Decisión nº 1071 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 23 de Noviembre de 2010
| Fecha de Resolución | 23 de Noviembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Iván Pérez Padilla |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
Exp. Nº 03383
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Demandante: M.M.M.D.H., A.G.M.M. y M.J.M.M., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-5.830.129, V- 5.799.695 y V- 7.797.016 y domiciliadas en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: J.R.G.T., Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.695, y del mismo domicilio.-
Demandada: M.L.V.M., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.754.215 y domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderada Judicial de la Parte Demandada: S.Q.D. VILLALOBOS, JAROL DIAZ CASTELLANO y A.A.C., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 11.653, 140.194 y 91.379 y de este domicilio.-
Consta de las actas procesales, que el 14 de Octubre de dos mil diez (2010), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 03383 y ordenó emplazar a la demandada de autos ciudadana M.L.V.M., a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-
En fecha 18 de Octubre de 2010, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, la demandada de autos, fue citada el día 21 de Octubre del año que discurre, siendo agregada la boleta debidamente firmada por la ciudadana M.L.V.M., plenamente identificada en actas, en esa misma fecha 21-10-2010, como última formalidad cumplida.
Posteriormente, el día 25 de Octubre de 2010, la demandada de autos con la debida asistencia, se presentó en estrados y consignó escrito, contestando la demanda, previa oposición de la cuestión previa N° 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo agregado a las actas dicho escrito en esa misma fecha.-
Aperturado el juicio a pruebas, las partes por intermedio de su apoderados judiciales, promovieron las que constan de las actas procesales.-
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Alega el apoderado judicial de la parte actora que en fecha 09 de Marzo de 2005, su representada M.M.M.D.H. suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana M.L.V.M., por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 85, Tomo 26 de los libros respectivos; y que el mismo versa, según el referido contrato, sobre un inmueble que se ubica en la Calle 95K del Barrio F.P. signada con el N° 95-63, en jurisdicción de la Parroquia F.E.B., de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; además, aseveró que el tiempo de duración del contrato, lo es, de (6) Seis meses contados a partir del primero (1) de Marzo del año 2005 y terminaría el primero (1) de septiembre de 2005; que el canon de arrendamiento quedó convenido en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), hoy DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), luego hace referencia, el actor, al contenido de las Cláusulas Cuarta, Séptima, Décima Segunda y Décima Tercera.
Afirma igualmente el actor, que se produjeron prórrogas y reajuste del canon de arrendamiento lo que motivó a que se renovara el contrato de arrendamiento y se transformó en un contrato por tiempo indeterminado conservando su esencia y que dicha relación arrendaticia se mantuvo en sana paz hasta el mes de noviembre de 2009, cuando la ciudadana M.L.V.M., comenzó a incumplir su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamientos.-
Que luego aceptaron una propuesta verbal de que la demandada adquiriera el inmueble, propuesta verbal, esta, que se formalizó mediante la firma de un contrato de opción a compra-venta autenticado el 29 de Enero de 2010, bajo el N° 46, Tomo 07 por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, el cual también fue incumplido y que la arrendataria no canceló los cánones de arrendamientos de los meses de noviembre, diciembre de 2009 y de Enero a Septiembre de 2010, a razón de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs.- 350,00) y, es esa, la razón, por la cual demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento y el pago de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.850,00) por cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan causando hasta la entrega del inmueble, los honorarios profesionales, estimando su acción en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 156.000,00).-
Entre tanto, la demandada de autos, ciudadana M.L.V.M., con la debida asistencia, trabó la litis con su contestación, OPONIENDO por doble partida la cuestión previa N° 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo la permite por determinadas causales, contestando la demanda en los siguientes términos:
Alegó que la demanda es temeraria por no exponerse los hechos conforme a la verdad y por no existir contrato de arrendamiento que hoy, amañadamente se quiere resolver, negó, rechazó y contradijo que entre su persona y la accionante exista actualmente contrato de arrendamiento alguno y que sólo existe el contrato de opción a compra y que no adeuda cánones de arrendamiento, pues ellos no existen desde el fenecido contrato de arrendamiento Noviembre de 2009, y que se reserva demandar por separado el cumplimiento de la opción a compra-venta con los daños y perjuicios.-
Planteada así la controversia y conforme a los alcances de los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 de la Ley Sustantiva Civil, corresponde a cada parte probar en autos sus afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de la demanda y en el escrito contestatorio, esto es, el contradictorio y debate procesal, se resumen a los hechos discutidos o controvertidos por las partes, razón por la cual, el Tribunal estando dentro del lapso correspondiente, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales, así como los alegatos de las partes y el derecho en que a cada uno los ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del derecho que legalmente le corresponde en nuestro Ordenamiento Jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley que proceda en esta causa, este Operador de Justicia, entra a analizar las cuestión previa opuesta que relaciona el Ordinal Once (11°) del Artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, y lo hace de la forma y manera siguiente: Sin embargo, antes se deja establecido que en la presente causa las partes son única y exclusivamente las ciudadanas M.M.M.M. y M.L.V.M., quienes suscribieron el contrato de arrendamiento que hoy ocupa nuestra atención.-
PUNTO PREVIO
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entra a analizar los alegatos formulados por las partes, pero antes es menester dilucidar la naturaleza del contrato que nos ocupa y lo hace de la forma y manera siguiente:
NATURALEZA JURÍDICA DEL
CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA
En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:
Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley.
En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que lo atribuye la legislación especial inquilinaria.
