Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Barinas de Barinas, de 26 de Julio de 2010

Se inició el presente procedimiento de Resolución de Contrato de Arrendamiento mediante libelo de demanda presentado por la Abogada en ejercicio J.D.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 69.775, de este domicilio, actuando en nombre y representación de la ciudadana M.I.D.L.S., en contra el ciudadano G.B., que se sustancia en el expediente N° 2496 de la nomenclatura particular de este Tribunal.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

En el libelo presentado en fecha 17-03-2010, por la abogada en ejercicio J.D.S., en el cual alegó: que su representada es propietaria de un inmueble situado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal N° 10-20, ubicado frente a la Plaza Roosevelt, o también llamada Plaza El Estudiante; que en fecha 01-02-2008, su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano G.B., autenticado por ante la Notaría Pública Primera de ésta ciudad de Barinas, bajo el Nro. 23, Tomo 22,, que la cláusula tercera del mencionado contrato, establece en que términos debe efectuarse la notificación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento, la cual expresa textualmente lo siguiente: “La duración del presente contrato, es de un (1) año, contado a partir del 01 de enero de 2008, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre y cuando algunas de las partes no comunique a la otra con noventa (90) días de antelación y por escrito, su voluntad de no prorrogarlo”; que en fecha 26-09-2008, la ciudadana Arrendadora M.I.d.S., le notificó a su Arrendatario G.B., con más de noventa (90) días de antelación, la prorroga legal correspondiente, que según el artículo 38 ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde una prorroga legal máxima de tres (3) años; que en la Cláusula segunda establece el canon de arrendamiento es por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 800,00), pero es el caso que en fecha 15-06-2009, solicitó en nombre y representación de su poderdante, por ante la Oficina Reguladora de Alquiler, Consultaría Jurídica (Departamento de Inquilinato) de la Alcaldía del Municipio Barinas, Estado Barinas, la regulación del local arrendado al ciudadano G.B.; que según la mencionada Resolución N° 816/2009, a partir de la fecha 11-06-2009, el ciudadano arrendatario G.B., debió de comenzar a pagar el nuevo aumento del canon de arrendamiento que se estipuló según la ya mencionada regulación, la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 8.210,00), al cual el arrendatario no se ha querido someter; que dicho ciudadano hasta la presente no ha acatado la resolución emanada de la autoridad competente; que su representada es una persona de la tercera edad que vive del pago del alquiler del local y ayuda a sus hijos; que en el caso sub-judice se observa que ha quedado demostrada la falta en pago cabal de las pensiones, quedando de esta manera incumplida no solo la obligación de pago asumida en el contrato sino la principal obligación que al arrendatario impone el ordinal segundo del artículo 1592 del Código Civil; que el articulo 1.167 del Código Civil regula la posibilidad de que en el Contrato Bilateral, como es el caso del contrato de Arrendamiento, pueda ser solicitada con éxito la Resolución si alguna de las partes no ejecuta su obligación; que demanda al ciudadano G.B., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y SUBSIDIARIAMENTE AL PAGO DE LA DIFERENCIA DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO QUE ADEUDA, o en su defecto para que convenga o sea condenado por el Tribunal: a) que Resuelva el contrato de Arrendamiento ya identificado, en la parte primera de los hechos y le haga entrega del inmueble inmediatamente; b) subsidiariamente al pago de la cantidad de CINCUENTA y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 59.280,00), que asciende al monto que adeuda a su representada desde el 11-09-2009, hasta la fecha 17-03-2010, lapso de ocho (08) mensualidades que resulta de la siguiente operación: la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 8.210,00), monto fijado como canon de arrendamiento mensual, menos la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 800,00), que el arrendatario ciudadano G.B. ha venido consignando; c) al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la fecha de la decisión por el Tribunal; d) los intereses moratorios, de la fecha en que se hizo exigible la obligación, el cual se hará mediante experticia complementaria del fallo; e) al pago de los honorarios profesionales. Que Fundamenta la presente pretensión en las disposiciones contenidas en los artículos 33, 40, el último aparte del artículo 38 y el artículo 41 la parte infine de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia de los artículos 1.159, 1.167, 1.592 del Código Civil Venezolano. Estimó la presente demanda en la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL CIEN BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 74.100,00). Solicitó que dicha demanda sea tramitada por el procedimiento breve previsto en el Libro IV del Título XII del Código de Procedimiento Civil.

