Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Septiembre de 2006

PARTE ACTORA: ciudadana M.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°. V-1.706.079, y las sociedades mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., ambas inscritas en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de junio de mil novecientos setenta y uno (1971) y veintisiete (27) de agosto de mil novecientos sesenta y nueve (1969), bajo los Nros. 38 y 31, Tomo 71-A y 66-A., respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de junio de mil novecientos noventa y uno (1991), bajo el N°. 4, Tomo 155-A Sgdo.; Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha treinta (30) de mayo de mil novecientos sesenta y seis (1966), bajo el N°. 17, Tomo 34-A, y las ciudadanas L.V., R.H. y R.K., la primera de ellas ciudadana de Nueva Zelandia, domiciliada en Austria, mayor de edad, titular del Pasaporte N°. R-916167; la segunda de las nombradas de nacionalidad Israelí, domiciliada en Israel, mayor de edad, titular del Pasaporte N° 84084833 y la última de las citadas, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-4.174.857, domiciliada en Israel, en su carácter de sucesoras del ciudadano M.K.B..

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: M.D.P.L. y P.A.V.M., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.857 y 17.096, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada I.F.D.A., inscrita el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 15.409, titular de la cédula de identidad N° V-6.185.591, actuando en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., abogado J.L.P.V., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 48.310, actuando en su carácter de apoderado judicial de los codemandados Sucesores Universales del causante M.K.B., ciudadanas L.V., R.H. y R.K., y de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A.

ACCIÓN: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Definitiva)

EXPEDIENTE: 8937

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora en contra de la sentencia dictada el 31 de julio de 2002 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de Retracto Legal.

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicio este proceso por demanda incoada en fecha 18 de diciembre de 1991, por la ciudadana M.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N°. V-1.706.079 y las sociedades mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., ambas inscritas en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de junio de 1971 y 27 de agosto de 1969, bajo los Nros. 38 y 31, Tomos 71-A y 66-A.

Dicha demanda fue instaurada en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 1991, bajo el N° 4, Tomo 155-A Sgdo.; así como en contra de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de mayo de 1966, bajo el N°. 17, Tomo 34-A, y en contra de las ciudadanas L.V., R.H. y R.K., la primera de ellas ciudadana de Nueva Zelandia, domiciliada en Austria, mayor de edad, titular del Pasaporte N° R-916167; la segunda de las nombradas de nacionalidad Israel, domiciliada en Israel, mayor de edad, titular del Pasaporte N° 84084833 y la última de las citadas, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.174.857, domiciliada en Israel, en su carácter de sucesoras del ciudadano M.K.B..

La acción instaurada se contrae a un típico RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que tiene por objeto el inmueble denominado Centro Comercial Macaracuay, ubicado en la Avenida Naiguatá cruce con Avenida Urimare de la Urbanización Macaracuay, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. La parcela sobre la cual se encuentra edificado el referido centro comercial tiene una superficie aproximada de UN MIL OCHOCIENTOS NUEVE METROS CUADRADOS CON DIECISÉIS DECIMETROS CUADRADOS (1.809,16 mts.2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con la Avenida Naiquatá de la Urbanización Macaracuay mediante una línea mixta que comienza en la esquina de la Avenida Naiquatá con cruce de la Avenida Urimare, con una curva cuya cuerda subtendidas es de once metros con noventa y un centímetros (11,91 mts.), sigue una línea recta rumbo Sur, de seis metros (6,00 mts.), sigue otra línea recta rumbo Este, de veinticuatro metros con cuarenta y siete centímetros (24,47 mts.), siguiendo otra línea recta de seis metros con veintiocho centímetros (6,28 mts.), rumbo Norte; sigue otra línea recta rumbo Este de veintiséis metros con sesenta y seis centímetros (26,66 mts.) de largo; ESTE: Comienza en la esquina de la Avenida Naiquatá con cruce con la Avenida La Guaira, mediante una curva cuya cuerda subtendida es de tres metros con veintitrés centímetros (3,23 mts) y finalizando otra curva de gran radio, cuya cuerda subtendida es de treinta metros con treinta centímetros (30,30 mts) de largo; SUR: Con la zona verde consistente en el Parque p-13 de la Zona A-1 de la Urbanización Macaracuay, mediante una poligonal que empieza en la Avenida Urimare, con una recta cuya longitud es de cuarenta y seis metros con siete centímetros (46,07 mts.) y que termina en la Avenida La Guaira, con otra recta, cuya longitud es de dieciocho metros con sesenta y cuatro centímetros (18,74 mts); y OESTE: Con la Calle Urimare en una longitud de veintidós metros con cinco centímetros (22,05 mts.). Plano de la parcela de terreno anteriormente deslindada se encuentra agregada al cuaderno de comprobantes de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de septiembre de 1982, bajo el N° 1107, folio 2302. La superficie original de la parcela antes deslindada que aparece en el documento por el cual adquirió el ciudadano M.K.B., protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de enero de 1968, bajo el N° 34, Tomo 5, Protocolo Primero, fue ampliada según consta de documento protocolizado ante la misma Oficina Subalterna de Registro, el día diez (10) de septiembre de 1982, bajo el N° 27, Tomo 24, Protocolo Primero.

En resumen, los alegatos de la pare accionante se contraen a lo siguiente:

1. Que la empresa INVERSIONES FECOSA, C.A., adquirió de la Sucesión de M.K.B. en fecha 16 de agosto de 1991, el inmueble denominado CENTRO COMERCIAL MACARACUAY, ubicado en la Avenida Naiquatá cruce con Avenida Urimare de la Urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

2. Que la Sucesión del M.K.B. vendió a INVERSIONES FECOSA, C.A., el inmueble antes descrito, desconociendo por completo los derechos que poseen los inquilinos desde hace muchos años.

3. Que una vez concretada la compraventa, a espaldas de los arrendatarios que tenían la primera opción para adquirir el inmueble, en fecha 18 de noviembre de 1991, son informados por la arrendadora ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., ya que no ejercería más la administración de los locales, pues, estos habían sido vendidos a INVERSIONES FECOSA, C.A..

4. Que en vista de lo anterior se había infringido lo dispuesto en los artículos 1580 y siguientes del Código Civil, así como lo establecido en el artículo 6° del Decretos Legislativo Sobre Desalojo de vivienda de 1947, y en los Decretos N° 513 y 576 del 6 de enero y 14 de abril del año 1971, respectivamente.

5. Que por lo antes expuesto demandan a INVERSIONES FECOSA, C.A., ORGANIZACIÓN KOBE, S.A. y a las ciudadanas L.V., R.H. y R.K., en su carácter de sucesoras de M.K.B., para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal: 1) En que les asiste el derecho de preferencia que estatuye el artículo 6° sobre el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, correlativamente con los Decretos 513 y 576 de fecha seis (6) de enero y catorce (14) de abril de 1971, respectivamente; 2) Que se debió notificar oportunamente a los actores de la decisión de venta prevista a objeto de manifestar su voluntad de adquirir o no el inmueble; 3) Que a los actores les asiste el derecho de adquirir en propiedad una parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Macaracuay y el centro comercial construido sobre el inmueble denominado CENTRO COMERCIAL MACARACUAY.

