Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 25 de Junio de 2008

PARTE ACTORA: M.A.D.L. y O.R.., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V.-1.454.958 y V.- 3.889.356, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: P.I.C.P.., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 63.748

PARTE DEMANDADA: M.A.G.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V.-6.490.272.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GIOVANNI FABRIZI D’ALESSANDRO, abogado en ejercicio, mayor de edad, de este domicilio, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 38.170.

MOTIVO: Apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva que dictó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de Octubre de 2003, que declaró parcialmente con lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y asimismo declaró parcialmente con lugar la reconvención propuesta por el abogado L.E.S.L. .

CAUSA: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 8874

CAPITULO I

NARRATIVA

Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, luego de la distribución de ley, en virtud de la apelación que fuera interpuesta por la parte demandada, en contra de la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial en fecha 20 de octubre de 2003, que declaró parcialmente con lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y asimismo declaró parcialmente con lugar la reconvención propuesta por el abogado L.E.S.L. .

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda presentado por ante el Tribunal Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado P.I.C.P.., de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 63.748 en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos M.A.D.L. y O.R.., anteriormente identificados; y cumplido con los trámites de distribución legales fue asignado a el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para su sustanciación y decisión.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.178, 1.179, 1.180, 1.193, 1588, 1592, 1614 del Código Civil en concordancia con el articulo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, así como las cláusulas segunda, tercera, cuarta y décima sexta del contrato de arrendamiento.

En fecha 18 de Julio de 2000, mediante auto fue admitida la presente demanda por el Tribunal A Quo por el procedimiento del juicio breve.

En fecha 31 de julio de 2000 el Tribunal A quo libró auto mediante el cual comisionó al Juzgado amplia y suficientemente al Juzgado del Municipio Autónomo Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, y se libro oficio No. 1451 para tales fines.

En fecha 19 de septiembre de 2000 se recibió comisión del Tribunal comisionado para la práctica de la citación la cual se ordeno agregar a los autos.

En fecha 21 de septiembre de 2000 la parte demandada solicitó la reposición de la causa al estado de nueva admisión en virtud de que no se colocó el termino de la distancia por encontrarse el demandado domiciliado en el estado vargas, siendo que en fecha 03 de octubre de 2000 el Tribunal A Quo dictó auto mediante el cual declaro improcedente la solicitud de reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda realizada por la parte demandada.

En fecha 09 de octubre de 2000, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, la cuales fueron admitidas por el Tribunal A Quo, mediante auto de fecha 17 de octubre de 2000, y asimismo se libraron oficios de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil conforme a lo solicitado en el escrito de promoción de pruebas en lo que respecta a la prueba de informes.

En fecha 10 de octubre de 2000 el abogado León Mass Aguino quien ejerce la representación sin poder de la parte demandada apeló del auto de fecha 03 de octubre de 2000, apelación que fue oída en un solo efecto devolutivo mediante auto de fecha 31 de octubre de 2000.

En fecha 14 de diciembre de 2000 el apoderado judicial de la parte actora consigna copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en donde el antes citado Tribunal declaro la litispendencia de la causa de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano M.A.G. contra los ciudadanos O.R. y M.A.D.L..

En fecha 22 de enero de 2001 el Tribunal A quo mediante auto declaró nulo el auto dictado por ese Tribunal en fecha 31 de octubre de 2000 y negó a la parte demandada expedir las copias certificadas solicitadas para su remisión al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial.

En fecha 25 de enero de 2001, el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto dictado por el Tribunal A Quo en fecha 22 de enero de 2001.

En fecha 22 de febrero de 2001 el Tribunal A Quo dictó auto mediante el cual escuchó en efecto devolutivo la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada sobre el auto dictado por ese despacho en fecha 22 de enero de 2001, y ordenó la remisión de la copias certificadas correspondientes al Juzgado Superior Distribuidor y asimismo en esta misma fecha el Tribunal A Quo por auto separado admitió la tacha propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 13 de noviembre de 2000 y ordenó abrir cuaderno separado a los fines de tramitar la misma.

En fecha 14 de marzo de 2001, el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto decisión donde declaro con lugar el recurso de hecho propuesto por el apoderado judicial del apoderado judicial de la parte demandada sobre el auto de fecha 22 de enero de 2001.

En fecha 11 de julio de 2001, el Tribunal A Quo dictó auto mediante el cual ordenó remitir copias certificadas al Juzgado Superior distribuidor, mediante oficio No. 1282, en virtud de las resultas del recurso de hecho declarado con lugar que dio por admitido el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada contra el auto de fecha 22 de enero de 2001, apelación que le tocó conocer al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual declaró con lugar el recurso de apelación y revocó el fallo y ordenó la reposición de la causa al estado de nueva admisión, a los fines de que el A Quo conceda el termino de la distancia.

En fecha 3 de diciembre de 2001, el apoderado judicial de la parte actora anuncio recurso de casación en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de octubre de 2001.

En fecha 11 de enero de 2002, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto negó la admisión del recurso de casación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora.

En fecha 6 de febrero de 2002, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas ordenó remitir el presente expediente al Tribunal de la causa.

En fecha 24 de abril de 2002, el Tribunal A Quo dictó auto de admisión en acatamiento a la decisión dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 26 de abril de 2002 el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en el presente juicio y consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención.

En fecha 10 de mayo de 2002 el Tribunal A Quo admitió la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.

En fecha 17 de mayo de 2002 el apoderado judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 27 de mayo de 2002 el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 5 de junio de 2002 el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 5 de junio de 2002 el Tribunal A quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 9 de agosto de 2002 el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones.

En fecha 20 de octubre de 2003, el A Quo dictó sentencia en la presentencia causa, donde declaró parcialmente con lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y asimismo declaró parcialmente con lugar la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.

En fecha 14 de noviembre de 2003 el apoderado judicial de la parte demandada apeló de la sentencia dictada por el Tribunal A Quo en fecha 20 de octubre de 2003.

En fecha 30 de abril de 2004 el Tribunal A Quo dictó aclaratoria de la sentencia proferida por ese Tribunal de Instancia, y asimismo en esta misma fecha el Tribunal de instancia escuchó en ambos efectos la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada y ordenó remitir el presente expediente al Tribunal Superior Distribuidor, el cual fue remitido mediante oficio No. 0962, el cual fue recibido por el Juzgado Superior Distribuidor en fecha 20 de mayo de 2004, correspondiéndole a este despacho conocer de la presente apelación.

