Decisión de Juzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 28 de Enero de 2015

El cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital el once (11) de Agosto de dos mil cinco (2005), bajo el Número 63, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones; en consecuencia sea ordenado por este Tribunal el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda, descrito en el libelo de la demanda, en las mismas condiciones convenidas en el referido contrato de opción a compra.

Sean condenados a recibir el remanente del precio de la venta, es decir, la suma de CINCUENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 57.000.000,00), por financiamiento de cualquier entidad bancaria.

A pagar las costas y los costos de la presente acción, así como los honorarios profesionales causados.

Alegatos de la parte demandada:

Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria demanda por cumplimiento de contrato en contra de sus representados. Entre las defensas que opuso en contra del actor:

Es incierto que los demandados no hayan cumplido con las disposiciones que establecen las leyes para suscribir un documento por ante cualquier Registro, ya que en ningún momento alegó su apoderado les fue notificado a los demandados ni verbal ni por escrito de la notificación para suscribir algún documento de compra-venta.

Es totalmente incierto que los demandados no hayan cumplido con contrato alguno, por cuanto al no estar notificado por medios idóneos por parte del comprador M.R.M.R., no puede cumplir algún contrato, así mismo, manifiesta que tampoco hay tal incumplimiento, como lo hace ver la parte actora en el libelo de la demanda, por lo cual expusieron que el contrato de compra-venta está vencido, por cuanto los demandados nunca fueron notificados, por lo cual no sabían de la firma de la venta, ya que el hecho que el comprador se dirigiera al Registro a buscar información, no quiere decir que haya cumplido con las normas y las diligencias pertinentes de introducir el documento como tal y pagar lo que indique el Registro.

Por todo lo antes expuesto consideraron que la demanda era temeraria y de mala fe, porque a casi un (01) año de ser notificado a la parte actora, ésta introduce una demanda por cumplimiento de contrato, así mismo, existen cláusulas penales que establecen los contratos en la cual los que no cumplen se hacen responsables de cancelar a la otra lo manifestado en la cláusula penal.

En el capítulo II, alegó igualmente que los demandados (propietarios) desistieron de querer vender, por cuanto el inmueble que ellos querían comprar con el fruto de la venta de ese apartamento objeto de la demanda, no se los vendieron ya que no pudo completar la parte correspondiente para adquirir esa vivienda, manifestaron que no son personas pudientes ni tienen otro inmueble donde vivir, sino son trabajadores y lo que han tenido es con el trabajo del sudor de su frente, y es por ello que han decidido no vender, ya que con ese dinero de la venta no comprarían otro igual. Es por ello que le notificaron a la parte actora su voluntad de no querer vender el inmueble donde viven y que han comprado con el fruto de su trabajo de costurera y mesonero.

Esgrimieron en el capítulo III, que en el supuesto negado de no prosperar, se expuso que debían ser responsables de la cláusula penal, establecida en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta; así mismo, la parte demandada conviene en cancelar una cantidad estipulada por las partes en la cláusula penal del contrato. Por lo anteriormente expuesto debido que los demandados están dispuestos a cancelar las siguientes cantidades de dinero:

La cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 29.000.000,00), por devolución que los demandados recibieron.

La cantidad de SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 72.500,00), por cinco (05) meses que han pasado de la demanda incoada por la parte actora, a partir del quince (15) de Noviembre de dos mil seis (2006) hasta el quince (15) de Abril de dos mil siete (2007).

Dando un total de VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 29.362.500,00) por cancelar de los demandados a la parte demandante ciudadano M.R.M.R..

II

MOTIVA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

De las consignadas junto al escrito libelar:

• Original de adelanto a de la Opción de Compra Venta, de fecha treinta (30) de Julio de dos mil cinco (2005). Documento privado que al no haber sido ni impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 444 Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Opción de compra venta suscrita ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha once (11) de Agosto de dos mil cinco (2005), Número 63, Tomo 46 de los libros autenticados por esa Notaria. El mismo riela en el folio nueve (09) del expediente, el cual establece en la cláusula séptima lo siguiente: “… Si la protocolización no llegare a realizarse por causa imputable al OPCIONANTE, éste devolverá al OPCIONADO la suma recibida de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (25.000.000,00 Bs.), más la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (8.000.000,00 Bs.) como compensación de los daños y perjuicios causados...”; a dicho documento se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada. Y así se decide.

