Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 3 de Junio de 2004

Que sea declarado resuelto el contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda de fecha 19 de septiembre de 2001, anotado bajo el N° 64, tomo 86, así como su prórroga de fecha 03 de diciembre de 2001.-

La devolución inmediata de la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo) entregados el día 19 de septiembre de 2001.-

La corrección monetaria desde el día 19 de septiembre de 2001 hasta la devolución y entrega definitiva de la cantidad indicada.

CAPITULO II

MOTIVA

RESUMEN DE LOS ALEGATOS

Alegaron las representantes judiciales de la parte actora lo siguiente:

que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, de fecha 19 de septiembre de 2001, bajo el N° 64, tomo 86 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que celebré contrato el cual denominamos opción de compraventa con los ciudadanos J.A.U.L. y M.C.N.D.U., venezolanos, mayores de edad, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad números 3.396.744 y 7.422.542, respectivamente, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno y la casa sobre ella edificada, ubicada en el lugar denominado DON BLAS, en jurisdicción del Municipio LOS SALIAS del Estado Miranda, el mencionado inmueble, está determinado como porción número Tres (N°3) y tiene un área aproximada de terreno de ochocientos cincuenta y tres metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (853,89 M2) y está comprendido dentro de las siguientes linderos: Norte: En línea quebrada de veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts), quince metros con cincuenta centímetros (15,50 mts) y cinco centímetros (5mts) con la porción N° 2; Suroeste: En línea curva de aproximadamente cincuenta metros (50 mts) de longitud con carretera y Este: En veinticuatro metros con cincuenta centímetros (24,50 mts) con terreno que es o fue de F.d.P.H.. La casa construida sobre la deslindada porción de terreno consta de dos plantas distribuidas así: Planta Alta: una (1) habitación principal con baño, sala de estar, tres (3) habitaciones y un (1) baño; Planta Baja: bar con baño, sala comedor, salón de estar, cocina, habitación de servicio y un (1) baño, la propiedad de dicho inmueble se encuentra registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 20 de julio de 1988, anotado bajo el N° 48, Tomo 1, Protocolo Primero. El referido contrato se celebró sobre las bases siguientes: En la cláusula primera quedó establecido como objeto del contrato ya citado, la compraventa del inmueble antes identificado. Asimismo se estableció en la cláusula segunda el precio del ya citado inmueble por la cantidad de SETENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 78.000.000,00) pagaderos en un plazo de noventa días (90) continuos y subsiguientes contados a partir del día 19 de septiembre de 2001. En esa misma fecha ciudadano juez entregue a los vendedores la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) mediante dos cheques girados contra el Banco Provincial uno de gerencia y otro particular, ambos con fecha 19 de septiembre de 2001, cantidad ésta que di como parte del precio de conformidad con la verdadera naturaleza contractual que las partes deben dar a lo convenido. Posteriormente ciudadano Juez, en fecha 03 de diciembre de 2001, los vendedores representados por la ciudadana M.C.U.L., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.396.746, según poder autenticado el 14 de septiembre de 2001 por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Autónomo Carona del Estado Bolívar, anotado bajo el N° 30 del tomo 169 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y mi persona acordamos prorrogar el lapso para el otorgamiento del documento de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, por un término de 60 días continuos, contados a partir del 19 de diciembre de 2001, fecha esta en que vencía la primera oportunidad. En esta prórroga contractual se convino que la cantidad de CUARENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 48.000.000,oo) restante del precio equivaldrían a SESENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS ($ 64.429,53) cantidad esta en dólares que me exigieron los vendedores a cancelar o a su equivalente en bolívares para el día del otorgamiento del documento de compra venta por la oficina respectiva. En fecha 19 de febrero de 2002, venció el lapso acordado para otorgar el documento, sin embargo ambas partes, tácitamente prorrogamos el contrato, esta vez sin termino.

Ciudadano Juez, ambas partes, a los efectos de gestionar todos los trámites necesarios para protocolizar el documento de venta del inmueble, ya citado, conferimos mandato a la empresa CORPOCASA S.A., quien era intermediaria de la negociación… dicho mandato lo otorgaron LOS VENDEDORES el día 1° de agosto de 2001, así pues en fecha 04 de Junio de 2002, la ciudadana R.S., abogado, titular de la Cédula de Identidad N° 6.660.455 representando a CORPOCASA S.A. presentó los documentos al Registro Inmobiliarios del Municipio Los Salías del Estado Miranda, para el calculo del derecho de registro (para el Fisco Nacional y por concepto de servicio autónomo de dicho Registro) y fue en fecha 05 de junio de 2002, cuando la prenombrada consignó todos los recaudos necesarios para el otorgamiento, para el 11 de junio de 2002, según planilla Nro. 26404 de fecha 05 del mismo mes y año emitida por el Registro Inmobiliario del Municipio Los Salías del Estado Miranda.

…Ciudadano juez, a pesar de haberse celebrado un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble arriba indicado debemos estar muy claros que los contratos no son tipificados con el nombre que se les de, sino por la naturaleza de los mismos, así pues, la situación jurídica planteada se subsume dentro de lo que es un contrato de venta…

…Pero es el caso ciudadano Juez, que el citado contrato se convirtió a tiempo indeterminado (denominado jurídicamente venta sin plazo), por lo que el mismo no estaba sujeto a una condición resolutoria en el supuesto caso de que la compradora incumpliese, por lo que la extinción del contrato de compraventa, dependía de un contrato de transacción, que las partes debían celebrar (si fuese este el caso). Igualmente la extinción del contrato de compraventa dependía de otra condición resolutoria en el supuesto caso de que los compradores incumpliesen, como lo es la entrega inmediata de los TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), entrega ésta que no se ha cumplido.

