Decisión nº 06 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 12 de Noviembre de 2007

Restituirme la suma equivalente al precio cancelado hasta los momentos, es decir la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo). SEGUNDO: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, que previamente se estipularon en el contrato.

Aunado a lo anterior, puede constatarse del libelo de demanda, que el título que condujo a la accionante a realizar las anteriores reclamaciones y en el que fundamentó su pretensión, es el mismo, esto es, el incumplimiento culposo de las obligaciones contenidas en el contrato por parte de los accionados, y siendo ello así, resulta evidente que las circunstancias fácticas relativas al valor de la demanda en el caso bajo estudio, se enmarcan dentro del supuesto de hecho normativo contenido en el artículo 33 que se acaba de transcribir, por lo que resultan aquí aplicables las consecuencias y reglas legales previstas en él, que no son otras que, el valor de la demanda de autos, emerge de la sumatoria de las reclamaciones realizadas por la actora y que se corresponde con la suma de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs. 45.000.000,oo), siendo ésta la cuantía que legalmente debe quedar establecida en el escrito libelar de marras y así se decide.

FIJACION DE LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA.

Del escrito libelar se desprende, que la ciudadana M.G.A., pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle García Nº 75-B, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, cuyo contrato adujo suscribió con los ciudadanos A.C.M. y N.G.R.; así como pretende igualmente la indemnización de daños y perjuicios que se le han causado, fundamentando su causa de pedir en el hecho del incumplimiento culposo de las obligaciones derivadas del contrato por parte de los co-demandados, al no colocar éstos a su disposición, los documentos que acreditaban la solvencia del inmueble objeto del contrato, así como otros necesarios para la tramitación del crédito hipotecario por ante la institución financiera Banfoandes. Por su parte, los co-demandados alegaron como defensa de fondo, en primer lugar, que el contrato objeto de la pretensión, no estaba condicionado a la tramitación de crédito hipotecario alguno, y en segundo lugar, que no han incumplido con sus obligaciones contractuales, ya que fueron canceladas en la oportunidad en que correspondía, las deudas por Impuestos Municipales y servicios públicos asociadas al inmueble, siendo entregadas las respectivas solvencias a la demandante, semanas antes de verificarse el cumplimiento del plazo de la oferta de venta.

De modo que, conforme las posiciones asumidas por las partes en torno a los hechos argüidos en el caso particular bajo estudio, corresponde a esta juzgadora a los fines del pronunciamiento de mérito, constatar si se encuentran acreditados en autos, los siguientes hechos: A- Si la materialización de la venta del inmueble identificado ut supra, estaba condicionada a la aprobación y tramitación de un crédito hipotecario que gestionaría la demandante. B- Si los accionados entregaron a la actora las solvencias por concepto de Impuestos Municipales y servicios del inmueble; debiendo recaer la carga de la prueba del primer hecho controvertido en la persona de la accionante, pues ha sido esta quien afirmó que la venta del inmueble en cuestión, estaba condicionada a la tramitación de un crédito hipotecario y en lo que respecta al segundo hecho controvertido, su acreditación corresponde a la parte demandada, en tanto y en cuanto, ha señalado que ha cumplido con entregar a la demandante las solvencias correspondientes al inmueble, semanas antes de verificarse el cumplimiento del plazo de la oferta de venta, siendo ésta una circunstancia establecida como supuesto de procedencia de su defensa y así se establece.

CONSIDERACIONES DE FONDO.

Así pues, para entrar a analizar el fondo del asunto, resulta conveniente para esta juzgadora disertar en cuanto a la naturaleza de la acción resolutoria, la cual constituye una de las formas consagradas en el ordenamiento jurídico vigente para la terminación de los contratos; así conforme la doctrina, la resolución no es más que “… la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo“ (Eloy Maduro Luyando. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”; Tomo II. Publicaciones UCAB. Caracas, 2.001, p.978) (Negritas añadidas).

Se encuentra prevista dicha acción, en nuestra ley civil sustantiva, específicamente en el artículo 1.167, el cual reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

(Negritas añadidas).

Entre los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, señalados por la doctrina, tenemos:“1- Es necesario que se trate de un contrato bilateral. 2- Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. …”(ob. cit. p. 988-990).

