Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 27 de Octubre de 2006

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

196° y 147°

PARTE ACTORA: M.P. y M.P.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nros. 17.809 y 3.183.897, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: A.C.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-89.445.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: A.G.M., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.313.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.Y.P. A., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.375.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre el inmueble que a continuación se identifica: “ APARTAMENTO DISTINGUIDO CON EL NUMERO 5, UBICADO EN EL EDIFICIO “ORITUCO”, SITUADO EN LA AVENIDA LOS BUCARES DE LA URBANIZACIÓN LAS ACACIAS, PARROQUIA S.R., DISTRITO CAPITAL”.

Sentencia Definitiva.-

1. Planteamiento de la controversia.

   Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada es cesionaria del contrato de arrendamiento originariamente celebrado entre la sociedad mercantil “READY RENT BIENES RAICES, C.A.” y la ciudadana A.C.G., sobre un inmueble que le pertenece, cuya duración era de un (01) año fijo, y que el mismo podría ser prorrogado por igual periodo de tiempo previa manifestación de las partes, el cual a pesar de haber vencido el contrato y las prorrogas legales concedidas a la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble a su representada. Por otro lado, la parte demandada en la contestación negó, rechazo y contradijo los hechos expuestos por la actora, alegando la improcedencia de la acción incoada estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

2. Desarrollo del Procedimiento.

   Sometida a la distribución de turno, se presentó libelo de demanda en fecha 04 de Mayo de 2006, la cual quedó atribuida al este Juzgado de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 16 de mayo de 2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

   En fecha 16 de febrero de 2006, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó los emolumentos al alguacil de este Juzgado, a los fines de la práctica de la citación del demandado (folio 44).

   En fecha 27 de junio de 2006, comparece la parte demandada A.C.G., debidamente asistida por abogado, y se dio por citada en el presente juicio (folio 46) y el 28 de junio de 2006, la parte demandada confirió Poder Apud Acta a la doctora G.Y.P. A. (folios 47 y 48).-

   Siendo la oportunidad procesal para dar contestación, en fecha 29 de junio de 2006, la demanda procedió a dar contestación (F. 50 al 52).

   Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.

   Por auto de fecha 20 de julio de 2006, este tribunal fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a la presente fecha, a las (10:30 a.m.), para que tenga lugar el acto conciliatorio de las partes en el presente juicio. Siendo la oportunidad procesal para la realización del actor conciliatorio, comparecieron las partes, y por cuanto no llegaron a ningún acuerdo, convinieron en suspender la presente causa por cinco (5) días de despacho contados a partir del día 26/07/2006, exclusive, y reanudada la causa entro nuevamente en estado de sentencia, por la cual se publica en estos términos.

   2. PARTE MOTIVA.

   Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

1. Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que en fecha 01 de mayo de 1987, la sociedad mercantil “READY RENT BIENES RAICES, C.A.”, dio en arrendamiento a la ciudadana A.C.G., el apartamento distinguido con el número 5, ubicado en el Edificio “Orituco”, situado en la Avenida Los Bucares de la Urbanización Las Acacias, Parroquia S.R., Distrito Capital, objeto de la presente litis. Igualmente, expone que el referido arrendador en fecha 01 de septiembre de 1992, cedió el mencionado contrato en todas sus partes al ciudadano M.P..

   Asimismo, el apoderado actor argumenta que el canon de arrendamiento originariamente fue establecido en la cantidad de dos mil veinte bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 2.020,50) los cuales debían ser cancelados por la arrendataria puntualmente el primer día hábil de cada mes por mensualidades vencidas, y que en fecha 18 de diciembre de 2000, conforme la regulación a la cual estaba sometida el inmueble, el canon máximo mensual quedó establecido por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 139.144,50).

   Que la duración del precitado contrato era de un (01) año fijo, contados a partir de la fecha de su celebración y que fenecido dicho lapso si alguna de las partes no diera aviso de dar por resuelto el mencionado contrato, se entendería prorrogado por lapsos iguales. Asimismo, arguye que en fecha 06 de marzo de 2002, se practicó notificación judicial a través de Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la cual se le expresó la cesión del contrato de arrendamiento y su decisión de no prorrogar el mismo, por lo que se le concede expresamente el plazo de tres (3) años de prórroga legal contemplado en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual a su decir, la arrendataria ha incumplido con el mencionado contrato, toda vez que vencida la prórroga legal concedida no a hecho entrega del inmueble de autos.

   - Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones del actor.

   Asimismo, adujo que la parte actora en su escrito libelar confiesa que la data del contrato de arrendamiento es del 1° de mayo de 1987, lo que quiere decir, que la arrendataria tiene gozando del inmueble 19 años, por lo que a su decir, se encuentran ante un contrato a tiempo indeterminado ya que se ha renovado automáticamente a través del tiempo, por lo que no puede hablarse de una prorroga legal ya que la misma es exclusiva de los contratos a tiempo determinado. Igualmente impugnó el contrato de arrendamiento promovido por la actora como instrumento fundamental de la demanda, así como la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio.

   DE LAS PRUEBAS

   Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:

1. Pruebas de la parte actora:

   1. Con el libelo de demanda la parte actora produjo a los folios 7 al 13, marcado “B”, contrato de arrendamiento con su respectivo reglamento del inmueble, suscrito entre la empresa READY RENT BIENES RAICES, C.A., actuando como arrendador y la ciudadana A.C.G., actuando como arrendataria por el mismo inmueble de autos. Dicho instrumento fue impugnado en forma genérica por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda y por cuanto no indicó si desconocía su firma ya que este es el medio idóneo para atacar dicho documento, y siendo que la contraria en su oportunidad procesal lo hizo valer, se tiene como legalmente promovido con pleno valor de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

      El mencionado instrumento es pertinente para demostrar la relación locataria primigenia existente entre la empresa READY RENT BIENES RAICES, C.A., y la arrendataria ciudadana A.C.G., asimismo para acreditar del vuelto del folio 11 que lo contiene, la existencia de la cesión que del referido contrato y en su condición de arrendador, hiciera al ciudadano M.P., titular de la cédula de identidad Nro.17.809, en fecha 01 de septiembre de 1992, que con dicho carácter actúa en la presente causa.

   2. Del folio 14 al 18, marcado “C”, consta en fotocopia simple, Resolución administrativa N°001303, de fecha 18 de diciembre de 2000, emanado de la Dirección General de Inquilinato, expediente Nro.34.157, donde consta la regulación realizada al inmueble objeto de la presente litis, el cual siendo documento administrativo de carácter públicio se tiene por fidedigno con pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho recaudo es pertinente para acreditar el canon de arrendamiento fijado por esa dirección al inmueble objeto del presente juicio, el cual quedó establecido en la cantidad de (Bs. 139,144,50), así como la condición de propietario del ciudadano M.P..

   3. Del folio 19 al 30, marcado “D”, cursa notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho instrumento fue impugnado en forma genérica por la parte contraria y por no ser el medio idóneo para restarle eficacia jurídica a dicho instrumento, ya que la demandada tenía que tacharlo de falso por algunas de las causales del art.1380 del Código Civil, por ser el mismo un documento emanado de un funcionario público. En ese contexto, se tiene con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y pertinente para acreditar que en fecha 6 de marzo de 2002 el referido tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto de juicio e hizo entrega de la copia simple del contenido de las actuaciones a que se contrae la referida notificación judicial a la ciudadana E.G., en su carácter de hija de la arrendataria A.C.G., en la cual se otorgaba como arrendataria el lapso de ley de tres (3) años a la arrendataria.

   4. Del folio 31 al 39, marcado “E”, produjo fotocopia simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, el cual siendo de naturaleza pública se tiene por fidedigno con pleno valor probatorio, por no haber sido impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicho recaudo es pertinente para acreditar la propiedad que del inmueble tiene la parte demandante.

2. Pruebas de la parte demandada: Con la contestación a la demanda produjo:

   1. Marcado “B”, consta en copia simple Contrato de arrendamiento de índole privado, suscrito entre la Administradora Cadenas (arrendador), y la ciudadana C.G. (arrendataria), de fecha 15/06/62. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandante, razón por el cual, a tenor de lo establecido en el art.444 del Código de Procedimiento Civil, ha de tenerse por reconocido, y con pleno valor de pruebas para acreditar la relación arrendaticia con fecha anterior (año 1962), que la señalada por la accionante (año 1987).