En este caso concreto, la parte accionante incoa la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando es bien sabido que la acción de resolución sólo procede cuando el contrato es a tiempo determinado, donde se pretende resolver el contrato por el incumplimiento de las cláusulas del mismo, y si bien en el caso de marras, las partes en principio le han dado un tratamiento de contrato a tiempo determinado, no es menos cierto, que en la cláusula segunda del mismo, se estableció que el lapso de duración, lo era, por seis meses, desde el 01 de Marzo de 2005 hasta el 01 de Septiembre de 2006, prorrogable, si las partes lo convenían con quince (15) días de anticipación al vencimiento del contrato y de actas no hay pruebas de esta circunstancia, no obstante que, es la propia actora quien señala en su escrito de demanda que: El contrato se transformó a tiempo indeterminado y a confesión de parte relevo de pruebas.
Considera conveniente, este Jurisdicente, señalar que la acción de desalojo, que le es aplicable a este caso, por ser un contrato a tiempo indeterminado, se busca la entrega material del inmueble, basado en las causales contenidas en el Artículo 34 de la ley especial en la materia. Es por ello, que nuestro m.T. afirmó concretamente que “...El distinto régimen, a que esta sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo SON ÚNICAS, TAXATIVAS E IMPUESTAS POR EL ESTADO, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato....” (PIERRE TAPIA, O.R.J.d.T.S.d.J.. Tomo 7. Julio 2001. Pág. 306) (Negrillas y mayúsculas de este Tribunal).
De lo anterior se concluye, que la acción típica taxativa e impuesta por el Estado en los casos de Contratos a tiempo indeterminado, es la acción de DESALOJO prevista y sancionada en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la Resolución de Contrato derivada del derecho común. Así se Declara.-
Cuestión Previa del Ordinal Once (11°) del Artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil, referida a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA O CUANDO SÓLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN ALEGADAS EEN LA DEMANDA.
En efecto, alega la demandada de autos, que la acción propuesta es contraria a derecho, al orden público y a las buenas costumbre, ya que las partes celebraron un contrato verbal de opción a compra venta del inmueble en el mes de noviembre de 2009, que el mismo, se formalizó por ante Notario Público en fecha 02 de Febrero de 2010; que como consecuencia de ello, se dejó sin efecto el contrato de arrendamiento que suscribieron el 09 de Marzo de 2005 y, por lo tanto, el referido contrato de arrendamiento quedó rescindido de manera verbal por ellos, al respecto, observa este Operador de Justicia que la acción propuesta de Resolución de Contrato de Arrendamiento, es un derecho que la Ley especial de la materia les otorga a las partes que se encuentren vinculadas a cualquier relación jurídica de carácter bilateral, (Arrendador-Arrendatario), por lo tanto, estando las partes contestes en haber celebrado la vinculación arrendaticia in-comento, la acción propuesta es legítima en forma abstracta en cuanto a que no es contraria a derecho, al orden público o a las buenas costumbre o alguna disposición de la ley; ahora bien, si la demandada lo que pretende es hacer valer los efectos jurídicos de una convención (llámese) opción a compra venta y sus consecuencias, efectos y derivados, debe acudir en buena lit ha hacer valer sus derechos en vía autónoma proponiendo la correspondiente demanda de cumplimiento o resolución si fuere el caso en la escogencia del procedimiento legalmente establecido para el caso, ya que la opción a compra y el arrendamiento se excluyen de forma procedimental en razón de la materia una ordinaria y la otra especial.
Observando este Jurisdicente, que el referido Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prevé dos hipótesis para la procedencia de esta cuestión previa: A) Cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, y B) Cuando la Ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.
En tal sentido, en el caso de marras, se está demandado la resolución del contrato de arrendamiento, en alegación de que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, sobre este respecto, observa el Jurisdicente, que nuestra Constitución Bolivariana como todas las constituciones del mundo, prevén tutela jurídica y efectiva para sus administrados, esto es, la garantía constitucional de que los mismos acudan al órgano jurisdiccional en reclamo de sus derechos, esto es, el derecho subjetivo procesal y abstracto que tiene toda persona de poner en funcionamiento el Estado venezolano a través del poder judicial y obtener de ellos, oportunas respuestas bien sea en sentido favorable o no y, no estando prohibido por la Ley especial de la materia inmobiliaria la acción de resolución de contrato que hoy ocupa nuestra atención o se admita por determinadas causales o en su defecto cuando no exista interés procesal o cuando la acción se interponga para violentar el orden público o las buenas costumbres o cuando se utiliza el proceso para cometer fraude procesal, sólo en estos casos, habría prohibición de admitir la acción y no existiendo en el presente caso, prohibición de Ley o limitación para su ejercicio, forzoso es concluir en la Declaratoria sin lugar de la cuestión previa opuesta, en cuanto a ese aspecto.- Así se Declara.-
Pero como ya se dejó establecido anteriormente, en lo que respecta a que la presente acción no ha debido incoarse por Resolución de contrato, por cuanto el contrato se transformó a tiempo indeterminado, ha debido demandarse por DESALOJO, en base a la causal aplicable al caso, motivo suficiente para declarar con lugar la referida cuestión previa, en lo que a ese aspecto se refiere. Así se decide.-
Señala el artículo 356 del código de procedimiento civil lo siguiente: Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, la demanda quedará desechada y extinguido el proceso.-
Esto es, que declarada con lugar uno cualesquiera de los referidos ordinales, se aniquila o mata el proceso, razón por la cual, este Sentenciador, se abstiene de analizar el debate probatorio.-
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue M.M.M.M. contra M.L.V.M..
SEGUNDO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandante por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los tres (23) días de Noviembre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
El Juez,
Abog. I.P.P.L.S.,
Abog. A.A.R.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las diez y treinta y ocho minutos de la mañana (10:38 am).
La Secretaria,
Abog. A.A.R.
