Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 25 de Febrero de 2008

Exp. Nro. 07-1813

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SUPERIOR SEXTO DE LO CONTENCIOSO

ADMINISTRATIVO DE LA REGION CAPITAL

EN SU NOMBRE

PARTE RECURRENTE: J.M.M., portador de la Cédula de Identidad Nro. 5.605.879, arrendatario del inmueble denominado Quinta MARIBE, ubicada en la 1ª transversal, Av. Los Mangos, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: F.M.B., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 17.143.

ACTO RECURRIDO: Recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010632, de fecha 09 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura.

REPRESENTANTE DEL MINISTERIO PÚBLICO: M.d.C.E.M., portadora de la cédula de identidad N° V-4.255.704, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 16.770, Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso-Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario.

I

Mediante escrito presentado en fecha 08 de enero de 2007, por ante el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital (Distribuidor de Turno), por el ciudadano F.M.B., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 17.143, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.M.M. arrendatario del inmueble denominado “Quinta MARIBE”, ubicado en la 1ª transversal, Av. Los Mangos, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, se interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010632, de fecha 09 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, correspondiéndole a este Juzgado por distribución.

Solicitado los antecedentes administrativos a la Dirección de Inquilinato y remitidos los mismos, en fecha 07 de marzo de 2007 se admitió el recurso, ordenándose las citaciones al Procurador General de la República, al Fiscal General de la República, y al Director General de Inquilinato, y la notificación de la ciudadana M.B.C.D.V., portadora de la cédula de identidad Nº 3.122.687, en su carácter de tercera interesada.

Practicadas las citaciones y notificaciones respectivas en el recurso de nulidad, se ordenó el emplazamiento de los interesados mediante Cartel, y vencido el lapso de comparecencia, se abrió a pruebas la causa de conformidad con el aparte 12 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, haciendo uso de este derecho la parte recurrente y la parte tercera interesada, quienes promovieron entre otras cosas, experticia conforme a lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil. Admitidas las pruebas promovidas, se evacuó la experticia y sus resultas corren insertas a los folios ciento siete (107) al ciento cincuenta y seis (156) del expediente principal.

Mediante auto de fecha 03 de agosto de 2007, se dio inicio a la primera etapa de la relación de la causa, fijándose el acto de informes para el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a las doce meridiem (12:00 m.), haciendo uso de este derecho únicamente el Ministerio Público. Por auto de fecha 21 de septiembre de 2007, este Órgano Jurisdiccional, fijó el lapso de treinta (30) días de despacho a los fines de dictar sentencia de conformidad con el aparte 7 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, y en fecha 13 de noviembre de 2007, se acordó una prórroga de treinta (30) días para dictar la misma.

II

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

Denuncia como infringidos el artículo 30 ordinal 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por falta de aplicación de los mismos, ya que el resuelto Nº 010632, de fecha 09 de noviembre de 2006, se le atribuye un valor total al inmueble en el cual no se señala cuales fueron las razones que llevaron a tal determinación, por cuanto no se encuentra contenida una expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes, ni señala menciona a la persona a la cual va dirigida, indicando solamente quién solicito la actuación administrativa y el sujeto de la decisión, en esta caso el inmueble, pasando de inmediato a fijar el valor de la construcción, sin motivar de donde se extraen los valores que ahí se determinan, por lo que el acto debe ser declarado nulo.

Afirma la parte recurrente que en el resuelto se indica que se tomó en cuenta entre otros, el precio de inmuebles similares en los últimos dos años, los cuales no aparecen descritos en ninguna parte del informe fiscal, sin embargo no están de acuerdo con el hecho de que hayan terrenos de 512,04 metros cuadrados con edificaciones de 680,07 metros cuadrados, en esa zona, en similares condiciones, donde se estime el valor como lo hizo la Dirección de Inquilinato en Un Millardo Seiscientos Noventa Millones Doscientos Treinta y Dos Mil Novecientos Cuarenta Bolívares (Bs. 1.690.232.940,00).

Señala que en el Informe de Avalúo la Dirección de Inquilinato resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y vivienda al referido inmueble, en la cantidad de DOCE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 12.676.747,05), sin tomar en cuenta una serie de consideraciones, como edad del inmueble, calidad y condiciones de la construcción, con lo cual se vulnera el contenido del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y vicia el acto objeto del presente recurso de falso supuesto.

