Decisión nº 29 de Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 29 de Enero de 2013

Se dio inicio el presente proceso con demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta interpuesta por la ciudadana M.J.G., ya identificada, en contra de la ciudadana C.V., también identificada, a los fines de que la prenombrada ciudadana convenga voluntariamente en otorgarle el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Torre A (Barlovento) signado con el N° 6-D, ubicado en la sexta planta del Conjunto Residencial Alto Viento situado en la calle 50 entre avenidas 10 y 10ª en jurisdicción de la parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia, o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal.

En fecha 06 de mayo de 2.011, este Tribunal recibió y le dio entrada a la presente demanda, en la misma oportunidad instó a la parte actora a indicar la cuantía de la pretensión y su equivalente en unidades tributarias a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la misma.

Mediante diligencia de fecha 18 de mayo de 2.011, la ciudadana M.G., debidamente asistida por el abogado C.O.M., ya identificados, señaló la cuantía de la demanda y su equivalencia en unidades tributarias.

Por auto de fecha 23 de mayo de 2.011, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda y ordenó la citación de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 15 de junio de 2.011, la demandante ciudadana M.G., debidamente asistida de abogado, proveyó las copias, dirección y los emolumentos para la práctica de la citación de la demandada. En la misma fecha, la demandante confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio I.F., E.M. de Padrón, C.O.M. y J.S.P., suficientemente identificado en las actas.

Por exposición de fecha 15 de junio de 2011, el Alguacil natural declaró haber recibido los emolumentos para la citación.

En fecha 27 de julio de 2.011, el Alguacil de este Juzgado expuso y consignó recibos de citación sin practicar a la demandada de autos.

En fecha 01 de agosto de 2.011, la apoderada actora solicitó mediante diligencia se librara la citación cartelaria de la demandada.

En fecha 02 de agosto de 2.011, el Tribunal ordenó librar carteles de citación de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 16 de septiembre de 2011, la apoderada actora consignó para ser agregado a las actas un ejemplar del Diario Panorama donde consta la publicación del cartel ordenada.

En fecha 22 de septiembre de 2011, la ciudadana secretaria de este Juzgado expuso dejando constancia del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 223 de la norma adjetiva.

Mediante diligencia de fecha 17 de octubre de 2011, la apoderada actora solicitó se le nombrara defensor ad-litem a la parte demandada.

Por auto de fecha 18 de octubre de 2011, el Tribunal proveyó conforme a lo solicitado y designó al abogado C.S.C., ya identificado, como defensor ad-litem de la parte demandada, ordenando al efecto su notificación.

Cumplidas oportunamente como fueron las formalidades inherentes a la designación del defensor judicial, la parte actora solicitó su citación mediante diligencia de fecha 03 de noviembre de 2011.

En fecha 06 de diciembre de 2011, el Alguacil de este Juzgado dejó constancia de la práctica efectiva de la citación del defensor ad-litem designado.

En fecha 23 de enero de 2012, se agregó a las actas escrito de contestación a la demanda presentado por el defensor ad-litem de la parte demandada.

Por auto de fecha 14 de febrero de 2012, se agregó a las actas escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.

Por auto de fecha 28 de febrero de 2012, el Tribunal admitió cuanto ha lugar en derecho los medios de prueba promovidos por las partes ordenando su evacuación.

En fechas 07, 09, 10, 17, 23 y 30 de mayo de 2012, se agregó a las actas comunicaciones dirigidas a este Juzgado y emanadas de distintos bancos de la nación.

Mediante diligencia de fecha 17 de septiembre de 2012, la abogada E.M. actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se fijara para informes la presente causa.

Por auto de fecha 18 de septiembre de 2012, la Dra. I.C.V., en su carácter de Juez Provisoria designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia mediante comunicaciones Nros. CJ-12-0691, CJ-12-0692, CJ-12-0883 y CJ-12-0882, de fechas 22 de marzo y 10 de abril de 2012, se abocó al conocimiento de la causa y fijó para el décimo quinto día siguiente a la notificación de las partes, para la presentación de los informes.

Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2012, la apoderada actora se dio por notificada del abocamiento y solicitó se practicara la notificación del defensor ad-litem de la demandada.

En fecha 04 de octubre de 2012, se agregó a las actas la boleta de notificación practicada al defensor ad-litem de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 15 de octubre de 2012, la abogada E.M. de Padrón actuando con el carácter de apoderada actor, sustituyó reservándose su ejercicio el poder que le fuera conferido por la demandante, en el abogado L.R.L., ya identificado en actas.

En fecha 18 de octubre de 2012, se agregó a las actas comunicación emanada del Banco Bicentenario, Banco Universal.

En fecha 30 de octubre de 2012, se agregó a las actas escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte actora.

Mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2.013, la ciudadana C.V. actuando con el carácter de parte demandada y debidamente asistida por el abogado E.T., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.484, solicitó se declarara la nulidad del acto de citación y los actos procesales subsiguientes realizados en el presente juicio y se ordenara la reposición de la causa al estado de practicar su citación personal.

En la misma fecha la demandada ciudadana C.V., antes identificada, confirió poder apud-acta a los abogados en ejercicio E.T.M., E.T.R., G.R. y A.P., también identificados.

II

Límites de la Controversia.

La parte demandante señaló como fundamento de su pretensión que, en fecha 29 de junio de 2010 suscribió con la ciudadana C.V., antes identificada, documento contentivo de opción a compra-venta sobre un inmueble propiedad de la demandada ante la Notaría Pública Octava del municipio Maracaibo del estado Zulia, anotado bajo el N° 39, tomo 81, de los libros de autenticaciones.

Así mismo indicó que, dicho contrato fue modificado a tenor de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo en fecha 06 de agosto de 2010, quedando anotado bajo el N° 46, tomo 112 de los libros respectivos.

Que, de acuerdo a la cláusula primera de ambos instrumentos, se evidencia ineludiblemente las “recíprocas voluntades de vender y comprar” un inmueble propiedad de la demandada constituido por un apartamento ubicado en la Torre A (Barlovento) signado con el N° 6D, ubicado en la sexta planta del Conjunto Residencial “Alto Viento” situado en la calle 50 entre Avenidas 10 y 10ª en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del estado Zulia.

Que conforme al último instrumento suscrito por su representada y la demandada, se dejó establecida la cancelación de la cantidad Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00) por concepto de arras, adicional a los Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) dados como cuota de reserva del inmueble para hacer un total de Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 135.000,00) como precio establecido de la opción a compra y cancelados por la promitente compradora.

Así mismo, preciso que el término fijado en el contrato suscrito con la demandada fue de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más, atendiendo a la circunstancia de encontrarse tramitando un crédito por una institución bancaria, a los fines de terminar de pagar el precio de venta del inmueble convenido en el contrato.

Que, en tal sentido, la demandada en razón de la buena fe que debe regir en la ejecución de los contratos debía cumplir las prestaciones que deriven de el, específicamente en lo que se refiere a la obligación de colaborar con la promitente compradora en la obtención de los documentos necesarios y que le fueran exigidos para la aprobación del crédito.

Así las cosas, señaló que atendiendo a las disposiciones de carácter contractual contraídas, dio cumplimiento a la cláusula segunda del contrato, pagando a la demandada de autos, la cantidad de Ciento Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 135.000,00) como parte del precio acordado por el inmueble y a los fines de que ésta le extendiese el lapso para la obtención del crédito hipotecario.

Que, una vez iniciados por su parte los trámites para la obtención del crédito hipotecario a través del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, consignó la documentación exigida por dicha entidad financiera, siéndole comunicado en fecha 09 de marzo de 2011, que debía consignar unos documentos adicionales, los cuales, a su vez, requirió de la ciudadana C.V., quien se negó a hacerle entrega de los mismos, exigiendo un aumento en el precio de venta del inmueble.