Acompaño al libelo:

- Marcado “A”, documento poder original otorgado por la ciudadana M.I.D.S., a la abogada en ejercicio J.D.S., autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, en fecha 19 de diciembre de 2008, anotado bajo el No 13, Tomo 186 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría.

- Marcado “B”, copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.I.D.L.S. y G.B., autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 01-02-2008, bajo el No 23, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría.

- Marcado “C”, oficio de fecha 26-09-2009, dirigida al ciudadano G.B., mediante la cual la ciudadana M.I.D.S., le notifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, suscrito con su persona.

- Marcado “D”, original de la Resolución N° 816/2009, emanada por la Oficina Reguladora de Alquileres (Inquilinato) de la Alcaldía del Estado Barinas, suscrita por el Alcalde del Municipio Barinas, Lcdo. A.S..

En fecha 07 de Abril de 2010, se recibe, se le da entrada y el Tribunal se abstiene de admitir la presente demanda hasta tanto la parte actora cumpla con lo establecido en el Párrafo Tercero del Artículo 1 de la Resolución N° 2009-2006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, fecha 18-03-2010, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, de fecha 02-04-2009; quien cumple con lo ordenado, según consta en diligencia de fecha 07-04-2010. (Folio 18).

Mediante auto de fecha 13-03-2010, fue admitida la presente demanda y se libró el emplazamiento a la parte demandada ciudadano G.B.. (Folio 19). Cursa Al folio (21) diligencia del Alguacil de este Despacho, consignando el emplazamiento debidamente firmado por dicho ciudadano.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.

Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demanda hizo uso de ese derecho y dio contestación a la misma mediante escrito presentado en fecha 07-05-2010, por el ciudadano G.B., representado por su co-apoderada judicial abogada en ejercicio A.G.G.M., Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 146.666, en la que alegó: que de conformidad con el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 346, numeral 6° del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa de defecto de forma prevista en el ordinal 6° del articulo 346 ejusdem, es decir, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340 ejusdem, en su numeral 4º, que establece: “el objeto de la pretensión, deberá determinarse con precisión, indicada su situación y linderos, si fuere inmueble”; que la parte actora en su libelo se limitó a mencionar que le dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal N° 10-20, ubicado frente a la Plaza Roosevelt, o también llamada Plaza El Estudiante, lo cual no es suficiente para identificar dicho inmueble, es decir, que hay una indeterminación objetiva en cuanto al objeto de la pretensión; que de conformidad con lo establecido el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo la falta de la parte actora para intentar o sostener el presente juicio, por cuanto no indica el documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas, Estado Barinas, la cual le acredite la condición de propietaria, o documento alguno que la pueda acreditar como mandataria con poder de administración y disposición sobre el supuesto inmueble que argumenta que le dio en arrendamiento; que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, todos y cada uno de los alegatos formulados por la demandante en el libelo; que rechaza, niega y contradice que sea procedente la medida de desalojo del inmueble planteada por la mencionada ciudadana; que rechaza, niega y contradice el aumento del canon de arrendamiento que pretende la ciudadana M.I.D.S.; que es falso e incierto y como tal rechaza, niega y contradice que le adeude cánones de arrendamiento por ocho (08) mensualidades vencidas a dicha ciudadana; que es falso e incierto y como tal rechaza, niega y contradice que le adeude la suma de CINCUENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 59.280,00), correspondientes a ocho (08) mensualidades vencidas; que rechaza y contradice por ser falso que la ciudadana M.I.D.S., le hubiese notificado en fecha 26-09-2008, sobre prorroga alguna de desocupación del inmueble que hubiese estado ocupado propiedad de esta. (Folios 23 y 24).