Que no se muestra al administrador el mecanismo para calcular el valor de su inmueble, tan sólo se mencionan unas cifras sin estar interrelacionadas, no se conoce cual es la zonificación, o cuales han sido los inmuebles similares que han sido enajenados en la zona, y que fueron tomados como referencia para la fijación del precio del inmueble.

Indica que con el Informe de Avalúo y el Informe Fiscal, el administrador decidió darle un valor astronómico al inmueble objeto de valuación, al colmo que en dos años, fue elevado el canon de arrendamiento en un 284 %, es decir, casi tres veces a la regulación anterior, siendo que el aumento de la nueva regulación que se impugna, no se corresponde con la inflación que se ha producido en el país en los años 2005 y 2006, y menos en cuanto se refiere a ventas de inmuebles.

III

DE LA OPINIÓN FISCAL

La abogada M.D.C.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 16.770, en su carácter de Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, en su escrito de opinión luego de hacer una breve narración de los hechos y explanar sus argumentos, señaló entre otras cosas, que de acuerdo a lo expuesto por la recurrente y del análisis efectuado por esa representación fiscal sobre el acto que sirvió de base a la administración para tomar su decisión, es decir, el avalúo, se observa que en él se fija el canon máximo mensual en Bs., 12.676.747,05, y que de las actas del expediente consta que en fecha 22-05-07 el recurrente consignó escrito de promoción de pruebas, observa que de las pruebas promovidas se encontraba la de experticia, sin embargo, y a pesar de haber sido efectuados los trámites para el nombramiento de los expertos, la misma no se evacuó en el lapso establecido legalmente para ello, y aún cuando el informe parcial efectuado por los expertos es la prueba fundamental que necesita el Juez para resolver sobre los solicitado, no puede este Juzgado considerarla a los efectos de reestablecer la situación jurídica denunciada como infringida, y fijar un nuevo canon de arrendamiento.

Indica que el recurrente tenía la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste al acto administrativo, lo cual no sucedió toda vez que la prueba fundamental de experticia no se evacuó dentro del lapso procesal, por lo que no se observa el vicio de falso supuesto denunciado, que la omisión de la experticia hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, y como quiera que el acto administrativo en sí contiene una presunción iuris tantum de legitimidad, el recurrente, al pretender la nulidad del resuelto, no pudo desvirtuarla, y dado que el Juez no puede de oficio declarar la nulidad de la resolución impugnada, el presente recurso debe ser declarado sin lugar.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En primer lugar debe este Juzgado pronunciarse con respecto al argumento explanado por la representación fiscal en cuanto a que el recurrente tenía la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado a través de los mecanismos probatorios idóneos para ello con la finalidad del restablecimiento de la situación jurídica infringida, en virtud de la presunción de legitimidad que reviste al acto administrativo, por cuanto la prueba fundamental de experticia no se evacuó dentro del lapso procesal, lo que hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, no pudiéndose verificar la existencia del vicio de falso supuesto denunciado, y dado que el Juez no puede de oficio declarar la nulidad de la resolución impugnada, el presente recurso debe ser declarado sin lugar. En tal sentido se observa:

En fecha 18 de junio de 2007 se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos a los fines de la evacuación de la prueba de experticia, tal y como fue solicitado por cada una de las partes en sus respectivos escritos de pruebas.

El 17 de julio de 2007 los expertos nombrados por las partes, acordaron dar comienzo a las diligencias necesarias para la realización de la experticia, solicitando 15 días hábiles para la consignación del informe técnico, lapso al cual se adhirió la tercera experta nombrada por este Juzgado, lapso este que culminaba el día 07 de agosto de 2007.

En fecha 03 de agosto de 2007, cuatro días antes de que culminara el lapso solicitado por los expertos para la presentación del informe técnico respectivo, este Juzgado dio inicio a la primera relación de la causa, fijando el acto de informes para el décimo día de despacho siguiente.

Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2007, los expertos procedieron a solicitar una prórroga de 15 días para consignar la experticia correspondiente, solicitud sobre la cual este Juzgado omitió pronunciarse.

