Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 25 de Mayo de 2005

En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:

1. Escrito libelar presentado por la abogada M.P.D.Z., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana A.M.G.D.L., en el cual se lee:

…Mi representada, en fecha 01 de Abril de 1.996, suscribe Contrato de Arrendamiento, por un inmueble ubicado en el Sector Los Arales, Jurisdicción del Municipio Autónomo San Diego, Estado Carabobo, de una fracción que forma parte de la Parcela distinguida con el No. 27 con la Sociedad Mercantil “CENTRO TECNICO DE SUSPENSION S.R.L. (CENTES S..L.)… representada en este actor por el Gerente General ciudadano H.S.Z. ABRAHIM… tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento, que marcado “B” anexo al presente escrito y opongo al demandado; el referido contrato fue suscrito entre las partes, con una duración de TRES (3) AÑOS, Tal como se evidencia del contenido de la Cláusula SEGUNDA; de igual manera, las partes convienen en la Cláusula TERCERA, el precio del arrendamiento en la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 115.000,oo) mensuales, acordándose un incremento anual atendiendo al Indice de Inflación reportado por el Banco Central de Venezuela; tomándose en consideración, para la fijación de las pensiones de arrendamiento el índice de inflación el año anterior. Es el caso… que EL ARRENDATARIO en una flagrante violación e Incumplimiento de las obligaciones por él asumidas en el Contrato, las cuales he hecho referencia, ha dejado de pagar, a mi representada, desde el 01 de Abril de 1.997, el nuevo cánon de arrendamiento mensual, correspondiente al segundo año de vigencia del contrato y fue determinado en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 185.150,oo) mensuales, determinado éste cánon en base al 1,61 que fue el Indice de Inflación del año anterior, es decir, de 1.996 a la fecha de la nueva vigencia del contrato, o sea al 01 de Abril de 1.997; aunado a este Incumplimiento en el pago, de los cánones de Arrendamiento, EL ARRENDATARIO, infringe deliberadamente, la Cláusula DECIMA del Contrato, la cual le prohíbe Sub-arrendar, y sub-arriendo parte del inmueble arrendado a los ciudadanos P.C. e IDAPSON VILLASMIL… tal como lo manifiestan en Inspección Judicial realizada por el Juzgado de Municipio de esta Circunscripción Judicial… éstas conductas demuestran fehacientemente y en forma indubitable la voluntad expresa y constante del Arrendatario de incumplir con sus obligaciones contraidas en el contrato y dando el derecho pleno a mi representada, como arrendadora, a EXIGIR de acuerdo a lo contenido en la Cláusula DECIMA SEGUNDA del Contrato, dar por terminado el Contrato exigiendo la RESOLUCION del Contrato y el pago de los Daños y perjuicios que se hubieren ocasionado u ocasionen hasta que se pueda firmar nuevo contrato y/o entrega definitiva del inmueble…

…Por todo lo antes expuesto y en virtud de las flagrantes voluntarias y constantes violaciones a las estipulaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento, por parte de LA ARRENDATARIA, la Sociedad de Comercio… CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.), es por lo que formalmente DEMANDADO, en nombre de mi representada, como en efecto demando a CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.)… en la persona del Gerente General ciudadano H.S.Z. ABRAHIM… en su carácter de ARRENDATARIA y su FIADOR y principal pagador ciudadano H.S.Z. ABRAHIM… en su doble carácter de representante y FIADOR de la Arrendataria, Centro Técnico de Suspensión S.R.L. (CENTES SRL), para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal: 1º) LA RESOLUCION DEL CONTRATO de Arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble objeto de este Contrato y 2º) para que convengan en pagar o a ello sean condenados por el Tribunal, la cantidad de CINCO MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL DOCE BOLIVARES (Bs. 5.199.012,oo), discriminadas de la siguiente manera: Primero: La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.221.800,oo), por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de: ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 1.997, ENERO, FEBRERO Y MARZO DE 1.998, cánon mensual convenido en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 185.150,oo), de acuerdo a lo establecido en la Cláusula TERCERA: determinado éste cánon mensual en el Indice de Inflación reportado por el Banco Central de Venezuela y que fue del 1,61% en el año anterior (1996-1997). Segundo: La cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 2.997.212,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 1989 y ENERO, FEBRERO Y MAYO DE 1.999, fecha de la expiración natural del contrato con un cánon mensual de DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO UN BOLIVARES (Bs. 248.101,oo), determinado éste cánon mensual en el Indice reportado por el Banco Central de Venezuela y que para Abril de 1997 a Febrero de 1998 el Indice Inflacionario es de 1,34%. Tercero: los cánones mensuales que se sigan causando por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato; además de la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo) diarios con un incremento del 10% mensual, tal como lo contempla el contenido de la Cláusula SEGUNDA DEL CONTRATO. Cuarto: Entregar la solvencia de todos los servicios básicos, agua, luz, aseo y en perfectas condiciones el inmueble, tal como lo recibió al inicio del Contrato, y Quinto: Las costas, costos y honorarios del presente juicio calculados por el Tribunal…

A su vez, el el ciudadano H.S.Z.A., en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.), en su escrito contentivo de contestación a la demanda alega lo siguiente:

…PRIMERO

Niego, rechazo y contradigo la demanda de autos por ser contraria a los hechos y al derecho. En efecto, si bien existe el Contrato de Arrendamiento entre la accionante y mi representada, debo señalar que el mismo contiene cláusulas contrarias a las expresas normas de orden público. No sin antes indicar que la demandante no precisó, no determinó el objeto del Contrato, por cuanto en su libelo se refiere a una parcela distinguida con el No. 27, lo cual contradice lo estipulado en la cláusula primera del citado contrato en el sentido de que La Arrendataria conoce el inmueble objeto del arrendamiento, por lo que declara recibirlo en perfecto estado de funcionamiento. De esto se infiere que estamos en presencia de un inmueble con toda su estructura, y no una simple fracción que forma parte de una parcela, en virtud de ser absurdo que un Arrendatario reciba una fracción de una parcela en perfecto estado de funcionamiento.

Ciudadana Juez, en este procedimiento se han violado normas de orden público contenidas en la Ley de Regulación de Alquileres, por cuanto las partes ni los Tribunales pueden subvertir a capricho dichas normas. El Artículo 4 de la citada Ley establece la prohibición de arrendar el inmueble, sin que haya sido previamente fijado por el organismo regulador en el cánon máximo que puede cobrarse.

En el caso de autos, se acompaña un Contrato de Arrendamiento, donde se estipula en su Cláusula tercera que el cánon o pensión de arrendamiento tendrá un incremento anual atendiendo al índice de inflación reportado por el Banco Central de Venezuela y las posibles devaluaciones del signo monetario, se tomarán en consideración para la fijación de las pensiones, de arrendamiento el índice de inflación del año anterior…

SEGUNDO

La demandante alega que los locales comerciales están excluidos del ámbito de aplicación del Derecho Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, para ello se fundamenta en la controversial sentencia de nuestro máximo tribunal. Sin embargo, como ciudadano con todos mis derechos discrepo de esa sentencia, con la cual la Corte Suprema de Justicia prácticamente está legislando y por lo tanto un tribunal competente en la materia puede perfectamente no acatar su contenido. Pero en todo caso dicha sentencia se refiere al Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, No a la Ley de Resolución de Alquileres, que sigue vigente y debe ser acatada por todos los arrendadores, quienes deben regular su inmueble para establecer el canon de arrendamiento, lógicamente con las exenciones respectivas (que no es el presente caso).

TERCERO

Pero en el supuesto negado por imposible que la citada cláusula tuviese algún valor, a todo evento debo decir que es tan temeraria la presente demanda que le atribuye al Banco Ventral de Venezuela la facultad de reportar el índice de inflación, cuando lo correcto es el que el Banco Central no hace reportes, , ni publica reportes de Indice de Inflación, dicho Banco lo que publica son Indices de precios al Consumidor del Area Metropolitana de Caracas. La tasa de inflación es un valor porcentual como resultado de la ponderación de los procedios porcentuales de los Indices de Precios al Consumidor del Area Metropolitana de Caracas, lo que significa que los promedios de los índices no son ni serán, de acuerdo a este concepto “Indice de Inflación” como lo estipula el contrato, o como pretende burdamente indicar la accionante “que sea cual fuere su nombre” admitir esto sería convertir el derecho en un simple juego de nombres o denominaciones, donde el aspecto Técnico-Jurídico es un simple estorbo…

…Niego, contradigo y rechazo que mi representada deba la suma de Dos Millones Novecientos Setenta y Siete Mil Doscientos Veintidós Bolívares (Bs. 2.977.212,oo) correspondiente a los cánones de los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 1998, Enero, Febrero y Marzo de 1999, fecha de la expiración natural del contrato, en base a un cánon mensual de Doscientos Cuarenta y Ocho Mil Ciento Un Bolívares (Bs. 248.101,oo), determinado por un supuesto índice de 1.34%.

CUARTO

Mi representada ha demostrado hasta la saciedad su solvencia en el pago de los arrendamientos, a tal efecto, acompañé oportunamente las seis últimas consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Segundo de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 1997, Enero, Febrero, Marzo de 1998, con base al cánon de Ciento Quince Mil Bolívares (Bs. 115.000,oo) mensuales, que es el canon estipulado por las partes, ello por las razones arriba descritas. Dichas consignaciones tiene todo su valor jurídico, insisto en ello y las doy por reproducidas con este escrito. Canon mensual que solo puede ser modificado mediante una regulación decretada por el organismo competente, Alcaldía del Municipio San D.d.E.C., en su Dirección de Inquilinato. La solvencia de mi representada es evidente, le pagó alquileres a la accionante hasta Marzo de 1998 y la demanda fue presentada el 31 de marzo de 1998.

QUINTA

Niego, rechazo y contradigo la existencia de un supuesto Sub-arrendamiento en el presente caso, en razón de que mo representada en ningún momento ha sub-arrendado total o parcialmente el inmueble arrendado, solo se ha limitado a sub-arrendar sus equipos de trabajo, sus maquinarias, implementos, etc., lo cual nada tiene que ver con dicho inmueble.

