Decisión nº 10 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 14 de Mayo de 2012
| Fecha de Resolución | 14 de Mayo de 2012 |
| Emisor | Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | María F Torres Torres |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Expediente Nº 6.284
PARTE ACTORA:
M.M.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 13.952.349; representada judicialmente por los abogados en ejercicio B.P.P., LISTNUBIA MÉNDEZ y B.A.P.R., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 21.297, 59.196 y 107.436, en su orden.
PARTE DEMANDADA:
M.M.R.O., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.303.950, representada judicialmente por las abogadas R.M.L. y M.D.C.Q.S., la segunda en su condición de Defensora Pública Provisoria Segunda con competencia en Materia Civil, Administrativa, Especial Inquilinaria y para la Defensa del derecho a la Vivienda, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 40.264 y 117.251 respectivamente.
MOTIVO:
APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 4 DE MAYO DEL 2011 POR EL JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior decidir el recurso de apelación intentado por la ciudadana M.M.R.O., debidamente asistida por la abogada M.D.C.Q.S., Defensora Pública Provisoria Segunda con competencia en Materia Civil, Administrativa, Especial Inquilinaria y para la Defensa del derecho a la Vivienda, contra la sentencia dictada el 4 de mayo del 2011 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero.- Parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana M.M.H. contra la ciudadana M.M.R.O., en consecuencia, ordenó a la demandada hacer entrega a la arrendadora del inmueble dado en arrendamiento. Segundo.- Condenó a la demandada a pagarle a la demandante las sumas de 1) DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) como indemnización de los daños y perjuicios causados de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, y 2) DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) diarios contados a partir del 15 de diciembre del 2010, una vez quede firme la sentencia. Tercero.- Negó lo peticionado por el actor en los numerales 2, 4, 5, 6, 7 y 8 del petitum de la demanda. No hubo condenatoria en costas.
El recurso fue oído en ambos efectos mediante auto del 25 de enero del 2012, por lo que se dispuso la remisión del expediente al Tribunal Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 2 de febrero del año en curso.
Por auto del 13 de febrero del 2012 se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo día de despacho siguiente a aquél para dictar sentencia.
El 29 de febrero del 2012, la abogada M.D.C.Q.S., Defensora Pública con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, en su carácter de defensora pública de la parte demandada, consignó escrito de alegatos constante de cuatro folios, mediante el cual adujo: 1) Que el a quo incurrió en ultrapetita al calificar la demanda como cumplimiento de contrato por vencimiento del término (parte II de la sentencia, sección de la impugnación de la cuantía y del fondo); ya que la parte actora en ningún momento solicitó el cumplimiento del contrato ni lo fundamentó en el artículo 1.167 del Código Civil; que la demanda debió ser calificada por las partes como resolución de contrato por falta de pago, pues “la demanda fue interpuesta el catorce (14) de diciembre de 2010, cuando aún no había vencido el mes de prórroga legal”. Que la parte actora siempre se refirió a la acción de desalojo. Que el desalojo corresponde a aquellos contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. 2) Que el juzgado de la causa omitió el pronunciamiento y valoración de las pruebas aportadas por su defendida en cuanto a la enfermedad de su esposo L.E.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.237.275; que fue el motivo por el cual la demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre del 2010. En tal sentido, transcribió el contenido del Capítulo IV del escrito de pruebas consignado por la abogada R.M.L., en su condición de apoderada de la demandada. 3) Solicitó a este ad quem, a través de la facultad de oficio, solicite el informe referente al estado de salud del esposo de la demandada en la fecha indicada por la Clínica Dr. L. BRICEÑO R.S., cuya dirección consignó. Finalmente, pidió se declare con lugar la apelación interpuesta e improcedente la acción propuesta.
Mediante providencia del 2 de marzo del 2012, este Superior revocó por contrario imperio el auto de fecha 13 de febrero del 2012, en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; ordenando en consecuencia la notificación de las partes haciéndoles saber que una vez constara en autos la última de las notificaciones practicadas, se fijaría la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En la misma fecha, se libraron las boletas respectivas.
Por auto del 16 de marzo del 2012, este ad quem se pronunció sobre lo peticionado por la representación judicial de la parte actora según diligencias que rielan a los folios 234 y 235 del expediente, acordándose comisionar al juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, a los fines de que se llevara a cabo la notificación de la parte demandada; en tal sentido, se concedió, como término de distancia un día consecutivo para la ida y un día consecutivo para la vuelta de la comisión y se nombró como correo especial para el traslado de la misma al profesional del derecho H.P.P.. Las resultas de dicha comisión fueron recibidas en este Despacho en fecha 18 de abril del 2012 (folios 244 al 250).
