aducen que en fecha 13 de abril de 2013, su mandante le indico a los demandados que estaba en plena disposición de reintegrarles la cantidad recibida en arras, es decir, CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), más el monto estipulado como cláusula penal, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 120.000,00), cantidad que sería entregada en un lapso perentorio, motivado a su situación económica lo cual fue rechazado por la parte demandante a través de sus apoderados judiciales, alegando que el único acuerdo que accedían era que se les vendiera el inmueble.

También niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos invocados en cuanto a la supuesta información que tenían los promitentes compradores de que su representada no contaba para resarcir con la cantidad entregada en arras y la negativa de no cumplir con la penalidad acordada en el contrato y que la reclamación la hicieran a través de una vía judicial de cobro de bolívares. Igualmente rechazan el derecho pretendido, en la acción intentada.

Por último solicitan se declare sin lugar la demanda intentada y se opone a la medida de prohibición de enajenar y gravar.

DE LAS PRUEBAS

Pasa este juzgador a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Consta a los folios 12 al 15 del expediente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos M.F.S.S. Y J.A.R.M., y los ciudadanos L.C.B. Y C.A.C.B., Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 2012, quedando anotada bajo el Nº 23, Tomo 193 de los Libros de autenticaciones llevados al efecto por dicha Notaría; al cual se le adminicula la Copia Certificada del Documento de Opción de Compara Venta que fue consignado por la parte demandada en la etapa probatoria y que cursa a los folios 158 al 161; y por cuanto no fueron cuestionados en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como ciertas la recíprocas obligaciones contractuales a las que se comprometieron las partes de autos sobre el inmueble identificado Ut Supra, tales como la extinción del contrato, las formalidades para la venta del mismo al igual que el pago del precio, así como la indemnización en caso de incumplimiento, y así se decide.

• Consta al folio 16 de la presente causa IMPRESIÓN DE MINUTA DE RESOLUCIÓN emitida por el BANCO DE VENEZUELA, donde se observa un sello de la agencia la Urbina de dicha entidad bancaria, dicha impresión se observa que fue emitida en fecha 25 de febrero de 2013, dicho documento no fue cuestionado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente; pero no fue ratificado el mismo, a través de otro medio de prueba, pero no obstante considera este Tribunal que el mismo otorga una principio de prueba por escrito, ya que de él se evidencia que a los accionantes le fue aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 500.000,00, en dicha entidad bancaria, para la adquisición de inmueble objeto de la presente causa, en la oportunidad que se tenia conforme al contrato de opción de compra venta antes analizado, y así se declara.

• Consta al folio 17 del presente asunto CORREO ELECTRÓNICO relacionado con la dirección de correo electrónico denominado mafer25@gmail.com, de fecha 18 de marzo de 2013, dirigido a la dirección de correo ledachacon10@hotmail.com, Jessica.Koning@coldwellbanker.com.ve, dicho documento no fue cuestionado por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente; pero no fue ratificado el mismo, a través de otro medio de prueba, pero no obstante considera este Tribunal que el mismo otorga una principio de prueba por escrito, ya que de él se evidencia que los accionantes le solicitaron a la parte demandada los documentos para la protocolización del documento, y así se declara.

• Consta al folio 18 del expediente IMPRESIÓN DE LA COMUNICACIÓN, emitida por Corp Banca en fecha 27 de marzo de 2013, dirigida a la Consultoría del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, la cual no fue cuestionada, por ello se valora como principio de prueba por escrito a tenor de lo dispuesto en los Artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia que en dicha comunicación se participa a la Consultoría del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, que se liberaba la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la presente causa, y así se declara.

• En la etapa probatoria la representación de la parte actora no promovió prueba alguna.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Consta a los folios 111 al 112 del expediente PODER otorgado al abogado J.L.P.S., autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2013, el cual quedó anotado bajo el Número 21, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública; al cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360, 1.361, 1.363 y 1.384 del Código Civil, y tiene como cierta la representación ejercida por el mandante en nombre de su poderdante, y así se decide.