   En fecha 27 de marzo de 1996, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana M.L.P.R. y las Sociedad Mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. Y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., representadas por los abogados M.D.P.L. y P.A.V.M., en contra de INVERSIONES FECOSA, C.A., ORGANIZACIÓN KOBE, C.A. y las ciudadanas L.V., R.H. y R.K. en su carácter de sucesoras de M.K.B. y sobre el inmueble denominado CENTRO COMERCIAL MACARACUAY, ubicado en la Avenida Naiquatá cruce con Avenida Urimare de la Urbanización Macaracuay, condenando en costa a la actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia del 4 de junio de 1996, la representación judicial de la parte actora apeló del fallo dictado el 27 de marzo de 1996.

   En fecha 11 de agosto de 1997 el Juzgado Superior Quinto de esta misma Circunscripción Judicial declaró con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de los actores, quedando así revocada la decisión apelada, ordenando igualmente, se procediera a dar contestación a la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 26 de agosto de 1998, la abogada I.F.D.A., apoderada judicial de la parte demandada ejerció recurso de casación en contra de la sentencia de fecha 11 de agosto de 1997, el cual fue negado por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Mediante diligencia de fecha 9 de febrero de 1998, la abogada I.F.D.A., apoderada judicial de INVERSIONES FECOSA, C.A., ejerció recurso de hecho contra el auto que negó el recurso de casación. El indicado recurso de hecho fue declarado con lugar, en virtud de decisión dictada el día 24 de septiembre de 1998, por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia.

   Mediante escrito presentado en fecha 2 de noviembre de 1998, los abogados I.F.D.A. y L.A.A.G., apoderados judiciales de INVERSIONES FECOSA, C.A., formalizaron el recurso de casación admitido por la corte.

   En fecha 26 de mayo de 1999, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, declaró inadmisible el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada contra la sentencia dictada el 11 de agosto de 1997, por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Mediante escrito de fecha 28 de junio de 1999, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., solicitó al a quo dictara un auto que diera por recibido el expediente y que el mismo fuera suscrito por el secretario del tribunal, a los fines de que no quedara duda alguna, sobre la fecha a partir de la cual comenzaría a computarse el lapso señalado en el artículo 358, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, para proceder a dar contestación de la demanda.

   En fecha 29 de junio de 1999, el a quo mediante auto dio por recibido el expediente y el Dr. J.C.M.F., se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes a los fines de la reanudación de la misma.

   Mediante auto de fecha 21 de julio de 1999, el Juzgado Segundo de Primera Instancia, emitió boleta de notificación a los representantes judiciales de la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

   Mediante diligencia de fecha 4 de abril de 2000, el abogado J.P., apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado en nombre de sus representados.

   En fecha 13 de abril de 2000, la abogada I.F.D.A., apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

   • Rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en lo que se refiere a los hechos expuestos, como en cuanto al derecho que se alega, negó también que las normas jurídicas o legales invocadas por los actores sean aplicables en el presente caso, en la forma que ellos invocan como fundamento de la demanda.

   • Con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnar los siguientes instrumentos:

   o Contrato de arrendamiento suscrito a favor de EVERANRD G.G.L., que versa sobre el local comercial identificado con el N°. 1-A del Centro Comercial Macaracuay.

   o Contrato de arrendamiento suscrito a favor de la ciudadana V.S.D.C., que versa sobre el local comercial identificado con el N° 3-A del Centro Comercial Macaracuay.

   • De conformidad con el primer párrafo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó como defensa la falta de cualidad activa de la codemandada SUPERMERCADO MACARACUAY S.R.L., para intentar la presente acción, ya que su cualidad de arrendataria del local comercial identificado con el número 1-A que forma parte del Centro Comercial Macaracuay, la pretende derivar de un supuesto Contrato de Arrendamiento celebrado entre él y la empresa ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., quien representa al propietario de dicho inmueble, el extinto M.K. como ADMINISTRADORA del mismo y fungiendo así como arrendadora del inmueble. Además, la fundamenta en la Cláusula Quinta del contrato, tanto en la derogada Ley de Regulación de Alquileres, como en la nueva ley se establece: Que el arrendatario requiere de la autorización expresa y escrita de la Arrendadora para subarrendar, so pena de nulidad del subarrendamiento y del derecho de la arrendadora de solicitar la Resolución del Contrato y la aplicación de sanciones administrativas correspondientes.

   • Opuso también la falta de cualidad activa de la empresa mercantil FARMACIA MACARACUAY S.R.L., ya que según el contrato de arrendamiento de los locales comerciales 2-A y 3-A, que forman parte del Centro Comercial Macaracuay, el contrato de arrendamiento original se celebró entre la ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., estipulándose igualmente en la cláusula quinta del contrato: La prohibición de no ceder ni traspasar el contrato; subarrendar total o parcialmente el objeto de dicho contrato de arrendamiento, sin haber obtenido previamente y por escrito la autorización de la arrendadora, lo cual no ha sido ni siquiera mencionada en el libelo de la demanda.

   • Adujo igualmente que el artículo sexto (6°) del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, concede al arrendatario de un inmueble por más de dos (2) años, el derecho de preferencia sobre otras personas que quieran adquirir el inmueble el Derecho de Retracto, que deberá ser ejercido conforme a las normas del Código Civil relativas al Retracto. Sin embargo, la interpretación del citado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, no pueden ser otra sino en el sentido de limitar su ámbito de aplicación a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluirían situaciones como la presente, en la cual el objeto del contrato de arrendamiento son locales destinados a comercio, tal como lo afirman categóricamente los propios actores en la redacción de su demanda.

   • Además alegó que los actores fundamentan su derecho al Retracto Arrendaticio, en el contenido de los artículos 3° y 8° de los Decretos N° 513, de fecha 6 de enero de 1971, y N° 576 de fecha 14 de abril de 1971, los cuales se refieren al derecho que tienen los arrendatarios de una vivienda para adquirir, pero quedando excluidos de los mismos, los locales comerciales.

   • Por otra parte sustentó que ha sido criterio reiterado y sostenido, tanto por la Jurisprudencia como por la Doctrina Patria y recientemente establecido con absoluta claridad y de forma expresa en la nueva Ley de Alquileres que: “El Retracto Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. Por argumento a contrario, no procederá el “Retracto Legal Arrendaticio” en aquellos casos en los cuales la compraventa no es por unidades, sino por la totalidad del inmueble, como ha acontecido en el presente caso, en el cual la venta lo es por la totalidad del inmueble que ocupa el llamado CENTRO COMERCIAL MACARACUAY.