Ciudadano juez como ya se indicó, reclamé infinidades(sic) de veces la devolución del dinero que dí como parte del precio del inmueble e incluso interpuse la correspondiente denuncia por ante el INDECU, el día 10 de julio de 2002, remitiéndome este organismo al Centro Municipal de asistencia jurídica, quien organizó un acto conciliatorio que se llevó a cabo el día 16 de julio de 2002, sin obtener respuesta satisfactoria alguna de los vendedores y de CORPOCASA S.A., por lo que constituyo a los vendedores en mora, en su obligación de devolverme el dinero, ya señalado…

CAPITULO III

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

En fecha 15 de enero de 2003, los abogados A.R.A. y R.S.D.R., en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada, consignaron en cincuenta y dos (52) folios útiles escrito de contestación a la demanda mediante el cual señalaron:

1. “…Es cierto que se celebró un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble de las siguientes características ambientales, determinaciones y linderos.

   • Un inmueble constituido por una porción de terreno y la casa sobre ella edificada, ubicada en el lugar denominado Don Blas, en jurisdicción del Municipio Los Salías del Estado Miranda, el mencionado inmueble está determinado como la porción N° 3 y tiene un área de terreno de ochocientos cincuenta y tres metros cuadrados con ochenta y nueve centímetros cuadrados (853,89 m2) y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea quebrada de veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts), quince metros con cincuenta centímetros (15,50 mts) y cinco metros con la porción 2; SUROESTE: En línea curva de aproximadamente cincuenta metros (50 mts) de longitud con carretera y ESTE: En veinticuatro metros con cincuenta centímetros (24,50 mts) con terreno que es o fue de F.P.H.. La casa construida sobre la deslindada porción de terreno consta de dos plantas distribuidas así: Planta alta: una habitación (1) principal con baño, sala de estar, (3) tres habitaciones, un (1) baño; Planta Baja: bar con baño, sala comedor, salón estar, cocina.

2. En el contrato se estableció el precio en la cantidad de Bs. 78.000.000,oo pagaderos en un plazo de 90 días continuos y subsiguientes a partir del 19 de septiembre del año 2001. En dicha fecha por concepto del contrato de opción de compraventa sobre el inmueble la compradora entregó de acuerdo con el contrato de opción la cantidad de Bs. 30.000.000,oo treinta millones de bolívares mediante dos cheques contra el banco provincial, uno de gerencia y otro particular, ambos con fecha 19 de septiembre del año 2001, como consta en el mencionado contrato de opción. Posteriormente, los vendedores y a petición de la compradora, tal como consta en la prorroga del contrato original de opción y motivado a que para la fecha de protocolización inicial no poseía la compradora los recaudos requeridos para dicha protocolización y como muestra de buena fe las partes convinieron en prorrogar el lapso para el otorgamiento del documento de compraventa por ante la oficina de registro respectiva y por el plazo de 60 días continuos contados a partir del 19 de septiembre del año 2001, fecha en que vencía la obligación de otorgar. El resto de la obligación era de Bs. 48.000.000,00 se obligó la compradora a cancelarlo en la fecha establecida para el otorgamiento de la escritura definitiva. El 19 de febrero del año 2002, venció dicho plazo y la compradora no cumplió con su obligación de ejercer la opción..

3. No es cierto como lo expresa la compradora que las partes tácitamente prorrogamos el contrato esta vez sin término o plazo fijo, ya que no existe ningún elemento probatorio que así lo establezca por lo cual funcionaron dentro del contrato las condiciones de que el incumplimiento por parte de la compradora dejaría a favor de los vendedores a titulo de indemnización las cantidades entregadas.-

4. En la negociación intervino como intermediario la empresa Corpocasa s.a y como lo confiesa la compradora el plazo se venció y no se ejerció por la compradora la opción como debe ser ni tampoco pagó el resto del precio pactado en dicho contrato, el cual es ley entre las partes y el cual debe cumplirse tal y como fue pactado de acuerdo a las normativas correspondientes.

5. Como lo confiesa la parte actora después de vencidos los plazos, sin prórrogas ni escritas, ni tácitas fue que se presentaron por Corpocasa S.A. los documentos al registro y según información de la compradora por parte de la abogada de corpocasa, para el cálculo de los derechos regístrales y de acuerdo con las planillas de registro respectivas para el 11 de junio del año 2002, según planilla 26404, en el registro de Los Salías del Estado Miranda, sin haberse perfeccionado la operación o el otorgamiento definitivo.-

6. Confiesa el actor que el mismo documento presentado al registro por Corpocasa S.A.., fue retirado por su propio abogado con otros recaudos y el documento de Unibanca por Bs. 30.000.000,oo por treinta millones de bolívares que es el monto del crédito que dice la compradora le fuera otorgado y que fue retirado el 2 de julio del año 2002, por la propia empresa Corpocasa S.A.. Además del dinero en efectivo todo retirado por Corpocasa en las condiciones ya dichas en el libelo de la parte actora.-

7. …Para el mes de julio, 5 meses después de haber vencido el plazo para la firma de la prorroga la cual vencía el 14 de febrero del año 2002, fecha en la cual tampoco la compradora demandante se presentó con el pago de la deuda restante simplemente porque no había conseguido el dinero. Fijó la Oficina del Registro Subalterno correspondiente la fecha para el otorgamiento y que fue el 11 de junio de 2002, fecha para la cual tampoco la compradora se presentó para esa fecha tampoco consiguió el dinero.

8. Confiesa la compradora que fue anulado el documento, que se vencieron los plazos, que tuvo que ir nuevamente a Unibanca para que le hicieran otro documento ya que el anterior había sido anulado. Que le hicieron otro documento para presentarlo al registro de Los Salías, todo lo cual confiesa no tuvo resultado ya que vencidos los lapsos y operada las resoluciones contractuales no se otorgaron los documentos ya que la compradora no tuvo el dinero en las condiciones necesarias ni las realizó la compradora como debían ser.