   2. En el lapso probatorio promovió la prueba de Exhibición del documento original del contrato de arrendamiento que tiene fecha 15 de junio 1962, presentado en fotostato simple por la promovente. Dicha prueba no fue evacuada en virtud de que la parte promovente no logró la intimación de la parte actora, conforme a lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, ya a este documento se le dio pleno valor como se anotó anteriormente, por aplicación del art.444 CPC.

      1er.punto previo

      De la impugnación del contrato privado y de la notificación judicial

      Como previo a cualquier otro asunto, hay que resolver la impugnación genérica efectuada por la parte demandada tanto del contrato de arrendamiento privado producido en original como de la notificación judicial también producida en original.

      Con relación al contrato, debe considerarse fundamental de la demanda porque de allí, derivan las condiciones de sus contratantes y las consecuencias jurídicas que implica dicho negocio jurídico, y en aplicación del art.434 del Código de Procedimiento Civil, era en esa única oportunidad en que podría presentarlo a juicio el accionante.

      Como ya se dijo, la parte demandada lejos de tachar de falso su contenido por aplicación de algunas de las causales del artículo 1381 del Código Civil, o desconocer su firma como se desprende del art.444 del Código de Procedimiento Civil, procedió a “impugnarlo en forma genérica”, sin explicar los motivos de tal impugnación.

      La apoderada demandada, se limitó a producir junto a su contestación (folios 50, 52) un contrato de arrendamiento privado (folios 53) en copia simple, del cual no hace referencia en dicho escrito, sino que lo menciona en otro sí, de la diligencia con que consigna el escrito de marras (folio 49) explicando sólo que existía otro contrato anterior, lo cual a juicio de quien decide, no es causal para “tenerse impugnado aquél contrato primigenio”.

      Para reafirmar las consideraciones antes expuestas, este juzgador cita al maestro J.E.C.R., quien con su acostumbrada claridad señaló:

      ....En principio, todo documento en sentido genérico, que reúna las anteriores características y de quien se puede determinar su procedencia y la verdad de su contenido, es apto para trasladar hechos al proceso, pero el valor probatorio o eficacia probatoria del hecho incorporado no es siempre idéntico, sino que es variable por determinación legal y aquí comienza la división del género en especies...

      ....Pero el género como tal para que puedan los diversos contenidos –con distinto valor probatorio según la especie- tener eficacia probatoria requiere que previamente se demuestre la autoría y la verdad del hecho incorporado al objeto. La carga de probar estos dos extremos la tiene el promoverte del documento, pero hay clases de documentos que por contener en su cuerpo distintivos que identifican al autor (como la firma, por ejemplo, u otro signo equivalente9, o la intervención de funcionarios públicos competentes que actúan en todo o en alguna parte del documento, formándolo, o sea incorporado todo el hecho o parte de él a la cosa, reciben un trato legal particular. Este Trato se hace patente cuando dentro del proceso surge un acto especial para que aquel a quien le atribuyen la autoría, la acepte o no, tal como ocurre con los documentos privados simples y el acto para desconocerlos o reconocerlos (Art. 444 CPC);…

      …Así, nace en materia de instrumentos privados simples, el desconocimiento para rechazar la posible autoría que se desprende del grafismo que se dice que identifica al autor;…

      (JESUS E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo I, Editorial Jurídica ALVA, S.R.L, Caracas, 1997)

      Por lo señalado, lo que ha debido hacer la parte demandada simplemente es señalar que aquél contrato (del año 1987) fue sustituido por otro que fue celebrado –obviamente- con anterioridad (del año 1962) - cuyos efectos sustantivos analizará quien decide más adelante-, pero desde el punto de vista procesal, ese contrato “impugnado en forma genérica” presentado en original junto al libelo, tiene plenos efectos “de pruebas” en juicio, al no haber sido tachado de falso o desconocido su firma. Y así ha de tenerse.

      Respecto a la impugnación de la notificación judicial practicada por el Juzgado 20º de Municipio, debe declararse improcedente por las mismas razones, ya que en este caso tratándose de un acta que consta en documento judicial, debió tacharse de falso por alguna de las causales del art.1380 del Código Civil.

      2do. Punto previo

      De la naturaleza del contrato de arrendamiento

      y la fecha de su celebración.

