Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 28 de Mayo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2.009).

Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

I

PARTE DEMANDANTE: M.J.C.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-14.5876.280.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: N.P.M., Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-11.233.427, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.760.

PARTE DEMANDADA: A.M.B.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 5.006.538.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.F.S.A., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 39.585.

MOTIVO: DESALOJO

SEDE: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

ASUNTO Nº AP31- V- 2008-002895.

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda y documentos que lo acompañan presentado el 9 de Diciembre de 2.008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.), del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, su conocimiento le correspondió a este Juzgado, el cual lo recibió por Secretaría en fecha 10 de Diciembre de 2.008 según nota que cursa al vuelto del folio 3.

Mediante auto dictado el 20 de Enero de 2.009, este Tribunal admitió la demanda a través del trámite del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.

En fecha 29 de Enero de 2.009 la parte actora otorgó poder apud acta al Abogado N.P.M..

El 12 de Febrero de 2.009, la parte actora consignó los recursos necesarios y suficientes para la práctica de la citación personal de la parte demandada así como también las copias necesarias para la elaboración de la compulsa, la cual se libró el 10 de Marzo de 2.009, según nota de Secretaría cursante al folio 15; ese mismo día el Alguacil dejó constancia de haber recibido esos recursos.

En fecha 19 de Marzo de 2.009, el Alguacil hizo constar que había practicado la citación personal de la parte demandada y consignó el recibo de citación firmado.

El día 24 de Marzo de 2.009 la parte demandada confirió poder apud acta al Abogado J.F.S.A. igualmente, presentó escrito de contestación de la demanda en el que propuso reconvención y consignó documentos que acompañan a dicho escrito.

El 26 de Marzo de 2.009 la parte actora presentó escrito en el que solicitó que no se admitiera la reconvención propuesta por la parte demandada. Ese mismo día el Tribunal dictó auto en el que negó la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada con fundamento en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, ya que el valor en que fue estimada la reconvención excedía de la competencia en razón de la cuantía atribuida para ese entonces a los Jueces de Municipio.

En fecha 13 de Abril de 2.009 la parte demandada propuso apelación contra el auto que negó la admisión de la reconvención.

Abierto el procedimiento a pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese derecho a través de escrito de promoción de pruebas que presentó el 14 de Abril de 2.009, en el que además impugnó todas las fotografías que consignó la parte demandada junto con el escrito de contestación de la demanda, así como la misiva dirigida a Administradora Vendeinm C.A. por tratarse de un tercero en este proceso, así como también la relación de facturas, todo lo cual acompaña a la contestación de la demanda.

Mediante auto dictado el 21 de Abril de 2.009, la Juez titular de este Juzgado se avocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba y negó la apelación propuesta por la parte demandada contra el auto que negó la admisión de la reconvención por imperio del artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

El 21 de Abril de 2.009 el Tribunal dictó auto en el que admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 27 de Abril de 2.009 la parte actora presentó escrito en el que formuló conclusiones. Ese mismo día la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, cuya admisión se negó por auto dictado en la misma fecha con fundamento en el artículo 889 eiusdem, por encontrarse vencido el lapso probatorio para el momento en que la parte demandada promovió pruebas.

El día 12 de Mayo de 2.009 el Tribunal dictó auto en el que difirió por treinta días continuos la oportunidad para publicar la sentencia, según lo prevé el artículo 251 ibídem.

II

Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

La parte demandante alega en el libelo de demanda que el 14 de Diciembre de 2.006 celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana A.M.B.L. sobre un inmueble constituido por el apartamento N° A4-1 ubicado en el piso 4 de la Torre A del Edificio Residencias San Martín, situado entre las esquina de Pescador y Cochera, Parroquia San J.d.M.L.d.D.C..

