Decisión nº PJ0092015000016 de Tribunal Superior Civil, Mercantil y del Tránsito. Sede Puerto Cabello de Carabobo, de 23 de Abril de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXTENSION PUERTO CABELLO

TRIBUNAL SUPERIOR

Puerto Cabello, veintitrés de abril de dos mil quince

205º y 156º

ASUNTO PRINCIPAL: GH31-V-2011-000019

ASUNTO: GP31-R-2014-000043

Recurrente: M.V.C., cédula de identidad Nº V.- 5.444.076; a través de apoderado judicial, Abogado S.E.M., IPSA Nº 57.252, y posteriormente asistida de la abogada H.A., IPSA Nº 78.875

Motivo: APELACION (mediante la cual se impugna la sentencia definitiva de fecha 16 de septiembre de 2014, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en el expediente Nº GH31-V-2011-000019, en la que se declara parcialmente Con Lugar la demanda que por Cumplimiento del Contrato de Promesa de Venta más daños y perjuicios, intentara contra la recurrente la ciudadana M.K.G., asistida y posteriormente representada judicialmente por el Abogado A.R.M., IPSA Nº 156.011.).-

Sentencia: DEFINITIVA

Resolución Nº: 2015/000016

Conoce este Juzgado Superior, del recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.V.C., a través de su apoderado judicial abogado S.E.M. (f.203), mediante la cual se impugna la sentencia definitiva de fecha 16 de septiembre de 2014, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, en el expediente Nº GH31-V-2011-000019, en la que se declara parcialmente Con Lugar la demanda que por Cumplimiento del Contrato de Promesa de Venta más daños y perjuicios, intentara contra la recurrente la ciudadana M.K.G., asistida y posteriormente representada judicialmente por el Abogado A.R.M..).

Recibido el 13 de octubre de 2014 dicho expediente GH31-V-2011-000019 proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial, da cuenta de ello al Juez la Secretaria Judicial de esta alzada, dándosele entrada al presente asunto mediante auto que riela al folio 207, asignándosele la nomenclatura GP31-R-2015-000043, fijándose conforme al articulo ¬¬517 del Código de Procedimiento Civil, para el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a éste, la oportunidad para la presentación de los informes correspondientes.

Al folio 209, consta diligencia de la apelante, asistida debidamente de Abogada, mediante la cual le revoca el poder apud acta al abogado S.E.M.G..

En fecha 19 de noviembre de 2014 la recurrente presenta los informes correspondientes que rielan a los folios 211 al 220, asistida por la Abogada H.A., IPSA Nº 78.875 y; en fecha 2 de diciembre de 2014, la contra parte presenta escrito de observaciones (f.224 al 226).

Al folio 228, riela diligencia de la parte demandante M.K.G., mediante la cual le otorga poder apud acta al abogado F.R.A., IPSA Nº 61.761.

En fecha 07 de enero de 2015, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, se fija el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia definitiva en el presente asunto (f.230) y; dentro del tal lapso se difiere el pronunciamiento de la misma mediante auto que riela al folio 233, conforme al artículo 251 Ejusdem por un lapso de treinta (30) días. Ahora bien, siendo la oportunidad de decidir conforme a lo establecido en el artículo mencionado en lo inmediato supra, este Juzgado Superior lo hace bajo las siguientes consideraciones:

I

SINTESIS CONTROVERSIAL

I.1.- Del escrito de informes presentado por la recurrente (f.211 al 220) se desprenden las alegaciones sobre las cuales entiende quien decide, se fundamenta la presente apelación (especifica) y, conforme al análisis de las mismas es que procederá este Tribunal a decidir el presente asunto; las cuales se resumen así:

I.1.1.- Alega la recurrente que lo que se planteo entre las partes fue un contrato de arrendamiento con opción a compra y no una promesa de venta; que firmó con un lapso de cuatro (4) meses y que al cabo de su término le entregaría la demandante, la cantidad debida, sin cancelarlo y, sin que el documento que pretende hacer valer como emitido por el IPASME, contenga fecha de elaboración, ni que haya ingresado a las oficinas del registro inmobiliario, cambiando así todas las reglas del juego y tratando de confundir a la Jueza de primera instancia con los términos de compra venta y opción a compra, cuando el contrato lo que fue es una PROMESA DE VENTA, un contrato preliminar y no un contrato de venta.

I.1.2.- Afirma la recurrente en sus informes, que entre las partes hay dos (2) contratos sobre el inmueble de marras: Uno de arrendamiento, por seis (6) meses (desde el 30/04/2010 al 30/10/2010, sin que la parte arrendataria haya entregado a la fecha dicho inmueble) y; otro de promesa de venta, firmada el 08 de septiembre de 2010, cuatro (4) meses después de estar dentro del apartamento, con suficiente fecha para preparar la documentación y solvencias, correspondientes. Fecha además, en la que debió cancelar la demandante la cantidad debida y no hacer nacer otro contrato de hipoteca con el IPASME.

I.1.3.- Argumenta la parte refutante, que el incumplimiento del “contrato de promesa de venta” por parte de la demandante, tiene mas peso cuando se observa el presunto documento emitido por el IPASME (que nunca fue presentado al Registro Inmobiliario, preguntándose como habría obtenido la copia del mismo la parte actora) cuya firma debió darse el 08 de enero de 2011 y; copia del cheque ▬ emitido por esa entidad ▬ del 12 de febrero de 2011 (f.161) por la cantidad de 119. 973,60 Bs., y no por la cantidad debida de 160.000 Bs., creando dudas para la impugnante en la posibilidad del pago total de la cantidad pactada; valorando la a quo pruebas impertinentes, que no debió valorar, como la documental que riela a los folios 54 al 56 (ejemplar sin firma, ni fecha) de compra venta, emanado del IPASME), y copia del cheque librado, con fecha 05/11/2011, que no demuestran el incumplimiento de la demandada.

I.1.4.- Alega la impugnante, que la a quo establece que la demandada-apelante debió entregar los requisitos documentales para la protocolización del documento, pero que lo que pedía el registrador lo tenía en su poder la demandante (cédula catastral y otros), no siendo imputable a ella dicha falta; aplicando la jueza de la primera instancia, con rigor, el artículo 1.160 de Código Civil, con una interpretación distinta a la interpretación de la doctrina y la jurisprudencia.

I.1.5.- Aduce que la a quo, cometió un error determinante, basándose en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, asumiendo un cambio de criterio como una verdadera Jurisdatio, que es dado solo a la Sala Constitucional conforme al artículo 335 Constitucional; al determinar que la operación de opción a compra al contener los elementos del precio y objeto, constituía una operación de venta pura y simple, sin que importara que el consentimiento de las partes era condicionado y no pura y simple.