Una vez notificadas las partes, mediante providencia del 25 de abril del 2012, se fijó el tercer día de despacho siguiente a esa data, para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
El 2 de mayo del 2012, se llevó a cabo la audiencia oral, en la cual la representación judicial de la parte demandada adujo: En primer lugar, que el a quo incurrió en ultrapetita al calificar la demanda como resolución de contrato, ya que en el libelo, la accionante siempre solicitó el desalojo; que estando vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la actora solicitó desalojo, que dicha figura corresponde a los contratos a tiempo indeterminado. Que la resolución de contrato es para los contratos a tiempo determinado. En segundo lugar, invocó la inejecución de la obligación del pago de arrendamiento por causas extrañas no imputables a su defendida, pues siempre en el transcurso del juicio se alegó que el esposo de su mandante se encuentra muy enfermo, que el a quo no valoró tales pruebas. Que se había solicitado prueba de informes a ser requerida a la Clínica Briceño Rossi, para verificar que el esposo de la demandada estuvo recluido en ese centro de salud y en el Hospital Clínico Universitario. Que las partes habían celebrado contratos de opción de compra venta; en los que se acordó hacer un contrato de arrendamiento por dos meses; que en ese lapso la demandada estuvo internada con su esposo en el hospital puesto que la enfermedad que presenta él es grave. Solicitó la improcedencia de la acción y pidió se tome en consideración las causas extrañas no imputables al pago de los meses de octubre y noviembre del 2010.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora, expuso: Que le sorprende la actitud de la parte demandada quien prácticamente tiene dos años sin pagar absolutamente nada, no ha pagado servicios, estando en una situación ilegítima dentro del inmueble. Que el 8 de octubre del 2010 se suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debiendo la demandada entregar el inmueble el 1 de diciembre del año 2010. Que ahora pretende escudarse en la insolvencia, alegando el estado grave de salud de su cónyuge, lo que no fue demostrado en el presente proceso. Que la sentencia dictada por el a quo, se encuentra correctamente proferida. Que es falso que se verificó el vicio de ultrapetita, porque en todo momento se determinó que el contrato es a tiempo determinado, que hubo incumplimiento de la demandada. Que en ningún caso se invocó el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en tal sentido, solicitó que se deseche tal argumento expuesto en la audiencia. Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.265 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse como han sido contraídas. Que la demandada ha desplegado inconducta procesal a lo largo del proceso. Que es necesario tomar en consideración que a su representada la han sorprendido en su buena fe, que su mandante pide que se le entregue el inmueble ya que se encuentra embarazada. Que se han desplegado contra su representada investigaciones penales por parte de la demandada en Barlovento, Guarenas, Caracas, y órdenes de aprehensión. Pidió se declare sin lugar la apelación y se ratifique la recurrida. En dicho acto, la representación judicial de la parte demandada hizo uso del derecho de réplica y el co-apoderado judicial de la parte demandante, hizo uso del derecho de contrarréplica. Asimismo, la parte demandada hizo uso del derecho de palabra, manifestando que ella va a entregar el inmueble, sólo necesita plazo para hacerlo. Vistas las exposiciones realizadas, se acordó proferir el dispositivo correspondiente a la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.); y la juez se reservó el lapso de cinco (5) días de despacho contados a partir de la presente fecha exclusive, para proferir el fallo en extenso. El dispositivo es del tenor siguiente:
…omissis…
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana M.M.H. contra la ciudadana M.M.R.O.. Como consecuencia de la determinación anterior, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el período de 1º de octubre del 2010 a 1º de diciembre del 2010; en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que a continuación se identifica: un apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI de la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza, estado Miranda. SEGUNDO.- Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), que es el equivalente a los dos meses insolutos correspondientes a los meses de octubre y noviembre del 2010. TERCERO.- Se ordena a la demandada a cancelarle a la parte actora, los meses insolutos que van desde el 1 de diciembre del 2010 hasta la publicación del presente fallo, a razón de DOS ML QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por cada mes. CUARTO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación intentada el 18 de enero del 2012 por la ciudadana M.M.R.O., asistida por la Defensora Pública M.D.C.Q.S., contra la decisión dictada en la presente causa por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de mayo del 2011.
Queda MODIFICADO, el fallo apelado.
No ha lugar a costas, dado el carácter de la presente decisión.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada
.
Encontrándonos dentro del señalado término, se procede a ello, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento introducida el día 14 de diciembre del 2010 ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos B.A. PISANI y LISTNUBIA MÉNDEZ en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana M.M.H. contra la ciudadana M.M.R.O..
Alega la representación actora como hechos fundamentales de la acción deducida, los siguientes:
Que el 8 de octubre de 2010, su poderdante celebró un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con la ciudadana M.M.R.O. sobre un apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI de la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza, estado Miranda.
Que de acuerdo con la cláusula segunda del referido convenio el plazo acordado para el arrendamiento fue de dos meses improrrogables a partir del día 1° de octubre del 2010 hasta el 1 de diciembre del 2010.
Que la relación arrendaticia fue pactada a tiempo determinado de dos meses, en virtud de que la ciudadana M.R., había informado a su representada su deseo de adquirir el inmueble, por lo cual las partes acordaron suscribir dos documentos el día 8 de octubre de 2010, a saber: un compromiso bilateral de compra-venta para otorgarle un plazo de cuarenta y cinco días continuos, no prorrogables para adquirir el inmueble por la suma de CUATROCIENTOS NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 409.000,00); asimismo se estableció la obligación de pagar la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la firma de ese documento, cantidad que sería imputada al monto de la venta del inmueble.
