Decisión nº 023-M-27-03-09 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 27 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 27 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Desalojo De Inmueble |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EXPEDIENTE Nº 4450.-
Vista la apelación interpuesta por el abogado E.C., obrando como apoderado de RADIO MARINA DE VENEZUELA, S.A., contra la sentencia de fecha 27 de enero de 2009, dictada por el Juzgado cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, y mediante la cual declaró con lugar la demanda de resolución de contrato intentada por el ciudadano M.T.T. contra la sociedad recurrente; quien suscribe para decidir observa:
La causa sometida a revisión de esta Alzada se trata de una demanda de desalojo intentada por la abogada Neydis G.d.J., y pago de tres alquileres insolutos, intereses moratorios, indemnización por falta de entrega de la cosa arrendada y entrega de ésta en buen estado y pago de los servicios públicos, bajo los siguientes argumentos:
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Que su representado celebró con la demandada un contrato a tiempo determinado, el 01 de marzo de 1997, prorrogable por tres años y el cual se renovó sucesivamente, según documento autenticado el 21 de febrero de ese año, bajo el N° 04, tomo 26, que se acompaño como prueba, hecho aceptado por el demandado.
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Que el objeto del contrato fue una edificación de dos plantas, denominada Edificio Don Mariano, situado en la avenida R.L., de la ciudad de Punto Fijo, para el funcionamiento de una emisora radial, y que el demandante es su propietario, según documento protocolizado ante el Registro inmobiliario del municipio Carirubana del Estado Falcón, bajo el N° 81, folios 94 al folio 95, Protocolo I, Tomo II principal, segundo trimestre del año 1993, hecho aceptado por el demandado.
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Que acogiéndose a la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, ambas partes, por documento autenticado el 08 de agosto de 2007, bajo el N° 70, tomo 45, decidieron ponerle fin a la relación arrendaticia ( no prolongada) y otorgando una prorroga legal de tres años, que fijo el nuevo alquiler de novecientos bolívares fuertes ( Bs.f . 900,oo), por los primeros nueve (9) meses de alquiler, debiendo ser ajustado el precio en los otros años subsiguientes ( 2008-2009 y 2010); que se entregó un deposito por mil ochocientos bolívares fuertes (Bs.f. 1800,oo), y que el contrato comenzó a regir el 01 de abril de 2007 y concluiría el 31 de marzo de 2010; que la falta de pago oportuno de alquiler daría lugar al pago de diez bolívares fuertes diarios (Bs.f. 10,oo); que la demandada no podría subarrendar, modificar la estructura de la cosa arrendada y tenía a su cargo la realización de las mejoras menores, así como a pagar los servicios públicos; se estableció, además, que cada día de mora por la no entrega del local arrendado, se pagaría a titulo de daños y perjuicios una suma equivalente al diez por ciento del alquiler; sobre estos hechos establecidos en el contrato, la demandada a pesar, de haber reconocido los hechos señalados en los literales anteriores, alegó que era falso que el contrato fuese a tiempo indeterminado, sino que se trataba de otro contrato de arrendamiento a plazo fijo por tres (3) años; que los meses por falta de pago de alquiler violaban la Ley, que establecía que debían calcularse sobre el promedio de los seis principales bancos del País; que el pago de daños y perjuicios era improcedente, porque el contrato vencía el 31 de marzo de 2010; que no era cierto, que debiera los alquileres correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2008, pues, ella ante los obstáculos cometidos por el demandante se vio obligada a realizar la consignación inquilinaria judicial y que no se encontraba en el estado de la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley especial y que ésta no le sería aplicable por falta de pago, según el artículo 40, eiusdem y mucho menos una resolución contractual, porque no se previó como causa la falta de pago de los alquileres.
Así las cosas quien suscribe para decidir observa:
Ambas partes reconocen estuvieron unidas en arrendamiento desde el 01 de marzo de 1997, hasta el 08 de agosto de 2007, fecha en la cual, según la demandante, acordó no prorrogarle el contrato, y concedió la prorroga legal; en tanto, que según la demandada lo que se celebró fue un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo fijo, que violó el artículo 7 de la Ley especial y que ella estaba solvente, en el pago de los alquileres de julio, agosto y septiembre de 2008, porque había hecho la consignación inquilinaria y luego, mal no podía tener derecho a la prorroga legal, y menos a una declaratoria de desalojo por resolución del contrato y pago de los accesorios señalados (intereses, daños y perjuicios, mejoras, etc).
El Tribunal de la causa, consideró que la demanda era confusa y que por lo tanto, la demanda era resolutoria y no desalojo, porque se estaba en presencia de un contrato a tiempo determinado; que la demandada no había demostrado su solvencia y que por tanto, la demanda era procedente, con todos sus accesorios, solo el pago de los daños por el retardo de la entrega de la cosa arrendada porque el contrato preveía que esta sanción solo era procedente al término del mismo, así como, el pago de los servicios públicos, por no haberlo probado la demandada.
Así las cosas quien suscribe para decidir observa:
Conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de los contratos es de la soberanía exclusiva de los jueces de mérito; y conforme al artículo 1355 del Código Civil, el documento redactado por las partes, es solo un medio probatorio, salvo que la ley lo exija como un acto solemne; de modo que su validez o nulidad no irradie sobre su contenido jurídico, en tal sentido, estima este Tribunal, que ambas partes pusieron fin a su inicial relación arrendataria y celebraron otro contrato de arrendamiento a plazo fijo por tres (3) años y no una prorroga legal, sobre la cual, por ser de orden público, irrenunciable y procedente de pleno derecho podría celebrarse un contrato de arrendamiento; y así se establece.
