Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 15 de Diciembre de 2004

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

194° y 145°

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

DEMANDANTE: A.A.M.L., mayor de edad, venezolano, casado, abogado, cédula de identidad Nro. 342.629.

ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO: Abogado J.C.D.P., titular de la cédula de identidad Nro. 9.213.887, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.352.

DEMANDADO: Ciudadano L.A.P., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, cédula de identidad N° 3.309.182, de este domicilio, con residencia en el Edificio Europa, Planta Baja, Avenida L.O. de esta ciudad.

ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO: Ciudadana E.L.G.P., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 38.654, titular de la cédula de identidad N° V-9.224.172.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que constan en el expediente

Libelo de demanda (fl. 1 al 3) presentado por el abogado Á.A. MARRERON LEON, asistido por el abogado J.C.D.P., mediante el cual demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al ciudadano L.A.P..

Narró los hechos así:

Que es propietario de un inmueble consistente en los denominados Consultorios Nros. 1-B, 2-B, y 3-B, ubicados en la parte posterior de la planta baja del Edificio Torre Europa, Avenida L.O., La Concordia, de esta ciudad de San Cristóbal, el cual adquirió de la empresa FERIA DE LOS AUTOS C. A. , conforme a documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, el 16 de octubre de 1998, bajo el Nro. 28, Tomo 3, Protocolo Primero.

Que conforme términos de la compra venta la vendedora quedó en uso del inmueble por el lapso de 180 días y se mudó antes, pero en virtud de que aún continuaba en el inmueble su directivo L.A.P., convino en dejárselo arrendado para uso familiar a partir del primero de mayo de 1999, mediante canon de Bs. 450.000,oo pagaderos por mensualidades vencidas y quedando a su cargo la cancelación de electricidad, teléfono y condominio.

Que el inquilino pagó satisfactoriamente los dos primeros meses, o sea, mayo y junio de 1999, pero después, a pesar de sus gestiones, nunca más canceló el canon convenido y ya para el pasado 31 de enero del 2003, la deuda llegó a 43 meses que suman un total de Bs. 19.350.000,oo y es más, desde el mes de diciembre del 2000 dejó de pagar el respectivo condominio del inmueble lo que motivó que la Junta Directiva del Condominio del Edificio Europa, le demandara ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, para que cancelara la suma de Bs. 1.359.316,oo monto de las cuotas de condominio pendientes desde el mes referido hasta junio del 2002. Acompañó y opuso los 43 recibos de cánones de arrendamiento no pagados y copia certificada de la compulsa de citación del juicio mencionado.

Por lo expuesto, demandó en base a los artículos 1167, 1615, 1273 y 1275 del Código Civil, y a la causal a que refiere la letra “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano L.A.P., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: a) en la resolución del contrato de arrendamiento consensual indefinido que celebró con su persona sobre el inmueble mencionado; b) en el pago de la suma de Bs. 19.350.000,oo por concepto de los daños y perjuicios que sufrió en virtud de los cánones de arrendamiento que dejó de percibir por el arrendamiento de su inmueble desde el primero de mayo de 1999 hasta el 31 de enero del 2003 y c) en el desalojo total de dicho inmueble.

En base al numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se acordara medida de secuestro del inmueble indicado, dejando su depósito bajo su responsabilidad. Estimó la demanda en la suma de DIECINUEVE MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 19.350.000,oo).

Por auto de fecha 12 de marzo del 2003 (fl. 54) el Tribunal admitió la demanda. Y en fecha 17 de marzo del 2003, se expidió la compulsa y se entregó al alguacil.

En fecha 27 de marzo del 2003 ( fl. 56), el demandante A.A.M.L., confirió poder apud acta al abogado J.C.D.P..

En fecha 21 de abril del 2003 (fl. 60 y 61) fue citado el demandado.

En fecha 24 de abril del 2003 (fl. 62 y 63) el demandado L.A.P., asistido por la abogado VEIS L.G.P., dio contestación a la demanda así:

Rechaza, niega y contradice la temeraria demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado.