9. LA PARTE ACTORA CONFIESA QUE EL VENDEDOR NO ESTA OBLIGADO A ENTREGAR LA COSA SI EL COMPRADOR NO PAGA EL PRECIO. Igualmente confiesa que si la compradora no cumple quedará indemnizada la parte vendedora por los daños y perjuicios y las cantidades entregadas según la ley que es el contrato entre las partes y su contenido literal, lógico y auténtico.

10. Confiesa la parte actora (artículos 1400 al 1405 del c.c.) que en la cláusula CUARTA: Las partes convienen que si por causas imputables a la voluntad de la COMPRADORA, la operación de compraventa aquí pactada no pudiera llevarse a cabo dentro de los términos y condiciones señaladas en este instrumento; ésta indemnizará a los Vendedores con la suma aportada en calidad de arras por los daños y perjuicios ocasionados por la vía de transacción sin tener que comprobarlos y el presente contrato quedará resuelto a pleno derecho sin aviso especial ni de sentencia judicial…

11. Rechazamos, negamos, contradecimos e impugnamos en todas sus partes la condición resolutoria inventada por la parte actora sobre la supuesta entrega según la cual ella como compradora al incumplir o desistir tendría derecho a recibir de manera inmediata las cantidades entregadas en arras a la parte vendedora, nada más lejos de la realidad y nada más contradictorio con el propio contrato, sus cláusulas y sus interpretaciones literales y autenticas a las que ya se ha hecho referencia, y se dan aquí por reproducidas totalmente.- La solicitud de dicha entrega es abuso de derecho y es improcedente por cuanto para el momento de esta solicitud ya dicho dinero dejó de ser un derecho de la compradora con el carácter de arras y ahora es propiedad de los vendedores a título del principio de legalidad indemnizatoria por los daños y perjuicios sufridos por el incumplimiento de la compradora paladinamente confesados en su libelo de demanda, improcedente y temerario, por la cual dicha acción debe ser declarada sin lugar con los pronunciamientos de ley y costas.

12. La demanda intentada por la compradora es un edificio malicioso de argumentaciones concebidas en función de un fraude procesal, es un engaño al juez y a la justicia, al debido proceso y al orden público de los contratos que son ley entre las partes y que obligan no solamente a lo establecido en ellos sino también a lo que se desprende de su espíritu, propósito, razón y a la intención de las partes señalados y celebrado por las partes de buena fe. ASI COMO EL DEMANDANTE EN SANA LITIS LUEGO DE SU ACCION Y DE LA CONTESTACIÓN AL FONDO NO PUEDE TRAER NUEVOS HECHOS NI INVENTAR NUEVAS RAZONES PORQUE ELLO ES CONTRARIO AL DEBIDO PORCESO, ASI EN LOS CONTRATOS UNILATERALMENTE NO SE PUEDEN CAMBIAR LAS LEYES DE ELLOS, NI SUS ESCRITURAS CUANDO SON BILATERALES Y TIENEN NORMAS ESTABLECIDAS. LA ACTORA CAMBIO EN SU LIBELO DE RESOLUCION DE CONTARTO DE OPCION POR RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Y POR ELLO SU ACCION DEBE SER DECLARADA SIN LUGAR CON LOS PRONUNCIAMIENTOS DE LEY, PUESTO QUE HABIENDO CELEBRADO UN CONTRATO DE OPCION HA DEMANDADO LA RESOLUCION DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA POR LO CUAL NO SON CIERTOS LOS HECHOS COMO LOS NARRA Y CONSECUENCIALMENTE NO MERECE LA TUTELA JURIDICA SOLICITADA.

13. Anexamos escrito enjundioso del jurista Sarmientos Núñez al respecto del debido proceso de las medidas preventivas a los fines de hacer valer su valor técnico jurídico a favor de nuestra parte mandada, por lo cual solicitamos del juez exija fianza bancaria del instituto no interviniendo y de empresa de seguros a los fines de responder por los daños y perjuicios por la cantidad de ciento treinta millones de bolívares (Bs. 130.000.000,00) que es la estimación de la reconvención y como acto de justicia, todo de conformidad con la normativa correspondiente al alzamiento de dicha medida preventiva y a todo evento pedimos el alzamiento de dicha medida preventiva de acuerdo a la normativa respectiva y a todo evento apelamos del auto que la ordena y como acto de justicia, fundamentado en la ausencia de garantía para responder de dichos daños y perjuicios y en virtud de no estar llenos los extremos de ley y no ser evidente los derechos demandados por la actora compradora y como acto de justicia.

14. La parte actora no ha probado con sus documentos fundamentales(sic) de su acción, los hechos alegados en el libelo de demanda contradictoria por resolución de contrato de opción o resolución de contrato de compraventa. Habló de un crédito de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) puesto que el documento sin firma y el cual desconocemos junto con sus otros documentos en sus contenidos de forma y de fondo, no tiene ninguna firma y por tanto no tiene valor probatorio alguno, por no haber sido otorgado con las formalidades legales. Por todo ello la medida de prohibición de enajenar y gravar no tiene soporte, porque no está fehacientemente probado el derecho demandado…”

    CAPITULO IV

    DE LA RECONVENCION

    En el mismo escrito de contestación a la demanda los Apoderados Judiciales de la parte demandada reconvinieron a la parte actora en lo siguiente:

    • Por los razonamientos, hechos, circunstancias, alegaciones, negaciones e impugnaciones expuestos he recibido instrucciones de nuestros mandantes J.A.U.L. y M.C.N.d.U., mayores de edad, con domicilio en Puerto Ordaz, venezolanos, titular de las cédulas de identidad N° 3.396.744 y 7.422.542 he recibido repito instrucciones para CONTRADEMANDAR, COMO EN EFECTO CONTRADEMANDAMOS EN ESTE ACTO A LA ACTORA C.M.G.G., mayor de edad, de este domicilio, divorciada, colombiana, titular de la cédula de identidad N° 82.069.328, POR DAÑOS Y PERJUICIOS de conformidad con los artículos 1185 al 1196 del cc, 585 al 590 del CPCP y de conformidad con los contratos celebrados de opción de compraventa relacionados con el inmueble anteriormente mencionado involucrados en dicha negociación, en concordancia con los artículos 338 al 372 del C.P.C, para que convengan en pagar o a ello sea condenado por el tribunal la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES Bs. 130.000.000,oo por los daños y perjuicios verificados en la demanda de Resolución de contrato de opción de compraventa, temerariamente demanda sobre el inmueble ya determinado y cuyas condiciones contractuales, crédito hipotecario y pagos adicionales hasta cubrir el pago de los 78.000.000,00 no cumplió generándose los daños y perjuicios invocados por sus incumplimientos y daños inferidos a los vendedores ya identificados J.A.U.L. y M.C.N. de Lucas, ya identificados, mayores de edad, de igual domicilio, sobre el inmueble objeto del presente juicio, todo ello concretado en los contratos suscritos y en la demanda temeraria incoada objeto de esta RECONVENCION por daños y perjuicios, verificados en las circunstancias de modo, tiempo y lugar narradas en este escrito de contestación al fondo de la demanda de resolución y de reconvención por daños y perjuicios la cual estimamos en la cantidad ya dicha de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES.

    CAPITULO V.-

    CONTESTACION A LA RECONVENCION

    En fecha 26 de febrero de 2003 las abogadas L.E.A.D.R. y Y.S.Y., en su carácter de Apoderadas Judiciales de la parte actora, consignaron escrito mediante el cual dieron contestación a la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, en los siguientes términos:

1. Alega la parte demandada que”…la acción deducida por la actora reconvenida C.M.G.G.… es una acción improcedente y materializa el abuso de derecho y que representa obligación de pagar los daños y perjuicios, por ese hecho ilícito “Negamos que nuestra representada hubiese incurrido en algún hecho ilícito, frente a los demandados-reconvinientes, expresamos que el hecho ilícito mencionado genéricamente por la parte demandado no lo ha definido.

2. Ciudadano Juez la reconvención propuesta es improcedente, por cuanto la misma se sustenta en la acción de resolución de contrato incoada, calificada por los demandados -reconvinientes como temeraria, cuando todavía no ha existido pronunciamiento judicial, pues se sustenta sobre el hecho que no ha acontecido y además es incierto.

3. Esa solicitud no tiene sentido, puesto que no se le puede condenar a una persona por haber iniciado un proceso judicial, cuando este no está terminado y cuando los propios demandados no saben, como no lo sabe la parte actora, cual es la sentencia definitiva que pone termino al mismo y define los derechos controvertidos. Solo cuando esta definitivamente terminado un juicio, la parte gananciosa puede pedir, mediante una nueva acción judicial, el resarcimiento de los perjuicios sufridos, si es que los sufrió realmente y probar los mismos, no antes, por ello pedimos, que al no existir el fundamento con la cual se reconviene se declare esta sin lugar

4. Ciudadano Juez, la parte demandada reconvincente alega que nuestra representada no tenia derecho a demandar por ser supuestamente temeraria su acción, al respecto señalo que todo ciudadano tiene derecho a acudir a los órganos de la administración de justicia cuando vea menoscabado sus derechos y tenga legitimidad para ello, como en el caso in comento.

5. Negamos y rechazamos que se hubieren producido daños y perjuicios por el momento de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 130.000.000,00) en virtud de la demanda incoada por Resolución de contrato. Ciudadano Juez, los demandados-reconvinientes no determinan cuales son los supuestos daños patrimoniales y morales, no señalaron la pérdida que hubieren sufrido y la utilidad de que se les hubiese privado, por el contrario ostenta la propiedad del inmueble y la porción del precio recibido desde el 19 de septiembre de 2001. Hecho ilícito, es haberse enriquecido sin justa causa, al quedarse con la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES, como parte del precio de un inmueble, no habiendo transferido la propiedad del mismo.

   CAPITULO VI

   MOTIVA

   Estando el Tribunal en oportunidad para dictar sentencia en el presente procedimiento lo hace de la siguiente manera:

   Respecto de la reconvención, el Tribunal resolverá sobre su procedencia o no, conforme a las pruebas presentadas por las partes.

   Tal y como fue planteada la litis, pasa este Tribunal a analizar las pruebas cursantes a los autos, para determinar en primer lugar si la parte actora demostró los hechos que alegó en su escrito libelar, es decir la existencia de una prorroga legal establecida por las partes para la protocolización de los documentos del contrato opción compra venta por ellos celebrados, de hacerlo la demanda que encabeza este expediente será declarada Con lugar en la parte dispositiva del fallo. En caso contrario pasará el Tribunal a determinar la procedencia o no de la presente acción.

