Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 13 de Febrero de 2009
| Fecha de Resolución | 13 de Febrero de 2009 |
| Emisor | Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques |
| Ponente | Elsy Madriz Quiroz |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL T.D.L.
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE ACTORA: M.D.C.C.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 5.934.368.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: E.B.T. y G.T.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 35.000 y 17.847.-
PARTE DEMANDADA: C.E.G.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad no: N° V- 9.413.012.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: M.C.S.D.G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.958.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 27.040.
I
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 09 de Julio de 2007, por ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de demanda incoada por la ciudadana M.D.C.C.B. contra el ciudadano C.E.G.H., por motivo de Resolución del Contrato de Arrendamiento de fecha 10 de Abril de 2.003, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, anotado bajo el N° 10, Tomo 23, en los Libros de Autenticaciones de la Notaría, celebrado sobre un inmueble propiedad de su representada, ubicado en el Km. 15 de la Carretera Panamericana, Urbanización Sierra Brava, Conjunto Residencial Sierra Brava, Edificio 103, señalado con el N° 308, Municipio Los Salias, San A.d.L.A., Estado Miranda.
En fecha 12 de Julio de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó los documentos que acompañan al libelo de demanda: 1) Instrumento Poder; 2) Contrato de Arrendamiento; 3) Contrato de Compraventa; 4) Registro de Vivienda Principal; 5) Comunicaciones del Instituto Venezolano de Investigaciones Científicas; 6) Actas de Nacimiento; 7) C.d.E.; 8) Recibos; 9) Copia de Cédula de Identidad; 10) Comunicaciones de M.C.;
Mediante auto dictado el 17 de Julio de 2007, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
En fecha 23 de Julio de 2007, la representación judicial de la parte actora consigna los fotostatos para la elaboración de la compulsa; y sustituyó poder en la persona de G.T.B., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 17.847.
En fecha 08 de Agosto de 2007, la representación judicial de la parte actora consigna los emolumentos del Alguacil.
En fecha 03 de Octubre de 2007, la representación judicial de la parte actora solicita al tribunal habilitar las horas de la noche para practicar la citación personal del demandado; lo que acordó el Tribunal mediante auto de fecha 09 de Octubre de 2007.
En fecha 26 de Octubre de 2007, el Alguacil consigna el recibo de citación firmado por C.E.G.H., el día 23 de Octubre de 2007 a las 10.30 a.m.
En fecha 02 de Noviembre de 2007, comparece C.E.G.H., asistido por M.C.S.D.G., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.958, otorga poder apud acta, y consigna escrito de contestación de la demanda.
En fecha 08 de Noviembre de 2007, la representación judicial de la parte actora consigna escrito donde solicita se declare “que ha operado la tácita reconducción y que [en] consecuencia el contrato se ha convertido [en] un contrato a tiempo indeterminado”, y, a la vez, pide que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.
En fecha 23 de Noviembre de 2007, la representación judicial de la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas, que acompañó con anexos; las cuales fueron admitidas por el Tribunal mediante auto de fecha 26 de Noviembre de 2007.
En fecha 05 de Diciembre de 2007, la representación judicial de la parte actora consigna escrito, donde insiste en que el contrato es a tiempo indeterminado; que la arrendataria pretende desconocer el desahucio que corre al folio 30; y solicita a este Juzgado declare resuelto el contrato de arrendamiento ante el vencimiento del término de duración del mismo y de la prórroga legal, por ser el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y resultar en su decir aplicable el artículo 1.615 del Código Civil.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico
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Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley
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Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley
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Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado
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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
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Artículo 1.355.- El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto
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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...
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Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos
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Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
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Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado
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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…
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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía
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Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”.
Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año
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(Negrillas y Subrayado del Tribunal)
Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE ACTORA
La representación judicial de M.D.C.C.B. alega que su representada celebró un Contrato de Arrendamiento de fecha 10 de Abril de 2.003 con el ciudadano C.E.G.H., sobre un inmueble propiedad de su representada, ubicado en el Km. 15 de la Carretera Panamericana, Urbanización Sierra Brava, Conjunto Residencial Sierra Brava, Edificio 103, señalado con el N° 308, Municipio Los Salías, San A.d.L.A., Estado Miranda.
