Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 14 de Agosto de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario,

del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del estado Carabobo

Valencia, 14 de agosto de 2008

198º y 149º

Expediente Nº 11.850

VISTOS

, con informes de las partes.

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, DAÑOS Y PERJUICIOS

PARTE DEMANDANTE: M.L.C.N., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 9.644.761.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: MARTHA PORRAS S., V.V., G.A.M., M.B.F., Y.M.H., abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 14.210, 16.056, 43.690, 27.206 y 78.104, en su orden.

PARTE DEMANDADA: VILLA DEL MAR A.C., asociación civil inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Puerto Cabello, el 10 de septiembre de 1992, N° 15, folio 77, protocolo primero, tomo séptimo, con estatutos modificados el 10 de diciembre de 1998, bajo el N° 38, folios 215 al 221, protocolo primero, tomo 5, de la misma oficina de registro.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: F.J. IZARRA ROSALES, D.M.D.I., D.A. IZARRA MUJICA, ENIHZER R.M., EFRAIN VELASQUEZ VELASQUEZ, JUTDALY LAMUS QUERALES y R.B., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 14.105, 30.982, 73.462, 95.742, 94.711, 95.506 y 50.673, en su orden.

Se encuentra sometido a la revisión de esta instancia el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandante y por la parte demandada, contra la sentencia dictada el 1 de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, “Agrario”, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo con sede en la ciudad de Puerto Cabello, que declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por la ciudadana M.L.C.N. en contra de la asociación civil Villa del Mar A.C.

Cumplidas como han sido las formalidades legales correspondientes, pasa esta alzada a dictar su fallo, previas las consideraciones siguientes:

Capítulo I

Antecedentes del caso

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 4 de mayo de 2005, ante el tribunal distribuidor, siendo el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el que admite la demanda por auto de fecha 9 de mayo de ese mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2005, el Alguacil del Tribunal deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del ciudadano J.J..

Por auto de fecha 18 de julio de 2005, el Tribunal ordena la citación de la parte demandada por correo certificado con aviso de recibo y ante la imposibilidad de practicarla, en fecha 3 de agosto del mismo año, se acuerda su citación por medio de carteles.

El 23 de noviembre de 2005, se designa a la demandada defensor judicial en la persona de la abogada Eglix Hernández.

El 30 de noviembre de 2005, compareció la abogada Jutdaly Lamus, en su carácter de apoderada de la parte demandada y se dio por citada.

En fecha 17 de enero de 2006, la parte demandada presentó escrito de promoción de cuestiones previas, siendo contestadas las mismas por la parte actora mediante escrito presentado en fecha 30 de enero de 2006.

En fecha 7 de febrero de 2006, el Tribunal de la primera instancia declara subsanadas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

El 15 de febrero de 2006, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y propuso la reconvención, siendo contestada esta última por la parte demandante el 2 de marzo de 2006.

En el periodo probatorio, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas por el tribunal por auto de fecha 4 de abril de 2006.

En fecha 4 de octubre de 2006, ambas partes presentaron escritos de informes y 19 de octubre del mismo año, presentaron escritos de observaciones.

En fecha 1 de febrero de 2007, el a quo dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda. Esta decisión fue apelada por ambas partes, siendo oídos dichos recursos por auto de fecha 26 de febrero de 2007, ordenando la remisión del expediente al tribunal superior distribuidor.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este Juzgado conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente el 14 de marzo de 2007, fijando la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

El 18 de abril de 2007, ambas partes consignaron escritos de informes y el 2 de mayo de 2007, consignaron escrito de observaciones.

Por auto del 3 de mayo de 2007, se fijó la oportunidad para dictar sentencia, siendo diferida su publicación en fecha 2 de julio de ese mismo año.

Seguidamente pasa esta alzada a dictar sentencia en el presente juicio en los siguientes términos:

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento del artículo 243.3 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

La parte demandante alega que en fecha 9 de agosto de 1996, ingresó como socia N° 462, según consta en recibo N° 2392, en la asociación civil Villa del Mar, con la intención de ver satisfecha su legítima aspiración de adquirir mediante esta vía una casa de habitación para ella y su grupo familiar.

Que el día 23 de octubre de 2000 suscribió con la Asociación Villa del Mar, A.C., un contrato privado de opción a compra, en virtud del cual se le asignó la vivienda signada con el N° 36, por un precio de Diez y Ocho Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 18.500.000) y en el cual se lee en su cláusula séptima …La asociación se obliga a invertir lo entregado por el asociado, según la cláusula tercera de este contrato en la ejecución del desarrollo residencial a que se hace referencia en la Cláusula Primer…; y es lógico que dicha construcción se realice atendiendo a los socios en orden de prioridad en función de la cancelación de sus aportes y el cumplimiento oportuno de sus obligaciones.

Que para el día 15 de junio de 2001, sobre un presupuesto de costos de ejecución de las viviendas, más convenios de ajuste y otros, estimado para ese momento en Veinticinco Millones Sesenta Mil Novecientos Bolívares (Bs. 25.060.900), ya había cancelado la totalidad, es decir, el cien por ciento (100%), sin que la asociación adelantara la construcción en proporción al aporte realizado.

Que fue entonces cuando solicitó formalmente ante la asociación una minuta de la obra y que al 18 de noviembre de 2001 reflejaba que en la vivienda N° 36, que le fuera asignada, el avance de obras era de ocho millones ciento doce mil cincuenta y siete con sesenta y un bolívares (Bs. 8.112.057,61).

Que posterior a esa fecha y luego de múltiples y reiteradas gestiones de su parte, no ha podido lograr que se reiniciaran trabajos de construcción a la vivienda N° 36, que le corresponde y respecto a cuya ejecución efectuó, en su oportunidad, las cancelaciones que correspondían.

Que en septiembre del año 2004 y luego de innumerables peticiones ante la Junta Directiva de la Asociación, en el sentido de atender su solicitud, de proceder a concluir la construcción de la vivienda 36, con apego a las previsiones estatutarias de la asociación y en los términos acordados en el contrato de opción a compra, éstos accedieron y reiniciaron los trabajos en dicha vivienda, y colocaron las losas inclinadas y plana del techo en octubre del año 2004; sin embargo, luego de realizado el trabajo volvieron a paralizar la construcción, por lo que no le queda otra vía que la judicial para poner fin a este grave problema que durante años le ha venido afectando gravemente en todos los aspectos y que en la actualidad se hace cada día más perturbador, debido a que se relaciona con una de las necesidades de mayor urgencia para la familia como es la de vivienda.

Que en todo este tiempo se ha visto en la necesidad de mudarse varias veces, de pagar cánones de alquiler cada vez más altos, por viviendas que no reúnen las condiciones básicas que requiere con su familia, ha tenido que pasar épocas en casa de familiares, con los inconvenientes que ello causa, gastos de transporte por el hecho de vivir en una localidad diferente a la de su trabajo, y además tendrá que asumir los aumentos de precio derivados de la inflación para la terminación de la casa y su acondicionamiento, todo lo cual, indudablemente ha sido lesivo a su patrimonio.

Que transcurrido como ha sido más de cuatro años desde que se hubiera pactado el aludido contrato y pese a haber exigido en toda forma de convivencia a los representantes de la asociación, el cumplimiento de sus obligaciones, esto es, concluir la construcción de la vivienda signada con el N° 36, que le fue asignada en la Urbanización Villa del Mar, en los términos acordados, en obra gris, sin acabados y que se verifique la venta a su favor, a través de la protocolización del documento respectivo y pese a múltiples gestiones al respecto, causándole además de los inconvenientes funcionales del caso, graves daños a su patrimonio, ya que se le ha desprovisto de ingresos que pudo haber destinado a otras necesidades requeridas para su sostenimiento y el de su familia, afectando su condición patrimonial y exponiéndose además a un estado de inseguridad respecto a los proyectos familiares que dependen de la estabilidad del sitio de residencia y lesiona su tranquilidad, no ha podido lograr que la asociación cumpla con su obligación.

