Decisión de Tribunal de los Municipios Atures y Autana de Amazonas, de 1 de Junio de 2005

Para que reconozca que su acción le ha causado daños y perjuicios los cuales debe ser indemnizado.

Estimó la Reconvención en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000, oo).

Planteada en los términos expuestos la controversia de autos el Tribunal pasa a decidir y al efecto observa que:

El demandado en la contestación a la demanda, opone su falta de cualidad e interés para ser demandado, este Tribunal antes de decidir el fondo pasa a pronunciarse como punto previo tal oposición y lo hace tomando en cuenta las consideraciones siguientes:

El demandado afirma “que rechaza y contradice de manera categórica la presente acción lo hago con la convicción de que en ninguna forma estoy obligado a convenir ni a que sea obligado por el Tribunal a los pedimentos a que concluye la accionante porque como se evidencia de los instrumentos públicos que acompañan el libelo no tengo cualidad e interés para ser demandado. Por las razones señaladas opongo la falta de cualidad e interés para ser demandado en el presente juicio”.(sic)

Para fundamentar su defensa de falta de cualidad, también afirmó que desde el día 16-12-1.997, dejó de ser propietario como se evidencia del documento autenticado de venta que esta inserto en folio 13, el cual fue acompañado con el libelo, afirma que por esas razones no puede ser demandado por retracto arrendaticio. (…)

El Tribunal para pronunciarse observa.

Que los artículos 1.924 y 1920 del Código Civil establecen:

Artículo 1924:

Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier titulo hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble.

Cuando la Ley exige un titulo registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales

.

Artículo 1920:

Además de los actos que por disposición especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1°. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmueble, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.

2°. Omissis.

3°. Omissis.

4°. Omissis.

5°. Omissis.

6°. Omissis.

7°. Omissis.

8° Omissis

.

Las normas anteriores revelan que todo acto traslativo de propiedad de inmueble debe ser registrado, si no se cumple con la formalidad del registro, no tiene ningún efecto contra terceros y la venta del inmueble no se ha perfeccionado en consecuencia no puede ser opuesta a persona distinta al comprador.

En el caso bajo estudio, el documento que hace valer en su contestación a la demanda el demandado es un instrumento autenticado por un notario que únicamente tiene efecto entre las partes firmantes de conformidad con el artículo 1361 del Código Civil, pero no contra terceros, en este caso el tercero es la actora, por lo tanto el demandado seguía siendo propietario del inmueble hasta tanto no se hubiera registrado la venta que hizo a través de notaría dejando de ser propietario a partir cuando se registró la venta, y a tal efecto la actora acompañó con su libelo la copia certificada del documento registrado del documento de la venta del inmueble objeto del derecho de preferencia en este proceso el cual fue registrado en fecha 21-01-1.999. Por cuanto no fue tachado de falsedad con base a las causales del artículo 1.381 del Código Civil, merece valor probatorio y se aprecia de conformidad con el artículo 1.920 ordinal 1° eiusdem y quien aquí decide, considera que está demostrado que el demandado dejó de ser propietario a partir del día 21-01-1.999 fecha en que se registró la venta. Y ASÍ SE DECIDE.

Por otro lado, la parte actora para demostrar la cualidad del demandado, acompañó con el libelo, el contrato de arrendamiento en fotocopia simple (folio 06) donde éste le arrendó una casa ubicada en la urbanización S.B., avenida el ejercito N° 66 en Puerto Ayacucho, Estado Amazonas, el cual esta firmado por el demandado y la actora el día 31-12-1.996, por cuanto no fue impugnado por el adversario se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y este Tribunal considera que está demostrado que la casa que le alquiló el demandado a la actora es el inmueble objeto del derecho de preferencia que se reclama y con el instrumento arrendaticio también queda demostrado la relación arrendaticia entre la actora y el demandado, elemento fundamental para tener cualidad para ser demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