En relación al referido contrato de arrendamiento, transcribió el texto de la cláusula cuarta del contrato, relativa a la duración del contrato de arrendamiento y sus prórrogas, en la cual las partes acordaron que el contrato tendría una duración de (12) meses fijos consecutivos, contados a partir del día Quince (15) de Abril del año Dos mil tres (2.003) hasta el día catorce (14) de Abril del año dos mil cuatro (2.004); y que éste podría prorrogarse por un lapso de un (01) año, desde el catorce (14) de Abril del año dos mil cuatro (2.004) hasta el catorce (14) de Abril del año dos mil cinco (2.005), si cualesquiera de las partes, no notifica a la otra su voluntad de no terminar dicho contrato, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de su terminación original; y en caso de que opere tal prórroga, por documento notariado se hará cualquier cambio al contrato y en tal caso deberá estipularse un nuevo canon de arrendamiento, previo a que opere efectivamente dicha prórroga, dentro del citado plazo de 30 días.
Del texto de dicha cláusula concluye señalando, que:
Primera: Que la vigencia del contrato fue desde: el día Quince (15) de Abril del año Dos mil tres (2.003) hasta el día catorce (14) de Abril del año dos mil cuatro (2.004);
Segundo: Por consiguiente procedió la Prórroga Convencional; desde el día Catorce (14) de Abril del año dos mil cuatro (2.004), hasta el día catorce (14) de Abril del año dos mil cinco (2.005);
Tercero: Igualmente procedió la Prórroga Legal; desde el día catorce (14) de Abril del año dos mil cinco (2.005), hasta el día catorce (14) de Abril del año dos mil seis (2.006);
Cuarta: De igual manera opera la cláusula penal, por lo cual los arrendatarios deberán pagar a LA ARRENDATARIA, la cantidad de TRECE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES CON 33/100 (Bs. 13.333,33), por cada día que transcurra desde la fecha en que debió entregar el inmueble catorce (14) de Abril del año dos mil seis (2.006) hasta la fecha de su entrega efectiva y satisfactoria
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Manifiesta que el arrendatario ha incumplido la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, pues se niega a entregar el inmueble a su representada.
Expresa que su representada tiene necesidad de habitar el inmueble conjuntamente con su esposo y sus tres (3) hijos, ya que le pidieron a su representada desocupar el inmueble que ocupaba y que le había sido asignado por su trabajo, lo que ha provocado que se separe el grupo familiar y el depósito de los bienes muebles
Señala que el arrendatario ha incumplido la cláusula tercera del contrato, relativa al pago del servicio de l.e. y agua, pues la l.e. estaba domiciliada en la tarjeta de crédito de su representada y “pagaba el consumo extemporáneamente”; y agrega que incumple la cláusula octava pues se ha negado a recibir a su representada en el inmueble y realiza tales pagos extemporáneos en sitios como ARTURO’S y el CENTRO COMERCIAL GALERÍAS LAS AMÉRICAS.
Y concluye en que ha operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
Fundamenta la demanda en el artículo 1.615 del Código Civil.
Por las razones antes expuestas, la representación judicial de la ciudadana M.D.C.C.B., demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO al ciudadano C.E.G.H., para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:
a la resolución del contrato de arrendamiento y a la entrega material del inmueble, por vencimiento del término, de la prórroga convencional y de la prórroga legal.
al pago de los cánones de arrendamiento vencidos y de la cláusula penal, a razón de TRECE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 13.333,33), por cada día que transcurra desde la fecha en que debió entregar el inmueble el 14 de Abril de 2006 hasta la fecha de la entrega efectiva y satisfactoria del mismo, lo que a la fecha suma SEIS MILLONES NOVENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 6.093.331,81).
A pagar las costas y costos del proceso.
Pide al Tribunal que decrete medida de secuestro sobre el inmueble antes identificado así como medidas preventivas y ejecutivas sobre bienes muebles propiedad del arrendatario.