Que el caso es el franco y evidente incumplimiento de un vínculo contractual expreso, incumplimiento voluntario de la asociación cuyos representantes se han resistido hasta la fecha a cumplir sus obligaciones que derivaron de aquella normativa, lo cual genera consecuencias también determinadas en aquella convención y en la ley civil aplicable y que no tiene justificación, ya que esta misma directiva ha procedido durante este tiempo a la terminación y venta de casas del lote II donde está ubicada la suya, y que representaban mayores índices de morosidad o retardo en los pagos, mientras ella ya había cancelado.

Que con la anterior relación y su pretensión de oponerla en el presente juicio, plantea la necesidad que la asociación proceda a la construcción del inmueble objeto del aludido contrato y se concrete la venta a su favor como corresponde, como consecuencia del cumplimiento a que está obligada, en virtud del incumplimiento reiterado de la asociación en los términos en que estaba pactado.

Que a través del ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios pretende obtener de la asociación, la ejecución del compromiso pactado y reconocido legalmente, en el sentido que proceda concluir con la inmediatez del caso el inmueble signado con el N° 36, en los mismos términos que fue convenido y se le indemnice por los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento, que derivan no solo de lo ya expuesto, sino particularmente del hecho de que la casa le va a ser entregada en obra gris y sin acabados, lo que implica que correrá por su cuenta su terminación y la dotación básica para su habitación, como cocina, tanque de agua, piezas sanitarias, puertas y rejas de seguridad, mobiliario y otras, que debido al aumento de precios producto del proceso inflacionario representa él verse en la necesidad de invertir para ello sumas de dinero muy superiores a las previstas y presupuestadas para la fecha en que debió estar concluida su casa.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil.

Que por todo lo antes expuesto demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios a la Asociación Civil Villa del M.A.C. para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal en: a) Proceder de manera inmediata a concluir los trabajos de construcción de la casa distinguida con el N° 36 de la Urbanización Villa del Mar y la concreción de la venta a su favor, en los términos en que fuera acordado, de conformidad con lo establecido en los estatutos de la misma y el referido documento privado de opción a compra-venta; b) Pagarle la cantidad de Cincuenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 55.000.000) que estima por concepto de indemnización por daños y perjuicios; y c) A pagar las costas y costos del proceso.

Estima la presente demanda en la cantidad de ochenta millones de bolívares (Bs. 80.000.000).

Alegatos de la parte demandada:

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada reconoce como ciertos los siguientes hechos:

 Que la ciudadana M.L.C.N., haya ingresado como socia N° 462 de la Asociación Civil Villa del Mar, A.C., en fecha 9 de agosto de 1996.

 Que el objeto social y principal de dicha asociación civil, está definida en la cláusula tercera de su acta constitutiva estatutaria y la cual versa tal y como fue citada en el folio uno del libelo de demanda.

Niega los siguientes hechos:

 Que el día 23 de octubre de 2000, haya suscrito un contrato privado de opción a compra con la ciudadana demandante en este procedimiento.

 Que exista el supuesto contrato privado de opción compra venta invocado por la demandante, y en caso de existir, lo desconoce, rechaza e impugna en contenido y firma en cada una de sus partes por no emanar legítimamente de ella.

 Que para la fecha 15 de junio de 2001, exista un presupuesto de costo de ejecución de viviendas, más convenios de ajuste y otros, estimados en veinticinco millones sesenta mil novecientos bolívares (Bs. 25.060.900). También niega que la demandante para dicha fecha haya cancelado la totalidad del referido monto el cien por ciento (100%) al que ella se refiere en la demanda.

 Que la asociación no realizara adelantos en la construcción de la vivienda adjudicada a la demandante.

 Que la demandante haya solicitado ante la asociación una minuta obra de fecha 18 de noviembre de 2001, que a su vez desconoce en contenido y firma. Igualmente niega, rechaza y contradice que la vivienda N° 36 presentara un avance de obra de ocho millones ciento doce mil cincuenta y siete con sesenta y un bolívares (Bs. 8.112.057,61).

 Que la demandante haya realizado múltiples y reiteradas gestiones y que no haya podido lograr que se reiniciaran los trabajos de construcción en la vivienda que le fuera asignada.

 Que la demandante haya ejecutado efectivamente y en forma oportuna las cancelaciones que correspondían y como prueba de ello emergen los recibos de consignación de dinero que no coinciden con la fecha del documento de opción de compra venta y refieren según su contenido a pagos parciales y/o abonos, evidenciándose el incumplimiento en los pagos que previamente había pactado con la asociación.

 Que en el mes de septiembre de 2004, la demandante haya realizado innumerables peticiones ante la Junta Directiva de la Asociación, en el sentido de solicitar la conclusión de la construcción de la vivienda 36, con apego a las previsiones estatutarias de la asociación y en los términos acordados en el contrato de opción a compra; por el contrario, la actora se rehusó al pago del valor de las viviendas, aduciendo que su madre, ciudadana C.d.C. volvería a la junta directiva de la asociación y le había prometido la entrega de su vivienda.

 Que haya existido por parte de la junta directiva de la Asociación Villa del Mar alguna paralización a la construcción de la vivienda distinguida con el N° 36; que lo cierto es que la demandante nunca pagó oportunamente a la asociación las cuotas que le correspondían y los montos por inflación acordados por la asamblea general de socios de la Asociación Civil Villa del M.A.C.

 Que haya transcurrido más de cuatro (4) años desde que se hubiera pactado el referido (por la demandante) contrato de opción a compra; que lo cierto es que desde el mismo momento que ingresó a la asociación, la demandante debió firmar como en efecto lo hizo un contrato de venta de la vivienda que en dicha oportunidad le correspondió.

 Que la demandante en alguna ocasión haya exigido en toda forma de convivencia ante los representantes de la asociación, el cumplimiento de sus obligaciones; que lo cierto es que la actora en todo momento ha fomentado la desestabilización de la asociación con el único fin que su madre, ciudadana C.d.C. retome las riendas de la asociación.

 Que las obligaciones de la Asociación Civil Villa del Mar sea la conclusión de la obra de la vivienda N° 36; que lo cierto es que la asociación tiene unas obligaciones devenidas del documento constitutivo de la misma y en ejercicio de dichas funciones se suscriben los documentos traslativos de propiedad o de promesas futuras de ventas de viviendas.

 Que la Asociación Civil Villa del Mar le haya ocasionado graves daños al patrimonio de la demandante.

 Que exista un evidente y franco incumplimiento por parte de la Asociación Civil Villa del Mar de algún vínculo contractual expreso. Por el contrario, desde que la junta directiva presidida por la ciudadana C.d.C. fue removida por los asociados de Villa del Mar, se ha dado cabal cumplimiento con todas y cada una de las obligaciones que contrae y contrajo la asociación.

 Que exista un incumplimiento voluntario por parte de la Asociación Civil Villa del Mar frente a alguna obligación y contradice también que los representantes de la misma se hayan resistido a cumplir algún tipo de obligaciones.

 Que exista por parte de la asociación algún incumplimiento reiterado en relación a algún pacto existente.

 Que la ciudadana demandante haya tenido problemas con la Asociación Civil y que la haya afectado gravemente en todos los aspectos. Por el contrario, tanto la actora como su hermana R.C. y su madre C.d.C. han producido enormes problemas a la asociación, a los asociados y en general a la colectividad de Puerto Cabello.

 Que en todo este tiempo la demandante se haya visto en la necesidad de mudarse varias veces, de pagar cánones de alquiler, que haya tenido que pasar épocas en casa de familiares.

En cuanto a la fundamentación legal, niega lo siguiente:

 Que la demandante haya señalado la existencia y precisado la exigibilidad actual del contrato presentado y del que se sustenta su desvalida petición.

 Que su petición se origine de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble distinguido con el N° 36, ubicado en la Urbanización Villa del Mar de la Urbanización Cumboto Sur, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.

 Que el supuesto contrato presentado por la demandante sea bilateral a título oneroso y que para el momento de su formación durante su lapso de vigencia presente las condiciones requeridas para su validez en el campo civil.