En virtud de las consideraciones precedentes solicitó de este Juzgado ordene a la demandada ciudadana C.V., el otorgamiento del respectivo título de propiedad del inmueble, o en su defecto, a ello sea constreñida por el Tribunal, de conformidad con lo previsto en los artículos 1264, 1160, 1265, 1474, 1486, 1488, 1495 y 1920 ordinal 1° del Código Civil Venezolano.

Por su parte, el defensor ad-litem de la demandada dentro de la oportunidad procesal pertinente negó, rechazó y contradijo los hechos sobre los cuales fundó su pretensión la parte actora.

III

De la reposición de la causa solicitada por la demandada

Se evidencia de las actas procesales diligencia de fecha 24 de enero de 2013, suscrita por la ciudadana C.V., actuando con el carácter de parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por el abogado E.T., ya identificado, donde solicita lo que de seguidas se transcribe “…En mi condición de parte demandada en este juicio comparezco ante este Tribunal para solicitar la reposición de la causa al estado de la fase de citación personal y por consiguiente que se me otorgue el lapso de contestación de la demanda y se declare Nulo todo lo actuado desde el momento de que se señalara la dirección donde podía ser citada hasta la fecha de hoy y pidiendo ademas (sic) al Tribunal que se abstenga de producir sentencia definitiva en esta causa al observar y oír mi argumentación, apenas ayer tuve conocimiento de este juicio, y la diligencia suscrita por la parte demandante en fecha 15 de junio de 2.011 en la cual señalan como mi domicilio la Avenida 10 con calle 60, residencias A.V., T.B., piso 6, apartamento 6-D, sector Tierra Negra, Maracaibo, Estado Zulia, esta errado mi domicilio y por tanto viciada de nulidad absoluta todas las actuaciones porque mi domicilio en el apartamento 6C, del mismo edificio señalado porque el inmueble donde fui requerida esta desocupado desde hace tiempo y en conocimiento de la demandante….”

Ahora bien, alegado como fuera por la demandada la presunta nulidad del acto procesal de la citación, bajo el fundamento de no haber sido practicada en el lugar donde se encuentra establecido su domicilio.

En este sentido, se evidencia de la revisión de las actas procesales que al folio ciento treinta y ocho (138) del expediente la parte demandante indicó como dirección para ser practicada la citación de la demandada, la siguiente: “Avenida 10 con calle 60, residencias A.V., T.B., piso 6, apartamento 6D, sector Tierra Negra, Maracaibo Estado Zulia”.

Así pues, se evidencia de la exposición del Alguacil relativa a la citación de la demandada, que dicho funcionario declaró haberse traslado a la dirección supra mencionada “siendo atendido en una segunda oportunidad por un ciudadano quien dijo ser el conserje y llamarse J.M.”.

Por otra parte, cumplidos como fueron los trámites tendientes al nombramiento del defensor ad-litem en la presente causa, una vez juramentado y citado dicho auxiliar de justicia, procedió a dar contestación a la demanda dentro de la oportunidad procesal pertinente indicando el traslado previo en distintas oportunidades hasta el domicilio de la demandada señalado en las actas del proceso, incluso, el defensor ad-litem designado informó haber dejado una tarjeta con sus números telefónicos a una persona quien se identificó como conserje del edificio.

Bajo esta perspectiva, y conforme a los lineamientos que sobre este tema ha sentado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de manera reiterada (Vid. S.. SC. N° 33 del 26/01/2004 caso: L.M.D.F. entre otros) respecto a los deberes del defensor ad-litem dentro del proceso, observa esta jurisdicente que la actuación desplegada por dicho auxiliar de justicia en la presente causa, resultó diligente a los fines de mantener incólume el derecho a la defensa de su representada, por cuanto, lejos de limitarse a enviar un telegrama, procedió a contactar a la misma en la dirección que fue indicada en la demanda y facilitándole a la persona que se le identificó como conserje los números telefónicos donde podía contactarlo la ciudadana C.V..

