Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 7 de Noviembre de 2012

Falta de cualidad de la actora para intentar o sostener el juicio.

Que opone como defensa de fondo la falta de interés de la actora para intentar o sostener el juicio.

Que negó, rechazo y contradijo el decir de la demandante de que su esposo era el único sostén del hogar; negó, rechazo y contradijo el decir de la demandante acerca de su esposo “…por motivos ajenos a su voluntad no pudo continuar ocupándose del negocio en el estado Carabobo bajo la firma denominada Distribuidora de Pollos L.n., rechazo y contradijo por la parte actora acerca de dicho establecimiento se generaba el sustento de su familia; negó, rechazo y contradijo la parte actora que para obtener recursos alquilaron el local comercial objeto de la acción.

Que negó, rechazo y contradijo la afirmación de la parte actora en relación al hecho que la relación se rompió de tal manera que ya no hay buena fe por parte de la arrendataria.

Que negó, rechazo y contradijo la pretensión de la demandante al requerir el desalojo del local objeto del contrato de arrendamiento.

Que por las razones de hecho esbozadas en el escrito y con fundamento a las normas de derecho positivo y adjetivo invocadas, se solicito que analicen sus argumentos para rebatir la pretensión de la demandante.

Poder Apud-Acta

Parte Demandada

Que en fecha 25 de julio de 2012 compareció la ciudadana E.G.d.P., asistida por la abogada Z.N.I.: donde expone que confiere poder Apud-Acta a las abogadas Z.N.I. y B.A.Z. para que representen y sostengan sus derechos e intereses en el proceso que por desalojo y desocupación ha interpuesto en su contra la ciudadana M.J.U.d.M.. Folio (f.-38).

Material probatorio

De la parte demandante, en el lapso de pruebas:

La Ciudadana M.J.U.d.M., asistida por su apoderada judicial la abogada G.E.G.G. promovió lo siguiente en el lapso de pruebas:

Como documentales los cuales acompañan al libelo de la demanda se señala lo siguiente folios (f.- 63 y 64):

1. - Que se anexo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe anexo al libelo marcado con la letra “A”. Con respecto a este documento considera quien decide que se le confiere pleno valor probatorio por cuanto la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda reconoció y dio por admitida dicha relación arrendaticia y así se decide.

2. - Que se anexo Registro Mercantil “Distribuidora de Pollos L.a.a. libelo marcado con la letra “B”. Con respecto a este documento el mismo se le confiere pleno valor probatorio por cuanto no fue tachado ni impugnado en su oportunidad por parte de la demandada de auto con la cual se demuestra que la actora registro junto con su esposo una sociedad de comercio dedicad al ramo del pollo todo de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil en concordancia con el artículo 1357 del código civil y así se decide.

3. - Que la misiva enviada a la arrendataria ciudadana E.G.d.P. la cual se encuentra anexo al libelo marcado con la letra “C”. Con respecto a esta misiva considera quien decide que por cuanto la misma aparece presuntamente firmada por la demandada de auto y la misma no fue descocida se le confiere valor probatorio por cuanto con ella se demuestra que ya la demandada estaba en conocimiento que la actora tenía la intención de colocar un negocio todo de conformidad con el artículo 1355 y 1374 ambos del código civil y así se decide.

4. - Notificación de fecha 15/04/2011 enviada mediante correo con acuse de recibo a la arrendataria, anexo al libelo marcada con la letra “E”. Con respecto a esta prueba la misma no se le confiere valor probatorio por ser una prueba que es emanada de una sola de las partes y así se decide.

5. - Que se anexo Registro Mercantil “Los Colosos del Pollo, C.A.” debidamente registrada anexo al libelo marcado con la letra “F”. La misma ya fue valorada y así se declara.

