Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Octubre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.

JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA

DE CARACAS.

Años: 198º y 149º.-

PARTE ACTORA: M.I.E., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Levinttown, Puerto Rico y titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.982.610.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA: A.J.O.G. y C.M.B., Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 88.497 y 8.899, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: J.L.A.P., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 81.905.993.-

APODERADA JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDADA: N.J.D.G., Abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 39.165.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.-

EXPEDIENTE Nº: 07-4586.-

I

SINTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente expediente previa distribución ante el Juzgado Distribuidor de turno, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la acción de Resolución de Contrato interpuesta por los Abogados A.J.O.G. y C.M.B., en carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana M.I.E., en contra del ciudadano J.L.A.P., la cual fue admitida en fecha doce (12) de Diciembre de 2.007.-

En fecha 19 de Diciembre de 2.007, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora consignando escrito de reforma de demanda, la cual fue admitida el 09 de Enero de 2.008.

En fecha 29 de Enero de 2.008, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber recibidos los emolumentos tendentes a verificar la citación de la parte demandada.

En fecha 12 de Febrero de 2.008, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a la dirección señalada, no encontrando a la parte demandada.

En fecha 21 de Febrero de 2.008, compareció la Abogada N.D., en carácter de apoderada judicial de la parte demandada, dándose por citada en la presente demanda.

En fecha 25 de Febrero de 2.008, compareció la apoderada judicial de la parte demandada consignando escrito de contestación de la demanda.

En fecha 03 de Marzo de 2.008, compareció la apoderada judicial de la parte demandada consignando escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 10 del mismo mes y año.

En fecha 24 de Marzo de 2.008, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha. En esta misma fecha se evacuó la testimonial del ciudadano J.L.C..

En fecha 26 de Marzo de 2.008, compareció la apoderada judicial de la parte demandada, consignando estatutos sociales de la empresa Confidata Recursos Empresariales.

En fecha 02 de Abril de 2.008, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de conclusiones.

Vencida la oportunidad para decidir, pasa este Tribunal a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Los apoderados judiciales de la parte actora, en su libelo de demanda, establecieron lo siguiente:

- Que su representada, dio en arrendamiento mediante contrato a tiempo determinado, al ciudadano J.L.d.A.P., un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Macaracuay, Parcela Nro. 70 del Zona “N”, Avenida Cumaco, Quinta Doña Blanca, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

- En el se estipula que el arrendatario debe pagar el canon de arrendamiento por un mes vencido en los primeros cinco (5) días de cada mes y que la falta de pago de un canon de arrendamiento será causa de resolución del contrato.

- Que el arrendatario ha incumplido con su obligación de pagar los cánones desde el mes de mayo del corriente año, obligación vencida que asciende a la cantidad de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 6.300.000,oo).

- Que en virtud de lo anterior procede a demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y en consecuencia sea entregado el bien inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas; así como también sea condenada la parte demandada al pago por la cantidad de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 6.300.000,oo).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda compareció la ciudadana N.J.D.G. en carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignando escrito de defensa en el que expresa lo siguiente:

- Que en primer termino opone como defensa previa la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio en virtud de que consta de contrato de arrendamiento que la administradora Confidata Recursos Empresariales, S.A., quien actuó en representación de la ciudadana M.I.E., dio en arrendamiento a su representado el bien inmueble constituido por una quinta y su parcela de terreno señalada con el Nro 70 de la zona “N” de la Urbanización Macaracuay, Ubicada en la Avenida Cumaco de la mencionada urbanización, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

- Que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes lo alegado por la supuesta demandante en su libelo de demanda y consecuencialmente sea declarada sin lugar la presente demanda.

- Que niega, rechaza y contradice que su representado adeude por cánones de arrendamiento la cantidad de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,oo) desde el mes de mayo de 2.007.

- Que su representado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento tal y como consta de recibos de pago de los mes de Mayo, Junio, Agosto y Septiembre a razón de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,oo) mensuales.

- Que igualmente consta que los cánones de arrendamiento de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre fueron consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

- Que niega, rechaza y contradice que su representado deba hacer entrega del inmueble arrendado toda vez que reencuentra solvente en los pagos de arrendamiento, y en consecuencia sea declarada sin lugar la demanda ejercida en contra de su representado.

