Decisión nº 7 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Abril de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL

TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA

METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE N° 5.897

PARTE ACTORA:

M.I.E., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 2.982.610.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

A.J.O.G. y C.L.M.B., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 88.497 y 8.899 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

J.E.L.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 4.885.960.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

N.J.D.G. y R.Q.R., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 39.165 y 54.386 respectivamente.

MOTIVO: ACCIÓN RESOLUTORIA E INDEMNIZATORIA Y CONTRADEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Verificado el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió a este tribunal conocer del presente asunto a los fines de resolver el recurso de apelación ejercido el 2 de octubre del 2009 por el abogado C.M.B. en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia del 29 de abril del 2009 librada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de resolución de contrato y daños y perjuicios y con lugar la reconvención propuesta por el demandado, ordenando a la ciudadana demandante M.I.E., promitente vendedora, lo siguiente: a) dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa suscrito con el ciudadano J.E.L.C., parte demandada en el presente juicio, en los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato; b) cumplir con su obligación de dar en venta al ciudadano J.E.L.C. un inmueble constituido por la parcela de terreno marcada con el número 70 y la casa sobre él construida denominada “Doña Blanca”, ubicada en la zona “H” de la Urbanización Macaracuay, avenida Cumaco, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie de trescientos quince metros cuadrados con treinta y un decímetros cuadrados (315,31 mts2); c) otorgar al ciudadano J.E.L.C. el documento protocolizado de venta del inmueble objeto del compromiso de opción de compraventa, una vez que el comprador pague a cabalidad la cantidad restante del precio convenido para la venta del inmueble, en el entendido de que en caso de ejecución de la decisión, deberá el promitente-comprador consignar ante aquel tribunal la cantidad para que sea posteriormente entregada a la compradora, sirviéndole copia certificada del fallo como justo título de propiedad del inmueble en litigio. Igualmente la decisión en cuestión condenó en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 27 de octubre del 2009, por lo que se dispuso la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Las actas procesales se recibieron el 20 de noviembre del 2009, y una vez subsanada la falta de instancia, por auto de fecha 16 de diciembre del 2009 se les dio entrada, fijándose el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes.

En fecha 22 de febrero del 2010, el abogado R.Q.R. presentó escrito de informes constante de diecinueve folios, en representación de la parte demandada; lo propio hizo el abogado C.M.B., en representación de la parte actora, en seis folios, insistiendo cada uno en los puntos de vista y alegatos esgrimidos ab initio por sus mandantes. No hubo observaciones.

En fecha 17 de marzo del 2010 el tribunal dijo “VISTOS”, estableciéndose un lapso de sesenta días consecutivos para sentenciar.

Estando dentro del mencionado lapso, se procede a ello, con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicio esta causa en virtud de la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa y daños y perjuicios introducida el 19 de noviembre del 2007 por los abogados en ejercicio A.J.O.J. y C.L.M.B. en representación de la ciudadana M.I.E., contra el ciudadano J.E.L.C.. Los hechos relevantes expuestos por dichos apoderados judiciales como fundamento de la acción incoada, son los siguientes:

1. - Que su mandante M.I.E. suscribió un contrato de opción de compraventa de un inmueble de su propiedad, con J.E.L.C., tal como consta de documento otorgado el 5 de junio del 2007 en la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, inserto bajo el número 70, tomo 46, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

2. - Que en dicho contrato J.E.L.C. se comprometió a comprar el inmueble en un plazo de noventa días contados a partir de la fecha cierta del documento mencionado, con una sola prórroga de treinta días más, por cuanto parte del precio pactado para la operación de compraventa, o sea, la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), se pagaría con crédito que tramitaría el promitente comprador con una entidad bancaria.

3. - Que el inmueble objeto del contrato de opción está constituido por la parcela marcada con el número 70 y la casa sobre ella construida, denominada “Doña Blanca”, ubicada en la zona H de la urbanización Macaracuay, avenida Cumaco, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, con una superficie de 315 metros cuadrados con 31 decímetros cuadrados (315,31 m2), y alinderada así: norte, en 24,93 metros, con la parcela número 69; sur, en 19,53 metros, con la calle Zarabas; sureste, con la unión de la calle Tarabay y la avenida Cumaco, en un arco cuya cuerda mide 7,49 metros, con la avenida Cumaco; y oeste, en 12,84 metros, con la parcela 71, según documento de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del estado Miranda, hoy Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el número 38, tomo 8, de fecha 24 de octubre de 1989.