En fecha 26 de mayo de 2004 este Juzgado dio por recibido el presente expediente y fijo el lapso de diez (10) días para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 15 de septiembre de 2004, este Juzgado dictó auto mediante el cual ordenó oficiar al Juzgado A Quo a los fines de que remitiera a este despacho la primera pieza del presente expediente, a los fines de dictar la correspondiente sentencia.

En fecha 17 de marzo de 2005, quien aquí suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, en virtud de haber sido designado Juez Superior en este despacho.

Asimismo en esta misma fecha esta superioridad dictó auto donde ordenó oficiar nuevamente oficiar al Tribunal A Quo a los fines de que el mismo remita a este despacho la primera pieza del presente expediente.

En fecha 14 de julio de 2005, este despacho dicta auto donde ratifica el contenido del auto dictado por este en fecha 17 de marzo de 2005 y ordena librar nuevamente oficio al Tribunal de Instancia.

En fecha 01 de agosto de 2005, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito donde informa al Tribunal de la muerte de la parte demandada y asimismo consignó junto a dicho escrito certificado de defunción del demandado.

En fecha 30 de septiembre de 2005 este Juzgado libró auto donde ratifica una vez más el contenido del auto dictado por este despacho en fecha 17 de marzo de 2005 y ordena nuevamente librar oficio.

En fecha 14 de octubre de 2005 esta superioridad dictó auto mediante el cual ordenó de conformidad con lo establecido en el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil que se librara edicto a los herederos conocidos y desconocidos del demandado.

En fecha 14 de junio de 2006 este despacho dictó auto donde dio por recibida la primera pieza del presente expediente solicitada al Tribunal A Quo mediante oficio No. 2005-A-0151.

En fechas 5, 13, 19, y 28 de junio y 11 y 19 de julio de 2006, la apoderada judicial de la parte actora consignó los ejemplares de las publicaciones realizadas de los edictos a los herederos conocidos y desconocidos del de cujus.

En fecha 12 de enero de 2007 el secretario de este despacho dejó constancia de haber dado cumplimiento a la fijación en la cartelera del Tribunal del e.l. en el presente expediente.

En fecha 29 de octubre de 2007 este Juzgado dictó auto mediante el cual ordenó designar defensor a la parte demandada, siendo designado el abogado GIOVANNI FABRIZI D’ALESSANDRO, asimismo se libró boleta de notificación al defensor.

En fecha 24 de marzo de 2008, el abogado GIOVANNI FABRIZI D’ALESSANDRO, presentó diligencia mediante la cual expresó su aceptación al cargo de defensor.

En fecha 26 de marzo 2008 el defensor judicial designado consignó escrito donde dejó constancia de haber consignado telegrama enviado a los herederos conocidos y desconocidos de la parte demandada.

En fecha 31 de marzo de 2008, este Juzgado dictó auto donde ordenó librar boleta de citación al defensor judicial designado, la cual se libró en esta misma fecha, dejando constancia el secretario de este despacho en fecha 09 de abril de 2008, de haberse realizado las gestiones pertinentes a la citación del defensor judicial por el ciudadano alguacil de este despacho.

CAPITULO II

MOTIVA

Para decidir el Tribunal observa:

La sentencia de fecha veinte (20) de Octubre de 2003, proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se encuentra inserta a los folios 106 al 122 de la segunda pieza del presente expediente, se puede evidenciar de su dispositiva, que fue declarada parcialmente con lugar la presente demanda, y asimismo se declaro parcialmente con lugar la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.

Alegando la parte actora en su escrito libelar lo siguiente:

Que sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano M.A.G.R., antes identificado, sobre dos (02) inmuebles compuestos por: Primero: La Quinta VALLCARCE y Segundo: La parcela No. 10, del Bloque 47 de la Urbanización Caribe, que es contigua a la vivienda, situados en la avenida Guaicamacuto de la misma urbanización, Parroquia Caraballeda del Estado Vargas.

Que en el citado contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento era por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), el primer año de arrendamiento, que el segundo seria de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) más el ajuste producido por inflación desde la fecha del arrendamiento al comienzo del tercer año de arrendamiento, y se tomaría como referencia el índice publicado por el Banco central de Venezuela.

Que a los arrendatarios se obligaban a pagar por mensualidades adelantadas, al finalizar cada mes.

Que en la cláusula tercera del referido contrato se estableció que el plazo de arrendamiento seria de tres (03) años fijos, contados a partir del día quince (15) de julio de mil novecientos noventa y cinco (1995), el cual vencería el día 15 de julio de mil novecientos noventa y ocho (1998), los cuales eran prorrogables por periodos de un (01) año, siempre y cuando los arrendatarios estuvieran solventes en el pago del canon de arrendamiento, y que una de las partes no manifestara a la otra con treinta (30) días de anticipación, su deseo de poner fin al contrato.

Que en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció que el objeto del contrato de arrendamiento de los inmuebles sería para uso educacional.

Que en la cláusula octava se estableció que todas las mejoras o modificaciones que requieran los inmuebles objeto de este contrato, serian por la exclusiva cuenta de los arrendatarios, las cuales quedarían al término del contrato en beneficio del inmueble.

Que en la cláusula décima- sexta que los otorgantes eligieron como domicilio especial la ciudad de Caracas, para ventilar todos los asuntos relacionados con la interpretación de este contrato.

Que en virtud del referido contrato sus representados efectuaron una serie de mejoras y reformas a los mencionados inmuebles, con el previo consentimiento del arrendador dado por escrito a los mismos, ya que los referidos inmuebles fueron arrendados para el funcionamiento de un Instituto Educacional denominado “Unidad educativa Instituto Ciencia del M.D.. J.M.P.”.

Que sus representados venían pagando puntualmente los cánones de arrendamiento convenidos en el referido contrato en su cláusula Segunda con un incremento indebido desde el mes de julio de 1997 hasta el 15 de diciembre de 1999, fecha ésta de la tragedia ocurrida en Estado Vargas, el cual fue un hecho público y notorio.