SEXTA

A todo evento es sumamente importante y urgente que el Tribunal oficie al Instituto Agrario Nacional (I.A.N.), Oficina Central de Caracas, propietario del terreno donde está construido el inmueble objeto de este juicio, por cuanto en el presente caso se está violando el Artículo 15 de la Ley de Reforma Agraria…

Ante ello no puede alegarse que el terreno donde está construido el inmueble no está afectado a la Reforma Agraria, en virtud de que tampoco existe autorización alguna para dedicarlo a otro fin. Al contrario, acompaño con este escrito copia certificada marcada “B” de la Resolución del Directorio del Instituto Agrario Nacional (I.A.N.) No. 15, Sección Extraordinaria No. 07-98 de fecha 22 de Abril de 1998, donde revoca el acto administrativo contenido en la Resolución de Directorio No. 12111, Sección 13-96, de fecha 3 de Abril de 1996, por medio del cual se acordó la conversión de titularidad de la parcela No. 27 del Asentamiento Campesino “Los Harales”, Municipio Autónomo V.d.E.C. y reponen el procedimiento de venta pura y simple al estado de su iniciación en donde intervengan todas aquellas personas que se crean con derechos. Esa resolución revoca el Título de Adjudicación que tiene el ciudadano R.A.G., por cuanto el mismo no está en posesión de la parcela, y se deja establecido que H.S.Z. (mi persona) y otro ciudadano F.T. vienen ocupando desde hace mucho tiempo la parcela donde de acuerdo a lo planteado en el presente juicio está construido el inmueble de autos.

En efecto… es inconcebible que bienes del Instituto Agrario Nacional (I.A.N.), sean utilizados en forma fraudulenta con un fin distinto al previsto en la Ley o en todo caso al que le asigne el directorio del citado Instituto, solo con el ánimo de lucrarse indebidamente…

En la sentencia dictada por la Juez “a-quo” se lee:

…SEPTIMO: De lo expuesto se concluye, que la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento demandada con fundamento en el documento público contractual, donde las partes voluntariamente se dieron sus reciprocas concesiones, contenidas todas en el conjunto de cláusulas que lo contiene, está amparada y protegida por la normativa del Código Civil que la regula; y, la misma o es contraria a derecho y al orden público; por otra parte, conforme a los hechos establecidos en los términos expuestos en los ordinales anteriores, donde quedó demostrado y establecido el incumplimiento por las causales alegadas por la Accionante, crean la convicción a esta Sentenciadora sobre la procedencia de la acción, por manera que, la conducen sin lugar a dudas, a declarar resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana A.M.G.D.L. y CENTRO TECNICO DE SUSPENSION S.R.L. (CENTES S.R.L.), por lo que, los demandados deberán: 1º) Hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del Contrato. 2º) Cancelar la cantidad de CINCO MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL DOCE BOLIVARES (Bs. 5.199.012,oo), discriminados de la siguiente manera: a) La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.221.800,oo), por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 1.997, ENERO, FEBRERO y MARZO DE 1.998, cánon mensual convenido en la cantidad de CIENTO COHENTA Y CINCO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 185.150,oo) mensuales, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Tercera; b) La cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 2.977.212,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 1998, ENERO, FEBRERO Y MARZO DE 1.999; fecha de la expiración natural del Contrato y con un cánon mensual de DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CIENTO UN MIL BOLIVARES (Bs. 248.101,oo); c) Entregar la solvencia de todos los servicios básicos, agua, luz, aseo y en perfectas condiciones el inmueble, tal como lo recibió al inicio del Contrato; d) Respecto a lo solicitado en el particular Tercero del Petitorio, por aplicación de la misma letra del Contrato, muy concretamente lo contemplado en la cláusula segunda, el Tribunal no condena a la demanda a que realice dichos pagos, en virtud de que no se ha dado el supuesto para su procedencia, como es el hecho de que retarde la entrega del inmueble arrendado; situación que se presentaría en el caso de que se ordenare la ejecución de la presente sentencia y el obligado incumpliera con dicha entrega; por lo que, el referido pedimento es improcedente y así se decide…

…En mérito a lo expuesto, este TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la ciudadana A.M.G.D.L., contra CENTRO TECNICO DE SUSPENSION, S.R.L. (CENTES S.R.L.) y H.S.Z.A., todos identificados en autos; y, se condena a los demandados a darle cumplimiento a todo lo dispuesto en el particular SEPTIMO de la motiva, excepto el punto d…

De la anterior sentencia solo apeló la accionada, por lo que dicho fallo adquirió los efectos de cosa juzgada para la accionante, lo cual implica que solo podrá ser modificado revocado en el caso de que prospere total o parcialmente la apelación interpuesta.

En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil, en sentencia dictada el 15 de febrero de 1989, se pronunció así:

“…La doctrina y la jurisprudencia nos enseñan que, el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo que domina en nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (nemo judex sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum). De suerte que, los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada…

…En sentencia del 18 de diciembre de 1986, esta Sala al pronunciarse sobre el límite de la apelación, sentó la siguiente doctrina que una vez más se reitera:

La apelación no tiene otro objeto que reformar o revocar por el Superior las decisiones que el apelante juzgue perjudiciales a sus intereses o aspiraciones que hayan sostenido en el juicio y cuyo reconocimiento solicitó al Tribunal. La parte apelada del fallo será la única que pase a conocimiento del Tribunal ad quem y el resultado de esta apelación no afectará naturalmente sino a los litigantes que hayan intervenido en el punto o proceso accionado, pues los aspectos o negocios no apelados habrán causado ejecutoria y el Superior no tendrá sobre ellos jurisdicción alguna: son cosa juzgada. Consecuencia de estos principios generales es que al Juez Superior le está prohibido emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante, es decir, le está prohibido la ‘reformatio in peius…’

(Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 15-02-89. Ponente: Magistrado Dr. A.R.)…

(CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y NORMAS COMPLEMENTARIAS 2002-2003, Eruditos Prácticos Legis, página 235).