• Copia de tres (03) cheques, detallados de la siguiente manera: 1) Cheque de Gerencia Número 01001488, del Banco Industrial de Venezuela, de fecha 12 de Agosto de 2005, por la suma de 4.743.000,00, a favor de A.R.C.; 2) Cheque de Gerencia Número 61008022, del Banco Mercantil, de fecha 11 de Agosto de 2005, por la suma de 9.000.000,00, a favor de A.R.C.; y 3) Cheque de Gerencia Número 31016747, del Banco Federal, de fecha 11 de Agosto de 2005, por la suma de 9.000.000,00, a favor de A.R.C.. Prueba que al no haber sido impugnada ni tachada se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Prórroga de opción de compra venta suscrita ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador, Distrito Capital de fecha siete (07) de Noviembre de dos mil cinco (2005), bajo el Número 24, Tomo 64 de los libros de autenticados por esa Notaria. Documento al cual se concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Recibo de pago de fecha veinticuatro (24) de Noviembre de dos mil cinco (2005), en el cual se pagó la suma de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00), a través de un cheque personal signado con el Número 32944619, del Banco Industrial de Venezuela. Documento que al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Gastos de tramitación del crédito otorgado por Banco Fondo Común de fecha ocho (08) de Diciembre de dos mil cinco (2005). Documento que se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Planilla de cálculo de Servicio Autónomo de fecha veintiuno (21) de Diciembre de dos mil cinco (2005) y Planilla de Liquidación de Registro de fecha veintiuno (21) de diciembre de dos mil cinco (2005) y planilla de liquidación de registro de fecha veintiuno (21) de diciembre de dos mil cinco (2005), ambas emanadas de la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Documentos que al no haber sido ni impugnado ni tachado se les concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Documento de venta redactado por la abogada de Fondo Común Banco Universal, Abogado V.R.. Dicho documento es desechado por cuanto no está suscrito por las partes ni autenticado o protocolizado ante un organismo competente para ello. Y así se decide.

• Notificación de la parte demandada de no realizar la venta de fecha seis (06) de Enero de dos mil seis (2006), mediante la cual informaron de la negativa de la venta del inmueble. Documento que demuestra la intención y la decisión de la parte demandada de no vender el inmueble; por lo tanto se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 644 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Constancia de fecha diecisiete (17) de Julio de dos mil seis (2006), proveniente de Banco Fondo Común Banco Universal. Documento el cual deja evidencia del otorgamiento al ciudadano M.R.M.R. para el crédito de la adquisición del inmueble. Se le concede pleno valor probatorio por no haber sido ni impugnado ni tachado, de conformidad con establecido en los artículos 429 y 644 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Copias simples del documento de propiedad del apartamento objeto de la demanda, el cual fue protocolizado ante el Registro Público Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha doce (12) de Febrero de dos mil tres (2003), bajo el Número 13, Tomo 3, Protocolo Primero. Documento que se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Copias simples del documento constitutivo de hipoteca convencional de 1º grado, suscrito el dieciséis (16) de Marzo de dos mil cinco (2005), ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Número 35, Tomo 10, Protocolo 1º. Documento que se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Copias simples del documento de liberación de hipoteca suscrito en fecha dieciséis (16) de Agosto de dos mil cinco (2005), ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el Número 66, Tomo 5 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; posteriormente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha siete (07) de Septiembre de dos mil cinco (2005), bajo el anotado bajo el Número 29, Tomo 14, Protocolo 1º. Documento que se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

De las consignadas en el lapso probatorio:

• Ratificaron en todas y cada una de sus partes las pruebas presentadas junto al libelo de la demanda marcadas desde el Nº 1 hasta el Nº 13. Pruebas que fueron valoradas con las pruebas consignadas con el libelo de la demanda, sobre las cuales ya este Despacho hizo pronunciamiento expreso. Así se establece.