Que la ciudadana M.R. le manifestó a su representada que el supuesto trámite bancario para pagarle el precio de compra venta duraría cuarenta y cinco días continuos a partir del 1 de octubre del 2010, motivo por el que solicitó se le permitiera habitar el inmueble pagando un canon mensual de arrendamiento. Que ante tal situación y confiando en la buena fe su representada, suscribió el contrato de arrendamiento con la demandada por un plazo de sesenta días continuos.
Que una vez analizados los términos del compromiso de venta y del arrendamiento, las partes acordaron firmar ambos documentos y establecer las diversas obligaciones que emanasen de ambas relaciones.
Que el 8 de octubre del 2010, la demandada se presentó en la Notaría y le manifestó a su representada que ese día sólo firmaría el contrato de arrendamiento y el otro contrato sería firmado la semana siguiente, por cuanto no había podido tramitar el supuesto cheque de gerencia para cumplir con una de las prestaciones establecidas en la opción. Que debido a lo manifestado por la demandada, su poderdante suscribió el contrato de arrendamiento antes descrito.
Que la ciudadana M.R., nunca cumplió con su compromiso verbal de suscribir el compromiso bilateral de compra venta, y ante tal situación su representada trató de contactarla, pero ella nunca atendió sus llamadas.
Que visto el transcurso del tiempo y el vencimiento del contrato de arrendamiento, el cual no fue cumplido por la demandada, es por lo que su representada procedió a demandar la entrega del inmueble arrendado.
Que de acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, la arrendataria se obligó a pagar un canon de arrendamiento de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, prestación que no fue cumplida por la arrendataria y es por ello que se le demanda al pago de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) por los cánones insolutos.
Que la arrendataria estaba incursa en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, por tanto no tenía derecho a gozar de la prórroga legal y por cuanto se negaba a entregar el inmueble, solicitó se le condenara a entregarlo, así como en pagar las siguientes sumas de dinero: 1) DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) diarios a título de cláusula penal; 2) DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800,00) por daños y perjuicios; 3) QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 520,00) por gastos judiciales; y SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), por concepto de honorarios profesionales, así como 4) los intereses de mora y la corrección monetaria de las sumas reclamadas, las cuales se estimarían de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Como fundamentos de derecho, invocó lo previsto en los artículos 33, 40 y 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y 1.160 del Código Civil.
La demanda fue estimada en la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 68.320,00).
De conformidad con el fumus boni iuris y periculum in mora, solicitó medida cautelar de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.
Junto con el libelo, la representación judicial de la parte actora consignó como recaudos de su demanda, los siguientes:
Marcado “A”, Instrumento poder que acredita su representación (folios 13 al 16).
Marcado “B”, original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 8 de octubre del 2010, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 2, Tomo 209 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se da por demostrada la relación arrendaticia existente entre la ciudadana M.M.H. y M.R., con un canon mensual de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,00).
Marcada “C”, (folios 24 al 27), original de la notificación practicada el 26 de noviembre del 2010 por la abogada J.E.P., Notario Público Interino de la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, mediante la cual se dejó constancia que al llegar a la dirección de la parte demandada, les atendió la ciudadana M.R., titular de la cédula de identidad Nº 5.303.950, “quien leyó y recibió copia de la solicitud de notificación y la carta que lo acompaña, negándose a firmar el correspondiente recibo”. Por tratarse de un instrumento público, se le otorga plena fe de las declaraciones en él contenidas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcada “D”, folios 28 al 35, copia certificada del documento de propiedad del inmueble de autos, registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, Guarenas, el 16 de diciembre del 2008, bajo el Nº 19, folio 61, Protocolo 1º, Tomo 37. Dicho documento se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se da por demostrado que el inmueble de marras es propiedad de la parte actora.
El 11 de enero del 2011, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda por el procedimiento breve, y fijó el segundo día de despacho siguiente a la citación para que tuviera lugar la contestación, más un (1) día que se le concedió como término de la distancia.
El 12 de enero del 2011 la representación actora consignó fotostatos a los fines del libramiento de la compulsa.
El 14 de enero del 2011 el tribunal de la causa acordó librar la compulsa a la ciudadana M.M.R.O., y ordenó la apertura del cuaderno de medidas.
El 15 de febrero del 2011 la parte demandada se dio por citada y consignó poder apud acta a la abogada R.M.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 40.264.
El 17 de febrero del 2011, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
Como punto previo, opuso para el reconocimiento o impugnación por parte de la actora, el contrato suscrito entre la ciudadana M.M.H. y su mandante el 6 de junio del 2010, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, anotado bajo el Nº 20, tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho Notarial. Alegó, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.331 al 1.333 del Código Civil, la compensación de la suma demandada, con la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), que la actora se obligó a devolverle cuando firmaron la opción de compra venta, en la cláusula segunda del citado contrato, documento según el cual autorizó las reparaciones efectuadas al inmueble y que superan la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 35.000,00), superiores al cuarenta por ciento (40%) del canon mensual de arrendamiento; hechos que solicita al Tribunal evaluar en la compensación peticionada por existir dos deudas dinerarias simultáneas factibles de extinguirse recíprocamente.