Que los referidos inmuebles sirvieron de utilidad pública, en virtud de la devastación de la zona y se constituyeron en refugio a los damnificados, y que por otra parte los referidos inmuebles fueron objeto del pillaje y saqueos por terceras personas desconocidas para sus representados, causando destrozos y daños a la propiedad privada, según consta de denuncia realizada por ante la comisaría de la Guaria del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, del Estado Vargas, y que los hurtos a que fueron objeto los inmuebles arrendados no son causas imputables a sus representados.

Que por lo anteriormente expuesto es que sus representados se han visto en la necesidad de resolver el mencionado contrato de arrendamiento, haciendo del conocimiento de su propietario los daños de que han sido objeto los inmuebles y su decisión de no continuar arrendando los referidos inmuebles objeto del contrato.

Que igualmente el Ministerio de Educación, mediante resolución suspendió desde el mes de diciembre de 1999 las actividades de dicho instituto, y que por las consideraciones antes expuestas el contrato de arrendamiento perdió el objeto para el cual fueron arrendados dichos inmuebles (fines educativos), y así desde el mes de enero de 2000, sus representados se lo hicieron saber a su propietario ciudadano M.A.G.R., a los fines de hacer entrega material de los inmuebles antes descritos, y resolver el antes mencionado contrato de arrendamiento, ya que el mismo perdió su objeto a consecuencia del desastre natural del que fue objeto el Estado Vargas, causa no imputable a mis representados, negándose el arrendador a recibir los referidos inmuebles.

Que por otro lado, el arrendador al inicio del tercer año del contrato de arrendamiento violó flagrantemente las cláusulas segunda del mencionado contrato de arrendamiento, al establecer un canon de arrendamiento no convenido, ni pactado en el mismo, ya que para el tercer año, sus representados le cancelaron al arrendador la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensuales, para el cuarto año y parte del quinto año de arrendamiento sus representados cancelaron por concepto de arrendamiento la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00) mensuales, es decir, de conformidad con la cláusula segunda del referido contrato, sus representados al comienzo del tercer año de arrendamiento estaban obligados a pagar por dicho concepto la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) mas el ajuste por inflación producto desde la fecha del arrendamiento al comienzo del tercer año de arrendamiento, y se tomaría como referencia el índice publicado por el Banco Central de Venezuela.

Que para el periodo comprendido entre el 15 de julio de 1999 al 15 de noviembre de 1999, cancelaron al arrendador por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 1.963.816,78).

Que por todo lo antes alegado es que le solicita al Tribunal A quo para que convenga o en su defecto sea condenado a resolver el contrato de arrendamiento y que se le restituya la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS VEINTITRES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 11.426.623,93), por concepto de pago de arrendamiento pagados indebidamente desde el 15 de julio de 1997 hasta el 15 de diciembre de 1999.

Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada procede a contestar la demanda en los siguientes términos:

Que es cierto que los ciudadanos M.A.d.L. y O.R., suscribieron un contrato de arrendamiento con su representado M.A.G.R..

Que es cierto que el contenido de las cláusulas segunda, tercera, cuarta y octava y décima-sexta del contrato de arrendamiento, transcritas por los demandantes corresponden al contrato de arrendamiento que acompañaron al escrito libelar.

Que es cierto que los arrendatarios efectuaron reformas a los inmuebles arrendados para el funcionamiento del Instituto Educacional “Unidad Educativa Instituto Ciencias del M.D.. “J.M.P.”.

Que dichas reformas hechas no fueron permitidas por nadie, ni por el ciudadano M.G., ni por la Ingeniería Municipal del Estado Vargas y mucho menos existe autorización por escrito, y que dichas reformas no pueden ser consideradas mejoras, porque son construcciones de cuarta categoría adosadas a los inmuebles por el capricho de la circunstancia y elaboradas sin el menor sentido de la estética.

Que es cierto que los arrendatarios pagaron el canon de arrendamiento establecido (no puntualmente, pero pagando) hasta el mes de noviembre de 1999.

Que es cierto que el día quince de diciembre ocurrió una tragedia en el Estado Vargas, donde murieron muchas personas, y que algunos inmuebles más no los de este arrendamiento fueron utilizados para albergue de personas.

Que es cierto que hubo zonas devastadas, como el caso de la Parroquia Macuto, la Urbanización Los Corales en la Parroquia Caraballeda y el sector C.d.U. en la Parroquia Naiguatá y que afortunadamente en la urbanización Caribe no hubo devastación de la zona y los inmuebles arrendados por su representado no fueron utilizados como refugio de damnificados, ni fueron objeto de pillaje y saqueo por parte de terceras personas desconocidas.

Que no es cierto que los arrendatarios hicieron mejoras a los inmuebles, porque tales bienhechurias no pueden ser consideradas mejoras, ya que son construcciones mal realizadas, con techos de zinc, sin cumplir con las mas elementales normas sobre la construcción, sin planos, sin estar permitidos por la Dirección de Ingeniería Municipal y lo que es mas grave, endosados a la construcción original, sin tomar en cuenta la arquitectura de esta, que a simple vista se observa que la desmejora es notable y tales reformas la realizaron los arrendatarios para su exclusivo beneficio y conveniencia.

Que no es cierto que las mejoras señaladas tengan un valor que sobrepasa los Diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por cuanto las mismas desmejoran ostensiblemente los inmuebles arrendados.

Que no es cierto que los arrendatarios hayan pagado un incremento indebido desde el mes de julio de mil novecientos noventa y siete hasta el mes de diciembre de mil novecientos noventa, ya que pagaron hasta noviembre del noventa y nueve y no diciembre del noventa y nueve, como lo manifestó el propio actor.

Reconvino a la parte actora en la demanda, en razón del cumplimiento de la cláusula Décima Primera del Contrato de Arrendamiento.

Que sea condenada la parte actora al pago de Diez millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00).

DE LA RECONVENCIÒN

En la oportunidad para dar contestación a la presente demandada la parte demandada reconvino a la actora en los siguientes términos:

Que cumpla con la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento suscrito, ya que la referida cláusula estipuló que los arrendatarios, se obligaban expresamente a devolver los inmuebles en las mismas condiciones en que los recibieron, quedando prohibido realizar cualquier trabajo que modifique sus estructuras o fachadas, sin la autorización del arrendador.