A tenor del artículo 35 del punto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, propuso la cuestión previa por defecto de forma contemplada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 4° del artículo 340 ibidem, la cual propuso y promovió en los siguientes términos:

Dice el demandante que le dio en calidad de arrendamiento un inmueble lo cual no es cierto, denominados Consultorios Nros. 1-B, 2-B y 3_B, ubicados en la parte superior de la planta baja del Edificio Torre Europa, Avenida L.O., La Concordia de esta ciudad. Que el legislador adjetivo, en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, le impone la carga al demandante que el objeto de la pretensión debe determinarlo indicando “su situación y linderos si fuere inmueble”. Que en el presente caso, del todo el contexto del libelo de la demanda a la cual da contestación, el demandante obvió totalmente la señalización y determinación del inmueble que temerariamente dice haberle dado en arrendamiento, lo cual niega y rechaza. Por esa ausencia de determinación de linderos solicitó se declara con lugar en la sentencia definitiva.

Opone la falta de cualidad del demandante A.A.M.L., para intentar el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no ha sido, ni es arrendatario del inmueble consistente según el decir del accionante de los consultorios 1-B, 2-B, y 3-B ubicados en la parte posterior de la planta baja del Edificio Europa, Avenida L.O., La Concordia de esta ciudad y menos aún que exista o halla existido entre él y su persona alguna relación jurídica arrendaticia, lo cual niega y rechaza.

Aduce que para halla cualidad por parte del demandante para intentar el juicio, debe necesariamente existir un nexo de arrendador y arrendatario, lo cual nunca ha existido, en virtud de que ha venido ocupando ese inmueble desde el mes de mayo de 1999 a nombre de su representada la empresa mercantil “FERIA DE LOS AUTOS”, conocida igualmente como “FEDAUCA”. Que hace este señalamiento, en virtud de que el demandante dice haber adquirido de la empresa Feria de los Autos C.A., este inmueble por documento de compra venta, protocolizado en la Oficina de Registro del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, de fecha 16-10-98, bajo el Nro. 28, Tomo 3, Protocolo I, el cual acompañó marcado “C” en copia fotostática.

Que ese contrato es de naturaleza de venta con pacto de retracto, y no simple, debido que en el fondo no existió venta, sino un préstamo de dinero que el demandante le dio a su representada Feria de Los Autos C.A. Que desde la adquisición de ese inmueble por parte de Feria de los Autos C. A., siempre ha ocupado y sigue ocupando bajo ningún contrato de arrendamiento, debido a que su representada nunca lo desocupó, por cuanto él es el que lo ocupa por ello, la aseveración del demandante al decir que Feria de los Autos C. A., se mudó del inmueble no es cierto, dado que siempre ha sido él, el que ha ocupado, ya que no ha existido ningún procedimiento de entrega material para esa naturaleza de contrato (niega y rechaza que su representada hubiera dado en venta ese inmueble, por cuanto lo que existe es un contrato de préstamo), como lo prevé el artículo 929 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Que no es cierto que le hubiere pagado al demandante y menos que se hubiese pactado un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) mensuales.

Que al no existir contrato de arrendamiento y menos aún verbal, dado que nunca ha sido arrendatario del demandante y al existir ausencia total de contrato de arrendamiento, el demandante no tiene cualidad para intentar el presente juicio y menos aún su persona para sostenerlo, ya que al no existir contrato de arrendamiento no puede existir resolución sobre algo que no existe.

Alega la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por cuanto no es permitido admitir la acción de resolución de contrato verbal por prohibición expresa del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Argumenta que el demandante peticiona en el punto 4, letra a) del libelo de la demanda, la Resolución del Contrato de Arrendamiento Verbal consensual e indefinido sobre el inmueble. Que esa petición es totalmente contraria a derecho en virtud que el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliario lo prohíbe cuando dispone:

Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes cláusulas:”

Manifiesta que según lo establecido en esa disposición, solo es procedente en los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado demandar el desalojo, pero nunca se puede accionar la resolución del contrato, verbal en virtud que ésa última solo es procedente en los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, y por ellos a éstos le es aplicable la prórroga legal, haciendo énfasis el legislador que no es procedente la resolución del contrato de arrendamiento verbal, como erróneamente lo pretende el demandante, cuyo accionar equivocado se subsume en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al existir prohibición en el artículo 34 del Decreto Ley, que en ese tipo de contrato no es procedente la resolución, sino solamente se puede demandar el desalojo, lo cual no hizo el demandante. En consecuencia, solicita que dicha defensa sea declarada con lugar en la definitiva, declarando sin lugar la temeraria demanda.