Que las partes convinieron en que la duración del contrato sería de doce meses a partir del 14 de Diciembre de 2.006 hasta l 13 de Diciembre de 2.007; que una vez vencido el término del contrato, la arrendataria continuó en el uso y disfrute del inmueble arrendado y en contraprestación recibiendo el monto convenido como canon de arrendamiento mensual, por lo que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

Que la relación se mantuvo en condiciones aceptables hasta Febrero de 2.008 cuando la arrendataria comenzó a incumplir con la obligación legal y contractual de pagar el canon de arrendamiento y el condominio, según lo convinieron las partes en las cláusulas segunda y octava del contrato de arrendamiento. Que para el momento de interposición de la demanda, loa parte demandada debe las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero a Diciembre de 2.008, más las cuotas de condominio desde Marzo a Diciembre de 2.008 arrojando un total por este último concepto de cuatro mil ciento cuarenta y seis Bolívares (Bs. 4.146,00). Que pide que la parte demandada exhiba los recibos de pago de los servicios de luz, teléfono, gas y aseo urbano.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.579 y 1.592 del Código Civil, y el literal “a” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de cuatro mil ciento cuarenta y seis Bolívares (Bs. 4.146,00).

Que por los motivos expuestos, demanda a la ciudadana a la ciudadana A.M.B.L., para que convenga o en su defecto sea condenada, en lo siguiente:

1. - desalojar el inmueble arrendado.

2. - pagar la cantidad de cuatro mil ciento cuarenta y seis Bolívares (Bs. 4.146,00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que le ha causado por el incumplimiento en el pago del condominio.

3. - pagar las costas y costos del presente proceso incluidos los honorarios profesionales causados hasta la entrega definitiva del inmueble.

   Solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado en conformidad con el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada admitió que celebró el contrato de arrendamiento con la parte actora sobre el apartamento de su propiedad antes especificado, y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.

   Negó, rechazó y contradijo que se haya negado a pagar el canon de arrendamiento de los meses de Febrero a Diciembre de 2.008, así como tampoco se ha negado a pagar las cuotas de condominio correspondientes al inmueble arrendado, por cuanto recibió el inmueble en deplorables condiciones de habitabilidad, por lo que se vio en la necesidad de hacerle las reparaciones necesarias para habitarlo dignamente con su grupo familiar. Que los vicios y defectos del inmueble constan de fotografías que tomó al momento en que ocupó el inmueble junto con su grupo familiar y luego de efectuarle los arreglos necesarios, las cuales acompañan a ese escrito. Que el 5 de Febrero de 2.007 le envió una comunicación, que también acompaña ese escrito de contestación de la demanda, a la Administradora Vendeinm C.A., la cual administraba el inmueble arrendado, en la que le hace saber las deplorables condiciones en que recibió el inmueble y algunas reparaciones y gastos que había hecho al inmueble, sin obtener respuesta alguna a esa comunicación, como tampoco obtuvo respuesta del propietario que lo demanda, en relación a que saneara todos los vicios y defectos que tenía el inmueble al recibirlo que les impedía su uso y que tuvo que asumir con urgencia para poder vivir allí dignamente, sin que hasta la fecha le diera respuesta el propietario a fin de llegar a un arreglo amistoso por tales reparaciones que ella estaba efectuando, las cuales correspondían a él de acuerdo con lo dispuesto en el Único Aparte del artículo 1.586 del Código Civil y por tales motivos lo reconvino en este proceso.. Igualmente se opuso a la solicitud de la medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado, formulada por la parte demandante.

   La parte actora alega en el escrito de conclusiones, que la parte demandada reconoció la existencia de la relación arrendaticia y el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento mensual en los términos convenidos, pero alegó un hecho nuevo que se refiere a los supuestos gastos en que incurrió para habitar el inmueble arrendado cuando había transcurrido poco menos de dos meses en su uso. Quedó expresamente convenida la existencia de la relación arrendaticia, la existencia del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sus cláusulas y disposiciones; la modalidad de pago del canon de arrendamiento, así como la obligación de pago y exhibición de las cancelaciones de los distintos servicios. Que no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, ni mucho menos alegar unos supuestos vicios que no fueron determinados en el contrato para escudarse y no cumplir con el pago del canon de arrendamiento.

   Que durante el lapso probatorio la parte demandada no aportó prueba alguna que desvirtuara los hechos e incumplimientos específicamente demandados. Que las reparaciones mayores en todo caso, según lo convenido en la cláusula quinta del contrato celebrado entre las partes, deben ser notificadas y autorizadas expresamente por el arrendador.