 Que la inexistente obligación derivada del supuesto contrato de opción de compra venta deba plantearse como absolutamente válido en cuando a su formación inicial y efectos posteriores, pues como ya fue señalado anteriormente, desconoce como emanado de ella el contrato aludido por la demandante.

 Que le sean aplicables las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, pues no existe pacto legal alguno en la fecha aducida entre ella y la demandante.

 Que en este caso sea aplicable lo dispuesto en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil venezolano vigente.

En cuanto a los alegatos y argumentos de defensa señala lo siguiente:

Que lo cierto de todo este caso es que mal pudiera la demandante activar la vía judicial para exigir el cumplimiento de un contrato inexistente para dicha fecha, pues el contrato privado de opción a compra al que hace referencia en su escrito libelar, es un contrato que no existe para efectos de la asociación civil que representan, pues dicha asociación para la fecha supuesta de haber suscrito el mencionado contrato, 18 de octubre de 2001, aún no tenía diseñado ni registrado en su haber el actual logo identificativo de dicha asociación y que se encuentra plasmado en la parte superior izquierda de la primera página de ese contrato y que consiste en un gráfico en forma geométrica de semicírculo que dice en la parte superior ovalada Villa del Mar, en la parte plana inferior del mismo dice Asociación Civil y en el lado izquierdo una figura contentiva de una palmera en forma de semi curva y al lado de esta palmera, en el centro de la figura se visualizan catorce viviendas, este diseño es a full color; el logo vigente para la supuesta fecha de suscripción de contrato aludido consistió en una palmera semi curva, unas cinco viviendas del lado derecho y en el fondo olas del mar y era en blanco y negro, y las letras no estaban insertas en esta imagen sino alineadas del lado derecho, por lo tanto crea gran suspicacia y malicia que la demandante presente como anexo ese contrato privado de opción de compra de una fecha anterior a la que fue diseñado y escogido dicho logo y utilizado por ella como emblema identificativo.

Por estas razones impugna y desconoce en contenido y firma y en todas y cada una de sus partes dicho contrato privado de opción a compra, presentado por la demandante en su escrito libelar.

De la Reconvención:

La parte demandada reconviene a la accionante en los términos siguientes:

Aduce que en fecha 9 de agosto de 1996, la ciudadana M.L.C.N., ingresó como socia N° 462 de la Asociación Civil Villa del Mar A.C., cuyo objeto social se encuentra suficientemente invocado en el libelo de demanda, lo que la hizo susceptible de adquirir las obligaciones correspondientes a un miembro asociado, teniendo en consideración que su objeto principal es el desarrollo y ejecución de un conjunto residencial de la cual cada uno de los asociados coadyuvaría a la construcción de la misma con su aporte, tanto dinerario como con su participación activa como miembro de la asociación.

Que la ciudadana M.L.C.N., ha venido incumpliendo reiteradamente en toda forma con sus obligaciones y compromisos contraídos con la asociación, toda vez que ella no ha recibido los pagos correspondientes, ni ha obtenido por parte de esta ciudadana una conducta acorde con su condición de miembro de esta Asociación Civil, por lo tanto no es cierto que dicha ciudadana haya cancelado oportunamente las cuotas correspondientes a su aporte y las obligaciones contraídas por su condición de asociada como lo son el pago de los denominados convenios.

Que esto se puede observar claramente en los recibos de pagos consignados por ella como anexos al libelo de la demanda, ya que en ellos se desprenden como conceptos “pagos parciales” o pago de convenios fuera del tiempo establecido o la fecha indicada, ya que también existe incumplimiento cuando el pago efectuado no se realiza en los términos establecidos, o en las condiciones establecidas, por ejemplo la reconvenida alega haber efectuado pagos, sin embargo, esos supuestos pagos reflejados en los recibos consignados por ella con la demanda no indican en el renglón por concepto de, un concepto concreto ni total sino: según recibo N° 2394 “abono a cuenta de adquisición de terreno”, según recibo N°: “abono a cuenta convenio inicial de vivienda”, según recibo N° 3386: “abono a convenio N° 8 y así sucesivamente, lo que demuestra que no existe cumplimiento “oportuno” de sus obligaciones como miembro asociado a la asociación la cual representa, tal y como lo pretende alegar a su favor.

Que así ha sido la conducta de esta ciudadana desde que ingresó a la Asociación Civil Villa del Mar hasta la fecha, donde sorpresivamente se enteraron de la interposición de esta demanda, es decir; ha incumplido con sus obligaciones de manera permanente, no solo en cuanto a la forma y fecha de los pagos de sus aportes debidos, sino en la conducta y participación que debe mantener como miembro activo de la Asociación Civil Villa del Mar.

Por las razones señaladas proceden a reconvenir en la demanda, toda vez que consideran cumplidos los supuestos contenidos en la norma invocada que contempla la reconvención y existen argumentos suficientes para que esta figura jurídica opere, por lo que reconviene por resolución de contrato, daños y perjuicios, siendo que con la interposición de esta demanda y con el reiterado incumplimiento de sus obligaciones, ha sufrido daños que se manifiestan en las molestias y gastos ocasionados por la activación de la defensa en este caso por los incrementos causados por la inflación, todo lo cual estiman en la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000,000) .

Fundamenta su reconvención en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.133, 1.141 y 1.159 del Código Civil

Contestación a la reconvención:

En su escrito de contestación a la reconvención, la parte actora afirma que no es cierto lo alegado por la demandada reconviniente cuando dice que ella “incumpliera reiteradamente con sus obligaciones y compromisos contraídos con la asociación, toda vez que esta no ha recibido los pagos correspondientes, ni ha obtenido por parte de esta ciudadana una conducta acorde con su condición de miembro de esta Asociación Civil” ni cuando afirma “que no haya cancelado oportunamente las cuotas correspondientes a su aporte y las obligaciones contraídas por su condición de asociada como lo son el pago de los convenios”, ni cuando afirma que “ha sufrido daños que se manifiestan en las molestias y gastos ocasionados por la activación de la defensa en este caso, por los incrementos causados por la inflación”, ni ninguno de los hechos que expone en el contenido de su escrito la demandada reconviniente, el cual, en algunas líneas resulta difícil de entender y relacionar con el argumento que trata de desarrollar.

Rechaza el derecho alegado, puesto que a su parecer, de ser cierto los hechos que se le atribuyen, la demandada reconviniente y que definitivamente niega una vez más, la vía expedita a utilizar por los representantes de la Asociación Civil Villa del Mar, A.C., la determina muy claramente su acta constitutiva estatutaria en su artículo 12: Son causas de exclusión de un asociado: A) Comprobada mala conducta o la realización por parte del asociado, su cónyuge, familia inmediata o por parte de su representación legal, de actos que perjudiquen moral y materialmente la asociación …B) La realización de cualquier actividad que vaya en contra o perjudique los intereses de la Asociación. Y el artículo 11 de dicha acta constitutiva estatutaria señala: …La cualidad de asociado se pierde por cualquiera de las siguientes causas: …E) Por exclusión aprobada por la Asamblea. La junta Directiva dejará constancia de la fecha en que el socio perdió su condición de tal… y el artículo 13 determina los efectos que corresponden, de darse en este caso.

Que en el supuesto negado que ella hubiese dado lugar a ello, los representantes de la asociación, esto es su junta directiva, en cumplimiento de sus obligaciones, perfectamente determinadas en sus estatutos sociales, tendía que haberlo resuelto, de acuerdo a lo allí dispuesto, en legítima defensa de sus intereses supuestamente afectados y no a través de la acción de resolución de contrato y daños y perjuicios pretendida en el escrito contentivo de su reconvención, con fundamento en los artículos 1.133, 1.141 y 1.159 del Código Civil venezolano.

