Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Monagas, de 29 de Septiembre de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS

MATURIN, VEINTINUEVE (29) DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2.011

201° y 152°

EXP N° 32.262

PARTES:

• DEMANDANTE: M.D.L.G.D.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.049.062 y de este domicilio.

• APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: C.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 2.329.697, Abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2.909.

• DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., domiciliada en la población de Temblador del Estado Monagas, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 28 de Julio de 1.994, anotado bajo el Nº 182, folios 108 al 113 del Tomo IV, en la persona de su Representante Legal, ciudadano J.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.250.112, y con domicilio en la población de Barrancas, Estado Monagas.

• APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.L.A.P. y L.D.A.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.678.606 y 13.476.276, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.912 y 128.670, y de este domicilio.

• MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

• ASUNTO: Apelación de Sentencia dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en fecha 08 de Junio del 2.010.

-I-

Corresponde a esta alzada, conocer de la apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandante Abogado C.R.B. en escrito de fecha 10 de Junio del 2.010 (F.157), oída dicha apelación de manera correcta por el Juzgado de la causa por auto de fecha 14 de ese mismo mes y año (F. 159) por tratarse de una definitiva que se oye en ambos efectos de acuerdo a lo establecido en los artículos 293, 294 y 891 del Código de Procedimiento Civil, acordándose la remisión del expediente al Tribunal de Alzada, mediante oficio de fecha 18 de Junio del 2.010, de cuya distribución correspondió a este Tribunal como superior a efectos del conocimiento de la apelación planteada.

Recibido como fue el presente expediente se le dio entrada y el curso de Ley correspondiente y cumplidos como fueron los trámites procesales, encontrándose la causa en estado de sentencia, se dicta esta con fundamento en los motivos que se expresan:

Del Fondo de la Controversia

Luego de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, observa esta Alzada que, en la reforma de demanda interpuesta por el Abogado C.R.B., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.D.L.G.D.C., contra la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., expresa lo que a continuación se sintetiza:

Según documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Maturín, el día 11 de Julio de 2.008, bajo el N° 25, tomo 247 de los libros de autenticaciones, (…) mi representada celebró un contrato de arrendamiento con la empresa FARMACIA PRINCIPAL, C.A., (…) por medio del cual le dio en calidad de arrendamiento un local comercial, ubicado en la Avenida Principal, esquina con el cruce de la Avenida G.B., de la población de Temblador del Estado Monagas, destinado al uso comercial de explotación del ramo de farmacia.

Dicho contrato fue estipulado por el término de Un (1) año fijo a partir del 2 de diciembre del año 2007, es decir hasta el día 2 de diciembre del año 2008 (Cláusula SEGUNDA)

La pensión de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00) antiguos, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 800,00) actuales mensuales que LA ARRENDATARIA se obligó a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes (Cláusula TERCERA)

…Omissis…

Ahora bien, ciudadano Juez, es el caso que al vencimiento de el referido contrato el día 2 de diciembre de 2.008, se efectuó su tacita reconducción, conforme a lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado y conviniendo las partes en que el canon de arrendamiento a partir de esa fecha seria la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.2000,00). Y por cuanto LA ARRENDATARIA no ha pagado las pensiones de arrendamiento correspondientes a los mes (Sic) de noviembre y diciembre del año 2008; y los meses de enero y febrero del año 2009, a razón de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf.2.000,00) cada uno, lo que hace un total de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.8.000,00), lo cual no ha efectuado hasta la presente fecha a pesar de las diversas y numerosas gestiones de cobranza extrajudiciales que hemos realizado para que lo haga; y además por cuanto el contrato se encuentra completamente vencido y tal negativa de pago constituye una violación a las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento e incumplimiento a la normativa legal que exige la materia en nuestro ordenamiento; lo que le da el derecho a mi representada de ejercer la acción de resolución del contrato por el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA a las obligaciones que le impone el contrato; es que ocurro ante su competente autoridad en mi carácter de representante de la ARRENDADORA, ya identificada para demandar formalmente a la empresa FARMACIA PRINCIPAL C.A., (…), para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal, en la resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes por su incumplimiento y en consecuencia el desalojo del local arrendado y se lo entregue completamente desocupado de bienes y personas.