   Este Tribunal conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes en el presente procedimiento.-

   SECCION I

   DE LA PROMOCION DE PRUEBAS

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   La parte actora en oportunidad legal reprodujo el mérito favorable de los autos en tanto y cuanto favorezca a su representado, al respecto el Tribunal observa: La expresión que frecuentemente utilizan los abogados de “reproduzco el mérito favorable de los autos”, es un estereotipo que la costumbre ha mantenido como “forma” de señalarle y recordarle al Juzgador la existencia de pruebas existentes a los autos con anterioridad al escrito de promoción de pruebas, las cuales han sido oportunamente llevadas a los autos, como instrumentos fundamentales de la acción u otra forma permitida. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil contiene el principio de exhaustividad probatoria, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promoverte especifica a cuales pruebas se refiere, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas y, de la aspiración abstracta de que aquello que ésta en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.-

   PRUEBAS DOCUMENTALES: contentivas de:

1. -Documento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salías del Estado Miranda de fecha 19 de septiembre de 2001.- (Folio 11)

2. - Documento de fecha 03 de diciembre de 2001 (Folios 16 y 17).-

3. - Copia de Planilla por concepto de pago de derechos arancelarios emitida por la Oficina de Registro Inmobiliario fechada 05 de junio de 2002 (Folio 19).-

4. - Copia simple de de documento de compraventa (Folios 154 al 161)

5. - Informe de resolución emanado de UNIBANCA (Folios 163 al 174)

6. - Copia simple de textos (Folios 175 al 177).-

   PRUEBA DE INFORMES dirigida a: Banesco Banco Universal.

   PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salías del Estado Miranda.

   De la revisión efectuada a las documentales insertas a los folios 10 al 17 de la primera pieza del expediente, se observa que las mismas constituyen documentos públicos emanados de funcionarios competentes. En consecuencia este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de ellos emanan conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

   De la revisión efectuada por este Juzgado a dichos documentos se observa que: a) Que en la CLAUSULA TERCERA: la compradora entrega la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.30.000.000,oo) en calidad de ARRAS y depósito en garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones que ella contrae con el documento; b) que el plazo máximo establecido para el pago era de noventa días (90) días continuos subsiguientes; c) Que las partes de común acuerdo prorrogaron el plazo de opción compra venta por un período de sesenta (60) días continuos subsiguientes contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo acordado, venciéndose dicho plazo el día 19 de febrero de 2002, tal y como lo expresan ambas partes tanto en el escrito libelar como en el escrito de contestación a la demanda. En consecuencia por encontrarse ambas partes contestes, el Tribunal deja expresa constancia que la fecha para el otorgamiento del contrato venció el 19 de febrero de 2002 y así se decide.-

   En cuanto a la documental inserta a los folios 18 y 19 de la primera pieza del expediente, marcada “D”, contentiva de copia simple de Planilla de pago de derecho de registro para el otorgamiento a efectuarse el día 11 de junio de 2002, el Tribunal al respecto observa: Que los mismos constituyen copias simples de documentos emanados de una oficina subalterna de rtegistro, mediante los cuales se quiere dejar constancia de la fecha del otorgamiento fijada por la Oficina de Registro correspondiente. Aunado a ello, no consta de autos planilla de pago de los derechos regístrales por ante la Institución Bancaria correspondiente por parte de la ciudadana R.S. quien representó a la empresa Corpocasa S.A., motivo por el cual este Tribunal la desecha del proceso y así se decide.

   En cuanto al contrato de compraventa inserto a los folios 20 al 27 de la primera pieza del expediente marcado con la letra “F”, se observa que el mismo no aparece suscrito por persona alguna, por lo que ni siquiera podía ser objeto de prueba y por lo tanto carecía de absoluto valor probatorio desde su consignación. En consecuencia este Tribunal lo desecha del proceso y así se deja establecido.-

   De la copia simple inserta a los folios 28 al 31 de la primera pieza del expediente se observa que el mismo constituye documento de compra venta mediante el cual la ciudadana J.L.D.U. da en venta al ciudadano J.U.L. un inmueble de su propiedad. En consecuencia este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de el emana en virtud del silencio de la parte a quien le fue opuesto a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.-

   En cuanto a la documental inserta al folio 32 de la primera pieza del expediente, el Tribunal al respecto observa:

   El artículo 431 del Código de Procedimiento Civil dispone: “ Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el Juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial”, luego del contexto de la norma transcrita se desprende, por una parte que los documentos de esta especie y característica-en cuanto a su autoría-para ser apreciados en su contenido y ser valorados como tales, requieren de su ratificación por parte del tercero del cual aparezcan emanar y, por la otra, que tal ratificación de verificarse a través de la prueba testimonial. De este modo, los documentos privados emanados de terceros, no se oponen a la parte contraría sino que se promueven para la ratificación del tercero de quien se dice emanan y ello, siguiendo lo expresado por la doctrina y jurisprudencia, encuentra su fundamento en el debido respeto y principio de la contradicción que informa el régimen legal de las pruebas. Dicho esto, queda claro que no basta con la simple promoción del documento privado emanado de algún tercero , sino que para constituir una prueba válida es necesario que éstos sean llamados al proceso con el carácter de testigos para que la parte contraria al promovente pueda repreguntarlos sobre el contenido del documento que pretende ratificar y de esta forma, documento y declaración, en su conjunto, puedan apreciarse como un aprueba capaz de producir los efectos o consecuencias jurídicas que espera la parte que los promueve. Ahora bien, examinada como fue la prueba señalada, observa quien aquí decide, que la misma se encuentra configurada dentro del supuesto de la norma contenida en el artículo 431 antes citado, esto es, se trata de documento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio y por tal razón, este documento, sin requerirle ninguna otra formalidad, debió ser ratificado en la forma expresada en la disposición adjetiva. En consecuencia dado que el documento acompañado por la representación judicial de la parte actora, fue ratificado mediante la prueba testimonial, este Tribunal lo desecha tanto en su mérito y en su contenido y así se decide.-

   En cuanto a las documentales insertas a los folios 154 al 162 del expediente se observa que las mismas constituyen copias simples las cuales no reúnen los requisitos para ser promovidas en juicio, motivo por el cual el Tribunal las desecha del presente proceso por carecer de valor probatorio y así se decide.