   • Por último solicitaron que se declare sin lugar, en todas sus partes y con todos los efectos de Ley, entre ellos la expresa condenatoria en costas a la parte actora, la presente demanda de Retracto Legal.

   En fecha 13 de abril de 2000, la representación judicial de las Sucesoras Universales del fallido M.K., ciudadanas L.V., R.K. y R.H., así como de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

   o Negó, rechazó y contradijo formalmente la presente demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, en virtud de estar fundamentada en un supuesto Derecho Preferencial alegado por la parte actora, por cuanto no son ciertos los motivos y supuestos de hecho expresados en el libelo, en consecuencia carecen de validez y relevancia legal las consecuencias jurídicas que la parte actora pretende derivar y deducir de dichos supuestos de hecho y fundamentos de derecho que invoca.

   o Impugnó de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la validez, el contenido y la firma de los documentos y recaudos acompañados por la actora en copia fotostática, junto con su libelo.

   o Asimismo impugnó de manera especial el contrato de arrendamiento suscrito a favor de EVERANRD G.G.L., correspondiente al Local 1-A del Centro Comercial Macaracuay el cual fue consignado con la letra “E” y el contrato de arrendamiento suscrito a favor de la ciudadana V.S.d.C., correspondiente a los locales comerciales 2-A y 3-A del Centro Comercial Macaracuay y el cual fue agregado al expediente con la letra “F”.

   o Por otra parte opuso la falta de cualidad o interés de los codemandantes, específicamente, las empresas denominadas FARMACIA MACARACUAY S.R.L. y SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., en razón y por cuanto el derecho preferente a retraer, consagrado en el artículo 6° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se le concede es al inquilino, negó y rechazó que los demandantes antes señalados tengan la cualidad para proponer la presente acción de retracto, sobre los locales que dicen ocupar, pues no siendo éstos arrendatarios, como sujetos concretos no se identifican con el sujeto abstracto que es contra quien la Ley concede la acción, el cual es el arrendador propietario del inmueble vendido.

   o Asimismo, opuso la falta de cualidad o interés de uno de sus representados, específicamente la compañía ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., siendo que la compañía actuaba simplemente como arrendadora y administradora de los locales que se encuentran en el Centro Comercial Macaracuay, en vida del propietario de dicho inmueble, señor M.K..

   o Aduce además que los demandantes reconocen y aceptan la existencia del Contrato de Compraventa, totalmente perfeccionado, que cumplió con las formalidades que la ley exige para tener validez, el cual no esta viciado y por tanto, no ésta sujeto a nulidades de ningún tipo, a excepción de esta acción incoada que pretende, en base a unos derechos inexistentes hacerse de la titularidad y propiedad del inmueble en cuestión.

   o Por otra parte, en cuanto al fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo explícitamente todos los pronunciamientos y argumentos emitidos por la parte actora en su libelo, con relación a los supuestos de hecho y los infundadamente pretendidos derechos de los actores, basándose en las disposiciones contenidas en los Decretos Ejecutivos N° 513 y 576 del año 1971, así como también con el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas.

   o Sostuvo que la interpretación del citado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, lo que busca es limitar su ámbito de aplicación a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual la presente acción estaría excluida, por ser locales comerciales los objeto de la misma.

   o Adujo además que este derecho de preferencia es ampliado por el Decreto Ejecutivo N° 513, cuando concede este derecho a los inquilinos de apartamentos arrendados, para que lo ejerzan dentro de los seis (6) meses anteriores a la enajenación o venta del inmueble. Por otra parte, este decreto establece y determina las condiciones para que tales apartamentos puedan ser vendidos en Propiedad Horizontal y regula que el precio de venta del mismo, no podrá ser mayor del que corresponda a su última regulación.

   o Sostuvo que con los alegatos y defensas esgrimidas a favor de su representado hizo destacar que el criterio reiterado y sostenido, tanto en Jurisprudencia como por la Doctrina, quedó reiterado nuevamente siendo ahora establecido clara y expresado absolutamente en el texto de la nueva Ley de Alquileres, cuando en su artículo 49° expone: “El Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los caos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

   o Por último solicitó se declarare la falta de cualidad o interés de la Organización Kobe, S.A., de los demandantes y por consiguiente sin lugar la presente demanda y por último se condene en costas y costos a la parte actora por intentar la presente acción, la cual es evidentemente temeraria.

   En fecha 18 de mayo de 2000, la parte demandada consignó escrito de pruebas y mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2000, el abogado J.L.P., consignó escrito de promoción de pruebas.

   Mediante diligencia de fecha 22 de mayo de 2000, la abogada L.V., consignó constante de 83 folios útiles escrito de promoción de pruebas.

   Mediante escrito de fecha 25 de mayo de 2000, los codemandados consignaron sendos escritos de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora.

   Por medio de auto de fecha 7 de junio de 2000, el a quo hizo las respectivas consideraciones a las pruebas presentadas por las partes intervinientes en este proceso, admitiendo las que resultaron pertinentes y por cuanto dicho auto se dictó fuera del lapso legal, se ordenó la notificación de las partes, sin lo cual no comenzaría a computarse el lapso de evacuación.

   Mediante diligencia de fecha 27 de junio de 2000, la representación judicial de la parte demandada, se dio por notificada y solicitó se ordenara la notificación de la parte actora, a fin de que comenzara a transcurrir el lapso de evacuación.

   En fecha 10 de octubre de 2000, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por notificado en la presente causa a los fines de la reanudación de la misma.

   En fecha 5 de febrero de 2001, las apoderadas judiciales de la parte actora consignaron escrito de informes en la presente causa. De igual forma, mediante diligencia de la misma fecha, el abogado J.L.P.V., apoderado judicial de la demandada consignó escrito de informes. También la abogada I.F.D.A., apoderada judicial de la demandada consignó escrito de informes.

   En fecha 3 de mayo de 2002 la abogada I.F.A., solicitó el abocamiento del abogado L.R.H. G. y en esa misma fecha el a quo dictó auto asumiendo el conocimiento de la presente causa y ordenando asimismo la notificación del mismo a las partes involucradas en este proceso.

   Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2002, el abogado E.R.F.U., apoderado judicial de las sociedades mercantiles FARMACIA MACARACUAY, S.R.L. y SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., solicitó que dictara sentencia definitiva.

   En fecha 21 de junio de 2002, la sociedad mercantil FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., y la sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., celebraron transacción judicial a los fines de poner fin a sus diferencias ventiladas en este proceso, siendo homologada por el a quo el 3 de julio de 2002.