Que los arrendatarios en contravención a esta cláusula, construyeron bienhechurias sobre el segundo piso de la quinta Vallcarca, también construyeron en el área del retiro del lado derecho, en la parte posterior de la misma y adosaron del lado izquierdo de la quinta otra pequeña bienhechuria, y asimismo construyeron sobre la parcela No. 10 contigua a la quinta Vallcarca.

Que todas las modificaciones de estructura y fachadas no fueron permisazas por la dirección de ingieneria municipal de la Alcaldía del Municipio Vargas.

Que los arrendatarios deben corregir todos los detalles antes señalados, demoliendo a su costo todas las bienhechurias realizadas durante el lapso de arrendamiento, quitando la pintura que colocaron a los inmuebles y pintar de nuevo los inmuebles con los colores que tenían al inicio del arrendamiento.

De lo antes expuesto es por lo que solicitan al Tribunal que los condene a entregar los inmuebles en las mismas condiciones en que lo recibieron, fundamentando la presente acción en los artículos 1.159, 1160 y 1.1167 del Código de Procedimiento Civil.

En la oportunidad legal para contestar la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, la parte actora procedió a contestar la misma de la siguiente manera:

Negó y rechazo y contradijo la reconvención propuesta, en virtud de que son falsas todas las afirmaciones de la parte demandada-reconviniente.

Que para realizar las mejoras necesarias para el inmueble obtuvieron autorización del ciudadano M.A.G., para obtener por su cuenta la conformidad de uso ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Estado Vargas.

Que no es cierto que se hayan realizado alteraciones a la estructura del inmueble arrendado, teniendo en cuenta lo que etimológicamente encierra el término estructura del inmueble arrendado.

Que la parte demandada-reconviniente no puede reclamar que se le entregue el inmueble en las mismas buenas condiciones, y menos aún motivado al desastre natural ocurrido en el Estado Vargas, el cual es un hecho notorio.

Que la parte demandada-reconvenida no tiene cualidad para aseverar que se deben demoler las bienhechurias realizadas, ni éste es el procedimiento idóneo para determinar que tales bienhechurias son ilegales.

De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil, corresponde a esta alzada analizar y valorar las pruebas aportadas por las partes.

DE LAS PRUEBAS

Pruebas aportadas por la parte actora:

La parte actora acompañó al libelo de la demanda los siguientes documentos:

• Copia certificada del contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Vargas del Distrito Federal, Maiquetía.

• Poder Especial y amplio otorgado por la parte actora, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima Sexta.

Los documentos antes señalados son instrumentos públicos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil.

Después de establecer que tipo de documento es el antes citado, es preciso acotar que este no fue impugnado por la parte demandada lo cual lo hace fidedigno y le da pleno valor probatorio, tal y como lo establece el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Recibos de pago del arrendamiento de los inmuebles objeto del presente contrato correspondiente a los meses desde 15 de octubre de 1995 hasta el 15 de noviembre de 1999.

• Copia de la denuncia No. 655330, realizada por ante la Comisisaria de la Guaria.

Observa esta alzada que los documentos señalados anteriormente son instrumentos privados, tal y como lo establece nuestro legislador en sus artículos 1363, 1364 y 1368 del Código Civil, el cuales establece lo siguiente:

Artículo 1363:“…El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones…”.

Siendo el pensamiento de la jurisprudencia nacional, con los documentos privados pueden probarse todos los actos o contratos que, por disposición de la ley, no requieran ser extendidos en escritura pública o revestir solemnidades especiales, pero esta clase de instrumentos no valen nada por si mismos, mientras no son reconocidos por la parte a quien se oponen o sean teñidos legalmente reconocidos.

Articulo 1364: “…Aquel contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, esta obligado a reconocerlo o a negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como reconocido…”.

Articulo 1368: “… El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y además, debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquellos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero…”

Asimismo la norma adjetiva en su artículo 444 del código de Procedimiento Civil, establece el procedimiento a seguir para el reconocimiento del documento privado, el cual señala lo siguiente:

Artículo 444: “…La parte contra quien se produzca en juicio u instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posterior a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento…”.

De lo antes expresado puede concluir este Juzgador que la parte demandada, en la oportunidad legal para ello, es decir en la contestación de la demanda tal y como lo señala la norma antes citada, reconoció expresamente los instrumentos como emanados de ella, reconociendo así que los arrendatarios pagaron los respectivos cánones de arrendamiento, y en lo referente a la denuncia realizada por los arrendatarios ante la Jefatura de La Guaira, prueba este documento que los arrendatarios notificaron de los daños que le fueron ocasionados al inmueble en virtud del deslave de la Guaria y los objetos hurtados, y siendo que el presente documento no fue impugnado por el adversario este Juzgador le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

• Acta levantada en fecha 27 de diciembre por el representante del Ministerio de Educación, el la cual este ente administrativo deja constancia de los daños sufridos en el inmueble objeto del presente contrato, y el cual prueba que dicho inmueble fue objeto de deterioro, hurto y pillaje, y siendo que el mismo no fue impugnado en la oportunidad legal para ello por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este Juzgador le da pleno valor probatorio. Así se establece.

Ahora bien siendo que la presente probanza constituye un documento público administrativo por ser emanado de un Organismo Público Administrativo, en tal sentido es oportuno referir el criterio establecido por nuestro M.T. en su Sala de Casación Civil, la cual en sentencia No. 209 de fecha 16/05/2003, con ponencia del Dr. F.A.G. en la cual se considero lo siguiente:

…Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoríedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario…

• Informe contable realizado por la Lic. D.F.J., de la indexación sufrida en la cantidad convenida por concepto de pago de arrendamiento desde julio de 1997 hasta diciembre de 1999.

Siendo que el documento antes señalado es emanado de tercero que no es parte en el presente juicio, y visto de igual modo que este debió de ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió así, es por lo cual este juzgador desecha la presente probanza.

• Informes del índice inflacionario emitido del Banco Central de Venezuela, desde 1997 hasta diciembre de 1999., siendo que el presente documento no fue impugnado por su adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le da pleno valor probatorio. Así se establece.