Es más, del segundo contrato celebrado del contenido de sus cláusulas se desprende que se trata de un nuevo contrato bajo otras modalidades. No consta que se trata de la modificación de las no prorroga del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde se indicará que por tener una vigencia de diez (10) años le correspondía a la demandada donde se indicará que por tener una vigencia de diez (10) años, le correspondía a la demandada dos (2) años de prorroga legal, pues, se otorgaron tres (3) años, tiempo mínimo más que superior; y así se declara.
En otro orden de ideas, si el contrato era a tiempo determinado la pretensión deducida no era de desalojo, sino que debió ser de resolución fundada en la existencia de un contrato de tiempo determinado, pretensión, que por el principio dispositivo, artículo 12 de Código de Procedimiento Civil, no podía ser sustituida por el juez de la causa, sin violar esta norma en los artículos 15, y ordinal 5° del artículo 244, eiusdem, por no atenerse a lo alegado y probado por las partes; y así se declara.
Por otro lado, es cierto, que la demanda de desalojo se fundó en la insolvencia del demandado en el pago de los tres (3) alquileres; pero, consta en el expediente el procedimiento de consignación inquilinaria donde se hizo el deposito de pago y donde consta que el demandante, fue notificado (folio 100) y que procedió a retirar la suma consignada el 20 de octubre de 2008 (folio 101), o sea los cheques por la suma de tres mil ciento ochenta y tres bolívares de intereses sin hacer reserva sobre los intereses pactados, que conforme al artículo 7 de la Ley especial, pueden ser de orden público solo son sometidos a regulación de alquiler, sin que se pueda fijar el pago de interés superior al interés civil; de modo que al estar fundada la demanda en la falta de pago de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado (desalojo) y al haber el demandado retirado la consignación de la deuda, antes de concluir el juicio, le era aplicable la parte final del artículo 52 de la Ley especial; y así se declara.
Por otro lado, siendo el contrato a tiempo determinado y teniendo como base la demanda el impago de tres (3) pensiones de alquileres, consignado por vía del procedimiento ordinario; siendo contrario a derecho los intereses pactado, con fundamento al artículo 7 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios por exceder al interés civil; habiendo sido retirado los alquileres consignados por el demandante sin objeción alguna y estableciendo 52 en el nuevo contrato autenticado el día 08 de agosto de 2007, que las mejoras al realizar para el buen uso y conservación de la cosa, la acreditación de la solvencia en el pago de los servicios públicos (agua, luz, etc), así como, el pago de los daños y perjuicios por cada día en la mora entrega de la cosa arrendada, debía hacerse al termino del contrato, hecho que tiene dos interpretaciones: a) habiendo cumplido la demandada con estas obligaciones, solo podía exigirse a partir del vencimiento de los tres (3) años del contrato; y b) sin embargo, podía producirse un vencimiento interrumpido de este plazo, por falta de pago de los alquileres que fue el fundamento de la demanda de desalojo, pero consignados éstos por vía de procedimiento especial y retirados por el demandado, operaban el desistimiento de la pretensión, tal como lo prevé el artículo 52 de la Ley especial; y así se declara.
Aclara este Tribunal que toda demanda no aplicable en dinero, es estimable, salvo aquellas relativas al estado y capacidad de las personas: de modo que mal podía la demandante hacer una estimación de la demanda, distinta a la pretensión por los artículos 31, 32 y 36 del Código de Procedimiento Civil, tanto así que en ella se expresaron los montos de las condenas que se perseguían, que sumados daban el valor de la demanda; y por otro lado, la parte demandada aunque argumentó que la pretensión era exagerada, lo cual obligaba al actor a probarlo, también inadvirtió este punto; y así se declara.
Sin embargo, podía probarse un vencimiento anticipado de este plazo, por falta de pago de los alquileres que fue el fundamento de la demanda de desalojo, pero consignados éstos por vía de procedimiento especial y retirado por el demandado, operaba el desistimiento de la pretensión tal como lo prevé el artículo 52 de la Ley especial; y así se declara.
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Tribunal Superior impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
Con lugar la apelación interpuesta por el abogado E.C., obrando como apoderado de RADIO MARINA DE VENEZUELA, S.A., contra la sentencia de fecha 27 de enero de 2009, dictada por el Juzgado cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario t Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en Punto Fijo, y mediante la cual declaró con lugar la demanda de resolución de contrato intentada por el ciudadano M.T.T. contra la sociedad recurrente.
Sin lugar la demanda de desalojo incoada por el ciudadano M.T.T. contra RADIO MARINA DE VENEZUELA, S.A., infundada todas sus pretensiones (pago de alquileres insolutos, intereses demora, acreditación de mejoras anteriores y pago de servicios públicos; así como los daños y perjuicios estimados.
Se revoca la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandante.
Bájese el expediente en su oportunidad correspondiente.
Agréguese, regístrese y publíquese.
Dada sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Años 198 de la Independencia y 150 de la Federación.
EL JUEZ,
Abg. M.R.G.
EL SECRETARIO (t)
Abg. D.C.F.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 27-03-09, a la hora de ___________________________________ ( ). Se dejo copia certificada en el libro copiador de sentencias.
EL SECRETARIO (t)
Abg. D.C.F.
Sentencia Nº 023-M-27-03-09.-
EYP/DCF/marta.-
Exp. Nº 4450.-
