Decisión nº PJ402009000576 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 29 de Junio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, veintinueve de junio de dos mil nueve

199º y 150º

ASUNTO : BP02-V-2006-001364

PARTE

DEMANDANTE: M.P., italiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.434.802, domiciliado en la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui.-

APODERADOS

JUDICIALES

DE LA PARTE

DEMANDANTE: L.S.S. y C.E.A., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.129 y 18.032, respectivamente

PARTE

DEMANDADA: SOCIEDAD CIVIL S.M., inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio S.B.d.E.A., en fecha 30 de diciembre de 1994, bajo el Nº 25, Folios 86 al 90, Protocolo Primero, Tomo Veintiocho, Cuarto Trimestre de ese año.-

APODERADO

JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDADA: P.L.A.F., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.432.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

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Se contrae la presente causa al juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por el ciudadano M.P., antes identificado, en contra de la SOCIEDAD CIVIL S.M., arriba identificada. Expone la parte actora en su libelo de demanda: que ocurre ante esta autoridad con la finalidad de demandar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios por incumplimiento en la cancelación de los respectivos cánones mensuales de arrendamiento sobre una parcela de terreno sin edificar, debidamente cercada con un portón metálico de acceso en la vía que conduce al sector Crucero de Lechería, tramo Las Salinas, actualmente conocida como prolongación de la Calle Arismendi, entre el Centro Empresarial Colón y el establecimiento farmacéutico Tu Farma, frente al Conjunto Residencial y Comercial Vista Mar, el cual sería destinado para estacionamiento de maquinarias y vehículos, por un canon mensual de arrendamiento en Dos Millones Cien Mil Bolívares (Bs. 2.100.000,oo), con una duración de un (1) año desde el 12 de agosto de 2005 al 12 de agosto de 2006, que debía cancelar puntualmente, por mensualidades anticipadas, el día doce (12) de cada mes y en caso de no desocupar en la fecha estipulada debería pagar por daños y perjuicios la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) por cada día de retraso en la entrega del inmueble…que la arrendataria ha incumplido lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato al adeudar la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) correspondiente a la mensualidad arrendaticia que comenzó el 12 de mayo de 2006, y la totalidad de las mensualidades exigibles y vencidas en los días 12-06-06 y 12-07-06,…que ante esta situación le fue requerida a la arrendataria la solvencia del contrato, no lográndose el cobro de la suma adeudada, el cumplimiento de las estipulaciones del contrato ni la devolución del inmueble arrendado…que los daños y perjuicios consisten en no haber recibido la cantidad de Cinco Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 5.200.000,oo) por cánones de arrendamiento insolutos…que por lo antes expuesto acude a demandar para que se declare: Resuelto del contrato, se ordene la devolución del inmueble, el pago por daños y perjuicios y el pago de las costas procesales.

En fecha 04 de octubre de 2006, este Tribunal admitió la demanda ordenando la citación de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 06 de octubre de 2006, compareció la parte actora a los fines de consignar copias certificadas de constancia de consignaciones de cánones de arrendamiento expedidas de los Juzgados Primero y Segundo del Municipio S.B.d.E.A., así como del Municipio D.B.U..

En fecha 07 de noviembre de 2006, este Tribunal subsanó error involuntario en virtud de haber admitido la presente causa por el procedimiento breve, correspondiéndole el ordinario, ya que el inmueble objeto de demanda se encuentra fuera el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días siguientes a su citación.

En fecha 21 de noviembre de 2006, compareció la parte demandada y se dio por citada en el presente juicio.

En fecha 18 de enero de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación, alegando la falta de cualidad de la parte actora.

En fecha 13 de febrero de 2007, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 14 de febrero de 2007, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 17 de mayo de 2007, la parte actora presentó escrito de informes en la presente causa.

En fecha 21 de febrero de 2008, la parte actora solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

II

MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa previamente observa:

De autos se evidencia que la pretensión de la parte actora no es más que la resolución de un contrato de arrendamiento que según afirma suscribió con la demandada y que ésta ha incumplido en el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento, y que en consecuencia se proceda a la devolución de inmueble y al pago de los cánones que ha dejado de percibir todo ello como daños y perjuicios; asimismo se desprende de las actas procesales que la parte demandada su defensa alegó como defensa perentoria la falta de cualidad del actor en virtud de que éste no es propietario del inmueble arrendado; en este sentido esta Juzgadora se pronuncia al respecto como punto previo sobre el fondo de la controversia.

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA

Se observa de autos que la parte demandada fundamenta su oposición de falta de cualidad de la parte actora en el hecho de que el ciudadano M.P. no tiene la propiedad del inmueble dado en arrendamiento y tampoco actuó en representación de los dueños de la parcela de terreno sin edificar objeto del contrato y de esta demanda.