Que en los primeros días del mes de mayo del 2010, su mandante y su cónyuge, sostuvieron una conversación privada con la parte actora y su cónyuge, ciudadano J.P., donde se consideró la venta del apartamento objeto de esta demanda y a la vez contemplaron la posibilidad de alquilar el inmueble, mientras ellos tramitaban un crédito hipotecario y es así como en la cláusula novena del primer contrato de opción de compra venta se incluyó el pago de la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), por concepto de arrendamiento sobre el inmueble que para la fecha se encontraba totalmente desocupado sin ningún tipo de mejoras, en obra limpia, sin fregador ni cocina y sólo contaba con el espacio destinado a esos usos, pues se trataba de un inmueble que nunca había sido habitado y es debido a ello que le solicitaron autorización a la propietaria y su esposo quien llevaba las pautas de la negociación; para realizar los arreglos de manera inmediata para ocupar el inmueble, mejoras que se hicieron con dinero proveniente del peculio de su mandante y con la autorización de los propietarios y es a partir de allí que se fijó una fecha para la firma de la opción de compra venta.
Que previo a la firma de la opción depositó en la cuenta del ciudadano J.P. la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), a cambio de pagar la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales.
Que transcurrido un mes de la firma del documento antes citado, la propietaria del inmueble llamó a la demandada y su cónyuge para firmar un segundo documento de opción de compra venta, que se elaboró a nombre del matrimonio L.E.G.A. y M.R. realizando mejoras que superaron la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00), inversión que hizo su representada en virtud de que la venta estaba pactada y que había contratado los buenos oficios de una persona para tramitar un crédito hipotecario, sujeto que desafortunadamente resultó ser un fraude y es así que se solicitó renegociar la opción de compra venta para no perder el dinero entregado y es cuando ocurre la grave enfermedad del cónyuge de su representada, hecho que afectó la situación económica familiar y la respuesta fue un plazo de cuarenta y cinco días y la entrega de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que no iban a ser imputados a la venta, dinero que no pudo obtener su representada a pesar que lo había aceptado, en medio de lo serio que resultó la enfermedad de su cónyuge, gravedad que dio motivo para que su representada se internara con él en el hospital para su atención y lógicamente no pudo reunir el dinero que se le pidió para firmar la prórroga.
Que el 8 de octubre del 2010 dejó a su esposo en el Hospital Clínico Universitario donde estaba recluido, presionada y con la angustia que implica el riesgo inminente de quedar en la calle, perder la vivienda y el dinero entregado por concepto de opción de compra venta, ella se dirigió como autómata a firmar el documento que luego resultó ser un contrato de arrendamiento con un plazo de dos meses improrrogables, desconociendo con ello que su representada ocupa el inmueble arrendado desde antes del 1 de octubre del 2010.
Negó, rechazó y contradijo que su representada se encuentre obligada a pagar corrección monetaria; negó, rechazó y contradijo que procedan los intereses de mora.
Por último, pidió al tribunal declarara sin lugar la demanda incoada con fundamento en la compensación alegada, e improcedente la medida de secuestro solicitada por la actora.
Junto con su escrito, dicha apoderada acompañó, marcados “1”, original del contrato de opción de compraventa suscrito entre los ciudadanos M.M.H. y los ciudadanos M.R. y L.E.G., autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda en fecha 1 de junio del 2010, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, y “2”, copia simple del contrato de opción de compraventa suscrito entre la ciudadana M.M.H. y el ciudadano M.L.E.G., autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda en fecha 6 de mayo del 2010, anotado bajo el Nº 41, Tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho Notarial (folios 62 al 71); dichos instrumentos no fueron impugnados por la parte actora, de cuyo texto se desprende que ambas partes han celebrado varias negociaciones, entre ellas los negocios jurídicos a los cuales se contraen los citados convenios; sin embargo, dichos documentos se desechan por cuanto no guardan relación con el fondo de lo debatido en el presente proceso. Así se establece.
El 21 de febrero del 2011, el co-apoderado actor, mediante diligencia, consignó las resultas de la citación de la demandada efectuada por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guarenas; que fueron agregadas al expediente por auto del 22 de febrero del 2011 (folios 73 al 90). En dichas actuaciones se dejó constancia que la parte demandada se identificó como M.M.R.O., titular de la cédula de identidad Nº 5.303.950; y que según declaraciones del ciudadano alguacil de ese Juzgado, la ciudadana M.R., recibió la compulsa, pero se negó a firmar el recibo de la misma.
El 28 de febrero del 2011 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos:
En el Capítulo I, promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, en virtud de los principios de la comunidad de la prueba y adquisición procesal. En el Capítulo II, reprodujo e hizo valer los documentos marcados “B” y “C”, acompañados con el libelo. Con el marcado “B”, pretende demostrar la relación existente con la parte demandada conforme a lo que se desprende del contrato de arrendamiento. Con el marcado “C”, pretende demostrar el incumplimiento de las obligaciones existentes en la relación jurídica arrendaticia celebrada entre las partes.