También acompañó recibos originales de pagos por concepto de cánones arrendamiento de fechas: 04-08-1.998, 04-11-1.998, 04-09-1.998, 04-12-1.998 y 04-10-1.998, insertos en los folios 07, 08, 09, 10 y 11, firmados por el demandado como manifestación de haber recibido conforme los cánones de arrendamientos, estos instrumentos no fueron impugnados por lo tanto se valoran de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, y a la vez queda reconocido y demostrado que el demandado tiene un relación arrendaticia con la parte actora y a su vez cualidad para ser demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

Y por último acompañó con el libelo constancia original emitida y suscrita por el demandado en fecha 08-02-1.999, inserta en el folio 18, donde manifiesta que la actora ha permanecido en calidad de inquilina en un inmueble de su propiedad, por más de dos años y hasta la presente fecha no ha presentado ninguna queja en cuanto a pagos se refieren. Este instrumento fue impugnado en la contestación de la demanda como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pero es el caso, que el demandado no formalizó el juicio de tacha de conformidad con el artículo 442 eiusdem en consecuencia quedó reconocido y demostrado la relación arrendaticia entre la actora y el demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

Por todas las consideraciones anteriores se declara sin lugar la falta de cualidad del demandado en este proceso, en consecuencia se tiene como sujeto de derecho con cualidad para ser demandado. Y ASÍ SE DECIDE.

En vista de la declaratoria sin lugar de la falta de cualidad del demandado este Tribunal entra a conocer el fondo de la controversia y lo hace en los siguientes términos:

Del análisis del libelo de la demanda se observa que se trata de la violación del derecho de preferencia y el reclamo de un Derecho de Retracto legal arrendaticio constituido por una casa; cuyas instituciones jurídicas ha sido definido por la doctrina patria de la siguiente manera:

Derecho de Retracto Legal: Es la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia.

Derecho de Preferencia de Compra: Es el Derecho que le concede la Ley al inquilino el cual, llenando determinados requisitos que la misma Ley prevé, debe ser preferido respecto de cualquier tercero para la venta del inmueble que ocupa por parte del propietario. En la contestación de la demanda el demandado rechazó y contradijo la presente acción, por cuanto para la fecha de la venta la actora tenía como arrendataria por tiempo indeterminado, once (11) meses y veintiséis (26) días, supuesto que no se subsume en el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo tanto no gozaba del derecho de preferencia.

El Tribunal para pronunciarse observa.

El artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, establece el Derecho Preferente de compra, (D.L.D.V.) en los términos siguientes:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal. Aun cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tendrá el derecho que acuerde esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del cinco por ciento del valor del inmueble.

En uno y otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto.

Parágrafo Único.- Omissis

.

De la norma transcrita se desprenden claramente los requisitos o condiciones para ejercer el derecho preferente de compra los cuales se esquematizan en los siguientes literales:

1. Que el vínculo jurídico arrendaticio entre el propietario-vendedor y el inquilino, hubiere durado más de dos años.

2. Si dicha relación hubiere durado menos de dos años, el mismo derecho le compete al inquilino si ha ejecutado obras al inmueble, y por supuestos demostrables, que excedan del cinco por ciento (5%) del valor del inmueble.

3. Que para el momento del “aviso” de la venta que debe dársele al inquilino, o del registro de esa venta, según sea el caso, se encontrare solvente en los cánones arrendaticios.

4. Y que el inmueble objeto de la venta, no sea habitación, apartamento u oficina que forme parte de un edificio.

   De los requisitos señalados, interesa analizar el de los literales “a” y “b”, para determinar si la actora cumple con esos tres requisitos para acreditarse el derecho de preferencia de compra, que exige la normativa del Artículo 6° del D.L.D.V., a tal efecto pasa este Tribunal a determinar el cumplimiento o no de los requisitos antes mencionados y observa que:

   la actora en el libelo de demanda afirma que inició el 31-12-1996 la relación arrendaticia con el demandado y a partir del 01-01-1.997, la relación se convirtió a tiempo indeterminada por la tácita reconducción de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y a la fecha de intentar la demanda, vale decir, 23-02-1.999, ocupa el inmueble en su carácter de arrendataria, para demostrar este hecho, acompañó con el libelo el contrato de arrendamiento (folio 06), cinco (5) recibos de pago de arrendamiento emitido y suscrito por el demandado, inserto en los folios 07,08,09,10 y 11, de fecha 04-08-1.998, 04-09-1.998, 04-10-1.998, 04-11-1.998, 04-12-1.998 y una constancia emitida y suscrita por el demandado (folio 18), titulada A QUIEN PUEDA INTERESAR, de fecha 08-02-1.999, dando fe que la actora es su inquilina de un inmueble de su propiedad, por más de dos años y hasta la presente fecha esta solvente de sus pagos de arrendamiento. También acompañó al libelo copia certificada del documento de venta emitido por el Registro Subalterno Público del Municipio Atures de fecha 21-01-1.999 del inmueble el cual esta inserto en el folio 14, el cual no fue impugnado de falsedad por lo tanto se valora por considerar que esta demostrado que la venta del inmueble se registró en la fecha ante indicada.

   Ahora bien, pasa este Tribunal a verificar que si de las documentales antes señaladas, la actora cumple con el requisito del literal “a” del artículo 6° del D.L.D.V. cuyo contenido dice: a) Que el vínculo jurídico arrendaticio entre el propietario-vendedor y el inquilino, hubiere durado más de dos años. Del análisis de las documentales bajo estudio, se observa que desde que se inició la relación arrendaticia, vale decir, 31-12-1.996, a la fecha del registró de la venta del inmueble, vale decir, 21-01-1.999, la actora en su carácter de arrendataria demostró con esas documentales que tenía Tres (3) años y Veintiún (21) días, de relación arrendaticia con el demandado cumpliendo así la actora con el mencionado requisito, del Derecho de Preferencia de Compra. Y ASÍ SE DECIDE.

   El otro requisito que exige la norma en estudio y que debe cumplir la actora es del literal “c” que establece:

3. Que para el momento del aviso de la venta que debe dársele al inquilino, o del registro de esa venta, el arrendatario debe estar solvente en las pensiones de alquiler.

   Para decidir el Tribunal observa.

   Que de las documentales supra señalada constituida por los recibos de pagos de los cánones de arrendamientos y especialmente la constancia que emitió y suscribió el demandado de fecha 08-02-1.999 inserto en folio 18 y marcada con la letra “J” y a la vez reconocida en este proceso donde el demandado manifiesta que la actora “(…) ha permanecido en calidad de inquilina en un inmueble de mi propiedad, por más de dos años y hasta la presente fecha no ha presentado ninguna queja a pagos (sic) se refiere”. Demostró que la actora para el momento del registro del documento de venta del inmueble estaba solvente en las pensiones de alquiler. Y ASÍ SE DECIDE.

   Otro requisito debe cumplir la actora es el lapso que establece el artículo 1547 del Código Civil que dice:

   No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura

   .

   Como se infiere de la norma transcrita, el derecho de retracto legal arrendaticio esta condicionado a dos lapsos de caducidad para ejercitar la acción por el inquilino afectado, según el caso, es decir nueve (9) días, contados desde el aviso que debe dar el propietario-arrendador al arrendatario y el término de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura.

   En el caso que nos ocupa, pasa quien aquí decide, a verificar si la acción de retracto legal arrendaticio, fue ejercido en uno de los lapsos contemplado en la norma bajo análisis ( Art.1.547), a tal efecto se observa en el folio 14 de las actas del expediente que el documento de la venta fue registrado el 21-01-1.999 y la acción de retracto legal arrendaticio fue introducida el día 23-02-1.999, computándose treinta y tres días de la fecha del registro del documento de los cuarenta (40) días que da la norma para intentar la acción, así las cosas, se puede concluir que la actora cumplió con el lapso establecido en el artículo 1547 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE:

   El demandado alega que aun la actora siendo arrendataria a tiempo indeterminada, no gozaba de preferencia y jamás ejecutó mejoras que excedieren al 5% del valor del inmueble.