   Analizadas como han sido las alegaciones de las partes, el Tribunal pasa a analizar las pruebas producidas por las partes en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDANTE

   JUNTO CON EL LIBELO DE DEMANDA

   Contrato de arrendamiento celebrado el 14 de Diciembre de 2.006 entre M.J.C.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-14.5876.280, en su carácter de arrendador y, A.M.B.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 5.006.538, en su carácter de arrendataria. Dicho instrumento constituye un documento público que fue reconocido expresamente por la arrendataria demandada, por lo que debe tenerse como reconocido según lo disponen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.363 eiusdem. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que entre el demandante, M.J.C.L. y la demandada, A.M.B.L., existe una relación de arrendamiento desde el 14 de Diciembre de 2.006 sobre el inmueble constituido por el apartamento N° A4-1 ubicado en el piso 4 de la Torre A del Edificio Residencias San Martín, situado entre las esquina de Pescador y Cochera, Parroquia San J.d.M.B.L.d.D.C., así como también quedó plenamente demostrado que se verificó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento convirtiéndose a tiempo indeterminado, y todas las obligaciones contractuales que ambas partes contrajeron; todo lo cual no son hechos controvertidos toda vez que la parte demandada expresamente lo convino en la contestación de la demanda. Así se decide.

   PRUEBAS APORTADAS POR LA DEMANDADA

   JUNTO CON LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

1. - REPRODUCCIONES FOTOGRÁICAS que cursan desde el folio 26 al 55 del expediente, las cuales fueron impugnadas en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestas, sin que la parte que las produjo insistiera en su autenticidad, por lo que este Tribunal las desecha y no entra a a.c.f. en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

2. - MISIVA de fecha 5 de Febrero de 2.007 dirigida a la Administradora Vendeinm C.A. por la demandada, ciudadana A.M.B.L.D. instrumento constituye un documento privado dirigido a un tercero que no es parte en este proceso ni causante de las mismas; que no reúne los requisitos previstos en el artículo 1.372 del Código de Procedimiento Civil y que fue impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, por lo que este Tribunal la desecha y no entra a analizarla con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

3. - RELACIÓN DE FACTURA (sic) elaborada por la parte demandada. Dicho instrumento constituye un documento privado que no está suscrito por el supuesto obligado tal y como lo exige el artículo 1.368 del Código de Procedimiento Civil y que fue impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, por lo que este Tribunal lo desecha y no entra a analizarlo con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes así como las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal observa que las partes convinieron en la cláusula segunda del contrato, lo siguiente: “la pensión mensual de arrendamiento es la cantidad un millón de Bolívares (Bs. 1.000.000) que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar con toda puntualidad al vencimiento de cada mes en la oficina de LA ARRENDADORA y hasta el día en que la misma reciba el inmueble a su satisfacción de acuerdo con lo establecido en este contrato”. Igualmente observa el Tribunal que en la cláusula quinta del contrato estipularon las partes que las reparaciones menores serían por cuenta de el arrendatario y que la necesidad de las mayores debía notificarla el arrendatario a la arrendadora y ésta a su vez autorizarla por escrito y que cualquier mejora y bienhechuría realizada en el inmueble quedaría a beneficio del mismo sin que la arrendadora deba pagar cantidad alguna por ello, quien puede exigir que el inmueble se deje en su estado inicial del arrendamiento. El arrendatario aceptó del mismo modo pagar todos los servicios inherentes al inmueble, incluyendo los gastos de condominio. Así se establece.

   Ahora bien, la parte demandada sostiene que no debe las pensiones de arrendamiento ni las cuotas de condominio que señala la parte actora en el libelo de demanda, en virtud a que se vio obligada a realizar reparaciones en el inmueble arrendado para habitarlo dignamente según sus dichos.

   Del análisis realizado al contrato celebrado entre las partes, el Tribunal observa que en la forma de pago de las pensiones de arrendamiento convenida, no se estableció en modo alguno que los gastos en que pudiese incurrir el arrendatario en las supuestas mejoras o reparaciones que le hiciera al inmueble, sería descontada o compensada con la pensión de arrendamiento.

   En la presente causa quedó plenamente demostrado que el contrato con vigencia desde el 14 de Diciembre de 2.006; en la cláusula segunda, la arrendataria aquí demandada debía pagar su respectivo canon de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes en las oficinas de la arrendadora; y como quiera que no demostró el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses indicados en el libelo de demanda, son razones suficientes por las cuales no puede considerársele a dicha inquilina como solvente en el pago de los referidos cánones de arrendamiento. Así se decide.

