Decisión nº 548 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 26 de Marzo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, Veintiséis (26) de Marzo de 2009

198º 150º

DEMANDANTE: M.H., venezolana, titular de la cédula de

de identidad N° V-7.516.596 y de este domicilio

ABOGADA: YENNITT R.P.S.

ASISTENTE: I.P.S.A. Nº 102. 659 y cédula de identidad V-10.232.038, de este

domicilio

DEMANDADO: R.D.H., cédula de identidad Nº V- 8.021.309

de este domicilio

ABOGADA: R.O., cédula de dentidad N° V-7.594.245

ASISTENTE: I.P.S.A. Nº 55.140, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 2.509/08.-

CAPITULO PRIMERO

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha diecinueve (19) de noviembre de 2008, por la ciudadana: M.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.516.596, de este domicilio, asistida por la abogada YENNIT R.P.S., I.P.S.A. N° 102.659, cédula de identidad N° V-10.232.038y de este domicilio, actuando en su condición de arrendadora y propietaria de un inmueble constituido por una (1) casa ubicada en el barrio “19 de abril”, casa N° 2, de este municipio y cuyos linderos y demás datos regístrales constan de documento de propiedad que corre inserto a los folios 12, al 14 de este expediente, alegando que en fecha primero (1°) de octubre del año 2007, cedió en arrendamiento al ciudadano: R.D.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 8.021.309 y de este domicilio, el inmueble antes referido, mediante contrato escrito de índole privado que acompaña marcado “B”, el cual en la cláusula tercera estipula que el tiempo de duración se pactó por el termino fijo de seis meses contados a partir del día 28 de febrero de 2007 y hasta el día 31 de agosto del mismo año, salvo que con 30 días de anticipación al vencimiento del plazo se celebrara nuevo contrato. Que las partes celebraron un contrato, mediante documento autentico, relacionado a la prorroga legal, pero que el arrendatario ha venido incumpliendo tanto el contrato original como el de la prorroga legal. Que incumple el pago de los cánones de arrendamiento, y de los servicios que son prestados al inmueble tales como agua y luz eléctrica incumpliendo con ello la cláusula sexta del contrato y que es por ello que acude ante este juzgado para demandar al inquilino en referencia por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las cláusulas contractuales.

Concluyó pidiendo que sea condenado el arrendatario a entregarle desocupada, de bienes y personas, la casa objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos. Que pague a la demandante, por concepto de daños y perjuicios, una cantidad de quinientos bolívares (bs. 200,00) (sic) por cada mes de demora en la entrega del inmueble objeto de esta demanda contados a partir del día primero (1°) de septiembre del año 2008 fecha en la cual se autenticó la prorroga legal, hasta la entrega real y efectiva del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda y que sea condenado al pago de las costas y costos procesales.

Acompañó en copia simple (folios 4 al 5) contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Copia de convenio suscrito entre las partes por ante la notaría pública de este municipio en fecha 17 de Septiembre de 2008 en donde las partes pusieron término a la relación contractual (folios 6 y 7)

Del folio 8 al 10 corren instrumentos de estados de cuenta de servicio de electricidad y de agua prestados al inmueble objeto del contrato y a los folios 11 al 14 corre copia de instrumento público relacionado con la propiedad del inmueble.

Admitida la acción (folio 15), se acordó el emplazamiento de la parte demandada, cuya citación personal no pudo efectuarse satisfactoriamente por el Alguacil de este Juzgado al negarse el demandado a firmar el recibo de la misma, por lo que consignó la boleta de citación, tal como consta a los folios 16 al 18 del presente expediente.

Al folio 19 corre acta de este Juzgado acordando la citación complementaria del demandado y ordenando a la Secretaria del Tribunal la practica de la misma.

A los folios 20 y 21 corre diligencia de la Secretaria de este Juzgado suscrita en fecha tres (3) de diciembre de 2008, dando cuenta al tribunal de haber cumplido con la función encomendada de citación del demandado con lo cual se cumplió este requisito.

Al folio 11 corre diligencia del demandado, asistido de abogado, mediante la cual consigna recibos de pagos de servicios de electricidad y agua que le son prestados al inmueble, de fecha 04 de diciembre de 2008 (folios 23 al 26)

A los folios 28 al 29 corre escrito de acuerdo de suspensión de la causa suscrito entre las partes, por un término de 88 días continuos contados a partir del día cuatro (4) de diciembre de 2008 y hasta el día dos (2) de marzo de 2009 fecha en la cual el demandado debía entregar el inmueble objeto de este contrato, desocupado de personas y de cosas, así como solvente en el pago de los servicios que le son prestados y con sus arreglos pertinentes.