   El Tribunal para decidir observa.

   Que de conformidad con el artículo 6° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, que hemos venido analizado en el desarrollo de esta motiva; los requisitos que se establece para accionar el Retrato Legal Arrendaticio en principio no son concurrentes, sino alternativo, vale decir, que el cumplimento de uno de ellos da motivo para que proceda la acción arrendaticio que nos ocupa, y excepcionalmente son concurrentes con el requisito que exige que para ejercer el derecho, el inquilino debe de estar solvente en caso contrario no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler aunque cumpla con los demás requisitos.

   En el caso bajo análisis, la actora en momento que intento la demanda cumplió con el requisito de tener más de dos años como inquilina, además estaba solvente en el momento que ejerció la acción, estos requisitos eran suficientes para que procediera la demanda de Retracto Legal Arrendaticio y solicita tutela judicial para que se le reconozca su Derecho de Preferencia y no otro como el que pretende el demandado cuando afirma que la actora no gozaba de preferencia porque jamás ejecutó mejoras que excedieren al 5% del valor del inmueble, por todo lo ante explanado se desestima el mencionado alegato. Y ASÍ SE DECIDE.

   El demandado alegó que le ofreció a la actora su Derecho de Preferencia y ésta respondió que no podía comprar.

   El Tribunal para decidir observa.

   Que el demandado para respaldar su alegato promovió un instrumento privado constituido por una comunicación elaborada el 28 de enero de 1.999 que es del siguiente tenor:

   Ciudadana:

   matizabel silva

   Presente:

   La presente es para hacer de su conocimiento que de acuerdo a conversación sostenida con usted de fecha 01-10-98 con motivo de la venta del inmueble, el cual usted habita en calida de Arrendamiento y que con fecha 26-12-97 fue vendida al Ciudadano H.P., en consecuencia se le dio aviso de venta en Octubre del año pasado, y transcurrido el período que habilita la ley en tal caso, el ciudadano H.P., ha decidido vender a otra persona.

   Es por eso que se le esta dando un lapso de quince días contados a partir del 30-01-1.999, para desocupar dicho inmueble.

   Esperando su colaboración en tal sentido.

   Atentamente.

   H.P.

   PROPIETARIO.-

   L.E.R.. L

   Ahora bien, lo importante que hay que destacar del instrumento privado transcrito, es primero que tiene estampada en manuscrito las firmas de quienes los suscriben o de sus remitentes, segundo del contenido se infiere una notificación dirigida por el demandado a la actora, donde le manifiesta la venta del inmueble que él le hizo al ciudadano H.P., en fecha 26-12-97 que de acuerdo a conversación el día 01-10-98, se le dio aviso de venta en octubre del año pasado y transcurrido el período que habilita la ley, el ciudadano H.P., ha decidido vender a otra persona, y tercero es una notificación de desalojo del inmueble por cuanto había sido vendido como se lee en la parte final lo siguiente:

   Es por eso que se le esta dando un lapso de quince días, contados a partir del 30-01-1.999, para desocupar dicho inmueble.

   Esperando su colaboración en tal sentido (Negrilla y Subrayado del Tribunal).

   Al final del instrumento aparece en manuscrito unas notas que se lee entregado 29-01-99, hora: 3:30 p.m., N.O. 15.500.9004, una firma ilegible y una nota que dice, se negó a firmar, y por último no esta firmada por la actora como recibida, así las cosa, este Tribunal no aprecia el instrumento privado, por cuanto no demostró que la actora fue notificada de su derecho de preferencia, de conformidad con el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, lo que le notifican es la venta que hizo el demandado al ciudadano H.P., el cual no tiene ninguna relación arrendaticia con la actora, detalle importante es de observar que para el momento en que le notifican a la actora ya el inmueble esta vendido al mencionada ciudadano, es decir le notifican el 29-01-99 y la venta la hicieron 26-12-97, después de dos años aproximados contraviniendo así el demandado el artículo 1547 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

   Por otro lado, es opinión de quien aquí decide, que la forma en que se debe hacer la notificación del derecho de preferencia al inquilino debe ser por vía judicial, con el fin de tener certeza de que la notificación quedó consumada y no produzca dudas de su realización. De una revisión que se le hace a las actas procesales no se observa que se haya cumplido con esa formalidad. Y ASÍ SE DECIDE.

