Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil de Lara, de 16 de Junio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil

de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dieciséis de junio de dos mil once

201º y 152º

ASUNTO: KP02-R-2011-000040

DEMANDANTE: M.R.S.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.403.882

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado R.G.S.B., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 53.025

DEMANDADOS: CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 05/10/2006, bajo el Nº 44, Tomo 55-A, representado por su presidente, J.C.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.545.188 y el ciudadano J.L.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.558.517

APODERADOS JUDICIALES DE LOS DEMANDADOS, M.A.A.C., Josè A.A.C., Gustavo Adolfo Anzola Lozada, J.C.R.S., Josè G.H.V.. Inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 31.261, 29.566, 680, 80.185 y 29.833, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE RESERVA DE INMUEBLE.

SENTENCIA: DEFINITIVA

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo preceptuado por el artículo 243, ordinal 3°, del Código de Procedimiento Civil se procede a hacer una síntesis de la controversia y se hace en los siguientes términos:

En fecha 20/11/2009, el Abogado R.G.S.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.403.882, e inscrito por ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 53.025, actuando como apoderado judicial de la ciudadana M.R.S.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.825.817, demandaron por juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE RESERVA DE INMUEBLE, a la Sociedad Mercantil CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES C.A, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 05/10/2006, bajo el Nº 44, Tomo 55-A, representada por su presidente, J.C.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.545.188 y al ciudadano J.L.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.558.517, alegando lo siguiente:

Que en fecha 24/08/2007, su representada celebró un contrato privado de RESERVA DE INMUEBLE, donde manifestó su interés de adquirir un local distinguido con el N° 6, ubicado en la carrera 19 esquina calle 22 Edificio Micros Centro, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, propiedad de J.L.D., antes identificado. Dicha negociación se llevó a cabo a través de la firma de un documento privado con la promotora de venta de la empresa CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES, C.A., describiendo en dicho documento lo siguiente: en su cláusula segunda que el precio de la venta global, era la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), precio éste por el cual su representada estaba dispuesta adquirir el inmueble objeto de la negociación, y en su cláusula tercera, para garantizar dicha reservación con carácter de exclusividad LA OPTANTE hace entrega en ese acto a la INMOBILIARIA la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), obligación ésta que alega cumplió su representada tal como puede evidenciarse de la copia del recibo emitido por la empresa CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES, C.A., el cual anexó marcado con la letra “C”, además que en dicho recibo indica el plan de venta, el cual consistía en lo siguiente: Como inicial la cantidad de Bs. 10.000.000,00, el complemento de Bs. 30.000.000,00, en un lapso de 30 días, éste último pago el cual debía realizarse a través de cheque de gerencia a nombre del propietario, y el saldo restante del precio de venta, es decir la cantidad de Bs. 40.000.000,00, en un plazo de 60 días continuos, contados a partir de la firma del documento. En la cláusula cuarta del documento se estableció que el término de vigencia del contrato era de 30 días de calendarios contados a partir de la fecha de suscripción en cuyo transcurso LA INMOBILIARIA procedería a realizar todos los trámites y gestiones necesarias para la celebración del contrato de opción a compra, que debería ser suscrito entre el PROPIETARIO y el OPTANTE.

Ahora bien, el apoderado actor señala que si se revisa y se analizan las cláusulas generales de dicho contrato se puede deducir que se trata de una negociación en la cual existen 03 obligados, EL OPTANTE, EL PROPIETARIO y la INMOBILIARIA. Que en consecuencia su representada de acuerdo a dar cumplimiento a las obligaciones que le fueron impuestas en la negociación procedió en fecha 12/09/2007, adquirir un cheque de gerencia del Banco Casa Propia, Agencia Bararida, perteneciente a la cuenta Corriente N° 0410-0006-61-0061006331, identificado con el N° 00600952, por la cantidad de Bs. 30.000.000,00, a favor del propietario del inmueble J.L.D., codemandado, el cual anexo en copia fotostática marcado con la letra “d”, igualmente que su representada procedió a constituir una Firma Unipersonal como se evidencia en el documento constitutivo de la Firma Mercantil DISTRIBUIDORA E IMPORTADORA MARTHA, todo con el fin de formalizar su actividad comercial, como es la venta al mayor y detal de ropa, anexó también el registro de Información Fiscal de dicha firma DISTRIBUIDORA E IMPORTADORA MARTHA, donde se evidencia que su domicilio fiscal es el mismo que figura en el documento constitutivo, ambos documentos los anexó marcados con las letras “E y F”, respectivamente. Que en fecha 31/08/2007, su representada le hizo entrega a la inmobiliaria, la cantidad de Bs. 350.000,00, con el objeto de cancelar los gastos del documento de opción a compra, y posteriormente le hizo entrega también de Bs. 350.000,00, (hoy equivalente a Bs. 350,00) con el objeto de cancelar los gastos de certificación de gravamen del local objeto de la presente causa. Que además de lo anterior y vista la seguridad que tenía su representada de que se concretaría la negociación definitiva del local identificado en autos, adquirió una series de bienes para adaptar el local comercial a la exigencia comerciales de la cliente, dicha adquisición ascendió a la cantidad de Bs. 40.000.000,00. Igualmente con el fin de dar cumplimiento al pago del saldo del precio de la venta que correspondía a los últimos Bs. 40.000.000,00, su representada optó por tramitar un crédito en el Banco Canarias de Venezuela con el objeto de obtener en el plazo de 60 días el saldo necesario para terminar el precio de la venta, pero que una vez la ciudadana M.R.S.R., parte actora, suscribió el documento de reserva del inmueble, e hizo entrega de la cantidad para reservar el inmueble, comenzó a recibir presiones diarias tanto de la inmobiliaria como del propietario, informándole que necesitaban que la venta se ejecutara antes del tiempo estipulado, como prueba de ello lo constituye con el cheque de gerencia el cual debía ser entregado el 24/09/2007, y su representada tuvo que proceder a comprarlo en fecha 12/09/2007, y seguidamente visto que su representada había cumplido con todas sus obligaciones en forma anticipada, es decir, que tenía a la disposición del propietario del local, el segundo pago estipulado, empezó a recibir presiones de la inmobiliaria y del propietario, donde le exigían que la venta debía ejecutarse de forma inmediata porque de lo contrario la negociación no se llevaría a cabo; Fue así que su representada recurrió a todos medios económicos posible y al no darle tiempo para culminar con la solicitud ante el Banco Canarias de Venezuela, pudo obtener un préstamo personal de parte de un comerciante, cobrándole intereses distinto a la banca comercial. Una vez que su representada se dirigió a informarse sobre la fecha en que sería firmada la negociación final, esta le informó que el propietario no procedería a vender el local comercial en vista de que el mismo había subido de precio por motivo al incremento de costo del Dólar paralelo, por lo que le informaron que posteriormente se dirigiera a las oficinas de la inmobiliaria con el fin de retirar la cantidad dada como reserva del local.

Fundamentaron la demanda en los artículos 1.157, 1.158, 1160, 1167 y 1264, del Código Civil, así como en las Cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del Contrato de Reserva de Inmueble.

En su parte petitorio solicitó: Primero: Que le devuelvan en forma integra a su representada la cantidad de Bs. 10.700.000,00, por concepto de reserva de gastos para la elaboración del documento de opción a compra; Segundo: Que le cancelen una penalización por la no realización de la venta, la cual se estima prudencialmente en un 20% de monto del precio de la venta equivalente a la cantidad de Bs. 16.000.000,00; Tercera: Que le cancelen las perdidas experimentadas por la no ejecución del contrato, es decir, el daño emergente, que estimó en la cantidad de Bs. 5.500.000,00; Cuarta: Que le cancelen la ganancia dejada de percibir traducida en lucro cesante, debido a la paralización del capital de trabajo, por la reserva entregado para la compra del inmueble, así como el cheque de gerencia adquirido a nombre del propietario, dicha ganancia se estimó en un 30% quincenal de la cantidad no invertida, la cual es de Bs. 40.000.000,00, por un lapso de 03 meses, que totalizan 06 quincenas a Bs. 12.000.000,00, cada una, arrojó la cantidad global hasta la fecha de la introducción de la demanda de Bs. 72.000.000,00; Quinta: Que se Condenen al pago de las costas y costos procesales; Sexta: Que sean condenados al pago de la indexación generada, calculada en base a la demanda, a través de experticia complementaria del fallo.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 104.200.000,00, más los daños que se sigan generando, las costas y costos procesales, así como la indexación que se genere.

Por último, solicitó se decretara Medida Preventiva de Enajenar y Gravar sobre el inmueble propiedad del ciudadano J.L.D., parte demandada, antes identificado consistente en un local distinguido con el N° 6, ubicado en la carrera 19 esquina calle 22 Edificio Micros Centro, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara.

En fecha 26/11/2007 El Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la presente demanda por no ser contraria al orden público y a las buenas costumbres o alguna disposición expresa por la Ley, y ordenó citar a la parte demandada, a fin de que compareciera ante el tribunal dentro de los Veinte (20) días de despacho siguientes y después que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda.

En fecha 22/02/2008, la parte actora solicitó la citación de la demandada por carteles, de acuerdo a lo establecido por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue así acordado por el a quo en fecha 03/03/2008. Al folio 51 y 52, constan los 02 ejemplares publicados en los diarios EL IMPULSO y EL INFORMADOR.

En fecha 15/04/2008, compareció ante el a quo, el ciudadano J.L.D., codemandado, asistido por el Abg. J.C.R.S., I.P.S.A N° 80.185, se dio por notificado y otorgó poder Apud-Acta, a los abogados M.A.A.C., J.A.A.C., Gustavo Adolfo Anzola Lozada, J.C.R.S., J.G.H.V.. Inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nº 31.261, 29.566, 680, 80.185 y 29.833, respectivamente.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.

En fecha 19/05/2008, el abogado J.A.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.566, actuando como apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda alegando lo siguiente:

Rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, en los hechos por no ser ciertos y el derecho por no serle aplicable. Igualmente alegó que lo que se pretende resolver es una operación de reserva el cual tiene como finalidad llevar hasta un contrato preparatorio (opción de compra), quien dentro de sus condiciones estableció las consecuencias jurídicas de quien no permitiera llegar a cabo la operación que se iba a pactar. Que para proponer la demanda de cumplimiento de contrato o de resolución de contrato, según el artículo 1167 del Código Civil, debe acreditarse que el demandado cumplió con su obligación, es decir, debe primeramente determinar que tienes sus obligaciones cumplidas para poder exigir al contrario, y que en autos no existe prueba válida del cumplimiento de las obligaciones pactadas, y si las mismas fueron cumplidas, no fueron o debidamente notificadas en la oportunidad que se tenía para ello. También señaló que no es posible presentar los documentos fundamentales de la demanda en otra oportunidad que en el momento de materializarse la pretensión, no siendo válida su consignación en copia simple cuando se trata de instrumentos privados; careciendo ello de valor probatorio alguno. Que a quien le corresponda las arras será quien acredite el cumplimiento de sus obligaciones, no teniendo otra obligación su representado que otorgar una opción de compra que no se está solicitando, igualmente alega que los contratos son de obligatorio cumplimiento, no sólo como deben cumplirse sino igualmente como deben resolverse, y que no es posible la pretensión de la actora la cual se encuentra fuera de lo acordado por las partes dentro de la relación contractual.

Señaló así mismo que en el caso, la parte demandante solicitó una resolución de daños y perjuicios de una reserva, sin cumplir las obligaciones pactadas dentro de la misma, ya que el supuesto cheque de gerencia que el demandante alega que compró nada acredita ni prueba el pago de la obligación en el término previsto, no existe o al menos no existe constancia sobre la debida notificación sobre la disponibilidad del dinero dentro del lapso. Y que como bien se pudo observar de la trascripción de los preceptos legales antes efectuados en dicho caso no existe 1) el cumplimiento principal del actor; 2) ni el incumplimiento culposo de sus representados, y es por ello que solicitó que la demanda de cumplimiento de contrato, no puede prosperar, al no haber la parte actora cumplido con los términos previstos, y que igualmente no existe ningún incumplimiento culposo por parte de su representado.

En fecha, 17/07/2008, el Abg. R.S., apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas, junto con sus anexos, las cuales fueron admitidas por el a quo en fecha 03/07/2008, salvo su apreciación en la definitiva.

DE LA SENTENCIA.

En fecha 12/08/2010, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó y publicó sentencia en la presente causa y declaró: SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS , intentada por la ciudadana M.R.S.R. en contra de la sociedad mercantil CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES C.A, representada por su presidente, J.C.H., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.545.188 y contra el ciudadano J.L.D., todos previamente identificadas.

En fecha 06/12/2010, el abogado R.G.S.B., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 53.025, apoderado judicial de la parte demandante apeló la sentencia anterior, por lo que el Juzgado de la causa en fecha 21/01/2011 oyó la apelación en ambos efectos, ordenando consecutivamente la remisión del expediente a la URDD CIVIL a fin de su distribución.

Correspondiéndole las actuaciones a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil del Estado Lara, según el orden de distribución, recibiéndose en fecha 04/02/2011, dándosele entrada y fijándose para el acto de informes el Vigésimo (20) día de despacho siguiente de conformidad a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 04/03/2011, siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el acto de los informes, este Tribunal dejó constancia que solo compareció ante la URDD Civil el Abg. R.G.S., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora y presentó escrito de informes constante de (13) folios. En consecuencia el Tribunal se acogió al lapso de observaciones a los informes según lo establecido en el artículo 519 de Código de Procedimiento Civil. El 18/03/2011, siendo el día y hora fijados para el acto de observaciones a los informes, se dejó constancia de que no hubo. Este Juzgado se acogió al lapso para dictar y publicar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

DE LA COMPETENCIA.

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Sin Lugar de la demanda interpuesta y por ser este Juzgado el Superior Jerárquico al Tribunal de la Primera Instancia que dictó el fallo recurrido. Y así se declara.

MOTIVA

Corresponde a este juzgador determinar si la decisión definitiva dictada en fecha 12 de Agosto del 2010, por el a quo está o no conforme a derecho, y para ello se ha de establecer los limites de la controversia, y en base a ésto proceder a fijar los hechos a través de la valoración de las pruebas promovidas, admitidas y evacuadas; subsumiendo a éstos dentro de los supuestos de hecho de la normativa legal aplicable a la solución del caso, y la conclusión a que se llegue de esta operación lógica intelectual verificarla si coincide o no con la del a quo, y en base a ésto proceder a pronunciarse sobre el recurso de apelación y sus efectos sobre la sentencia recurrida; motivo por el cual en criterio de quien emite el presente fallo, dado a la hechos narrados por la parte actora en su libelo de demanda en la cual afirma haber suscrito con la codemandada CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES, C.A., en fecha 24 de Agosto del 2007, el contrato cuya resolución pretende, el cual consistió en que la actora en su condición de optante se comprometió ante ésta a adquirir el inmueble propiedad del codemandado J.L.D., titular de la cédula de identidad N° 9.508.517, consistente de un local signado con el N° 6 del Edificio MICROS CENTRO, ubicado en la carrera 19 esquina de la calle 22 de esta ciudad de Barquisimeto bajo las siguientes condiciones: A) El precio de venta convenido fue por la cantidad de Bs. 80.000.000,00 (hoy equivalente a Bs. 80.000,00), los cuales serían cancelados así: A.1) Bs. 10.000.000,00 (hoy equivalente a Bs. 10.000,00) Que le entrego en garantía de reserva a la codemandada CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES, C.A., la cual seria imputable al precio de venta convenido; A.2) Un segundo pago de Bs. 30.000.000,00 (Bs. 30.000,00) en un lapso de 30 días el cual efectuaría a través de cheque de gerencia a nombre del propietario, el cual ella afirma que, para cumplir había adquirido el 12 de Septiembre un cheque de gerencia de CASA PROPIA, de la cuenta corriente N° 0410-0006-61-0061006331, a nombre del codemandado J.L.D.; A.3) El saldo de Bs. 40.000.000,00 (hoy equivalente a Bs. 40.000,00) en un plazo de 60 días continuos contados a partir de la firma del Documento de opción a compra; B) Que de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de reserva cuya resolución pretende se estableció “que el término de vigencia de éste contrato se fijó en 30 días calendarios contados a partir de la fecha de suscripción (24-08-2007) y en cuyo transcurso LA INMOBILIARIA procedería a realizar todos los tramites y gestiones necesarias para la celebración del contrato de opción a compra, que debería ser suscrito entre el propietario y la OPTANTE”. Que ella le entregó el 31-08-2007 a la inmobiliaria la cantidad de Bs. 350.000 con el objeto de cubrir los gastos de autenticación del documento de opción a compra y posteriormente le hizo a éste entrega de igual cantidad para obtener la certificación del gravamen del inmueble objeto de dicho contrato, el cual fue hecho a través de cheque N° 08544622 del Banco Canarias cuenta corriente N° 0140-0027-50-0000507205, cuya titular era la aquí accionante. Que una vez suscrito el documento de reserva del inmueble objeto de este proceso de resolución, comenzó a recibir presiones de los codemandados para materializar la venta antes del tiempo estipulado, lo cual la obligó adquirir un cheque de gerencia el 12 de Septiembre del 2007, cuyos recursos fueron obtenidos por préstamo concedido a ella por el comerciante y que al dirigirse a la inmobiliaria a los fines de informarse la fecha en que sería firmada la negociación final, ésta le informó, que el propietario no procedería a vender el local, incumplimiento éste que le originó daños de lucro cesante y emergente, que también pretende; y en virtud que los coaccionados rechazaron pormenorizadamente los hechos imputados como incumplimiento de obligaciones; y la carga de la prueba de las afirmaciones como los daños cuya indemnización pretende la tiene conforme al artículo 506 del Adjetivo Civil, la parte accionante, mientras que los accionados tendrían las de las defensas esgrimidas y así se decide.

Analizando las afirmaciones hechas por la propia accionante en su libelo de demanda, con la fecha de interposición de la acción y la fecha de admisión de ésta, con los requisitos de procedencia de la acción de resolución de contrato, quien suscribe el presente fallo concuerda con el a quo en que la acción de resolución de autos no es procedente, pero disintiendo de la motivación dada por éste, por cuanto partió de un falso supuesto como es el considerar la existencia del contrato a resolver, cuando realmente éste había ya fenecido. Efectivamente el artículo 1167 del Código Civil consagra la acción de resolución cuando preceptúa “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, Sobre este artículo es pertinente traer a colación lo establecido por el autor patrio J.M.O., quien analizando dicha norma concluye que los requisitos de la acción resolutorias son: “A) La existencia de un contrato bilateral, ésto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre si; B) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda ejecutarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; C) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la circunstancia de ambos precedentes presupuestos y pronuncie o deseche la pretensión del demandante (Orsini J.M.. Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Políticas y Sociales Centro de Investigación Jurídicas 4 Edición Consagrada y suplicada. Caracas 61 Pág. 722). Por su parte el autor patrio E.C.B., define lo que es la acción resolutoria y los efectos de esta así: “…Acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya”, mientras que como efectos de resolución señala: 1) la terminación del contrato bilateral que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado no desde el momento en que se declara la resolución sino que se considerara como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que se encontraban antes de contratar; 2) Un efecto retroactivo mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado como consecuencia tenemos: las partes vuelven a la misma situación precontractual en que se encontraban antes de celebrar el contrato y por tanto deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato; 3) la parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante…” (E.C.B.. Código Civil Venezolano, Comentado y Consagrado. Ediciones Libra. Pág. 776).

De manera, que basado en lo precedentemente expuesto y adminiculando la afirmación hecha por la accionante en su libelo de demanda en la cual afirma, que el contrato de reserva de inmueble el cual pretende la resolución lo firmó con la accionada CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES, C.A., el día 24 de Agosto del 2007, y que de acuerdo a la cláusula cuarta la cual transcribe así “…Que el termino de vigencia de este contrato se fija en 30 días calendarios contados a partir de la fecha de suscripción en cuyo transcurso la INMOBILIARIA procederá a realizarse todos los tramites y gestiones necesarias para la celebración de contrato de opción a compra, que deberá ser suscrito entre el propietario y la OPTANTE…” y comparar la fecha de interposición de la demanda, lo cual según la nota de la Unidad de Recepción de Documentos Civil, es el 20-11-2007, así como con la fecha de admisión de la demanda, lo cual según auto de admisión de ésta cursante al folio 25 ocurrió el 27 de Noviembre, y haciendo una simple operación aritmética consistente en sumar los días trascurridos a partir de la fecha de suscripción del contrato que pretende resolver; es decir, a partir del 25/08/2007, hasta la de la introducción de la demanda, como el de admisión de ésta se concluye que, para la fecha de ambas actuaciones ya habían transcurrido más de los 30 días de vigencia que según la propia accionante se había convenido en el contrato de marras que pretende resolver, por cuanto los 30 días se vencieron el 23 de Septiembre del 2007, lo que implica, que la introducción de la demanda fue hecha 58 días después de vencido el contrato de marras, mientras que con respecto a la admisión de la demanda fue un lapso de tiempo mayor; es decir, con 65 días después de vencido el referido contrato de reserva de inmueble, circunstancia esta que obliga a concluir, que en el caso sub examine no se dió cumplimiento al primer requisito de procedencia de la acción de resolución, el cual tal como fue ut supra expuesto, es concurrente con los demás requisitos, lo cual hace en consecuencia improcedente la acción de autos, prescindiendo por innecesario de análisis de los demás requisitos entré los cuales estaría el de determinación de quién incumplió y que obligaría a considerar las demás pruebas promovidas por las partes; situación procesal ésta que permite inferir, que la acción incoada fue equivocada, ya que debió fue haber incoado la de cumplimiento de contrato, que si bien es cierto está igualmente consagrada en el artículo 1.167 de Código Civil, invocada por el accionante en el libelo de demanda, los efectos procesales de ambas acciones son distintas, por cuanto la de resolución como fue supra expuesto conlleva a dar por terminado el contrato vigente ( que no es el caso de autos) volviendo las partes a la misma situación que se encontraban antes de contratar y considerar como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno y la partes deben devolverse lo que se habían prometido; mientras que la acción de cumplimiento de contrato se ejerce aún después de vencido el mismo, ya que las obligaciones asumidas en él son las consecuencias que se derivan del mismo contrato, tal como lo prevee el artículo 1160 eiusdem; motivo por el cual este juzgador concuerda con el a quo, en que la resolución de contrato de reserva de inmueble y las pretensiones de daños y perjuicios incoada por M.R.S.R., contra CRISTAL BIENES RAICES Y ASESORES, C.A., y J.L.D., es improcedente, por lo que la declaratoria de Sin Lugar de la acción propuesta dictada por el a quo, está ajustado a lo preceptuado por el artículo 254 del Código Adjetivo Civil, pero haciendo la salvedad del cambio de motivación ut supra expuesta; lo cual obliga a declarar sin lugar la apelación interpuesta contra la sentencia recurrida por el abogado R.G.S.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.025, en su condición de apoderado judicial de la accionante M.R.S.R., titular de la cédula de identidad N° 14.825.817, ratificando en consecuencia la misma.

DECISION

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta el abogado R.G.S.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.025, en su condición de apoderado judicial de la accionante M.R.S.R., titular de la cédula de identidad N° 14.825.817, contra la decisión dictada en fecha 12 de Agosto de 2010 por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRICPICIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Quedando RATIFICADA en consecuencia la misma.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte apelante por haber resultado vencida en el recurso ejercido.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los Dieciséis (16) días del mes de Junio del año Dos Mil Once (2.011).

El Juez Titular

Abg. J.A.R.Z.

La Secretaria

Abg. Maria C. Gómez de Vargas

Publicada en su fecha a las 9:30 a.m.

La Secretaria

Abg. María C. Gómez de Vargas