Al folio 30 corre acta de este Juzgado acordando la suspensión de la causa por el término acordado por las partes.

Al folio 31 corre diligencia suscrita, el día dos ((2) de marzo, por el demandado asistido de abogado mediante la cual consigna documentos privados consistentes en recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009 (folios 32 y 33) y solicita se le expida copia certificada de la totalidad del expediente.

Al folio 34 corre diligencia de la parte actora mediante la cual desconoce los instrumentos privados consignados por el demandado a los folios 32 y 33.

Al folio 35 corre diligencia de la actora solicitando la homologación del convenimiento suscrito por las partes y en donde el demandado convino en desocupar el inmueble el día dos (2) de marzo de 2009.

Al folio 36 corre auto del Tribunal acordando las copias certificadas solicitadas por el demandado al folio 31.

A los folios 37 al 41 corre escrito de contestación al fondo de la demanda presentado por el demandado debidamente asistido de abogado y el cual expone:

Que las fechas indicadas en el libelo de demanda son contradictorias e inexactas con relación a la propia narración de los hechos y el derecho alegado en contraposición a los instrumentos acompañados. Que existe una clara contradicción sobre el instrumento legal que se pretende hacer valer o sobre el cual se fundamente la demanda. Que se demanda por insolvencia en los cánones de arrendamiento sin indicar cuales se adeudan y cuanto se adeuda y que la misma situación se presenta con el pago de los servicios públicos. Negó y rechazó tanto en los hechos como en el derecho la acción planteada en su contra. Negó que la relación arrendaticia se hubiera iniciado desde el día 01 de octubre de 2007, sino que la misma se inició en una fecha anterior a la indicada. Negó que la citada relación arrendaticia hubiera culminado el día 31 de Agosto de 2007. Negó que hubiera incumplido el contrato de arrendamiento celebrado con la demandante. Negó haber incumplido acuerdo alguno celebrado por ante el Juzgado del municipio Nirgua, que adeude cánones de arrendamiento y pago de servicios públicos prestados al inmueble objeto del contrato que lo une a la demandante. Que se estableció el 03 de marzo de 2010 como término fijo para la desocupación del inmueble arrendado.

Afirmó que existió entre las partes un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el 22 de febrero de 2001 sobre el inmueble identificado en la presente demanda. Que ambas partes suscribieron durante el año 2008 (sic) un documento público mediante el cual acordaron convertir el contrato de arrendamiento que los unía en un contrato a tiempo determinado. Que el contrato que unía a las partes llegó a su término, por acuerdo entre las partes en fecha 03 de marzo de 2008 por lo que considera improcedente solicitar tanto el cumplimiento como la resolución de un contrato que ya llegó a su término legal. Que ambas partes acordaron la fecha de terminación de la relación arrendaticia, así como el lapso de prorroga por lo que a partir del día 03 de marzo de 2008, lo que está en vigencia es el lapso acordado para la desocupación voluntaria del inmueble arrendado. Que establecieron el día 03 de marzo de 2010 para la desocupación por lo que no ha incumplido el término para la desocupación. Que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos. Que la arrendadora ha actuado de mala fe al negarse a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y al desconocer el termino de la prorroga legal acordada para la desocupación y concluye pidiendo se declare sin lugar la acción. Quedando así trabada la litis.

Al folio 43 corre auto del tribunal negando la homologación solicitada por la actora al no haber indicado el instrumento en donde conste el objeto de la homologación

Al folio 44 corre diligencia de la demandante en la cual confiere poder Apud Acta a la abogada YENNITT R.P., identificada en autos, para que la represente en todos los asuntos relacionados con esta causa.

Al folio 45, corre diligencia del demandado asistido de abogado donde hace valer los instrumentos (facturas) que rielan a los folios 32 y 33 de este expediente

A los folios 46 al 48 corre escrito de pruebas, suscrito por la parte demandada y al folio 49 corre auto del tribunal admitiendo las mismas con la advertencia de que por cuanto no requieren de evacuación, se valoraran en su oportunidad legal.