Aunado a ello, la parte demandada solicitante de la nulidad, dentro del proceso únicamente se limitó a indicar que ella no vivía en la dirección en la que fue practicada su citación, sin promover siquiera algún medio de prueba que fundamentara su afirmación.

Consecuencia de ello, quien hoy decide considera IMPROCEDENTE la solicitud de nulidad y consiguiente reposición presentada por la demandada de autos ciudadana C.V.. Así se establece.

IV

Estimación de las pruebas promovidas y evacuadas en el proceso

Parte demandante:

• Invocó en nombre de su representada el principio de comunidad de la prueba.

En este sentido considera quien suscribe, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente dicho, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se estima.

Ahora bien, según el principio de comunidad de la prueba, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido para transformarse en común, que es la denominada “comunidad de la prueba”; cada parte puede aprovecharse, indistintamente, tanto de su prueba como de la producida por la contraparte y, a su vez, el Juez puede utilizar las resultas probatorias aún para fines diferentes de aquéllos que contemplan las partes que las producen, de modo que el Juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, hasta en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba. (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22-10-2009, caso: Inversiones ARM & ARM 007, C.A. contra 6025 Hotel Corporation, C.A.).

Documentales:

• Promovió conjuntamente con el libelo de demanda copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 29 de junio de 2.010, quedando anotado bajo el N° 39, Tomo 81 de los libros de autenticaciones.

• Promovió conjuntamente con el libelo de demanda copia simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 06 de agosto de 2.010, quedando anotado bajo el N° 46, Tomo 112, de los libros de autenticaciones.

El medio de prueba que antecede se enmarcan dentro de la categoría de documento privado tenido legalmente por reconocido, en tal sentido, este sentenciador los valora de conformidad con lo previsto el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público respecto al hecho material de las declaraciones en el contenidas y le merece fe a esta sentenciadora, salvo prueba en contrario.

Así mismo, de la revisión y evaluación de los referidos instrumentos se evidencia la existencia del negocio jurídico de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes intervinientes, con las condiciones por ellos establecidas. Así se declara.

• Promovió conjuntamente con el libelo de demanda legajo de copias simples contentiva de los requisitos consignados ante la entidad financiera Banco de Venezuela, Banco Universal, S.A, entre los cuales se encuentran: solvencia municipal emanada del S., solvencia emanada de Hidrolago, facturas emanadas del C. del edificio Barlovento del Conjunto Residencial Alto Viento, copias simples de documento autenticado de cesión de derechos, copias simples de documento protocolizado de adquisición del inmueble, copias simples de informe de avalúo, copias simples de planillas de declaración de impuesto sobre la renta, copias simples de balance personal, constancias de trabajo y recibos de pago, copia de la cédula catastral, copias de las planillas de seguro de vida e incendios y copia simple de documento protocolizado de constitución del condominio.

Respecto al legajo de copias simples anteriormente identificadas, entre las cuales, se pueden identificar documentos de carácter administrativo y documentos públicos, esta J. visto que las mismas no fueron impugnadas, le confiere el valor probatorio de un indicio conforme a lo previsto en el artículo 1.399 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 510 de la norma adjetiva civil.

Por otra parte, respecto a las copias simples de los instrumentos privados emanados de terceros, tales como (Facturas de Condominio, Avalúo del Inmueble, constancias de trabajo y recibos de pago), esta sentenciadora los desecha del debate probatorio, atendiendo a la naturaleza del medio, el cual requiere la ratificación por su emisor mediante la prueba testimonial.

Será en la parte motiva de la decisión donde esta juzgadora tomará en consideración el indicio que emana del legajo de copias antes analizado, en concordancia con los demás medios de prueba evacuados, a fin de determinar si puede deducirse la existencia de alguna circunstancia controvertida dentro del proceso. Así se establece.

• Copia simple de instrumento fechado 15 de marzo de 2.011 denominado “Solicitud Crédito Consulta Hipotecario” con sello y firma del Banco de Venezuela.

• Copias simples de instrumentos fechados 25 de noviembre de 2.010 denominado “Solicitud Crédito Consulta Hipotecario” “Solicitud Crédito Observaciones Hipotecario”.