I.1.6.- Por último considera que la a quo en su decisión no tomo en cuenta que: a) Que el documento de cesión de derechos que expresamente la recurrida determinó que M.R. no había protocolizado, “se encontraba en poder del demandante”, tal como consta al folio 406, punto 5, así como la liberación de la hipoteca, punto 6; b) No considero la a quo, que la posesión del inmueble estaba en manos del accionante (arrendatario), por contrato de arrendamiento previo, y que los servicios y tasas eran responsabilidad del arrendatario; c) Que indujo la demandante al Tribunal en la sensación del cumplimiento de la obligación de pagar y asimilar dicha situación a la contenida en la sentencia Nº 116 del 12 de abril de 2005; d) Que adujo pagos realizados a S.P., representante de Inversiones Wil-Pal SRL (prueba “F”) con la cual se desvirtúo la relación S.P.-M.R., y se confirmaba la relación C.A.C. y S.P. y; e) Que la recurrida conforme al precepto jurisprudencial de la Sala Constitucional, debió aplicar el artículo 1160, determinando si se cumplían los requisitos exigidos para que el accionante pudiera ocurrir a los órganos jurisdiccionales para solicitar el cumplimiento.

I.2.- Del escrito de observaciones (f.224 al 226) a los informes de la recurrente, presentado por la parte demandante, se desprenden alegaciones que se resumen así:

I.2.1.- Argumenta que del escrito de informes presentado por la parte apelante se infiere su consentimiento en realizar la operación de opción a compra venta; el recibo de la cantidad de 46.000,00 Bs.; que incorrectamente era a la recurrente a quien le correspondía preparar la documentación correspondiente, cuando era a ella que por ser propietaria del inmueble le correspondía hacer las gestiones y demás trámites, para la operación de compra venta; que debió haber demandado la resolución del contrato ante el incumplimiento señalado por parte de la compradora, conforme al artículo 1167 y, no lo hizo; entre otras consideraciones referidas al plazo contractual, referida a la documentación del IPASME, valor probatorio de las documentales aportadas, etc.

I.2.2.- Que la parte perdidosa no logro probar sus afirmaciones, conforme lo estipulado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y; afirma que en la sentencia recurrida se agotaron los principios fundamentales que sustentan el orden jurídico: Exhaustividad, el de Realidad sobre los hechos y, el de rectoría del juez; al pormenorizadamente la a quo haber analizado los hechos y, valorado los que considero probados, o no.

DE LA DECISION RECURRIDA

I.3.- Mediante sentencia de fecha 16 de septiembre de 2014 (f.175 al 194), el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial, en el expediente GH31-V-2011-000019, declara Con Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato y, Daños y Perjuicios, fundamentada entre otras cosas en lo siguiente:

(…)(…) Se precisa en el caso de autos, que la pretensión de la parte actora ciudadana M.K., persigue el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, que suscribió con la ciudadana M.V.C., radicando tal cumplimiento en que la demandada le haga entrega de los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de venta definitiva por ante el Registro Público de Puerto Cabello, de acuerdo con la cláusula tercera y quinta del contrato.

En tal sentido, el artículo 1167 del Código Civil señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Tal n.r. el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.

Ahora bien, antes de entrar a analizar las obligaciones que adquirieron las partes en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio, es preciso dejar sentando el criterio imperante establecido por la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la naturaleza de los contratos de opción de compra venta o promesa bilateral de compra-venta.

En tal sentido, la Sala de Casación Civil hasta el año 2009 mantuvo el criterio relativo a considerar los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta siempre que tuvieren los requisitos de consentimiento objeto y precio. Posteriormente, a partir de la sentencia No. 358 del 09 de julio de 2009, la Sala abandonó el anterior criterio, para así establecer que los contratos de promesa bilateral de compra venta, son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Tal criterio fue ratificado en sentencia No. 460 del 27 de octubre de 2010, cuando la Sala señaló que los contratos de promesa bilateral de compra venta, no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican a las personas intervinientes sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objeto del mismo, la duración de éste, el precio de el o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía del cumplimiento de las obligaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, así como también se ratificó en la sentencia No. 198 del 12 de mayo de 2011, manteniéndose el criterio que los contratos de opción de compra venta no deben considerarse como una verdadera venta.

No obstante, a partir de la sentencia No. 116 del 22 de marzo de 2013, la Sala de Casación Civil, estimó pertinente retomar el criterio abandonado, y estableció que siempre y cuando en el contrato de opción de compra venta se encuentren presentes los requisitos del consentimiento, objeto y precio, este debe equipararse a un contrato de venta.

Ahora bien, en el caso de autos la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, fue interpuesta en fecha 21 de septiembre de 2011, es decir, cuando se encontraba vigente el criterio que los contratos de opción de compra venta, no se equiparan a una venta, sino que son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. De tal manera, que no es posible otorgarle en el caso de autos una categoría distinta al contrato de opción de compra venta, tal como lo señala la parte actora en su libelo, pues solamente es un contrato mediante el cual las partes constituyeron obligaciones reciprocas obligándose la una vender y la otra a comprar un determinado bien inmueble, y que ni aún la posesión que ostenta la promitente compradora del bien inmueble, lo califica como un contrato de venta. Tal situación, obliga a verificar las obligaciones que adquirieron las partes en el contrato de opción de compra venta celebrado, a los fines de determinar su cumplimiento y la factibilidad del contrato definitivo de compra venta del inmueble.

Pues bien, partiendo del contrato de opción de compra venta (folios 4 al 9), el mismo constituye el instrumento fundamental de la demanda. Por el cual, la ciudadana M.V.C., se comprometió con la ciudadana M.K., a darle en venta definitiva un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Cumboto II, constituido por un apartamento ubicado en el segundo piso del Bloque 26, Edificio 01-Tipo B-4, distinguido con el No. 02-09, del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. El precio pautado de acuerdo con la cláusula tercera del contrato, fue por la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), de los cuales Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), la promitente compradora declaró recibir con la firma del contrato de opción de compra venta, en dinero efectivo, y el saldo restante, es decir la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares, serían cancelados para la fecha de la materialización de la venta definitiva que se protocolizaría por ante el Registro correspondiente.

Asimismo, señala la cláusula cuarta del mencionado contrato que el lapso de vigencia de la promesa de venta sería por el lapso de cuatro meses consecutivos e improrrogables a partir de la firma del contrato por ante la Notaría Pública respectiva, que de acuerdo con la fecha de autenticación del contrato, tal vigencia sería a partir del 08 de septiembre de 2010, lo que significa, que tanto la promitente vendedora como la promitente compradora debían cumplir con sus obligaciones en el lapso estipulado en el contrato de opción de compra venta, cuya vigencia sería entonces hasta el 08 de enero de 2011.