6. - Acta de matrimonio, de manera de demostrar que se encuentra casada con el ciudadano J.L.M.d.N. anexo marcado al escrito con la letra “A” folio (f.- 65). Con respecto a esta prueba considera quien decide que la misma por ser un documento publico administrativo que no fue tachado ni impugnado se le confiere pleno valor probatorio por cuanto se demuestra que efectivamente entre la demandante y el ciudadano J.L.M.d.N. existe un vinculo matrimonial todo de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil y así se decide.

7. - Documento de propiedad del local comercial, se anexa a este escrito marcado con la letra “B” folios (f.- 66 al 88). Con respecto a este documento el mismo será valorado más adelante y así se declara.

8. - Copia certificada del expediente de consignaciones Nº270/11 nomenclatura del Juzgado Segundo de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, se anexa al escrito marcado con la letra “C” folios (f.-89 al 148). Con respecto a esta copia certificada considera quien decide que a pesar de ser un documento público no se le confiere valor probatorio por ser una prueba impertinente ya que las consignaciones arrendaticias son pruebas de la solvencia del demandado cuando sea demandado por falta de pago en los cánones de arrendamiento y en el presente caso la causa alegada es la del ordinal b del artículo 34 de la ley que rige la materia arrendaticia y así se decide.

Que en cuanto a las pruebas testimoniales de manera de demostrar la veracidad de los hechos, se promueven a los ciudadanos:

- Y.J.S.L. cedula de identidad Nº V.- 10.144.067

- P.M.M. cedula de identidad Nº V.- 4.479.137

- J.J.A.C. cedula de identidad Nº V.- 13.618.717

- Adamelis Coromoto Cardona cedula de identidad Nº V.- 7.911.844

- L.R.P. cedula de identidad Nº V.- 7.577.536

Con respecto a estas testimoniales las mismas serán valoradas más adelante y así se declara.

De la parte demandada

La Ciudadana E.G.d.P., por intermedio de su apoderada judicial la abogada Z.N. promovió lo siguiente en el lapso de pruebas:

Que para demostrar que su representada siempre ha cancelado sus obligaciones de manera oportuna ante la negativa de aceptación del pago por parte del demandante, se apertura un proceso judicial de consignación, con el numero Nº 270-11, presento para su comprobación, copia de los recibos marcados “CCB” Folios (f.- 40 al 62), lo que sustenta la veracidad de lo argumentado, a tal fin que pidió se ordenara la prueba de informe al contenido del artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Con respecto a esta prueba la misma ya fue valorada anteriormente y así se decide.

RATIO DECIDENDI.

Razones para decidir.

Narrado todo el iter procesal analicemos como quedó trabada la litis y así tenemos que la parte actora demandó a la ciudadana E.G.d.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 14.211.570, por desalojo de un local comercial que se encuentra ubicado en la avenida Cedeño entre callejón La Mosca y Callejón Cascabel, en la ciudad de San F.d.E.Y., alegando que requería la entrega de dicho local porque allí funcionaria la firma mercantil “ LOS COLOSOS DEL POLLO, C A, debidamente registrada por ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del estado Yaracuy en fecha 26 de abril de 2012 quedando anotada bajo el N° 25, tomo 9-A ya que es su único medio económico y que ninguno de sus familiares tiene trabajo, fundamentándose en la causal de desalojo establecida en el artículo 34 ordinal b como lo es la necesidad que tenga el propietario o algunos de sus parientes consanguíneos de ocupar el inmueble. Por su parte la demandada de auto estando debidamente citada ocurrió a dar contestación a la demanda argumentando los siguiente: Que convengo que efectivamente existe entre las partes una relación arrendaticia sobre un inmueble de uso comercial, celebrado originalmente a plazo fijo y por tiempo determinado, pero se transformo en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por efecto de la Tácita Reconducción del mismo.

Seguidamente opone como defensa de fondo

La Falta de cualidad de la actora para intentar el juicio, ya que la demandante manifestó ser la propietaria del local comercial pero sin haber acompañado el documento de adquisición de dicho inmueble.