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

La parte actora demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE LA UNE AL DEMANDADO POR EL INCUMPLIMIENTO DE ÉSTE A SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES y como consecuencia de ello pide la entrega del inmueble objeto del contrato libre de personas y bienes así como solvente con el pago de los servicios públicos que le son prestados al mismo. Alega que se trata de un contrato a tiempo determinado que celebraron por el término de seis meses en fecha 28 de febrero de 2007 y que luego se trastocó en indeterminado por haber operado la tacita reconducción, pero; que mediante convenio suscrito, por ante la Notaría Pública de esta ciudad en fecha 17 de Septiembre de 2008 lo convirtieron nuevamente en contrato a tiempo determinado en el cual se estableció el lapso para la prorroga legal y entrega del inmueble objeto del contrato. Acuerdo que el arrendatario ha incumplido al no pagar los servicios públicos que le son prestados al inmueble y estar insolvente con el pago de los alquileres, pero la parte demandada negó tales hechos, y afirma que el se encuentra gozando de la prorroga legal tal como se indica del convenio público que suscribieron las partes en fecha 17 de Septiembre de 2008, hasta el día 03 de marzo de 2010, que es incierto que éste insolvente en el pago de cánones de alquileres y de servicios públicos que le son prestados al inmueble.

Al respecto hay que indicar que la demandante consignó junto con su escrito de demanda copia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 01 de Octubre de 2007 (folios 4 y 5), copia de acuerdo suscrito entre ellas por ante la Notaria pública de esta ciudad en fecha 17 de Septiembre de 2008 (folios 6 y 7) y a los folios 11 al 14 consignó copia de instrumento publico de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes referido, los cuales no fueron desconocidos en ninguna forma por el demandado en el acto de contestación por lo que conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran como fidedignos para dar por demostrada la relación contractual arrendaticia entre la actora y el demandado y la propiedad del inmueble en referencia y por ende la legitimación de las partes para actuar en el presente juicio.

Ahora bien; el contrato, constituye el medio más idóneo para que los individuos manifiesten su voluntad y reglamenten sus relaciones económicas. La voluntad libremente manifestada, produce efectos obligatorios para las partes intervinientes en la relación contractual, siendo por tanto fuente de obligaciones, es decir; de derechos y deberes.

Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación global relacionando las unas con las otras, y como lo indicó Messineo, citado por G.Q., cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una de ellas con las otras y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, las tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1990, p: 35).

Analizado lo anterior, si se presentan dudas acerca de si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene, indefectiblemente, que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula. Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, por lo que al interpretar las cláusulas segunda, tercera, cuarta y sexta del convenio celebrado por las partes en fecha 17 de Septiembre de 2008 folios 6 y 7, mediante el cual se modificó la duración del contrato celebrado por las partes en fecha 01 de Octubre de 2007 (folios 4 y 5), que se encuentra vigente entre ellas, se aprecia que las partes convinieron, en la cláusula segunda, que la fecha de finalización del contrato sería el día 03 de marzo de 2008, en la cláusula tercera, que el arrendatario quedó notificado en fecha 03 de marzo de 2008 por la arrendadora que el contrato no le sería renovado y que debe desalojar el inmueble, en la cláusula cuarta, que en atención a la cláusula anterior el arrendatario declara conocer que goza de la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal “c” de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios por el término de dos años y en la cláusula sexta que el arrendatario acepta que la fecha de entrega de la casa es el día 03 de marzo de 2.010

De donde se observa claramente que la voluntad de las partes fue el de establecer un vínculo jurídico contractual que tiene las siguientes características:

1. - Es de tiempo determinado, ya que la cláusula segunda del convenio público antes referido establece que la fecha para la terminación del contrato era el día 03 de marzo de 2008.

2. - Que a partir de la fecha antes referida se iniciaría la prorroga legal prevista en el literal “c” del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que duraría hasta el día 03 de marzo de 2.010, como se entiende de la cláusula cuarta, lo que refuerza la idea de que las partes pusieron un termino de duración a la relación contractual arrendaticia.

De lo anterior, lógico es deducir, que las partes pusieron término al contrato y que el demandado se encuentra gozando de la prorroga legal arrendaticia prevista en el artículo 38 antes referido y que en consecuencia debe cumplir con todas las obligaciones legales y contractuales que como arrendatario le imponen la ley y el contrato, toda vez que el segundo aparte del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

… Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviese exento de regulación…

Es pertinente aclarar, que la acción de resolución de contratos de arrendamiento pueden intentarse fundamentándose el actor en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que las causales para la demanda de esta especie que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneas en el sentido de que las partes pueden establecer y modificar las condiciones de acuerdo a lo pautado en el contrato y sólo son aplicables a los contratos celebrados a tiempo determinado.