   En cuanto al informe emanado del Banco UNIBANCA, el Tribunal considera prudente transcribir lo preceptuado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil cuyo texto es del siguiente tenor:

   Artículo 443: “Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e institucionales similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos”.-

   En consecuencia el Tribunal considera que siendo tales documentales emanadas de Instituciones Bancarias, debió la parte actora promover la prueba de informe conforme a lo establecido en el artículo 433 ut supra indicado, lo cual no hizo, razón por la cual este Juzgador la desecha del proceso y así se decide.-

   De las copias simples de textos insertos a los folios 175 al 177 de la primera pieza del expediente se observa que las mismas no aportan mérito probatorio, toda vez que no cumplen con los requisitos exigidos para ser promovidos en Juicio. En consecuencia el Tribunal las desecha del proceso por carecer de valor probatorio y así se decide.-

   En cuanto a la PRUEBA DE INFORMES dirigida a: BANESCO. Banco Universal inserta al folio 18 de la II pieza del expediente, este Tribunal observa que dicho organismo informó lo siguiente:

   • En atención al particular cumplimos en informarle que de acuerdo a nuestros archivos ciudadana C.M.G.G., C.I E.- 82.069.328, efectivamente tramitó un crédito hipotecario por la Ley de Política Habitacional con el extinto Banco UNIBANCA (actualmente BANESCO), signado con el numero de solicitud 912E-20020116161036 por la cantidad de Bs.- 30.000.000,00 y cuya protocolización estaba pautada para el día 11-06-2002 notificado a nuestro coordinador de crédito Sr. J.B.. Al igual el referido documento fue redactado por nuestro asesor jurídico Dr. R.A.C.V. inpreAbogado (Sic) N° 82.065.-

   De la revisión efectuada a la prueba de informes promovida por la parte actora, observa quien aquí sentencia que la misma sirve para demostrar que la ciudadana C.M.G.G. parte actora en el presente procedimiento solicitó al Banco Banesco Crédito Hipotecario por Ley de Política Habitacional por la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,oo); Ahora bien se observa que tales informaciones no aportan elemento alguno capaz de demostrar la prorroga alegada y establecida para el cumplimiento del objeto de la litis, por lo que este Tribunal deja expresa constancia que dicha información no aporta nada al proceso y así se deja establecido.-

   En cuanto a la PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: En fecha 22 de mayo de 2003, el Tribunal comisionado Juzgado del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en San A.d.L.A. quien dejó constancia de los siguientes hechos:

   • Se deja constancia de la existencia de dicho documento en el libro antes referido, de las mismas características a lo solicitado en escrito de pruebas.

   • Igualmente se deja constancia de la existencia de una planilla de cancelación por concepto de Derechos Regístrales por la cantidad de Bs. 260.230,48 de este Registro Inmobiliario, con el N° de recibo 26404, presentado por pago por la ciudadana R.S., cédula de identidad N° 6.660.455, correspondiente al documento inserto bajo el N° 05, protocolo primero, Tomo 08, segundo trimestre del 2002 de fecha 11 de junio de 2002.

   • Se deja constancia que el documento ya identificado fue entregado a R.S. en fecha 02 de julio de 2002, según se evidenció de carpeta llevada por esta Oficina Registradora.

   De la promovida inspección judicial se observa que el documento de compraventa fue entregado a la ciudadana R.S. en fecha 02 de julio de 2002, es decir fuera del lapso estipulado por las partes para la realización de la compraventa, la cual fue diligenciada solo por la representación de la empresa Corpocasa, S.A. fuera del lapso estipulado por las partes para efectuarse la venta en cuestión y así se establece.

   SECCION II.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   La representación judicial de la parte demandada en oportunidad legal luego de invocar en su escrito de promoción de pruebas el valor probatorio de los autos en cuanto favorecieran a los demandados especialmente de la contestación al fondo de la demanda, la reconvención, el Libelo de demanda promovió los siguientes medios:

   Promovió y alegó la comunidad de las pruebas de las instrumentales consignadas por la parte actora junto al escrito libelar, para lo cual el Tribunal se pronuncia de la siguiente manera:

   El principio de la comunidad de la prueba sirve para determinar el elemento que de universal tiene la prueba cuando es promovida, significando que ella beneficia y favorece a todas las partes de una controversia por igual. Es el principio según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promoverte pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida. La Casación venezolana en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1969 señaló que dicho principio tenía su “justificación jurídica en que, como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado” (Ramírez y Garay, página 333, Tomo XXIII).

   El principio de comunidad de la prueba posee tres características: a) Toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (principio de adquisición de la prueba) para dicho proceso, sin que importe quien la haya promovido; b) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promoverte, es, siempre y en todo caso el proceso y c) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ellas, pues el mérito y la convicción que de ella dimana es independiente del propósito del promoverte, sólo subordinado a la soberanía del juzgador.

   En consecuencia este Tribunal le confiere a dichos documentales todo el valor probatorio que de ellas emanan tal y como fueron analizadas con anterioridad y así se decide.-

   PRUEBA DE INFORMES: Dirigida a:

   1. Banco Banesco.

   2. Registrador Subalterno del Municipio Los Salías del Estado Miranda

   3. Banco Mercantil

   PRUEBAS DE EXHIBICION de:

   1. de las declaraciones de impuesto sobre la renta.-

   2. Certificado de crédito Hipotecario concedido por el departamento de crédito bancario

   3. Cheque de Gerencia

   4. Cheque original a favor de los demandados

   En cuanto a la PRUEBA DE INFORMES dirigida a: BANESCO. Banco Universal inserta al folio 20 de la II pieza del expediente, este Tribunal observa que dicho organismo informó lo siguiente:

   • En atención al particular cumplimos en informarle que de acuerdo a nuestros archivos ciudadana C.M.G.G., C.I E.- 82.069.328, efectivamente tramito un crédito hipotecario por la Ley de Política Habitacional con el extinto Banco UNIBANCA (actualmente BANESCO, signado con el numero de solicitud 912E-20020116161036 por la cantidad de Bs.- 30.000.000,00. Siendo el mismo aprobado más no protocolizado para la fecha que estaba pautada la firma, el día 11-06-2002