• En la etapa probatoria la representación judicial de la parte actora promovió el MERITO FAVORABLE de los autos; el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de O.R.P.T., páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003; razón por la cual este Tribunal considera improcedente valorar tal alegación en el presente fallo, y así se decide.

• Asimismo promovió los siguientes DOCUMENTOS:

o COPIA DE LA GACETA OFICIAL Nº 40.108, de fecha 08 de febrero de 2013, donde aparece el convenio cambiario, a las cual se le adminicula la GACETA Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, donde aparece el amparo de la viviendas principales, se aprecia como cierta las publicaciones realizadas en las mismas. No obstante a ello, dichos documentos no ayudan a resolver el thema decidendum, y así se decide.

o REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL, emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, signado bajo el No. 196520610084904; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno el Tribunal la valora como documento administrativo que emana de un ente público, de conformidad a la sana critica establecida en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y máximas de experiencias, en concordancia con los artículos1.357 y 1360 del Código Civil, y se aprecia la propiedad que ostenta la ciudadana los ciudadanos L.C.B. Y C.A.C.B., sobre el bien objeto de la presente causa, el cual se encuentra debidamente inscrito ante en referido organismo, y así de declara.

o COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE PROPIEDAD, emitido por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, que corre inserto bajo el Nº 29, Tomo 2, Protocolo Primero, Folio 2017, de fecha 10 de julio de 2006; al cual se le adminicula la COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO DE CESIÓN, emitido por el mismo Registro Público; y en vista que los mismos no fueron cuestionados, este Juzgado le otorga valor probatorio conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, y se aprecia de su contenido la cesión efectuada y la propietaria del bien que se describe en el mencionado documento, y así se declara.

o INFORME MÉDICO, el cual si bien no fue cuestionado por el antagonista el Tribunal lo desecha del proceso por cuanto el mismo por sí solo no ayuda a resolver el thema decidendum, y así se decide.

RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA

Planteados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y a.l.p.s. pasa a decidir el mérito de la causa, realizando algunas consideraciones:

Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la opción bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor se compromete vender y el comprador, se compromete a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo.

En ese sentido, los contratos no solo tienen la función de constituir, reglar, transmitir o extinguir vínculos jurídicos entre las partes, sino también la de modificación, como lo define la norma sustantiva citada, pudiendo además en todo caso, renunciar por convenios a las leyes en cuya observancia no estén interesados el orden público o a las buenas costumbres; tal como lo preceptúa el artículo 6 del citado código sustantivo.

Asimismo, el artículo 1.159 del Código Civil expresa: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

“La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”.

De lo anterior se desprende que cuando existe un contrato, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas en el mismo, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

La parte actora para el momento de interponer la demanda calificó su pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil; y pretende el cumplimiento del contrato de opción a compra venta autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de noviembre de 2012, quedando anotada bajo el Nº 23, Tomo 193 de los Libros de autenticaciones llevados al efecto por dicha Notaría; cuyo convenio versa sobre un inmueble distinguido con el número Once (11), ubicado en la Planta Segunda, Nivel número dos (02), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, ubicado dicho inmueble en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, construido sobre dos (02) parcelas de terreno distinguidas con los números Ciento Sesenta y Seis (166) y Ciento Sesenta y Siete (167) en el Plano de Parcelamiento de la referida Urbanización, Código Catastral 15-3-1-11ª-1040-13-115-0-2-5-11. El Inmueble objeto de la venta tiene una superficie aproximada se sesenta y un metros cuadrados (61,00 m2) y consta de las siguientes dependencias: Dos (02) dormitorios, un (01) baño, un (01) salón comedor y cocina. Sus Linderos son: NORTE: Fachada Norte; SUR: Pasillo de distribución; ESTE: Apartamento número 12; OESTE: Apartamento número 10; POR ENCIMA: está el apartamento Nº 17 y POR DEBAJO: el apartamento Nº 5. Al apartamento descrito con anterioridad le corresponde un porcentaje de TRES ENTEROS CON CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (3,5385%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio; en consecuencia conforme a los señalado por nuestro m.T., sobre el hecho de que el Juez puede y debe realizar la calificación jurídica al momento de dictar su sentencia, tomando en cuenta para ello, los hechos y elementos probatorios aportados por las partes; es preciso indicar que, resulta ajustado a la legalidad, calificar la presente pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, toda vez que de negársele la justicia pretendida por el actor so pretexto de la alternabilidad de los requerimientos planteados, y más aún cuando ha quedado plenamente materializada su pretensión de cumplimiento, se violentaría el artículo 26 constitucional que trata de la tutela judicial efectiva y el artículo 257 ibidem, que prevé que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia, así se deja establecido.