Del contenido del libelo de demanda, así como de su contestación, se observa que el documento contentivo del contrato de arrendamiento es un documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido otorgado el día 01 de abril de 1996, por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, bajo el No. 47, Tomo 36, el cual no haber sido tachado por los accionados en la contestación de la demanda, pues por el contrario admiten su validez, deben producir los efectos señalados en el artículo 1360 del Código Civil, cual es la existencia del contrato de arrendamiento, y sus modalidades, y así se declara.

En este orden de ideas, este sentenciador observa que los accionados en la contestación de la demanda objetan la validez del contrato de arrendamiento, razón por la cual dichas objeciones deben ser decididas con carácter previo a la materia de fondo, pues de llegar a prosperar sería innecesario entrar a decidir la materia de fondo, la cual solo podrá ser objeto de ello en el caso de que no prosperen dichas objeciones.

En este sentido, esta Alzada observa que la presente demanda fue incoada antes del 1º de enero del año 2000, fecha en que entró en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la competencia de los Tribunales, por razón de la materia, la cuantía, así como el procedimiento a seguir al tratarse de un contrato de tiempo determinado, se rige por las normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil.

Decidido como ha sido lo anterior, este sentenciador pasa a analizar y decidir las objeciones de los accionados, cuales son:

1. La accionada alega la falta de precisión del objeto del contrato, lo cual constituye para esta Alzada un defecto de la forma del libelo de la demanda, que debe alegarse como cuestión previa a tenor de lo dispuesto en el ordinal 6, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no hizo, razón por la cual la accionada aceptó la demanda en los términos en que le fue propuesta, y así se declara.

2. La accionada alega la nulidad del contrato de arrendamiento por falta de regulación del inmueble, y al efecto este sentenciador observa que cuando se celebró dicho contrato estaba vigente la Ley de Regulación de Alquileres, su Reglamento, y el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, y en este sentido la Sala Político Administrativa, en sentencia dictada el 12 de diciembre de 1991, asentó:

…conclusión ésta para la cual la recurrida invoca la sentencia de esta misma Sala de fecha 4 de marzo de 1976 (caso M. Herrera vs. A. González), en la cual se lee:

"...aunque de los hechos establecidos en la sentencia se desprende ciertamente que no existía regulación para la fecha en que fue celebrado el contrato de arrendamiento el inmueble, la consecuencia de esa situación no era la nulidad del contrato, ya que la ley no la establece expresamente, ni ello podría inferirse del precepto general, previsto en el artículo 18 de la Ley de la materia, que declara nulas las convenciones contrarias a lo que ella establece.

Por el contrario, la Ley de Regulación de Alquileres, en su artículo 29, le da efectos jurídicos a contratos de arrendamientos de inmuebles aunque no se haya cumplido con el requisito de fijación previa del alquiler máximo, desde luego que prevé que, en tal supuesto, debe precederse de inmediato a hacer la fijación, con el siguiente reintegro que hubiere lugar a favor del inquilino, si éste hubiera pagado un canon mayor que el que de esa manera fuera administrativamente fijado. Distinto es que el incumplimiento del requisito de solicitar la regulación del inmueble, antes de celebrar el contrato, hace incurrir el arrendador en la sanción pecuniaria que la misma Ley establece":

"Se desechan por lo consiguiente, las denuncias de los artículos 4 y 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, 6° del Código Civil".