Estima los honorarios de abogados en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo)
Y finalmente solicita al Tribunal se declare CON LUGAR la demanda con imposición de costas al demandado.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
El acto de contestación de la demanda se verificó en fecha 02 de Noviembre de 2007, al cual compareció la parte demandada asistida de abogado, y presentó escrito donde contestó la demanda en su contra en los siguientes términos:
Conviene en que celebró el contrato de arrendamiento de fecha 10 de Abril de 2003; en el carácter de propietaria de la arrendadora; en que la vigencia del contrato es desde el 15 de Abril de 2003 al 14 de Abril de 2004; que la prórroga convencional operó del 14 de Abril de 2004 al 14 de Abril de 2005; que la prórroga legal operó del 14 de Abril de 2005 al 14 de Abril de 2006; y que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
Niega que resulte aplicable la cláusula penal, toda vez que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Rechaza que se haya negado a entregar el inmueble, ya que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado y no está obligado a entregar el bien arrendado.
Niega que haya pagado extemporáneamente el servicio de l.e., porque tales servicios se pagan por mes vencido y además estaban domiciliados a la tarjeta de crédito de la arrendadora. Señala que la arrendadora canceló la domiciliación del consumo del servicio de l.e., y que eso trajo como consecuencia el corte abrupto del servicio, lo que le ocasionó que se le dañaran diversos aparatos eléctricos que detalló en su escrito. Manifiesta que no se le ha notificado de posibles excesos de consumo de agua. Expresa que se cambiaron los mecanismos de seguridad de entrada del conjunto residencia al colocarse un dispositivo de llaves especiales y codificadas, la cual retiró la demandante, lo que le causó una grave perturbación en el uso y goce del inmueble arrendado. Y sostiene que la arrendadora ha dejado de cancelar en varias oportunidades el condominio.
Rechaza que se haya negado a recibir a la arrendadora en el inmueble, y que han sido de mutuo acuerdo las citas donde le paga el canon de arrendamiento.
Niega que ha incumplido la cláusula cuarta del contrato, porque operó la tácita reconducción o renovación del mismo, y agrega que el contrato se recondujo porque no hubo desahucio.
Niega que se le demande la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble por el incumplimiento en el pago del canon del arrendamiento, y agrega que se encuentra al día en el pago del mismo.
Niega que deba pagar la cantidad que expresó en letras en “trece mil trescientos bolívares con 33/100” y en números en “Bs. 13.333.33”, por cada día que transcurrió, de la fecha en que supuestamente debía entregar el inmueble, es decir, el 14 de Abril de 2006, hasta la fecha de la entrega efectiva y satisfactoria, lo que a la fecha asciende según los cálculos de la actora a SEIS MILLONES NOVENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 6.093.331,81), por cuanto dicha cláusula no es aplicable al contrato, por encontrarse el mismo vigente, por haberse convertido en un contrato a tiempo indeterminado.
Rechaza que el derecho aplicable sea la norma invocada contenida en el artículo 1.615 del Código Civil y considera que la norma aplicable es el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que en los contratos a tiempo indeterminado sólo procede el desalojo; y agregó que deben aplicarse los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Niega la reclamación de cánones de arrendamiento vencidos, porque los mismos se encuentran al día, porque éstos le son depositados en una cuenta o entregados personalmente a la arrendadora.
Niega la solicitud de la actora para que se decrete la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega material del inmueble a la ciudadana M.D.C.C.B..
Señala que el demandado no estimó la cuantía de la demanda y que presume que la misma es por ONCE MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 11.093.333,81); lo que procedió a rechazar; lo que expresó en los términos que de seguida se transcriben parcialmente:
…por cuanto la actor no estimó la cuantía de la presente demanda, solicito de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil vigente, se ESTIME LA CUANTIA DE LA DEMANDA, a los fines de determinar el Tribunal competente; ya que de los alegatos hechos por la parte demandante, solo se infiere que la misma es insuficiente, por cuanto se observa del capítulo III del libelo de demanda, la actora alega que…existe un saldo insoluto, de…Bs.6.093.333,81, monto que se presume está reclamando la parte demandante, pero luego en el capítulo IV, referente al petitorio estima los honorarios de abogados en…Bs.5.000.000,00, lo que nos hace presumir que la cuantía de su demanda es por la cantidad de ONCE MILLONES NOVENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES CON 81/100 (Bs.11.093.333,81) monto que rechazamos por cuanto nada se le adeudado a la actora
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Y finalmente pide que se declare sin lugar la demanda.