Con relación a las normas que regulan la celebración de los contratos, señala el artículo 1159 del Código Civil, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

De esta manera, lo estipulado por las partes en el contrato se constituye como de obligatorio cumplimiento para ambos contratantes, con la consecuencia en caso de incumplimiento, de incurrir en la respectiva responsabilidad civil. Es así, como se entiende que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, lo cual viene a representar el efecto básico y fundamental del cumplimiento de las obligaciones, independientemente de tratarse de una obligación contractual o extracontractual.

Ahora bien, de acuerdo con la cláusula quinta del contrato la promitente vendedora debía suministrar los documentos y recaudos necesarios tanto para la autenticación del documento de promesa de venta, así como de la venta definitiva; y de acuerdo con la cláusula séptima la promitente vendedora se compromete a realizar la venta definitiva sobre el inmueble una vez que la promitente compradora haya cancelado la totalidad del precio convenido. Ello significa entonces, que la obligación de la promitente vendedora era suministrar los documentos necesarios dentro del lapso pautado en el contrato, para sí poder materializar la venta definitiva, y la obligación de la promitente compradora pagar el precio convenido.

De igual manera, se estableció en la cláusula novena la condición expresa que si pasare el tiempo estipulado en el contrato para que la promitente compradora adquiera en compra venta definitiva el inmueble objeto de la negociación, está perderá el derecho preferente y la promitente vendedora quedará en libertad de ofrecerlo en venta a un tercero.

No obstante, la parte demandada se ha excepcionado del cumplimiento del contrato de opción de compra venta, bajo el alegato que tal contrato se ha extinguido en el tiempo. Asimismo, ha negado que hubiere recibido la suma de Bs. 40.000,00 en fecha 30 de abril de 2010, con la finalidad de otorgar el contrato de opción de compra venta. Por lo tanto, sobre la base de tal excepción y negativa de la parte demandada, se fija la carga de la prueba de acuerdo a lo señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de su obligación”. En este caso, el hecho extintivo del cumplimiento de la obligación alegado por la parte demandada es el vencimiento del contrato, lo que conlleva a verificar el cumplimiento de las obligaciones de las partes en el lapso estipulado en el contrato.

De acuerdo con los documentos privados promovidos por la parte actora referidos a recibos de pago que rielan a los folios 49 al 52, marcados “C”, “D”, D1 y D2, por la cantidad de Bs. 40.000,00, la parte demandante probó la entrega de Bs. 40.000,00, a la parte demandada por concepto de inicial o adelanto por la compra venta del inmueble objeto de litigio, en fecha 30 de abril de 2010, al quedar estos recibos reconocidos por no haberlos desconocido la parte demandada, ni desvirtuar de manera alguna que había recibido la suma de Bs. 40.000,00 estipulada en el contrato de opción de compra venta como parte del pago del precio total del inmueble. En consecuencia, se tiene como cierto el cumplimiento de la obligación de la promitente compradora de su obligación de parte del pago del inmueble.

Por otra parte, la actora afirmó en su libelo que la negociación pautada con la promitente vendedora por haberlo anunciado esta mediante publicación por prensa, era la aceptación de crédito IPASME, modalidad de pago que si bien no se encuentra pautada en el contrato, tampoco fue negada por la parte demandada, lo que significa, que la demandada admitió la aceptación del pago para la compra del inmueble, bajo la modalidad de crédito de IPASME. Así entonces, partiendo de los documentos que rielan a los folios 53 al 54, contentivos de documentos emanados del IPASME, consta que en fecha 14/12/2010, la Dirección de Créditos del IPASME, remitió al Director de Puerto Cabello los documentos correspondientes al crédito otorgado a la afiliada M.K., por la suma de Bs. 120.000,00, antes de la fecha de vencimiento del contrato de opción a compra, siendo que el lapso de vigencia del contrato de opción a compra vencía el 08 de enero de 2011.

Concatenado tal medio probatorio con la prueba de informes, también se evidencia de los recaudos consignados a través de dicha prueba (folios 155, 160, 161 y 162), el cumplimiento de la obligación de la promitente compradora del pago del precio del inmueble en la venta definitiva, mediante el crédito que obtuvo para ello.

En este sentido, es preciso resaltar que quedó demostrado en autos que en fecha 14/12/2010 (folio 53 y 54), fue remitido el documento de compra venta definitivo redactado y visado por la Coordinación Legal de Créditos del IPASME, mediante el cual la ciudadana M.V. daba en venta el inmueble objeto de litigio a la ciudadana M.K., y la adquisición del crédito hipotecario por parte de la compradora era para pagar el precio del inmueble, lo que prueba el cumplimiento de la obligación de la promitente compradora del pago del precio del inmueble.

Asimismo, quedó establecido de las pruebas aportadas por la parte actora como fueron las diligencias realizadas por ante los organismo públicos (Inquilinato, Fiscalía y Defensoría del Pueblo), que la promitente compradora, hoy parte actora, en todo momento realizó diligencias dirigidas a lograr la venta definitiva del inmueble, lo que demuestra la disposición de esta para cumplir con su obligación como compradora.

En este punto es preciso destacar, el principio de la buena fe contractual establecida en el artículo 1160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Esta estipulación consagra en los contratos un modo general de cumplimiento, ya se trate de estipulaciones expresas o bien de obligaciones tácitas, pues la obligación de ejecutar de buena fe un contrato incluye la de cumplir lo que se dejó de expresar en él, si ello estuvo en la intención de las partes.

De modo entonces y dadas las condiciones que anteceden, en el caso de autos la parte demandada no logró demostrar que dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta hubiere cumplido con sus obligaciones, que de acuerdo con la cláusula quinta del contrato suscrito era entregar los documentos necesarios para la venta definitiva, que aún cuando no se especificaron en el contrato, es un hecho notorio que tales documentos se refieren a cédula catastral, y solvencias exigidas por lo Registros Públicos para la protocolización de los documentos de compra venta, en consecuencia no demostró la demandada el cumplimiento de tal obligación en el lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta, lo que determina el incumplimiento de esa obligación, y por ende la improcedencia de la excepción de incumplimiento alegada, como fue la expiración del contrato, pues quedó demostrado de acuerdo a las pruebas aportadas en la presente causa, que fue la promitente vendedora quien no cumplió con su obligación en el lapso estipulado en el contrato de opción de compra venta.