4. - Que consta en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa, “que abonó a cuenta del precio pactado, la cantidad de Doscientos Cuatro Millones de Bolívares (Bs 204.000.000,oo)”.

5. - Que en la cláusula octava del contrato se fijó como indemnización por los daños y perjuicios que ocasionare el promitente comprador al promitente vendedor “en el caso de que no complete la operación de compra-venta pactada, dentro del plazo establecido”, la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), que descontaría el promitente vendedor de la cantidad abonada por el primero.

6. - Que “hasta la presente fecha” el promitente comprador J.E.L.C. ha incumplido las obligaciones que contrajo con su representada, es decir, no ha finalizado la compraventa en las condiciones establecidas, causando daños y perjuicios previstos y cuantificados en la cláusula octava del contrato mencionado, por lo que como consecuencia de lo anterior el promitente-vendedor se queda con la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) de la cantidad abonada.

   Como razones de derecho, invocaron lo establecido en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

   Por los motivos expresados, demandaron al ciudadano J.E.L.C. para que conviniera, o a ello fuera condenado, en resolver el contrato de opción de compraventa “objeto de esta demanda”, y en aceptar la deducción de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) de la cantidad por él adelantada, de conformidad con lo establecido en la indicada cláusula octava.

   El día 21 de noviembre del 2007, los citados apoderados judiciales consignaron el poder en razón del cual actuaban y copia certificada del contrato de opción de compraventa.

   Admitida la demanda, en fecha 11 de febrero del 2008 la abogada en ejercicio N.J.D.G. se dio por citada en nombre del demandado, consignando al propio tiempo instrumento poder conferídole por aquél, con facultad para darse por citada, procediendo posteriormente (el 14 de marzo de ese año) a dar contestación a la demanda, y a reconvenir. Lo primero (contestación a la demanda), lo hizo en los siguientes términos:

1. - Rechazó, negó y contradijo en cada una de sus partes lo alegado por la querellante en su libelo y pidió que se declarara sin lugar la demanda.

2. - Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido las obligaciones que contrajo en el contrato de opción de compraventa, “toda vez que el incumplimiento deviene de la vendedora M.I., al retardar la entrega de los documentos concernientes para la solicitud del crédito hipotecario que mi representado gestionó a fin de concretar la compra definitiva del inmueble”, adicionando que la vendedora incumplió fehacientemente con la cláusula séptima, cuyo contenido literal transcribe. En este sentido, agrega:

   De tantas veces que mi representado en forma verbal y escrita le ha solicitado a la vendedora y a su apoderado que le hicieran entrega del RIF y del Poder debidamente Protocolizado por ante el registro inmobiliario, para que mi representado pudiera entregar dichos documentos a la entidad bancaria que le otorgó el crédito a fin de la elaboración del documento definitivo de venta, hasta la presente fecha no se los a (sic) entregado la vendedora a mi representado, incumpliendo así con la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa.

   La mala fé (sic) de la vendedora al retardar la entrega de dichos documentos se observa de manera contundente, fue de un modo elaborado y premeditado por la vendedora a fin de que una vez que se venciera el contrato, la vendedora procediera a demandar la resolución del contrato de opción de compraventa, haciendo ver que mi representado ha incumplido en sus obligaciones.

   Sin embargo, la vendedora no se percató que el supuesto incumpliendo de mi representado ocurre por el incumplimiento de ella misma al no entregar los documentos fundamentales que faltaban para concretar el documento definitivo de venta del inmueble descrito en autos, ante el registro inmobiliario.

   Mi representado a (sic) cumplido cabalmente con las obligaciones del contrato de opción de compraventa en tiempo oportuno, procedió a realizar los trámites y diligencias necesarias para la consecución del Crédito Hipotecario para la perfección de la operación, por lo tanto, le fue aprobado al ciudadano J.L.C. un crédito por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00) -ahora DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 250.000,00)- por el Banco Industrial de Venezuela, para comprar el inmueble ya determinado en este libelo de demanda, constancia que anexo marcado “D”.

   Sin embargo, el banco según memorando interno (sic) la División de Documentación, hizo la devolución del expediente a la División de Crédito (sic) Hipotecarios motivado a que el poder dela (sic) vendedora debe ser protocolizado para la venta y que falta el RIF de la vendedora. Anexo Memorando Interno del Banco Industrial de Venezuela marcado “E”.