   Aunado a todo lo anteriormente expuesto, el artículo 1.159 del Código Civil, además de que consagra el principio de la “Autonomía de la Voluntad de las Partes en Materia contractual”, establece la fuerza obligatoria de los contratos entre las partes que lo suscriben, entendiéndose que los mismos no es que sean equiparables con la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustentarse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas que han sido pactadas, en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de actividad contractual fijada por el artículo 1.160 eiusdem.

   El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes

   (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”, Tomo II, No. 467, Pág. 434).

   Los artículos 1.160, 1.264 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil disponen:

   Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad el uso o la ley”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

   Artículo 1.592: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales....omissis...2º: Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

   Ahora bien, el artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe probar igualmente el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación; y en el caso subiudice la parte actora demostró que el 14 de Diciembre de 2.006 celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana A.M.B.L., sobre el inmueble constituido por el apartamento N° A4-1 ubicado en el piso 4 de la Torre A del Edificio Residencias San Martín, situado entre las esquina de Pescador y Cochera, Parroquia San J.d.M.L.d.D.C.; que la arrendataria según la cláusula segunda de dicho contrato debía pagar la pensión de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes en la oficina de la arrendadora; sin embargo, de los propios dichos de la parte demandada se evidenció su insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los de Febrero a Diciembre de 2.006, incumpliendo con la obligación convenida en la cláusula antes señalada y dispuesta en el ordinal 2º de artículo 1.592 del Código Civil; de tal manera que este Tribunal considera a la arrendataria como insolvente en el pago de las pensiones señaladas por la actora como no pagadas, vale decir, que la arrendatario demandada no demostró el pago ni ningún hecho extintivo de su obligación; por lo tanto, es criterio de este Tribunal que la parte demandada incurrió en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandada por la actora, que dispone:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

   a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…omissis…

   .

   El presente caso se subsume perfectamente en el supuesto de hecho previsto en la norma transcrita, por cuanto la parte demandada, tal y como se expresó anteriormente, en virtud a que no pagó el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero a Diciembre de 2.006, lo que trae como consecuencia que la petición de la demandante sea procedente en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

   En cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios que pide la parte actora cuyo monto estableció en la cantidad de cuatro mil ciento cuarenta y seis Bolívares (Bs. 4.146,00) equivalente a las cuotas de condominio que la parte demandada debió pagar, el Tribunal observa que la arrendataria demandada convino en pagar los gastos de condominio así como todos los servicios inherentes al inmueble arrendado según se obligó en la cláusula octava del contrato, sin que en este proceso demostrara en modo alguno el pago respectivo, y como quiera que la parte demandante le asiste este derecho de acuerdo con las previsiones de los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, esta Sentenciadora considera que esta petición debe prosperar en Derecho y a ello debe ser condenada la parte demandada. Así se decide.

   Por los razonamientos explanados y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

   III

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE PENSIONES DE ARRENDAMIENTO intentó el ciudadano M.J.C.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-14.5876.280; representado en este proceso a través de su apoderado judicial, ciudadano N.P.M., Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-11.233.427, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 75.760; contra la ciudadana A.M.B.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V- 5.006.538; representada en este proceso a través de su apoderado judicial, ciudadano J.F.S.A., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 39.585.

   En consecuencia, condena a la parte demandada a lo siguiente:

   i) Desalojar y entregarle a la demandante el inmueble arrendado,

   constituido por el apartamento N° A4-1 ubicado en el piso 4 de la Torre A del Edificio Residencias San Martín, situado entre las esquina de Pescador y Cochera, Parroquia San J.d.M.B.L.d.D.C..

   ii) Pagarle a la actora la cantidad de cuatro mil ciento cuarenta y seis Bolívares (Bs. 4.146,00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento en el pago de las cuotas de condominio que la parte demandada debió pagar.

   iii) Pagarle a la actora las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en este proceso, según lo prevé el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo, de acuerdo con lo preceptuado en los artículos 247 y 248 eiusdem.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Mayo del año dos mil nueve (2.009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.