Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 11 de Agosto de 2008
| Fecha de Resolución | 11 de Agosto de 2008 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Municipio |
| Ponente | Richard Rodriguez Blaise |
| Procedimiento | Desalojo |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once (11) de agosto de dos mil ocho
198º y 149º
PARTE ACTORA: M.M.S., de nacionalidad Chilena, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-82.101.580.
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE ACTORA: CLOTILINDA G.D.S., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 55.540.
PARTE DEMANDADA: M.L.M.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-22.900.373.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: AP31-V-2008-002036
-I-
Visto el escrito que antecede así como los recaudos que lo acompañan, presentado por la abogada Clotilinda G.D.S., en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana M.M.S., mediante el cual pretende el Desalojo de un inmueble arrendado a la ciudadana M.L.M.C., con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Tribunal observa:
Expone la representación judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, que en fecha 2 de enero de 2008, su patrocinada celebró con la ciudadana M.L.M.C., un contrato privado de arrendamiento el cual tiene por objeto un inmueble constituido la Casa Quinta denominada Oscar, con el terreno que le corresponde que es la Parcela N° AE-5 de la Avenida Aranda Sección Arauco-Arriba, Manzana Letra A-E, ubicada en la Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Aduce, que en dicho contrato se convino que el mismo sería por tiempo indeterminado pues la duración del mismo es de seis (6) meses, contados a partir del 1 de enero de 2008, prorrogable indefinidamente por períodos sucesivos de seis (6) meses cada uno.
Alega, que la ciudadana M.L.M.C., en su carácter de arrendataria, incumplió con la cláusula Décima Segunda la cual textualmente señala: “…Este contrato se considera rigurosamente celebrado INSTUITI (sic) PERSONAE, por lo que respecta a “EL ARRENDATARIO” y en atención a ello “EL ARRENDATARIO” declara conocer y aceptar que no podrá…subarrendar dicho inmueble bajo ninguna forma, ni total, ni parcialmente, sin el consentimiento previo, otorgado mediante autorización expresa y por escrito de “EL ARRENDATARIO”, siendo nula toda negociación contraria a lo establecido en esta cláusula, dando lugar al desalojo inmediato del inmueble…”, al subarrendar habitaciones de la casa quinta que se le dio en arrendamiento sin la autorización previa dada por escrita por “LA ARRENDADORA”.
Finalmente, de conformidad con el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios procede a demandar por Desalojo a la ciudadana M.L.M.C., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: A) Desalojar el inmueble arrendado, constituido por una Casa Quinta denominada Oscar, con el terreno que le corresponde que es la Parcela N° AE-5 de la Avenida Aranda Sección Arauco-Arriba, Manzana Letra A-E, Urbanización San Bernardino, Parroquia San Bernardino, Municipio Libertador del Distrito Capital; y B) En cancelar las costas y costos procesales.
Encontrándose este Tribunal en la oportunidad procesal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda, pasa a hacerlo previas las consideraciones que seguidamente se explanan:
Se circunscribe la pretensión deducida en el presente juicio, al desalojo de un inmueble dado en arrendamiento bajo contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes de la relación jurídica procesal en fecha 1 de enero de 2008.
En tal sentido, estima este juzgador conveniente precisar si la pretensión que hace valer la parte demandante se encuentra ajustada a derecho; es decir, establecer si la petición que formula encuentra tutelabilidad dentro del ordenamiento jurídico.
Así, la lectura del escrito libelar pone de manifiesto que la accionante, sobre la base de un contrato de arrendamiento privado, peticiona el Desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, invocando como fundamento de derecho el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala lo siguiente:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…(omisis)
.-
Establece claramente la norma jurídica sustantiva in comento, que cuando la pretensión de la parte accionante persiga la desocupación de un inmueble dado en arrendamiento bajo la figura de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, la vía procesal idónea para materializar dicha pretensión es el desalojo del inmueble, fundada dicha petición en alguna de las causales que dicha norma tipifica. En el presente caso, la parte accionante solicita el DESALOJO del inmueble arrendado, con fundamento en la causal “g”.