Al ratificar esta decisión, la Sala considera oportuno señalar que, cuando el artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres declara de orden público las disposiciones de esta Ley y nulas las convenciones contrarias a las mismas, dicha disposición se refiere a lo que se conoce en la doctrina con el nombre de "orden público de protección", dirigido a proteger a la parte débil de la relación económica, esto es, al arrendatario, consagrando en consecuencia una nulidad relativa que sólo puede ser invocada por el arrendatario. Ello no significa, sin embargo, que la invocación de tal nulidad por el legitimado para hacerla valer implique la nulidad total del contrato de arrendamiento del cual forma parte la convención o pacto inficionado de tal nulidad, pues siempre que la supresión del elemento irregular del contrato no atente contra el fin del legislador al establecer tal nulidad ni desnaturalice el intento de las partes al celebrar el contrato, bastará con la supresión de tal elemento irregular. Cuando un pacto o convención contenido en un contrato es nulo por oponerse a lo que, en sustitución de tal convención debe entenderse incorporando al contrato por voluntad no ya de las partes sino del ordenamiento, como ocurre con la disposición del artículo 4° de la Ley de Regulación de Alquileres, la consecuencia de la interpretación integradora del contrato que de ello deriva es la sustitución de las cláusulas que contiene tal convención irregular por lo que resulte de la aplicación de tal disposición legal, pero de ninguna manera la nulidad del íntegro contrato. Es en este sentido como debe interpretarse la aludida sentencia de esta Sala cuando afirma que no puede inferirse del artículo 18 eiusdem que este precepto general sancione la nulidad del contrato y que prueba de ello es que el artículo 29 eiusdem dispone que cuando se celebren arrendamientos sin el previo cumplimiento de la obligación de regulación, lo que ordena dicho artículo es que se proceda a efectuar dicha regulación para que se determine si el arrendatario tiene o no derecho al reintegro de lo que resulte el haber pagado en exceso, lo que daría por establecido que existe el arrendamiento y, consiguientemente, que no puede decirse nulo e inexistente el íntegro contrato. Cuando la recurrida decide, pues, que la regulación o no del objeto arrendado es "intrascendente en derecho" para determinar la validez de la cláusula de ese mismo contrato en que se fija el término de duración del contrato y que la falta de tal regulación no puede transformar en un contrato por tiempo indeterminado aquél que fue pactado por tiempo determinado, no prejuzga ella en absoluto sobre la invalidez de la cláusula con que establece el canon de arrendamiento, que sería la que podría haber infringido los artículos 4 y 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, por lo que mal puede decirse que la decisión de la recurrida, limitada como está a la cláusula en que fijó la duración del arrendamiento y de los efectos de tal estipulación, haya infringido los artículos 4, 18 y 29 de la Ley de Regulación de Alquileres, ni los artículos 3 y 6 del Código Civil, el artículo 44 de la Constitución y los artículos 12 y 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Tampoco infringió dicha sentencia recurrida el artículo 10 de la Ley de Alquileres en su conexión con los ya indicados textos, por no haber considerado sancionable con la nulidad del íntegro contrato de arrendamiento la omisión de los deberes que dicho texto legal imponía al arrendador, pues haber decidido lo contrario habría implicado exorbitar el fin perseguido por dicha regla legal que debe interpretarse como un simple accesorio de las referidas reglas contenidas en los citados artículos 4, 18 y 29 eiusdem y e cuya infracción menos aun podría deducirse la sanción de la nulidad del íntegro contrato de arrendamiento. Así se decide....

(JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, de O.P.T., págs. 252 a la 255).

La anterior sentencia la comparte esta Alzada, y la aplica al caso sub-judice al encontrarse acorde con la doctrina nacional, y la jurisprudencia de los tribunales de instancia, y en razón de ello desestima el alegato de nulidad invocado por los accionados.

Decididas como han sido las objeciones anteriores pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la materia de fondo, lo cual hace previo análisis de las pruebas promovidas y evacuadas.

El ciudadano H.S.Z.A., en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.), asistido por el abogado W.G., el 09 de junio de 1998, promovió las siguientes pruebas:

1) Invocó el mérito favorable de los autos, y en especial lo que había señalado en la oportunidad de oponerse a las medidas preventivas decretadas y practicadas en este juicio, a saber: a) La violación de expresas normas de orden público, previstas en la Ley de Regulación de Alquileres; b) Las imprecisiones de la accionante en relación al cánon de arrendamiento que pretende cobrar, como consecuencia de su enredo en la determinación de lo que es: “Indice de inflación”; y c) La solvencia de su representada en el pago de los alquileres.

En relación con este particular este sentenciador se ha venido pronunciando con anterioridad en la oportunidad en que ha analizado cada uno de los alegatos y actuaciones, como la de nulidad del contrato, razón por la cual dá por reproducido lo decidido al respecto, y en cuando a los restantes puntos señalados esta Alzada se pronunciará en la oportunidad en que analice dichos alegatos.

2) Las seis (6) últimas consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Segundo de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 1977, Enero, Febrero y Marzo de 1998, que se acompañaron en el escrito de oposición, y con las cuales demuestra la solvencia de su representada, por cuanto pagó los alquileres hasta marzo de 1998 y la demanda fue presentada el 31 de marzo de 1998.

Por cuanto los accionados reproducen los recaudos acompañados en el escrito de oposición a la medida que corren insertos en el Cuaderno de Medidas para dar por probado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a dichos meses, este sentenciador observa que no basta la consignación del arrendatario, sino que es necesario también que el Juez se pronuncie sobre la validez de dicha consignación, de conformidad con lo establecido en el artículo 5, del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, y de la lectura de dichos recibos se desprende que falta la decisión del Juez declarando la validez de la consignación, razón por la cual no se aceptan como prueba de pago válidamente efectuado de los cánones de arrendamiento.

En este orden de ideas, la Sala Civil, Mercantil y del Trabajo de la Antigua Corte Suprema de Justicia en sentencia dictada el 01 de abril de 1965, asentó:

...El artículo 3 de esta última consagra la vigencia del referido Decreto sobre Desalojo de Viviendas y ordena la aplicación y cumplimiento de sus disposiciones; y el artículo 5 de ese mismo Decreto de 27 de septiembre de 1947, dice así:

"Artículo 5.- Cuando el arrendador de "un inmueble rehuse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla, dentro de los quince días siguientes a su vencimiento, en el Juzgado de Parroquia o Municipio de la ubicación del inmueble; y, en escrito dirigido al Juez, expresará el nombre, apellido y domicilio del que hace la consignación, etc".