Respecto a los instrumentos que anteceden esta jurisdicente no le confiere valor probatorio alguno y los desecha del debate probatorio, por tratarse de documentos privados emanados de un tercero, en tal sentido, aún y cuando no fueron desconocidos por la contraparte, para que puedan ser valorados dentro del proceso deben necesariamente ser ratificados por su emisor mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia quedan desechados del debate probatorio, debido a su falta de ratificación. Así se declara.

Informes:

De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora solicitó se oficiara a la entidad bancaria Banesco, para que informara a este Tribunal si la ciudadana M.J.G.F. “…realizó una solicitud de crédito ante dicha institución, y que instrumentos consignó”.

Ahora bien, evacuado como fue el medio de prueba que antecede, mediante oficio dirigido a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, se recibió en este Juzgado oficios emanados de los bancos Provincial, M., Fondo Común, Banplus, Nacional de Crédito, Bancrecer, Sofitasa, Bancaamiga, Venezolano de Crédito, Bangente, Banco Exterior, 100% Banco, Banco del Tesoro, Banco de Venezuela, B., entre otros.

Con relación a las resultas antes indicadas, se desprende que únicamente las instituciones Banesco Banco Universal y Banco de Venezuela, expresaron mantener algún tipo de relación financiera con la demandante de autos, siendo que para el caso en concreto, el hecho relevante a la litis, fue aportado por la Institución Banco de Venezuela.

A este respecto, la mencionada institución indicó lo siguiente “Cumplimos con informarles que por información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la C.G.F.M.J., V-14.475.255, tramito un crédito por esta institución, y el mismo fue aprobado por 196.000,00, el cual fue devuelto de B. por que le faltaba (sic) los siguientes recaudos para concretar el mismo: Documento de cesión del inmueble, que realiza J.S.U.T. a la señora C.V., debidamente protocolizado, o si no poseen documentos de cesión, deberán firmar los dos vendedores, para ellos se requiere que el eñor J.S.U. tapia, en bien (sic) fotocopia de la cédula de identidad, fotocopia del RF, fotocopia de la gaceta donde se nacionalizo como Venezolano y de la señora C.V. se requiere fotocopia de la gaceta donde se nacionaliza como Venezolana en fecha 04-03-2011…” (sic).

El medio de prueba que antecede es valorado por esta juzgadora favorablemente, respecto a los datos allí aportados todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, será en la parte motiva de la decisión cuando se expondrá los hechos que se consideran comprobados con la misma.

Parte demandada:

Invocó el mérito favorable que se desprenda de las actas a favor de su representada.

Respecto a tal invocación, este juzgado realizó pronunciamiento en el análisis probatorio realizado supra, por lo cual, da por reproducido el criterio establecido.

V

Motivación para decidir

Estimadas como han sido las pruebas del presente juicio, este Tribunal cree oportuno el momento para resolver el mérito de la causa, conforme a los argumentos que de seguidas se explanan:

Se evidencia de la revisión de las actas que el contrato demandado de cumplimiento, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones.

Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a celebrar entre sí un contrato futuro.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (J.M.A.. Contratos Civiles. Teoría y práctica. P. 195).

Así mismo, conviene citar el contenido la norma rectora de todo contrato prevista en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, que establece:

Art. 1.159 Código Civil. “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (subrayado y resaltado de este juzgado).

De lo anterior se desprende que las partes intervinientes en un contrato, por medio del mismo, reglan las relaciones que regirán determinado negocio, es decir, cotidianamente hablando –establecen las reglas del juego-.

Ahora bien, conforme a la postura de rechazo y contradicción íntegra de la pretensión, asumida por el defensor ad-litem de la demandada, correspondía a la parte actora demostrar los hechos sobre los cuales funda su pretensión a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.