Que opone como defensa de fondo la falta de interés de la actora para intentar o sostener el juicio, porque el libelo de demanda adolece de los elementos señalados para que se verifique la existencia de la persona a quien la demandante llamó “su esposo” y que no siendo el cónyuge un pariente consanguíneo de ella su pretensión debe ser declarada sin lugar.

Que negó, rechazo y contradijo el decir de la demandante de que su esposo era el único sostén del hogar; negó, rechazo y contradijo el decir de la demandante acerca de su esposo “…por motivos ajenos a su voluntad no pudo continuar ocupándose del negocio en el estado Carabobo bajo la firma mercantil denominada “Distribuidora de Pollos L.n., rechazo y contradijo por la parte actora acerca de dicho establecimiento se generaba el sustento de su familia; negó, rechazo y contradijo la parte actora que para obtener recursos alquilaron el local comercial objeto de la acción.

Que negó, rechazo y contradijo la afirmación de la parte actora en relación al hecho que la relación se rompió de tal manera que ya no había buena fe por parte de la arrendataria.

Que negó, rechazo y contradijo la pretensión de la demandante al requerir el desalojo del local objeto del contrato de arrendamiento, alegando que requería la entrega de dicho local porque allí funcionaria la firma mercantil “LOS COLOSOS DEL POLLO, que se evidencian dos elementos de capital importancia 1) no es una firma personal sino una sociedad mercantil, 2) que la persona jurídica que pretende ocupar el inmueble fue creada hace dos meses. Que por las razones de hecho esbozadas en el escrito y con fundamento a las normas de derecho positivo y adjetivo invocadas, solicitó que se analicen sus argumentos para rebatir la pretensión de la demandante.

Ahora bien presentado ambos argumentos analicemos en primer lugar las defensas opuestas por la parte demandada:

La Falta de cualidad de la actora para intentar el juicio: Es importante para este Juez Superior Yaracuyano examinar de forma minuciosa la falta de cualidad activa o del actor alegada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, pues si esta defensa previa llegase a prosperar es inoficioso pronunciarse sobre el fondo de la causa. Analicemos ¿Qué es la falta de cualidad?

Al respecto de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla….

Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, Pág. 183.).”

Al revisarse minuciosamente, el escrito de demanda interpuesto por la ciudadana M.J.U.d.M., asistida por la abogada G.G. ambas antes identificadas manifestó que es propietaria de local comercial ubicado en la avenida Cedeño entre callejón La Mosca y Callejón Cascabel, en la ciudad de San F.d.E.Y.. Ahora bien como la defensa opuesta es la falta de cualidad y por cuanto la parte actora afirma que el inmueble le pertenece, entonces veamos si la parte actora logró demostrar que si tiene cualidad para intentar esta acción, y de la revisión exhaustiva las actas que conforman esta causa se pudo evidenciar que consta a los folio 66 al 88 documento público debidamente registrado tanto el título supletorio que quedo registrado bajo el número 8 folio 58 del tomo 16 de transcripción de fecha 29 de junio de 2012 así como la compra del terreno donde está construido el local comercial que quedo registrado bajo el número 4 folios 1 y 2 del protocolo primero, tomo 7°, primer trimestre del año 1994. Con respecto a la impugnación o la solicitud que se deseche esta prueba por inconducente hecha por la demandada al momento en que fue consignado, esto fue en el acto de promoción de prueba considera quien decide que la demandada de auto hace una serie de argumentos entre los cuales señala varias sentencias de algunas salas que conforman el tribunal Supremo de Justicia en las que se indican que los títulos supletorios para demostrar la propiedad de las bienhechurías deben estar debidamente registrados ahora bien no comparte esta instancia superior tal argumento ya que no estamos en presencia de una acción en donde se demande la nulidad de dicho título supletorio ni tampoco se está demandando una reivindicación ni nada que tenga que ver con el derecho de propiedad por lo que tal impugnación es improcedente y así se decide.