"Dentro del plazo de cinco días a contar de la consignación, el Juez notificará al arrendador, por medio de boleta, del acto de la consignación.. .etc".

"En virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará el arrendatario en estado de solvencia .......etc".

Conviene establecer ante todo que las disposiciones de dicho Decreto Legislativo son de aplicación preferente a las del Código de Procedimiento Civil en las materias que constituyan la especialidad. Esa preferencia, pues, está limitada exclusivamente a lo que esté especialmente previsto en la Ley Especial, continuando la aplicabilidad de las disposiciones de dicho Código sobre Oferta y Depósito en todo lo demás que no esté específicamente regulado en aquélla.

Ahora bien, el artículo 694 de dicho Código establece que la liberación del deudor se produce sólo por la decisión del juez que declare la validez de la oferta, y si ello ocurre aquél queda libertado desde el día del depósito.

El Decreto no habla de decisión del juez, sino se limita a establecer que "en virtud de la consignación legítimamente efectuada, se considerará el arrendatario en estado de solvencia".

¿Quiere esto decir que la simple consignación produce la liberación y solvencia y que no se necesita decisión judicial que declare la validez de la oferta?. No lo cree así este Supremo Tribunal. La ley habla de consignación legítimamente efectuada, y no simplemente de consignación cualquiera que ella sea; y no puede considerarse como legítimamente efectuada, sino aquella que haya sido sancionada por el Juez declarándola válida. La ley especial debe cumplirse y aplicarse en todos sus trámites también especiales y lapsos, prevaleciendo sobre lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, pero como ella nada dice respecto a la homologación de la oferta, mediante su declaratoria judicial de validez, en sana lógica debe seguirse la regla establecida sobre el particular en el artículo 694 mencionado, ya que de otro modo se llegaría a la conclusión absurda de que el deudor podría obtener su liberación y solvencia, consignando una suma cualquiera, inferior a la que en realidad adeude, diciendo que es todo lo que debe. En cambio tal cosa no podría hacerla al aplicarse las disposiciones de dicho Código, en la materia no regulada especialmente, ya que entonces sería el Juez quien decidiría, después de oír al acreedor, si la oferta es válida o no. Y es sólo después de esa declaratoria de validez cuando la liberación y solvencia se retrotraen al momento de la consignación, como también lo preceptúa el primer aparte de dicho artículo 694. Por consiguiente, y conforme a estos principios, se concluye que el Juez de la recurrida procedió correctamente al afirmar que con la sola presentación del recibo de la consignación que hizo el demandado, sin acreditar la validez de esa consignación mediante decisión judicial, no quedó probada la extinción de la obligación. No existe, por lo tanto, la infracción denunciada...

(JURISPRUDENCIA RAMÍREZ & GARAY, TOMO 12, págs. 462 a la 464)

3) Reproduce la copia certificada de la Resolución del Directorio del Instituto Agrario Nacional (I.A.N.), que anexó con la contestación de la demanda, con la cual pretende demostrar la violación de expresas normas de orden público, y la conducta fraudulenta de la accionante al arrendar bienes del mencionado Instituto.

En relación con dicho instrumento, por ser un documento administrativo, este sentenciador lo aprecia para dar por probado que esa fecha, 04 de noviembre de 1997, el Directorio del Instituto Agrario Nacional aprobó la Resolución No. 5060, en la cual acordó:

…1) Declarar sin lugar el Recurso de Reconsideración interpuesto por el ciudadano R.A.G., titular de la cédula de identidad No. 3.286.580, en contra de la Resolución de Directorio No 943, Sesión 06-97 de fecha 16-04-97, relacionado con la parcela No. 27 del antiguo Asentamiento Campesino “LOS HARALES”, ubicado en el Municipio San Diego, Distrito Valencia, (hoy Municipio Valencia) del Estado Carabobo, a tenor de lo dispuesto por el Artículo 90 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos: “El órgano competente para decidir el recurso de reconsideración… podrá confirmar … el acto impugnado…”.

2) Que se ratifique en todas y cada una de sus partes la Resolución de Directorio No. 943, Sesión 06-97 de fecha 16-04-97, en consecuencia para preservar la igualdad procesal y el derecho a la defensa se ordena reponer el procedimiento de venta pura y simple al estado de su iniciación en donde intervengan todas aquellas personas que se crean con derechos.

3) Comisionar a la delegación Agraria del Estado Carabobo, para que notifique a las partes interesadas del presente acto, con indicación de los recursos que proceden contra el mismo, las autoridades ante las cuales los deben interponer y los lapsos de los que disponen…

Esta Resolución debe ser adminiculada con el Oficio No. DIR-JU-061, de fecha 09 de junio del año 2000, emanada del Directorio del Instituto Agrario Nacional, en el cual se lee:

…R A T I F I C A C I O N

Quien suscribe la presente, ciudadano J.A.U., Titular de la cédula de identidad No. 1.394.772, en mi condición de Director del Instituto Agrario Nacional, ratifico según Gaceta Oficial No. 36.661, de fecha 15-03-1999, CERTIFICO, el contenido de la comunicación de fecha 19-10-1998, dirigida al Delegado Agrario del Estado Carabobo, suscrita por mí, en mi condición de Presidente encargado del Instituto Agrario Nacional, para esa fecha, la cual dice así:

Tenga a bien comunicarle que la parcela No. 27 del desaparecido Asentamiento Campesino “Los Jarales” o Los Harales, ubicado en el Municipio San Diego, antes Distrito V.d.E.C., es propiedad plena desde hace 30 años el Parcelero R.A.G., quien está tramitando con bastante antelación la conversión de su título de propiedad rural a propiedad urbana.