En tal sentido, el artículo 1270 del Código Civil señala: La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de deposito…

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Por lo tanto ateniéndose al principio de la buena fe contractual en la ejecución de los contratos, que se entiende no solo como el mero deber de lealtad, sino como el espíritu de colaboración debido por cada parte para la realización de las expectativas de la otra, en el caso de autos es forzoso para este Tribunal concluir que no quedó demostrado que la parte demandada hubiere ejecutado sus obligaciones en el tiempo señalado en el contrato de opción de compra venta, ni menos aún que hubiese puesto la debida diligencia en el cumplimiento de su obligación, pues no promovió prueba alguna para excepcionarse del cumplimiento de sus obligaciones, lo que indica que no dio cumplimiento a la carga procesal probatoria que le correspondía. Por el contrario, la parte actora, probó el cumplimiento de sus obligaciones de acuerdo al contrato suscrito como fueron pagar la suma de Bs. 40.000,00, como parte de la negación pautada, y la realización de las tramites tendientes a obtener el crédito a su favor para el pago del precio del inmueble al momento de la venta definitiva, lo que conlleva a declarar procedente su pretensión por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, correspondiéndole a la parte demandada ciudadana M.V.C., dar cumplimiento a la cláusula quinta del referido contrato en el sentido de suministrar a la ciudadana M.K. los documentos necesarios para proceder a realizar la venta definitiva del inmueble, y por su parte a la ciudadana M.K., le corresponde pagar el precio restante del inmueble según lo establecido en el contrato de opción de compra, al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Así, se declara.

No obstante, este Tribunal debe pronunciarse con relación al tiempo en el cual las partes deben cumplir con sus obligaciones, toda vez, que de autos quedó demostrado que el cheque contentivo del préstamo otorgado a la promitente compradora fue devuelto al IPASME, lo que implica un tramite necesario para su nueva remisión a la oficina del IPASME Puerto Cabello. Por otra parte, la obtención de los documentos necesarios para la protocolización del respectivo documento de compra venta, también requiere de un lapso prudencial, por lo que este Tribunal en aras de garantizar el tiempo prudente para que ambas partes cumplas con sus respectivas obligaciones, fija un lapso prudencial de tres meses contados a partir que la presente sentencia se encuentre definitivamente firme, para que las partes cumplas con sus respectivas obligaciones.

Con relación, a los daños y perjuicios demandados por la parte actora por la suma de Bs. 150.000,00, aún ante el incumplimiento de las obligaciones de la promitente vendedora, es evidente que en autos no quedó demostrado por la parte demandante el daño psicológico que dice le fue causado por el cambio unilateral de la negociación por parte de la demandada, trayéndole problemas graves de columna vertebral. En tal sentido, de autos no se colige ninguna prueba aportada por la actora para probar el daño causado, lo que hace improcedente tal solicitud. Así, se declara.

Con relación al cobro de honorarios profesionales, se declara improcedente por cuanto no corresponde en este procedimiento realizar tal cobro sino en el procedimiento correspondiente de Intimación y Estimación de Honorarios profesionales. Así, se declara…….”

En definitiva, interpreta esta alzada conforme al análisis de los argumentos utilizados en la recurrida por la a quo, que esa instancia dictamino:

I.3.1.- Que la parte actora persigue el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta que suscribió con la parte demandada; radicando tal cumplimiento en que la parte accionada le haga entrega de los documentos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, por ante el Registro Público de Puerto Cabello, conforme lo estipulado en las cláusulas tercera y quinta del contrato.

I.3.2.- Manifiesta que previamente debe determinar, tal como lo hace, si la negociación en disputa (opción de compra venta) es una promesa bilateral de venta o una venta pura y simple; realizando breve análisis sobre las sentencias Nº 358 del 09 de julio de 2009, Nº 460 del 27 de octubre de 2010, Nº 198 del 12 de mayo de 2011; y la Nº 116 del 22 de marzo de 2013; de donde extrae que en las tres (3) primeras la Sala de Casación Civil reitera el criterio de la existencia del contrato de opción de compra venta, como un contrato preliminar, produciendo el efecto, “solo de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato”, no considerándose estos como una verdadera venta; para en la última (la Nº 116) advertir el cambio de criterio (donde retomo su antiguo criterio de antes del 2009) de esa misma Sala Civil, al considerar que “si en la opción de compra venta se encontraren presentes los tres (3) elementos: consentimiento, objeto y precio; se debería equiparar a un contrato de venta”. Concluyendo finalmente, que el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se pide en el asunto de marras, se debe tratar conforme al criterio de que los contratos de opción de compra venta son preliminares, preparatorios, que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; siendo que ni la posesión del inmueble en manos de la futura compradora significaría la existencia de un contrato de compra venta.

I.3.3.- Afirma la a quo que, el contrato de opción de compra venta (f.4 al 9) constituye el instrumento fundamental de la demanda; donde ambas partes se comprometieron a: M.V.C., a vender definitivamente el inmueble en disputa a la ciudadana M.K.; por un precio de 200.000,00 Bs., declarando la primera haber recibido 40.000,00 Bs., a la firma del contrato de opción de compra venta y el saldo restante se comprometió la segunda, cancelarlo en la fecha de materialización y protocolización de la venta definitiva; Que el lapso de vigencia de la promesa era de cuatro (4) meses, comprendidos entre el 8 de septiembre de 2010 al 8 de enero de 2011.

I.3.4.- Fija la carga probatoria y así los límites de la controversia, bajo los siguientes parámetros: De la cláusula quinta, dice el Tribunal de la recurrida, se desprende la obligación de la promitente vendedora de suministrar los documentos y recaudos necesarios para las negociaciones (opción y venta definitiva). De la cláusula séptima, dice el Tribunal de la impugnada, que la promitente vendedora se obliga a realizar la venta definitiva, una vez que el promitente comprador le haya cancelado la totalidad del precio convenido; concluyendo que las obligaciones para las partes eran, la de la promitente vendedora la de suministrar los documentos necesarios para la venta definitiva dentro del lapso pautado en el contrato, para así poder materializar la venta definitiva, y la obligación de la promitente compradora, era la de pagar el precio convenido. De la cláusula novena, dice el Tribunal de la primera instancia, se colige la condición expresa de que si pasare el tiempo estipulado para que la promitente compradora adquiera el inmueble por contrato definitivo, perderá esta el derecho preferente y, la promitente vendedora quedará en libertad de ofrecérselo a un tercero. Por último señala que se excepciona la parte demandada-apelante del cumplimiento del contrato, en la extinción del contrato por efecto del fenecimiento del tiempo de vigencia del contrato preliminar pactado.

I.3.5.- En base a tales consideraciones, al decidir la a-quo lo hace así: A) Que de los elementos probatorios promovidos, a.y.v.l. actora logró demostrar su disposición para cumplir con su obligación como compradora y, la buena fe contractual que se desprende del artículo 1160 del Código Civil. Deduce que al lograr demostrar la querellante, que el crédito del IPASME le fue otorgado, con ello cumplió con demostrar las diligencias hechas para cumplir con el pago del precio; así como también lo prueba con las diligencias que hizo a la fiscalía, inquilinato y defensoría del pueblo, diligencias dirigidas a lograr la venta definitiva del inmueble; B) Que la parte demandada, no logró demostrar que dentro del lapso de vigencia de la opción de compra venta hubiere cumplido con sus obligaciones, que conforme a la cláusula quinta, era entregar los documentos necesarios para la venta definitiva; y a la par de ello, resulta la improcedencia de la excepción de incumplimiento alegada como fue la expiración del contrato; declarando en consecuencia con lugar, el cumplimiento de contrato y; sin lugar, los daños y perjuicios reclamados.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

II.1.- Quiere este Tribunal Superior comenzar su tarea, con el análisis de las cláusulas que comprende el contrato cuyo cumplimiento se solicita, reafirmando que en su opinión, cada vez que se intenta una acción de cumplimiento o resolución del contrato, primeramente debe el jurisdicente analizar las obligaciones que se desprenden del contrato, sus condiciones y pormenores; para posteriormente definir si hubo incumplimiento o no; toda vez que ambas acciones ▬ cumplimiento o resolución ▬ que se desprenden del artículo 1167 del Código Civil, conllevan un incumplimiento de obligaciones cuya preponderancia, gravedad o trascendencia, de los hechos que sean alegados como incumplientes y su contundente prueba, motivara la decisión justa que ha de dictarse como improcedencia o procedencia de la acción intentada.