Demando además el pago de la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.8.000,00), correspondientes a las pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas y las que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble arrendado, por concepto de daños y perjuicios causados por su incumplimiento y el pago de las costas y costos del presente juicio.

Fundamento la presente acción en lo dispuesto en los artículo (Sic) 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, que se refiere a las obligaciones en general y 1.579, 1.592 y 1.594 del mismo Código referentes al contrato de arrendamiento; y los artículos 33 y ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de garantizar las resultas del presente juicio pido al Tribunal se sirva decretar y practicar medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, anteriormente identificado, de acuerdo con lo dispuesto en el ordinal 7° del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y se acuerde el depósito en la persona de mi representada…

Dicha Reforma fue admitida por el A quo en fecha 25 de Marzo del 2.010, y por auto separado de esa misma fecha el A quo se pronunció nuevamente sobre el decreto de la medida, negando la misma de acuerdo a los mismos criterios de la sentencia interlocutoria del 25 de Enero del 2.010.

En fecha 14 de Abril del 2.010, es recibida por el Juzgado de la causa comisión con resultas de la práctica de citación personal de la parte demandada.

Posteriormente, en fecha 21 de Abril del 2.010 compareció ante el Juzgado de la Causa, el Abogado J.L.A.P., en su carácter de Apoderado Judicial, de la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., y consignó escrito de contestación, constante de dos (2) folios útiles, en el cual entres otras cosas, expresó:

…Como punto previo promuevo la cuestión previa a que se refiere en el numeral sexto (6) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandante en su libelo de demanda no cumple con los requisitos esenciales de la demanda a que se refiere el numeral cuarto (04) del artículo 340 ejusdem, ya que la demandante no acreditó cualidad con la cual acced (Sic) a estrados, no señala en que condición demanda no acompaña documento (…) de propiedad o administradora, sólo dice que da en arrendamiento pero no prueba su legitimidad en dicha causa, ni acompaña documento ni señalo (Sic) datos los mismos. Seguidamente paso a contestar el fondo de la demanda como sigue: …Rechazo y contradigo la pretensión resolver el contrato de arrendamiento ya que el mismo es un contrato indeterminado por tácita reconducción… Niego y contradigo la pretensión de la demandante que acredita a su favor deuda de los meses de Noviembre y Diciembre del 2.008 y los meses de Enero y Febrero del 2.009, los cuales fueron cancelados y cobrados por la demandante… Niego y contradigo que se convino en que el canon de arrendamiento sería de Bs. 2.000 fuertes, ya que sigue siendo de Bs.800…

Consecutivamente, mediante diligencia de fecha 27 de Abril del 2.010, el Apoderado Judicial de la parte actora, Abogado C.R.B., rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la cuestión previa opuesta fundamentada en lo contenido en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haberse llenado los extremos indicados en el numeral 4 del artículo 340 ejusdem, a tal efecto su rechazo lo fundamentó en el hecho de que en ningún caso exige la Ley que el arrendador sea el propietario del inmueble arrendado, sustentando dicha defensa conforme a lo pautado en el artículo 1.579 del Código Civil.

De las Pruebas

De la Parte Demandada

En fecha 29 de Abril del 2.010, el ciudadano J.D.V.B.P., en su condición de representante legal de la Sociedad Mercantil FARMACIA PRINCIPAL DE TEMPLADOR, C.A., debidamente asistido por el Abogado en ejercicio J.L.A.P., promovió las siguientes pruebas, las cuales fueron admitidas en todas y cada una de sus partes en esa misma fecha.

• Capítulo I: Escrito de contestación de la demanda.

• Capítulo II: La falta de cualidad de la demandante promovida como punto previo por no acreditar condición con la que acude a estrados a demandar.

• Capítulo III: Documento contentivo de expediente N° 178, en copia certificada expedida por el Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d.E.M..

• Capítulo IV: Anexo marcado “A” contentiva de recibos en original de los meses de depósitos y recibos entregados por la demandante.

De la Parte Demandante

En fecha 30 de Abril del 2.010, el Abogado C.R.B., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana M.D.L.G.D.C., promovió las siguientes pruebas, las cuales fueron admitidas en todas y cada una de sus partes en esa misma fecha.

• PRIMERO: Mérito favorable de los autos.