En el caso de marras, el contrato consignado a los autos cuya resolución se pretende, considera esta juzgadora que encuadra en la clasificación del contrato bilateral, establecida en el artículo 1.134 del Código Civil, por cuanto se observa que el mismo contempla obligaciones para cada una de las partes, circunstancia ésta que deja al descubierto, el cumplimiento del primer requisito de procedencia de la pretensión de resolución y así se establece.

En cuanto al segundo requisito anteriormente señalado, es decir, que exista un incumplimiento culposo de la obligación por parte de la demandada, se observa lo siguiente:

Cursa a los folios seis (06) y ocho (08) del expediente, copia certificada del contrato de opción de compra venta, celebrado por las partes en el presente juicio, por ante la Notaría Pública de ésta ciudad, en fecha 30 de Mayo de 2.006, anotado bajo el Nº 10 de los libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública, a cuyo instrumento ésta sentenciadora le atribuye suficiente fuerza probatoria, a tenor de lo previsto en el artículo 1.359 del Código Civil, al constituir el documento fundamental que contiene el negocio jurídico celebrado entre las partes y por ende las obligaciones asumidas por cada una de ellas y así se decide.

Igualmente riela al folio 09, documento privado de fecha 31 de Mayo de 2.006, el cual la parte actora opuso a los accionados en la oportunidad en que introdujo el escrito libelar, y al que esta sentenciadora le atribuye todo el valor probatorio que merece a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.363 ejusdem, en virtud de que no fue desconocido por los co-demandados, ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, lo que conduce a que el mismo haga fe de las circunstancias de hecho que contiene y así se decide.

En efecto, este último instrumento señala lo siguiente:

Yo, A.C.M. Y N.G.R., Venezolanos, mayores de edad, de éste domicilio y titulares de la (sic) Cédula (sic) de Identidad Nros. V- 9.979.189 y V- 11.082.839, respectivamente, mediante el presente recibo, declaramos que: hemos recibido de la ciudadana M.G.A.…la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 15.000.000,oo), por concepto de abono gal (sic) saldo restante, establecido en la Opción de Compra firmada en fecha 30 mayo 2006, por ante la Notaría Pública de Cumaná. Dicho abono no altera ni modifica las condiciones establecidas en el documento de Opción de Compra anteriormente señalado. Con este abono realizado el saldo deudor es la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo) Los cuales serán cancelados mediante Crédito hipotecario Bancario…(Negritas añadidas).

Así las cosas, del contenido del documento privado anteriormente referido, se observa que, efectivamente las partes procedieron a fijar pautas adicionales al contrato de opción de compra venta que realizaron en fecha 30 de Mayo de 2.006, al haber acordado en el instrumento privado parcialmente citado, que el saldo pendiente para la adquisición del inmueble por parte de la demandante, sería cancelado mediante un crédito hipotecario, circunstancia ésta que perfectamente pudieron pactar, en virtud de la autonomía que tienen las partes al contratar; dejando así al descubierto el hecho de que la materialización de la venta del inmueble objeto del contrato de opción a compra, estaba sujeta tanto al transcurso de los ciento veinte (120) días que prevé la cláusula segunda del contrato auténtico, como a la aprobación de un crédito hipotecario, tal como expresamente se señaló en el instrumento bajo análisis. De modo que, si los co-demandados no desvirtuaron el valor probatorio del documento privado de fecha 31 de Mayo de 2.006, bien sea mediante la figura del desconocimiento o de la tacha, mal podrían alegar que la anterior circunstancia es incierta, motivo por el cual, en opinión de esta sentenciadora, ha quedado demostrado en las actas procesales que el saldo pendiente para la adquisición del inmueble plenamente identificado, por parte de la ciudadana M.G.A., esto es, la suma de cuarenta y cinco millones (Bs. 45.000.000,oo), debían ser cancelados por ésta mediante la aprobación de un crédito hipotecario conferido por una institución financiera, quedando así acreditado el primer hecho controvertido fijado por este Despacho Judicial y así se decide.