Que los daños que se reclaman no se han determinado con la precisión que exige el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil venezolano, así como su relación causal derivada de hechos atribuibles a ella, ni se precisan conclusiones, ni hay claridad respecto a su pretensión, todo lo cual opone como defensa de fondo para su apreciación. Finalmente rechaza que en el contenido del referido escrito se utilizan términos y conceptos que atentan contra la integridad moral de la familia Castellanos, que aprecia inoportunos y fuera de lugar.

Hechos admitidos y controvertidos:

Ha sido admitido por la parte demandada y por lo tanto se encuentra exento de prueba, el hecho de que la ciudadana M.L.C.N. ingresó como socia N° 462 de la Asociación Civil Villa del Mar, A.C., en fecha 9 de agosto de 1996; quedando como controvertidos los siguientes hechos:

1. La validez del contrato de opción a compra venta en que la demandante fundamenta su pretensión.

2. Si es procedente la pretensión de cumplimiento de contrato, daños y perjuicios.

3. Si es procedente la reconvención por resolución de contrato, daños y perjuicios.

Capítulo III

Análisis probatorio

Conforme a los términos en que ha quedado delimitada la controversia, le correspondió a cada una de las partes demostrar sus respectivas alegaciones conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

Seguidamente procede este juzgador a revisar el acervo probatorio traído por las partes al proceso, a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la parte demandante reconvenida:

1) Cursante a los folios 8 al 32, 40, 47, 56, 59 y 60, produjo un conjunto de instrumentos extendidos en copias fotostáticas, que no aprecia este sentenciador al no tratarse de aquellas copias a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2) Cursante a los folios 33 al 36 de la primera pieza del expediente, promovió la parte demandante contrato privado de opción a compra venta suscrita con la asociación civil Villa del Mar A.C., y asimismo cursante al folio 61 de la primera pieza del expediente, produjo instrumento denominado “Minuta de obra”, los cuales fueron desconocidos en su contenido y firma por la parte demandada.

Consta a los autos que la parte demandante insistió en el valor de estos instrumentos, promoviendo al efecto la prueba de cotejo, que fue admitida y evacuada por el tribunal de la primera instancia llegando los expertos designados en su informe pericial a la conclusión de que “las firmas suscritas a los documentos debitados, es decir, el contrato cursante a los folios 33 al 36 y la minuta de obra cursante al folio 61 de la primera pieza del expediente, que fueron atribuidas a la ciudadana C.N.d.C., titular de la cédula de identidad N° 3.283.781, guardan identidad con las firmas indubitadas que fueron señaladas como auténticas, lo cual indica que han sido elaboradas por la misma mano”

La parte demandada mediante escrito presentado en fecha 17 de marzo de 2006, alega que “la impugnación y desconocimiento en su contenido y firma de las documentales presentadas en el libelo de demanda, fueron realizadas (…) basándonos (sic) especialmente en la ilegitimidad del papel, la firma, y sobre todo la data del documento presentado por los demandante, es decir, desde la fecha en que supuestamente fue suscrito dicho contrato de opción a compra venta (…) pues ese documento no fue el suscrito por la asociación civil Villa del Mar” y hace referencia a que para la fecha supuesta en que se suscribió el mencionado contrato, aún la asociación no tenía diseñado ni registrado en su haber el actual logo identificativo, que aparece en los documentos desconocidos en su contenido y firma, por lo que argumenta que la parte actora para hacer valer dichos documentos, además de promover la prueba de cotejo, debió promover la prueba denominada grafoquímica que, a su juicio, es la prueba adecuada para determinar la data verdadera de la tinta de impresión tanto del texto como del logo, del lápiz de las firmas y del papel.

Este juzgador no comparte tal criterio, ello en virtud de que en el presente caso, el mecanismo utilizado por la parte demandada para atacar la validez de los instrumentos bajo revisión ha sido el desconocimiento de su contenido y firma, en cuyo caso, corresponde a la parte promovente probar su autenticidad, siendo la vía procedente a tal fin, conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, la realización de la prueba de cotejo, o en su defecto la de testigos.

En el caso subiudice, la parte demandante promovió la realización de la prueba de cotejo, y de sus resultas se evidencia la identidad de las firmas dubitadas y las señaladas como indubitadas, por lo que deben tenerse por reconocidos los instrumentos bajo análisis, y no obstante que la persona que suscribió tales documentos en representación de la asociación civil demandada es, a su vez, la madre de la demandante, ello no constituye impedimento para la validez de los mismos, por lo que en todo caso, si la parte demandada tenía dudas acerca de la veracidad y de la fecha de emisión de los referidos instrumentos, ha debido tacharlos de falsedad, conforme a la previsión contenida en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no hizo, mecanismo que permitiría determinar la validez del instrumento y su formación . Así se establece.

Por las razones señaladas, al haber quedado reconocidos los instrumentos bajo revisión, este juzgador le concede pleno valor probatorio a los mismos, evidenciándose del instrumento cursante a los folios 33 al 36 de la primera pieza del expediente, que en fecha 28 de octubre de 2001, la ciudadana M.C. suscribió con la asociación civil Villa del Mar A.C. un contrato de opción a compra venta sobre el inmueble constituido por la vivienda Nº 36 y la parcela de terreno sobre la que está construida, situada en la Urbanización Villa del Mar, Puerto Cabello, estado Carabobo, la cual tiene un área aproximada de 305,50 m2 y sus linderos los siguientes. Norte: 11,10 metros en una línea recta con la parcela residencial Nº 11, Sur: 18,53 metros en una línea irregular continua con la calle Los Corales; Este: 17,50 metros en una línea recta con la parcela residencial Nº 35; y Oeste: 20,85 metros en una línea quebrada continua con terreno que es o fue de la comunidad Capriles.

Asimismo en su cláusula tercera establece que el precio de venta es la cantidad de dieciocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 18.500.000,00), el cual podrá aumentar y conforme a la cláusula cuarta la asociación se obligó a ejecutar la construcción del inmueble y hacer los trámites respectivos para obtener el permiso de habitabilidad y en la cláusula séptima se establece que la obligación se obliga a invertir lo entregado por el asociado según la cláusula tercera en la ejecución del desarrollo residencial denominado Urbanización Villa del Mar

Con respecto al instrumento denominado Minuta de obra, cursante al folio 61 de la primera pieza del expediente, se evidencia que en fecha 18 de noviembre de 2001 se realizó una inspección a la vivienda Nº 36 de la Urbanización Villa del Mar a la que asistieron los ciudadanos C.d.C. y J.B., presidenta e ingeniero inspector de la asociación respectivamente, dejándose constancia que no se había efectuado ningún tipo de trabajo en bloque, frisos, sobrepiso, caseta de gas y basura, marcos de puertas y ventanas, puertas de madera, puerta de la caseta de gas y basura, tubería de agua caliente, llaves de ducha, tuberías de gas, llaves de chorro, acometidas de agua y electricidad, batea, tablero de electricidad y breakers, impermeabilización de losas de techo, colocación de teja asfáltica en losa de techo inclinada, pared divisoria, pintura, y en cuanto a las instalaciones sanitarias y eléctricas solo se ha efectuado la colocación de las tuberías que van embutidas en la losa de fundación y entrepiso.

3) Cursantes a los folios 37 al 39, 41 al 46, 48, 49, 52 al 55, 57 y 58 de la primera pieza del expediente, produjo la parte demandante un conjunto de recibos de pago expedidos por la parte demandada asociación civil Villa del Mar A.C., que no fueron desconocidos por la contraparte, en razón de lo cual son apreciados por este sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido que la demandante realizó pagos a la asociación civil demandada, la cual le otorgó por tal concepto recibos de pago en las fechas y cantidades que a continuación se determinan:

Número Fecha Monto (Bs.)