   La parte demandada para adminicular el alegato bajo análisis en su promoción de pruebas, promovió testimoniales, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre cada una de ella en consecuencia pasa al pronunciamiento de la testimonial del testigo, H.L.P., inserto en el folio 114; hecho el interrogatorio en la primera pregunta se le solicita que ratifique el contenido y su firma de la comunicación dirigida a la actora que es objeto de análisis, en su repuesta ratifica tanto el contenido y su firma; no se aprecia tal disposición por considerar que no aporta nada al tema judicial en controversia. Y ASÍ SE DECIDE.

   Igualmente la pregunta segunda, donde le interroga para que responda que respuesta le dio la actora, cuando conversaban sobre la compra del inmueble, a la cual respondió que la actora no le dio ninguna respuesta; no se aprecia el mencionado testimonio por cuanto no demuestra que a la actora se le garantizó su derecho de preferencia, por no tener el testigo relación arrendaticia con la actora. Y ASÍ SE DECIDE.

   La pregunta tercera, no se aprecia, debido que el asunto del interrogatorio y el testimonio no esta relacionado con los sujetos de la controversia, vale decir se le pregunta al testigo si conoce al señor N.O., y el testigo responde no lo conozco. Y ASÍ SE DECIDE.

   En relación a las repreguntas que hizo la representación judicial de la actora al ciudadano H.P. en su cualidad de testigo, el Tribunal se va a pronunciar con respecto a la primera y segunda repregunta por considerar que esas repreguntas demuestra que es un testigo que no tiene relación arrendaticia con la actora y su promoción fue inoficiosa, y las demás repreguntas con su repuestas concluyen en lo mismo y no aporta nada al tema.

   En la primera repregunta se formula como sigue ¿señor H.P., diga al Tribunal si usted, alguna vez suscribió contrato de Arrendamiento con la ciudadana M.S.? CONTESTO: No suscribí ningún contrato”.

   En la segunda repregunta se formula de la siguiente manera Señor H.P., diga al Tribunal si ha recibido alguna suma de dinero de manos de la ciudadana M.S., como canon de Arrendamiento? CONTESTO: No he recibido nunca ningún dinero por tal concepto.

   Como se observa que de las repreguntas transcritas queda probado que el testigo no tiene ninguna relación con la actora y traerlo al juicio como tal fue inoficioso y en consecuencia su testimonio se aprecia en cuanto a la ratificado del contenido de la comunicación, pero no se aprecia por cuanto el testigo no tiene relación arrendaticia con la actora y su testimonio no aporta nada al debate judicial. Y ASÍ SE DECIDE.

   La otra testimonial promovida por la parte demandada es la del testigo N.O.; en la primera pregunta lo interroga si conoce tanto al demandado como a la actora de vista trato y comunicación y contesta que no conoce de vista trato y comunicación a la actora, pero que al demandado trabajan en el mismo edificio. Este testimonio no se aprecia por cuanto no aporta nada al debate judicial. Y ASÍ SE DECIDE.

   En la segunda y última pregunta, lo interrogan para que diga si en fecha 29-01-99, llevó un comunicación que le ponen a la vista y de manifiesto a la actora; contestó: si la llevé, ella la tomó en sus manos la leyó, se quedó con una de las copias y se negó a firmar y yo la firme y le puse se negó a firmar. En relación a esta disposición, el Tribunal no la aprecia por cuanto no demuestra que la comunicación ya analizada le esta notificado a la actora su derecho de preferencia, más bien lo que se le solicita es el desalojo y hay un reconocimiento del demandado que vendió a otra persona el inmueble que ocupa ella como inquilina. Y ASÍ SE DECIDE.