Así tenemos que, del contrato de promesa de venta que riela a los folios 4 al 9, contrato al cual se le ratifica su pleno valor probatorio, toda vez que ambas partes sobre el fundamentan sus afirmaciones, dándose por reconocido y admitido el mismo, así como la existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se solicita; se desprenden las obligaciones convenidas entre los contendientes, que en parte ilustrara la a quo.

Desea hacer énfasis este juzgador en su criterio de que, cuando se demanda un cumplimiento o resolución del contrato, sin desmeritar la necesidad del análisis de la naturaleza del contrato que se desprenda de los hechos alegados; el análisis y decisión que sobre el asunto sometido a su conocimiento, debe tomarse estudiándose exhaustivamente las obligaciones contenidas en el contrato, las pactadas por ambas partes, sin ninguna desviación ideológica en su interpretación que tergiverse la voluntad contractual. Por ello, al analizar el contrato de Promesa de Venta, cuyo cumplimiento se demanda, que riela a los folios 4 al 9, obtenemos:

II.1.1.- De su encabezamiento se observa la intención de ambas partes de celebrar un contrato de promesa de venta, al cual en la recurrida se le mantuvo su naturaleza conforme al criterio que la Sala de Casación Civil, reiteradamente había mantenido a la fecha de interposición de la demanda [26 de septiembre de 2001]; es decir, el contrato de marras esta definido como un contrato preliminar o preparatorio, cuyo efecto futuro era el de obligar a las partes a celebrar entre ellos, cumpliendo recíprocas obligaciones, un contrato definitivo de venta sobre el inmueble en el identificado. Esta determinación en la naturaleza del contrato en disputa, que comparte plenamente quien aquí decide, desdice en gran parte del cuantioso y variado contenido del escrito de informes presentado por la recurrente, que a juicio de esta Alzada realiza una interpretación errónea de la recurrida, al señalar “…Ese error fue determinante porque la recurrida …sic… determinó que analizada la Opción de Compra Venta siendo que esta contenía los requisitos de Objeto, y precio, la Opción de Compra CONSTITUIA UNA VENTA PURA Y SIMPLE…” (Negrillas de este Tribunal Superior); argumento este de la recurrente, que se desecha, toda vez que por el contrario la Jueza de la primera instancia, más bien, en consonancia con el criterio de la parte apelante, confirma que estamos en presencia de un contrato preliminar, preparatorio, denominado Contrato de Promesa de Venta.

También dentro de este mismo tenor, se precisa resaltar en este punto que la acción que entienden las partes están contendiendo es de cumplimiento de contrato de promesa de venta, que es lo que se desprende de su encabezamiento (f.4 al 9), y no un contrato de arrendamiento con opción a compra venta, que no es el objeto de la acción de cumplimiento que se intento, ni el que se disputa en este caso. De igual manera, se destaca que tampoco en el acto de la contestación hubo alguna reconvención que haya así sugerido u obligado a dicho trámite, resultando a todas luces tal argumentación de la apelante sobre el contrato de arrendamiento con opción a compra venta, un hecho nuevo que no puede ser materia de debate en este grado, o que resulta absolutamente impertinente, por lo cual, también se desecha tal alegación al respecto.

II.1.2.- Advierte quien decide en esta instancia superior, que las cláusulas contractuales que contienen obligaciones fundamentales, para las partes son las: Primera y Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta y, Séptima.

De las cláusulas Primera y Segunda, se advierte el compromiso de la promitente vendedora, en dar en venta definitiva a la promitente compradora, el inmueble en disputa e identificado en la cláusula primera; y la exclusividad de la opción para comprar dada a la demandante, con derecho preferente.

De la cláusula Tercera, se desprende el precio contractual pactado de 200.000,00 Bs., el cual deberá cancelar la parte demandante en dos formas:

1. 40.000,00 Bs., al momento de la autenticación del contrato de Promesa de Venta, hecha por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, el 08 de septiembre de 2010; que declaro la parte demandada recibir entera y cabalmente y;

2. 160.000,00 Bs., cantidad restante sobre la pactada (200.000,00 Bs.), que convinieron las partes ser cancelados a la fecha de materialización de la venta definitiva que se protocolizara por ante el Registro Público, correspondiente.

De la Cláusula Cuarta, se desprende el lapso de vigencia del contrato convenido entre las partes, de cuatro (4) meses, consecutivos y sin prórroga, comprendidos entre el 08 de septiembre de 2010 al 08 de enero de 2011.

En la Cláusula Quinta, la promitente vendedora, demandada de autos, se obliga a suministrar los documentos necesarios para la autenticación de la promesa de venta, como para la venta definitiva.

En la Cláusula Séptima, se reedita la obligación o compromiso de la promitente vendedora-demandada de vender definitivamente el inmueble de marras, una vez la promitente compradora haya cancelado la totalidad del precio convenido.

Las demás cláusulas se entienden como consecuencias, de las situaciones que se despenden de su propio contenido (octava, novena décima), que a la luz de los alegatos y defensas planteadas, no resulta de utilidad inmediata su análisis.

II.1.3.- Ahora bien, en la disputa presentada la recurrente advierte en concreto, que la jueza a quo desecho su argumento de que pasado el lapso de cuatro (4) meses sin que la parte actora le haya entregado la cantidad restante debida y, sin que el documento que pretende hacer valer como emitido por el IPASME, contenga fecha de elaboración, ni que haya ingresado a las oficinas del registro inmobiliario; ni que la copia del cheque ▬ supuestamente emitido por esa entidad ▬ del 12 de febrero de 2011 (f.161) por la cantidad de 119. 973,60 Bs., y no por la cantidad debida de 160.000 Bs., contenga la totalidad de la cantidad restante debida (Bs. 160.000,00); cambiando así todas las reglas del juego, tratando de confundir a la a quo y, creando dudas para la impugnante en la posibilidad del pago total de la cantidad pactada. De igual manera, alega la apelante que la Jueza de la primera instancia no actuó acertadamente, valorando pruebas impertinentes, que no debió valorar, como la documental que riela a los folios 54 al 56 (ejemplar sin firma, ni fecha de compra venta, emanado del IPASME), y copia del cheque librado, con fecha 05/11/2011, que no demuestran el incumplimiento de la demandada. Así como también alego que las documentales para la protocolización del documento (documento de cesión de derechos, cédula catastral, liberación de hipoteca) los tenía la demandante en su poder, no siendo imputable a ella dicha falta.