Cursa a los folios (28 y 29) del presente expediente, escrito de fecha 17-05-2010, presentado por la abogada J.D.S., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, subsanando de manera voluntaria la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en los siguientes términos: El inmueble en cuestión fue adquirido en comunidad conyugal, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, en fecha 12-03-1964, bajo el N° 114, Folios 185 Vto. al 186, Protocolo Primero, Principal y Duplicado; posteriormente adquirido según liquidación y partición de bienes dejados por su cónyuge; que los linderos según su título de propiedad son los siguientes: Norte: casa de J.C.; SURESTE: solar y casa de J.R.S.; NOROESTE: que es su frente, Avenida M.J., frente a la Plaza Rooselvet y, SUROESTE: casa que es o fue de M.C.; que los linderos actuales del inmueble anteriormente identificado, según la ficha Catastral actual N° 06040304010401, son los siguientes: Norte: casa de C.A.; SURESTE: Almacén Roosvelt; NOROESTE: Avenida M.J. y, SUROESTE: casa de I.C.. Acompaño a su escrito:

- Marcado “A”, copia fotostática simple de fecha 28-03-1994, de documento de Liquidación de Bienes y Partición, dejados por el causante M.S.C., agregadas al cuaderno de comprobantes bajo el N° 318, Folios 780 al 783, la Planilla Sucesoral N° 202, de fecha 07-08-87, expedida por el Ministerio de Hacienda-Región Los Andes y el Certificado de Solvencia de Sucesión, y registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas bajo el N° 32, Folios 98 al 102 del Protocolo Primero, Tomo 13, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 1994.

- Marcado “B”, copia fotostática certificada de ficha catastral de fecha 12-02-2003, emanada por la Alcaldía del Municipio Barinas, Dirección de Catastro.

Pasa este Tribunal a valora y a analizar las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Pruebas presenta junto al libelo de la demanda en fecha 17-03-2010.

- Marcado “A”, documento poder original otorgado por la ciudadana M.I.D.S., a la abogada en ejercicio J.D.S., autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, en fecha 19 de diciembre de 2008, anotado bajo el No 13, Tomo 186 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría. (Folios 05 al 08).

Observa esta Juzgadora que el presente instrumento es un documento público el cual se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido tachado de falso por la parte demandada; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se le atribuye a la profesional del derecho que se presenta en nombre y representación de la parte actora y consecuencialmente su legitimación activa para obrar en el presente juicio y así se establece.

- Marcado “B”, copia fotostática certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.I.D.L.S. y G.B., autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 01-02-2008, bajo el No 23, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. (Folios 09 al 12).

El presente instrumento es un documento emanado de un organismo público, firmado y sellado por funcionario público, el cual sirve para demostrar la relación arrendaticia por tiempo determinado sobre el inmueble objeto de la presente demanda, el cual no fue impugnado ni tachada, es por lo que se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1354 del Código Civil. Se tiene como cierto en cuanto a su contenido, su validez y eficacia probatoria, siendo el mencionado instrumento el documento fundamental de la presente acción, y, de él se deriva consecuencialmente el derecho reclamado, esta juzgadora aprecia el contenido de las convención allí expresadas, Y ASÍ SE ESTABLECE.

- Marcado “C”, oficio de fecha 26-09-2009, dirigida al ciudadano G.B., mediante la cual la ciudadana M.I.D.S., le notifica su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, suscrito con su persona.(Folio 13).

Observa este Tribunal que el presente oficio demuestra la notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento y al no haber sido objeto de ataque alguno, este tribunal le da el correspondiente valor probatorio como documento privado reconocido, de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil de conformidad en concordancia con el articulo 1357 del Código Civil venezolano. Así se decide.

- Marcado “D”, original de la Resolución N° 816/2009, emanada por la Oficina Reguladora de Alquileres (Inquilinato) de la Alcaldía del Estado Barinas, suscrita por el Alcalde del Municipio Barinas, Lcdo. A.S..(Folios 14 al 15).

Con respecto al presente documento se evidencia que es emanado de un ente público, firmado y sellado por funcionario público, se aprecia en todo su valor probatorio por comprobar los hechos a que se contrae la presente solicitud, y por cuanto no fue impugnado ni tachada gozando de los principios administrativos de ejecutoriedad establecidos en el Artículo 8, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo tanto deber ser considerados ciertos, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dicha prueba, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado el aumento en los cánones que deberá cancelar el demandado de autos por concepto de arrendamiento del inmueble de. Y ASI SE DECIDE.