   El Tribunal no hace ningún pronunciamiento sobre la testigo F.M.D.R., por cuanto no vino a testimoniar.

   El demandado rechazó la estimación de la demanda, por ser una estimación caprichosa, exagerada y violatorio de las disposiciones contenida en el Código de Procedimiento Civil, artículo 30 y siguiente, el valor de la demanda no puede ser indefinido y cambiante según la resulta del juicio.

   El Tribunal para pronunciarse observa.

   Que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerado formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. (…).

   El artículo 38 in comento le establece al demandado condición para hacer oposición a la estimación de la demanda hecha por la actora , en razón de que esa oposición obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer un nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva le estimación hecha por la actora.

   De la revisión que se le hizo a las actas procesales, el demandado al contradecir la estimación de la demanda, no alegó un hecho nuevo ni alegó un nuevo valor o cuantía, el cual esta obligado a probar en juicio, considerando quien aquí decide que la oposición fue puro y simple, quedando la estimación de la actora la cuantía definitiva del juicio. Y ASI SE DECIDE.

   El demandado reconvino a la actora, por cuanto le causó un daño al ser demandado y a tal efecto argumentó: “por desconocimiento y equivocación de la parte accionante, quien no ponderó el daño que me causa con la temeraria e irrita demanda (…) de la acción coetánea mente, o coexistente, esta el desembolso que lesiona mi patrimonio y; es cierto porque la intención (sic) del acciónante no es el retracto arrendaticio en relación con el bien objeto de la demanda, sino la intención (sic) subjetiva en mi contra en base a elementos que no subsumen en la norma en la cual se apoya y por último la acción intentada causa una lesión en mis derechos y en base a las disposiciones contempladas en el artículo 1.185 del Código Civil, me veo en la imperiosa necesidad de reconvenir como en efecto en este acto reconvengo a la ciudadana M.S. (…) para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: PRIMERO: Para que reconozca que su acción me ha causado daños y perjuicios los cuales deben ser indemnizados SEGUNDO: que la satisfacción compensatoria sea equivalente a la disminución patrimonial que me causan los servicios de abogados en la defensa y el daño moral que causa a mi reputación el cual estimo a la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00)”.

   El Tribunal para pronunciarse observa.

   Que en el desarrollo de la motiva la parte actora demostró la cualidad del demandado y que cumplió con los requisitos que exige la ley, para intentar la acción de retracto arrendaticio sobre el bien inmueble objeto de la demanda, cumplido esto, no hubo daños algunos contra el demandado como lo afirma cuando propone la reconvención, y en consecuencia no nace ninguna pretensión contra la actora, así las cosas, es forzoso para este Tribunal declarar en la dispositiva sin lugar la reconvención. Y ASÍ SE DECIDE.

   La parte actora para demostrar los alegatos sostenidos en el libelo promovió testimonial, a tal efecto el Tribunal citó al testigo M.F.A., Minora S. deE. y E.R. deP., el Tribunal pasa pronunciarse sobre las testimoniales del Testigo M.F.A. a tal efecto observa.

   Que la primera pregunta y la quinta se relacionan por cuanto demuestra que conoce a la actora por el hecho de ser vecinos, vale decir que vive al lado de la casa de ésta, este Tribunal la aprecia estas deposiciones, por considerar que el testigo por el hecho de ser vecino de la actora debe conocer parte de la situación que tiene la actora con el demandado. Y ASI SE DECIDE.

   La segunda pregunta esta relacionada con la ubicación del inmueble objeto de este proceso judicial y el tiempo que tiene la actora ocupando el inmueble, el testigo en su testimonio contestó que tenía más de dos años, y que el inmueble esta ubicado en la dirección que alegó la actora en el libelo, este Tribunal valora esta deposición por cuanto se adminicula con lo sostenido probado por la actora en su libelo sobre esos dos aspecto que ha sido llevado al contradictorio. Y ASÌ SE DECIDE.