II.2.- Ilustrado sobre lo anterior y, al decidir la apelación planteada, se hace necesario a.e.c.d.l. antes explanado: De que manera contrataron las partes las obligaciones contraídas; si hubo o no incumplimiento y; en que pruebas y sobre que valoración dada a ellas, se fundamento la Jueza de la primera instancia; examen que se realiza así:

Las partes realizaron un contrato denominado por ellos, Contrato de Promesa de Venta; cuyo cumplimiento se demanda, peticionando la querellante que la demandada cumpla con dicho contrato notariado o autenticado haciéndole de inmediato entrega de todos los documentos necesarios para la debida protocolización del Documento de VENTA DEFINITIVA. Esta obligación se encuentra pautada en la cláusula quinta.

Ahora bien, esta obligación ▬ entrega de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo ▬, a juicio de quien decide, no fue pactada como obligación unilateral; sino que para que se escenificara o materializara esa obligación, necesaria para protocolizar el documento definitivo de venta como lo indico la actora; era ineluctable también que se cumplieran las situaciones de hecho convenidas por ambas partes, relativas al pago del precio, pactadas de manera bilateral. Se explica esta instancia superior: Conforme a la cláusula tercera del contrato objeto de la acción de cumplimiento, el pago del precio se pacta en la cantidad total de 200.000,00 Bolívares, pagaderos de la siguiente manera: 1.- Unos 40.000,00 Bolívares que declaró recibir la parte demandada, donde no hay discusión ni prueba alguna que valga, distinta al propio contrato de promesa de venta que se valora como plena prueba conforme al artículo 1368 del Código Civil, de la negociación celebrada entre ambas partes y, del pago inicial recibido, cuando del mismo se extrae textualmente: “…….Tercera: El precio de esta Promesa de Venta es por la cantidad de, Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo), de los cuales declara recibir, con la firma de este documento “La Promitente vendedora” de manos de la “Promitente Compradora”, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,,oo) en dinero efectivo y de curso legal en el país a su entera y cabal satisfacción…….” Este documento notariado, admitido y reconocido como aparece de autos, se entiende suscrito (f.8) por la ciudadana M.V.C., en firmas que contrastadas por el Tribunal Superior, la que aparece extendida debajo de la identificada como de “La Demandante” en el libelo, vuelto del folio 3, con la que parece dispuesta al folio 8, parte inferior derecha del auto que estampa la Notaria Pública Segunda de esta Ciudad de Puerto Cabello, en el documento-contrato ya valorado con pleno valor probatorio; en señal de haber recibido la cantidad de 40.000,00 bolívares como parte del pago de la cantidad general de 200.000,00 bolívares, el 08 de septiembre de 2010; desechándose cualquier otra prueba o alegato respecto de este pago inicial o parcial Y; ASI SE DECIDE.- 2.- Los 160.000,00 Bolívares, restantes, pagaderos a la fecha de materialización de la venta definitiva, cuya venta definitiva se protocolizara en el Registro Público; tal como lo sigue imponiendo la cláusula tercera.

Sin embargo, de la cláusula séptima se desprende que la Promitente Vendedora se compromete a realizar la venta definitiva sobre el inmueble de marras, UNA VEZ QUE, la Promitente Compradora haya cancelado la totalidad del precio convenido. He aquí donde surgen inconvenientes en cuanto a la interpretación, que la quo o, las partes, especialmente la recurrente en sus informes, tienen de las cláusulas tercera y la cláusula séptima, del contrato objeto de la acción de cumplimiento; referidas al cumplimiento de las obligaciones de las partes.

Si analizamos la cláusula tercera, podemos obtener que la cantidad restante de Bs. 160.000,00., debió cancelarla para la fecha de la materialización de la venta definitiva y; es esta venta definitiva la que debe protocolizarse ante la autoridad registral correspondiente, según la expresión literal de dicha cláusula tercera. No entiende quien aquí juzga, que la cantidad debida debe cancelarse el mismo día en que se va a protocolizar el documento definitivo de venta; pues la cláusula séptima resulta muy clara al señalar que el compromiso de vender para la promitente vendedora surge, UNA VEZ cancelada la cantidad restante de Bs. 160.000,00 y no antes, ni en otro momento y; que el lapso que tenía la promitente compradora para cancelar los 160.000,00., restantes, lo era el establecido en la cláusula cuarta, es decir del 08 de septiembre de 2010 al 08 de enero de 2011.

Explorando en nuestro idioma oficial, reglas y particularidades, resulta necesario analizar que significa el nexo de UNA VEZ QUE, utilizado por las partes en la remencionada cláusula séptima. En este sentido podemos inferir que tal nexo se utiliza en la perífrasis verbal de “hubieron”, que consiste en una construcción que señala dos significados, el del verbo principal y el del verbo auxiliar; que en el uso actual ese tiempo verbal, de significado terminativo y egresivo, aparece siempre precedido de nexos como el que contractualmente se utilizo como UNA VEZ QUE; indicando el fin o la interrupción de una acción e; indicando ese tiempo que la acción denotada por el verbo (cancelar, pagar) ha ocurrido inmediatamente anterior al de otra acción (“vender”).

En el caso del análisis de la cláusula séptima, el nexo UNA VEZ QUE juega entre dos verbos, el de pagar o cancelar, acción esta que ha debido realizarse con inmediata anterioridad, al compromiso de la promitente vendedora que es el de vender definitivamente el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se solicita. Entendidos debemos estar, entonces, que ese pago de la cantidad restante debida (Bs. 160.000,00) debió hacerla la promitente compradora antes de la venta definitiva, pues era la condición sine qua nom para que se materializará la venta definitiva o, a lo menos, hiciera surgir el compromiso impretermitible e inexcusable para la promitente vendedora de vender definitivamente el inmueble de marras a la promitente compradora y; dentro del lapso contractual establecido en la cláusula cuarta Y; ASI SE DECIDE.-

II.3.- Ahora bien, dichas las cuestiones supra, corresponde a este Tribunal dilucidar si efectivamente cumplió la demandante con las obligaciones contenidas en el contrato o, a lo menos intento hacerlo; o si efectivamente la parte demandada incumplió con la obligación que tenía de suministrar los documentos a la promitente compradora, para la protocolización de la venta definitiva, O si en definitiva expiró el termino o lapso contractual. Todo ello en concatenación con los motivos y valoraciones de la recurrida e impugnadas en la apelación planteada.

