Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 22 de Febrero de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: M.C.D.B., REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD DE COMERCIO ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A.

APODERADA: ABOG. M.G.S.

DEMANDADA: M.U.T.D.A.

ABOGADO: J.O.B.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: N° 16.141

En fecha quince (15) de Octubre del 2007, la ciudadana, M.C.D.B. , venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.159.931, actuando en nombre y representación de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., asistida por la Abogada M.G.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 62.147 presentó demanda por ante el Juzgado Distribuidor, contra la ciudadana, M.U.T.D.A., quien es Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.744.875 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble ubicado en la Calle Padre Bergeretti, N° 93-50, PB, En Jurisdicción del Municipio V.d.E.C.. Admitida la demanda por auto de fecha 18 de Octubre de 2007, se ordenó la citación de la demandada. Con respecto a la medida solicitada el Tribunal decidiría por auto separado. En fecha 17 de diciembre de 2007 el Ciudadano alguacil consigna recibo donde la parte demandada se da por citada. Llegado el momento de la contestación de la demanda, la parte demandada consignó escrito de Contestación a la demanda constante de tres (03) folios útiles. Abierta la Causa a Pruebas ambas partes promovieron las pruebas que consideraron conducentes, las cuales fueron debidamente admitidas por el Tribunal.

Cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:

I

DE LOS HECHOS

LA PARTE ACTORA: Narra la parte actora M.C.D.B. actuando en nombre y representación de ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., celebró contrato de arrendamiento a termino fijo, con la ciudadana M.U.T.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V-5.744.875, domiciliada en esta ciudad de Valencia, estado Carabobo; dicho contrato de Arrendamiento tenia una duración de un (1) año, comenzando el 30 de Agosto de 2.003, sobre un inmueble propiedad de su representada, ubicada en la calle Padre Bergeretti, N°93-50, PB, Jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo. La relación arrendaticia expresada consta en Contrato de arrendamiento privado a termino fijo, que acompañó marcado con la letra “A” y que opuso a la ciudadana M.U.T.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-5.744.875, domiciliada en esta ciudad de valencia, estado Carabobo. En el mencionado contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula tercera del contrato suscrito y cuyo tenor es el siguiente: “El canon arrendaticio consistirá en la cantidad de ciento ochenta y cinco mil exactos (185.000,00), que EL ARRENDATARIO deberá pagar puntualmente por mensualidad vencida todos los veinticinco (25) de cada mes. El canon arrendaticio de las sucesivas renovaciones se aumentara automáticamente en un monto no inferior al porcentaje de inflación de los últimos doce (12) meses, según lo indicado por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA u otra entidad del gobiernos sin perjuicio de lo anterior, si el ARRENDATARIO no hubiere satisfecho el canon arrendaticio pactado dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha en la cual, según este contrato, le corresponde hacerlo, LA ARRENDADORA podrá rescindir el presente contrato. EL ARRENDATARIO deberá rembolsar a la ARRENDADORA el importe de cualquier requerimiento de pago que se le haga, tales como: telegramas, cartas, honorarios de abogado, llamadas telefónicas a larga distancia, etc… el retraso de los pagos acarreara intereses de mora.. La cancelación a través de cheque no hace presumir el pago de la mensualidad respectiva, la cual se cancelara solo al hacerse efectivo el importe del cheque aunque LA ARRENDADORA, haya entregado el recibo a EL ARRENDATARIO con anterioridad. Igualmente se estableció en el mencionado contrato de arrendamiento un termino de duración de un (01) año fijo, tal como lo reza la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito y cuyo tenor es el siguiente:” este contrato tendrá duración de un año fijo contado a partir del 30 de agosto del 2.003 y será prorrogable automáticamente por periodos iguales, a menos que una de las partes notifique por escrito a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento de este contrato o de sus prorrogas, su deseo de NO PRORROGAR. Que es el caso que la ARRENDATARIA antes identificada, ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año dos mil siete (2.007) es decir, siete (7) meses, sin que haya sido posible hasta la fecha de su cobro amistoso o extrajudicial, que por todo lo anteriormente expuesto es por lo que ocurre en nombre de su representada ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., ante su competente autoridad a demandar a la ciudadana M.U.T.D.A. antes identificada para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en los siguientes planteamientos: 1) En resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre M.U.T.D.A., y ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., por incumplimiento del mismo, siendo el hecho constitutivo de dicho incumplimiento, la falta de pago en tiempo oportuno del canon de arrendamiento y devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió. 2) En pagar a su representada la suma de Un Millón doscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 1.295.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos e impagados de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de ciento ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 185.000,00) mensuales. 3) En entregar los recibos cancelados de los servicios públicos y privados de los cuales está dotado el inmueble tales como cuotas de condominio luz y agua hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble arrendado. 4) En pagar las costas del presente juicio.