   Por lo tanto, tal aseveración de la vendedora se rechaza, se niega y se contradice por cuanto mi representado no ha incumplido con su (sic) obligaciones que asumió en el contrato de opción de compraventa

   .

3. - Rechazó, negó y contradijo que su poderdante haya causado daños y perjuicios previstos en la cláusula octava del contrato, “por lo que no procede la ejecución de la cláusula penal, y como consecuencia de ello la vendedora no se puede quedar con los cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00) -ahora CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES-”, toda vez que su representado no ha incumplido ni ha contravenido ninguna de las cláusulas del contrato, recalcando que quien incumplió fue la vendedora, al no entregar los documentos faltantes para el perfeccionamiento de la venta definitiva del inmueble.

4. - Que es cierto que en el contrato de opción, cláusula tercera, se abonó a cuenta del precio pactado, la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 204.000.000,00), ahora DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 204.000,00), pero que sin embargo la demandante omitió de mala fe y con premeditación en su libelo de demanda, que su representado, ante la manifiesta disposición que demostraba ella misma (la vendedora) de venderle el inmueble de su legítima propiedad y supuestamente hacerle entrega de los papeles restantes, de mutuo acuerdo abonó adicionalmente a la vendedora CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00), ahora CIENTO VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 126.000,00), “a fin de concretar la venta”, lo que quiere decir que la vendedora con su solicitud de resolución del contrato de opción de compraventa pretende apropiarse de la cláusula penal y de la suma de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) que su representado le entregó posteriormente.

5. - Negó, rechazó y contradijo resolver el contrato de opción y el pago de las costas y costos del proceso, “por cuanto no existe incumplimiento de él, no se demuestra absolutamente nada en contra de mi representado”.

   En relación con la reconvención, la abogada N.J.D.G. expuso los siguientes hechos:

1. - Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Décima del Distrito Capital, en fecha 5 de junio del 2007, bajo el número 70, tomo 46, de los libros de autenticaciones respectivos, que acompañaba en copia simple marcada “A”, que entre el ciudadano J.L.C. y la señora M.I.E., domiciliada en la ciudad de Levittown, Puerto Rico, representada por el señor S.S.G.I., carácter que consta de instrumento poder otorgado en fecha 30 de enero del 2006 por el Notario Público bajo la licencia número 6140, debidamente apostillado en San J.d.P.R. el 6 de febrero del 2006 bajo el número 2425 por la Directora de la División de Certificaciones y Reglamentos del Departamento de Estado de Puerto Rico, C.E.T., que se celebró un contrato de opción de compraventa, por el cual la ciudadana M.I.E. se obligó a vender al ciudadano J.L.C. el descrito inmueble, por el precio de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 780.000.000,00), bajo las demás condiciones y modalidades que también describe.

2. - Que igualmente consta en el documento de opción de compraventa, que el ciudadano J.L.C. es arrendatario y ocupante en la actualidad del inmueble objeto de la negociación y se obligó al pago de todos los servicios inherentes al mismo, tales como luz eléctrica, Hidrocapital, aseo urbano, teléfono y cualquier otro servicio público.

3. - Que ante la manifiesta disposición de la señora M.I.E. de venderle a su cliente el inmueble, de común acuerdo procedió su representado a pagarle a la vendedora CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00), “como abono al precio pautado en la opción de compraventa”, mediante depósito realizado en la cuenta corriente del Banco Provincial número 0108-0081-15-010009053, perteneciente a la vendedora, que anexaba marcado “C”, procediendo su mandante a realizar los trámites y diligencias necesarios para la consecución del crédito hipotecario destinado a la perfección de la operación, el cual le fue aprobado por el monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00), hoy DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 250.000,00), por el Banco Industrial de Venezuela, según constancia que anexaba marcada “D”, teniendo el comprador en efectivo DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00), hoy DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200.000,00), lo que sumado a la cantidad depositada en la cuenta de la vendedora arroja un total de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 576.000.000,00), ahora QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 576.000,00), monto que conforma el saldo deudor de la opción de compraventa.

4. - Que su representado ha tratado de comunicarse infinidades de veces con la ciudadana M.I.E. y con su apoderado S.S.G.I. a fin de que le hiciera entrega de los documentos, “como el poder debidamente protocolizado y el RIF, que le faltaban para que el banco procediera a elaborar el documento definitivo de venta”, con resultados infructuosos, por lo cual, según memorando interno que acompañaba, el Banco Industrial de Venezuela, División de Documentación, hizo la devolución del expediente a la División de Créditos Hipotecarios, “motivado a que el poder debe ser protocolizado para la venta y que falta el RIF de la vendedora”.