Establece el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”.

Considera esta Juzgadora para resolver el punto previo alegado, traer a colación la definición de cualidad: “Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato

La legitimación o cualidad ´´Legitimatio ad causam´´, guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.

En este orden de ideas, debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño, que para él se le ha ocasionado en su patrimonio.

Partiendo de la doctrina antes expuesta observa este Tribunal, que la parte demandante en su escrito de demanda, señala que acude ante esta autoridad a demandar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios por incumplimiento en la cancelación de cánones insolutos, otorgado en forma autentica…sobre una parcela de terreno sin edificar, señalando que procede a demandar en su carácter de ARRENDADOR; en tal sentido, en cuanto a la condición alegada por la parte demandada de la cual carece el actor como lo sería el ser propietario del inmueble arrendado, es menester señalar que en el presente juicio no se discute el derecho de propiedad, no siendo esta condición de propietario del bien arrendado necesaria o requisito exigido por el Legislador en materia de arrendamiento; debiendo en todo caso demostrar la condición de arrendador que se atribuye y que su arrendataria sea la demandada en este juicio, es decir su carga procesal recae en demostrar la relación arrendaticia y con ella la obligación que alega debe cumplir la demandada, revisadas como han sido las actas del presente proceso, se desprende que la cualidad aludida, fue demostrada ya que consignó junto al libelo de demanda documento público, cursante a los folios cuatro (4) al vuelto del seis (6), contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante M.P. y la demandada SOCIEDAD CIVIL S.M., quedando de este modo evidentemente demostrada la cualidad del demandante en la forma como ha sido previamente señalado en cuanto a que el actuante debe tener interés legítimo para reclamar el derecho deducido y en virtud de ser el arrendador del contrato de arrendamiento objeto del juicio consta ese interés legítimo, lo cual no indicia en modo alguno que tenga la razón en el presente juicio, ya que eso será materia de pronunciamiento en el fondo de la controversia. Así se decide.-

En consecuencia, este Tribunal declarar improcedente el pedimento formulado por la parte demandada como defensa perentoria por falta de cualidad del actor. Así se declara.

FONDO DE LA CONTROVERSIA

Esta Juzgadora vistos los alegatos de ambas partes procede en virtud del principio procesal de la carga de la prueba que corresponde a cada una de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de las pruebas promovidas en este juicio. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Promovió el mérito favorable de autos respecto al contrato de arrendamiento, esta Juzgadora por cuanto observa que el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda, y el mismo fue consignado junto al escrito libelar, constante de un documento público cuya fe pública fue otorgada por funcionario debidamente facultado, le otorga valor probatorio como demostrativo de los términos bajo los cuales ambas partes suscribieron y adquirieron sus respectivas obligaciones, aunado a que del mismo se evidencia que fue suscrito por ambas parte intervinientes de este juicio demostrando así la relación arrendaticia existente. Así se declara.

Promovió copia fotostática de documento contentivo de mandato general conferido por EDIFICACIONES AGUILA, C.A al ciudadano M.P., por cuanto no fue impugnado ni atacado en su valor probatorio por la contraparte esta Juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene por fidedigno su contenido. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Promovió copia fotostática de la ficha de inscripción catastral Nº 03150103, para demostrar que se señala como propietario del inmueble arrendado a EDIFICACIONES AGUILA, C.A, y así demostrar la falta de cualidad del actor M.P., tal como ha sido señalado, la condición de propietario no es objeto de discusión en el presente juicio y en virtud de lo cual se desecho la defensa perentoria de la parte demandada, relativa a la falta de cualidad del actor, en este sentido, no le otorga valor probatorio a dicha documental. Así se declara.

Promovió prueba de informes la cual fue negada su admisión en la debida oportunidad, en este sentido este Tribunal no valora nada al respecto. Así se declara.

Analizadas como han sido todas las pruebas aportadas a este juicio de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora se pronuncia respecto al fondo de la controversia de la siguiente manera:

Establece el artículo 1.159 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sin embargo, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción.

Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

Con la primera de estas acciones se pretende el cumplimiento del contrato, es decir, su objeto es hacer derivar los efectos del contrato. En tanto que la segunda, tiene como objeto restablecer la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, vale decir, su efecto es retroactivo respecto a las partes, como a terceros, como si nunca hubiera existido.

En este supuesto, si el contrato se considera resuelto o terminado, no puede exigirse que la parte que no lo ha ejecutado, cumpla con el mismo o satisfaga la prestación a que estaba obligado. Tal es el criterio de Messineo, al opinar que…“el deudor ya no queda obligado al cumplimiento después que se haya verificado la resolución…”.