POR LA PARTE DEMANDANTE: En fecha 18 de Diciembre de 2007 compareció la ciudadana M.U.T.D.A. asistida por el Abogado J.O.B., y dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Manifiesta haber firmado el contrato de arrendamiento con la ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., por error; en vista de que la ciudadana M.C.D.B., le mostró un documento de propiedad en fotocopia, donde dicha Administradora es la propietaria del inmueble, objeto de la presente demanda; cuando resulta ser totalmente falso que la ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A, es la propietaria, ya que según documento de compra venta registrado por ante el Registro Publico del Segundo circuito de Registro del municipio valencia, consta que la legitima propietaria es: M.A.C.A.. Titular de la cedula de identidad N° V-7.102.731, el cual anexo copia certificada marcada con la letra “A”; y por cuanto al inmueble al que se refiere la demanda se encuentra ubicado en la siguiente dirección: Calle Padre Bergereti, N° 93-50 PB, en jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo y, el inmueble donde actualmente habita la demandada esta ubicado en la calle Padre Bergeretti, N° 93-56 en jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo; por lo cual, el numero del inmueble demandado no guarda relación con el numero del inmueble, del cual tengo posesión desde hace (30) años; así mismo alega que la presente demanda no cumple con lo establecido en el articulo 32 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, lo cual no consta en autos. Considera la parte demandada que si bien es cierto que la ultima compradora es la ciudadana: M.A.C.A., no resulta posible que los ciudadanos: P.R.H., C.A.H., C.C.d.F., A.C.H.d.S., L.S., L.d.H., W.S. de Hernandez y J.H.d.C.. Según documento emanado de la alcaldía de Valencia, Dirección de Catastro, oficio N° DC-01481-2007, de fecha 09 de agosto del año 2.007, CEDAN como aporte a capital la plena propiedad de todos los derechos y acciones que les corresponden a ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A del inmueble, objeto de la presente demanda, el cual anexo documento donde la dirección de catastro le da respuesta mediante comunicado N° DC-00733-2007, de fecha: 08-05-2007, a la ciudadana: M.U.T.D.A., antes plenamente identificada, que el inmueble en cuestión NO SE ENCUENTRA INSCRITO ante esa dirección de catastro, anexo marcado con la letra “C”. Anexa también solicitud de evacuación para titulo supletorio del inmueble donde le asignan cédula catastral con el N° 200-11-0012208.

II

DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES

INTERVINIENTES Y SU VALORACION

POR LA PARTE DEMANDADA: Con fecha del 01 de febrero de 2008 compareció la ciudadana M.U.T.D.A. asistida de Abogado y presentó escrito de pruebas en el cual promovió lo siguiente:

-Reprodujo el Merito favorable que aparece en el expediente anexos marcados con las letras A, B, C, D que rielan en los folios 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 anexos a la contestación de la demanda y donde señala a la legitima propietaria del inmueble quien es M.A. castellano Arrellano.

ºCursa al folio 26 al 34 del expediente copia fotostatica certificada de documento de propiedad inscrito por ante el Registro Público Segundo del Municipio Valencia, de donde se demuestra que en fecha 11 de marzo de 1982 A.A.R., dio en venta el inmueble ubicado en la Avenida 112, (hoy Padre Bergeretti) Nº 93-56 a la ciudadana M.A.C.A., el Tribunal no valora este documento por cuanto no se corresponde con el del inmueble objeto del presente litigio, y así se decide.

Asimismo cursa a los folios 36 al 38 documentos administrativos emanados de la Alcaldía de Valencia, en los mismos el Director de Catastro de la Alcaldía de Valencia niega a la ciudadana M.U.T. la cédula catastral del inmueble ubicado en el Barrio El Candelero Calle Bergeretti, Nº 93-50, Parroquia Candelaria por cuanto Administradora Renazca, C.A., consignó ante esa Dirección documento registrado por medio del cual se acredita la propiedad del inmueble objeto a consulta, el Tribunal le otorga valor probatorio.