En ese orden de ideas, considera quien suscribe, que cierto como es que las partes acordaron que el saldo pendiente en la suma de cuarenta y cinco millones (Bs. 45.000.000,oo), serían cancelados a los co-demandados a través de un crédito hipotecario, de autos puede constatarse específicamente del folio 54, que efectivamente la accionante tramitó dicho crédito hipotecario, hecho éste que se desprende de la comunicación de fecha 19 de Octubre de 2.006, que le fuera enviada por la Institución Financiera Banfoandes, suscrita por la licenciada I.G., en su carácter de Gerente de la Sucursal Cumaná, la cual se aprecia suficientemente, en virtud de haber sido ratificada mediante la prueba testimonial; y habiendo pues, gestionado la actora el referido crédito hipotecario, lógicamente tenían los accionados la obligación de suministrar a ésta las exigencias necesarias para la aprobación del mismo, a cuyos efectos indicaron en el escrito de contestación a la demanda, que habían entregado a la accionante las solvencias correspondientes al inmueble, semanas antes de verificarse el cumplimiento del plazo de la oferta de venta, no obstante, en la oportunidad de la promoción de medios probatorios, la parte demandada no compareció a promover pruebas en apoyo de su defensa, motivo suficiente para que esta sentenciadora concluya, que los ciudadanos A.C.M. y N.G.R., incurrieron en incumplimiento culposo de la obligación derivada de los contratos de marras, al no colocar a disposición de la ciudadana M.G.A., los documentos que acreditaban la solvencia del inmueble constitutito por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, ubicada en la calle García Nº 75-B, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, así como otros documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, siendo que al no haberlo hecho así, obviamente ello conlleva a que se encuentre satisfecho el segundo requisito de procedencia de la acción de resolución de contrato, esto es, el incumplimiento culposo de la obligación y por ende procedente la pretensión de resolución de contrato que nos ocupa y así se decide.

De la indemnización de daños y perjuicios.

Del escrito libelar se desprende, que la accionante pretende igualmente la indemnización de los daños y perjuicios que aduce le fueron causados por el hecho del incumplimiento de los co-demandados, cuyos daños y perjuicios fueron expresamente convenidos en la cláusula cuarta del contrato auténtico de fecha 30 de Mayo de 2.006.

Así, la aludida cláusula cuarta, reza:

…Si por el contrario la negociación no se pudiere materializar por causas imputable a EL OFERENTE, éste devolverá las cantidades recibida y además entregará una cantidad adicional equivalente a la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES, (Bs. 15.000.000,oo), para indemnizar a la parte perjudicada por concepto de daños y perjuicios…

Ahora bien, como quiera que en párrafos anteriores de éste fallo, quedó demostrado que los accionados de autos incurrieron en incumplimiento culposo de la obligación derivada de los contratos, al no suministrar a la demandante los documentos que acreditaban la solvencia del inmueble ofertado, así como otros documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, lo que implica pues, que con su conducta impidieron que la demandante pudiera materializar la compra del inmueble ofrecido por éstos, a través de un crédito hipotecario que solicitó por ante la institución bancaria Banfoandes, resulta evidente para esta sentenciadora, que la venta del identificado inmueble no se llevó a cabo por causas imputables a los co-demandados, y siendo ello así, deben éstos indemnizar a la ciudadana M.G.A. los daños y perjuicios sufridos por ésta, determinados en la cláusula cuarta del contrato auténtico de fecha 30 de Mayo de 2.006, en la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), así como también deben restituirle la suma de treinta millones de bolívares (Bs. 30.0000.000,oo), de los cuales dicha ciudadana les entregó un cincuenta por ciento (50%) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta y el otro cincuenta por ciento (50%), los abonó en fecha 31 de Mayo de 2.006, de acuerdo con el contenido del instrumento privado que riela al folio 09, tal como lo dispone la cláusula contractual bajo comentarios y así se decide.

De la reconvención.

En la oportunidad en que se llevó a cabo el acto de contestación a la demanda, los ciudadanos A.C.M. y N.G.R., reconvinieron a la actora por resolución del contrato de opción de compra venta e indemnización de daños y perjuicios, fundamentando dicha reconvención en el incumplimiento que según sus decir, incurrió la accionante, al dejar transcurrir el tiempo de vigencia de la oferta de venta del inmueble, previsto en la cláusula segunda del contrato y no haber formalizado la negociación de la compra definitiva del mismo, lo que adujeron se evidencia del documento privado que ésta trajo a los autos, constituido por un telegrama, cuya fecha de emisión es posterior al vencimiento del contrato de opción de compra venta y que conduce a que la accionante se encuentre confesa a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.401 del Código Civil, requiriendo que la totalidad de las cantidades dadas por la accionante, queden a su favor a título de indemnización de daños y perjuicios.