En este orden de ideas, se evidencia del material probatorio aportado por la demandante, la existencia de (02) documentos autenticados suscritos por las partes intervinientes contentivos de opción a compra-venta sobre un inmueble propiedad de la demandada cuyo ubicación e identificación se dan por reproducidos en las actas, el primero con fecha 29 de junio de 2.010 y, el segundo suscrito por las mismas partes contendientes en fecha 06 de agosto de 2.010, sin embargo, vale destacar que conforme al último contrato suscrito, se dejó sin efecto el contrato autenticado en fecha 29 de junio de 2.010, en virtud de lo cual, las estipulaciones en rigor son las establecidas en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 06 de agosto de 2.010, anotado bajo el N° 46, tomo 112 de los libros de autenticaciones.

Así pues, quien suscribe tiene por demostrada la existencia del contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre las partes, con la copia simple del contrato autenticado ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 06 de agosto de 2.010, anotado bajo el N° 46, tomo 112 de los libros de autenticaciones, en tanto no fue impugnada por la contraparte. Así se establece.

En tal sentido, al quedar determinada la existencia del contrato suscrito entre las partes intervinientes en la presente causa, así como las cláusulas existentes en el mismo, se tiene igualmente por demostrado el pago realizado por la promitente compradora a la promitente vendedora, del precio dado en arras u opción a compra por el inmueble opcionado, en virtud de la declaración expresa realizada por la promitente vendedora en el momento de la firma del contrato.

Por otra parte, se desprende igualmente de la cláusula tercera del contrato el lapso de vigencia de dicha convención, cual era, de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos más, desde la fecha cierta del mismo, esto es, desde el día seis (06) de agosto de (2.010).

En este sentido, el lapso de vigencia del contrato fue desde el día seis (06) de agosto de (2.010) hasta el día seis (06) de enero de (2.011), incluyendo los treinta días de prorroga del contrato, los cuales, da por otorgados esta sentenciadora dada la inexistencia dentro del proceso de algún hecho que demuestre lo contrario.

Ahora bien, la demandante de autos alegó que la imposibilidad de dar cumplimiento al contrato definitivo de venta, deviene por el incumplimiento de la demandada de proveerle los documentos necesarios a los fines de la liquidación del crédito tramitado por la demandante, ante la Institución Financiera Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal.

A este respecto, se observa de la cláusula quinta del contrato de opción a compra-venta, que la promitente vendedora declaró haber entregado a la promitente compradora los documentos necesarios para la tramitación y obtención del crédito en referencia y ésta a su vez declaró haberlos recibido, aunado a lo anterior, esta juzgadora deduce la veracidad de ese hecho, en virtud de haber valorado un legajo de copias simples donde se evidencian documentos expedidos a favor de la ciudadana C.V. y M.J.G., conjuntamente con la información aportada por el Banco de Venezuela, S.A., donde la mencionada institución informa que a la demandante le fue aprobado un crédito hipotecario a la ciudadana M.J.G.F., en consecuencia, al adminicular el indicio de la presentación de los recaudos con la información aportada por el banco, permite deducir a esta Juzgadora la efectiva entrega de los documentos señalados en la cláusula quinta del contrato, sin que ello prejuzgue sobre la suficiencia en la definitiva de los mismos.

Sin embargo, si bien es cierto, que conforme a la cláusula quinta del contrato de opción a compra-venta, la promitente compradora declaró haber recibido los documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, no es menos cierto, que efectivamente se evidencia de la prueba informativa emanada del Banco de Venezuela, S.A., que faltaban algunos recaudos para la liquidación del mismo, al señalar dicha comunicación lo siguiente: “….por información suministrada por el área de Crédito Hipotecario la ciudadana G.F.M.J., V-14.475.255, tramitó un crédito por esta institución, y el mismo fue aprobado por Bs. 196.000,00, el cual fue devuelto de B. por que le faltaba los siguientes recaudos para concretar el mismo: Documento de cesión del inmueble, que realiza J.S.U.T. a la señora C.V., debidamente protocolizado, o si no poseen documentos de cesión, deberán firmar los dos vendedores, para ellos se requiere que el señor J.S.U.T., en bien (sic) fotocopia de la cédula de identidad, fotocopia del RIF, fotocopia de la gaceta donde se nacionalizo como Venezolano y de la señora C.V. se requiere fotocopia de la gaceta donde se nacionaliza como Venezolana en fecha 04-03-2011…” (sic).