   De la revisión efectuada a la prueba de informes promovida por la parte demandada observa quien aquí sentencia que la misma sirve para demostrar que la ciudadana C.M.G.G. parte actora en el presente procedimiento solicitó al Banco Banesco Crédito Hipotecario por Ley de Política Habitacional por la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,oo); Ahora bien observa quien aquí decide tales informaciones no aportan elemento alguno capaz de demostrar la prórroga legal establecida para el cumplimiento del objeto de la litis, por lo que este Tribunal deja expresa constancia que dicha información no aporta nada al proceso y así se deja establecido.-

   En cuanto a la prueba de informes solicitada al Registro Subalterno del Municipio Los Salías del Estado Miranda, se observa que no consta de autos que la misma haya sido evacuada en oportunidad legal para ello, motivo por el cual este Tribunal la desecha del proceso y así se decide.-

   En cuanto a la prueba de Informes del Banco Mercantil, se observa del auto de admisión de pruebas que el Tribunal negó la misma por impertinente, motivo por el cual este Tribunal desecha la misma y así se decide.-

   En cuanto a la PRUEBA DE EXHIBICION se observa de autos que la misma en oportunidad legal no fue admitida por cuanto que la parte promoverte no acompañó a los autos copia de los documentos sobre los cuales versaría dicha exhibición y así se deja establecido.-

   Aunado a que la parte actora no logró demostrar que la prórroga alegada sin termino o plazo fijo de la obligación de presentar el documento definitivo de venta pautado por las partes fuese en fecha 11 de junio de 2002, este Tribunal estima que la parte actora no demostró los argumentos esgrimidos en su escrito libelar, razón por la cual quien aquí sentencia deberá declarar en la parte dispositiva del fallo Sin lugar la presente demanda y así se decide.-

   CAPITULO VII.-

   DE LA RECONVENCION PROPUESTA

   Planteado lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse de seguidas sobre la Reconvención propuesta por la parte demandada en el presente procedimiento.

   Al respecto este Tribunal observa:

   La parte demandada reconviniente fundamenta su mutua petición en el hecho de que convengan en pagar o ello sea condenado por el Tribunal la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLIVARES Bs. 130.000.000,oo por los daños y perjuicios verificados en la demanda de Resolución de contrato de opción de compraventa sobre el inmueble ya determinado, por cuanto que la parte actora no cumplió con el mismo generándose los daños y perjuicios invocados por sus incumplimientos y daños inferidos a los vendedores.

   En su escrito de contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida entre otras cosas alegó: que su representada haya incurrido en un hecho ilícito; que la referida reconvención es improcedente, por cuanto la misma se sustenta en la acción de resolución de contrato incoada, calificada por los demandados-reconvinientes como temeraria, cuando todavía no ha existido pronunciamiento judicial, pues se sustenta sobre el hecho que no ha acontecido y además es incierto; que la referida solicitud no tiene sentido por cuanto que solo cuando esta definitivamente terminado un juicio, la parte gananciosa puede pedir, mediante una nueva acción judicial, el resarcimiento de los perjuicios sufridos, si es que los sufrió realmente y probar los mismos.-

   Ahora bien, el daño, es el deterioro, perjuicio o menoscabo que por la acción de otro se recibe en la propia persona o en los propios bienes, puede provenir de dolo, de culpa o de caso fortuito, según el grado de malicia, negligencia o causalidad entre el acto y el efecto del mismo.

   El daño cuando es doloso genera la obligación de indemnización o resarcimiento y acarrea una sanción penal; el culposo tan solo puede generar indemnización y el fortuito exime en la generalidad de los casos.

   El daño para que nazca la obligación de repararlo Debe ser determinado o determinable. No basta a la víctima demandante alegar ante el Juez un daño, invocando el artículo 1.185 del Código Civil, es necesario probar el daño y su quantum, es decir en que consiste el daño y extensión.-

   Establece el artículo 1.185 del Código Civil, lo siguiente:

   Artículo 1.185: “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, esta obligado a repararlo.

   Debe igualmente reparación quien se haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.-

   A la luz de esta norma es la conducta culposa o dolosa, contraria a derecho de la cual se deriva el deber de la indemnización. La acción de daños y perjuicios prevista en el citado artículo implica hechos generadores del daño; relación de causa efecto entre el hecho generador del daño y del perjuicio patrimonial y la prueba del perjuicio sufrido por el reclamante.

   Para que exista esa responsabilidad es preciso demostrar la comisión de un hecho ilícito, penal o civil, comprobar la realidad del daño y establecer, además de estos dos términos, ilícitos y daño, si están vinculados entre sí por una relación de causa a efecto y así se establece.

   Este Tribunal considera prudente transcribir el concepto de Arras extraído de la Enciclopedia Jurídica OPUS, Tomo I, Páginas 486 y 487.-

   Arras: Del latín arrha; del griego arrhabón; lo que se da por prenda y señal de un contrato…Las indemnizaciones de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato son susceptibles de ser garantizadas mediante la entrega de una cosa hecha por una de las partes a la otra. La prestación de la cosa que sirve de garantía del cumplimiento de la obligación se denomina arras…”

   Doctrinariamente las arras constituyen el aseguramiento del cumplimiento de una o varias obligaciones, incluyendo la suscripción del contrato, pautadas en el mismo, y por ello funge como garantía de todos los daños y perjuicios irrogados por la inejecución del pacto obligacional salvo convenio contrario.

   Establece el artículo 1.263 del Código Civil lo siguiente:

   Artículo 1.263: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.”.-

   La mencionada norma representa la simple aplicación del cumplimiento en especie de las obligaciones, con posterioridad al vencimiento del plazo exigible para ello, consistente en la elección de la parte afectada por el incumplimiento de la obligación de su contraparte, entre la ejecución en especie (tal como se contrajo el deber) o la ejecución en equivalente (indemnización compensatoria por los daños y perjuicios), consagrada en materia de contratos bilaterales.