Mediante escrito presentado en fecha 17-05-2010, por la abogada en ejercicio J.D.S., cursa a los folios (28 y 29) del presente expediente, mediante el cual se subsanó de manera voluntaria la cuestión previa opuesta por la parte demandada, promovió los siguientes documentos:

- Marcado “A”, copia fotostática simple de documento de Liquidación y Partición de Bienes realiza por ante el Tribunal de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en fecha siete de Marzo del año Mil Novecientos Noventa y Cuatro (07-03-1994), dejados por el causante M.S.C., agregadas al cuaderno de comprobantes bajo el N° 318, Folios 780 al 783, la Planilla Sucesoral N° 202, de fecha 07-08-87, expedida por el Ministerio de Hacienda-Región Los Andes y el Certificado de Solvencia de Sucesión, y registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Barinas del Estado Barinas bajo el N° 32, Folios 98 al 102 del Protocolo Primero, Tomo 13, Principal y Duplicado, Primer Trimestre del año 1994. (Folios 30 al 34).

Observa esta Juzgadora que el presente documento se evidencia la aprobación de la Partición amistosa de la liquidación y Partición de Bienes dejados por el causante a la demandante de autos, en el cual se encuentra demostrado la existencia del inmueble objeto del presente litigio, dándole el carácter de cosa juzgada, ya que el mismo fue aprobado por un Tribunal de la Republica y debidamente registrado en su oportunidad en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a dichas pruebas, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado con las mismos la propiedad que tiene la actora sobre el inmueble cuya Resolución de Contrato de Arrendamiento se pide.

- Marcado “B”, copia fotostática certificada de ficha catastral de fecha 12-02-2003, emanada por la Alcaldía del Municipio Barinas, Dirección de Catastro.

El presente instrumento ha pesar de no haber sido impugnado, ésta Sentenciadora lo desecha del Proceso, por cuanto nada aporta sobre lo hechos controvertido en la presente causa, Y ASI SE DECLARA.-

.

Asímismo, siendo la oportunidad legal para presentar pruebas por ante esta instancia, la abogada en ejercicio J.D.S., presento escrito en fecha 25-05-2010, en la cual ratificó en todas y cada una sus partes las promovidas cursantes en autos. Al respecto de esta promoción, este Tribunal observa que las mismas fueron ya valoradas en el texto de esta decisión.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito presentado en fecha 25-05-2010, la abogada en ejercicio A.G.G.M., en su carácter de apoderada judicial del demandado ciudadano G.B., promovió las siguientes documentales:

1. - El supuesto contrato de arrendamiento cursante a los folios (9 al 11), alegando que el objeto de esa prueba es demostrar que en dicho documento de contrato de arrendamiento, el inmueble que la actora alega que es propietaria y que supuestamente ocupa su representado, no esta determinado por sus linderos y ubicación territorial, ya que solamente se limita a decir que esta ubicado frente a la Plaza Roosevelt o también llamada Plaza El Estudiante, sin indicar Parroquia, Municipio y Estado; que en materia inmobiliaria la extensión espacial de la propiedad comprende: 1.- En el plano horizontal, el límite de la propiedad son los llamados linderos o confines; 2.- La delimitación vertical es más difícil a pesar del principio básico de que “la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella”;

2. - La mal denominada Resolución N° 816, de fecha 11-08-2009, que cursa a los folios 14-15 del expediente (que en la mencionada Resolución no existe identificación del supuesto inmueble, objeto de la regulación de alquileres. (Folio 38 y su Vto.).

Ahora bien en cuanto a la pruebas promovidas por el demandado de autos este Tribunal considera dejar sentado lo establecido en la Sentencia Nº 173 de Sala de Casación Civil, Expediente Nº 99-990 de fecha 25/05/2000, en la cual se estableció:

…OMISIS… “Los jueces sentenciadores en sus fallos deben ser estrictamente cumplidores del formalismo procesal al señalar, analizar en forma íntegra y darle pleno valor probatoria a todas y cada una de las pruebas promovidas por las partes, siempre teniendo como norte el principio de la comunidad de la prueba a los fines de obtener un sentido claro y categórico del efecto jurídico que emana de cada una de las pruebas aportadas al proceso, y de esta manera el sentenciador concluya de su apreciación, la procedencia no de la acción en función del análisis del tejido probatorio que surge de la investigación, agrupando las que resulten favorables a una hipótesis y las que por el contrario, la desfavorezcan, para luego analizarlas comparativamente.