5. - Que no obstante la actitud negativa de la vendedora, el comprador J.L.C. insistió en varias oportunidades posteriores a la fecha 3 de octubre del 2007, que cumpliera con su obligación de vender el inmueble, que entregara los documentos que faltaban; que el 16 de noviembre del 2007 su representado tuvo que proceder a realizar una notificación judicial al ciudadano S.S.G.I., apoderado de la actora, a fin de que le hiciera inmediatamente entrega de los documentos que faltaban para que el banco realizara la elaboración del documento definitivo de venta con garantía hipotecaria, la cual acompañó marcada “F”.

6. - Que se puede observar que la vendedora ha estado incumpliendo de mala fe y con premeditación, al no hacer entrega de los documentos faltantes, los cuales se comprometió a entregar al comprador dentro de los veinte días continuos previos a la fecha de vencimiento de la opción o de la prórroga que se produjera, a saber: “Instrumento Poder debidamente protocolizado y original y copia del RIF”, acentuando que su representado siempre ha actuado de buena fe, ha sido diligente en el cumplimiento del acuerdo bilateral de opción de compraventa y además ha pagado el 42,5% del precio pautado.

7. - Que su representado siempre ha tenido y sigue teniendo la intención y la voluntad de comprar el inmueble antes descrito, quien vendió para la adquisición otro inmueble de su propiedad, sus joyas y prendas y además ha invertido todo su capital económico con ese propósito.

   Como razones de derecho de la acción reconvencional, la referida profesional del derecho hace valer las disposiciones de los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

   Por lo expuesto, reconvino a la demandante para que conviniera, o en su defecto a ello fuera condenada; en primer lugar, en cumplir con su obligación de darle en venta el inmueble al comprador J.L.C.; en segundo lugar, en dar cumplimiento al contrato de opción de compraventa, en el entendido de que una vez que quede definitivamente firme la sentencia que habrá de recaer con lugar, su representado consignará la cantidad acordada; en tercer lugar, en otorgarle a su representado el documento protocolizado de venta del inmueble objeto del compromiso de opción de compraventa y que la sentencia sirviera de título de propiedad del inmueble, y, por último, en pagar las costas y costos del proceso.

   La reconvención fue admitida el 28 de marzo del 2008. El 28 de mayo de ese mismo año el abogado C.M.B., en representación de la accionante, dio contestación a la misma, de esta manera:

   La rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, por las siguientes razones:

   El único instrumento legal -dice- que regula las relaciones contractuales entre las partes es el contrato de opción de compraventa, y de su lectura se pueden determinar clara y sencillamente los alcances y las obligaciones de cada una de ellas.

   Que quien incumple las obligaciones es el promitente comprador J.L.C.; que la notificación judicial se hizo el 16 de noviembre del 2007, 41 días después de cumplirse el plazo para perfeccionar el compromiso de compraventa.

   Que el crédito hipotecario fue aprobado después de vencido el plazo que le concedía el contrato de opción y que la constancia expedida por el Banco Industrial de Venezuela está fechada el 15 de noviembre del 2007, 40 días después de expirado el plazo.

   Que es absurdo, temerario, tremendista y antijurídico pretender que su representada cumpla con el contrato de opción, siendo un disparate exigir el otorgamiento del contrato definitivo cuando el promitente comprador no ha cumplido con sus obligaciones, y mucho más que el tribunal produzca una sentencia que sirva de documento definitivo para proceder a su protocolización.

   Después de transcribir el artículo 1.159 del Código Civil, negó que el ciudadano J.L.C. ocupe el inmueble en condición de inquilino.

   Con base en lo afirmado, pidió que la reconvención fuera declarada sin lugar.

   En la etapa probatoria, el abogado C.M.B. ratificó el valor probatorio del contrato de opción y de conformidad con el principio de comunidad de pruebas, invocó el valor probatorio “de las cartas, notificaciones y demás instrumentos promovidos por la parte demandada”.

   Por su lado, la abogada N.J.D.G. ofreció pruebas, así:

   1. Reprodujo e hizo valer a favor de su representado, el contrato de opción de compraventa de fecha 5 de junio del 2007; y los demás documentos acompañados con el escrito de contestación a la demanda y reconvención.