La parte actora en el lapso de promoción de pruebas, promovió las siguientes:

• Promovió el mérito favorable de los autos, cabe señalar que este no es un medio de prueba, pero el juez tiene la obligación de revisar o estudiar exhaustivamente los autos del expediente, para así poder determinar tanto la veracidad como el cumplimiento del proceso; y siendo que la misma no constituye un medio probatorio, este Juzgador no puede otorgarle valor probatorio alguno por no constituir la misma un medio de prueba. Así se decide.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos M.C., E.Y.S.S., E.d.C., M.A., J.A.P. y E.G.d.R., de las cuales fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos: E.Y.S.S. y M.A.C.S., de las cuales se puede apreciar que las misma fueron contestes y concordantes entre sí, y que de ellas se desprenden las siguientes afirmaciones: que el Instituto que funcionaba en el inmueble objeto de este contrato dejo de funcionar el 15 de diciembre de 1999, debido a la tragedia del Estado Vargas, al pillaje y saqueos acaecidos en la zona y asimismo fue tomado por damnificados, y que las autoridades del Instituto realizaron las denuncias respectiva en el CICPC del estado Vargas, por lo cual este Juzgador le da pleno valor probatorio a las presentes probanzas de conformidad con lo establecido en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Promovió las testimoniales para ratificar documentos de los ciudadanos F.E.V.R., F.L.S., D.F.J., siendo que las mismas fueron evacuadas fuera del lapso legal para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, es por lo cual este Juzgado desestima y desecha las mismas. Así se decide.

• Promovió las Posiciones Juradas del ciudadano M.A.G., las cuales no fueron evacuadas por lo cual este Juzgador desestima y desecha la misma, ya que este medio probatorio nada aportó al presente juicio. Así de decide.

Pruebas aportadas por la parte demandada:

La parte demandada en la oportunidad probatoria promovió el mérito favorable de los autos, cabe señalar que este no es un medio de prueba, pero el juez tiene la obligación de revisar o estudiar exhaustivamente los autos del expediente, para así poder determinar tanto la veracidad como el cumplimiento del proceso; y siendo que la misma no constituye un medio probatorio, este Juzgador no puede otorgarle valor alguno por no constituir la misma un medio de prueba. Así se decide.

Consignó prueba de Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, el día 14 de agosto de 2000, de la cual se puede apreciar el mal estado del inmueble, objeto del presente contrato de arrendamiento, como la existencia de escombros.

Ahora bien, observa este sentenciador que esta prueba de la manera como lo ha sostenido la doctrina y la jurisprudencia al ser una prueba evacuada extra litem sólo tiene valor de un simple indicio que debería acumularse a otras pruebas para poder considerarla valedera o en tal caso ratificar la misma en juicio solicitando en el lapso probatorio que se practique dicha inspección de nuevo a los fines de ratificar el contenido de ella, ya que de lo contrario solo sirve como un simple indicio. De este tenor es la decisión de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 01 de junio de 2004, sentencia No. 00527, donde se deja sentado:

Adicionalmente a lo anterior, se ha venido sosteniendo igualmente que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso (artículo 473 y 476 del Código de Procedimiento Civil), toda vez que cuando la inspección es celebrada extra litem, la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial. En virtud de lo anterior, considera esta Sala, que al contrario de lo señalado por el fallo impugnado, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido

.

Es de observar que en el escrito de promoción de pruebas de la parte demandada la misma solicitó la prueba de inspección judicial, la cual no fue practicada ni ratificada por la parte promovente de la misma, por lo cual este Juzgador no le puede otorgar valor probatorio a la presente probanza. Así se decide.-

PUNTO PREVIO

DE LA TACHA

Es de observar por este superioridad que en fecha 02 de octubre de 2000, el abogado H.C.R., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 1.235, invocando la representación sin poder del demandado ciudadano M.A.G., conforme a lo previsto en el articulo 168 del Código de Procedimiento Civil, mediante escrito solicitó al Tribunal A quo la reposición de la causa en virtud de no habérsele otorgado el termino de la distancia en el auto de admisión, por encontrarse el demandado domiciliado en el estado Vargas, y asimismo impugnó la constancia que hizo la Secretaría del Tribunal comisionado, ciudadana A.H.d. la práctica de la citación, ya que la misma no fue entregada en la residencia, oficina o industria o comercio del citado, tal y como lo ordena el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en fecha 03 de octubre de 2000, el Tribunal A quo dictó decisión donde negó la solicitud de reposición de la causa solicitada por la parte demandada, decisión esta que fue apelada por la parte demandada.

En fecha 22 de febrero de 2001 el Tribunal A quo, mediante auto admitió la tacha propuesta por la parte demandada y ordenó abrir cuaderno separado a los fines de sustanciar la presente incidencia, siendo que en fecha 01 de noviembre de 2001, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de formalización de tacha de la constancia emitida por la secretaria del Tribunal comisionado, y en fecha 01 de marzo de 2001 el apoderado judicial de la parte demanda presentó escrito de pruebas, en virtud de estar dentro de la oportunidad para presentar pruebas en la incidencia de tacha, asimismo en fecha 13 de marzo de 2001 el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas en la incidencia de tacha.

En fecha 03 de octubre de 2001, el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto sentencia donde declaró con lugar la apelación ejercida por la parte demandada, contra el auto de fecha 22 de enero de 2001, dictado por el Tribunal A quo que declaró la nulidad del auto dictado en fecha 31 de octubre de 2000, que ordenaba oír la apelación ejercida por el abogado León Mass Aquino y M.A.G.R.d. fechas 10 y 23 de octubre de 2000, respectivamente, y en consecuencia revocó el fallo apelado y ordenó reponer la causa al estado de nueva admisión de la demanda a los fines de que el A quo conceda el término de la distancia correspondiente al demandado, siendo así, es preciso establecer que la incidencia de tacha propuesta por la parte demandada, ya no tiene efecto alguno, puesto que todas las actuaciones anteriores a la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la presente demanda quedan sin efecto, son nulas, por lo que esta alzada nada tiene al respecto que decidir sobre la presente tacha, pues decayó el interés de la misma. Así se establece.

Es pertinente traer a colación el contenido de la siguiente disposición del Código Civil:

En efecto, el artículo 1354 del Código Civil señala lo siguiente:

Articulo 1354: “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación…”.