De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. De ahí que al actor solo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometido a probar o no el pago, puesto que ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. Por tanto es el demandado quien debe probar el pago alegado o la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta.

De acuerdo con los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación. El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

En razón de lo precedentemente expuesto, y en base a la carga de la prueba establecida tanto en el artículo 1354 del Código Civil concatenado con el 506 del Código de Procedimiento Civil, tocará a la parte actora la demostración del hecho por ella alegado, esto es, la existencia de la relación arrendaticia en base a la cual demanda en esta causa y una vez constatada la misma deberá verificarse si la demandada logró comprobar que cumplió con las cláusulas cuyo incumplimiento se demanda o el hecho que enerve su carácter de arrendataria.

Así las cosas, del contrato de arrendamiento cursante a los folios Cuatro (04) al vuelto del Seis (06) de este expediente, se evidencia el contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, del cual se demuestra la relación arrendaticia, quedando así por verificar los alegatos señalados por la parte demandante.

En cuanto a la falta de pago alegada por la actora, ésta señala que fue establecido en el contrato objeto de este juicio, siendo el contrato celebrado por un lapso de un (1) año; que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 2.100.000,oo), que la arrendataria adeuda Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) correspondientes al canon del que inició el 12/05/06 y adeuda los correspondientes al 12/06/06 y 12/07/06, observa quien sentencia que la parte demandada no logró enervar el alegato de falta de pago en virtud de no constar en autos medio probatorio alguno que así lo demuestre, aunado a que no formuló argumentos de defensa al respecto ya que sólo se limitó a alegar la falta de cualidad del actor, que en todo caso fue desechado tal pedimento . Así se declara.

Contempla el Código Civil en su artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar… la resolución del mismo”

Al mismo tenor la doctrina ha considerado que la acción resolutoria consiste en “la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple con la suya”.

En consecuencia, por cuanto la parte demandada quebrantó la cláusula Cuarta del contrato celebrado con el ciudadano M.P., al no cumplir con el correspondiente pago de los cánones de arrendamiento en la oportunidad establecida por ellos, siendo así forzoso para este Tribunal, declarar la procedencia de la resolución del contrato suscrito entre las partes del presente juicio, tal y como quedará expresado en el dispositivo de este fallo.

En virtud de haber demandado la parte actora Daños y Perjuicios, especificando como tales los cánones de arrendamiento insolutos por haber dejado de percibir la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.200.000,oo), ocasionando perjuicio económico a su patrimonio sin constar en las actas procesales que haya demostrado la demandada su cumplimiento, es por lo que la pretensión de la parte actora debe prosperar tal como lo dejará establecido esta Juzgadora en el dispositivo del fallo. Así se declara.

III

DECISIÓN

Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano M.P. contra la Sociedad Civil S.M., identificada en autos. En consecuencia, PRIMERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 24 de agosto de 2005, anotado bajo el N° 09, Tomo 91 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera Puerto La C.d.M.S.d.E.A.. SEGUNDO: Se ordena a la Sociedad Civil S.M., a devolver al ciudadano M.P., el inmueble objeto de arrendamiento constituido por una parcela de terreno sin edificar, debidamente cercada con un portón metálico de acceso en la vía que conduce al sector Crucero de Lechería, tramo Las Salinas, actualmente conocida como prolongación de la Calle Arismendi, entre el Centro Empresarial Colón y el establecimiento farmacéutico Tu Farma, frente al Conjunto Residencial y Comercial Vista M.J.d.M.L.D.B.U.d.E.A., libre de bienes y personas. TERCERO: A pagar la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.200,oo) por concepto de daños y perjuicios generados por la deuda de cánones insolutos demostrados en autos; mas la cantidad que resulte por los cánones de arrendamientos dejados de percibir desde el 12/08/2006 hasta la entrega total y definitiva del inmueble objeto de arrendamiento, cantidad ésta que se determinará a través de experticia complementaria del fallo, conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como base el canon de arrendamiento fijado por las partes en la cantidad de Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 2.100,oo). Así se decide.

Se condena en costas a la parte perdidosa.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes de la presente decisión.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la ciudad de Barcelona, a los Veintinueve (29) días del mes de Junio de Dos Mil Nueve (2009). AÑOS: 149º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

DRA. H.P.G.L.S.,

ABG. MARIEUGELYS G.C.

En esta misma fecha siendo las 2:35 P.M, previa formalidades de Ley, se publicó la anterior decisión. Conste; LA SECRETARIA,