Luego hace un rechazo pormenorizado de todos y cada uno de los alegatos expuestos por el actor en el libelo.

En fecha 30 de abril del 2003 (fl. 65 y 66) el abogado A.A.M.L., promovió pruebas.

Promovió documento original de adquisición del inmueble identificado en autos y cuya ocupación acepta el demandado y donde aparecen perfectamente determinados los linderos y medidas de cada uno de los consultorios 1-B, 2-B, y 3-B que lo integran. Con ello pretende descartar la cuestión previa por defecto de forma opuesta por el demandado, como también demostrar que es el propietario de dicho inmueble.

Promovió la Inspección Judicial en el Edificio Europa, Avenida L.O. de esta ciudad, a fin de que se deje constancia de los avisos que hay en todo su frente, incluidos las entradas a los estacionamientos, y en la entrada principal del Edificio al fondo del may de ascensores, y en este sitio, se ingrese al inmueble de autos, y luego a la parte trasera del estacionamiento del Edificio, a fin de dejar constancia del simple uso familiar de ambos lugares.

Promovió constancia expedida en fecha del escrito, por la ciudadana P.M.Q., Administradora del Condominio del Edificio Europa y con residencia allí mismo, en la cual consta que L.A.P. asumió personalmente el pago de las cuotas de condominio del inmueble de autos desde mayo de 1999 (inicio del contrato de arrendamiento) hasta noviembre del 2000 inclusive (el cobro desde diciembre 2000 en adelante me fue demandado como propietario del inmueble ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes como consta en autos), por lo que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pidió se oyera su testimonio para la ratificación de dicha constancia.

Por auto de fecha 30 de abril del 2003 (fl 72) fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora.

En fecha 6 de mayo del 2003 (fl. 73) tuvo lugar el acto de ratificación por parte de la ciudadana P.M.Q., de la constancia emanada de ella que corre al folio 71 de este expediente.

En fecha 6 de mayo del 2003 (fl. 74 y 75) el abogado A.A.M.L., promovió lo siguiente:

Insistió en el valor de los 43 recibos por cánones de arrendamiento no pagados que acompañó al libelo de la demanda.

Hizo valer la compulsa de citación expedida a su nombre por el Juzgado 3° de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, que se acompañó al libelo de esta demanda, y en la cual consta la demanda que le intentó el Condominio del Edificio Europa por cobro de cuotas de condominio correspondientes al inmueble de autos de su propiedad por el lapso de diciembre del 2000 a junio del 2002.

Promovió original de Cédula Catastral N° 12.024, correspondiente al inmueble de autos, expedida a su nombre por la División de Catastro del Municipio San Cristóbal en fecha 7 de diciembre del 2001.

Promovió copia certificada del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas celebrada por la empresa FERIA DE LOS AUTOS C. A. expedida el primero de abril del 2003 por el Registro Mercantil Primero de los Autos C. A., en la cual consta la INACTIVIDAD de la empresa en sus ejercicios que finalizaron desde el 31-12-1987 hasta el 31-12-1997.

Pidió que se oficiara al Jefe de la División de Recaudación de la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Los Andes, La Ermita requiriendo información sobre el movimiento tributario de la contribuyente FERIA DE LOS AUTOS C. A. RIF J-09019594-7 en los años fiscales 1998 al 2002.

Pidió que se oficie al Jefe de la Oficina de Cadela en la Concordia, diagonal a Mercantil Zambrano, en esta ciudad, requiriendo información sobre el nombre del contratante del Medidor N° 03-2905-391-2065 correspondiente a los Consultorios o Locales Nros. 1-B, 2-B, 3-B, ubicados en la P. B. Del Edificio Europa, La Concordia en esta ciudad.

Por auto de fecha 6 de mayo del 2003 (fl. 85) fueron admitidas las pruebas promovidas por el abogado A.A.M.L..