DE LAS PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS:
De la parte actora:
1) Folios 8 al 12, Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 10 de Abril de 2003 entre M.D.C.C.B., en su carácter de arrendadora, y, C.E.G.H., en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble en el Conjunto Residencial Sierra Brava, ubicado en el Km. 15, de la Carretera Panamericana, Urbanización Sierra Brava, Edificio 103, Piso 3, señalado con el Nº 308, Municipio Los Salías, San A.d.L.A., Estado Miranda, con un puesto de estacionamiento y un maletero. En el contrato se estableció lo siguiente:
CUARTA: La vigencia de este contrato es por DOCE (12) meses fijos consecutivos, contados a partir del día Quince (15) de Abril del año Dos mil tres (2.003), hasta el día Catorce (14) de Abril del año dos mil cuatro (2.004), el contrato podrá ser prorrogado, por el lapso de un (01) año más, contados a partir de su vencimiento original, si cualquiera de las partes, no lo notifica a la otra, con Treinta días (30) de anticipación por lo menos, a la fecha de su terminación original, su voluntad de no prorrogar dicho contrato. En caso de que opere la prórroga aquí estipulada en ningún momento podrá considerarse que ha operado la tácita reconducción y se hará a través de una Notaría cualquier cambio que sufra este contrato de arrendamiento y en tal caso deberá estipularse un nuevo canon de arrendamiento, previamente y antes de que opere efectivamente dicha prórroga, dentro del citado lapso de los treinta (30) días…
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Este instrumento autenticado en fecha 10 de Abril de 2003, no fue desconocido ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos, que se inició el 15 de Abril de 2003, a tiempo determinado de doce (12) meses de duración y con una (1) prórroga automática, a menos que cualesquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de no renovarla con por lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del plazo.
2) Folios 13 al 17, Contrato de Compraventa, por el cual la ciudadana M.D.C.C.B. adquiere un inmueble constituido por el apartamento, tipo dúplex, distinguido con el Nº 308, situado en la Planta Pasillo Tres, entre los Niveles 7 y 10, del Edificio 103, que forma parte del Conjunto Residencial Sierra Brava, ubicado en la Urbanización Sierra Brava, situada en la Carretera Panamericana, en jurisdicción del Municipio San A.d.L.A., Distrito Los Salías del Estado Miranda. El contrato fue protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salías del Estado Miranda en fecha 29 de Enero de 2003, bajo el N° 29, Tomo 01, Protocolo Primero. Este documento público registral con valor probatorio de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, evidencia el carácter de propietaria de la prenombrada ciudadana.
3) Folio 18, Registro de Vivienda Principal. Este documento se desecha del proceso por ser inconducente para demostrar el carácter de propietario de la ciudadana M.D.C.C.B..
4) Folios 19, 31, 33, 35, Comunicaciones entre el Instituto Venezolano de Investigaciones Científicas y M.D.C.C.B.. Estos documentos se desechan por ser manifiestamente impertinentes a las resultas del juicio.
5) Folios 20 al 21, 23, 24, Actas de Nacimiento. Estos documentos se desecha por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio
6) Folio 22, C.d.E.. Este documento se desecha por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.
7) Folios 25 al 28, 30, Recibos por el pago del depósito de bienes muebles y mudanza. Estos documentos privados emanan de un tercero, se desechan del proceso por no haber sido ratificados en juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
8) Folio 29, Copia de Cédula de Identidad. Este documento se desecha por ser manifiestamente impertinente a las resultas del juicio.
