Decisión nº 079-2015 de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 12 de Agosto de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Expediente Nº 3904-14

Agotadas íntegramente las fases iniciales del proceso, como lo son, la fase Instructoria y Preliminar, sin haberse logrado la conciliación de las partes, condujo al Tribunal a fijar la Audiencia Oral y Pública, de conformidad con lo establecido en el Capítulo III, artículo 114 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que tuvo lugar el día 10 de agosto del presente año, en la cual las partes realizaron sus respectivas exposiciones sobre el mérito de la causa, bajo las formas procesales establecidas en la Ley, por ende en aplicación a las pautas relativas al Juicio Oral y Público en materia arrendaticia, corresponde a este Tribunal de mérito de acuerdo a lo establecido en el artículo 121 eiusdem, pronunciar su Decisión por escrito. En consecuencia se procede a realizar las siguientes consideraciones:

En el presente juicio arrendaticio de vivienda, los accionantes MARIELYS COROMOTO RODRIGUEZ SARMIENTO Y T.J.V.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nº V- 14.257.782 y 14.415.388 respectivamente, cónyuges entre sí, y domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia, representados en este juicio por las profesionales del derecho R.P.C. y C.M.D.C., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 39.491 y 40.819, respectivamente, y de este domicilio, según consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, en fecha 27 de diciembre de 2013, anotado bajo el No. 03, Tomo 140, de los libros respectivos, demandaron por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al ciudadano N.D.C., quien es extranjero, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.176.935 y de igual domicilio, representado en este proceso por el profesional del derecho YBRAIN J.R.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 148.355 en su carácter de Defensor Público con competencia en materia especial arrendaticia de vivienda, e igualmente intervino en la Audiencia Oral y Pública el Abogado M.G. en Nombre de la Defensa Pública .

I

Ahora bien, conforme a los hechos narrados en el Libelo, los accionantes afirman ser propietarios de un inmueble constituido por UNA (01) vivienda, del Conjunto Residencial MOLINOS DE VIENTO PARQUE RESIDENCIAL, signada con el N° 67, ubicada en la Urbanización Ciudadela Faría, en la Av. 71-A, entre Calles 62 y 63, Tercera Etapa, en jurisdicción de la Parroquia I.V., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyo título de propiedad produjo en copia certificada junto con el libelo de la demanda, y se encuentra inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el día 11 de diciembre de 2008, anotado bajo el No. 43, Protocolo 1° Tomo 30.

Así mismo, afirma la parte actora que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano N.D.C., sobre el referido inmueble, en fecha 8 de diciembre del año 2.009, según consta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el No. 44, Tomo 126 en fecha 8 de diciembre de 2009, del mismo modo alegan que en el referido contrato quedó convenido por las partes que el mismo tendría una duración de un (1) año, prorrogable por períodos iguales, estableciéndose un canon mensual montante a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 2.500,oo), para ser pagados por adelantado dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, y que posteriormente se incrementó a la cantidad de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.3000,oo). Así mismo infiere, que el demandado desde el 27 de marzo del 2012, dejó de pagar el respectivo canon de arrendamiento por lo que lo considera en estado de insolvencia.

Ahora bien, el actor conforme a los términos del Libelo, funda su pretensión en las causales Primera y Cuarta del Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas que contempla las causas para el desalojo. En tal sentido, la parte actora invoca las causales relativa a la falta de pago por mas de cuatro cánones de arrendamientos sin causa justificada contenida en el numeral Primero de dicha disposición y el deterioro ocasionado por el uso indebido del inmueble prevista en el Numeral Cuarto, así como lo estatuido en los artículos 5 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra la Desocupación Arbitraria de Vivienda

Por último, pide al Tribunal el pago de la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 66.000,00), que comprenden VEINTIDOS (22), cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril a diciembre del 2.012, respectivamente, todos los meses del año 2.013, y enero de 2.014, a razón de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.3000,oo) cada mes, y los que se sigan venciendo, durante el desarrollo del Juicio, con la correspondiente indexación sobre los montos adeudados tomándose en cuenta los índices del INPC establecidos por en Banco Central de Venezuela .