   2. De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó que se oficiara al Banco Industrial de Venezuela para que de acuerdo con la información contenida en sus archivos, especificara:

      1. Si para el mes de JUNIO del 2007 aproximadamente el ciudadano J.L.C. titular de la cédula de identidad No. V-4.885.960, consignó la solicitud crédito hipotecario con parte de los recaudos, para la adquisición para la adquisición (sic) de un inmueble constituido por una casa y su parcela de terreno señalada con el No. 70 de la zona “N” de la Urbanización Macaracuay, ubicada en la avenida Cumaco de la mencionada urbanización en jurisdicción del Municipio Sucre (antes municipio Petare del Distrito Sucre) del Estado Miranda.

      2. Si al ciudadano J.L.C. titular de la cédula de identidad No. 4.885.960 le fue aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00) para la adquisición de un inmueble constituido por una casa y su parcela de terreno señalada con el No. 70 de la zona “N” de la Urbanización Macaracuay, ubicada en la avenida Cumaco de la mencionada urbanización en jurisdicción del Municipio Sucre (antes municipio Petare del Distrito Sucre) del Estado Miranda.

      3. Así mismo informe al Tribunal que en fecha 12 de noviembre de 2007 la División de Documentación del Banco Industrial, envió un memorando interno a la División de Créditos Hipotecarios, con motivo a la devolución de expediente del señor J.L.C. por la falta de la protocolización del poder para la venta y falta el RIF del vendedor

      .

      A tal fin consignó copia de la constancia de aprobación de crédito y memorando interno del Banco Industrial de Venezuela, para que dicha entidad certificara su contenido. Pretende probar con esta prueba, que a su representado le aprobaron un crédito para la compra del inmueble; igualmente, que para la elaboración del documento de venta con crédito hipotecario faltaban el poder protocolizado de la vendedora y el RIF de ésta.

   3. De conformidad con lo previsto en el artículo 433 eiusdem, solicitó que se oficiara al Banco Provincial para que con base en la información contenida en sus archivos, especificara:

      1. Si la Señora M.I.E., titular de la cédula de identidad No. V-2.982.610, es titular de la cuenta corriente de esta Institución Bancaria No. 0108-0081-15-010090513.

      2. En caso de ser positivo el punto anterior diga si para la fecha 29 de octubre de 2007 se realizó en la mencionada cuenta un depósito a favor de M.I.E. por la cantidad de ciento veintiséis millones de bolívares (Bs. 126.000.000,00)

      A tal fin se consigna en esta prueba copia del depósito 000000959 a los fines que el banco lo certifique

      .

      Con esta prueba pretende demostrar que su representado, con consentimiento de la demandante reconvenida, depositó a su favor la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) como abono a cuenta del precio pactado en la opción de compraventa, “mientras se esperaba que le entregara los documentos que faltaban”.

      Dichas pruebas fueron admitidas y ordenadas evacuar, con los resultados de autos que luego serán analizados.

      En fecha 12 de noviembre del 2008, los apoderados de las partes rindieron informes en el juzgado de primera instancia, insistiendo cada representación en sus alegaciones y planteamientos originalmente expuestos, profiriéndose la recurrida, como ya se acotó, el 29 de abril del 2009.

      En razón de la apelación de la parte actora, a este tribunal de alzada le concierne determinar si obró conforme a derecho el sentenciador de primer grado al declarar sin lugar la demanda y con lugar la mutua petición, con la respectiva imposición de costas procesales a la perdidosa.

      Lo anterior constituye, a criterio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteado el asunto a resolver.

      MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

Ambas partes están de acuerdo en que efectivamente celebraron un contrato mediante el cual la demandante M.I.E., en su calidad de propietaria del inmueble luego identificado (carácter que efectivamente consta del documento acompañado con el escrito de contestación marcado “B”, folios 53 al 76), por intermedio de su representante S.S.I. dio opción al demandado E.L.C. para comprar el inmueble identificado en la sección expositiva de este fallo. Por lo demás, tal convención está demostrada con el documento acompañado en copia certificada con la demanda, marcado “B”, cursante a los folios 7 al 13, también consignado por la apoderada del demandado en copia simple en la oportunidad de contestar la demanda (folios 46 al 51), cuyas cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, SÉPTIMA y OCTAVA rezan lo siguiente:

“PRIMERA: “EL PROMINENTE VENDEDOR” es propietario de una casa y su parcela de terreno señalada con el N° 70 de la zona “N” de la urbanización Macaracuay, ubicada en la avenida Cumaco de la mencionada urbanización en jurisdicción del Municipio Sucre (antes municipio Petare del Distrito Sucre) del Estado Miranda. El inmueble referido tiene una superficie de trescientos quince metros cuadrados con treinta y un decímetros cuadrados (315.31 m2), y alinderada así: NORTE: en veinticuatro metros con noventa y tres centímetros (24,93m Con la parcela N° . 69; SUR: en diecinueve metros con cincuenta y tres centímetros (19,53m) con la calle Zarabas; SURESTE: con la unión de la Calle Tarabay y la Avenida Cumaco, en un arco cuya cuerda mide siete metros con cuarenta y nueve centímetros (7,49m) con la Avenida Cumaco; y OESTE: en doce metros con ochenta y cuatro centímetros (12,84m) con la parcela N° 71. El inmueble objeto de esta negociación le pertenece a “EL PROMINENTE VENDEDOR” según consta de documento de adjudicación protocolizado ante la Oficina Subalterna Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, hoy oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 24 de octubre de 1989, bajo el N° 38, Tomo 8, Protocolo Segundo. Y que ahora en adelante se denominara EL INMUEBLE.

SEGUNDA

En virtud del presente documento, “EL PROMINENTE VENDEDOR” se obliga a vender y “EL PROMIENTE COMPRADOR” se obliga a comprar, con carácter de exclusividad en las condiciones que aquí se especifican, el inmueble descrito y detallado en la Cláusula Primera de este contrato.

TERCERA

El precio de esta venta ha sido convencido entre las partes en la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 780.000.000,00), que “EL PROMINENTE COMPRADOR” cancelara de la siguiente forma:1) la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 204.000.000,00) que “EL PROMINENTE COMPRADOR” entrega en este acto a “EL PROMINENTE VENDEDOR”, quien declara recibir en moneda de curso legal a su entera y cabal satisfacción, la cual se imputará al precio de la venta en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente; 2) El saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 576.000.000,00) al momento de protocolizarse el documento definitivo de venta ante el registro Inmobiliario.

CUARTA

El plazo de duración de este contrato de opción de compraventa será de NOVENTA DÍAS (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de ka autenticación por ante la respectiva Notaría del presente documento. “EL PROMIENTE COMPRADOR” declara que tramitara un crédito bancario para completar total o parcialmente el saldo de la presente opción a compraventa, por ello si al termino del plazo establecido en esta cláusula, todavía no se ha celebrado el documento definitivo de compraventa del EL INMUEBLE, por causa imputable a la Entidad Financiera elegida por “EL PROMINENTE COMPRADOR” para la tramitación de dicho crédito plazo será prorrogado por una sola vez por un periodo de TREINTA (30) DIAS CONTINUOS ADICIONALES.

SÉPTIMA

A fin poder realizara la presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente documento de compraventa, relativo al inmueble descrito en la cláusula primera del presente contrato, dentro del plazo estipulado en la Cláusula Cuarta, “EL PROMINENTE VENDEDOR” se obliga a entregar a “EL PROMINENTE COMPRADOR” dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento de esta Opción de la prórroga que se produzca: a) Solvencia de Derecho de Frente y de Hidrocapital, b) Ficha Catastral, c) Planilla de cancelación de Pago de Enajenación de Inmueble o Vivienda Principal; d) Original y copia del Rif; e) Instrumento poder debidamente registrado en el Registro Inmobiliario; f) copia de la cedula de identidad; g) cualquier documento que requiera la Oficina de Registro para la Protocolización del documento definitivo de compraventa.

OCTAVA

Queda entendido entre las partes que si la operación aquí expuesta no pudiera ser protocolizada por causa imputable a “EL PROMINENTE COMPRADOR”, este indemnizaran a “EL PROMINENTE VENDEDOR” con la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios sin que estos tengan que ser demostrados; de manera que “EL PROMINENTE VENDEDOR” deberá hacerle entrega a “EL PROMINENTE COMPRADOR” la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 154.000.000,00) cantidad esta que conforman las arras contempladas en la cláusula tercera del presente contrato de opción de compraventa deducida la indemnización contemplada en esta cláusula, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha del incumplimiento. Asimismo, si fuera por causa imputable a “EL PROMINENTE VENDEDOR”, esta indemnizara a “EL PROMIENTE COMPRADOR” con la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00), a razón de daños y perjuicios sin que estos tengan que ser demostrados; de tal manera que “EL PROMINETE VENDEDOR” deberá hacerle entrega a “EL PROMINENTE COMPRADOR” la cantidad de DOSCIENTOSCINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 254.000.000,00) cantidad esta que conforman las arras contempladas en la cláusula tercera del presente contrato de opción de compraventa mas la indemnización contemplada en esta cláusula, dentro de los quince (15) días siguientes a la fecha del incumplimiento” (reproducción textual).