Ahora bien, este Juzgador observa que en el referido acuerdo la promitente vendedora ofreció a los promitentes compradores la opción de adquirir el bien inmueble identificado previamente, de modo que por un lado los promitentes compradores aceptaron la opción de compra que le fuera propuesta, y estipularon el precio del bien en UN MILLÓN TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.030.000,00) de los cuales entregaron a la vendedora la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00) y se acordó un plazo de Ciento Veinte (120) días, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato y una prorroga de Treinta (30) días adicionales de conformidad con la cláusula cuarta del mismo documento o lo que es los mismo la opción estará vigente hasta el día 23 de abril de 2013; así se deja establecido.

La parte demandada reconoció el vínculo contractual suscitado con la parte actora, y que le manifestó a los promitentes compradores dentro del plazo establecido para que se formalizara la venta definitiva del inmueble, que era imposible realizar la transacción, señalándoles que no podía vender por el impacto de la devaluación, que a su vez había incidido en un incremento en el mercado inmobiliario y que le era imposible conseguir un inmueble con el precio de la venta pactado en el señalado contrato, motivado a la devaluación; asimismo alegaron que en fecha 13 de abril de 2013, su mandante le indico a los demandados que estaba en plena disposición de reintegrarles la cantidad recibida en arras, es decir, CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 420.000,00), más el monto estipulado como cláusula penal, es decir, la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 120.000,00), cantidad que sería entregada en un lapso perentorio, motivado a su situación económica lo cual fue rechazado por la parte demandante a través de sus apoderados judiciales; este Tribunal debe señalar que tal motivo no estaba estipulado en el contrato de marras, y que no puede el demandado excusarse con tal hecho a cumplir con unas obligaciones a las cuales se había comprometido al momento de firmar el contrato, ya que lo alegado no entra dentro del caso fortuito o fuerza mayor; aunado al hecho que no aporto ninguna prueba que demostraran los alegatos por ellos explanados en el escrito de contestación, es decir, no demostró que tenia la disponibilidad de la cantidad entregada en calidad de arras, y así se declara.

En consecuencia, considera este Juzgador con lo antes expuesto, que la parte accionante cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra, del cual se deriva la obligación que se pretende ejecutar con la presente demanda, así como también, cumplió con las obligaciones inherentes a su condición, en lo que respecta al pago inicial, y a la tramitación del crédito para la cancelación del saldo deudor final. Sin embargo, no es menos cierto que, la parte demandada, no consignó en el expediente las solvencias de los servicios públicos relativas al inmueble objeto de la opción a compra, en otras palabras, no consta en las actas procesales algún medio probatorio del cual se infiera que la promitente vendedora haya gestionado lo concerniente a las solvencias municipales para suministrárselas a la parte demandante en aras de consumar la venta definitiva, de manera que no demostró en el iter procesal que durante el periodo de vigencia del referido contrato, haya ejecutado su obligación de entregar toda la documentación necesaria para la firma del documento definitivo de venta, tal como se pacto en la cláusula cuarta del convenio autenticado, o que su incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ésta, si no que por el contrario afirma al contestar la demanda, que era imposible realizar la transacción, señalándoles que no podía vender por el impacto de la devaluación, que a su vez había incidido en un incremento en el mercado inmobiliario y que le era imposible conseguir un inmueble con el precio de la venta pactado en el señalado contrato, motivado a la devaluación, es decir reconoce su voluntad de no cumplir con las obligaciones contractuales que había asumido ante .los accionantes para la venta del inmueble de marras y así se declara.