Ahora bien se puede observar muy sencillamente que la parte actora al momento de accionar no consignó estos documentos pero como no son los documentos indispensables o fundamentales para el ejercicio de la acción por desalojo que nace de un contrato debidamente suscrito por dos partes entonces pueden ser consignados hasta los informes y que de manera muy clara se puede evidenciar que la demandante de auto es propietaria de dicho local comercial y que además la ley le otorga el derecho de proteger su propiedad lo que se traduce en que si está legitimada para accionar en esta causa porque si cumple con lo que significa la cualidad o legitimatio ad causan o sea que hay una relación lógica entre la persona del actor que en este caso es la ciudadana M.J.U.d.M. y la persona que la ley le concede el derecho de acción que en este caso es la ciudadana M.J.U.d.M. y para completar se evidencia también que la demandada al momento de contestar la demanda reconoció y admitió que si existe un contrato de arrendamiento entre ambas reconociendo igualmente el carácter de arrendataria a la ciudadana M.J.U.d.M. entonces es contradictorio que venga a oponer una supuesta falta de cualidad por lo que finalmente considera este juez superior yaracuyano que la falta de cualidad alegada por la demandada no prospera en derecho y así se decide.

La falta de interés de la actora para intentar o sostener el juicio En este orden, conviene hacer referencia a lo preceptuado en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual…”

Al respecto, la doctrina ha señalado que el interés jurídico debe ser personal, es decir, que es la necesidad de hacer valer un derecho propio, lo que legitima al sujeto activo de una relación procesal para accionar y/o provocar el ejercicio de la función jurisdiccional y en el presente caso la ciudadana M.J.U.d.M. esta reconocida que tiene un interés legitimo y propio por ser propietaria del local comercial objeto de esta acción de desalojo.

Ahora bien, es preciso indicar, que siendo la cualidad un requisito necesario de las partes litigantes para actuar en juicio, en este particular, ha sido señalado tanto por la jurisprudencia, así como por la mas autorizada doctrina, que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como el presente caso que está unido por un contrato a tiempo indeterminado de arrendamiento , por lo que quien se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación activa para hacerlo valer en juicio, lo que es conocido como la “Legitimatio ad causam” qu en este caso se le atribuye a la ciudadana M.J.U.d.M. por lo que tampoco es procedente esta defensa y así se decide.

Ahora como no prosperaron ninguna de las defensas opuestas en la contestación de la demanda esta superioridad pasa al análisis del hecho controvertido y así tenemos que: En interpretación legal de la normativa contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, es a la parte actora, es decir a la ciudadana M.J.U.d.M. a quien le correspondía la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por ser quien moviliza el aparato jurisdiccional del Estado con el objeto de proponer la pretensión en el juicio. Ahora bien, para dilucidar la presente controversia y tomando en consideración todo lo anteriormente escrito, se hace necesario indicar los requisitos que han de cumplirse para la procedencia de la segunda causal de Desalojo de un Inmueble indicada en el Artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, como son, literal “b” Que la necesidad sea del propietario, parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Por lo que no importa quién lo haya dado en arrendamiento, como tampoco importa si la duración es indefinida o no, ya que en esta causal priva la necesidad del propietario del inmueble, en el presente caso la ciudadana M.J.U.d.M. cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado, no hace falta que la necesidad sea económica, basta que esta sea de cualquier naturaleza, ya que es suficiente que el propietario manifieste y pruebe fehacientemente su necesidad de ocupar el inmueble que tiene en arrendamiento. No se trata de un incumplimiento imputable al arrendatario como tampoco al arrendador, sino el estado de necesidad del propietario.

Tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar, que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el Legislador en beneficio del demandado, en el cual, de conformidad con lo establecido en los artículos 884 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio, que como el que nos ocupa, se tramita por el capítulo que regula el procedimiento breve. Ahora bien, es doctrina y jurisprudencia que el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él que en este caso ya está cumplido cuando la demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, o que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso, la prueba debe ser hecha por éste no sólo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "Reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba.

Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, hecho por la apoderada , no representa una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión de la actora, pues quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan , así podemos ver cómo fue que la demandada dio contestación al fondo de la demanda que por desalojo introdujera la demandante alegando un estado de necesidad de ocupar el local comercial por motivos económicos específicamente para poner a funcionar una sociedad mercantil de nombre “LOS COLOSOS DEL POLLO “C A, contestó la demandada en los términos siguientes:

Que negó, rechazo y contradijo la afirmación de la parte actora en relación al hecho que la relación se rompió de tal manera que ya no había buena fe por parte de la arrendataria.

Que negó, rechazo y contradijo la pretensión de la demandante al requerir el desalojo del local objeto del contrato de arrendamiento, alegando que requería la entrega de dicho local porque allí funcionaria la firma mercantil “LOS COLOSOS DEL POLLO, que se evidencian dos elementos de capital importancia 1) no es una firma personal sino una sociedad mercantil, 2) que la persona jurídica que pretende ocupar el inmueble fue creada hace dos meses. Que por las razones de hecho esbozadas en el escrito y con fundamento a las normas de derecho positivo y adjetivo invocadas, solicitó que se analicen sus argumentos para rebatir la pretensión de la demandante.

En virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. En el caso de autos, tenemos una distribución de la carga de la prueba, donde el demandante debe probar su pretensión contentiva en el juicio de desalojo que intenta, mientras la demandada debe probar los hechos nuevos alegados a su favor. Es decir, la necesidad de probar por parte de la demandante propietario, la afirmación de la necesidad que ella tiene de ocupar el inmueble o el local; siendo el hecho controvertido en la presente causa, por haberlo así reconocido expresamente ambas partes.

El punto del debate, es la necesidad que tiene el propietario, antes identificada de ocupar el inmueble objeto de la acción de desalojo, y en la cual se fundamenta la pretensión, contenida en el literal “b)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento: El propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. Dicha disposición legal contempla, que el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado como en el presente caso que quedo como un hecho no controvertido que el contrato suscrito por ambas partes que comenzó el día 31 de mayo de 2009 paso de ser de tiempo determinado a indeterminado por lo que podrá demandarse el desalojo cuando el propietario tenga la necesidad de ocuparlo.

De un examen literal de la disposición comentada, se observa, que la propia ley, no señala los requisitos que debe el propietario acreditar en el proceso en cuanto a la necesidad invocada, para que el Juez acuerde el desalojo con fundamento a esa causal, de manera que corresponde al Juzgador delinear los aspectos básicos que deben estar probados durante la secuela del juicio, para poder ordenar la restitución del inmueble en los términos establecidos en el Parágrafo Primero del citado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En criterio de este Juzgador, cuando el desalojo tiene como fundamento la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, deben cumplirse tres (3) requisitos fundamentales, para que en la sentencia pueda el Juez ordenar el desalojo en beneficio del sujeto solicitante, como son:

1. La existencia de una relación arrendaticia por tiempo indefinido, bien se trate, de un contrato verbal o por escrito que como se dijo anteriormente este no es un hecho controvertido ya que la demandada reconoció que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado así como también lo reconoció la demandante por lo que se cumple con el primero de los requisitos y así se decide.

2. Acreditar en el proceso la cualidad de propietario del inmueble arrendado, pues de lo contrario, el accionante carecería de legitimidad activa para sostener el juicio, y el Juez en tal caso sólo podrá acordar la extinción del contrato, cuando la parte actora abstente la titularidad del derecho controvertido en los términos establecidos ex lege. En cuanto a este requisito quedo demostrado como se dijo anteriormente que la actora ciudadana M.J.U.d.M. es propietario del local comercial tal y como se demuestra con los documentos público consignado y que no fue tachado siguiendo o alegando las causales establecidas en el artículo 1381 del código civil en concordancia con el 443 del código de procedimiento civil en su oportunidad por el demandado por lo que se cumple con el segundo de los requisitos y así se decide.