Del clausulado transcrito se pone de manifiesto que ambas partes adquirieron, con motivo del referido negocio jurídico, recíprocas obligaciones.

De esta manera, a cargo de la vendedora quedó el compromiso de suministrar al comprador, “dentro de los veinte (20) días continuos previos a la fecha de vencimiento de esta Opción de (sic) la prórroga que se produzca”, los distintos recaudos enumerados en la cláusula SÉPTIMA, de los cuales nos referiremos tan solo a los indicados en los literales d) y e) de dicha estipulación, por ser los señalados por la parte demandada como no entregados por la vendedora. Por su parte, el comprador asumió la obligación de pagar el saldo del precio dentro de los 120 días siguientes a la celebración del compromiso preliminar de compraventa. Hecho el contaje correspondiente, el tribunal encuentra que efectivamente, como lo alega la parte actora, dicho plazo venció el 3 de octubre del 2007.

No consta en las actas procesales que la vendedora haya cumplido con su deber de entregar oportunamente al demandado dichos dos recaudos, ambos necesarios para formalizar la protocolización de la escritura definitiva de la operación de compraventa acordada, por lo que es evidente que la ciudadana M.I.E. incumplió ese compromiso contractual. Ahora bien, la actora demanda la resolución del negocio preliminar y a la vez que se le reconozca el derecho de quedarse con la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) prevista como cláusula penal para el caso de incumplimiento del demandado, amparándose en lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, que a la letra reza:

ART. 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

No obstante, considera el tribunal que a la actora no le asiste la razón en sus pretensiones resolutoria y resarcitoria, como pasamos a explicar:

Es de doctrina que “La resolución sólo puede solicitarla quien ha cumplido con sus obligaciones, o ha ofrecido eficazmente cumplir”, como lo afirma el doctor G.G.Q. en su obra “La Resolución del Contrato”, tercera edición, 1985, página 392, mientras que en lo concerniente a la cláusula penal convenida por las partes, el derecho a la misma quedó supeditado igualmente al cumplimiento cabal de las respectivas prestaciones, cosa que, repetimos, no hizo la actora; de donde se sigue que debe declararse sin lugar la demanda y así se resolverá en el dispositivo de esta sentencia.

SEGUNDO

Dilucidado lo anterior, toca analizar lo relativo a la acción reconvencional.

Para decidir sobre el particular, se observa:

El demandado sostiene, según vimos, que su mora en el pago del precio del inmueble tiene su causa en el hecho de la demandante de no haberle entregado a tiempo aquellos dos documentos (RIF y poder protocolizado), sin embargo, aprecia el tribunal que aun cuando las partes previeron que el ciudadano J.E.L.C. completaría el precio de la venta a través de un crédito bancario, ello no lo relevaba de la obligación de pagar a la vendedora el valor del bien negociado dentro del plazo prefijado, es decir, no más allá del 3 de octubre del 2007, cuando vencía la prórroga de treinta días convenida desde un inicio; pues, ninguna excepción contempla el documento de opción al respecto. Tampoco la naturaleza de la obligación da pie para sostener que implícitamente se alargó o extendió el plazo previsto para la celebración del acto traslativo definitivo, especialmente cuando ello no fue objeto del debate judicial, aparte de que el artículo 1.264 del Código Civil prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