Ahora bien, en fecha 17 de septiembre de 2007, tres días antes del vencimiento del lapso para la celebración del acto de informes, los expertos procedieron a consignar el informe técnico respectivo. En tal sentido se observa que si bien es cierto este Juzgado omitió pronunciarse sobre la prórroga solicitada, tal hecho no implica que este Tribunal se encuentre vedado de valorar dicha prueba, menos aun cuando en fecha 06 de agosto de 2007, tal y como consta en diligencia que corre inserta al folio 103 del expediente judicial, fueron cancelados los emolumentos correspondientes al 50% de la experticia a realizar en el inmueble identificado como Quinta Maribé, lo cual evidencia el interés de la parte tercera interesada en impulsar la evacuación de la prueba promovida. Y en virtud de que a la fecha de consignación de la experticia aún no se había vencido el lapso previsto para la celebración de los informes, ni los mismos se habían llevado a cabo, las partes se encontraban a derecho, lo cual implica la posibilidad de estas de acceder al contenido de la experticia, y presentar en el acto de informes sus respectivas conclusiones u objeciones a la experticia evacuada, es por lo que este Juzgado le da pleno valor probatorio a la experticia consignada en fecha 17 de septiembre de 2007, y que corre inserta a los folios 107 al 156 del expediente judicial, y desecha en consecuencia el argumento esgrimido por el Ministerio Público. Así se decide.

La representación judicial de la parte recurrente señala que la Dirección de Inquilinato en el acto administrativo impugnado, resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo mensual al referido inmueble, en la cantidad de DOCE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 12.676.747,05), sin tomar en cuenta una serie de consideraciones, por lo que la Resolución Nº 010632 de fecha 09 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, debe ser declarada nula, por cuanto al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente judicial y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordena el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto no cumplida la norma expresa antes señalada, se estableció al inmueble un valor superior al que realmente corresponde, por tanto considera la apoderada judicial de la parte recurrente que la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato está viciada en su causa. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en cuenta una serie de consideraciones, como calidad y condiciones de la construcción conforme la descripción de la zona, sus características, ni el precio de inmuebles similares en los últimos dos años, los cuales no aparecen descritos en ninguna parte del informe de avalúo, ni en el informe técnico.

Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial inserto a los folios ciento siete (107) al ciento cincuenta y seis (156), del expediente original, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos A.J.H., R.C.M. y G.C.D.G..

Dicho inmueble está descrito en la experticia tomando en cuenta los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Se indican además los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización, lo cual determina la existencia del vicio de falso supuesto invocado por la parte actora en su escrito recursorio.

En este sentido debe este Juzgado señalar que la actividad desplegada por la Administración debe guardar coherencia con las situaciones fácticas y jurídicas que envuelven el procedimiento regulatorio por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que debe a su vez ajustarse a las realidades que exige el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Por tanto, ante la existencia del vicio de falso supuesto determinado, el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.

La naturaleza del anterior pronunciamiento, releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes.

RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURÍDICA LESIONADA

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:

La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

Por su parte el aparte 18 artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:

En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad de los actos o de los artículos impugnados, y determinará, en su caso, los efectos de la decisión en el tiempo; igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa. Cuando la acción hubiese sido temeraria o evidentemente infundada, impondrá al solicitante multa entre cincuenta unidades tributarias (50 U.T.) y cien unidades tributarias (100 U.T.)

.

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles

.

De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:

En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente

.

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:

Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

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Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes trascrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de ONCE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLILVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 11.280.687,46), equivalentes a 39.968 unidades tributarias a razón de Bs. 37.632,00 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo del inmueble distinguido como “QUINTA MARIBÉ”, en la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 11.280,69).

Conforme lo exige el aparte 18 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, tendrá lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme, en adelante. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano J.M.M., portador de la Cedula de Identidad Nro. 5.605.879, arrendatario del inmueble denominado Quinta MARIBE, ubicada en la 1ª transversal, Av. Los Mangos, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, debidamente asistido por el abogado F.M.B., abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 17.143, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 010632, de fecha 09 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio, al inmueble denominado Quinta MARIBE, ubicada en la 1ª transversal, Av. Los Mangos, Urbanización La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, acto administrativo cuya nulidad se declara.

SEGUNDO

A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto provisto de nulidad absoluta, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual, en la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 11.280,69).

TERCERO

Conforme lo exige el aparte 18 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo se aplicarán desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veinticinco (25) días del mes de febrero de dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

EL JUEZ,

J.G.S.B.

EL SECRETARIO,

C.B.F.P.

En esta misma fecha, siendo las nueve y treinta antes meridiem (9:30 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

C.B.F.P.

Exp. N° 07-1813*