Al efecto, la parte demandante señala que cumplió con sus obligaciones al tramitar un crédito por ante el IPASME, aprobado según oficio Nº 6038 del 14 de diciembre de 2010, recibiendo el documento definitivo de venta, avisándole de inmediato a la demandada; produciendo asimismo, diversas documentales (recibos, talones de chequeras, etc.) que prueban que le cancelo Bs. 40.000,00 a la querellada como inicial, así como del monto del crédito aprobado por Bs. 120.000,00. Asimismo aporto documentales diversas de diligencias practicadas en diversos organismos, publicaciones de prensa, etc., valoradas por la a quo como demostrativas del cumplimiento del pago realizado por la parte actora de Bs. 40.000,00 de inicial y, de 120.000,00 por crédito del IPASME; entre otras valoraciones y decisiones. Riposta la demanda, señalando que no se le ha cancelado la cantidad debida de Bs. 160.000,00., en el término contractual, habiendo expirado el mismo y; que la a quo valoro defectuosamente las pruebas, y que erró al decidir que la parte actora había cumplido con el pago de la cantidad debida (Bs. 160.000,00).

Ante estos supuestos y denuncias en las cuales quedó planteada la presente controversia, y haciendo uso efectivo de los análisis y conclusiones vertidas en los particulares y párrafos anteriores; este Tribunal advierte:

Quiere referirse esta Alzada, en primer lugar, al crédito supuestamente obtenido en el IPASME por la parte actora, y en relación al cumplimiento del contrato demandado. En este respecto quiere ser categórico este Tribunal Superior al señalar, que si bien las diligencias hechas por la parte demandante para conseguir el dinero que debía de Bs. 160.000,00 Bs., ante la institución señalada, podrían ser estimadas por el Tribunal de la Causa o por este Tribunal, en su favor y, para ilustrar sobre la forma de conseguir el dinero del precio debido, a pagar; no obstante, tales diligencias y su éxito o no, no eran condiciones contractuales contenidas en el cuerpo del Contrato de Promesa de Venta, pactada entre las partes y, tampoco nunca podían ser valoradas como trámite para el exacto cumplimiento de la obligación de pagar. Si nos detenemos en la redacción del contrato cuyo cumplimiento se demanda, observamos que de manera alguna la cantidad restante debida se supedita a la concesión u otorgamiento de un préstamo que la parte actora diligenciaría por ante el IPASME. Tampoco este trámite pudo haber sido considerado, nunca, como parte de la negociación o contrato de marras; ni bien, porque haya sido publicado en avisos de prensa, ni bien porque así haya sido afirmado en el libelo, ni rechazado ▬ aún cuando por el contrario, si fue negado y rechazado por la parte querellada en la contestación a la demanda y, en esta instancia superior ▬ por la accionada. Que baste solo con leer el contrato de promesa de venta en disputa, para observar que el pago del precio no fue condicionado al otorgamiento de tal crédito y; por efecto de una publicación de prensa (f.47 y 48) tampoco ha debido valorarse, ni siquiera apreciarse, como comprobación de que tal trámite era parte de la negociación en disputa, toda vez que además de que existe una documental idónea como lo es el contrato de promesa de venta, que no lo prescribe, las publicaciones de prensa que la ley no ordena [como la que estuvo en análisis y valoro la a quo], no tienen eficacia probatoria para producir convicción en el juzgador, ni siquiera valen como meros indicios y que; para tener alguna vestigio de fidedignidad esos avisos de prensa, debieron producirse o promoverse conjuntamente con la prueba de informes, dirigida a la imprenta o diario (oficina de redacción) para probar la autoría de quien emana, y si el contenido es original de su autor. Lo que en autos no consta; debiendo haberse desechado tal publicación de prensa (f.47 y 48) no debiendo para nada valorarse Y; ASI SE DECIDE.-.

Por otro lado, tampoco debieron valorarse ni son elementos idóneos ni suficientes para demostrar cumplimiento de pago alguno, la copia del presunto documento de venta que riela a los folios 54 y 55 al no contener firma alguna y por legislador negarle dicho valor conforme se infiere del artículo 1368 del Código Civil y; de la supuesta constancia que riela al folio 56 pues de su contenido lo que se refiere es a dejar constancia del no recibo de honorarios profesionales por la redacción del supuesto contrato inmediato supra aludido, que en nada nos habla del cumplimiento al pago a que estaba obligado la parte demandante, resultando a todas luces irrelevante a los fines de demostrar el supuesto incumplimiento de la parte demandada.

En segundo lugar se refiere esta Alzada, a la prestación que debió cumplir la parte actora, para exigir el cumplimiento del contrato a la parte querellada, conforme a lo peticionado en la demanda. Tal como deviene de los párrafos anteriores, es la cláusula séptima la que nos indica que debió cumplir la promitente compradora para exigir lo único que esta demandando: La entrega de los documentos necesarios para la debida protocolización del documento de venta definitiva, conforme a lo estipulado en la cláusula quinta. En efecto, tal como fue convenido en la cláusula séptima la promitente vendedora debe proceder a cumplir con la venta definitiva, UNA VEZ que la promitente compradora HAYA CANCELADO LA TOTALIDAD DEL PRECIO CONVENIDO. Es tan exacto y fatal tal estipulación contractual, que ni siquiera acepta la cláusula séptima, el pago parcial o menor a Bs. 160.000,00, que era la cantidad restante debida, de los Bs. 200.000,00 que era el precio total convenido en el contrato de marras; y sobre los cuales se cancelo una inicial de Bs. 40.000,00., demostrada con el propio contrato cuyo cumplimiento se exige.