De lo argüido con anterioridad, se desprende, que los apoderados judiciales de los co-demandados pretenden demostrar el fundamento de hecho de la reconvención, con la prueba de confesión, argumentando así que ésta emerge de la fecha contenida en el acuse de recibo del telegrama que enviara a sus patrocinados el apoderado judicial de la accionante -02-11-06-.

En ese sentido, establece el artículo 1.401 ejusdem, lo siguiente: “La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba”.

Así, pues, analizadas las circunstancias fácticas inmanentes a la reconvención planteada, vemos que la confesión alegada por los demandados reconvinientes, resulta a todas luces improcedente, toda vez que para que la confesión surta efectos de plena prueba, necesariamente debe verificarse ante un Juez, lo que no ocurrió en el caso particular bajo estudio, sino que por el contrario, los demandados reconvinientes fundamentaron la confesión en un hecho ocurrido extra judicialmente, razón por la cual esta sentenciadora desecha la existencia de la confesión alegada para acreditar la causa de pedir de la reconvención formulada y así se decide.

Por otra parte, vale la pena recordar, que en el cuerpo del presente fallo, esta jurisdicente dejó claramente determinado, que fueron los co-demandados quienes incurrieron en incumplimiento culposo de la obligación, al no colocar a disposición de la ciudadana M.G.A., los documentos que acreditaban la solvencia del inmueble ofertado, así como otros documentos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, conllevando su conducta a que transcurriera el plazo de ciento veinte (120) días previsto en el contrato de opción de compra venta, y como quiera pues, que los accionados actuaron con culpa, mal podría prosperar la reconvención por ellos formulada, si la pretensión de la actora que es la misma de éstos, ya fue considerada procedente y en atención a todo lo anteriormente expuesto es que en opinión de quien suscribe, la reconvención propuesta por la parte demandada es improcedente y por ende los daños y perjuicios reclamados como consecuencia de ésta y así se decide.

VII

DECISION

En atención a los motivos de hecho y de derecho que preceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, seguida por la ciudadana M.G.A., titular de la cédula de identidad N° V-5.694.569, representada judicialmente por los abogados en ejercicio C.L.G. y J.A.L., inscritos en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo los Nros. 22.603 y 111.845 respectivamente, contra los ciudadanos A.C.M. y N.G.R., venezolanos, mayores de edad, y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 9.979.189 y V- 11.082.839 en ese orden, representados judicialmente por los abogados en ejercicio C.A.C.D. y HEDIANELE ROJAS ROSALES, inscritos en el Instituto de Prevención Social del Abogado bajo los Nros. 120.676 y 120.378 respectivamente, y posteriormente la co-demandada por la abogada en ejercicio M.d.F.R., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 68.422. SEGUNDO: Se condena a los ciudadanos A.C.M. y N.G.R., a pagar a la ciudadana M.G.A., la suma de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,oo), por concepto de restitución del monto total entregado por ésta a aquellos, con ocasión a la celebración del contrato de opción de compra venta, efectuado sobre el inmueble ubicado en la calle García Nº 75-B, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre. TERCERO: Se condena a los ciudadanos A.C.M. y N.G.R., a pagar a la ciudadana M.G.A., la suma de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, previstos en la cláusula cuarta del contrato auténtico de fecha 30 de Mayo de 2.006, anotado bajo el Nº 10 de los libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de ésta ciudad, Municipio Sucre, del Estado Sucre. Así se decide.

Queda la parte demandada condenada en costas, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Marítimo del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de Noviembre de Dos Mil Siete (2.007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

La Juez Prov.,

Abg. G.M.M.

La Secretaria.,

Abg. K.S.S..

NOTA: La presente decisión se publicó en esta misma fecha siendo las 2:30 pm., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.

La Secretaria.,

Abg. K.S.S.

Exp. Nº 18.738

Sentencia: Definitiva

Materia: Civil

Motivo: Resolución de Contrato

Partes: M.G.A.

Vs. A.C.M. y N.G.R.