   La tercera pregunta esta referido quien es propietario del inmueble que tiene arrendado la actora, el Testigo dispuso que es L.E., y no conoce el apellido; este Tribunal no aprecia esta disposición por cuanto el nombre tiene coincidencia con el nombre del demandado que aparece en el libelo de la demanda. Y ASÌ SE DECIDE.

   La cuarta pregunta, el Tribunal no hace ningún pronunciamiento ni la valora por considerar que la respuesta no aporta nada al tema judicial en discusión, terminada las preguntas no hubo repregunta que le permitiera al Tribunal hacer algún pronunciamiento. Y ASÌ SE DECIDE.

   También se le tomó testimoniales a la Testigo, E.R. deP., a través de las preguntas: primera: ¿si conocía a la actora?, la segunda ¿Qué si le consta que la actora vive como arrendadora y en la dirección donde esta

   ubicada la casa?, tercera ¿Qué si conoce que la actora ocupa el inmueble arrendado por más de dos años? y la cuarta ¿Qué si conoce quien es el propietario del inmueble arrendado?, este Tribunal observa que las repuestas fueron positivas y además coincidente y coherente con lo que ha demostrado la actora durante todo proceso contradictorio y además forma parte de los puntos tratado en el debate judicial por todas esas razones las volara. Y ASÌ SE DECIDE.

   En cuanto a las preguntas: quinta ¿ que si tiene conocimiento que si la actora ha sido perturbada o si se le ha pedido que desaloje el inmueble?; sexta ¿de que forma ha sido perturbada la actora como inquilina del inmueble que arrienda?; séptima ¿que diga, quien le ha pedido a la actora que desocupe el inmueble?, octava ¿Qué le diga, como le consta lo que ha declarado al Tribunal?, y novena ¿que diga, en que fecha más o menos ella presenció que el demandado le haya pedido a la actora que desocupara el inmueble?, este Tribunal valora las respuestas de la testigo por cuanto son coincidentes con la correspondencia enviada por el demandado firmada conjuntamente por éste y el Testigo H.P. (quien es la persona a quien el demandado le vendió el inmueble), a la actora donde se le solicita desocupación del inmueble, por cuanto había sido vendido al mencionado testigo H.P.. La mencionada correspondencia esta inserta en el folio 99. Y ASÌ SE DECIDE.

   En relación a las repreguntas que hizo la parte demandada a la testigo, el Tribunal pasa analizar y lo hace en los siguientes términos:

   La primera repregunta, no se aprecia por cuanto no tiene relevancia con el tema judicial que se quiere demostrar; quien aquí decide, se pregunta ¿En que contribuye preguntarle al Testigo que tiempo tiene ella viviendo en San Enrique?, cuando los hechos en discusión se sucedieron en la Urbanización S.B.. Y ASÍ SE DECIDE.

   La segunda repregunta, ¿Quién le pidió que viniera a declarar? No se aprecia por desvirtuar lo dicho por el Testigo durante el interrogatorio que le hiciera la actora, por cuanto viene a declarar por dos razones: una que fue citada por el Tribunal y la otra por que tiene conocimiento de los hechos que se ventilan en este Tribunal, por esas razones no se aprecia. Y ASÍ SE DECIDE.

   La tercera repregunta ¿Qué tiempo tiene conociendo al demandado?, la respuesta del Testigo fue “como 30 años”, esa repregunta no se aprecia por haber desvirtuado, lo dicho por el Testigo en cuanto a la pregunta que le hiciera la actora, por cuanto demuestra que si conoce al demandado como propietario del inmueble que tiene la actora en arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

   La cuarta repregunta, no se valora por cuanto no logra desvirtuar lo afirmado por el demandado de que le ofreció en venta el inmueble a la actora, más bien, coincide con el alegato que hiciera en el libelo la actora y que lo ha venido demostrando durante el proceso que el demandado nunca le ofreció en venta el inmueble, por no constar del legajo probatorio que se verificó en este proceso y el testigo también afirma que no le consta que le haya ofrecido en venta el inmueble, Y ASÍ SE DECIDE.