PARTE ACTORA: Con fecha 06 de Febrero del 2008, la Abogada, M.G.S., inscrita en el Inpreabogado con el N° 62.147, presento escrito de pruebas en el cual promovió lo siguiente:

-Invocó a favor de su representada el merito que arrojan los autos especialmente el escrito de demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

ºA este respecto cabe señalar, que la solicitud al merito favorable, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

-Promovió Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana M.U.T.D.A. y su representada.

ºA este respecto se observa que cursa a los folios 4 al 7 del expediente contrato de arrendamiento privado suscrito entre Administradora Hernazca, C.A. (Arrendadora), y M.U.T.d.A. (Arrendataria) en el cual ambas partes adquirieron derechos y obligaciones, y con el cual se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

-Promovió recibos de los meses no pagados por la arrendataria donde se demuestra su insolvencia.

ºA este respecto se observa que cursa agregado a los folios 10 al 17 del expediente recibos emitidos por M.d.B. a nombre de M.d.A. correspondiente a los meses de marzo a septiembre de 2007 por la cantidad de ciento ochenta y cinco mil bolívares cada uno (Bs. 185.000,00), los mismo no están firmados por la demandada, por lo que es necesario señalar que para la validez del instrumento privado es una formalidad esencial que debe estar suscrito por el obligado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, que impone tal requisito y condición ya que la escritura privada no prueba su origen como lo hace el documento público o autentico, razón por la cual dicho instrumentos carece de valor probatorio, y así se decide.

-Promovió copia certificada del poder donde se evidencia con que actúa su representada, y copias certificadas de cadena titulativa del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, original de oficio Nº DC-01509-2007emanado de la Alcaldía del Municipio Valencia, se les otorga todo el valor probatorio que de dichos documentos se desprende.

ºA este respecto se observa que cursa a los folios 8 al 10 del expediente documento donde el representante de Administradora Hernazca, C.A., otorga poder especial amplio y suficiente a la ciudadana M.C.d.B., se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asimismo cursa a los folios 46 al 73 documentos emanados de la Oficina del Registro Público del Primer Circuito de Valencia con el cual se demuestra que el inmueble pertenece a Administradora Renazca, C.A., y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

El punto de debate es la falta de pago del canon arrendaticio, y es la causal de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento alegada para intentar la pretensión, concretamente el incumplimiento del pago de siete (7) mensualidades específicamente los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2007, a razón de ciento ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 185.000,00) cada uno.

En el caso bajo análisis, existiendo este Alegato de incumplimiento de las obligaciones asumidas por la inquilina, toca a esta negar y probar de manera expresa el pago. Siendo así tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda y en el de promoción de pruebas no demostró haber cancelado los cánones de arrendamiento atrasados y como quiera que la demandada nada probó.

El artículo 1.133 del Código Civil dispone lo siguiente: el contrato es “ una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para lograr entre los particulares un vinculo jurídico que genera en forma especifica derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga a la parte demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es la parte demandada quien debe probar que cumplió con sus obligaciones.

De lo anteriormente expuesto y del análisis hecho por este Tribunal de las diferentes probanzas alegadas por ambas partes esta juzgadora concluye que quedó plenamente demostrado la insolvencia de la demandada, es decir el incumplimiento por parte de la arrendataria de la obligación contraída, tal como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil que establece: “…El arrendatario tiene dos (2) obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia….. y 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”, Y el artículo 1.354 del Código Civil establece lo siguiente: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación..” por lo que concluye este Tribunal que la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento debe prosperar y así se decide.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., contra la ciudadana M.U.T.D.A. en consecuencia:

1)Se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito entre M.U.T.D.A., y ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A. y se ordena devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió.

2) A pagar la suma de Un Millón doscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 1.295.000,00) por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos e impagados de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2007, a razón de ciento ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 185.000,00) mensuales.

3) En entregar los recibos cancelados de los servicios públicos y privados de los cuales está dotado el inmueble tales como luz y agua hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble arrendado.

4) Se condena a la demandada a pagar las costas por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los 22 días del mes de Febrero de 2008. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

DRA. T.S.C.

LA SECRETARIA

Abg. XIOMARA CALDERA

En la misma fecha se dictó y publico la anterior sentencia siendo las 3:00 p.m., se expidieron copias de la sentencia.

LA SECRETARIA

ABG. XIOMARA CALDERA

TSC/ar