   En fecha 31 de julio de 2002, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda de Retracto Legal intentada originariamente por la ciudadana M.L.P.R., y las Sociedades mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., en contra de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A.; las ciudadanas L.V., R.H., R.K. y la sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A.. Asimismo, habida cuenta que en fecha 21 de junio de 2002, la sociedad mercantil FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., y la sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., celebraron transacción judicial a los fines de poner fin a sus diferencias ventiladas en este proceso, siendo homologada por el a quo el 3 de julio de 2002, subsistiendo como litisconsortes activos únicamente la ciudadana M.P.R. y la sociedad mercantil SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., en contra de las demandadas y la sociedad mercantil FARMACIA MACARACUAY, S.R.L, únicamente en contra de la ORGANIZACIÓN KOBE, S.A. y las ciudadanas L.V., R.H. y R.K. en su carácter de sucesoras del ciudadano M.K.B..

   En fecha 5 de agosto de 2002, la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., se dio por notificada de la sentencia de fecha 31 de julio de 2002, y asimismo, solicitó se notificara de la misma a la parte actora.

   Mediante diligencia de fecha 7 de agosto de 2002, el abogado J.L.P., en nombre de sus representados L.V., RACHAEL HERTZ, R.K. y la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., se dio por notificado de la sentencia de fecha 31 de julio de 2002.

   Mediante diligencia de fecha 12 de agosto de 2002, el abogado E.F.U., apoderado de la parte actora apeló de la sentencia dictada por el a quo.

   Mediante auto de fecha 22 de enero de 2003, se oyó la apelación ejercida por el abogado E.F.U., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en ambos efectos y en consecuencia se ordenó remitir el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Por medio de diligencia de fecha 11 de marzo de 2004, la abogada I.F.D.A., apoderada judicial de apoderada de la sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A. solicitó se declarara la perención de la instancia a tenor de lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 15 de abril de 2004, el a quo negó dicho pedimento, por cuanto hay una apelación y por lo tanto había que remitir el mismo al Tribunal Superior Distribuidor.

   En fecha 29 de abril de 2004, la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., apeló del auto de fecha 15 de abril de 2004 que negó la perención de la instancia.

   En fecha 4 de mayo de 2004, el a quo negó la apelación ejercida el 29 de abril de 2004, ya que ese juzgado se había desprendido del conocimiento del mismo y por lo tanto perdió competencia y en consecuencia ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   En fecha 17 de mayo de 2004, se realizó la correspondiente distribución, quedando para conocer este Juzgado de la apelación ejercida el 12 de agosto de 2002 y oída por el a quo en fecha 22 de enero de 2003.

   Este Tribunal en fecha 24 de mayo de 2004, ordenó remitir el presente expediente al a quo, por presentar error en la foliatura específicamente en la pieza N° 2. De allí que, el a quo una vez subsanado el error de conformidad con lo establecido en el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil, ordenó remitir nuevamente el expediente a esta Alzada.

   Posteriormente en fecha 13 de julio de 2004, este Tribunal observó nuevamente error de foliatura en la Pieza N° 1, ordenando remitir otra vez el presente expediente al a quo, para que subsanara el error de foliatura encontrado. Dicho error fue enmendado el 26 de julio de 2004, por el a quo ordenando remitir asimismo, el expediente a esta Alzada.

   En fecha 13 de agosto de 2004, este Tribunal le dio entrada al presente expediente fijando un término de veinte (20) días a los fines de que las partes presentaran los informes respectivos.

   En fecha 21 de septiembre de 2004, ambas partes presentaron escrito de informes a la apelación, los cuales fueron agregados a los autos en esta misma fecha. Igualmente en fecha 5 de octubre de 2004, ambas partes presentaron observaciones a los informes de su contra parte y en fecha 6 de octubre de 2004, este tribunal pasó el expediente a sentencia fijándose un lapso de sesenta (60) días para ello.

   Una vez notificadas las partes del abocamiento de quien suscribe, este Tribunal procede a dictar sentencia fuera del lapso legal establecido en la ley.

   ALEGATOS EN ALZADA:

   Mediante escrito presentado el 21 de septiembre de 2004, la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., alegó entre otras cosas lo siguiente:

   Que en la decisión recurrida el a quo declaró sin lugar la demanda por las siguientes razones:

   • Porque ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., no era más que la administradora del inmueble, es decir, la mandataria de las vendedoras y por consiguiente, no fue parte en la negociación de compraventa, frente a la cual se ejerció derecho de retracto, razón por la cual consideró pertinente alegar la falta de cualidad pasiva, alegada por dicha empresa.

   • Por haber operado la caducidad de la acción deducida, en virtud de que la negociación de compraventa ocurrió el 16 de agosto de 1991, y la demanda que originó este proceso fue presentada por las accionantes el 18 de diciembre de 1991, es decir ciento veinticuatro (124) días luego de haberse protocolizado la escritura correspondiente, cuando nuestro M.T. ha decidido reiteradamente, que para el caso de que al Inquilino no se le notifique la venta del inmueble a los fines de ejercer el derecho de retracto, le será aplicado el lapso de caducidad de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura, establecido en el artículo 1.547 del Código Civil.

   • Por la falta de cualidad activa de SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L, debido a que estas empresas no aportaron a los autos prueba de la condición de arrendatarias que alegaron ostentar.

   • Por ser inaplicables al caso, los Decretos Nos. 513 y 576 de fecha 6 de enero y 14 de abril de 1971 y el artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre el Desalojo de Viviendas, en los cuales las demandantes fundamentaron su acción, al considerar que dichas normas solo protegían a los arrendatarios de viviendas, quedando excluidos del ámbito de los mismos, todo lo referente a los locales comerciales. E igualmente porque en estas normas no pueden fundarse el Derecho de Retracto Arrendaticio, en virtud del decaimiento de los Decretos en cuestión, tal como lo determinó nuestro M.T. en sentencia del 24 de noviembre de 1998 con ponencia de la Dra. C.S..

   • Por último, el Tribunal de la causa declaró improcedente la acción, debido a que el CENTRO COMERCIAL MACARACUAY, fue objeto de enajenación global de la propiedad del inmueble, y por ello no existía obligación por parte de los vendedores, de ofrecer la venta del inmueble a todos y cada uno de los inquilinos, ni de notificarles de dicha operación.

   Por otra parte, alegó la perención de la Instancia por cuanto desde el 12 de agoto de 2002 hasta el 11 de marzo de 2004, en donde su representada solicito al Juez Segundo de Primera Instancia decretara la perención de la instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto al retracto legal arrendaticio, reprodujo en todas sus partes los informes presentados por su representada en Primera Instancia y las observaciones que en esa misma instancia hiciera a los informes de la contraparte.

   Requirió, que para el supuesto negado, de que se declarara sin lugar la perención de la instancia solicitada, se confirmara en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Mediante escrito presentado el 21 de septiembre de 2004, por los abogados L.A.V.P., M.D.P.L. y E.F.U., apoderados judiciales de la ciudadana M.P.R. y de la Sociedad Mercantil SUPERMERCADO MACARACUAY S.R.L., hicieron un recuento de lo ocurrido en el transcurso del proceso, así como de las pruebas promovidas, en su oportunidad legal.