• INFORME: Solicitó al Tribunal de la causa que se sirviera oficiar a la Entidad Bancaria Mercantil Banco Universal, de la agencia de Animas a los fines de que informara a este Juzgado si en fecha once (11) de Agosto de dos mil cinco (2005) fue emitido un Cheque de Gerencia Número 61008022 contra la cuenta Número 01050638782638008022 a favor de A.R.C. por la suma de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00) y si el mismo fue cobrado. Prueba que riela en el folio ciento ocho (108), el cual demuestra que el cheque fue debidamente girado y cobrado, por lo cual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• INFORME: Solicitó al Tribunal de la causa que se sirviera oficiar a la Entidad Bancaria Banco Federal Compañía Anónima, a los fines de que informara al Juzgado si en fecha once (11) de Agosto de dos mil cinco (2005) fue emitido por esa agencia cheque de gerencia Número 31016747 contra la cuenta Número 01330016032000176147 a favor de A.R.C. por la suma de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00). Prueba que riela en el folio ciento veinte (120) y se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• INFORME: Solicitó al Juzgado de la causa que oficiara al Banco Fondo Común Banco Universal, con el fin que informaran: A) Si en fecha ocho (08) de Diciembre de dos mil cinco (2005) fue emitido un comprobante de gastos de tramitación del crédito distinguido con el Nº 15660, solicitado por el ciudadano M.R.M.R., que causó un cargo en la cuenta WIP Nº 0101520502186991001801 por NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 965.000,00), por los gastos de tramitación de crédito hipotecario y pagos de garantía. B) Si en fecha diecisiete (17) de Julio de dos mil seis (2006), emitieron constancia donde dejan constancia que el crédito hipotecario solicitado por el actor para la adquisición del apartamento fue otorgado. C) Si se redactó un instrumento de venta del inmueble, donde se pagaba la totalidad del precio a los demandados y la entidad otorgaba al actor un préstamo hipotecario por la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), para la adquisición del inmueble. Prueba que riela en el folio ciento dos (102), por lo cual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

De las consignadas junto al escrito de contestación:

• Instrumento poder otorgado por los demandados a los ciudadanos R.L.M., A.B. y P.D.D., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 54.223, 54.286 y 52.596 respectivamente, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha veintiséis (26) de Marzo de dos mil siete (2007), bajo el Número 02, Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; del cual se evidencia la cualidad de los abogados para actuar en el presente juicio. Este Tribunal le concede valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 Código Civil. Y así se decide.

• Copias simples del expediente Número 13130, contentivo de la Oferta Real, intentada ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha veinticinco (25) de Septiembre de dos mil seis (2006); la misma se desecha por no aportar nada al hecho controvertido, toda vez que el Tribunal declaró dicha solicitud extinguida por pérdida del interés de la parte solicitante. Y así se decide.

• Copia fotostática de la definición de contravención, de la página WordReference.com, prueba que se desecha por impertinente y no demostrar nada en este juicio. Y así se decide.

De las consignadas en el lapso probatorio:

• Mérito favorable de los autos de todo lo que se desprende de las actas procesales a favor de los demandados, identificados en la demanda, sobre todo a lo que se refiere que nunca fueron notificados y que fue mencionado en el escrito de contestación de la demanda. El mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba que tienda a ilustrar a esta sentenciadora sobre los hechos controvertidos, por no comprenderse en la Ley adjetiva, motivo por el que se le desestima por impertinente. Y así se decide.