Probar es esencial al resultado de la litis, y debe entenderse como tal la necesidad de empleo de todos los medios de que pueda hacer uso el litigante, taxativamente señalados en la Ley, para llevar al ánimo del Juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Lo anterior nos conduce a la inteligencia de que la prueba viene a constituir dentro de la secuela del proceso lo que es denominado por los tratadistas la carga de la prueba, cuyo estudio es bastante difícil y motivo de hondas controversias entre los cultivadores de la disciplina procesal. El Juzgador debe fallar contra la parte que no aclaró el hecho que le incumbía justificar.

En el escrito libelar el apoderado judicial de la parte actora alega que sus representados suscribieron un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano M.A.G.R., antes identificado, y que dichos inmuebles fueron objetos de mejora y reformas con la autorización y consentimiento del arrendador dado por escrito a los mismos, que los referidos inmuebles fueron arrendados para el funcionamiento de un Instituto Educacional denominado “Unidad educativa Instituto Ciencia del M.D.. J.M.P., y que sus representados venían pagando puntualmente los cánones de arrendamientos convenidos en el referido contrato en su cláusula Segunda con un incremento indebido desde el mes de julio de 1997 hasta el 15 de diciembre de 1999, fecha ésta de la tragedia ocurrida en Estado Vargas, el cual fue un hecho público y notorio, y que los hurtos y el pillaje de que fueron objeto los inmuebles arrendados no es causa imputable a sus representados.

Por otra parte el apoderado judicial de la parte demandada alegó en su escrito de contestación a la demanda la existencia del contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora, y que tampoco es cierto que los arrendatarios hayan pagado un incremento indebido desde el mes de julio de mil novecientos noventa y siete hasta el mes de diciembre de mil novecientos noventa, ya que pagaron hasta noviembre de mil novecientos noventa y nueve (1999) y no diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999), como lo manifestó el propio actor.

Es de observar por esta alzada que la parte actora trajo a los autos junto con el escrito libelar el contrato de arrendamiento, y asimismo la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no desconoció la existencia de dicho documento, lo que da como hecho admitido la relación arrendaticia existente entre el actor y el demandado es decir arrendador y arrendatario. Así se establece.

Ahora bien es preciso señalar que el apoderado judicial de la parte demandada en su oportunidad de contestar la demandada señaló como cierta la condición de arrendador que tiene su representado sobre los inmuebles objeto de la presente litis.

Se observa que el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano establece:

ARTÍCULO 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla…”

El Dr. G.G.Q. establece en su obra (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliarios Volumen I), lo siguiente en cuanto a lo que respecta al artículo en comento: aduce que dicho articulo trata de aquella relación bilateral o sinalagmática por cuanto de su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a titulo oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, pues esas obligaciones correspectivas no solo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose no de una relación aleatoria, y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o tracto sucesivo, la misma se mantiene ininterrumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo conforme a la ley; continua por la misma razón de relación en donde las partes cada momento se supone que están cumplimiento las obligaciones a cargo de cada una de las mismas; fluyente debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso y goce, con fundamento en el principio según el cual “los frutos civiles se reputan adquiridos día a día, Art. 552 del Código Civil; no instantáneo pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico; y de carácter temporal pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada.

A tenor de tales características, resalta además de su contenido, su carácter bilateral, por lo que estamos en presencia de un contrato con obligaciones recíprocas, y no sólo en beneficio de una sola de las partes participantes en la relación obligatoria, es decir que esa relación no resulta continente de obligaciones a cargo del arrendador y de derechos en beneficio exclusivo del arrendatario, sino que, por el contrario, las obligaciones y los derechos resultantes del contrato celebrado corresponden a ambos, a cada uno de los intervinientes de acuerdo con la propia naturaleza de ese contrato donde el arrendador queda obligado a hacer gozar al locatario del inmueble que le dio en arrendamiento, mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar a aquel; al tiempo que los mismos asumen obligaciones derivadas de esa relación, y que en todo caso la ley se ocupa de contemplar a fin de que ese vinculo obligatorio no quede bajo el imperio de una de las partes posiblemente en perjuicio de la otra, y en todo caso en protección de las propias obligaciones y derechos que el Estado incorpora en la Ley de modo obligatorio, en interés no sólo particular sino por la trascendencia social.

Del citado artículo y de lo que se desprende de los autos quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento sobre los inmuebles objeto del presente litigio, y del mismo se desprende la obligación al arrendatario de pagar el canon de arrendamiento mensual sobre los bienes inmuebles objeto de la litis.

En cuanto a la calificación del contrato, evidencia este juzgador que el contrato suscrito entre las partes, en su cláusula TERCERA, estableció que el tiempo pactado de duración fue de TRES (03) años fijos, que comenzarían a correr a partir del 15 de julio de 1995 y finalizarían el día 15 de julio de 1998 y que la duración podría ser prorrogable por periodos de un (1) año, siempre y cuando los arrendatarios estén solventes en el pago del canon de arrendamiento y el ajuste contratado, y que una de las partes no manifestare a la otra con treinta (30) días de anticipación, su deseo de poner fin al mismo, por lo tanto puede determinar este juzgador que el presente contrato es a tiempo determinado.

Ahora bien a los fines de verificar la procedencia o improcedencia de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada en este caso por los arrendatarios, por no querer el arrendador recibir los inmuebles en el estado en que se encuentran y así resolver el presente contrato y restituir las cantidades de dinero recibidas indebidamente por concepto de pago de canon de arrendamiento, este juzgador pasa a examinar cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

Es de observar que el artículo 1.167 de la Ley sustantiva Civil establece lo siguiente:

Articulo 1167: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”

Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

Articulo 506 “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extensivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de pruebas…”

Asimismo el artículo 1354 del Código Civil establece lo siguiente:

Articulo 1354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Las normas antes transcritas contienen la regulación de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir a la parte demandante toca el deber de probar la obligación accionada y a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que extingue su obligación.

El incumplimiento hace posible la resolución del contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la resolución del contrato, simplemente se dice “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como “no ejecución”, o simplemente “inejecución” según el texto del articulo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación.

Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta.

Es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante el para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea este parcial, defectuoso o inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes.