   Y finalmente solicitaron se decretare medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el Centro Comercial Macaracuay a fin de garantizar las resultas del juicio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Así como también, fuera declarada con lugar la demanda en la definitiva con todos sus pronunciamientos de ley.

   CAPITULO II

   MOTIVA

   Estando el Tribunal en la oportunidad para dictar sentencia, hace las siguientes consideraciones:

   SOLICITUD DE PERENCIÓN:

   En fecha 21 de septiembre de 2004, la representación judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, S.A., en su escrito de informes presentado ante esta Alzada, solicitó la Perención de la Instancia, en virtud de que las últimas actuaciones existentes en el proceso fueron: a) Diligencia del 12 de agosto de 2002, mediante la cual el apoderado de las actoras apeló de la sentencia del 31 de julio de 2002; b) Auto del Tribunal mediante el cual oye la apelación; c) Oficio N° 100 de fecha 22 de enero de 2003, mediante el cual el a quo ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; d) Diligencia de su representada de fecha 11 de marzo de 2004, solicitando se decretara la perención de la instancia.

   Alega que desde el 22 de enero de 2003, hasta el 11 de marzo de 2004, el expediente se encontraba en estado de ser enviado al superior para continuar el procedimiento en la segunda instancia, pero ninguna de las partes realizó actividad alguna a este fin, por lo que desde el 22 de enero de 2003, se produjo una inactividad de las partes. No siendo imputable al juez, el retardo ocurrido en esa etapa del procedimiento.

   Ahora bien, en relación a la perención el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, establece al respecto, lo siguiente:

   Artículo 267.- Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención...

   De la norma parcialmente transcrita, se observa que la perención procede cuando transcurrido un año, las partes no hayan ejecutado algún acto de impulso procesal.

   Pero de los autos se observa que en fecha 22 de enero de 2003, el a quo ordenó oír apelación ejercida por el ciudadano E.F.U., en ambos efectos, y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en esa misma fecha se libró oficio N° 100; observándose de ello, que a partir de esa fecha, es decir desde el 22 de febrero de 2003, el expediente entró en un estado de paralización, no corriendo lapso alguno, para alguna de las partes; sino que era obligación del Tribunal enviar el expediente al Juzgado para su correspondiente distribución, y así, el que resultara sorteado conocería de la apelación ejercida por el ciudadano antes mencionado, ello así, se concluye que la paralización del presente proceso es imputable única y exclusivamente al Tribunal de la causa y no a las partes, pues es éste y no las partes el responsable de remitir el expediente al Superior. En virtud de ello, esta Alzada declara improcedente la solicitud de perención de la instancia solicitada por la ciudadana YOLIMAR DUQUE MORALES, apoderada de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, S.A.. Así se decide.

   Resuelto el punto anterior, procede esta Alzada a pronunciarse sobre el derecho aplicable en la presente acción:

   En fecha 18 de diciembre de 1991, fue introducida la presente acción por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, fundamentándose la misma en el Decreto Sobre Desalojo de Viviendas de 1947, así como los decretos números 531 y 576 del 6 de enero y 14 de abril, ambos de 1971, publicados en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo los números 29.476 y 29.489 de fecha 31 de mayo y 21 de abril, ambos de 1971; es de hacer notar, que mediante sentencia de fecha 24 de noviembre de 1998, la Corte Suprema de Justicia dejó sentado que los decretos N° 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971, los cuales fueron dictados con fundamento en el Decreto Ejecutivo Nacional N° 674 de fecha 8 de enero de 1962; y en virtud de que el Decretó del Ejecutivo Nacional N° 1724 de fecha 4 de julio de 1991, revocó el artículo 4 del Decreto N° 674 del 8 de enero de 1962, los mismos quedaron decaídos, desde el 4 de julio de 1991, fecha anterior a la presentación de la presente demanda; por lo que concluye este Tribunal que dichos decretos no se encontraban en vigencia para la fecha de la presentación de la demanda. Así se establece.

   Por otra parte, en cuanto al Decreto Sobre Desalojo de Viviendas de 1947, este fue derogado en fecha 1 de enero de 2000, por la ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que si es aplicable al presente caso pues l mismo se encontraba vigente para el momento de presentación de esta demanda. Así se establece.

   PREVIO

1. - FALTA DE CUALIDAD DE LAS CO-DEMANDANTES PARA EJERCER LA PRESENTE ACCION:

   Las codemandadas INVERSIONES FECOSA, C.A., SUCESIÓN UNIVERSAL DEL FALLIDO M.K. B., ciudadanas L.V.R.K. y R.H. y la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., opusieron de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad de las Sociedades Mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L., y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L partes codemandantes, por considerar “…que su cualidad de ARRENDATARIA del local comercial identificado con el número 1-A, que forma parte del Centro Comercial Macaracuay, la pretende derivar de un supuesto Contrato de Arrendamiento celebrado entre él y la empresa ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., quien representaba al propietario de dicho inmueble, el extinto M.K. como ADMINISTRADORA del mismo y fungiendo así como ARRENDADORA del inmueble…”; así como también al respecto sobre la Sociedad Mercantil FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., “…en segundo lugar la misma defensa de falta de cualidad activa de la empresa mercantil co-actora “FARMACIA MACARACUAY S.R.L., ya que el contrato de arrendamiento de los locales comerciales 2-A y 3-A, que forman parte del Centro Comercial Macaracuay, el Contrato de Arrendamiento original se celebró entre la ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., (quien representaba al propietario de dicho inmueble el extinto M.K. como Administradora del mismo y la ciudadana V.S.D.C.)…”

   Al respecto el Tribunal observa:

   Establece el artículo 19 de la Ley de Regulación de Alquileres publicada en gaceta oficial el 15 de marzo de 1976, lo siguiente:

   Artículo 19.- Es nulo el sub-arrendamiento hecho sin la autorización expresa y escrita del arrendador (…) Los infractores de esta disposición incurrirán en las sanciones establecidas en esta Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato.”

   Ahora bien, cursa a los autos además, específicamente en la pieza N° 2 al folio ciento setenta y tres (173) y siguientes, tres contratos de arrendamiento, el primero de ellos, celebrados entre la Organización Kobe, S.A., representada por el ciudadano M.K., en su carácter de presidente y el ciudadano Everanrd G.G.L., actuando en su carácter de arrendatario, correspondiente al local 1-A; el segundo y tercero celebrado entre la Organización Kobe, S.A., representada por el ciudadano M.K., en su carácter de presidente y la ciudadana V.S.d.C., correspondiente a los locales 2-A y 3-A; observándose además, en los tres (03) contratos de arrendamientos una cláusula Quinta de no transferencia, el cual es de tenor siguiente:

   EL ARRENDATARIO

   no podrá ceder ni traspasar el presente contrato ni ningún derecho de él derivado, sub-arrendar total ni parcialmente el inmueble objeto del mismo, sin haber obtenido previamente, y en cada caso, la autorización por escrito de “LA ARRENDADORA”. Este no reconocerá como inquilino a ninguna persona que ocupe el inmueble si ese consentimiento, y en todo caso “EL ARRENDATARIO” continuará siendo responsable del pago de los alquileres y demás obligaciones asumidas por él en virtud del presente contrato hasta su definitiva terminación, así como los daños y perjuicios y gastos judicial o extrajudiciales que se ocasionen”.