Ahora bien, en la recurrida se establece (f.191 al 193) que la parte demandante cumplió con el pago del precio convenido, a través de los 40.000,00 Bs. de inicial (demostrados con los recibos y otros promovidos por la actora) y, los 120.000,00 Bs., del crédito otorgado por el IPASME a la parte demandante. Analizadas las actas del expediente se observa que: 1.- El precio total convenido en el contrato de marras, es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00 Bs.,) y no 160.000,00 Bs., que es la cantidad resultante de restar al precio total pactado la inicial de 40.000,00 Bs., entregados y recibidos por el promitente vendedor el 08 de septiembre de 2010, fecha en que autentica el contrato de promesa de venta en disputa. Suma esta que por cierto para probar su recibo, no era necesario valorar los recibos, talonarios y etc., pues del propio contrato cuyo cumplimiento se demanda, reconocido entre las partes, aparece la declaración de la demandada recibiendo tal cantidad a su entera y cabal satisfacción; documento este que tiene pleno y absoluto valor probatorio entre las partes y hacia terceros, tal como lo tarifa el artículo 1363 del Código Civil. 2.- Que la parte demanda si recibió la cantidad inicial de CUARENTA MIL BOLVARES (40.000,00 Bs.) del precio total convenido, valiendo las consideraciones y valoraciones hechas en lo inmediato anteriormente establecido. 3.- Que la cantidad resultante y debida, alcanzaba a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (160.000,00 Bs.) y no otra. Es decir, a los 200.000,00 Bs., que fue la cantidad pactada por el precio total de venta, se le resto la cantidad de 40.000,00 Bs., recibidas como inicial por la parte demandada. 4.- Que la a quo valido el pago inicial de Bs. 40.000,00., y la cantidad del crédito aprobado por el IPASME de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000,00 Bs.), arroja un cantidad cancelada de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (160.000,00 Bs.). En este estado de cosas, se resume que, si el precio total pactado era de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00 Bs.) y; la cantidad que pudo apreciar la a quo como cancelada fue de 40.000,00 Bs. como pago inicial, mas, 120.000,00 Bs. valor del préstamo del IPASME concedido a la parte actora, y validado ▬ en un supuesto negado aceptado por esta instancia superior ▬ por la Jueza de la primera instancia como parte del pago; resulta forzoso concluir que todavía queda una parte del precio total (200.000,00 Bs.) que no fue probada su cancelación y que alcanza a la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (40.000,00 Bs.)

Ante esa realidad en lo inmediato supra concluido, resulta también forzoso concluir que, todavía no ha nacido la obligación del promitente vendedor de entregar a la promitente compradora, los documentos y recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, según la cláusula quinta del contrato en disputa; por no haber cumplido la promitente compradora con la cancelación de la totalidad del precio convenido, tal como esta estipulado en la cláusula séptima del contrato en disputa; al solo lograr la parte demandante demostrar el pago de la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) dado como inicial por lo que la demanda que se intento no debió prosperar y, la apelación intentada resulta procedente en derecho Y; ASI SE DECIDE.-

III

III.1.- Ahora bien, se infiere de los análisis anteriores, que la parte promitente compradora, no ha cancelado totalmente el precio total convenido, a la presente fecha, pues ni siquiera ▬ en un supuesto negado ▬ computando el valor del préstamo del IPASME presuntamente otorgádole, llega a la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00 Bs.) que es el precio contractual pactado.

En este sentido, tal como fue alegado por la parte demandada-recurrente, la cláusula cuarta del contrato en disputa establece un término para que la promitente compradora, cancelara totalmente el precio convenido de Bs. 200.000,00. Este lapso o término comenzaba el 08 de septiembre de 2010 y, concluía el 08 de enero de 2011.

De un simple cálculo matemático en relación al calendario, y los días transcurridos desde el 08 de septiembre de 2010, fecha de inicio del término contractual que tenía la promitente compradora para cancelar totalmente el precio convenido, y la conclusión del lapso contractual dado para ello, se puede apreciar la mora de la demandante e, incumplimiento en cancelar totalmente (cláusula séptima) el precio total convenido, y en el tiempo contractual hábil, que tenía para ello. Aún cuando supusiéramos a favor ▬ de la promitente compradora ▬ como pago y cumplimiento de pago la cantidad de 120.000,00 Bs., supuestamente dado en préstamo por el IPASME; esta cantidad de 120.000,00 Bs., mas la dada y recibida por la parte demandada, como inicial, solo suma la cantidad de 160.000,00 Bs., que en nada se parece a la cantidad total convenida de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00 Bs.); rayando en lo extemporáneo y moroso, el cumplimento contractual de la obligación de la actora de pagar totalmente el precio contractualmente pactado de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00 Bs.) dentro del lapso que tenía desde 08 de septiembre de 2010 hasta el 08 de enero de 2011 según la cláusula cuarta; infiriéndose de ello, no solo que no tenía condiciones ni argumentos para demandar, sino que el lapso o término contractual para cumplir su obligación de pagar, expiró, feneció Y; ASI SE DECIDE.-

III.2.- Como consecuencia de lo inmediato anteriormente decidido sobre la expiración del término o lapso contractual, que tenía la parte actora para pagar, y no lo hizo; en fuerza de las anteriores consideraciones expuestas, se considera a la promitente vendedora, la según la cláusula novena del contrato de marras, liberada de la obligación de vender el inmueble constituido por un Apartamento, distinguido con el Nº 02-09, ubicado en el Segundo piso del Boque 26, Edificio 01, Tipo B-4, de la Urbanización Cumboto II, Parroquia Goaigoaza, del hoy Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, conforme al contrato de promesa de venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello, el 08 de septiembre de 2010, anotado bajo el Nº 20, tomo 85, de los libros de autenticaciones llevados por ante dicha Notaria Publica, objeto de dicho contrato; a la promitente compradora, demandante de autos, ciudadana M.K.G., identificada en autos. Y; ASI SE DECIDE.-

III.3.- Por cuanto en el contrato en dispuesta, no fueron pactadas arras ni sanción penal alguna, se ordena a la parte demandada a la devolución a la parte demandante, de la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) demostradas como recibidas por ella, por concepto de inicial de la negociación pactada; calculándose sobre dicha cantidad el interés legal (3% anual).

DISPOSITIVA

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

Con Lugar el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana M.V.C. a través de su apoderado judicial S.E.M. contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial de fecha 16 de septiembre de 2014, que declaró parcialmente con Lugar la demanda de Cumplimiento del Contrato con Promesa de Venta intentada por la ciudadana M.K.G. contra la apelante.

SEGUNDO

Se revoca la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia de este Circuito Judicial de fecha 16 de septiembre 2014, que declaró parcialmente con Lugar la demanda de Cumplimiento del Contrato de Promesa de Venta más daños y perjuicios intentada por la ciudadana M.K.G. contra la apelante.

TERCERO

Sin lugar la demanda de Cumplimiento del Contrato de Promesa de Venta más daños y perjuicios, intentada por la ciudadana M.K.G., contra la ciudadana M.V.C., que se sustancia en el Expediente Nº GH31-V-2011-000019; así como expirado el lapso contractual establecido en la Cláusula Cuarta y, liberado la demandada de tal obligación de vender conforme a la Cláusula Novena, debiendo entregar la parte actora el inmueble objeto del Contrato de Promesa de Venta a la parte demandada, libre de bienes muebles, enseres y personas. Se ordena a la parte demandada a la devolución a la parte demandante, de la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) demostradas como recibidas por ella, por concepto de inicial de la negociación pactada; calculándose sobre dicha cantidad el interés legal (3% anual).

CUARTO

Con expresa condenatoria en Costas a la parte demandante, conforme lo contemplado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese reproducción certificada para el copiador de sentencias.

El Juez Superior Provisorio

Dr. R.E.P.H.

La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ

En la misma fecha se publicó y registro la presente decisión siendo las 02:11 de la tarde.

La Secretaria

Abg. MARIEL VERONICA RAMIREZ SUAREZ

REPH/mvrs