9) Folio 32, Comunicación suscrita por M.D.C.C.B. y dirigida a C.E.G.H., de fecha 04 de Octubre de 2006, donde le solicita la desocupación del apartamento, la cual fue recibida por el destinatario. Este instrumento privado, no fue desconocido ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrado que la arrendadora solicitó la entrega del inmueble en esa fecha.
10) Folio 34, Comunicación suscrita por M.D.C.C.B. y dirigida a C.E.G.H.d. fecha 28 de Agosto de 2006, donde le solicita la desocupación del apartamento. Este documento privado fue consignado en copia simple, por lo que se desecha del proceso por no haber sido producido en la forma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De la parte demandada:
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Folios 66, 73, Recibos del pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y agosto de 2007. Estos instrumentos privados, no fueron desconocidos ni tachados por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y dan por demostrado que la arrendadora recibió el canon de arrendamiento durante el año 2007, después del vencimiento de la prórroga convencional y de la prórroga legal del contrato.
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Folios 67 al 72, 74 al 76, duplicados de comprobante de depósito en la cuenta del Banco Provincial cuyo titular es M.D.C.C.B.. Estos instrumentos que pueden considerarse como documentos tarjas, contienen signos probatorios que hacen presumir que emanan de esa institución bancaria; ahora bien, al no haberse promovido otros medios de prueba a los fines de demostrar la autenticidad de los mismos, se desechan del proceso y no se les otorga valor probatorio en este juicio.
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Folios 77 y 78, Recibos de pago del Servicio de L.E.. Estos documentos se desechan por ser manifiestamente impertinentes a las resultas del juicio.
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Folio 79, Recibo de compra de un calentador. Este documento privados emana de un tercero, se desecha del proceso por no haber sido ratificado en juicio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
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Folios 80 al 85, Comunicación suscrita por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Sierra Brava y dirigida al C.E.G.H., en relación a la venta de unas llaves; así como Recibos de Condominio. Estos documentos se desechan por ser manifiestamente impertinentes a las resultas del juicio.
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Despacho pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
DE LA ESTIMACIÓN DEL VALOR O CUANTÌA DE LA DEMANDA
La parte demandada solicita al Tribunal que estime el valor o cuantía de la demanda, al no haberla estimado la parte actora, a los fines de que el Tribunal determine su competencia. Sobre este punto cabe precisar que el Código de Procedimiento Civil establece la forma en la cual debe determinarse el valor de la causa así como le otorga al Tribunal la facultad de declarar su incompetencia por tal motivo aún de oficio en cualquier momento del juicio en primera instancia; así las cosas, surge del petitorio vertido en el libelo de demanda que la parte actora pretende el pago de una indemnización por daños y perjuicios por la aplicación de la cláusula penal del contrato de arrendamiento, lo que estipuló en la cantidad de SEIS MILLONES NOVENTA Y TRES MIL TRESCIETNOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 6.093.333,81) ahora equivalente a SEIS MIL NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 6.093,33) en virtud de la reconversión monetaria, a lo que no puede sumarse el monto en el cual estimó sus honorarios el abogado de la parte actora, ya que la ley ha previsto un procedimiento especial, al cual habrá de acudir el abogado que pretenda estimar e intimar sus honorarios, por lo que este Tribunal a los fines de declarar su competencia por la cuantía declara que el valor de la demanda ha de atenerse al monto pedido como indemnización, es decir, a la cantidad de SEIS MILLONES NOVENTA Y TRES MIL TRESCIETNOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 6.093.333,81) ahora equivalente a SEIS MIL NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 6.093,33) en virtud de la reconversión monetaria. ASI SE DECIDE.
II
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
De los alegatos y pruebas aportados por ambas partes, ha quedado evidenciada la existencia de una relación arrendaticia entre M.D.C.C.B., en su carácter de arrendadora, y, C.E.G.H., en su carácter de arrendatario, la cual es regulada por un contrato de arrendamiento suscrito el 10 de Abril de 2003, a tiempo determinado de doce (12) meses de duración con una (1) sola prórroga por igual tiempo, los cuales correrían desde el 15 de Abril de 2003 hasta el 14 de Abril de 2004 más la prórroga convencional hasta el 14 de Abril de 2005, por lo que a partir de esa fecha le correspondía una prórroga legal de un (1) año, de conformidad con el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que terminaría el 14 de Abril de 2006.