   De la cláusula antes citada, este sentenciador observa que la relación arrendaticia fue suscrita entre la Organización Kobe, S.A., representada por el ciudadano M.K., en su carácter de presidente y el ciudadano Everanrd G.G.L., el primero de ellos, y el segundo y tercero con la ciudadana V.S.d.C.; y no siendo las Sociedades Mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., partes en las relaciones arrendaticias y además, de lo establecido en la cláusula quinta, y que no consta en autos que M.K., ni sus herederos universales L.V., R.H. y R.K., ni ORGANIZACIÓN KOBE, o INVERSIONES FECOSA, hayan autorizado por escrito la cesión de dichos contratos a SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. y a FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., es por lo que se declara procedente la falta de cualidad en contra de las Sociedades Mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., para interponer la presente acción. Así se decide.

   Aunado a lo anterior, este sentenciador observa que fueron aportados a los autos por la apoderada judicial de INVERSIONES FECOSA, C.A. los Contratos de Arrendamientos privados en originales, sucritos entre ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., administradora del inmueble con Everanrd G.G.L., referente al local 1-A y con V.S.d.C., referente a los locales 2-A y 3-A, los cuales cursan a los autos a los folios 173 al 174, folios 175 al 178, estas pruebas fueron admitidas por las actoras quienes le reconocieron su valor probatorio, tanto en el escrito de promoción de pruebas, como en la oportunidad legal fijada por el Tribunal para la designación de los expertos grafotécnicos de la prueba de cotejo y también en el escrito de informe presentado por ante el Juzgado de Instancia.

   En dichos contratos se evidencia que los mismos fueron suscritos, como antes se dijo, entre ORGANIZACIÓN KOBE, S.A. y los ciudadanos Everanrd G.G.L. y V.S.D.C., y no como afirman los actores con las Sociedades Mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L. Así se decide.

   Por otra parte, con respecto a la falta de cualidad de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., ejercida por la representación judicial de las Sucesoras Universales del fallido M.K., ciudadanas L.V., R.K. y R.H., así como de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que “…ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., actuó en determinada época como Administradora de los locales comerciales del Centro Comercial Macaracuay, propiedad de M.K., como ya expresamos y como también CONFIESA la Parte Actora y nada tiene que ver la Acción de Retracto Legal que se intente, ya que, simplemente actúo como mandataria e intermediaria del difunto M.K.…” .

   Ahora bien, se observa de los autos, específicamente en los folios 156 al 172 contrato de compraventa suscrito entre las Sucesoras Universales del fallido M.K., ciudadanas L.V., R.K. y R.H. y entre la Sociedad Mercantil Inversiones Fecosa, C.A., observando este sentenciador, que si bien es cierto que, las ciudadanas antes mencionadas eran las propietarias de la parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Macaracuay, y el Centro Comercial sobre ella construido denominado CENTRO COMERCIAL MACARACUAY, y que fueron trasmitidas a la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., se observa igualmente de los contratos de arrendamientos que los mismos fueron suscritos por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., representada por el Señor M.K., en su carácter de Presidente, y entre los ciudadanos EVERANRD G.G.L., V.S.D.C. y M.L.P.R.; siendo la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., arrendadora de los referidos ciudadanos. Concluyendo así este Tribunal, que la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., si está legitimada para que se ejerza la acción de retracto legal en su contra, por lo que se declara improcédete la solicitud de falta de cualidad de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., y así se decide.

   Resueltas las anteriores defensas previas alegadas por la parte demandada, pasa el Tribunal a decidir sobre el fondo del asunto, analizando las pruebas promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, y para ello observa:

   En el presente caso, se analizaran solo por la parte actora las pruebas presentadas por la ciudadana M.L.P.R., por el hecho de haber sido declarada procedente la falta de cualidad de las sociedades mercantiles SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., para intentar la presente acción, y por los codemandados, se analizaran las pruebas de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., y las ciudadanas L.V., R.H. y R.K., sucesoras universales del ciudadano M.K.B..

   Análisis de las pruebas de la parte actora:

   Acompañó la parte actora con el libelo de demanda copia simple instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda de Caracas el 18 de diciembre de 1991, anotado bajo el N° 66, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones, de cuya lectura se evidencia que la ciudadana M.L.P.R., confirió poder general, amplio y suficiente a los abogados P.V., M.D.P.L. y A.C., con lo cual quedó evidenciada la representación que ejercen los mencionados profesionales del derecho.

   Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Organización Kobe, S.R.L., representada por el ciudadano M.K., en su carácter de presidente y la ciudadana M.L.P.R., cuyo objeto era el arrendamiento del Local B-1 que forma parte del Edificio Centro Comercial Macaracuay. Por cuanto el mismo no fue impugnado este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363. Así se establece.

   Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la Organización Kobe, S.R.L., representada por el ciudadano M.K., en su carácter de presidente y el ciudadano EVERANRD G.G.L., cuyo objeto era el arrendamiento del Local 1-A que forma parte del Edificio Centro Comercial Macaracuay. Este tribunal observa que, aunque la misma fue impugnada en su oportunidad legal, la parte impugnante consignó el contrato de arrendamiento en original, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la Organización Kobe, S.R.L., representada por el ciudadano M.K., en su carácter de presidente y la ciudadana V.S.d.C., cuyo objeto era el arrendamiento del local 3-A que forma parte del Edificio Centro Comercial Macaracuay. Este tribunal observa, aunque la misma fue impugnada en su oportunidad legal, la parte impugnante consigno el contrato de arrendamiento en original, por lo que se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Copia simple de documento registrado bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo 1° por medio del cual las ciudadanas L.V., R.H. y R.K. actuando como herederas del ciudadano M.K.B., venden a INVERSIONES FECOSA, C.A., una parcela de 1.809,16 mts2 y el edificio en él construido denominado CENTRO COMERCIAL MACARACUAY. Este tribunal le otorga su valor probatorio, por cuanto el mismo no fue tachado de falso, por la parte demandada en su oportunidad legal, conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se establece.-

   Carta suscrita en fecha 18 de noviembre de 1991 por el ciudadano F.C. (Organización Kobe, S.A), dirigida al señor EVERAR GOODVEN (Centro Comercial Macaracuay), mediante la cual comunicó que a partir del 1° de diciembre próximo la administración del Centro Comercial Macaracuay, será asumida por INVERSIONES FECOSA, C.A., empresa que adquirió el inmueble. Este Tribunal le da valor probatorio, por cuanto la misma no fue desconocida, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.374 y 1.363 del Código Civil. Así se decide.