La parte demandada, por su lado, también ofreció pruebas, de la siguiente manera:
En el Capítulo I, marcado “3”, promovió contrato de servicio de gas y facturas de pago que lo acompañan, a los fines de demostrar que su mandante antes de la firma del contrato de arrendamiento, con el objetivo de ocupar el inmueble, suscribió contrato de servicios de suministro de gas. En el Capítulo II, dio por reproducidos los dos contratos de opción de compraventa acompañados con la contestación, instrumentos con los cuales pretende compensar la demanda. En el Capítulo III, ofreció informes a ser requeridos a la empresa FORMAS CERÁMICAS 9540 C.A., a los fines que informe sobre la compra efectuada por su poderdante. En el Capítulo IV, ofreció informes a ser requeridos a la Clínica Dr. L. Briceño Rossi, “Serviascorp”, Servicios Asistenciales Corporativos C.A.”, para que informe sobre la autenticidad del informe médico emanado de dicha Institución en fecha 20-02-11, referente al estado de salud del ciudadano L.E.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.237.275. En el En el Capítulo VII, ofreció informes a ser requeridos al Banco Mercantil, para que informe sobre si el día 30-0-2010, fue depositada la cantidad de Bs. 2.500,00; en el Código de Cuenta Cliente Nº 01050019251019278862, beneficiario J.P..
Dichas pruebas fueron admitidas por no ser improcedentes, salvo su apreciación en la definitiva, mediante auto del 1 de marzo del 2011.
Mediante escrito del 21 de marzo del 2011, la apoderada de la demandada, solicitó al a quo fijara acto conciliatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil; lo que fuera proveído por el juzgado de la causa en fecha 22 de marzo del 2011.
Dicho acto tuvo lugar el 28 de marzo del 2011, al cual sólo compareció la parte demandada (folio 152).
En virtud de la apelación de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora precisar la justeza o no del fallo recurrido.
Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
De la competencia.
Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha dieciocho (18) de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala y el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:
Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida
Subrayado nuestro.
En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el articulo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas en primera instancia por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
Igualmente el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso; M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha diez (10) de diciembre de dos mil nueve (2009), con ocasión a un juicio de desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.
Así las cosas, quien de este recurso conoce, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18-03-2.009, y a la decisión de fecha 10/12/2.009, dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir como alzada, aquellas causas que se tramitan en primera instancia en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la pre nombrada Resolución. Así se establece.
En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el articulo 4, de la Resolución bajo análisis, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Por lo antes expuesto, y en virtud que la demanda que nos ocupa fue admitida en fecha 11 de enero del 2011; es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, se considera esta Juzgadora competente para conocer y decidir el presente recurso. Así se establece.
De los alegatos presentados por la representación judicial de la parte demandada.
En el escrito de alegatos presentado ante esta alzada, la Defensora Pública, actuando en representación de la parte demandada, adujo en primer lugar, que el a quo incurrió en ultrapetita al calificar la demanda como cumplimiento de contrato por vencimiento del término (parte II de la sentencia, sección de la impugnación de la cuantía y del fondo); que la parte actora en ningún momento solicitó el cumplimiento del contrato ni lo fundamentó en el artículo 1.167 del Código Civil; que la demanda debió ser calificada por las partes como resolución de contrato por falta de pago, pues “la demanda fue interpuesta el catorce (14) de diciembre de 2010, cuando aún no había vencido el mes de prórroga legal”. Que la actora siempre se refirió a la acción de desalojo. Que el desalojo corresponde a aquellos contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado.
Para decidir, se observa:
De las actas procesales se evidencia que la parte actora intentó demanda por cumplimiento de contrato mediante la cual solicitó la desocupación y entrega del bien arrendado y el pago de los daños y perjuicios causados; no obstante, en el auto de admisión (folio 38 de la pieza principal), la demanda fue admitida como resolución de contrato de arrendamiento, y en la propia sentencia así como en la sección de identificación de las partes, sección I, sección II y sección dispositiva, fue calificada como una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Siendo así, considera este tribunal que la calificación dada por el tribunal a quo en el auto de admisión de la demanda al calificarla como resolución de contrato de arrendamiento, así como la sentencia en la que se le calificó como cumplimiento de contrato, ello no contraría el trámite del procedimiento ni la resolución de la controversia, pues el a quo decidió con base a lo alegado en el escrito de la demanda, como cumplimiento de contrato, aún cuando la parte actora no haya fundamentado su demanda en el artículo 1.167 del Código Civil, en virtud de lo cual no procede el vicio de ultrapetita denunciado por la parte demandada. Así se decide.
En segundo lugar, que el juzgado de la causa omitió el pronunciamiento y valoración de las pruebas aportadas por su defendida en cuanto a la enfermedad de su esposo L.E.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.237.275; que fue el motivo por el cual la demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre del 2010; en consecuencia, requirió a este ad quem, que a través de la facultad de oficio, solicitara a la Clínica Dr. L. BRICEÑO R.S., el informe referente al estado de salud del esposo de la demandada en la fecha indicada.
Observa quien aquí decide, que a los folios 132 y 133, cursa el auto que ordenó evacuar la prueba de informes requerida por la representación judicial de la parte demandada a la Clínica DR. A. L. BRICEÑO ROSSI cuyo oficio se libró el 15 de marzo del 2011 (folio 140), y que sus resultas fueron agregadas al expediente mediante providencia del 18 de abril del mismo año (folios 163 al 165).
Sin embargo, de la lectura efectuada al oficio rendido por la Clínica, se evidencia que la representante judicial de ese centro de salud, solicitó al juzgado de la causa que les remitiera copia certificada del escrito de promoción de pruebas, a los fines de la evacuación del informe requerido por la apoderada de la parte demandada; por lo que, entiende quien aquí decide, que el juzgado de la causa no se pronunció sobre dicha prueba por cuanto la misma no fue rendida por el centro de salud a quien fue solicitada, por los motivos arriba señalados. Así se establece.