3. Por último y de manera concurrente a los requisitos señalados, debe el propietario justificar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble con preferencia al propio arrendatario. Con respecto a éste requisito la propietaria demandante justifico su estado de necesidad de ocupar el local comercial por cuanto pretende realizar una actividad económica relacionado con una sociedad mercantil de nombre “LOS COLOSOS DEL POLLO “cuya personalidad jurídica quedo registrada por ante el Registro Mercantil del estado Yaracuy en fecha 26 de abril de 2012, bajo N° 25, tomo 9-A documento este que se le confiere pleno valor probatorio por cuanto no fue tachado ni impugnado en su oportunidad con lo cual se demuestra que la sociedad de comercio Los Colosos del Pollo tiene personalidad jurídica y que será desarrollada junto a su esposo sus hijos y que servirá de sustento de su familia, pero en lo que respecta al punto a probar como lo es el estado de necesidad alegando que desea dedicarse al comercio , es sobre este punto que faltaría valorar esta prueba y este juez superior procede a ello, si bien es cierto y quedo demostrado que la demandante constituyó una sociedad de comercio para realizar la actividad comercial también es de observar que la demandada de auto en su contestación de la demanda no argumentó un hecho contradictorio ni diferente, no fue consignada ninguna otra prueba capaz de convencer a esta superioridad de que no existe la intención de dedicarse a dicho ramo comercial la demandante ya que el haber consignado el registro de comercio dio muestra de la intención de procurar un mejor estilo de vida y sustento para su familia, para que así pueda ser demostrada la necesidad alegada. Igualmente promovió los testigos que a continuación esta superioridad valora sus declaraciones para esto es necesario aplicar la sentencia que señala la Sala de Casación Social en sentencia Nro. 1158 de fecha 03 de Julio del año 2006 “….

El Juez es soberano y libre en la apreciación de la prueba de testigos, pudiendo escoger sus dichos cuando le merezcan fe o confianza o por el contrario, desecharlo cuando no estuviere convencido de ello…”. Por lo tanto se considera que la apreciación de los jueces en cuanto a la credibilidad que le merecen los testigos y las razones para desechar sus testimonios escapa del control de la Sala toda vez que estos son soberanos en cuanto a la apreciación de una función o labor que le es propia dentro de la actividad jurisdiccional desplegada.

Análisis de las Testimoniales

El 6 de agosto de 2012 comparece el ciudadano Y.J.Z.l., venezolano, de 42 años de edad, comerciante, cédula de identidad NºV- 10.144.067. Con relación a este testigo considera quien decide que de las declaraciones y exposiciones de sus respuesta se puede concluir que dicha testigo declaró que tanto la demandante como su esposo e hijos no tienen ningún trabajo, también quedo demostrado que el local comercial estaba alquilado para ese momento, también demostró este testigo que la demandante como su esposo se dedicaban a la venta de pollos ya que como dijo el testigo ellos se los ofrecieron ya que el tenia una bodega, entonces con esta declaración queda demostrada que efectivamente la demandante su actividad económica consiste en la venta de pollos por lo que se le confiere valor probatoria a esta declaración ya que coincide con las demás pruebas y a lo alegado por la demandante en su libelo en cuanto a su estado de necesidad de ocupar el inmueble para dedicarse junto con su esposo me hijos a la venta de pollos todo de conformidad con el artículo 508 del código de procedimiento civil y así se decide.