Ahora bien del análisis de la jurisprudencia anteriormente transcrita, observa quien aquí decide, que las pruebas promovidas por el demando de autos fueron traídas al proceso por el principio de comunidad de la prueba, y las misma ya fueron valoradas y apreciadas en cuanto a los hechos que cada una demuestra en el texto de esta decisión. Asimismo, considera quien aquí decide que los alegatos promovidos en el escrito de promoción de pruebas en comento, serán retomados al momento de resolver como punto previo de la Cuestión Previa alegada por el demando Infra.

Mediante auto de fecha 26-05-2010, este Juzgado Segundo de esta Circunscripción Judicial, admitió las pruebas presentadas por las partes, salvo su apreciación en la definitiva.

No habiendo otras diligencias que practicar en el presente juicio, se procede en esta misma fecha a dictar sentencia, en los términos que se expresan a continuación:

PUNTO PREVIO.

Esta Juzgadora, pasa a pronunciarse sobre la falta de cualidad alegada por el demandado ciudadano G.B., supra identificado, en el acto de la litis contestación, en merito de esta consideración se hace necesario hacer las siguientes consideraciones:

Cursa a los folio 23 y 24 del presente expediente, que el demandado de autos ciudadano G.B., asistido por la abogada en ejercicio A.G.M., alegó la falta de cualidad de la parte actora, para intentar y sostener el presente juicio por resolución de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el articulo 361 de Código de Procedimiento Civil, ya que dicha propietaria del inmueble en cuestión, no indicó el documento debidamente protocolizado por la ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Barinas Estado Barinas.

En cuanto a la falta de cualidad ha sostenido el tratadista patrio R.O.O., en su obra Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, paginas 516 y 517, señala lo siguiente:

Como lo ha señalado DEVIS ECHANDIA, la legitimación es, en realidad un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido, es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es mas apropiado decir qué ésta es inadmisible, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta, no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está prohibido para hacerlo. Y Así debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga

.

Por su parte, el doctrinario Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al Código Procesal Civil, Tomo III, Pág. 115, ha expresado lo siguiente:

… la legitimación a la causa, deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues, a el corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (…). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que actor quede exento de probar que el es el titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa

.

Asimismo, la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 26 de Junio de 2.002 (Rafael Chavero en amparo constitucional, Exp. 00-3225) con ponencia del Magistrado José M. Delgado Ocando, señaló:

“ …Al respecto, esta Sala dejó expuesto que: “Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) La legitimación Ad Causam; b) El interés para obrar; y c) En algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimiento especiales, tal es la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien, la Legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria, no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, solo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”.

El hecho de que la legitimación sea una condición para la actuación del ordenamiento sobre la pretensión, no implica que pueda ser declarada in limine litis cuando se observe, manifiestamente, que el actor carece evidentemente de la legitimación para estar en la causa. Sin embargo no es lo frecuente, y normalmente la falta de cualidad se decide como un capítulo previo a la sentencia de merito.

Siendo ello así, en los supuestos de legitimación ordinaria, donde lo único que se requiere es la auto atribución del derecho, el Juez no pudiera pronunciarse in limine litis, y de oficio sobre la falta de cualidad o legitimación, será necesario esperar la defensa del demandado y, en todo caso, será en la sentencia de mérito donde el Juzgador, necesariamente, deberá pronunciarse sobre la legitimación aún cuando no hubiese sido alegada.

Como la legitimación es un asunto que se requiere para la actuación del ordenamiento jurídico en la esfera de quien lo solicita, se entiende que, cuando se resuelve el mérito de la pretensión, el Juez se pronunciará sobre su pertinencia subjetiva, aun cuando no hubiese sido alegada la falta de cualidad. Sin embargo, esta regla varía si se trata de legitimación extraordinaria o en los supuestos de improponibilidad subjetiva.