Ahora bien, en cuanto a la petición referida a que este ad quem oficie nuevamente a la Clínica para requerir dicho informe; es menester citar el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio. Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal. Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514”.
En tal sentido, en virtud que la parte demandada solicitó la evacuación de una prueba de informes, no admitida en segunda instancia; esta alzada niega la evacuación de dicha prueba, por no formar parte de las permitidas por nuestro Texto Adjetivo como admisibles en alzada. Así se establece.
Del material probatorio.-
Consta en autos el siguiente material probatorio:
La parte demandada, promovió marcado “3”, instrumento contentivo de consulta de saldo de servicio de suministro de gas a nombre del ciudadano L.G.A., el cual se desecha, por impertinente, por no guardar relación con lo aquí controvertido. Así se decide.
Promovió informes a la empresa Prosein, de cuyas resultas no hay constancia en autos, no habiendo prueba que valorar al respecto.
Informes a la CLÍNICA DR. L. BRICEÑO ROSSI, SERVIASCORP, SERVICIOS ASISTENCIALES CORPORATIVOS, de cuyas resultas no hay constancia en autos, no habiendo prueba que valorar en autos.
Prueba de Informes al Banco Mercantil, no constando en autos las resultas de dicha prueba.
La parte actora consignó en fecha 13 de abril del 2011, sendos estados de cuenta informativos de Administradora San N.d.B. C.A., referentes al Condominio del apartamento 2-62, Nivel 6, Edificio 2, del Conjunto Residencial El Fortín (folios 156 al 161). Con relación a dichos recaudos, por tratarse de documentos privados que emanaron de un tercero, deben necesariamente ser desechados al no haber sido ratificados en juicio. Así se establece.
De la cuantía.
La sentencia recurrida consideró, entre otras cosas, que en materia de arrendamiento, “la regla para determinar el valor de la demanda está establecida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que señala que en las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios y si el contrato fuere indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones de un año”; al respecto, invocó la sentencia Nº 77 de fecha 13 de abril del 2000, caso P.D.L.d.Z. contra la sociedad mercantil ELECTRICIDAD DEL CENTRO, dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, concluyendo que por cuanto la demanda, se contrae al cumplimiento de un contrato de arrendamiento “en opinión de quien decide viene determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, razón por la cual se declara firme la estimación efectuada. Así se decide”.
La impugnación de la demandada sobre el punto de la estimación de la actora, fue expresada así:
1.2- ESTABLECIDOS LOS HECHOS, paso a impugnar la cuantía de la demanda, por considerarla excesiva y no ajustada a la realidad del contrato suscrito entre las partes, debido a que en el presente asunto, no están dados los supuestos contenidos en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, y de los documentos suscritos entre las partes y del mismo libelo de demanda, no se infiere de donde sale la cantidad de sesenta y ocho mil trescientos veinte con once céntimos (Bs. 68.320,11) cifra abultada en que se estimó la demanda
. (Copia textual).
Para decidir, se observa:
El autor E.C.B. en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, Ediciones Libra C.A., página 62, al comentar el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, indica:
…omissis…
Chiovenda expresa…Se ha sostenido constantemente que lo que determina la competencia por razón de la cuantía, no es lo que en realidad debe el demandado al actor, sino lo que éste demanda. La cuantía de una acción (pretensión) no la da el monto efectivo o verdadero de la deuda, sino el de la demanda, es decir, lo que se pida, débase o no. De lo contrario resultaría nulo lo actuado en todos los pleitos…en los cuales no se demostrara la deuda o se acreditara el pago
.
Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente
.
En relación con la impugnación de la cuantía, La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº RC-000076, expediente Nº 10-564, caso L.R.C.F. contra J.M.Q. y otro, se pronunció de la siguiente manera:
“…omissis…
Asimismo, la Sala en reciente decisión (Ver, 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio M.P., ratificó su criterio, y en este sentido, dejó sentado, lo siguiente:
...el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’
Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor
. (Negritas y subrayado de la Sala).
De acuerdo con la norma, doctrina y jurisprudencia antes transcritas, se infiere que al demandado no le es posible rechazar de manera pura y simple la estimación de la demanda por no estar ello contemplado en el supuesto de hecho de la norma; sino que al contradecirla, necesariamente debe alegar un hecho nuevo, debiendo igualmente probarlo en juicio; pues su no cumplimiento trae como consecuencia la firmeza de la estimación hecha por el actor.
En el caso bajo estudio, de las actas del expediente quedó demostrado que la parte demandada en el Capítulo I, numeral 1.2 (folio 58), del escrito de contestación a la acción incoada contra su representada, impugnó la cuantía de la demanda, por considerarla “excesiva y no ajustada a la realidad del contrato suscrito entre las partes”, sin alegar un hecho nuevo; por lo que estima esta juzgadora que actuó ajustado a derecho el juzgado de la causa al declarar firme la estimación de la demanda realizada por la parte actora. Así se decide.
Del fondo de la controversia.