Comparece el Testigo ciudadano, P.M., venezolano, de 57 años de edad, titular de la cédula de identidad número 4.479.137 , Con relación a este testigo considera quien decide que de las declaraciones y exposiciones de sus respuesta se puede concluir que dicha testigo declaró que tanto la demandante como su esposo e hijos no tienen ningún trabajo, que la demandante constituyo una compañía anónima, que está seguro que la demandante no tiene otro local comercial para instalar su empresa, con esta declaración se demuestra que efectivamente existe una necesidad por parte de la actora ya que su interés en trabajar para el sustento de su familia no pueda desarrollarse ya que no cuenta con otro local comercial por lo que se le confiere valor probatoria a esta declaración ya que coincide tanto con el primer testigo como con las demás pruebas y a lo alegado por la demandante en su libelo en cuanto a su estado de necesidad de ocupar el inmueble para dedicarse junto con su esposo me hijos a la venta de pollos todo de conformidad con el artículo 508 del código de procedimiento civil y así se decide.

Comparece la testigo, ciudadana Adamelis Cardona, venezolana, de 44 años de edad, C.I.V-7.911.844, Con relación a esta testigo considera quien decide que de las declaraciones y exposiciones de sus respuesta se puede concluir que dicha testigo declaró que desde que ella los conoce ninguno tiene trabajo, y que no tienen otro local donde instalar su propio negocio, con esta declaración se demuestra que efectivamente existe una necesidad por parte de la actora ya que su interés en trabajar para el sustento de su familia no pueda desarrollarse ya que no cuenta con otro local comercial por lo que se le confiere valor probatoria a esta declaración ya que coincide tanto con el primer testigo como con el segundo y con las demás pruebas y a lo alegado por la demandante en su libelo en cuanto a su estado de necesidad de ocupar el inmueble para dedicarse junto con su esposo me hijos a la venta de pollos todo de conformidad con el artículo 508 del código de procedimiento civil y así se decide.

De manera que todo esto nos lleva a concluir que la causal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al hablar de necesidad como factor fundamental de la acción de desalojo está planteando un elemento totalmente subjetivo no imputable al arrendatario sino a un estado de necesidad del propietario o de su pariente consanguíneo o de su hijo adoptivo, elemento que, debidamente probado y sanamente apreciado, ponga de manifiesto esa necesidad, y el que complementado con el cumplimiento de los requisitos anteriormente señalados sería suficiente para declarar la procedencia de la acción de desalojo intentada, y en el caso bajo estudio fue suficiente las pruebas aportadas por el propietario demandante para demostrar la causal de desalojo por necesidad de ocupar el local comercial de su propiedad, dicha causal está contenida en el articulo 34 ordinal b de la ley de arrendamiento inmobiliario y por otra parte también quedo en evidencia que la demandada de auto no fue contundente en su defensa ya que no trajo hechos nuevos ni contradictorios con la pretensión de la demandante ya que en el momento de dar contestación al fondo del asunto alegó los mismos argumentos de la demandante que se refirieron fue a negar por ejemplo que dicho negocio valla hacer el sustento de la familia de la demandante o que su buena fe esta demostrada con el pago puntual de los cánones de arrendamiento a través de las consignaciones, así como también que “ Los Coloso del Pollo” no es una firma personal sino no una sociedad de comercio o que la persona jurídica que pretende ocupar el local comercial fue creado hace dos mese, todos estos argumentos en nada ayudaron a la demandada para desvirtuar la acción de desalojo y como se dijo anteriormente las partes deben de convencer al juez de sus defensas lo cual la demandada no lo hizo lo que se traduce en que la demanda de desalojo interpuesta en esta causa debe prosperar y el recurso de apelación declarado sin lugar tal como será decidido en la dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA

SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debidamente asistida por la abogada Z.N.I. Nº 24.555, contra la sentencia dictada el 03 de octubre de 2012 por el Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de esta Circunscripción Judicial, que declaró Primero: con lugar la demanda de desalojo de inmueble (local comercial), Segundo: condenó en costa a la parte demandada por haber resultado perdidosa, Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 parte in fine, del Código de Procedimiento Civil ordenó la notificación de las partes.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Se condena en costas procesales a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del código de procedimiento civil.

Queda confirmada la sentencia apelada en toda y cada una de sus partes.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los siete (7) días del mes Noviembre de dos mil doce. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 03:00 p m.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.