   El tratadista N.V.R., conceptúa las “arras” como la suma de dinero o la cosa que da uno de los contratantes de una obligación, o para garantizarle una indemnización en caso de incumplimiento del contrato o en un momento diverso, sea para conformarlo.-

   Por su parte el artículo 1.258 del Código Civil define la cláusula penal de la siguiente forma:

   La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo

   .-

   De la norma transcrita se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato, conforme lo dispone el artículo 1.263 eiusdem.

   Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por el Tratadista Patrio J.L.A.G. en su Edición Derecho Civil IV Contratos y Garantías, 10° edición, año 1996 pagina 159 “ que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional”

   La Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, dictada en el Expediente N° 2001-000646 con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G, estableció:

   En el juicio que por cumplimiento de contrato de pre-venta de un bien inmueble siguen…

   De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por falsa aplicación, del artículo 1.167 del Código Civil.

   En sustento de la pretendida infracción, alega el formalizante que el Juez de alzada estableció el hecho de la existencia de una condición para poner fin al contrato cuyo cumplimiento se demandó, y no obstante aplicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil, norma que no contempla como supuesto de hecho, la situación fáctica previamente señalada. …

   Para decidir la Sala observa:

   A fin de constatar lo afirmado por el formalizante, la Sala considera necesario transcribir la parte pertinente de la sentencia recurrida: …

   De la transcripción antes realizada, la Sala observa que el Juez de alzada consideró que no obstante existir en el contrato una “condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por incumplimiento capaz de resolver el contrato debe estar fundado en una “causa legitima o justa”, que no puede ser invocada por la parte que dio lugar al incumplimiento, y en virtud de ello aplicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil denunciado como infringido, pues consideró que la causa del incumplimiento alegada por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión de resolución, no era una “causa justa”, y en consecuencia, la parte actora estaba facultada para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato.

   Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue la cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.

   A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “Hay una obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo”.

   Por su parte el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:

   La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. …

   .

   De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.

   Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:

   A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que ya ha dado

   .

   Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV- Contratos y Garantías” 10° Edición, 1996, UCAB; Pág 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.

   No obstante el error de calificación cometido por el Juez de alzada, la Sala observa que no tiene razón el formalizante cuando afirma que el artículo 1.167 no contempla la situación fáctica establecida en la sentencia, pues en la misma el Juez señaló la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma.

   En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que “…en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

   En consecuencia, la Sala considera que el referido error no fue determinante del dispositivo del fallo recurrido, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de cumplimiento de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio. En segundo lugar, observa la Sala que tampoco tiene razón el formalizante cuando afirma que por haber establecido el Juez de alzada la existencia en el contrato de una cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual en caso de incumplimiento, no podía ser aplicado el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto el mismo solo es aplicable para los contratos en los cuales las partes no han regulado contractualmente dicha responsabilidad, pues como ya se señaló, no obstante la existencia de la mencionada cláusula penal, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, según ya se señaló.

   Por tales motivos, se declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece. …

   En conclusión, y no habiendo demostrado la parte demandada-reconviniente en el presente procedimiento los daños y perjuicios alegados en su escrito de contestación a la demanda, quedan a favor de esta parte (demandada-reconviniente) las arras recibidas como compensación de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la obligación, por lo tanto, es forzoso para quien aquí decide, declarar Parcialmente con lugar la reconvención aquí propuesta y así se decide.-

   CAPITULO VIII

   DISPOSITIVA

   Con fundamento a las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 243 del Código Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana C.M.G.G. contra los ciudadanos J.A.U.L. y M.C.N.D.U., ambas partes identificados anteriormente; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada; TERCERO: Queda a favor de la parte demandada la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 30.000.000,oo) cantidad ésta que fuera entregada a manera de arras conforme a la cláusula cuarta del contrato de opción compraventa celebrado entre las partes y CUARTO: Se suspende la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en fecha 14 de agosto de 2002 la cual recayó sobre el siguiente bien inmueble: PORCION número tres (N°3) que tiene un área aproximada de terreno de ochocientos cincuenta y tres metros cuadrados con ochenta y nueve decímetros cuadrados (853,89 M2) y está comprendido dentro de las siguientes linderos: Norte: En línea quebrada de veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts), quince metros con cincuenta centímetros (15,50 mts) y cinco centímetros (5mts) con la porción N° 2; Suroeste: En línea curva de aproximadamente cincuenta metros (50 mts) de longitud con carretera y Este: En veinticuatro metros con cincuenta centímetros (24,50 mts) con terreno que es o fue de F.d.P.H.. La casa construida sobre la deslindada porción de terreno consta de dos plantas distribuidas así: Planta Alta: una (1) habitación principal con baño, sala de estar, tres (3) habitaciones y un (1) baño; Planta Baja: bar con baño, sala comedor, salón de estar, cocina, habitación de servicio y un (1) baño, la propiedad de dicho inmueble se encuentra registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, y en tal sentido se ordena oficiar al Registrador Subalterno correspondiente, a los fines de participarle dicha suspensión, una vez quede firme el presente fallo.-

   Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

   Se exonera de costas a la parte demandada por no haber sido vencida totalmente.

   Por cuanto que el presente fallo fue dictado fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

   Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE y DÉJESE COPIA

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en Los Teques a los tres (03) días del mes de junio de dos mil cuatro (2004). AÑOS: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.-

   EL JUEZ

   DR. VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES

   EL SECRETARIO

   Abg. RICHARS MATA

   NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 10:30 a.m, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.-

   EL SECRETARIO

   VJGJ/Jenny

   Exp. N°.12975