La palabra “incumplimiento” tiene diversas acepciones y es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar o ubicar cuál de ellas es la que guarda relación con la acción resolutoria, mientras para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa; para otros el incumplimiento no es mas que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida de acuerdo con los términos del contrato.

Esta alzada puede concluir de todo lo antes explanado y después de analizar lo que ha establecido nuestro legislador en cuanto al incumplimiento de las obligaciones reciprocas adquiridas en cuanto a un contrato de arrendamiento, y siendo que este incumplimiento va de la mano con la culpa de algunas de las partes intervinientes en el relación contractual, y siendo que en el presente caso lo que pretenden los arrendatarios es la resolución del presente contrato de arrendamiento y hacer entrega de los inmuebles arrendados al arrendador en el estado en que se encuentran, negándose este a recibirlos por estar deteriorados los mismos, mal podría este juzgador considerar que existe incumplimiento por parte de la actora ya que el deterioro de dichos inmuebles se debe a un caso fortuito o fuerza mayor, siendo esta una causa no imputable a este por lo que en el presente caso no existe culpa por parte de los arrendatarios, no configurándose el incumplimiento por parte de la actora sino por parte del demandado, al no querer resolver el contrato y recibir los inmuebles arrendados, por lo que siendo así, considera este sentenciador que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por los arrendatarios debe prosperar. Así se decide.

Ahora bien, es de observar por esta alzada que en el escrito de contestación de la demanda el apoderado judicial de la parte demandada reconvino a la parte actora a los fines de que ésta haga entrega de los inmuebles arrendados en las mismas condiciones en que lo recibieron en virtud de que la parte actora-reconvenida, incumplió con la cláusula décima-primera, la cual establece que queda prohibido realizar cualquier trabajo que modifique sus estructuras o fachadas, sin la autorización del arrendador, siendo que los arrendatarios en contravención a esta cláusula, construyeron bienhechurias sobre el segundo piso de la quinta Vallcarca, y que todas las modificaciones de estructura y fachadas no fueron permisazas por la dirección de ingieneria municipal de la Alcaldía del Municipio Vargas y que los arrendatarios deben corregir todos los detalles antes señalados, demoliendo a su costo todas las bienhechurias realizadas durante el lapso de arrendamiento, quitando la pintura que colocaron a los inmuebles y pintar de nuevo los inmuebles con los colores que tenían al inicio del arrendamiento.

El artículo 1159 del Código Civil establece que: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Por lo que siendo así, el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplir las leyes, y que la fuerza obligatoria de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad y que las obligaciones contractuales se encuentran atenuadas por la constante intervención judicial en protección de los débiles, y que la Teoría del Abuso, La Teoría de la Lesión, La Teoría de Imprevisión, son instituciones modernas creadas para moderar la aplicación absoluta del articulo 1.159 del Código Civil.

El contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes, sino inclusive para el juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, siendo este el papel del juez en el derecho liberal, pero ya sabemos que el juez moderno interviene con mas intensidad para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios que antes se mencionaron.

Asimismo el artículo 1.160 del Código Civil establece lo siguiente: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. Esta norma indica, en primer término, que no existe en nuestro derecho el llamado contrato de derecho estricto, y el legislador patrio, al establecer el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, ha querido significar que ya no hay contratos stricto Iuris, sino que todos son bona fides.

Esta superioridad pudo observar que si bien es cierto que de la cláusula décima-primera se desprende que los arrendatarios no pueden realizar ningún tipo de trabajo que modifique la estructura o fachadas de los citados inmuebles sin la autorización del arrendador, y sin que haya sido probado en autos por la parte actora el hecho de que la demandada haya autorizado a los arrendatarios a las modificaciones realizadas a los bienes inmuebles objeto de la presente litis, no es menos cierto que los daños ocasionados a dichos inmuebles no pueden ser imputables a los arrendatarios, debido a la tragedia acaecida en el Estado Vargas en diciembre de 1999, por ser esta una causa extraña no imputable al actor, y siendo este un hecho público y notorio no necesita ser probado. Así se establece.

Cabe señalar que el caso fortuito y la fuerza mayor son los hechos, obstáculos o causas que impiden al deudor el cumplimiento de la obligación reciben en doctrina la denominación genérica de “causa extraña no imputable” y configuran el incumplimiento involuntario por parte del deudor, quien queda exonerado del deber de cumplir la prestación (deber de prestación) y de la responsabilidad civil que el incumplimiento de la prestación pueda acarrearle, entre las circunstancias de las causa extraña no imputable además de otras, están el caso fortuito y la fuerza mayor. El articulo 1.272 del Código Civil dispone lo siguiente: “…El deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios cuando a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, ha dejado de dar o de hacer aquellos a que estaba obligado o ha ejecutado lo que estaba prohibido…” esta disposición consagra los efectos básicos liberatorios del caso fortuito y la fuerza mayor en nuestro Derecho, al disponer la liberación del pago de daños y perjuicios cuando el deudor a consecuencia de tales hechos incumple una obligación de dar, hacer o no hacer.

Para algunos autores, el caso fortuito y la fuerza mayor son acontecimientos que impiden el cumplimiento de la obligación y que generalmente no pueden preverse.

Otros autores sostienen que el caso fortuito y la fuerza mayor tienen como característica principal la de ser circunstancias que impiden el cumplimiento del obligado y que no son imputables al mismo, esta ultima característica, que son circunstancias independientes de la actuación o conducta del obligado y no imputables a él, quizás sea la nota más típica y unánime reconocida por la doctrina.

Para Planiol, el caso fortuito y la fuerza mayor son conceptos que deben definirse en forma negativa; habrá caso fortuito y fuerza mayor cuando no existe culpa, sin que pueda señalarse como casos fortuitos o de fuerza mayor determinados hechos objetivos (como rayos, tormentas, etc.), porque su calificación como tales depende de la circunstancia que rodee el caso en concreto, por ejemplo, un rayo que destruya un camión de transporte, evidentemente constituye un caso fortuito o de fuerza mayor para el transportador, pero el rayo que destruya un avión de transporte no lo constituye, porque en la navegación aérea tales hechos son frecuentes o corrientes y en consecuencia normalmente previsibles, para los autores de esta tendencia es poco riguroso señalar como casos fortuitos o de fuerza mayor a determinados hechos en forma absoluta u objetiva, pues todo depende de las circunstancia concomitantes en cada caso, por ello prefieren definir como caso fortuito o de fuerza mayor aquellos hechos determinantes de un incumplimiento no culposo o aquellos eventos que en cada caso concreto no puedan imputarse al deudor.