   La quinta repregunta, no se aprecia, por cuanto no logra desvirtuar, que el testigo tiene conocimiento del hecho que se discute en este proceso, por cuanto tiene un negocio cerca del inmueble. Y ASÍ SE DECIDE.

   La sexta repregunta, no se aprecia, por cuanto no desvirtúa que el demandado le haya ofrecido en venta el inmueble a la actora. Y ASÍ SE DECIDE.

   La repregunta séptima es coincidente con repregunta cuarta, no se aprecia, por cuanto no desvirtúo el hecho que el demandado le haya ofrecido en venta el inmueble a la actora, queda firme que nunca se lo ofreció. Y ASÍ SE DECIDE.

   La repregunta octava, no se aprecia por cuanto no logró desvirtuar que el Testigo tenga interés especial en suministrar su testimonio que no es otro que decir la verdad sin parcialidad. Y ASÍ SE DECIDE.

   Por último las partes presentaron sus informes, el Tribunal para pronunciarse observa.

   En los informes que las partes presentan antes de que el proceso termine por sentencia, podrán exponer cuanto juzguen favorable a su causa, formulando sus conclusiones, que se deberán fundamentar en los razonamientos de hecho y de derecho que se desprendan de las pruebas de autos; no posibilitan el planteamiento de hechos nuevos en razón de que ha operado el principio de preclusión sobre la fase alegatoria del procedimiento.

   Ahora bien, cuando en los informes se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso como los relacionados con reposición de la causa (en el entendido que no es una defensa, es más bien un medio que la Ley pone al alcance del funcionario y de las partes para preservar la estabilidad del proceso, depurándolo de los vicios que puedan afectar su validez y por ello puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa). La oportunidad de informes, es el momento procesal propicio para ser solicitada, la confesión ficta, u otras similares, en estos casos si debe el sentenciador pronunciarse expresamente sobre los mismos en la decisión que dicte.

   De la lectura y análisis que se le hace al informe que presentó la parte demandada se observa que es una repetición de los autos del proceso y de asuntos pronunciados en la motiva, los cuales no está obligado el Juez a analizarlos, a menos que esté planteada una reposición de la causa, una confesión ficta o una solicitud de nulidad. Y ASÍ SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la ley, actuando en sede Civil declara:

CON LUGAR, la demanda de derecho de preferencia de compra incoada por la ciudadana M.S., contra L.E.R., ambos identificados en los autos.

SIN LUGAR la Reconvención propuesta en este juicio por el ciudadano L.E.R. contra la ciudadana M.S., ambos identificados en los autos por Daños Patrimoniales.

la subrogación de la ciudadana M.S., en el ciudadano H.P., en el contrato de compraventa celebrado por el precio de Un Millón Ciento Sesenta Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 1.160.000,oo).

se condena al pago de costa, a la parte perdidosa totalmente vencido en el proceso de conformidad con el artículo 274 Código de Procedimiento Civil.

en cuanto a la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble, se mantiene hasta tanto no se materialice el derecho de preferencia y la subrogación de la ciudadana M.S..

Por cuanto el presente fallo se dictó fuera del lapso se acuerda notificar a las partes o a sus Apoderados Judiciales, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la parte final del artículo 233 eiusdem.

Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada en el Tribunal de la presente decisión por virtud de los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento civil.

Dada firmada y refrendada en el Despacho del Juez del Juzgado de los Municipios Atures y Autana de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, en Puerto Ayacucho, Uno (01) de Junio de Dos Mil Cinco (2005). Años: 196° de la Independencia y 145° de la Federación.

EL JUEZ

ABG. J.A. MATTEY LIRA

LA SECRETARIA

ABG. GLADIS QUIÑONES

En esta misma fecha, siendo la 2:30., se publico y registró la anterior sentencia previo anuncio de ley.

LA SECRETARIA

ABG. GLADIS QUIÑONES

EXP. Civil N° 99-646.

Esperanza (cely)