En tal virtud le comunico que debe Usted, paralizar toro trámite de compra-venta fraccionada de dicha parcela que están tramitando cuatro personas ante esa delegación, cuatro comerciantes entre los cuales se encuentra H.Z..

Finalmente estimo a Usted, comunicar con carácter de urgencia, el contenido de esta comunicación a los Tribunales competentes de la ciudad de Valencia, donde están tramitando Resoluciones de Contratos de arrendamientos intentadas por la Sra. M.G., REPRESENTANTE DEL PARCELERO R.A.G., para desocupar a los actuales arrendatarios comerciantes…

La jurisprudencia nacional ha señalado que los documentos administrativos producen los efectos del documento público, a no ser que sean impugnados por la parte a quien se le opone, quien con su impugnación asume la carga de la prueba, y de los autos se evidencia que el abogado A.M., impugnó el anterior documento, limitándose a señalar que la firma que aparece en el documento original no corresponde o es igual a la que aparece en la copia fotostática que acompaña, pero no promovió prueba alguna como sería la de experticia para así traer a los autos la verdad de sus alegatos, y así desvirtuar los efectos de dicho documento, razón por la cual esta Alzada aprecia los documentos anteriores como actuaciones que se han ido produciendo durante el procedimiento administrativo, y con ello se da por probado que el señor R.A.G. para ese momento estaba tramitando la conversión de su título de propiedad rural a propiedad urbana.

4) La testimonial del ciudadano P.C., mayor de edad, de este domicilio, a fin de que reconozca en su contenido y firma, tres recibos emitidos por su persona en su carácter de representante de CENTES, S.R.L., los cuales el nombrado P.C. también firmó en señal de conformidad como representante de Radiadores “Don Pedro”, referentes a un arrendamiento de equipos, maquinarias, y consumo de agua.

Estos documentos no obstante no haber sido ratificado bajo juramento por el testigo P.C., quien no compareció en las oportunidades en que debió declarar, este sentenciador los aprecia como una confesión de la accionada para dar por probado el sub-arrendamiento al adminicularla con la declaración del mencionado ciudadano P.C., de ser sub-arrendatario del anexo del inmueble objeto del secuestro, en cuyo anexo funciona “Talleres de Radiadores Don Pedro, C.A.”, por el cual paga un cánon mensual de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), manifestación ésta al igual que la de haber trasladado bajo su propia responsabilidad y riesgo todos los muebles que se encontraban en el anexo del inmueble, constan en el Acta de Secuestro que corren inserta en el Cuaderno Separado de Medidas, la cual fue invocada y ofrecida por la apoderada actora en el escrito de promoción de pruebas.

5) Impugnó los supuestos recibos que promovió la demandante en su escrito de fecha 05 de mayo de 1998, por cuanto no están firmados por su persona, ni por persona alguna en nombre de CENTES, S.R.L., y consecuencialmente no se le puede oponer a mi representada en ninguna forma.

De la lectura del expediente se constata que no existe ninguna actuación de la parte actora del día 05 de mayo de 1998, razón por la cual este sentenciador no puede pronunciarse sobre algo inexistente.

Igualmente el precitado ciudadano H.S.Z.A., en su carácter de Gerente General de la sociedad mercantil CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.), asistido por el abogado W.G., el 10 de junio de 1998, promovió las pruebas siguientes:

1) Solicitó que el Tribunal oficiara al Directorio del Instituto Agrario Nacional con sede en Caracas, a fin de que informe sobre la situación jurídica actual de la parcela No. 27, del Asentamiento Campesino “Los Harales”, en jurisdicción del Municipio San Diego, Valencia, Estado Carabobo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil;

Sobre este particular este sentenciador se ha pronunciado con anterioridad, razón por la cual dá por reproducido lo decidido ut-supra.

2) Consignó copia fotostática simple de la Resolución del Ministerio de Agricultura y Cría de fecha 27 de Mayo de 1.998, donde declaró inadmisible el recurso jerárquico presentado por el ciudadano R.A.G., parcela ésta que aparece involucrada en el presente juicio.

Sobre este particular este sentenciador se ha pronunciado con anterioridad, razón por la cual dá por reproducido lo decidido ut-supra.

A su vez, la abogada M.P.D.Z., en su carácter de apoderada actora, el 15 de junio de 1998, promovió las siguientes pruebas:

1) Invocó el mérito favorable que arrojan los autos en el presente juicio.

En relación con este particular, este sentenciador reitera una vez más que se ha venido pronunciando en la oportunidad en que ha analizado cada uno de los alegatos de las partes, y de sus respectivas actuaciones, por lo que dá por reproducidas las decisiones que al respecto ha pronunciado, y asimismo lo hará en las oportunidades en que analice las restantes actuaciones.