   Copia simple del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil INVERSIONES FECOSA, C.A., presentado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21 de junio de 1991, este Tribunal no valora dicho documento por cuanto el presente no es un hecho controvertido la existencia y constitución de la Sociedad Mercantil IVERSIONES FECOSA, C.A.-

   Análisis de las pruebas de la parte demandada:

   La demandada Inversiones Fecosa, C.A., en su escrito de contestación a la demanda, consignó copia simple de sentencia emanada de la Corte Suprema de Justicia, con Ponencia de la Dra. C.S.G., emitida el 24 de noviembre de 1998. Este tribunal le otorga valor probatorio, por cuanto la misma no fue tachada de falsa, por la parte demandada en su oportunidad legal, conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. Así se decide.-

   En su escrito de promoción de pruebas presentado el 18 de mayo de 2000, promovió los siguientes medios de pruebas:

   o Promovió e hizo valer a favor de su representada el merito favorable que resulta de la propia confesión esgrimida por la parte actora en el libelo de demanda, al reconocer la existencia de un contrato formal y válido de compraventa suscrito entre su representada INVERSIONES FECOSA, C.A., y la Sucesión de M.K., el cual consignó, en copia certificada el documento público, que se encuentra protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 16 de agosto de 1991, quedando asentado bajo el N° 43, Tomo 21, Protocolo Primero. Este documento ya fue valorado en las pruebas consignadas por la demandante y se tiene aquí por reproducidas, las mismas consideraciones. Así se decide.-

   o Promovió e hizo valer a favor de su representada el mérito favorable que resulte del Documento de Propiedad correspondiente al inmueble objeto de la presente controversia, que en copia certificada acompañó a la presente y cuyo texto se señala que la venta de dicho inmueble: “…Se materializa sobre una parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Macaracuay y el Centro Comercial construido sobre la misma;” dicho contenido es confesado posteriormente por los propios codemandantes en su libelo de demandada al afirmar expresamente que la venta: “…Se materializa sobre una parcela de terreno que forma parte de la Urbanización Macaracuay y el Centro Comercial construido sobre la misma, denominado CNETRO COMERCIAL MACARACUAY, ubicado en Jurisdicción del antiguo Distrito Sucre, hoy Municipio Autónomo Sucre, del Estado Miranda, la cual tiene una superficie de Un Mil Ochocientos Nueve Metros Cuadrados con Dieciséis Decímetros Cuadrados (1.809,16 mts2). Este documento ya fue valorado en las pruebas consignadas por la demandante y se tiene aquí por reproducidas, las mismas consideraciones. Así se establece.-

   o Promovió e hizo valer a favor de su representada el mérito favorable que resulte de los documentos originales contentivos de los contratos de arrendamiento celebrado entre “La Arrendadora” ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., CON LOS Arrendatarios ciudadanos EVERANRD G.G.L., (local 1-A); V.S.D.C. (Locales 2-A y 3-A) y M.L.P.R. (Local B-1); y de los cuales se revela que el SUPERMERCANDO MACARACUAY, S.R.L., y FARMACIA MACARACUAY, S.R.L., codemandantes en el presente juicio, carecen de cualidad para proponer la acción de retracto legal, ya que dicha acción se concede al Inquilino. Este documento ya fue valorado en las pruebas consignadas por la demandante y se tiene así por reproducidas las mismas consideraciones. Así se establece.-

   o Hizo valer a favor de su representada el mérito favorable que resulte de la confesión de la parte actora, contenida en el libelo de demanda, al reconocer que sus mandantes están dispuestos a adquirir el local que cada uno de ellos ocupa, señalando al respecto lo siguiente: “Esto es nuestros mandantes ejercen el derecho de preferencia sobre el local que cada uno de ellos ocupa en particular, sobre la base de la alícuota del precio pagado por la compradora a las vendedoras, y ofrecen cancelarlo en dinero efectivo, en la oportunidad en que el Tribunal lo resuelva, pero también manifiestan su decisión de adquirir cada uno de ellos en particular o los tres en conjunto, la totalidad del inmueble “Centro Comercial Macaracuay”, por el precio de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00) que fue negociado, pagadero en las mismas condiciones en que la compradora lo acordó”. En este caso concreto la venta fue en bloque en una unidad indivisible, que es, no se enajenó un local o unidad en particular, sino que se enajenó la totalidad del CENTRO COMERCIAL MACARACUAY, por los herederos de M.K..

   o Invocó igualmente a favor su representado el mérito favorable que resultara de la confesión esgrimidas por los actores en el libelo de la demanda, de que son “Arrendatarios de Locales Comerciales”, señalando al respecto lo siguiente: “…Nuestros expresados mandantes han venido detentando por mucho mas de veinte (20) años en su carácter de arrendatarios, los locales comerciales 1-B (donde funciona el “Salón de Belleza Macaracuay”); 1-A (donde funciona el “Supermercado Macaracuay”) y 2-A y 3-A (donde funciona la “Farmacia Macaracuay”), inmuebles que son pare del “Centro Comercial Macaracuay”, situado en la Avenida Naiquatá cruce con la Avenida Urimere del antiguo Distrito Sucre (hoy Municipio Autónoma Sucre) del Estado Miranda, consignando para ello distinguidos “D”, “E” y “F”, respectivamente, los contratos correspondientes a los locales comerciales.

   o Promovió e hizo valer a favor de su representada el mérito favorable que resulte de la sentencia dictada por la Corte en Pleno de la entonces Corte Suprema de Justicia.

   En su escrito de promoción de pruebas presentado el 22 de mayo de 2000, la representación judicial de la parte codemandada Sucesores Universales del fallido M.K., ciudadanas L.V., R.K. y R.H., así como de la sociedad mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, S.A., promovió los siguientes medios de pruebas:

   • Reprodujo el merito de los autos que se desprende y emergen de todas y cada una de las actuaciones, hechos y alegatos que corren insertas en los autos, tales como:

   o La falta de cualidad e interés de la compañía codemandada ORGANIZACIÓN KOBE, S.A..

   o La falta de cualidad o interés de dos de las demandantes, específicamente las Compañías SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L y la FARMACIA MACARACUAY, S.R.L.

   o La falta de fundamentación legitima de la acción, ya que la misma estaba basada y sustentada en un supuesto derecho preferencial que alega la parte actora, pero que en la realidad no existe.

   o La existencia de un contrato formal y válido de compraventa celebrado entre sus representadas Sucesoras del de cujus M.K. y la compañía INVERSIONES FECOSA, C.A.

   o La falsedad de los argumentos y pronunciamientos emitidos por la parte actora en su libelo de demanda, con relación a los supuestos de hecho y los infundados pretendidos derechos que alegan poseer los actores, fundamentándose en las disposiciones contenidas en los Decretos Ejecutivos N° 513 y 576 del año 1971, así como también con el artículo 6to del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Todo esto en virtud, de que dicha normativa legal inquilinaria se refiere a la venta de apartamentos o inmuebles que se encuentran bajo Régimen de Propiedad Horizontal y por tal razón y circunstancia.