Trabada la litis por efectos de la citación del demandado, y luego de haberse celebrado oportunamente la Audiencia de Mediación en fecha veintiuno de (21) enero de 2.015, quedó aperturado el lapso de diez (10) días de despacho para que el accionado rindiera contestación a la demanda bajo las exigencias formales establecidas en el artículo 107 de la Ley especial.

En tal sentido, se observa de una revisión de las actas procesales, que el Defensor Público Provisorio (1°) asignado para la defensa de la parte accionada, encontrándose en la oportunidad procesal correspondiente rindió contestación en tiempo hábil negando rechazando y contradiciendo todos y cada uno de los hechos narrados en el Libelo de la demanda. Entre otros, la existencia del contrato, la obligación de pago en concepto de arrendamiento, su incremento y que se haya cumplido con el trámite administrativo previo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas para el ejercicio de la presente acción.

En el mismo orden de ideas, niega que el inmueble objeto de litigio presente deterioro en todas sus dependencias, falta de mantenimiento y aseo, negando por otro lado que el accionado haya incurrido en violación alguna de las normas de convivencias del conjunto residencial, entre las cuales destaca en rechazar que el demandando haya causado daños a la propiedad común de los condóminos, como también el lanzamiento de fósforos encendidos a los vecinos, colocar maletas y enseres frente a las demás casas del conjunto, exhibir vehículos para la venta, y que el accionado haya chocado con una camioneta el cajón de control del portón de la entrada a la villa, así como también rechazó que con motivo de ello los vecinos hayan notificado a la Junta de Condominio vista la necesidad de resolver la problemática y reparación de los daños causados.

Corresponde al Juez, antes de entrar a decidir el fondo de la controversia, precisar que si bien es cierto, la parte actora sustenta su demanda en la falta de pago arrendaticio por más de cuatro (04) pensiones vencidas sin causa justificada, y al mismo tiempo denuncia como causal de extinción del contrato, el deterioro del inmueble por uso indebido del mismo y califica su demanda como Resolución de Contrato. En este sentido, el Juez como conocedor del derecho considera pertinente determinar, si este error es capaz de conducir a una desestimación de la pretensión por este motivo, como lo refiere en la Audiencia Oral y Pública, el Abogado M.G., en su condición de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Arrendaticia de Viviendas.

A este respecto, se evidencia de actas que las causales invocadas corresponden a la acción típica de Desalojo, que constituyeron la razón y propósito de la acción intentada, como lo es obtener una decisión que previa constatación de los hechos alegados, declare la extinción del contrato y la subsiguiente entrega del inmueble. De tal modo, entiende el Juzgador que en el caso de autos, no se invocaron causales distintas a las contenidas en el Artículo 91 de la Ley Especial. Sin embargo, distinto hubiese sido haber invocado cualquier otra causal no contemplada en el referido artículo, en cuyo caso, le estaría vedado al Juez la posibilidad de aplicar el principio de Iura Novit Curia, es decir, que el Juez conoce y aplica el derecho, y por tanto, conduciría a la desestimación de la pretensión. Ahora bien, en el caso de autos el Juez entiende que la presente acción se configura como una pretensión de Desalojo en los términos concebidos en la ley, ya que no es la calificación que haga la parte, la que califica y define la acción ejercida, sino su naturaleza y contenido, y del análisis de la pretensión libelada se desprende que contiene dos (02) causales de Desalojo contempladas en la Ley Especial y en consecuencia el Juez resolverá este asunto como una Pretensión de Desalojo. ASI SE DECIDE.-

Así las cosas, el Tribunal pasa a examinar si la parte actora logró demostrar las afirmaciones de hecho alegadas en el Libelo y si la parte accionada logró demostrar por su parte, el pago de las pensiones reclamadas. De un análisis minucioso al material probatorio aportado en el proceso, se observa que los accionantes acompañan el Título de propiedad del inmueble litigioso, así como copia certificada del Expediente Administrativo llevado por la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas Región Zuliana, en la cual riela copia certificada del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo de fecha 08 de diciembre de 2009, que constituye el documento fundamental de la pretensión contenida en la demanda.