• SEGUNDO: Copias simples de escrito consignado por la demandada en el expediente N° 178, llevado ante el Juzgado de los Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial

• TERCERO: Las testimoniales de los ciudadanos: ELOIDOMIRA G.Q., J.I.; J.C. y C.C.S., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.393.381, 594.753, 13.589.606 y 10.516.528, respectivamente.

Consecutivamente, en fecha 05 de Mayo del 2.010, día fijado para llevarse a cabo el acto de testigos promovidos por la parte actora, se hicieron presentes los J.I.; J.C. y C.C.S., y los mismos fueron evacuados conforme constan en actas levantadas por el Juzgado de la causa y que rielan a los folios 135, 136 y 137 respectivamente. En esa misma fecha, el Juzgado de la Causa como medio alternativo para la solución de los conflictos, instó a las partes a un Acto Conciliatorio, fijándolo para el segundo día de despacho siguiente a esa fecha. Llegado el día fijado para la realización de dicha acto sólo se hizo presente la representación de la parte actora y por cuanto no compareció la otra parte, se dejó constancia de la imposibilidad de efectuar el mismo.

Mediante diligencia de fecha 01 de Junio del 2.010, el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abogado J.L.A.P., solicitó nueva oportunidad para la realización de una audiencia conciliatoria. Vista tal solicitud el A quo por medio de auto del 02 de ese mismo mes y año, fijó nueva fecha para efectuar el Acto Conciliatorio. Estando en el día pautado para llevarse a cabo el acto, se anunció el mismo y no habiendo comparecido ninguna de las partes, se declaró desierto.

De la Sentencia Recurrida

En fecha 08 de Junio del 2.010, el Tribunal A quo dictó sentencia en la presente causa e hizo el siguiente pronunciamiento:

…Omissis…

“En virtud de los antes expuesto y habiéndose convertido en contrato bajo análisis ha tiempo indeterminado, tal y como lo expresan y reconocen ambas partes contendientes; es por lo debe afirmar irremediablemente este Tribunal que la parte actora ha incurrido en un error en la calificación de la acción, siendo la acción correcta el DESALOJO del inmueble arrendado de conformidad con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en el cual la arrendataria supuestamente a dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a mas (Sic) de dos (2) mensualidades consecutivas, y no la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, como erróneamente se intento (Sic), hecho este que afecta el derecho al debido proceso y fundamentalmente el principio a la seguridad jurídica de las partes, en tal sentido, mal pudiera este Órgano Jurisdiccional emitir un pronunciamiento en cuanto al fondo del presente asunto, lo cual conduce a la improcedencia de la presente acción. Y así se decide.-

Por los razonamientos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.614 de Código Civil, 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE la acción que con motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha incoado la ciudadana M.D.L.G.D.C. (…) en contra de la Sociedad Mercantil FARMACIA PRINCIPAL C.A.(…) en la persona de su representante legal, ciudadano J.D.V.B.P. (…). Y así se decide”…

Vista la decisión del A quo, el Apoderado Judicial de la parte demandante, Abogado C.R.B., mediante diligencia presentada en fecha 10 de Junio del 2.010, APELÓ de la misma.

Posteriormente, en fecha 14 de ese mismo mes y año el Tribunal de la causa oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia de Alzada en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial. Una vez recibida la presente acción, de acuerdo a la distribución realizada, esta superioridad le da entrada en fecha 29 de Junio del año 2.010 y le signa el N° 32.262, y fijó el décimo día de despacho siguiente a dicha fecha para dictar sentencia.

Ahora bien, encontrándose la causa en estado de sentencia, este Tribunal en virtud del gran cúmulo de causas que posee el mismo pasa a pronunciarse en esta oportunidad en base a las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

El Apoderado Judicial de la parte demandada al dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código, por no haberse llenado en el libelo de la demanda los requisitos que indica el artículo 340 ejusdem, específicamente el contenido en el numeral 4, fundamentado dicha oposición tal y como se transcribe a continuación:

…Como punto previo promuevo la cuestión previa a que se refiere el el (Sic) sexto (6) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demandante en si libelo de demanda no cumple con los requisitos esenciales de la demanda a que se refiere el numeral cuarto (04) del artículo 340 ejusdem, ya que la demandante no acreditó cualidad con la cual acced (Sic) a estrados, no señala en que condición demanda no acompaña documento … (palabra ilegible)… de propietaria o administradora, sólo dice que en arrendamiento pero no prueba su legitimidad en dicha causa ni acompaña documento ni señalo (Sic) datos de los mismos…

Ahora bien, establece el numeral 4° artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:

…Omissis…

4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales

.