• INFORMES: Solicitaron se informara sobre los hechos que constan en documentación en los archivos del Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y en los archivos del Registro Público, Oficina Subalterna del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Pruebaa que no consta en el expediente por lo tanto no se le puede dar valor probatorio. Y así se decide.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

Ahora bien, después de haberse realizado un análisis exhaustivo al material probatorio promovido por las partes litigantes en la presente litis, quien aquí decide pasa a dirimir el fondo del asunto teniendo en cuenta que cursa dicha demanda por cumplimiento de contrato, en función de que los demandados ANGIOLINA PRIVATO DE GURBINDO y J.E.G.C. rescindieron unilateralmente el contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha treinta (30) de Julio de dos mil cinco (2005), el cual versaba sobre la venta de un apartamento por un total de OCHENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 86.000.000,00); sin embargo la parte demandada mediante un escrito fechado seis (06) de Enero de dos mil seis (2006), le informaron al comprador M.R.M.R. “… por medio del presente le informamos que hemos decidido no venderle a partir de la presente fecha seis de enero de 2006 (06-01-2006), el inmueble constituido por un (01) apartamento para vivienda…”, a los efectos de probar su pretensión la parte actora consignó el documento de opción de compra venta, la prórroga de opción de compra venta, el otorgamiento del crédito para la constitución de hipoteca, entre otras, por lo cual se evidencia la intención del ciudadano M.R.M.R.d. comprar el inmueble, por lo que realizó todas las diligencias establecidas para tal ejecución de comprar el apartamento.

Dicho lo anterior, esta juzgadora trae a colación lo que con relación a las normas del derecho contractual y las obligaciones que establece el artículo 1.159 del Código Civil, que textualmente dispone: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.; así mismo, los artículos 1.167 y 1.264 ejusdem, establecen: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. y “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Con referencia a los contratos y su cumplimiento, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental mediante sentencia de fecha veinticinco (25) de Mayo de dos mil nueve (2009) estableció que: “…Ahora bien, la doctrina distingue diversas condiciones para la procedencia de la acción, a saber: Es necesario que se trate de un contrato bilateral; es necesario el incumplimiento culposo de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. Dicho esto, se hace necesario precisar, que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento. Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas, así lo establece el Artículo 1.264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada…” Con referencia a todo lo antes explanado la parte demandada (propietarios-vendedores) desistieron de seguir con el contrato de compra-venta, ya que alegaron que no querían seguir vendiendo el mismo, por cuanto el apartamento que ellos querían comprar con el fruto de la venta de éste no les alcanzaba para completar la parte correspondiente para adquirir la vivienda que querían.

Ahora bien las obligaciones que cada una de las partes asumen en virtud del contrato de opción de compra o compromiso de venta, no se consideraran totalmente cumplidas mientras no se haya procedido a otorgar el correspondiente documento definitivo de compra-venta, y como es el caso en cuestión los demandados desistieron de vender el apartamento objeto de la demanda, por lo que al quedar desistido tal contrato de opción de compra-venta por iniciativa de los ciudadanos ANGIOLINA PRIVATO DE GURBINDO y J.E.G.C., parte demandada en este proceso, deben devolver el dinero entregado como inicial del pago, así como cancelar la cláusula penal establecida en el contrato. Por todo lo antes expuesto, resulta forzoso para quien aquí decide declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

III

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano M.R.M.R. contra los ciudadanos ANGIOLINA PRIVATO DE GURBINDO y J.E.G.C., todos identificados al inicio del presente fallo.

SE CONDENA a los ciudadanos ANGIOLINA PRIVATO DE GURBINDO y J.E.G.C. a entregar la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 29.000.000,00), en la actualidad equivalente a la suma de VEINTINUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 29.000,00), suma recibida tal y como quedó establecido por las partes; más la suma de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 8.000.000,00) equivalente actualmente en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), tal como lo establecieron las partes en el el documento de Opción de Compra-Venta en su cláusula séptima, por concepto de compensación de los daños y perjuicios causados, cantidad esta igualmente pactada por las partes en la cláusula antes mencionada.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento, se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, notifíquese, y déjese copia certificada de esta decisión en el copiador correspondiente, según prevén los artículos 247, 248 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Enero del año dos mil quince (2015). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

C.D.V..

LA SECRETARIA,

D.P.P..

En la misma fecha, siendo las nueve de la mañana (9:00 a. m.), se agregó, publicó y registró la anterior sentencia, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

LA SECRETARIA,

D.P.P..

Nº Exp: 12-0681 (Tribunal Itinerante)

Nº Exp: AH1B-V-2006-000059 (Tribunal de la Causa)

CDV/DPP/nega*