Siguiendo los criterios doctrinarios y jurisprudenciales supra citados se hace necesario establecer que de una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, puede afirmar esta sentenciadora que del documento acompañado junto al escrito de subsanación de la cuestión previa opuesta cursante a los folios 30 al 34 ambos inclusive; se puede constatar que la demandante arrendadora es la propietaria del inmueble a que hace mención el contrato de arrendamiento acompañado junto al libelo de la demanda, en su cláusula primera la cual es del tenor siguiente: “…omisis… PRIMERA: LA ARRENDADORA da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo toma bajo tal concepto un (01) local comercial de su propiedad, ubicado en la avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal el Nº 10-20, de la ciudad de Barinas Municipio Barinas y Estado Barinas.”…omisis…

Así las cosas, de las consideraciones anteriormente procedentes, este Juzgado declara improcedente la falta de cualidad alegada por el demandado de autos. Y ASÍ SE DECIDE.

PUNTO PREVIO:

Ahora bien, este Tribunal Segundo del Municipio Barinas, de esta Circunscripción Judicial, se pronuncia sobre la cuestión previa de defecto de forma, opuesta por el arrendatario ciudadano G.B., en el cual manifestó que el objeto de de la pretensión, deberá determinarse con precisión, indicando la situación y lindero si fuera inmueble prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340 ejusdem, en su numeral 4º, por cuanto la parte actora en su libelo se limitó a mencionar que le dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal N° 10-20, ubicado frente a la Plaza Roosevelt, o también llamada Plaza El Estudiante, lo cual no es suficiente para identificar dicho inmueble, es decir, que hay una indeterminación objetiva en cuanto al objeto de la pretensión.

En este orden de ideas, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas….omisis.”

Asimismo dispone el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su Ordinal 6° lo siguiente: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por no haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 70 ejusdem”.

Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01 de febrero del 2006, con ponencia del Magistrado LUÍS VELÁSQUEZ ALVARAY, estableció:

“…habida cuenta que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas en sentencia definitiva, resulta pertinente la trascripción del artículo 354 del Código de Procedimiento Civil como norma supletoria, y en este sentido establece:

Artículo 354.- Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 346, el proceso se suspende hasta tanto el demandante subsane dichos defectos u omisiones como se indica en el artículo 350, en el término de cinco (5) días, a contar del pronunciamiento del Juez. Si el demandante no subsana debidamente los defectos u omisiones en el plazo indicado, el proceso se extingue, produciéndose el efecto señalado en el artículo 271 de este Código

.

De lo anterior, se desprende, inexorablemente, que el legislador ha querido que cuando en el proceso, el Juez constate la procedencia de alguna de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 2, 3, 4, y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se de la oportunidad para que las mismas sean subsanadas en un lapso perentorio y, sólo si la parte interesada no procede a corregir el defecto o el vicio en el plazo señalado por la norma, se produce la consecuencia jurídica que la misma prevé, es decir, la extinción del proceso.

Ahora bien, esta Sala ha señalado que en los procesos inquilinarios las cuestiones previas deben resolverse, como punto previo, en la sentencia definitiva, salvo que versen sobre la falta de jurisdicción o de competencia del órgano jurisdiccional, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. No obstante, considera esta Sala que, aun en procedimientos especiales como el caso de autos, el Juez al declarar con lugar algunas de la cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia por el término de cinco (5) días, a contar desde su pronunciamiento sobre la cuestión previa, lo cual, lejos de contrariar el principio de la brevedad de estos procesos especiales, contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrido los noventa días continuos a que hace referencia el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil. (…) Este criterio lo comparte la Sala, por cuanto al no hacer referencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los efectos de la declaratoria con lugar de las cuestiones previas susceptibles de ser subsanadas, se aplica supletoriamente el Código de Procedimiento Civil, el cual establece que las cuestiones previas de esta naturaleza deben ser subsanadas en un lapso de cinco (5) días, conforme lo dispone el artículo 354 eiusdem y sólo si en dicho plazo no se corrigen los defectos o vicios señalados por el Juez el proceso quedará extinguido. (subrayado del Tribunal) (Jurisprudencia Venezolana Ramírez & Garay, T. CCXXX (230) Caso: Administradora Carabobo, S.R.L. en amparo. pp. 287).