En este sentido, quedó demostrado el carácter de propietario y arrendadores que ostentan los accionantes sobre el inmueble litigioso, el agotamiento del procedimiento administrativo previo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, con lo cual demostraron tener la legitimidad activa para incoar la presente Demanda y poder así esperar una sentencia de mérito por parte del Juez que dirima la controversia surgida entre las partes. En consecuencia, con la presentación de los instrumentos mencionados, es decir, el documento de propiedad, el contrato de arrendamiento y el agotamiento de la vía administrativa, se cumplió con las exigencias de la ley para admisión de la pretensión contenida en la Demanda.

No obstante lo anterior, se observa igualmente que la parte actora probó con el resultado de la prueba de Informe rendida por el Banco Occidental de Descuento, cursante del folio 184 al 188, ambos inclusive del expediente, el incremento del canon arrendaticio a la suma de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3000, oo), pues se aprecian varios depósitos realizados a la cuenta del demandante en el citado instituto bancario por cuenta del demandado, de la referida cantidad. En este sentido, igualmente se evidencia que desde el 27 de marzo del 2012, no existe acreditación en los autos de haberse efectuado el pago de los arrendamientos de los meses de Abril a Diciembre de 2012, los correspondientes al año 2013 y de enero de 2014, así como los meses subsiguientes, con lo cual el arrendatario violó el Numeral 2 del artículo 1.592 del Código Civil Venezolano que mas adelante se transcribe.

Ahora bien, con respecto a las planillas bancarias que sirvieron a este Juzgador como medio idóneo para demostrar lo anteriormente referido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, fijó posición con respecto a estos instrumentos privados y otros de igual naturaleza como se observa del fallo proferido en fecha 18 de octubre de 2.011, en sentencia No. 469 con ponencia de la Magistrada Doctora Isbelia P.V., en la cual se reitera a su vez el criterio de la misma Sala del 17 diciembre de 2.009, caso: Valores Nueva Esparta, S.A. contra B.M., Exp. No. 2009-000120, que alude específicamente a este tipo de instrumentos:

Ahora bien, en torno a los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, así como las planillas de depósitos bancarios, esta Sala a establecido que los mismos constituyen tarjas, que son documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, y que estos instrumentos deben ser valorados por el Juez, bajo el principio de la sana crítica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos

De tal modo concluye la Sala, que las planillas bancarias deben ser tratadas como tarjas y especialmente como documentos de especiales características sin que deban ratificarse en el Juicio. Lo anterior lleva al Juez, a considerar que existiendo entre las partes un vínculo arrendaticio que genera obligaciones recíprocas durante la vigencia del contrato, insurge del lado del arrendatario la obligación de satisfacer mensualmente el pago de la pensión convenida y resulta lógico pensar que este pago y su incremento se estableció a través de un medio usual y práctico como lo es consignarlo a través de una cuenta bancaria aperturada por el arrendador, máxime que en el caso de autos, existieron un conjunto de operaciones de manera sucesiva y en tiempos que corresponden a la vigencia del contrato de arrendamiento, púes no tendrían sentido pensar que entre contratantes la consignación obedezca a otro tipo de obligaciones, pues de ser así si, se hubiese alegado dentro del debate procesal, por lo que aplicando la regla de la sana crítica o libre apreciación prevista en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, el Sentenciador tiene la libertad de apreciar las pruebas aportadas en este proceso de acuerdo a la lógica y las máximas de experiencias, que según su criterio personal sean conducentes en la valoración de los medios de prueba, en tal sentido, infiere el Juzgador del análisis pormenorizado de las planillas bancarias que rielan a los autos demuestran que los pagos a los que alude la parte actora en su demanda, tienen como causa el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y prueban el incremento del canon por la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3000,oo) y la solvencia del arrendatario hasta el mes de marzo de 2012.

De otro lado, el accionado no incorporó a las actas medio de prueba alguno para demostrar su estatus de solvencia en lo que respecta a los cánones demandados y en consecuencia no cumplió con la carga procesal que le impone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 1.354 del Código Civil, es por lo que este Tribunal encuentra fundada la afirmación de falta de pago invocada por los actores en su Libelo de demanda, y en consecuencia se condena al accionado al pago de los mismos, así como también los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. ASI SE DECIDE.-

En segundo término, se observa que la parte actora solicita igualmente el Desalojo del inmueble arrendado, bajo el argumento de que el arrendatario causó deterioros al inmueble dado en arrendamiento, proveniente del uso indebido del mismo. Sobre este punto, cabe destacar que el arrendatario conforme a lo establecido en la Cláusula Primera del contrato, recibió el inmueble en perfectas condiciones de funcionamiento, y se obligó a restituirlo en las mismas condiciones.