De acuerdo con la demanda, la actora celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.R. sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI de la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza, estado Miranda.
Consta de autos, contrato de arrendamiento suscrito el 8 de octubre del 2010, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Chacao Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 2, Tomo 209 de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho; de donde se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes, lo cual, por lo demás, no es un hecho controvertido.
Según la cláusula CUARTA del contrato, el canon mensual fue fijado en la cantidad DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), el cual debía ser pagado los cinco primeros días de cada mes.
Señala la actora que la causa de resolución del contrato es, por un lado, el transcurso del tiempo, el vencimiento del contrato de arrendamiento y la falta de pago por parte de la arrendataria de los cánones de los meses de octubre del 2010 y noviembre del 2010, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, lo cual asciende a la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 5.000,00).
A tal alegato se opuso la parte demandada, alegando la compensación en el pago y aduciendo que la causa de su incumplimiento fue debido a la enfermedad de su cónyuge, ciudadano L.E.G., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 4.237.275.
Para decidir, se observa:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, todo ello de conformidad con el artículo 1.579 del Código Civil.
De acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, (artículo 91 de la Ley para la Regularización de Arrendamientos de Vivienda), cursa al folio 181 acta con motivo de conciliación, levantada por la Coordinadora de unidad de Asesoría Legal y Conciliación de la Dirección General de Inquilinato, Asesoría Legal y Consignaciones, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de fecha 21 de septiembre del 2011; en la que se dejó constancia que a dicho acto sólo compareció la ciudadana M.M.R.O.; que se ordenó la suspensión del procedimiento conforme lo establecido en el artículo 7 de la Ley Contra el Desalojo Arbitrario de Vivienda, y se acordó oficiar a la Defensa Pública, para solicitar un defensor público para la ciudadana M.R..
Prevé el artículo 91, numeral 1, de la Ley para la Regularización de Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin
.
Considera esta juzgadora, que el artículo transcrito sanciona el incumplimiento del pago por parte del arrendatario del inmueble dado en arrendamiento; toda vez que el contrato de arrendamiento es ley entre las partes, y esa fuerza obligatoria deriva de la autonomía de la voluntad.
Así las cosas, visto que las partes de común acuerdo establecieron el pago del canon de arrendamiento a razón de DOS MIL QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) mensuales, la misma resulta perfectamente viable y legal.
Una vez acreditada la relación arrendaticia existente entre las partes y las obligaciones asumidas para la arrendataria; a ésta tocaba probar, de acuerdo con las reglas de distribución de la carga probatoria (artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil), que había pagado, o, de ser el caso, cualquier otra circunstancia liberatoria.
Ahora bien, la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda hizo valer la compensación de deudas, alegando que la parte actora se obligó a devolverle la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00), cuando firmaron la opción de compra venta, en la cláusula segunda del contrato, documento según el cual autorizó las reparaciones efectuadas al inmueble y que superan la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) y superiores al cuarenta por ciento del canon mensual de arrendamiento, hechos que solicitó al a quo evaluar en la compensación peticionada.
Para decidir, se observa:
La compensación es un medio de extinción de las obligaciones y se encuentra regulada en los artículos 1.331 al 1.333 del Código Civil. La compensación se produce de pleno derecho en virtud de la ley y aún sin el consentimiento de los deudores en el momento en que existan dos deudas que versen sobre una suma de dinero o una cantidad de cosas determinadas de la misma especie cuyos pagos pueden sustituirse los unos por los otros y que a la vez sean ambas líquidas y exigibles; para que se produzca, se requiere que la parte que se quiere aprovechar de ella manifieste su voluntad.
Al respecto, el autor patrio H.C., en su obra Derecho Procesal Civil, Tomo II, Ediciones de la Biblioteca, páginas 35 y 36, señala lo siguiente:
…omissis…
Carnelutti …Además como lo explica el mencionado expositor, no es sólo la demanda la que fija la cuantía del juicio, ayudan a fijarla también la reconvención y aun la excepción perentoria de compensación, cuando se reclama sobre el límite demandado, un sobrante. Este sobrante, en nuestro derecho procesal civil venezolano, se obtiene mediante la reconvención
. (Resaltado de este Superior).
De la revisión de las actas procesales, se evidencia que ciertamente las partes celebraron contratos de opción de compraventa, que éstas se regían por las cláusulas contenidas en los mismos adquiriendo simultáneamente deberes y obligaciones; en consecuencia, de acuerdo con la cita doctrinal anteriormente transcrita, se infiere que la vía idónea para reclamar el sobrante de lo pagado, es la reconvención; por lo que a criterio de quien decide, actuó ajustado a derecho el juzgado de la cognición al declarar improcedente la compensación alegada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
Ahora bien, el juzgado de la causa, al declarar parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato, ordenó la entrega del inmueble arrendado y condenó a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00), como indemnización de los daños y perjuicios causados de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato, es decir, el monto del alquiler correspondiente a los meses de octubre y noviembre del 2010, dejados de pagar por la arrendadora durante la relación arrendaticia. Estima quien aquí decide que dicho pago resulta perfectamente viable y legal.