2) Contrato de Arrendamiento anexo al libelo de demanda, el cual no fue desconocido por el demandado.

Sobre este particular ya este sentenciador se ha pronunciado con anterioridad, razón por la cual dá por reproducido lo decidido al respecto.

3) Acta levantada el 16 de marzo de 1998, por el Juzgado “a-quo” en la práctica de la Medida de Secuestro y Embargo, que corre inserta a los folios 2, 3 y 4 del Cuaderno de Medidas del presente expediente, a los fines de: a) Demostrar la identidad del inmueble objeto de la presente acción por resolución de contrato de arrendamiento; y b) ratificar y hacer valer el contenido del Acta, a los fines de demostrar fehacientemente el sub-arrendamiento, es decir, el incumplimiento por parte del arrendatario del contenido de una de las estipulaciones contractuales que corre al folio dos (2) del cuaderno de medidas, al renglón 16 y siguientes lo que a continuación se transcribe: “…y al ciudadano P.S.C.P., mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.275.232, y de este domicilio, quien manifestó ser Sub-arrendatario de un anexo al inmueble objeto de la medida de Secuestro, donde funciona el Taller de Radiadores Don Pedro, C.A.; y que cancela un cánon mensual de BOLIVARES SESENTA MIL (Bs. 60.000,oo), al Ciudadano: H.S.Z.A.;…”, prueba ésta que no fue desvirtuada de la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento, del cual se pide su resolución.

En relación con el literal a, este sentenciador observa que no existe discusión alguna sobre la identidad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se solicita, al extremo de que la accionada alega haber efectuado consignaciones de las cánones de arrendamiento, lo cual implica la identificación del inmueble arrendado, además del hecho del sub-arrendamiento ha hecho referencia anteriormente.

4) Recibos que corren a los folios 26, 27 y 28 del Cuaderno de Medidas del presente expediente, no desconocidos por el demandado, los cuales demuestran que desde 1.993, se le estipuló el incremento en el cánon de arrendamiento, incremento que se hacía anualmente y que fue aceptado por el demandado desde la primera firma del primer contrato entre el actor y el demandado, aceptado igualmente por su Fiador H.S.Z. A..

Estos recaudos han sido reproducidos por la apoderada actora en su escrito de promoción de prueba, y de su lectura se observa que además de ser copias al carbón, no se encuentran suscritos por ninguna persona que represente a la accionada, pues aparecen suscritos por la parte actora, razón por la cual no se les pueden oponer, y en consecuencia, se desestima el alegato en cuestión.

Del análisis de las pruebas promovidas y evacuadas por ambas partes, así como del contenido de la pretensión de la parte actora, y de las defensas y excepciones de la accionada este sentenciador observa que la actora cobró los cánones de arrendamiento establecidos inicialmente en el contrato, los cuales solo podrán ser objeto de una acción de reintegro por parte de la accionada en el caso de que la fijación del cánon de arrendamiento resultare mayor que la establecida contractualmente, y respecto a los no pagados, incluyendo su indexación anual, la parte actora debió previamente haber solicitado y obtenido la fijación del cánon de arrendamiento por la autoridad administrativa competente para exigir su pago, por así exigirlo la disposición legal vigente cuando se celebró el contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, razón por la cual no pueden prosperar los pedimentos de falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1997, y enero, febrero y marzo de 1998, que alcanzan a la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS VEINTIUN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.221.800,oo), como tampoco los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1998, y enero, febrero y marzo de 1999, que totalizan la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 2.977.212,oo), por concepto de cánones de arrendamiento hasta la expiración natural del contrato, sin que dicha omisión, o sea, la falta de fijación del cánon de arrendamiento, implique la nulidad del contrato, y así se declara.

Como consecuencia de lo anterior, tampoco puede prosperar la falta de pago de los cánones de arrendamiento como causal de resolución del contrato.

Decidido como ha sido lo anterior pasa este sentenciador a analizar la otra causal alegada por la parte actora como causal de resolución del contrato, cual es la prohibición de la arrendataria de sub-arrendar el inmueble, establecida en la cláusula décima del contrato de arrendamiento, y del análisis que se ha hecho de las pruebas promovidas por la actora se desprenden que efectivamente la accionada sub-arrendó parte del inmueble, infringiendo así dicha cláusula contractual, y por ende dando lugar a la resolución del contrato de arrendamiento y así se declara.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta el 24 de septiembre del 2002, por el abogado A.M.L., en su carácter de apoderado judicial del CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.), contra la sentencia dictada el 31 de julio del 2002, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en esta ciudad.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana A.M.G.D.L., contra CENTRO TECNICO DE SUSPENSIÓN S.R.L. (CENTES S.R.L.), y en consecuencia, ordena que la accionada haga entrega del inmueble arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió a la parte actora, a quien deberá entregar igualmente los recibos que acredita la solvencia de los servicios básicos de agua, aseo, y luz.

Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.

No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.

Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

PUBLIQUESE y REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año dos mil cinco (2005). Años 195° y 146°.

El Juez Provisorio,

Abg. S.M.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, siendo las 11:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.

La Secretaria,

M.G.M.