Por todo lo antes expuesto, una vez verificado en las actas que conforman el presente expediente que, la ciudadana L.C.B., en su cualidad de promitente vendedora, inejecutó su obligación de hacer, relativa a la entrega que debió efectuarle a la promitente compradora de todas las solvencias de los servicios públicos correspondientes al bien inmueble sobre el cual versa la opción de compra, y la consecuencia de ello es condenar a la parte demandada a que cumplan voluntariamente en hacer la entrega de los documentos que exige la Cláusula Cuarta de la Convención Obligacional, a saber, Solvencia de los Servicios Públicos del inmueble como son Agua Aseo Derecho de Frente, Fuerza Eléctrica, a fin que efectivamente se verifique el otorgamiento del instrumento definitivo de compra venta, una vez que reciban el remanente de pago del precio pactado para la época de la negociación, conforme los lineamientos expuestos en este fallo, puesto que de lo contrario, el otorgamiento de la escritura contentiva de la compra venta puede en este caso ser suplida con el registro de esta sentencia, en la cual se ha declarado la existencia del contrato, por ser aplicable lo dispuesto en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obviamente una vez consignada la citada diferencia del precio pactado a favor de la parte vendedora, y así finalmente se decide.

DISPOSITIVA

Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA intentada por los ciudadanos M.F.S.S. Y J.A.R.M., contra la ciudadana L.C.B., todos plenamente identificados en el encabezamiento del presente fallo; ya que quedó demostrado en las actas procesales el incumplimiento de la parte demandada, conforme a los lineamientos explanados en el fallo.

SEGUNDO

SE CONDENA a la parte demandada en la persona de la ciudadana L.C.B., a que cumplan voluntariamente en realizar la entrega de la documentación requerida para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, del inmueble distinguido con el número Once (11), ubicado en la Planta Segunda, Nivel número dos (02), el cual forma parte del edificio denominado “Suramérica”, ubicado dicho inmueble en la Urbanización Bello Monte, Sección Tercera, Calle Bethoven, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, construido sobre dos (02) parcelas de terreno distinguidas con los números Ciento Sesenta y Seis (166) y Ciento Sesenta y Siete (167) en el Plano de Parcelamiento de la referida Urbanización, Código Catastral 15-3-1-11ª-1040-13-115-0-2-5-11. El Inmueble objeto de la venta tiene una superficie aproximada se sesenta y un metros cuadrados (61,00 m2) y consta de las siguientes dependencias: Dos (02) dormitorios, un (01) baño, un (01) salón comedor y cocina. Sus Linderos son: NORTE: Fachada Norte; SUR: Pasillo de distribución; ESTE: Apartamento número 12; OESTE: Apartamento número 10; POR ENCIMA: está el apartamento Nº 17 y POR DEBAJO: el apartamento Nº 5. Al apartamento descrito con anterioridad le corresponde un porcentaje de TRES ENTEROS CON CINCO MIL TRESCIENTAS OCHENTA Y CINCO DIEZ MILÉSIMAS POR CIENTO (3,5385%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio; protocolizado dicho bien en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 29; Tomo 2, Protocolo Primero, de fecha 10 de julio de 2006. En el entendido que si no se cumple voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente Sentencia en la referida Oficina Registral, para que, conforme al Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de los demandantes, ciudadanos M.F.S.S. Y J.A.R.M., previa demostración de haber consignado el pago correspondiente, ya que de autos quedó demostrado que ésta última se comprometió a cumplir con esa prestación.

TERCERO

SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente proceso.

CUARTO

SE ORDENA la notificación de las partes, por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal correspondiente.

Publíquese, Regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Junio del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL

EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En esta misma fecha, siendo las 9:13 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

Asunto: AP11-V-2013-000375