Ahora bien, es importante destacar, que la naturaleza jurídica de cualquier relación arrendaticia en cuanto a su duración, resulta fundamental a la hora de incoar cualquier pretensión procesal. Desde este punto de vista, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda, las partes establecieron la temporalidad del mismo, que a juicio de este operador jurídico merece algunas consideraciones de acuerdo con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.160 del Código Civil. Dicha disposición contractual reza textualmente lo siguiente:
DURACIÓN DEL CONTRATO: La duración de este contrato será se SEIS (6) MESES a contar del día 1° DE ENERO DE 2008 se seguirá prorrogando indefinidamente por períodos sucesivos de seis (6) meses cada uno, en las mismas condiciones y con las mismas garantías, hasta que cualquiera de los contratantes participe al otro por escrito y con treinta días de anticipación, por lo menos, a la terminación del período correspondiente para entonces, su voluntad inmediatamente lo arrendado a la firma arrendadora en el mismo buen estado en que se ha recibido, a su satisfacción y de igual modo las llaves recibidas
.-
La cláusula anteriormente transcrita patentiza sin lugar a dudas, que la voluntad real de las partes contratantes fue la de pactar una relación jurídica material por tiempo determinado de seis (6) meses, contados a partir del 1 de enero de 2008, prorrogable por períodos iguales y consecutivos salvo que alguna de las partes manifestare a la otra por escrito, su deseo de darlo por terminado con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del periodo correspondiente.
Entonces, es de suyo evidente que el período inicial de la relación arrendaticia sub examine transcurrió desde el 1 de enero de 2008, al 1 de julio de 2008; seguidamente, la misma se prorrogó automáticamente por un período igual de seis (6) meses, habida cuenta de que al menos de autos no consta que alguna de las partes manifestare por escrito su voluntad de no prorroga, la cual vencerá el 1 de enero de 2009; ergo, es un contrato a tiempo determinado.
Corolario de lo antes expuesto, deduce quien aquí decide, con vista los términos en los cuales se ha planteado la pretensión, que no es posible aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, pues de acuerdo con nuestro ordenamiento sustantivo ello ocurre solo respecto de los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo, fundamentado en alguno de los supuestos de hecho tipificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En todo caso, siendo que el contrato de arrendamiento accionado tiene una naturaleza jurídico-temporal distinta a los contratos cuya contravención es accionable por vía de desalojo, de tal suerte que es un contrato a tiempo determinado, la vía aplicable, idónea y legal es la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil ante el incumplimiento o violación de alguna obligación contractual (pacta sunt servanda).
En apoyo del criterio sostenido supra, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el expediente N° 02-570, de fecha 24 de abril del 2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, considero lo siguiente:
……. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato
.-
Igualmente, para mayor ilustración respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. F.C.L., expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:
…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…
(Negrillas del Tribunal).
Conforme a los criterios jurisprudenciales antes citados, es claro que las pretensiones procesales, si bien se erigen como aspiraciones concretas del justiciable que acude a la jurisdicción a solicitar tutela de sus derechos, ello no implica que estas pueden interponerse de forma desordenada o caprichosa, atendiendo al puro impulso discrecional del actor, pues ciertamente el derecho constituye el establecimiento de formas preordenadas de actuación, que permiten la correcta aplicación de la Ley y allanan el camino para la realización de justicia, por eso, el accionante al momento de incoar su demanda y plantear su pretensión tiene los mas amplios márgenes de libertad, pero debe acogerse a reglas mínimas de orden procesal, cuya finalidad es mantener el orden y paz social, así como procurar la igualdad ante la ley y dentro del proceso; por ello en criterio de este Tribunal, el la pretensión que debió haber intentado la parte demandante, es la de resolución y no de desalojo, dada la especial regulación que estas acciones encuentran en nuestra legislación sustantiva y adjetiva.
Finalmente, es conveniente resaltar que la conclusión a la que en este fallo se ha arribado, no constituye un mero formalismo inútil ni un actuar en obsequio a formas rígidas de ejercicio del derecho de acción, sino que por el contrario implica el respeto a la normativa legal vigente que rige la materia, pues expresamente el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que los derechos que consagra dicha ley son irrenunciables y cualquier acción incoada en franca contravención a las disposiciones en ella contenidas son radicalmente nulas.
Por estas razones, este Tribunal de Municipio considera que en el caso de autos la parte actora ha actuado en contravención a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pretender el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento bajo un contrato a tiempo determinado, cuando lo correcto y legal era incoar la resolución del contrato de arrendamiento, si su interés radica en dar por concluido el vínculo jurídico que lo une con la parte demandada, así se establece.
-II-
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
UNICO: INADMISIBLE en Derecho la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana M.L.M.S., contra la ciudadana M.L.M.C., ambas partes plenamente identificadas en autos.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los once (11) días del mes de agosto de 2008. Años 198º de la Independencia y 149 de la Federación.
EL JUEZ
Abg. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE
LA SECRETARIA
Abg. ELBA LANDER GARCIA
En la misma fecha siendo las de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA
Abg. ELBA LANDER GARCIA