Para comprender bien la noción de culpa es necesario plantear el problema de si establecer la ausencia de culpa impone o no la prueba de una causa extraña no imputable (caso fortuito fuerza mayor).

Entendemos por causa extraña (caso fortuito o de fuerza mayor) un acontecimiento imprevisible e irresistible que impide a una persona ejecutar su obligación, supone pues, que el deudor se encuentre en la situación de serle imposible ejecutar su obligación y, además, que se halle en tal situación por causa de un acontecimiento que no pudo prever y, por tanto, que estuvo en posibilidad de tomar precauciones para evitar verse colocado ahora en tal imposibilidad de cumplir con su obligación.

Para saber si hay causa extraña, es preciso saber si una persona prudente y diligente, colocada en las mismas circunstancias externas del demandado, habría cumplido con su obligación a pesar del acontecimiento que invoca el demandado, llegar a la conclusión de que un buen padre de familia colocado en aquellas mismas circunstancias externas no habría podido actuar de otro modo que como actuó el demandado, que el incumplimiento de la obligación a su cargo no dependió de su voluntad, sino del acontecimiento, esto es, de la causa extraña (caso fortuito o de fuerza mayor), es llegar a la conclusión de que el demandado no incurrió en culpa.

Henri Mazeaud sostiene, que admitir tal identidad sería incurrir en un craso error; que hay una diferencia de grado entre la ausencia de culpa y la causa extraña, se ve pues que hay una diferencia de grado considerable entre la ausencia de culpa y la fuerza mayor, hay ausencia de culpa cuando el demandado se ha comportado como un individuo prudente, pero es necesario mucho más para que exista caso fortuito o fuerza mayor, es necesario que haya imposibilidad para un hombre prudente de obrar de otro modo que como actuó el demandado. De esta distinción, deduce las siguientes consideraciones:

1. La victima del daño, para obtener reparación, no podrá conformarse con que quede establecido que no hay un caso fortuito o de fuerza mayor que justifique la conducta del autor del daño, será necesario que la víctima demuestre que el autor del daño ha incurrido en culpa.

2. En ciertos casos, las circunstancias probadas en los autos pueden hacer presumir la culpa del demandado. Si el demandado quiere destruir esta presunción de culpa, le basta probar ausencia de culpa y no está obligado a probar la existencia de una causa extraña, cosa mucho más difícil, esta situación es la que se presenta cuando el demandado invoca la legítima defensa o estado de necesidad.

En este orden de ideas, y después de establecer según la doctrina lo que comprende el caso fortuito o la fuerza mayor, este Juzgador puede concluir en el caso que nos ocupa, que si bien es cierto que hay existencia de un contrato de arrendamiento el cual debe ser cumplido tal y como fue estipulado en el referido contrato, no es menos cierto que el incumplimiento del actor para cumplir con su obligación de hacer no le es imputable a èste, puesto que el mismo no tiene la culpa de la ocurrencia de un acontecimiento imprevisible e irresistible como lo fue el acontecido deslave del Estado Vargas el cual le impidió a este ejecutar su obligación como un buen padre de familia, y que se vio inmerso en tal situación por causa de un acontecimiento que no pudo prever y que escapa de sus manos ya que dicho acontecimiento no puede ser prevenido por éste, y que los daños ocasionados a los inmuebles no le es imputable al actor por lo que siendo así no existe incumplimiento de la cláusula antes citada, lo cual supone que los arrendatarios se encuentra en la situación de serle imposible cumplir con lo estipulado en el referido contrato en lo que respecta a lo estipulado en la cláusula décima- primera, y que de los medios probatorios consignados en autos no se pudo probar que las presuntas modificaciones se hayan realizado antes o después de la fecha de inicio de presente contrato de arrendamiento, por lo cual este juzgador puede concluir que la reconvención planteada no es procedente . Así se decide.

En lo referente a la restitución de las cantidades supuestamente pagadas indebidamente por los arrendatarios al arrendador según lo alegado por el actor en su escrito libelar, es de observar por esta superioridad y de las pruebas aportadas a los autos que dichas cantidades fueron pagadas al arrendador por los arrendatarios y aceptadas por este, no demostrando la ilegalidad de dichos pagos, es por lo que considera este juzgador que no es procedente la restitución de dichas cantidades. Así se decide.

Ahora bien en cuanto a la indexación monetaria solicitada por el actor sobre dichas cantidades, mal podría esta juzgador declararla procedente, ya que seria inútil, puesto que se declaro improcedente la pretensión de pago. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación intentada por la representación judicial de la parte demandada G.R.M.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, de fecha 20 de octubre de 2003.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 20 de Octubre de 2003, y en consecuencia se declara resuelto el presente contrato de arrendamiento.

TERCERO

Se declara SIN LUGAR, la pretensión del actor, sobre el pago de la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS VEINTITRES BOLIVARES CON NOVENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 11.426.623,93) o lo que es igual a la cantidad de ONCE MIL CUTROCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y DOS CENTIMOS (BF.11.426,62), por concepto de supuestos recibos de pagos de arrendamientos desde el 15 de julio de 1997 hasta el 15 de diciembre de 1999.

CUARTO

Se declara improcedente la indexación solicitada por el actor en el escrito libelar.

QUINTO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por el abogado L.E. SOLORZANO LEÒN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra los ciudadanos M.A.D.L. Y O.R., y en consecuencia se ordena la entrega de los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento en las condiciones que se encuentren y se declara sin lugar la pretensión del demandado sobre el pago de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios.

SEXTO

Remítase el presente expediente al Tribunal A Quo, una vez quede definitivamente firme la presente sentencia.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de junio de dos mil ocho (2008). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

V.J.G.J..

El Secretario,

Abg. R.D.M..

En esta misma fecha, siendo la 1:00 pm se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N°. 8874, como quedó ordenado.

El Secretario,

Abg. R.D.M..

VJGJ/RM/AINAMARU

Exp: 8874