A criterio del sentenciador, no es verdad que la mora del demandado en satisfacer el precio de la negociación haya tenido su causa eficiente en el hecho de no haber recibido de la vendedora los descritos recaudos, pues, a juzgar por el informe rendido por el Banco Industrial de Venezuela, cursante al folio 158, la aprobación, según acta número 22, del crédito bancario por DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00), destinado a completar la diferencia del precio pactado, tuvo lugar el 2 de noviembre del 2007, esto es, fuera del lapso de ciento veinte días primigeniamente establecido como límite temporal de la opción, en consecuencia, no habiendo dispuesto el comprador de la totalidad del precio para el día en que debía entregarlo (3 de octubre del 2007), es patente que él tampoco estuvo en condiciones de honrar satisfactoriamente la obligación fundamental a su cargo, todo lo cual permite concluir que en realidad estamos en presencia de un incumplimiento mutuo; por ende, carece de sustentación jurídica la pretensión de cumplimiento formalizada en la contrademanda. Esta conclusión no resulta desmentida o enervada por la constancia expedida por el Banco Industrial de Venezuela, formante del folio 79, reproducida en copia simple al folio 116, dando fe de que al demandado se le aprobó un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 250.000.000,00), ni por el memorando interno cursante a los folios 80 y 117, en el que dicha entidad financiera hace constar la devolución del expediente por no haber sido protocolizado el poder para la venta ni estar acreditado el RIF del vendedor, pues, ambos instrumentos (constancia y memorando) se refieren a sucesos que tuvieron lugar con posterioridad al 3 de octubre del 2007, cuando venció la prórroga para adquirir el inmueble. Así también se declara.

Tampoco echa por tierra el parecer inmediato anterior el hecho de que el demandando haya notificado judicialmente al representante de la vendedora que le había sido aprobado el crédito hipotecario y que en consecuencia le hiciera entrega inmediata del poder protocolizado ante el registro inmobiliario y del RIF tanto de éste como de la actora, por cuanto tal notificación y requerimiento se materializaron fuera del lapso concertado para ejercer eficazmente el derecho de opción de compra, concretamente el 27 de noviembre del 2007. Así se decide.

TERCERO

El demandado alegó que de mutuo acuerdo abonó a la vendedora la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) “a cuenta del precio pactado en la opción de compra-venta, mientras se esperaba que le entregara los documentos que faltaban”, produciendo junto con el escrito de contestación el depósito que en su concepto demuestra tal aserto, formante del folio 78. Este instrumento, que de acuerdo con la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia equivale a una tarja, demuestra que en la cuenta corriente número 0108-0081-15-0100090513 del Banco Provincial, cuya titular es M.I.E., fue depositada en cheque del Banco Venezolano la cantidad de CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) por el ciudadano I.M.. Este depósito también está acreditado con el informe rendido por el Banco Provincial, cursante al folio 128, con la salvedad de que el mismo no identifica al depositante. Empero, el demandado no alegó ni demostró en todo caso que I.M. haya actuado, al hacer el depósito, en nombre y representación suya. Esto por un lado, por el otro, hay que decir que se trata de un acto unilateral que por sí solo no demuestra que el depósito haya sido -lo que sí se alegó- de mutuo acuerdo con la vendedora, particularmente cuando tampoco se alegó ni demostró que ésta haya observado alguna conducta que al menos sobreentendidamente evidenciara su voluntad de aceptar dicho depósito, como por ejemplo haber hecho uso del dinero depositado; consecuencialmente, el tribunal estima que el accionado no comprobó su respectiva afirmación de hecho, o lo que es lo mismo, que con motivo del común acuerdo a que alude se haya ofrecido y correlativamente aceptado el depósito por CIENTO VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 126.000.000,00) efectuado el 29 de octubre del 2007. En razón de esta explicación, no se le atribuye al depósito en cuestión el significado y alcance que pretende el ciudadano J.E.L.C., y simplemente el sentenciador lo valora como un hecho intrascendente en esta relación procesal. Así se declara.

DECISIÓN

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este tribunal superior administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato y cobro de cláusula penal incoada por la ciudadana M.I.E. en contra de J.E.L.C., ambos plenamente identificados ut supra. SEGUNDO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano J.E.L.C. en contra de la ciudadana M.I.E. por cumplimiento de contrato. TERCERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado C.M.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-reconvenida, en fecha 2 de octubre del 2009.

Queda MODIFICADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA a la parte actora-reconvenida a pagar las costas procesales causadas con motivo de su demanda, por no haber tenido éxito alguno.

Asimismo, SE CONDENA a la parte demandada-reconviniente a pagarle a la demandante-reconvenida las costas procesales causadas con motivo de la reconvención interpuesta, por haber resultado totalmente perdidosa.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de abril del dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

EL JUEZ,

J.D.P.M.

LA SECRETARIA,

E.R.G..

En la misma fecha, 23/4/2010, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 12:10 p.m.-

LA SECRETARIA,

E.R.G..

EXP. N° 5.897

JDPM/ERG/jbh.-