2392 12/08/1996 5.000,00

2394 12/08/1996 250.000,00

2395 13/08/1996 23.000,00

3149 Año 1998 (mes ilegible) 1.000.000,00

3343 03/11/1998 500.000,00

3386 27/11/1998 100.000,00

3400 17/12/1998 2.000.000,00

3482 12/05/1999 980.000,00

3561 12/08/1999 200.000,00

3690 15/05/2000 2.000.000,00

3691 15/05/2000 1.500.000,00

3749 27/07/2000 1.000.000,00

3773 28/08/2000 4.605.000,00

3795 04/10/2000 1.300.000,00

3807 30/10/2000 2.500.000,00

3823 13/11/2000 75.000,00

3853 12/01/2001 1.048.000,00

Monto Total Bs. 19.086.000,00

4) Cursantes a los folios 50 y 51 de la primera pieza del expediente, produjo recibos signados con los Nros. 3698 y 3699, expedidos por la asociación civil Villa del Mar A.C., que no aprecia este sentenciador por cuanto fueron emitidos a nombre de la ciudadana C.d.C., quien no es parte en el presente juicio.

5) Cursante a los folios 62 al 66 de la primera pieza del expediente, promovió instrumento denominado “Relación de Costos Año 2001 Vs Año 2005 Acondicionar viviendas/Viña del Mar”, que emana de la propia parte promovente, por lo que no le es oponible a la parte demandada.

6) Por un capítulo I, promovió la parte demandante el mérito favorable de los autos, y asimismo en los capítulos III y IV promovió un conjunto de instrumentos que cursan a los folios 6 al 91 de la segunda pieza del expediente, probanzas estas que no fueron admitidas por el tribunal de la primera instancia, por lo cual nada tiene que analizar este juzgador al respecto.

7) Cursante a los folios 92 al 100 de la segunda pieza del expediente, promovió instrumento denominado “cuadro comparativo de ejecución de obra con relación a los aportes en dinero (bolívares) para la vivienda, realizados por algunos socios de la Asociación civil Villa del Mar vs. La demandante: socia 462 Sra. M.C.” que emana de la propia parte promovente, por lo que no es oponible a la parte demandada.

8) Cursante a los folios 101 al 105 de la segunda pieza del expediente, produjo instrumento suscrito por la ciudadana M.G.F., quien no es parte en el presente juicio, por lo que para la valoración de este instrumento era necesario que fuera ratificado por su emisor mediante la prueba testimonial de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Consta de autos que la parte demandante promovió como testigo dentro del juicio a la ciudadana M.G., sin embargo, ésta no compareció a rendir declaración en la oportunidad fijada al efecto, en virtud de lo cual, al no haber sido ratificado, el instrumento bajo revisión no genera valor probatorio alguno.

9) Cursante a los folios 106 al 116 de la segunda pieza del expediente produjo un conjunto de instrumentos emanados de diversas sociedades de comercio que no son parte en el presente juicio y no fueron ratificadas en juicio conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual no se les concede valor probatorio.

10) Promovió las testimoniales de los ciudadanos C.R., J.Á.B., M.R., C.F., A.G., M.G. y C.G., habiendo comparecido a declarar únicamente los ciudadanos A.G., C.G. y C.F., por lo cual nada tiene este juzgador que analizar respecto del resto de los testigos promovidos.

De la declaración rendida por el ciudadano A.J.G., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que es asociado de la asociación civil Villa del Mar A.C. desde 1993 y propietario de un inmueble construido por dicha asociación, a la cual ingresó mediante una inscripción en la cual se cancelaban 5000 bolívares (primera, segunda, tercera y cuarta pregunta); que firmó un contrato de opción a compra venta con la asociación años después de su ingreso a la misma, “en el año 1998, 1999” (quinta, sexta y séptima pregunta); que en el lapso que transcurrió desde su ingreso hasta la firma del contrato realizó pagos que le fueron acreditados al precio de su inmueble, y los pagos que realizó los hizo cada cierto tiempo y no había un monto fijo (octava y décima pregunta); que el documento de propiedad de la vivienda que adquirió lo firmó en 1999 y comenzó a habitarlo en julio o agosto de 2001 (undécima y duodécima pregunta); que en los documentos emanados por la asociación civil Villa del Mar ha observado como dos o tres logos diferentes (decimosexta pregunta).

Responde el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte demandada que conoce a la ciudadana C.d.C. (primera repregunta); que firmo solo un contrato de opción a compra venta con la asociación civil demandada (segunda repregunta) que no estaba presente en las cuestiones de pagos de la ciudadana M.C., y que esta estaba presente cuando él suscribía los contratos o documentos con la asociación civil, como toda asociada (tercera y cuarta repregunta); que la cantidad de asociados se redujo con el tiempo a cien y que recuerde solo una vez se hizo el contrato de opción a compra (quinta repregunta); que si la demandante hizo sus aportes comprobados, se le debe dar su vivienda (sexta repregunta); que a él le entregaron su vivienda porque cumplió con todos los aportes, a la demandante no sabe por qué (séptima repregunta); que el pago hecho a través del tiempo no solo fue para la vivienda sino para hacer urbanismo, la compra del terreno y la cerca perimetral (octava repregunta); que no recuerda cuanto tiempo de duración tenía el contrato de opción a compra venta, solo sabe que entre el contrato y la salida del crédito fue como tres o cuatro meses (novena repregunta); que no conoce que las ciudadanas M.C. y R.C. hayan firmado múltiples contratos de opción a compra venta (undécima repregunta).

Del análisis de la declaración ofrecida por el ciudadano A.G., observa este juzgador que el testigo fue conteste en cuanto a sus dichos y no incurrió en contradicciones, en razón de lo cual su testimonio merece la confianza de este sentenciador y es apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de sus dichos que como socio de la asociación civil Villa del Mar A.C., firmó un contrato de opción a compra venta con la asociación años después de su ingreso a la misma y que en el lapso que transcurrió desde su ingreso hasta la firma del contrato realizó pagos que le fueron acreditados al precio de su inmueble y los pagos que realizó los hizo cada cierto tiempo y no había un monto fijo.

De la declaración rendida por la ciudadana C.F., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando la testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que entre el año 1998 y 1999 trabajó como secretaria de la asociación civil Villa del Mar A.C. y entre sus funciones estaba llevar el control de los vauchers de depósito bancario efectuados por los asociados y entregaba sus respectivos recibos a cada cliente (primera repregunta); que es cierto que los asociados realizaban abonos parciales dependiendo de su disponibilidad económica y se explicaba en el recibo la forma de pago que era de mutuo acuerdo (segunda repregunta); que se llevaba una relación de pago de cada asociado llamada detalles de la inicial y en la medida en que cada socio pagaba se calculaba quien había aportado más para ese momento y la directiva tomaba la decisión de darle avance a las obras (tercera repregunta); que la demandante al igual que los demás socios realizaba sus abonos a los recibos correspondientes (cuarta repregunta); que el ingeniero inspector J.B. les entregaba un borrador que especificaba dirección, numeral recibo, número de cheque que luego era publicado en la oficina para conocimiento de todos los socios (quinta repregunta); que los sellos de la asociación civil Villa del Mar A.C. se utilizaban indistintamente los sellos, porque uno era de la tipografía, uno para los recibos de pago y el otro era el que tenían en el computador que podía variar de acuerdo al tamaño del documento (sexta pregunta); que la demandante no faltó en ningún momento, sino por el contrario siempre colaboró en agilizar las asambleas y que sus condiciones de contratación y asociación son iguales al resto de los asociados (última pregunta).

Responde la testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte demandada que trabajó para la asociación civil Villa del Mar A.C. desde febrero de 1998 hasta julio de 1999, pero no recuerda el día exacto (primera repregunta); que no recuerda si la demandante firmó un contrato de opción a compra venta, pero está segura que fue así por los recibos de pago que le emitió en su momento (segunda repregunta); que durante su período de trabajo la demandante frecuentaba en la oficina y recuerda que solo era para hacer sus abonos y cuando habían asambleas ella colaboraba para organizarlas (cuarta repregunta); que tiene entendido que la ciudadana C.d.C. no entregó la vivienda a la demandante para agilizar la entrega a los otros socios ya que ella podía esperar, aunque siempre estuvo al día, lo cual le consta porque regularmente ellos cancelaban un abono el cual era constante, si no hay ninguna falta puede decir que ese cliente es responsable (quinta y sexta repregunta); que tiene conocimiento que a la demandante no se le ha entregado ninguna vivienda (séptima y octava repregunta); que no recuerda cuantos contratos debían firmar los socios al momento de pretender una vivienda de la asociación demandada, ya que fueron muchos (novena repregunta); que recuerda varios socios que estaban al día, que no fallaron en sus pagos, no puede decir los nombres de los demás pero ella estaba en ese grupo, ni recuerda cuantos recibos de pago son (décima repregunta).