   Igualmente en fecha 22 de mayo de 2000, la representación judicial de la ciudadana M.P.R., en su escrito de promoción de pruebas, procedieron a promover las siguientes:

   • Reprodujeron el merito favorable que se desprendía de los siguientes instrumentos:

   o Copia certificada de la resolución dictada el 22 de diciembre de 1987 y del avalúo realizado al Centro Comercial Macaracuay en el año de 1992, por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento.

   o Original de la comunicación de fecha 18 de noviembre de 1991, enviada por el ciudadano F.C. en representación de Organización Kobe a la ciudadana M.P.R.. Este documento ya fue valorado en las pruebas consignadas por la demandante y se tiene así por reproducidas las mismas consideraciones. Así se decide.-

   o Original de las consignaciones efectuadas por la señora M.P. por el arrendamiento del local 1-B del Centro Comercial Macaracuay. Este Tribunal considera, que no es un hecho controvertido que la ciudadana M.P., haya tenido una relación contractual arrendaticia con la sociedad mercantil Organización Kobe, C.A., representada por el señor M.K.. Así se decide.-

   o Contrato de arrendamiento suscrito en original entre EVERAN G.G.L. y sociedad mercantil ORGANIZACIÓN KOBE, C.A., representada por el señor M.K.. Este documento ya fue valorado en las pruebas consignadas por la demandante y se tiene así por reproducidas las mismas consideraciones. Así se decide.-

   o Documento Constitutivo Estatutario y su modificación del SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. inscritos por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el N°. 90, Tomo 68-A Pro, de fecha 9 de junio de 1983; y bajo el N° 48, Tomo 10-A Pro de fecha 8 de abril de 1992. Este Tribunal considera, que no es un hecho controvertido la existencia, constitución y modificación de los estatutos de SUPERMERCADO MACARACUAY, S.R.L. Así se establece.-

   Una vez analizadas, las pruebas presentadas por las partes, este Tribunal procede hacer las siguientes consideraciones:

   Conoce este Tribunal apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora, en virtud de que la demanda que por Retracto Legal fue declarada sin lugar por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   Al respecto el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda del 27 de septiembre de 1947, establece lo siguiente:

   Artículo 6.- Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

   Aun cuando el arrendamiento hubiere durante menos de dos, el arrendamiento tendrá el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% del valor del inmueble.

   En uno y otro caso no gozarán de este derecho los arrendamiento que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

   (Resaltado del Tribunal)

   Respecto a este alegato, este Tribunal Superior, en sentencia de fecha 19 de junio del presente año, estableció lo siguiente:

   Es importante señalar, que la sentencia citada por las codemandadas, relativa a la interpretación dada por la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 7 de agosto de 1997, estableció en síntesis lo siguiente:

   OMISSIS…El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación del Decreto Legislativo, no abarcaba obviamente las regulaciones de locales comerciales, tal como se ha venido entendiendo hasta el presente…OMISSIS

   El criterio anteriormente señalado, señala un elemento social que inspiró al legislador constituyente de 1947, por lo que concluye que se refería única y exclusivamente a inmuebles destinados a vivienda del inquilino.

   Ahora bien, no comparte este Juzgado Superior el criterio supra transcrito, ello por cuanto el mencionado “elemento social” a que hace referencia la Sala Político Administrativa, cuando interpreta el Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas, sólo limita el mismo a los inmuebles destinados a viviendas, cuando que si realmente se está hablando de función social, es porque al usar ése adjetivo, se está haciendo referencia al sustantivo sociedad, que a su vez tiene como significado a un conjunto de seres vivos que tienen relaciones durables y organizadas, es decir, que una sociedad y por en de su función social, no puede ser entendida en un solo sentido o en u solo sector, debe abarcarse todos los elementos que la componen, pues todos juegan un papel importante dentro de ella. No puede entenderse una función social que regule los precios de los alquileres de todos los inmuebles, sean éstos viviendas o locales comerciales, pero que a los fines de aplicación de otras disposiciones del mismo texto legal, se pretenda excluir del ámbito de aplicación algunos inmuebles por estar destinados a otros fines, sería pues, una contradicción que impediría la regulación de un sector de la sociedad y lo aplicaría en otro, creando por tanto, una distorsión en el medio social donde se aplica el dispositivo legal, y además dicha distorsión implica la evasión del espíritu, propósito y razón del derogado Decreto legislativo sobre Desalojo de Viviendas.

   Adicionalmente a ello, se observa que el parágrafo único del mencionado artículo 6° del ya citado decreto, establece lo siguiente:

   Parágrafo único.- en los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo.

   Nótese que de la transcripción anterior, se observa que el constituyente del 47 incluyó las oficinas como uno de los inmuebles que, siendo objetos de un contrato de arrendamiento, formaran parte de un edificio no individualizado, es decir, que las asimiló a cuartos o apartamentos arrendados, con lo cual se infiere que sería un contrasentido inferir que el derecho al retracto legal arrendaticio, no es aplicable a locales comerciales, si el propio legislador hace referencia a que las oficinas alquiladas que forman parte de edificios no le es aplicable ese artículo, lo cual nos hace inferir que por interpretación en contrario, las oficinas que no formen parte de un edificio, es decir, las que se puedan individualizar para su venta, si forma parte del ámbito de aplicación de la norma, entendiéndose como oficina a un inmueble destinado a explotación comercial.

   Por todo lo antes expuesto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Superior se aparta de la doctrina expresada anteriormente y citada por las codemandadas y decide que el artículo 6° del decreto legislativo sobre Desalojo de Vivienda, vigente para el momento que sucedieron los hechos y para el momento de introducción de la presente demanda, si es aplicable al presente caso, relativo a un local comercial. Así expresamente se decide.

   De la anterior transcripción es posible inferir dos aspectos fundamentales para la decisión de la presente causa: a) Que es aplicable el retracto legal arrendaticio a los locales comerciales; y b) que el mismo no es aplicable cuando el inmueble ocupado o dado en arrendamiento, no está individualizado.

   Ello así, observa esta Alzada que ambas parteas están contestes en establecer que el inmueble que a decir de los actores, fue vendido en contravención a sus derechos preferentes de adquisición, no estaba individualizado, por lo tanto, la presente acción carece de un elemento fundamental como lo es la titularidad del derecho de acción por parte de los actores reconocida por la Ley, pues como ya se dijo, la Ley sólo concede el derecho de acción en el retracto legal arrendaticio, en el entonces vigente Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, artículo 6°, cuando éstas, las viviendas, estuvieren individualizadas, no siendo éste el caso pues como consta de las pruebas analizadas con anterioridad, el inmueble fue vendido en un solo bloque, por lo tanto, no existió nunca la individualización de los locales comerciales y por ende, no existió nunca el derecho de acción por parte de los actores. Así se decide.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: