Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 12 de Diciembre de 2012

Entregarle inmediatamente el inmueble alquilado, totalmente desocupado y en buen estado de funcionamiento, tal como lo recibió, de conformidad con lo establecido en el documento auténtico.

Pagarle lo convenido en la cláusula novena, la cantidad de veintisiete mil seiscientos bolívares (Bs. 27.600,00), exigiendo de igual manera el pago pendiente de doscientos bolívares diarios por todos los días que corran desde el 9 de abril de 2012 hasta el día en que entregue el inmueble.

el pago de las costas procesales relacionadas con los honorarios del o los abogados que defiendan sus derechos e interés del proceso, los cuales estima en la cantidad de 30% de la cuantía de la parte demandada como mora, que corresponde a la suma de ocho mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 8.280,00).

el pago de la pérdida del poder adquisitivo del signo monetario (indexación) por inflación, el cual solicita se determine por el valor de la unidad tributaria a la fecha (de interposición de la demanda) y el valor de la unidad tributaria al momento del pago definitivo en la fecha de la entrega material del inmueble alquilado.

Estimó la demanda en la cantidad de treinta y cinco mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 35.880,00) equivalentes a 398.70 unidades tributarias.

Anexos con la demanda.

Marcado “A”, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos M.P.S. y J.S.F. (folios 4 al 7).

De la contestación de la demanda

El ciudadano J.S.F. asistido por la abogada S.C.O., dio contestación a la demanda en los términos siguientes:

1. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de las partes tanto en los hechos como el derecho contenidos en la demanda por cumplimiento de contrato incoada por M.C.P.S..

2. Afirmó el hecho de haber firmado un contrato de arrendamiento de local comercial con la actora ubicado en la Autopista Centro Occidental Cimarrón Andresote, del lado de la zona urbana de la ciudad de Yaritagua entre calles 18 y 18B en fecha 23 de mayo de 2011.

3. Negó la afirmación hecha por la actora donde manifiesta que dicho contrato es por tiempo determinado, ya que al continuar la relación arrendaticia en el mes de diciembre de 2011 hasta la fecha junio 2012, operó la tacita reconducción, convirtiéndose por ende en un contrato a tiempo indeterminado y mal pudiera aplicarse la cláusula penal allí establecida por cada día de mora en la entrega del inmueble.

4. Que su representado suscribió el contrato de arrendamiento de buena fe, por lo que posterior a su firma se dedicó a trabajar en dicho lugar, estableciendo el sustento para su familia como para los empleados y sus familiares, constituyendo el desalojo que se pretende efectuar un atentado no solo en su contra sino también de las familias de los trabajadores que laboran en dicho lugar, razón por la cual su representado se niega a un desalojo arbitrario oculto en una demanda de cumplimiento de contrato.

5. Que la actividad económica que actualmente desempeña su representado, beneficia a los pequeños y medianos productores de Yaritagua y sus zonas aledañas, ya que es muy poca la competencia en esa materia, lo que significa –a su juicio- que si se desaloja el mismo por meras razones de capricho de la actora se estaría dejando a un lado el bienestar colectivo por favorecer intereses particulares.

Del derecho

Señaló los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil.

Petitum

Que por lo expuesto solicita:

1) Se declare sin lugar la demanda y condene en costas al actor por su arbitraria y temeraria pretensión

2) Se ordene a la parte actora a indemnizar los daños y perjuicios que pudiere ocasionar la presente demanda así como el daño emergente y lucro cesante que pudiera estar inmerso su representado en caso de acordarse la medida preventiva innominada y en la definitiva el fallo resulte a favor de J.S.F..

3) La corrección monetaria del pago demandado a los efectos de ajustar el valor del dinero al momento actual conforme al índice de inflación que ha afectado el valor de nuestra moneda y en especial del monto demandado.

Anexo a su contestación copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y la ciudadana M.C.P.S. (folios 13 y 14).

De las pruebas

De la parte demandante (folios 15 y 16)

El abogado I.V.G. en el lapso procesal de promoción de pruebas presentó a favor de su poderdante lo siguiente:

Promovió la prueba instrumental pública que indica es necesaria y procedente para dilucidar el derecho demandado, consistente en el contrato de arrendamiento que se anexó como fundamento de la demanda marcado “A”.

De la parte demandada (folio 18)

El demandado asistido de abogado promovió:

Las testimoniales de los ciudadanos V.P., J.A.a.N. y Welfer Ezequiel Agüero. Evidenciándose a los folios 21 al 24 y vueltos, las declaraciones de los mencionados testigos.

De la decisión apelada

Consta a los folios 41 al 43 del expediente decisión de fecha 13 de noviembre de 2012 del Juzgado del Municipio Peña de esta Circunscripción Judicial, en la cual se estableció:

…Observa este Tribunal que las partes están de acuerdo en que existe un contrato de arrendamiento el cual firmaron de común acuerdo en el cual se establecieron los términos y condiciones por las cuales se regirían la relación arrendaticia. En fundamento de dicho contrato el arrendador demanda la desocupación por cuanto han transcurrido los seis meses establecidos como duración del contrato y que el arrendatario no entregó el inmueble en los seis meses estipulados. El demandando alegó que en ningún momento fue notificado por parte del arrendador su deseo de que el inmueble le fuera entregado una vez finalizado los seis meses de duración que establece la clausula de dicho contrato. También observa este Tribunal que la fecha de terminación de dicho contrato fue el día 23 de Noviembre del año 2011 y que la demanda fue presentada el 9 de marzo del año 2012, es decir cuatro meses después y sin demostrar fehacientemente que notificó al arrendatario del deseo de no continuar con dicho contrato, como se observa no hay demostración de que el arrendador haya tomado todas las previsiones para que el arrendatario tuviera expreso conocimiento de su voluntad de no continuar con el contrato lo que concuerda por lo expresado por los testigos: V.J.P.J., al folio 21, J.A.A.N. folio 23 y Wuelfer Ezequiel Agüero folio 24. Por todo lo expuesto y analizado de esta sentencia debe ser declarada Sin Lugar en su parte dispositiva...

RATIO DECIDENDI

(Razones para decidir)

Narrado todo el iter procesal toca ahora analizar la acción interpuesta por la parte actora referente al cumplimiento de contrato de arrendamiento y que el a-quo declaró sin lugar, veamos si estuvo ajustado a derecho dicha decisión y así tenemos que en primer lugar para poder decidir si la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento prosperó o no hay que comprender que tipo de contrato si es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado porque dependiendo de esto se sabría cual acción corresponde.

La ciudadana M.C.P.S., por intermedio de su apoderado el abogado I.V., ambos antes identificados ejerció la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento de un contrato a tiempo determinado en contra del ciudadano J.S.F., antes identificado alegando que en fecha 23 de Mayo de 2011 por ante la Notaria Pública del Municipio Peña estado Yaracuy suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.S.F. por un local comercial situado en la calle 18 y 18B zona urbana autopista centro-occidental y que se estableció en el mismo el tiempo de duración: “TERCERA: El presente contrato una de duración de seis meses fijos contados desde el 15 de mayo de 2011.

Por su parte el demandado ciudadano J.S.F. asistido de abogado, contestó de la siguiente manera: “…. Niego, rechazo, contradigo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho contenidos en la demanda por cumplimiento de contrato …”

Afirmó el hecho de haber firmado un contrato de arrendamiento de local comercial con la actora….(omisis) negó la afirmación hecha por la parte actora donde manifiesta que dicho contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, ya que al continuar la relación arrendaticia en el mes de diciembre 2011 hasta la fecha actual, junio 2012, operó la tacita reconducción según el demandado y que convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado y que según el demandado lo que permite evidenciar que no ha incumplido el contrato y que mal pudiera aplicarse la clausula penal allí establecida por cada día de mora en la entrega del inmueble, por cuanto hasta la fecha actual dicha obligación de entrega no había existido, que suscribió el contrato de buena fe, que su actividad económica beneficia a pequeños y medianos productores de Yaritagua.

Ahora bien observando ambas posiciones tenemos que existe en auto un contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana M.C.P.S. y J.S.F. ambos antes identificados y que fue debidamente autenticado en fecha 23de mayo de 2011 quedando anotado bajo el número 21, tomo 16 en los libros de autenticaciones, y que de la revisión del mismo ciertamente se estipuló que la duración de esa relación arrendaticia duraría seis meses contados desde el 15 de mayo de 2011.

Ahora bien hay que destacar que desde la fecha del contrato de arrendamiento esto es desde el 15/05/2011 hasta la presente fecha el arrendatario tiene la ocupación del local. También se puede evidenciar que en la clausula “DECIMA” dispusieron lo siguiente: “Las partes convienen en que antes de finalizar el presente contrato y a fin de darle curso a eventuales prorrogas hacer revisión del monto a pagar, por concepto de canon de arrendamiento.”

Quien decide aclara que si llegado el momento del vencimiento del contrato a tiempo determinado se le da la prorroga legal y el arrendatario continua ocupando el inmueble y el arrendador percibiendo los cánones de arrendamiento por supuesto que se convierte a tiempo indeterminado.

Ahora veamos que ocurrió en el caso de de marras que el contrato venció el 23 de noviembre de 2011 hasta el momento en que se interpuso la presente demanda que fue el 14 de junio de 2012 fecha esta de admisión folio 8 han transcurrido aproximadamente 7 meses no demostrando la parte actora que haya notificado al demandado de la no continuación del contrato, dejó que el demandado siguiera ocupando el inmueble aparte de que en el presente contrato existe una violación de normas de relaciones arrendaticia toda vez que la prorroga legal es un derecho irrenunciable del arrendatario y es de orden público y no esta demostrado que las partes hayan establecido que se cumplió con dicha disposición.

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que sigue:

…esta Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del inmueble arrendado.

Considera quien decide que si la parte actora hubiera querido que el contrato se mantuviera a tiempo determinado ha debido tomar interés y hacer del conocimiento de la no continuación del contrato el día siguiente en que se venció la prorroga legal pero del contrato que se venció el 23 de noviembre de 2011 y era en ese momento en que la parte actora ha debido poner en conocimiento al arrendatario de la no renovación del contrato o suscribir el finiquito para que dicho contrato quedara con las mismas condiciones y determinado solo variando en cuanto al precio del canon de arrendamiento, pero por el contrario dejo que el arrendatario siguiera ocupando el local comercial, y paso a ser un contrato a tiempo determinado a uno indeterminado porque operó lo que se llama la tacita reconducción, veamos lo que la doctrina venezolana ha estudiado sobre tal figura:

Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. G.G.Q.: “La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.

Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.

Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado. Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI. ¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis). “

Ahora bien queda claro que el contrato es a tiempo indeterminado como se analizó anteriormente entonces la actora demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con J.S.F. ambos antes identificados resulta de tal modo contraria a derecho, ya que no se puede demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no hay sustento jurídico para tal acción, lo que conlleva que esta acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por un contrato a tiempo indeterminado es inadmisible, esta posición es sustentada en la siguiente sentencia que se copia un extracto de la misma:

Sala Constitucional Magistrado Ponente: PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ EXP n° 02-0570 de fecha 24 días del mes de abril de dos mil dos:

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

Igualmente para sustentar más que la acción incoada por la demandante es contraria a derecho veamos otra sentencia:

Sala Constitucional ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló:

Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera

… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.” y por último apuntó dicho fallo que: “… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.”

Finalmente en el presente caso lo ajustado a derecho es que la acción incoada por la ciudadana M.C.P.S., por intermedio de su apoderado el abogado I.V. ambos antes identificados relativa al cumplimiento de contrato de arrendamiento de un contrato a tiempo determinado en contra del ciudadano J.S.F. antes identificado resulta del todo inadmisible como se decidirá en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento ejercida por el abogado I.V.G. en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante,

No hay condenatoria en costas.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. E.J.C.L.S.,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 de la tarde.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.