Así las cosas de lo planteado por la parte demandante y del análisis de las normas anteriormente transcrita, observa quien aquí decide, que la demandante de autos ciudadana M.I.D.S., en calidad de arrendadora y accionante subsanó de manera voluntaria la cuestión previa opuesta por la parte demandada, en cuanto la identificación del inmueble de marras arrendado y, dejó claro que dicho inmueble fue adquirido en comunidad conyugal, según consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de la ciudad de Barinas, Estado Barinas, en fecha 12-03-1964, bajo el N° 114, Folios 185 Vto. al 186, Protocolo Primero, Principal y Duplicado; posteriormente adquirido según liquidación y partición de bienes dejados por su cónyuge; que los linderos según su título de propiedad son los siguientes: Norte: casa de J.C.; SURESTE: solar y casa de J.R.S.; NOROESTE: que es su frente, Avenida M.J., frente a la Plaza Rooselvet y, SUROESTE: casa que es o fue de M.C.; que los linderos actuales del inmueble anteriormente identificado, según la ficha Catastral actual N° 06040304010401, son los siguientes: Norte: casa de C.A.; SURESTE: Almacén Roosvelt; NOROESTE: Avenida M.J. y, SUROESTE: casa de I.C.. En consecuencia este Tribunal declara debidamente subsanada la cuestiónn previa opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el mérito de la causa, a tal efecto tenemos, que la arrendadora pretende se acuerde la Resolución del Contrato de Arrendamiento afirmando, que el arrendatario hasta la presente fecha no ha acatado la Resolución emanada de la autoridad competente, por medio de la cual se establece un nuevo monto por concepto de canon de arrendamiento, lo que significa que no ha cancelado los cánones de arrendamientos completos.

Así las cosas, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes en la litis, a objeto de la comprobación del punto controvertido.

La presente Resolución de Contrato de Arrendamiento versa sobre un inmueble situado en la Avenida M.J., distinguido con la nomenclatura Municipal N° 10-20, ubicado frente a la Plaza Roosevelt, o también llamada Plaza El Estudiante, celebrado entre los ciudadanos M.I.D.S. y G.B., en el cual se desprende de dicho contrato se convino un canon de arrendamiento por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 800,00), mensuales, que cancelaría por mensualidades vencidas y puntualmente a la fecha, y la falta de pago de dos (02) mensualidades vencidas continuas, sería causa suficiente para que la arrendadora solicitara la resolución del contrato de arrendamiento que cursa en autos y consecuencialmente la entrega inmediata del local, según consta de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 01-02-2008, bajo el No 23, Tomo 22, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría; que con fundamento en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifiesta que el arrendatario le cancele los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha por este Tribunal; así como también los intereses moratorios causados desde la fecha en que se hizo exigible la obligación, es decir, desde el 11 de Agosto del año 2009, hasta el término de este juicio.

Establecido lo anterior, es importante señalar lo dispuesto en los siguientes artículos los cuales establecen lo siguiente:

Artículo 1.167 del Código Civil estipula que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

En este sentido, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

Artículo 38 ejusdem. Omissis (…)Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”

De igual manera es importante traer a colisión el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 (T.S.J.-Casación Civil C.A. Dianamen contra Diamen) donde señala lo siguiente:

“La acción de resolución del Contrato del Arrendamiento y el pago de lo cánones de arrendamiento vencidos de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre si; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponde tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión Nº 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003. Exp. Nº 02-0076, en el caso De_Todo Import, Export, Training y Distribuidora CD C.A.., en el cual se dijo: “…Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la Doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo, y como consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra cumple a su vez con la suya. Fundamentándose en la definición antes dada en el presente caso…, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria.-pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa...”(Cursiva y negrillas del tribunal).

De las normas parcialmente supra transcritas y jurisprudencias citadas, puede afirmar esta Sentenciadora, que el demandado de autos no logró demostrar ante este Tribunal, que haya cancelado la diferencia por concepto de aumento del Canon de Arrendamiento establecido por la Alcaldía del Municipio Barinas, según Resolución Nº 816/2009 de fecha Once (11) de Agosto de 2009, en tal virtud, ante la ausencia de un medio de prueba que lograra demostrar los hechos excepcionados y alegados por la representación de la parte demandada, forzoso es concluir que el arrendatario de marras ciudadano G.B., ya identificado, ha incumplido con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento pactado con la parte actora, por lo que hallándose la presente acción conforme a lo dispuesto en la ley, lo propio es declarar como en efecto se hará en el dispositivo del presente fallo, CON LUGAR la acción planteada, y en consecuencia resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes. ASÍ SE DECIDE.