De la declaración rendida por la ciudadana C.G., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando la testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que durante el lapso que trabajó como secretaria de la asociación civil Villa del Mar A.C. estaba entre sus funciones recibir los vouchers de depósitos bancarios efectuados por los asociados y lo común era que los asociados realizaran sus pagos atendiendo a su disponibilidad económica (primera y segunda pregunta); que recibió vouchers bancarios por pagos efectuados por la ciudadana M.C. y emitió los correspondientes recibos con descripción de concepto (tercera pregunta); que se llevaba una relación de pago de cada asociado llamada “Detalle de la inicial” y en función de ella los directivos ordenaban el avance de la obra (cuarta pregunta); que en la oficina de la demandada se llevaba un control suscrito por el ingeniero J.B. en el que se reflejaba el avance de obra de cada casa en función de los pagos efectuados por el asociado (quinta pregunta); que en la asociación civil Villa del Mar A.C. se utilizaban distintos tipos de logos dependiendo de lo que se iba a sacar, si era el detalle de la inicial, se utilizaba un sello húmedo, y variaba en tamaño pero siempre era un mismo dibujo (sexta pregunta); que no conoce algún hecho atribuible a la demandante que infringiera sus obligaciones con la asociación civil Villa del Mar A.C. (octava pregunta); que algunos de los asociados firmaron más de una vez sus respectivos contratos de opción a compra venta porque había errores y se volvía a hacer el documento y que las condiciones de contratación de la ciudadana M.C.e. idénticas a las de los otros socios (novena y décima pregunta).

Responde la testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte demandada que dejo de trabajar para Villa del Mar A.C. desde hace aproximadamente seis años, habiendo desempeñado el cargo de secretaria tentativamente desde el año 1998 a 2000, donde se encargaba de llevar los controles de recibos de pagos hechos por los socios (primera, segunda y tercera repregunta); que no recuerda haber estado presente el día en que la demandante suscribió el contrato de opción a compra venta por concepto de vivienda dentro de la asociación civil Villa del Mar “y si no lo recuerdo es porque no estaba allí” (cuarta repregunta); que le consta que la mayoría de los asociados hacia su pago mediante abonos parciales porque trabajaban con una hoja detallada de varios convenios, los cuales iban cancelando mediante abonos (quinta repregunta); que la demandante “realizaba los pagos, llegaba a la oficina con el bauche (sic) (…) y se veía que cantidad debía, en este caso, si ella hacía un deposito de quinientos mil o x (sic) cantidad se rebajaban de los convenios que anteriormente hablé” (sexta repregunta); que en esa época los que conformaban la junta directiva eran como presidenta la señora C.d.C., como administrador el seños C.R., el señor N.V. y otra persona que no recuerda (séptima repregunta); que las casas tenían un precio de acuerdo al pago que hacía cada socio se iba construyendo dicha vivienda, que se traducía a los planos de avance de obra (octava repregunta); que no puede decir como eran los avances de la obras porque no estaba en la obra en sí, sino que tenían una oficina fuera de la construcción (novena repregunta); que no recuerda la fecha en que la demandante suscribió el contrato de opción a compra venta con Villa del Mar A.C. y que no tiene amistad con la demandante sino relación de empleado a socio (décima y undécima repregunta).

Del análisis de las declaraciones ofrecidas por las ciudadanas C.F. y C.G., observa este juzgador que las mismas fueron contestes en cuanto a sus dichos y no incurrieron en contradicciones, ni aún al contrastar sus testimonios, en razón de lo cual sus declaraciones merecen la confianza de este tribunal y son apreciados de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del código de Procedimiento Civil, evidenciándose de sus dichos que los asociados realizaban abonos parciales dependiendo de su disponibilidad económica y que las obras se adelantaban conforme a los aportes de los socios.

11) De igual forma la parte demandante promovió la realización de una inspección judicial en el inmueble objeto de la controversia, probanza que fue admitida por el a quo, y evacuada en fecha 26 de mayo de 2006, dejando constancia el tribunal en el acta levantada al efecto y que riela a los folios 22 al 25 de la tercera pieza del expediente, las siguientes circunstancias:

• Que el inmueble consiste en una obra inconclusa que presenta paredes de bloques rojos, techo de platabanda y un piso arriba de la planta baja que de igual manera presenta columnas y un techo, sin frisar. De igual manera observa el tribunal el piso de cemento deforme, con tuberías de plástico, algunas de ellas rotas, con presencia dentro y en sus alrededores de escombros de materiales de construcción, sin luz, ni ningún otro tipo de servicios públicos, con una cerca en su frente de alfajor y tubos en mal estado, sin puertas ni ventanas.

• Que en la planta alta o primer piso se observa una construcción de solamente columnas sin paredes, no observando ninguna persona o actividad que indiquen que se están efectuando trabajos de construcción en dicho inmueble y que en la calle en que se encuentra ubicada la estructura, en sus laterales y en su frente, se observan un conjunto de casas que a excepción de la inspeccionada y la estructura contigua, todas las demás presentan características de casas frisadas en su frente, pintadas, con vehículos en sus garajes, de pisos con caico y cemento pulido, ventanas de vidrio y material metálico, en aparente estado de buen funcionamiento, buena conservación y salubridad, presentándose como casas construidas y habitadas por personas y que las características de la urbanización donde se encuentra constituido corresponde a viviendas con características acordes al nivel de clase media, clase media alta.

De la lectura del acta de esta inspección judicial, evidencia este juzgador que la construcción del inmueble signado con el Nº 36, objeto del contrato de opción a compra venta, no ha sido concluida, tal como fue alegado en su libelo por la parte demandante, razón por la cual se le concede mérito probatorio a los hechos constatados.

12) Junto a su escrito de informes presentado ante el tribunal de la primera instancia, la parte demandante produjo copia certificada de un instrumento público contentivo de un contrato de compra venta suscrito entre el ciudadano C.O.P. y la Asociación Civil Villa del Mar A.C., al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo en cuanto a su mérito, no encuentra este juzgador que tal instrumento aporte algún elemento de relevancia al asunto controvertido en juicio.

Pruebas de la parte demandada reconviniente:

1) Marcado con la letra “A” y cursante a los folios 196 al 200 de la primera pieza del expediente, la parte demandada produjo contrato suscrito entre la ciudadana M.L.C. y la asociación civil Villa del Mar A.C. en fecha 23 de octubre de 2000.

Con relación a su mérito, la parte demandada afirma que este es el verdadero contrato que suscribió con la demandante y no el que ésta anexó al libelo de demanda de fecha 28 de octubre de 2001, sin embargo observa este sentenciador que las cláusulas contenidas en ambos contratos son idénticas, salvo que en la cláusula segunda del contrato producido por la parte demandada, el inmueble que se indica como objeto del contrato es “la vivienda Nº 35 y la parcela de terreno donde está construida, situada en la mencionada urbanización Villa del Mar”, siendo que en el contrato producido por la parte demandante se señala que el objeto de la venta es el inmueble signado con el número 36, en lo cual además convino la parte demandada en la oportunidad de contestación a la demanda. Por esta razón el contrato producido por la parte demandada no es apreciado por este sentenciador toda vez que se refiere a un inmueble distinto al objeto de la controversia, además de que la demandada nada alegó sobre la existencia del pretendido nuevo contrato que promueve, siendo además impertinente. Así se establece.

2) Promovió el valor probatorio del recibo Nº 2392, así como de las copias de los recibos cursantes a los folios 13 al 26 de la primera pieza del expediente, que fueron promovidas entre sus pruebas por la parte demandante y han sido valoradas por este juzgador, por lo cual se reitera su mérito probatorio.