En fecha 6 de mayo del 2003 (fl. 88) tuvo lugar la Inspección Judicial promovida por la parte actora, en el Edificio Europa de esta ciudad de San Cristóbal, en la cual dejaron constancia de lo siguiente: Al primero: El Tribunal deja constancia de que al frente del Edificio se observan tres (03) avisos discriminados así: a) En la parte izquierda del Edificio uno que dice “Material y Equipo Médico telefs 3473890, 3465071, 0414-7088562, Intramédica”. B) en el centro del Edificio el nombre del mismo “Edificio Europa” y c) En la puerta de entrada un aviso de un consultorio medico cuyo texto es: “Dr. P.M.M.. Alergólogo pedriatra. Primer Piso. Ofic.. B-12. Así mismo, el Tribunal deja constancia que en el m.d.E. no se observa ningún aviso. A la entrada del Estacionamiento Oeste no se observa ningún aviso. A la entrada del Estacionamiento Este se observa un toldo azul con la Leyenda “Intramédica”.

En fecha 16 de mayo del 2003 (fl. 89) el demandado L.A.P., aclaró que la nota que se le estampó al escrito de contestación de demanda, en los siguientes términos: “...anterior escrito contiene cuestiones previas, presentado por el ciudadano L.A.P....”, no es cierto, por cuanto la contestación a la demanda, la dio conforme a lo preceptuado en el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 5 de junio del 2003 (fl. 91) el abogado J.C.D.P., renunció al poder que le había sido conferido por el abogado A.A.M.L., y el Tribunal por auto de fecha 6 de junio del 2003, acordó notificar de dicha renuncia al referido abogado.

Al folio 95 corre oficio emanado de la Gerencia Regional de Tributos Internos Región los Andes, en el cual informan que la contribuyente LA FERIA DE LOS AUTOS C. A. Rif. N° J-09019594-7 ha celebrado transacciones durante el periodo 01-01-1998 al 15-05-2003, que corresponden a pagos de multas e intereses moratorios.

Al folio 97 aparece oficio procedente de CADAFE, en el cual informan que el contrato que tenían con el señor L.A.P., venció el 27 de noviembre de 1998, y que hasta el 26/5/2003, no había sido renovado.

Por auto de fecha 2 de octubre del 2003 (fl. 102) el Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar un acto conciliatorio entre las partes.

En fecha 12 de noviembre del 2003 (fl. 107) la nueva Juez del Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa.

A los folios 114 al 119 corre escrito de consideraciones a modo de orientación, presentado por el abogado A.A. MARRERO L EON.

PARTE MOTIVA

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a resolver sobre la cuestión previa opuesta por el demandado por defecto de forma, contemplada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4° del artículo 340 ibidem, así como la falta de cualidad del demandante A.A.M.L., para intentar el juicio, el Tribunal considera necesario resolver en primer término la defensa de fondo opuesta en forma subsidiaria, de LA PROHIBICIÓN DEL ARTICULO 34 DEL DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, de admitir la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL, para lo cual observa:

Al respecto, establece el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes cláusulas:”

En este sentido se ha pronunciado también nuestro m.T. así:

…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

(Sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002)

De acuerdo con el criterio Jurisprudencial antes expuesto, resulta indiscutible que es inadmisible la acción de resolución de contrato, en los contratos de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado; y por cuanto del estudio de las actas procesales se aprecia, que el actor A.A.M.L., demandó la Resolución de un Contrato Verbal, con fundamento en los artículos 1167, 1615, 1273 y 1275 del Código Civil, y a la causal a que se refiere la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cuestión de fondo opuesta por el demandado, de la prohibición expresa del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de admitir la presente acción, debe ser declarada con lugar, por lo que no procede examinar el mérito de la causa y, consecuencialmente la demanda queda desechada y extinguido el proceso. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley: DECIDE:

PRIMERO

DECLARA CON LUGAR LA CUESTION DE FONDO opuesta por el demandado L.A.P., es decir, LA PROHIBICIÓN DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, por cuanto no es permitido admitir la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL, por prohibición expresa del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO

QUEDA DESECHADA LA DEMANDA Y EXTINGUIDO EL P.d.R.D.C. intentado por el abogado A.A.M.L., en contra del ciudadano L.A.P., ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.

Publíquese, regístrese, Notifíquese, déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los quince días del mes de diciembre del año dos mil cuatro. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

La Juez,

R.M.S.S.

La Secretaria,

I.J.U..

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley a las once de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp-29780-2003