En este sentido, habiéndole otorgado con anterioridad valor probatorio a la prueba en referencia, esta Juzgadora advierte, que en efecto la falta de liquidación del crédito la origino la ausencia de determinados documentos solicitados por la entidad financiera Banco de Venezuela, S.A., en virtud de lo cual, puede considerarse que surgió una obligación sobrevenida con ocasión al contrato suscrito entre las partes contendientes, supuesto éste no regulado en dicha convención; en tal sentido, para que efectivamente pudiese considerarse un eventual incumplimiento de la promitente vendedora, la parte actora debía probar que efectivamente realizó el requerimiento de la documentación a la demandada de autos.

No obstante a ello, infiere esta jurisdicente que de haber existido el presunto requerimiento de documentación por parte de la promitente compradora a la promitente vendedora, el mismo, a todas luces podría considerarse extemporáneo, toda vez que la demandante indicó en su escrito libelar que en fecha once (11) de marzo de (2011), requirió a la promitente vendedora la documentación indicada por el Banco de Venezuela, fecha ésta en la cual, se encontraba sobradamente vencido el contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes.

Finalmente, quedó constatado en el proceso que conforme al contenido de la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes contendientes, la promitente vendedora hizo entrega de la documentación necesaria a la promitente compradora para la obtención del crédito hipotecario, no obstante a ello, la demandante no logró demostrar en las actas la ocurrencia del hecho sobrevenido al contrato que –a su juicio- impidió la ejecución definitiva del mismo por el presunto incumplimiento de las obligaciones que le imponía el contrato a la promitente vendedora.

En este estado, resulta imprescindible citar la norma sustantiva que establece el principio general sobre la distribución de la carga de la prueba, esto es, el artículo 1.357 del Código Civil Venezolano, que establece:

Art. 1.354 C.C. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (negritas de este Juzgado).

Así mismo, dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Art. 506 C.P.C. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…omissis… (negritas de este Juzgado).

Así pues, habiendo alegado la actora el incumpliendo del contrato de opción a compra-venta, fundando en la “presunta negativa” por parte de la demandada, a hacerle entrega de la documentación requerida para la liquidación del crédito, ésta debía demostrar la existencia del contrato (hecho demostrado dentro del proceso); e igualmente debía demostrar el “presunto requerimiento de la documentación realizado a la demandada”, al ser básicamente el hecho controvertido dentro de la litis, el cual, no fue demostrado dentro del proceso, en virtud de lo cual, este órgano jurisdiccional debe ceñirse a lo preceptuado en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Art. 254. C.P.C. “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su J.C.| io, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma….omissis…”

En consecuencia, al no haber quedado demostrado en las actas el incumplimiento imputado por la actora a la parte demandada, a los términos del contrato suscrito en fecha seis (06) de agosto de (2.010) ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 46, tomo 112, de los libros de autenticaciones, debe forzosamente esta juzgadora declarar Sin Lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta incoado por la ciudadana M.J.G.F. en contra de la ciudadana C.V. y así quedará establecido en la parte dispositiva del fallo. Así se declara.

VI

Dispositiva

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato de opción a compra venta intentada por la ciudadana M.J.G.F., ya identificada, en contra de la ciudadana C.V., también identificada, de conformidad con los fundamentos antes expuestos. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

P. y Regístrese.

D. copia certificada de la sentencia por secretaría, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, M. y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los veintinueve (29) días del mes de Enero del año Dos Mil Trece (2.013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Dra. I.C.V.R.. La Secretaria,

Mg. Sc. M.R.A.F.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m) quedando registrado bajo el N°______.

La secretaria,

Mg.Sc. María Rosa Arrieta Finol

Exp. N° 13270

IVR/MRA/19ª