3) Asimismo promovió el mérito probatorio que se desprende del acta constitutiva estatutaria de la asociación civil Villa del Mar A.C., sin embargo de una revisión de las actas procesales observa este juzgador que tal instrumento no fue consignado entre sus pruebas por la parte demandada, por lo cual nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

4) Marcados “A”, “B1” y “B2”, cursante a los folios 127 y 128 de la segunda pieza del expediente produjo instrumentos que emanan de la propia asociación civil Villa del Mar A.C., parte demandada en el presente juicio, por lo que no le son oponibles a la parte demandante.

5) Cursante al folio 129 de la segunda pieza del expediente, promovió instrumento emanado de la sociedad de comercio Impresora Quisqueya S.A., que no es parte en el presente juicio, por lo que para su valoración ha debido ser ratificado por medio de la prueba testimonial de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Consta de autos que la parte demandante promovió la testimonial de la ciudadana A.M. en su condición de gerente de ventas de la sociedad de comercio Impresora Quisqueya S.A., probanza que fue admitida por el tribunal de primera instancia, sin embargo la referida ciudadana no compareció a rendir declaración en la oportunidad fijada para tal fin, en virtud de lo cual, al no haber sido ratificado, el instrumento bajo revisión no genera valor probatorio alguno.

6) De igual forma, la parte demandada promovió la realización de una experticia para determinar el avance de la ejecución de la obra llevada a cabo sobre el inmueble Nº 36 de la Urbanización Villa del Mar y realizar un avalúo a los fines de determinar el monto invertido, probanza ésta que no obstante haber sido admitida no fue evacuada ante la incomparecencia de la parte promovente en la oportunidad fijada para la designación de los expertos, en virtud de lo cual, nada tiene este sentenciador que analizar al respecto.

7) Asimismo promovió la realización de una experticia grafoquímica sobre el contrato privado de opción a compra venta consignado por la parte actora junto al libelo de demanda, así como sobre el contrato de opción a compra venta consignado marcado con la letra “A” por la parte demandada, probanza que fue admitida y evacuada por el tribunal de la primera instancia, dejando constancia los expertos designados en el informe de experticia cursante a los folios 103 al 115 de la tercera pieza del expediente, de que las firmas del documento marcado “A” tienen un tiempo de estampado de relativo de tres a cinco años y la tinta del documento promovido por la parte demandante, tiene a su vez un tiempo de estampado relativo de uno a tres años.

Sin embargo los expertos designados señalan de igual manera en su informe que “sin un análisis químico de los componentes de las tintas, per se, no arrojará los resultados esperados sobre la determinación de antigüedad o contemporaneidad de las tintas con las cuales se produjeron”, afirmación de la cual evidencia este sentenciador que no existe certidumbre sobre la veracidad de los hechos afirmados por los expertos.

Además esta probanza tiene como finalidad la de probar la data del documento fundamental de la demanda, y para ello ha debido la parte demandada ejercer la vía de la tacha del documento e instar el medio de prueba para probar la causal de tacha correspondiente, por estas razones no se le concede valor probatorio alguno a este medio de prueba.

8) Finalmente promovió las testimoniales de quince personas, habiendo comparecido a declarar únicamente los ciudadanos Carlos Pitre Henry Ramón Henríquez y César Welman Vargas, por lo cual nada tiene este sentenciador que analizar respecto del resto de los testigos promovidos.

Con respecto a los testigos C.O.P. y Henry Ramón Henríquez, no obstante que los mismos comparecieron a rendir declaraciones, observa este juzgador que al dar respuesta a la primera de las preguntas que les fueron formuladas, ambos testigos señalan que forman parte de la junta directiva de la asociación civil Villa del Mar A.C., parte demandada en el presente juicio, lo cual evidencia inequívocamente su interés en las resultas del proceso y los inhabilita como testigos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y en tal virtud, este sentenciador concluye que sus dichos no son confiables y por ello se desechan.

De la declaración rendida por el ciudadano C.M.W.V., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo a las preguntas formuladas por la representación de la parte promovente que es socio de la asociación civil Villa del Mar A.C. desde 1992 y socio propietario desde 2002 (primera y segunda pregunta); que solo ha suscrito un contrato de opción a compra venta con la referida asociación civil y nunca ha ejercido un cargo en su junta directiva (tercera y cuarta pregunta); que las obligaciones de los asociados a Villa del Mar A.C. son las que pautan los estatutos, deberes y derechos (quinta pregunta); que la demandante frecuentaba las oficinas donde funciona la asociación civil demandada pero no sabe las razones por las cuales lo hacía (sexta y séptima pregunta); que su vivienda no se entregó construida completamente por ser un caso atípico en ese momento, donde se llegó a un acuerdo con la junta directiva para concluirla él mismo (octava pregunta); que la posesión de su vivienda ha sido traumática, anteriormente hacia los aportes y no veía la realidad de tener una vivienda, eso fue en la presidencia de la señora C.d.C. y C.R., había una falta de credibilidad por parte de los socios hacia estos señores, quienes hasta ofertaban una casa dos veces y habían constantes vicios donde ellos alteraban unilateralmente los planos de parcelamientos originales en un año hasta una vez, “y además la forma engañosa de que uno hiciera los aportes y nunca le asignaban una casa como tal” (última pregunta). No hubo repreguntas.

La parte demandante se opuso a la valoración de este testimonio argumentando que existe relación de enemistad entre el testigo y la ciudadana C.d.C., lo que a su juicio impide que pueda servir como testigo en el presente juicio conforme a lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto debe indicar este sentenciador que la norma contenida en el artículo 478 de nuestra Ley Adjetiva Civil establece la prohibición de que el enemigo testifique contra su enemigo, pero en el presente caso, además de que no se ha demostrado la alegada relación de enemistad entre el testigo y la ciudadana C.d.C., dicha ciudadana no es parte en el presente juicio, por lo que no resulta aplicable la previsión contenida en la norma referida, siendo por ello improcedente el alegato formulado por la parte demandante en ese sentido.

Ahora bien del análisis del testimonio ofrecido, observa este juzgador que el testigo fue conteste en cuanto a sus dichos y no incurre en contradicción alguna, sin embargo, sus declaraciones resultan irrelevantes, toda vez que se dirigen a cuestionar la gestión de la ciudadana C.d.C. como directiva de la asociación civil demandada, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, razón por la cual se desecha del proceso.

Capítulo IV

Consideraciones para decidir

La pretensión de la parte demandante consiste en que asociación civil Villa del Mar A.C. de cumplimiento al contrato de opción a compra venta que aduce haber suscrito en fecha 28 de octubre de 2001, argumentando que ésta no ha cumplido con su obligación contractual de concluir la construcción del inmueble Nº 36 de la urbanización Villa del Mar, ubicada en la urbanización Cumboto Sur, Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, así como el otorgamiento del documento definitivo de venta, pese a que afirma, ella ya cumplió con su obligación contractual de pagar el precio convenido.

El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

Igualmente, debe hacerse mención al principio de la autonomía de la voluntad que comprende de acuerdo a la Doctrina Calificada la libertad para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí mismas sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico.

En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, establece lo siguiente: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El Doctor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción y; 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

En este asunto, la parte demandada ha reconocido como cierto que la demandante ingresó como socia N° 462 de la Asociación Civil Villa del Mar, A.C., en fecha 9 de agosto de 1996; pero sostiene que no es cierto que ésta haya cancelado oportunamente las cuotas correspondientes y señala que ello se demuestra de los recibos de consignación que no coinciden con la fecha del documento de opción a compra venta y se refieren a pagos parciales o abonos, evidenciándose el incumplimiento en los pagos que se habían pactado.