Precisado que el contrato que une a las partes en contienda en esta causa es un contrato a tiempo determinado porque así lo pautaron las partes al ponerle término a la relación arrendaticia y respetar la actora el derecho del demandado a la prorroga legal en el convenio que suscribieron por ante la Notaria Pública de esta ciudad en fecha 17 de Septiembre de 2008 (folios 6 y 7), se hace necesario analizar si el demandado ha dado o no cumplimiento a las obligaciones de pagar el canon de arrendamiento en el término legal estipulado y si ha cumplido con el pago de los servicios, hechos que le imputa como incumplidos la parte actora, por lo que habiendo el demandado refutado tales imputaciones, es de su carga probar tales dichos, toda vez que el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

… Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación .. .

De las probanzas traídas a los autos por el demandado se encuentran los recibos consignados a los folios 32 y 33, mediante los cuales pretende probar su solvencia con respecto al pago de los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009, pero los mismos quedaron desechados al haber sido desconocidos por la actora y no haber el demandado insistido en hacerlos valer y haber promovido y evacuado la prueba de cotejo para ello, por lo que concatenada esta prueba con los instrumentos públicos consignados por la actora a los folios 51 al 99, relativos al expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado y de donde se aprecia al folio 82, que en fecha 25 de noviembre de 2008 consignó el pago correspondiente al canon del citado mes y luego en fecha 2 de marzo de 2009 consignó el pago de los cánones de los meses de febrero y marzo de 2009 (folio 92), lo que demuestra que no depositó los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2008 y enero de 2009, por lo que ha incumplido lo previsto en la cláusula décima segunda del contrato que une a las partes y que siendo indeterminado fue transformado en contrato a tiempo determinado según el convenio notariado de fecha 17 de Septiembre de 2008 (folios 6 y 7) como antes se dejó establecido, igualmente ha violado una de sus obligaciones principales, como la califica el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

“… El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1° (omissis)

2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (reasaltado del Tribunal)

Con relación a la insolvencia del demandado con respecto al pago de los servicios públicos de electricidad y abastecimiento de agua que le imputa la actora, cabe destacar que el demandado consignó recibos de pagos de tales servicios que corren agregados a los folios 23 al 25 en donde se observa que pagó el día 04 de diciembre de 2008 las facturas correspondientes al pago por servicio de agua de los meses que van desde el día 15 de diciembre de 2005 hasta el día 01 de mayo de 2008, es decir; que pagó el referido día, tres (3) años y medio del mencionado servicio, pero el mismo lo hizo un día después de haber sido citado validamente para este juicio, por lo que forzoso es determinar que en efecto incumplió su obligación de pagar tal servicio y en consecuencia incumplió la cláusula décimo cuarta literal “b” del contrato antes referido.

No se trajeron a los autos pruebas para determinar la solvencia o no del demandado con respecto al pago del servicio de electricidad que le es prestado al inmueble objeto del contrato, lo que hace imposible el pronunciamiento sobre ello.

La actora demandó daños y perjuicios, pero aún cuando los mismos no fueron refutados por el demandado, no puede concedérsele el pago de ellos por no haber demostrado éstos y sus causas. Así se decide.

En atención a lo antes expuesto forzoso es concluir que la presente acción debe declararse con lugar y que como consecuencia de ello queda resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes, así como el convenio suscrito entre ellas en fecha 17 de Septiembre de 2008 (folios 6 y 7), por el reiterado incumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos que le son prestados al inmueble objeto del contrato tal como ha quedado demostrado, todo lo cual se determinará en la dispositiva de este fallo.

Se estima que la cuantía de la presente acción, conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es del valor de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400).

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, por haber quedado demostrado que el arrendatario incumplió su obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en la relación contractual que unía a las partes, e igualmente incumplió con mantener la solvencia del inmueble con respecto al pago del servicio de abastecimiento de agua como quedó demostrado,

SEGUNDO

Se declara resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes, así como el convenio suscrito entre ellas en fecha 17 de Septiembre de 2008 (folios 6 y 7), por el reiterado incumplimiento del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos que le son prestados al inmueble objeto del contrato tal como ha quedado demostrado, por lo que el demandado deberá entregar desocupado de bienes y personas el inmueble objeto de la relación contractual arrendaticia a la demandante en su cualidad de arrendadora y propietaria del referido inmueble.

TERCERO

Se exonera al demandado del pago de costas procesales por no haber resultado vencido totalmente.-

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.-

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Nirgua a los veintiséis (26) días del mes de M.d.A.D.M.N..- Año 198º de la Independencia y 150º de la Federación.-

El Juez Titular

Abog. I.P.A.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.

En esta misma fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.