Sobre este particular, en fecha 17 de abril de 2.015, en el lapso correspondiente, se evacuó la Inspección Judicial promovida en este Juicio por la parte actora, en la cual se dejó constancia conforme al Particular Único contenido en la solicitud que al efecto formuló la parte promovente, que el inmueble presenta deterioro en su parte externa, tales como, jardines, puertas y ventanas en mal estado, en lo que respecta a su pintura, por lo cual el Juez a través de sus sentidos pudo comprobar que el inmueble no se encuentra en las condiciones de mantenimiento óptimas a las que se refiere el propio contrato, a pesar de que no se pudo constatar el estado interior del inmueble, por cuanto la parte accionada no se hizo presente al acto aun estando a derecho en el proceso, quien debió contribuir con el cumplimiento de los actos procesales previamente fijados por el Tribunal.

En orden a lo anterior, se entiende que el arrendatario no cumplió con unas de sus obligaciones principales que le impone el propio contrato y la ley Sustantiva Civil en su artículo 1.592, que a la letra establece:

El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.

2° Deba pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Consecuencia de lo anterior lleva al Juzgador, a determinar en lo que respecta a la obligación a cargo del arrendatario de cuidar la cosa como un buen padre de familia, que en efecto no dio cumplimiento a esta obligación contractual y legal y el efecto de que de ello se deriva es declarar probada en su mérito el alegato relativo al estado de deterioro del inmueble en los términos constados por el Juez. ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, tomando en cuenta que quedaron probadas en su mérito las causales invocadas como fundamento de la pretensión contenida en el Libelo, resulta forzoso concluir para quien juzga declarar CON LUGAR la pretensión de Desalojo, hecha valer en la demanda por los accionantes MARIELYS COROMOTO RODRIGUEZ SARMIENTO Y T.J.V.S. en contra de N.D.C.. ASI SE DECIDE.-

DECISIÓN

Por todas las razones antes expuestas, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la pretensión de Desalojo, hecha valer en la demanda por los accionantes MARIELYS COROMOTO RODRIGUEZ SARMIENTO Y T.J.V.S., y en consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento celebrado por las partes y se ordena la restitución del inmueble identificado en actas a la parte actora, previo cumplimiento de las formalidades establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, en sus artículos 12 y 13 numeral 2, en contra del ciudadano N.D.C., por los motivos antes expuestos.

SEGUNDO

Queda condenado el accionado N.D.C. al pago de la cantidad de SESENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 66.000,00) que comprenden VEINTIDOS (22), cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril a diciembre del 2.012 respectivamente, todos los meses del año 2.013, y enero de 2.014, a razón de TRES MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 3.000,00) cada mes, y las que se causaron durante el desarrollo del Juicio, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. De igual manera, se acuerda el cálculo de la indexación o corrección monetaria de la suma condenada a pagar en concepto de pensiones de arrendamiento, tomando en cuenta los índices inflacionarios fijados por el Banco Central de Venezuela, para los períodos respectivos. El cálculo de ésta condena deberá realizarse a través de Experticia Complementaria del Fallo, con arreglo a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil y tomando como base la suma de TRES MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 3000, oo) para cada mensualidad.

TERCERO

Se condena al demandado N.D.C., al pago de las costas y costos procesales, por haber resultado totalmente vencido en ésta causa, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sede del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, a los doce (12) días del mes de agosto de 2015. Años: 204° de la Independencia y 156° de la Federación.

EL JUEZ TITULAR:

Dr. F.A.B..

EL SECRETARIO

MGS. ALANDE BARBOZA CASTIILLO.

En la misma fecha, siendo las once minutos (11:00 a.m.) de la mañana, se dictó y publicó el fallo que antecede, bajo en Nº 079-2015.

El Secretario