Ahora bien, del contrato de opción a compra venta producido junto al libelo de demanda que no obstante haber sido desconocido por la demandada ha sido valorado por este juzgador al haber sido demostrada su autenticidad en juicio conforme a lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, se evidencia que en fecha 28 de octubre de 2001 la ciudadana M.L.C.N., suscribió con la asociación civil Villa del Mar A.C., representada por la ciudadana C.d.C. un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble distinguido con el Nº 36 de la urbanización Villa del Mar, de la ciudad de Puerto Cabello, fijándose un precio de venta de dieciocho millones quinientos mil bolívares (Bs. 18.500.000,00), dejando abierta la posibilidad de aumentarlo, pero sin que se hubiere establecido la forma en que el mismo debía ser pagado, y comprometiéndose a su vez la asociación a construir y transmitir la propiedad del referido inmueble.

La demandante acompañó junto a su libelo de demanda un conjunto de recibos de pago emanados de la asociación civil demandada entre los años 1996 y 2001, y del contenido de aquellos que fueron valorados por este juzgador, se evidencia que para la fecha 12 de enero de 2001, había pagado a la asociación civil demandada la cantidad de diecinueve millones ochenta y seis mil bolívares (Bs. 19.086.000,00), es decir, un monto superior al precio de venta establecido en el contrato, que aun cuando estaba sujeto a cambios, no ha sido demostrado que este hubiere sido modificado.

Con respecto al alegato de la demandante en cuanto a que los pagos no fueron realizados en forma oportuna, si bien es cierto que los pagos realizados por la demandante fueron hechos en forma irregular y no guardan correlación en cuanto a los montos y las fechas en que se efectuaron, no es menos cierto que el contrato suscrito entre las partes no contiene indicación alguna de la forma, las cantidades y los lapsos en que se iban a realizar los pagos, y asimismo tales pagos fueron recibidos por la parte demandada, de lo que se infiere que ha convalidado las irregularidades que en su decir se incurrieron al realizar los pagos.

Por otra parte, se observa que los pagos señalados fueron realizados con anterioridad a la fecha de suscripción del contrato objeto de la controversia, pero ha quedado demostrado de las declaraciones ofrecidas por los testigos A.G., C.F. y C.G., que era costumbre de la asociación que los socios comenzaran a realizar los pagos aún antes de la suscripción de los respectivos contratos, además de que se observa que tales pagos fueron realizados con posterioridad al ingreso de la demandante como socia de Villa del Mar A.C., por lo que en base a las consideraciones antes realizadas, debe concluirse que la parte demandante si dio cumplimiento a su obligación de pagar el precio estipulado en el contrato. Así se establece.

Ahora bien, la pretensión de la demandante, como se ha dicho, consiste que la demandada concluya la construcción del inmueble y le transmita la propiedad del mismo, conforme a lo establecido en el contrato. Observa este juzgador que si bien en las cláusulas segunda y tercera del contrato suscrito entre las partes, la asociación civil Villa del Mar A.C. se comprometió a construir el inmueble que le fuese asignado a la demandante y a transmitir la propiedad, no se hizo estipulación alguna del lapso en que la demandada debía cumplir con su obligación.

El artículo 1212 del código Civil establece lo siguiente:

Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal

.

Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijara también por el Tribunal

.

En el caso subiudice no se estableció plazo alguno para que la asociación civil Villa del Mar A.C. diera cumplimiento a sus obligaciones contractuales de construir el inmueble controvertido y transmitir su propiedad a la demandante, por lo que en atención a lo previsto en la norma citada ut supra, considera prudente este juzgador fijar un plazo prudencial de seis (6) meses contados a partir del momento en que quede firme la presente sentencia, tiempo suficiente para que la asociación civil Villa del Mar A.C. concluya la construcción, en los términos establecidos en el contrato, del inmueble constituido por la vivienda Nº 36, situada en la Urbanización Villa del Mar, ubicada en la Urbanización Cumboto Sur de la ciudad de Puerto Cabello, estado Carabobo y así cumpla con la obligación de hacer asumida por la demandada en el contrato, y una vez concluida la construcción, otorgue a favor de la ciudadana M.L.C.N. el documento definitivo de venta, en el entendido que si la parte demandada no cumple con la obligación de realizar la venta definitiva, la presente sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

De igual manera la parte demandante pretende que la demandada le indemnice por los daños y perjuicios que afirma derivan del hecho de que la casa le va a ser entregada “en obra gris”, lo que implica que correrá por su cuenta su terminación y dotación básica que durante el tiempo transcurrido en espera, implican sumas muy superiores a las previstas para la fecha en que debió estar concluida su casa. Sin embargo, como se indicó ut supra, en el contrato de opción a compra venta suscrita entre las partes, no se estipuló lapso alguno para que la asociación civil Villa del Mar A.C., diera cumplimiento a sus obligaciones contractuales, por lo que no puede determinarse que exista un retraso en la construcción como alega la parte actora, y en tal virtud, la pretensión de indemnización por daños y perjuicios en los términos formulados por la demandante no puede prosperar. Así se decide.

Por último, con respecto a la reconvención por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios intentada por la parte demandada al argumentar que la demandante no canceló oportunamente las cuotas correspondientes a su aporte, no obstante, ya ha establecido anteriormente este juzgador que la demandante si cumplió con su obligación contractual de pagar el precio de venta del inmueble, toda vez que pese a haberlo realizado mediante cuotas irregulares e inconstantes, no fue estipulada en el contrato una manera específica en que el mismo debía hacerse, amén de que al ser aceptados por la demandada, debe entenderse que convalida tácitamente las irregularidades evidenciadas, en razón de lo cual, la reconvención por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios, con fundamento en este supuesto resulta improcedente. Así se decide.

Por cuanto esta alzada ha considerado procedente en derecho la petición de la parte demandante para que se ordene a la demandada la construcción del inmueble objeto del contrato suscrito entre las partes, fijando un lapso para ello, a diferencia del a quo quien consideró que esta obligación debe ser cumplida en forma inmediata; estableciendo además este juzgador que el otorgamiento de la venta definitiva sería después de cumplida la obligación de construcción ordenada en este fallo, a diferencia de la determinación de la primera instancia cuando establece que esta tendría lugar una vez que la parte demandante cumpla con sus obligaciones, sin indicar a cuales obligaciones se refiere, y siendo que esta alzada ha constatado el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte demandante con relación al contrato celebrado con la demandada, necesariamente este juzgador en el dispositivo del fallo procederá a declarar la modificación del fallo recurrido, con las consecuencia de ley. Así se establece.

Capitulo V

Dispositivo

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Parcialmente con lugar el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandante contra la sentencia dictada el 1° de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, “Agrario”, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo con sede en Puerto Cabello; SEGUNDO: Parcialmente con lugar el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia dictada el 1° de febrero de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, “Agrario”, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo con sede en Puerto Cabello y, en consecuencia, Se modifica la sentencia recurrida conforme a los razonamientos contenidos en esta decisión; TERCERO: Parcialmente con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato e Indemnización por Daños y Perjuicios, intentada por la ciudadana M.L.C.N. en contra de la asociación civil Villa del Mar A.C.., en virtud de lo cual se condena a la parte demandada a lo siguiente: 1) A concluir en un plazo de seis (6) meses contados a partir del momento en que quede firme la presente sentencia, la construcción del inmueble constituido por la vivienda Nº 36, situada en la Urbanización Villa del Mar, ubicada en la urbanización Cumboto Sur de la ciudad de Puerto Cabello, estado Carabobo, y una vez concluida la construcción, otorgue a favor de la ciudadana M.L.C.N. el documento definitivo de venta y 2) Sin lugar la pretensión de indemnización por daños y perjuicios y; CUARTO: Sin lugar la reconvención por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios intentada por la asociación civil Villa del Mar A.C, en contra de la ciudadana M.L.C.N..

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo dictado.

Notifíquese a las partes del contenido de la presente decisión.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, Regístrese y Déjese Copia

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil ocho (2008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ TITULAR

M.A.M.T.

LA SECRETARIA DENYSSE ESCOBAR

En el día de hoy, siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

LA SECRETARIA DENYSSE ESCOBAR

Exp. Nº 11.850

MAMT/DE/luisf.-