A partir de ese momento estaban dadas las condiciones para que operara la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, como ocurrió en este caso, toda vez que el arrendatario quedó y se le dejó ocupando el inmueble mientras que la arrendataria le recibió el pago del canon de arrendamiento, según se desprende de los recibos de pago de arrendamiento de los meses de Enero y Agosto de 2007, a los cuales se le otorgó valor probatorio en punto previo de la sentencia; por lo que operó en este caso la tácita reconducción o renovación del contrato, la cual continúa siendo regulada por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de Abril de 2003, salvo en lo relativo a su duración que pasó a ser a tiempo indeterminado.
Tal como ha sido establecido por el Tribunal y lo reconocen las partes, operó la tácita reconducción del contrato y éste pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que sólo sería procedente dar por terminada la relación arrendaticia demandando el desalojo del inmueble, en caso de mediar alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, la parte actora fundamenta su demanda en el artículo 1.615 del Código Civil, pero esa norma quedó parcialmente derogada ante la entrada en vigencia del Decreto sobre Desalojo de Viviendas, ahora derogado por la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo estableció la extinta Corte Suprema de Justicia, por lo que dicha norma no resulta aplicable a este caso, toda vez que el mismo cae dentro del ámbito de aplicación de la legislación especial inquilinaria.
Una vez analizados los alegatos y pruebas aportadas por las partes, por cuanto la parte actora pretende dar por terminada la relación arrendaticia que la vincula con el demandado, alegando que finalizó el término de vigencia previsto en el contrato así como la prórroga convencional y la prórroga legal del mismo, y pretende la aplicación de una cláusula penal porque considera que el arrendatario habría incumplido su obligación de entregarle el inmueble, lo que es propio de una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y de la prórroga legal con la correspondiente indemnización, en caso de que la relación arrendaticia sea regulada por un contrato a tiempo determinado; sin embargo, lo que demandó fue la resolución del contrato de arrendamiento, aunque lo procedente era demandar el desalojo del inmueble, no la resolución ni el cumplimiento del contrato, ya que como se estableció en punto previo de la sentencia en este caso operó la tácita reconducción o renovación del contrato, ya que el contrato de arrendamiento se convirtió en uno a tiempo indeterminado, por lo que este Tribunal, en aras de preservar el derecho a la defensa de la parte demandada, declarará sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, tal como será establecido en el dispositivo de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.
A lo anteriormente expuesto, es necesario agregar que la indemnización de daños y perjuicios que pretende la parte actora, por aplicación de una cláusula penal estipulada en el contrato de arrendamiento, sólo sería aplicable en caso de que efectivamente se hubiera vencido el contrato de arrendamiento, su prórroga convencional y su prórroga legal, sin que hubiese operado la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, lo que no ocurrió en este caso, porque como se estableció en punto anterior de la sentencia, al operar la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia continua siendo regulada por dicho contrato salvo en lo relativo a su duración que pasó a ser a tiempo indeterminado; en tal sentido, resulta improcedente en derecho la pretensión de la parte actora de que el ciudadano C.E.G.H. sea condenado a pagar TRECE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 13.333,33), ahora equivalente a TRECE BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 13,33) en virtud de la reconversión monetaria, por los días transcurridos desde el 14 de Abril de 2006 hasta la fecha de la entrega del mismo, lo que a la fecha suma SEIS MILLONES NOVENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 6.093.331,81), ahora equivalente a SEIS MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 6.093,33) en virtud de la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ha decidido declarar:
SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por M.D.C.C.B. contra C.E.G.H., ambas partes identificadas en el encabezamiento de esta decisión.
se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
LA JUEZA TITULAR,
E.M.Q.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
BEYRAM DÍAZ
En la misma fecha, siendo las 3:00 p.m. horas se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
Exp.: 27.040.-
EMQ/BD/MCC.-