III

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Planteada la litis en los términos expuestos, es decir, por una parte la pretensión del actor consistente en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano J.L.d.A.P., en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses transcurridos a partir del mes de Mayo de 2.007 hasta la fecha de interposición de la demanda; y por la otra, la negativa, rechazo y contradicción de la parte demandada alegando estar solvente en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento demandados; pasa esta Juzgadora al análisis de todas las pruebas traídas al proceso por las partes en los siguientes términos:

Pruebas de la parte actora:

Junto al libelo de demanda, la parte actora acompaña copia certificada por parte de la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, del contrato de arrendamiento autenticado por dicha notaría en fecha 04 de Junio de 2.003, bajo el Nro 50, Tomo 84, sobre el bien inmueble constituido por una Quinta denominada Doña Blanca, ubicada en la calle Tarabay de la Urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. Documento público al cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar la relación arrendaticia que une a las partes.

Durante la fase probatoria, la parte actora consignó ad effectum videnti, original de revocatoria del poder de administración efectuada por la ciudadana M.I.E. en fecha 08 de Noviembre de 1.984, a la compañía Confidata Recursos Empresariales, S.A., el cual se encuentra debidamente apostillado y certificado por la Directora de la División de Certificaciones y Reglamentos del Departamento de Estado de Puerto Rico en fecha 31 de Agosto de 2.006. En cuanto a dicha instrumental, observa el Tribunal que efectivamente la revocatoria del poder presentada contiene la apostilla correspondiente conforme a la Convención de la Haya de fecha 05 de Octubre de 1.961, llenando las exigencias contenidas en la aludida convención, la cual fue ratificada por Venezuela mediante la Ley aprobatoria publicada en la Gaceta Oficial Nro. 36.446, del 05 de Mayo de 1.998 y que entró en vigencia el 16 de Marzo de 1.999, siendo por tanto idóneo para acreditar la revocatoria de Poder de Administración que le hiciera la ciudadana M.I.E., a la Compañía Confidata Recursos Empresariales, S.E.

Asimismo consignó ad effectum videnti, original de acuse de recibo suscrito por el ciudadano J.L.C., correspondiente a la revocatoria de poder efectuada por la ciudadana M.I.E.. Documento privado que al no haber sido impugnado por la parte contra la que se opone, el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al hecho de demostrar que el representante de la empresa Confidata Recursos Empresariales S.A., recibió la revocatoria antes señalada.

Pruebas de la parte demandada

Junto al escrito de contestación a la demanda y durante la fase probatoria, la parte actora consignó y promovió las siguientes pruebas:

- Original de cinco (5) recibos emitidos por la empresa Confidata Recursos Empresariales S.A., a nombre del ciudadano J.L.D.A., por los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.007; que al ser instrumentales emanadas de un tercero que no es parte en el presente juicio, fueron ratificados mediante la prueba testimonial, a solicitud de la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

A tal efecto, la parte demandada promovió la testimonial del ciudadano J.L.C., en carácter de representante legal de la empresa Confidata Recursos Empresariales, C.A., a los fines de probar la solvencia de los cánones de arrendamiento durante la relación arrendaticia.

En cuanto a la mencionada testimonial, el Tribunal dejó constancia de sus deposiciones en los siguientes términos: “Que es administrador y tiene dos empresas, Confidata Recursos Empresariales y Administradora Paso Real, dedicándose la primera a la administración de bienes e inmuebles, venta y comodato, y la segunda a la administración de condominios. Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana M.I., y que le ha administrado un inmueble desde hace 24 años aproximadamente. Que administraba con la empresa Confidata Recursos Empresariales, el inmueble constituido por una Quinta denominada Doña Blanca, ubicada en Macaracuay, calle Tarabay, Zona N. Que la empresa Confidata Recursos Empresariales, dio en arrendamiento al ciudadano J.L.A., la Quinta Doña Blanca, con un contrato debidamente notariado. Que los recibos puestos a la vista y que cursan del folio 44 al 48, son recibos emanados de la empresa Confidata Recursos Empresariales, al recibir la cancelación por los inquilinos. Que no se ha realizado la cesión del contrato de arrendamiento. Que la empresa Confidata dejó de recibir los cánones de arrendamiento al ciudadano J.L.A. desde el mes de octubre de 2.007, por cuanto recibió una notificación de la Señora propietaria M.I. de prescindir de los servicios de la empresa, la cual fue recibida aproximada mente en el mes de agosto”.