El referido dispositivo legal, transcrito parcialmente es claro, no quedan dudas de que el demandante en una acción debe determinar con precisión el objeto de su pretensión, tal y como lo indica el señalado artículo. Así las cosas, vistos como fueron tanto el escrito libelar de la demanda y el fundamento legal en el cual la representación judicial de la parte demandada basó dicha oposición, se puede observar que no hay concordancia entre una cosa y otra, es decir, entre lo alegado y el fundamento de derecho esgrimido, en tal sentido no ha de prosperar la oposición efectuada por el Apoderado Judicial de la parte demandada. Y así se declara.-

- II -

Ahora bien, no obstante haberse pronunciado este Tribunal sobre el punto anterior, pasa a decidir la procedencia o no de la presente acción que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ha intentado la ciudadana M.D.L.G.D.C., en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., pasando de seguidas a hacerlo en los siguientes términos:

La relación arrendaticia inmobiliaria es el vínculo que se establece entre el arrendador y el arrendatario y que, teniendo como objeto un inmueble determinado, da lugar a una pluralidad de transcendencias en el orden jurídico concreto y especial que regula ese vínculo, y sus efectos o consecuencias, dentro de un privilegio o tutela de protección limitada, especialmente en beneficio del arrendatario.

El vocablo “relación” traduce “vínculo”, analogía”, “correspondencia” que da o puede dar lugar a una “relación jurídica”. De modo que siendo el contrato de arrendamiento un vínculo de Derecho entre el arrendador y arrendatario, es indudable que ese vínculo crea una “relación jurídica”.

En este estado, se precisa destacar que la novísima Constitución Nacional de 1.999, buscando logar en el proceso, un mayor contacto con la realidad, para estar en mejores condiciones de servir a la justicia, introdujo el principio de la Tutela Judicial Efectiva, por medio de las disposiciones contenidas en los artículos 2, 26 y 257.

Es importante recalcar lo dispuesto en nuestra Constitución Bolivariana en sus artículos 2, 26 y 257:

Artículo 2.- “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político”.

Artículo 26.-“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizara una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”

Artículo 257.- “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público, no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”.

En este sentido, el derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende según criterio de nuestro M.T., el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y mediante un decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.

Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia.

En este orden de ideas, vemos que el proceso constituye un conjunto de actividades ordenadas por la ley para el desenvolvimiento de la función jurisdiccional. Es una relación jurídica, porque vincula a los sujetos que intervienen en él; es un método dialéctico, porque investiga la verdad jurídica en un conflicto de intereses; y es una institución, porque está regulado según leyes de una misma naturaleza. Por ello, derivado del carácter instrumental de la ciencia que lo estudia, el proceso no es un fin en sí mismo sino el instrumento para realizar la justicia; ésta característica tiene rango constitucional, conforme a lo dispuesto por el ya citado artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el contrato en general puede terminarse a través de cualesquiera de los medios dentro de una pluralidad conocida. El contrato de arrendamiento no escapa a que mediante algunos de los mismos, también pueda ponérsele término.

Entre los medios que ponen fin a la relación jurídica nacida mediante un contrato de arrendamiento debemos mencionar, conforme al caso bajo estudio, a la Resolución de Contrato de Arrendamiento y el Desalojo.

La resolución del contrato es un remedio legal contra el incumplimiento de un contrato bilateral, a través del cual lo que busca el acreedor es ponerle fin al contrato y recuperar, en lo posible, la posición en que él se hallaba, en otras palabras, podemos decir que, la resolución consiste en una sanción en contra del incumpliente, y también una protección de los intereses del cumpliente, para poner término a la relación arrendaticia incumplida. Así lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, que se transcribe a continuación:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Por su parte el Desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal a por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley, específicamente cualquiera de las contempladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Como se observa, el mismo se diferencia de la Resolución del Contrato, y aun cuando uno ambos ponen término a la relación por decisión judicial, sin embargo presentan algunas diferencias. En efecto, en la práctica existe facilidad para confundir el Desalojo del inmueble arrendado con la Resolución del Contrato de Arrendamiento y viceversa. Entre las diferencias más destacadas entre una acción y otra, podemos señalar:

1. La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento que establezca la Ley. En cambio, la acción de desalojo, se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales establecidas en el artículo 34 ejusdem.

2. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene sus causales expresamente tipificadas en el ya mencionado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

3. La resolución puede ser intentada por cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); mientras que la acción de desalojo sólo puede ser intentada por el arrendador.

Así las cosas, habiendo ahondado un poco sobre las consideraciones anteriores, esta superioridad, luego del estudio pormenorizado de las actas procesales que conforman la presente acción, verificó que el Apoderado Judicial de la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado entre su representada, ciudadana M.D.L.G.D.C., y la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., en fecha 11 de Julio de 2.008, conforme consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, el cual quedó anotado bajo el N° 25, Tomo 247 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, donde entre otras cosas estipularon que el término de duración del mismo sería por el lapso de un (01) año fijo contado a partir del día 02 de Diciembre del 2.007, es decir hasta el día 02 de Diciembre del año 2.008, esgrimiendo como fundamento de hecho que dicha sociedad no ha cancelado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2.008, y Enero y Febrero del 2.009, a razón de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,00) cada una, lo que suma la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), alegando además como fundamentos de derecho que una vez vencido el lapso de tiempo fijado en el contrato, y habiéndose mantenido la arrendataria ocupado el inmueble en cuestión, sin oposición alguna de la arrendadora, operó la tácita reconducción, conforme a lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil que prevé lo siguiente:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado

Prosiguió alegando la representación de la parte accionante, que en virtud del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria en cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, y en razón de haber realizado múltiples e infructuosas cobranzas extrajudiciales, es por lo que demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, basándose en lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código en comento, y los artículo 33 y el literal “a” del 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Vistos los argumentos en que quedó la trabada la litis, esta Alzada constató que efectivamente operó la tácita reconducción, alegada por la parte accionante, convirtiéndose el contrato objeto de la litis respecto al tiempo en indeterminado. En tal sentido, verificados igualmente los fundamentos de derecho invocados por el Apoderado Judicial de la parte actora, tenemos que los artículos 33 y 34 en su causal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios preceptúan:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre bienes urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al Procedimiento Breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

Articulo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

…Omissis…

La interpretación de la causal “a” prevista en el artículo 34 ejusdem es clara, y verificado en el caso de marras que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, y siendo que el argumento legal en el cual se subsume la presente acción es la falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, es decir, la de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2.008, y Enero y Febrero 2.009, y en un todo de acuerdo con el criterio acogido por el Juzgado de la causa, esta Alzada concluye igualmente que la acción correcta que debió ser intentada por la parte actora es la de DESALOJO del inmueble arrendado de conformidad con la causal “a” contemplada en el artículo 34 de la Ley en comento. Y así se decide.

-III-

En mérito a las anteriores consideraciones y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1.614 del Código Civil Venezolano y la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el Abogado C.R.B., contra la decisión que declaró IMPROCEDENTE la presente acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ha intentado la ciudadana M.D.L.G.D.C. contra la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., en la persona de su Representante Legal, ciudadano J.B., todos ampliamente identificados up supra. En consecuencia, se CONFIRMA en todas y cada una de las partes la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. esta Circunscripción Judicial, en consecuencia:

• PRIMERO: Se declara IMPROCEDENTE la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la ciudadana M.D.L.G.D.C. contra la SOCIEDAD MERCANTIL FARMACIA PRINCIPAL, C.A., en la persona de su Representante Legal, ciudadano J.B., todos ampliamente identificados en autos.

• SEGUNDO: No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

• TERCERO: Se ordena Notificar a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

• CUARTO: Una vez que conste en autos la última de las notificaciones que de las partes se haga, remítase el expediente al Juzgado de la causa.

PUBLIQUESE, REGISTRESE, DIARÍCESE Y DEJESE COPIA.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. Maturín, a los Veintinueve (29) días del mes de Septiembre del año dos mil Once. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

DR. A.L.T.

JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

LA SECRETARIA

ABOG. YOHISKA MUJICA

En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.

La Secretaria

Exp.32.262

AJLT/KC.-