Asimismo, ordenó a la demandada a cancelarle a la parte actora la suma de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) diarios contados a partir del 15 de diciembre del 2010, en razón de lo estatuido en la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Al respecto, estima este ad quem, que por cuanto la presente causa se trata de una demanda referida a materia arrendaticia; que en nuestro país impera un estado de derecho y de justicia social, consagrado en el artículo 2 de nuestra Carta Magna, y, que al multiplicar dicha cantidad (Bs. 200,00) por treinta (30) días totaliza la suma de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), monto que esta sentenciadora estima como excesivo, teniendo en consideración que el canon de arrendamiento de dicho inmueble se fijó en la cantidad DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00); es por lo que debe esta superioridad ordenar a la parte demandada que cancele a la parte actora, sólo el monto correspondiente al alquiler mensual, es decir, los meses insolutos que van desde el 1 de diciembre del 2010 hasta la publicación del presente fallo, a razón de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por cada mes. Así se decide.
Consta en el petitorio de la demanda, que la parte actora solicitó que la arrendataria fuera condenada al pago de: 5) SESENTA MIL QUINIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 60.520,00), por concepto de incumplimiento de la parte demandada de sus obligaciones legales y contractuales; 6) los intereses de mora de las cantidades que han sido reclamadas, calculados desde la fecha de exigibilidad de cada monto, hasta la presente fecha: 7) los intereses de mora sobre las cantidades adeudadas desde la presente fecha, hasta la fecha de pago efectivo de tales cantidades; 8) la corrección monetaria de los montos demandados, calculada desde la fecha de interposición de la presente demanda, a determinarse mediante una experticia complementaria del fallo; 9) las costas y costos procesales. Esta última petición, referida a los numerales 5, 6, 7, 8 y 9, deviene en improcedente, por cuanto la presente causa se trata de una demanda referida a materia arrendaticia. Así se decide.
Para cumplir con el principio de exhaustividad de la sentencia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se pasa de seguidas a analizar el resto del material probatorio que hasta ahora no ha sido objeto de análisis y valoración alguna. En tal sentido, se observa:
Cursan en autos: Marcadas “4”, “4-1”, “4-2”, “4-3” y “4-4” actuaciones emanadas del Hospital Clínico Universitario referidas al ciudadano L.G. (folios 116 al 121), instrumentos que este tribunal no valora, por no haber sido legalmente promovidos. Así se decide.
Marcada “5” (folio 121) copia simple de acta de matrimonio de los ciudadanos L.E.G.A. y M.M.R.O., la cual se desecha por impertinente.
Marcadas: “6”, factura Nº 42108,de fecha 30-07-2010, emanada de FORMAS CERÁMICAS 9540 C.A.; “7”, tres imágenes a color de ambientes de un inmueble; “8”,original de informe médico evolutivo a nombre de L.G., titular de la cédula de identidad Nº 4.237.275, emitido en fecha 20/02/2011 por Clínica DR. A. L. BRICEÑO ROSSI; “9”, planilla de depósito a favor del Banco Mercantil de fecha 30 de julio del 2010, deposito a favor del ciudadano J.P.; y “10”, “10-1”, “10-2”, “10-3”, “10-4” y “10-5” (folios 122 al 131), imágenes a color con la leyenda “FOTOS DEL APARTAMENTO AL INICIO DE LA ENTREGA MES DE MAYO 2010 ACTUALMENTE CON LAS MEJORAS REALIZADAS”; las mismas se desechan por impertinentes.
En conclusión, estando probada la relación arrendaticia y no habiendo sido probada la liberación de la obligación de pago, es menester declarar parcialmente con lugar la demanda y así se dispondrá en la sección resolutiva de esta sentencia. Así se decide.
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana M.M.H. contra la ciudadana M.M.R.O.. Como consecuencia de la determinación anterior, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes para el período de 1º de octubre del 2010 a 1º de diciembre del 2010; en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que a continuación se identifica: un apartamento distinguido con el número 2-62, ubicado en el Nivel 6 del Edificio 2, que forma parte de la Etapa 1 del Conjunto Residencial El Fortín, situado en la Parcela B1-02, Sector B1, Etapa VI del la Urbanización Nueva Casarapa, entre las Avenidas San Pablo y San J.B., Jurisdicción del Municipio Autónomo Plaza, estado Miranda. SEGUNDO.- Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00), que es el equivalente a los dos meses insolutos correspondientes a los meses de octubre y noviembre del 2010. TERCERO.- Se ordena a la demandada a cancelarle a la parte actora, los meses insolutos que van desde el 1 de diciembre del 2010 hasta la publicación del presente fallo, a razón de DOS ML QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por cada mes. CUARTO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación intentada el 18 de enero del 2012 por la ciudadana M.M.R.O., asistida por la Defensora Pública M.D.C.Q.S., contra la decisión dictada en la presente causa por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de mayo del 2011.
Queda MODIFICADO, el fallo apelado.
Por la naturaleza de la decisión, no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de mayo del dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA,
DRA. M.F. TORRES TORRES
LA SECRETARIA,
ABG. E.M.L.R.
En la misma fecha 14/05/2012, se publicó y registró la anterior decisión, constante de veinticuatro (24) folios, siendo las ¬¬¬¬3:10 p.m.
LA SECRETARIA,
ABG. E.M.L.R.
Exp. 6.284
MFTT/EMLR/cs.
Sentencia definitiva.