En virtud de haber sido promovida y evacuada dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 431 de Código de Procedimiento Civil, el Tribunal le otorga valor probatorio.

- Copia certificada del procedimiento por consignaciones seguido por la apoderado judicial del ciudadano J.L.d.A.P., a favor de la ciudadana M.I. y/o Confidata, Recursos Empresariales S.A., por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Documento público que al haber sido certificado por un funcionario público con facultades para dar fe pública, el Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 el Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar la consignación arrendaticia correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre de 2.007.

En relación a la consignación arrendaticia del mes de Diciembre de 2.007, observa este Tribunal que no corresponde al grupo de las mensualidades demandadas como insolutas y por tanto, dicha promoción se desecha por impertinente.

- Consigna de la misma manera, original de depósito efectuado en la cuenta bancaria correspondiente al Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en relación al cual fue promovido posteriormente, un auto de ingreso de la consignación arrendaticia relativa al mes de Enero de 2.008, el cual es desechado por impertinente al no corresponden a los meses demandados como insolutos.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Efectuada la breve síntesis de los hechos y luego de haberse realizado el estudio individual de las actas procesales que integran el expediente, este Juzgado procede a su análisis y decisión de la siguiente manera:

La pretensión fundamental de la parte actora en este proceso, se circunscribe a la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito y autenticado ante la Notaria pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Junio de 2.003, quedando inserto bajo el Nro. 50, tomo 84, sobre el bien inmueble constituido por una Quinta denominada Doña Blanca, ubicado en la Urbanización Macaracuay, parcela Nro 70 de la Zona “N”, Avenida Cumado, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Mayo de 2.007.

Al respecto el apoderado judicial de la parte demandada, en primer término opone como defensa previa la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio aduciendo que la administradora Confidata Recursos Empresariales S.A., quien actúa en representación de la ciudadana M.I.E., dio en arrendamiento el bien inmueble en cuestión, y que en consecuencia la mencionada ciudadana ha querido acreditarse titular de los derechos del contrato in comento sin haber efectuado cesión alguna

En tal sentido, observa esta Juzgadora, que la parte demandada, expresamente, no opuso la excepción perentoria contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo invoca que los actores no tienen la cualidad atribuida en la demanda.

Así las cosas, corresponde a esta sentenciadora resolverla la falta de cualidad señalada por la parte demandada, por cuanto de prosperar dicho alegato, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, pues para decidir el mérito de la causa es menester que la relación procesal esté válidamente constituida, lo cual implica que el Juez sea competente y que la parte actora además de tener capacidad procesal, sea la persona que tiene derecho a hacer valer la pretensión; y que la demandada, además de ser capaz, sea la persona frente a la cual se puede hacer valer la pretensión, vale decir, sea la que conforma a la ley pueda resistirla o convenir en ella.

El maestro L.L. en materia de cualidad afirma que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. Pg.189)

En tal sentido, observa esta sentenciadora que efectivamente es el ciudadano J.L.C. quien suscribe el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 04 de Junio de 2.003, sin embargo lo hace en carácter de representante de la empresa Confidata Recursos Empresariales, la cual actuó como apoderada de la ciudadana M.I., es así que la voluntad de contratar fue de la ciudadana antes mencionada quien funge como actora en el presente proceso, efectuando dicha contratación mediante la empresa Confidata mediante un poder de administración, con lo cual demostró la parte actora tener un interés jurídico sustancial en la resolución del contrato de arrendamiento en cuestión, siendo en consecuencia la titular del derecho deducido, y que de la misma manera, el demandado es titular de la obligación correlativa, por lo que no procede en cuanto a lugar en derecho la falta de cualidad de la parte actora, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada. Y así se decide.-

Ahora bien, habiendo quedado demostrada la existencia de una relación arrendaticia existente entres las partes, sobre el bien inmueble en cuestión, considera esta Sentenciadora que le correspondía al arrendatario, demostrar el pago de las cantidades de dinero demandadas por concepto de pensiones arrendaticias. Al efecto consignó la demandada recibos de pago suscrito por la empresa Confidata Recursos Empresariales, a los fines de demostrar el pago de los cánones que van de Mayo a Septiembre de 2.007.

En virtud de la valoración realizada a la evacuación de dichos recibos y la ratificación por testimonial de la persona de quien emanan, considera esta Juzgadora que para el momento en el cual fueron efectuados y recibidos dichos pagos, ya se encontraba revocado el mandato administrativo conferido por la arrendadora, ciudadana M.I.E. a la empresa Confidata Recursos Empresariales S.A., lo que significa que ya no se encontraba facultada para ello, siendo indebido el cobro de los montos recibidos por tal motivo, quedando en consecuencia la arrendataria en estado de insolvencia frente a la arrendadora, con relación a los cánones que van de mayo a septiembre de 2.007, en virtud de haber pagado mal, al cancelar su obligación en una persona que carece de facultad para ello. Y así se establece.-

En cuanto a la consignacion arrendaticia efectuada por el arrendatario ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2.007, observa este Tribunal que la misma no se encuentra ajustada a la temporalidad contenida en el procedimiento de pago por consignaciones que se encuentra dispuesto en el articulo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual indica lo siguiente:

Articulo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

Al respecto se evidencia del auto de ingreso de consignaciones correspondiente a esta mensualidad, que la misma se realizó en fecha 27 de Noviembre de 2.007, es así pasados sobradamente los 15 días por mensualidad vencida que establece la Ley, situacion esta que consecuencialmente conlleva a la declaratoria de insolvencia del canon correspondiente al mes de Octubre de 2.007. Y así se establece.-

En razón a lo expuesto, evidencia este Tribunal que el arrendatario solo logró demostrar el pago de la pensión arrendaticia del mes de Noviembre de 2.007, por cuanto fue realizado conforme a lo legalmente dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.-

Ahora bien, para el caso de incumplimiento de los contratos bilaterales como es el de marras, el legislador contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual indica:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.-

De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

En el caso que nos ocupa, quedan demostrados ambos elementos, es así la existencia de un contrato de arrendamiento que fue suscrito entre las partes, así como también el incumplimiento del mismo por el arrendatario, tal y como se evidencia de la comunidad de las pruebas traidas al proceso por ambas partes, considerando en consecuencia este Tribunal, procedente en cuanto a lugar en derecho la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento en cuestión, con base a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano vigente. Y así se decide.-

En virtud de haber demostrado la parte demandada el pago correspondiente al mes de Noviembre del año 2.007, no existe un vencimiento total en la presente demanda. Y así se establece.

V

PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente analizadas, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por los Abogados A.J.O.G. y C.M.B., en carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana M.I.E., en contra del ciudadano J.L.A.P., ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo, y en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 04 de Junio de 2.003 y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, bajo el Nro 50, Tomo 84; y en razón de ello, se condena a la parte demandada, salvo derecho de terceros, a realizar la entrega material, real y efectiva, del bien inmueble, constituido por una Quinta denominada Doña Blanca, ubicado en la Urbanización Macaracuay, parcela Nro 70 de la Zona “N”, Avenida Cumado, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a pagar a la actora, Seis (6) cuotas insolutas especificadas correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.007, a razón de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,oo) mensuales, que de acuerdo a la reconversión monetaria son Novecientos Bolívares Fuertes (Bsf. 900,oo); lo que asciende a un total de Cinco Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 5.400.000,oo) que de acuerdo a la reconversión monetaria son Cinco Mil Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bsf. 5.400,oo).

En virtud de la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Por cuanto la presente Sentencia se dicta fuera del lapso legal establecido, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidos (22) días del mes de Octubre de Dos Mil Ocho (2.008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

Abog. A.M.C. de MOY.

LA SECRETARIA TITULAR,

Abog. LEOXELYS VENTURINI.

En la misma fecha, siendo la Una de la tarde (1:00 p.m.), se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp. Nro: 07-4586.-

AMCdeM/LV/Mauri.-