      Para poder entrar al fondo del asunto, deben a.d.s. que se relacionan directamente con aquél. En primer lugar, sea por el documento que contiene el contrato producido por el actor (del año 1987), sea por el documento que contiene el contrato producido por el demandado (del año 1962), es un hecho demostrado y aceptado por las partes la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble de autos cuya data supera los 10 años establecidos como límite en el art.38, lit. “d”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sólo que, hay dos contratos de arrendamiento, uno en sustitución de otro, ora el primero contrato (1962) sólo tiene eficacia para demostrar desde cuando ocupa el inmueble la arrendataria, pero que, fue sustituido por el último contrato (1987), el cual sustituye a aquél, por ser efectivamente notificado judicialmente sus efectos al arrendatario.

      Luego, analiza este juzgador que sea que haya sido celebrado en 1987 como demostró el actor, sea que fue celebrado en 1962 como demostró el demandado, se puede colegir de autos que lo que está en litigio es si procede o no el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal de 3 años, y es allí, donde entramos al segundo asunto relativo a la naturaleza del contrato. Pero, sea uno u otro contrato, y en el supuesto que estemos en presencia de un contrato de arrendamiento dado el tiempo (más de 10 años, art.38, lit.d, LAI) siempre la prórroga será de 3 años, lo que implica que no se le están disminuyendo los derechos del arrendatario.

      Así las cosas, la defensa de juicio sostiene que el contrato es a tiempo indeterminado y por esa razón, según su decir la acción debe desecharse por no aplicar la prórroga de ley establecida en el art.38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Este juzgador debe dejar claro, que no obstante su demostrada formación social en beneficio del débil jurídico (arrendatario), en el presente caso debe mantener el criterio que respecto al punto ya decidió en caso análogo. En efecto, en el juicio seguido por ACHAGUAS, S.A. en contra de J.F.R. por cumplimiento de contrato de arrendamiento, exp.8498, este juzgador dictó sentencia proferida el 13 de junio de 2006, y precisó:

      “Que de la redacción de la cláusula 3ª del contrato de arriendo, se desprende por facultad interpretativa del art.12 CPC de este juzgador con sentido social, el carácter determinado de la duración del mismo, ya que se dispuso una duración de un (1) año inicialmente pero con la posibilidad de prórrogas, lo que implica dada la pluralidad del lenguaje y el comportamiento en el tiempo de los contratantes de mantener el contrato, que el mismo perduró en el tiempo y que, siempre las partes sabrían cuando empezaba y cuándo terminaba la siguiente prórroga si una no daba aviso a la otra de continuar el contrato.

      En el presente caso, tenemos pues dos contratos que establecen lo mismo respecto a la duración y prórrogas. El primero, se trata de un contrato celebrado en el año 1962 en forma privada y del contenido del mismo (folio 53) en su cláusula 5ª, se desprende que las partes acordaron que las prórrogas se mantendrían a tiempo fijo, ello con la implicación de saber cuando comienza y cuando culmina cada nueva prórroga.

      Además, en forma clara establece dicha cláusula:

      El término fijado para la duración de este contrato es de Un (1) año fijo prorrogable automáticamente por períodos de igual duración convenidos desde ahora...

      Y, del contrato último de 1987 que es el vigente (por sustituir a aquél) a los fines de este juicio se estableció en la cláusula 3ª:

      La duración de este contrato es de UN (1) AÑO.- a partir del 01/05/87, fecha en la cual entrará en vigor y se entenderá automáticamente renovado por períodos de un año...

      En el presente caso, a la luz del art.12 del Código de Procedimiento Civil que autoriza la interpretación de los contratos, a juicio de quien decide, el contrato en referencia (del año 1987) es de naturaleza determinada porque al vencimiento de cada prórroga, en forma automática continuaba en el tiempo (y de hecho así sucedió), hasta que se notificó formalmente al inquilino a través de un tribunal que no se prorrogaría “nuevamente” a voluntad del arrendador, pero que tendría derecho a ejercer la prórroga de ley de 3 años, como efecto, el arrendatario disfrutó.

      La arrendataria tuvo derecho a demandar la nulidad de esa notificación judicial (art.33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) por el hecho de estar en presencia según su decir, de un contrato donde no priva la prórroga, o demandar por mero declarativa (art.16 CPC) que se calificara la naturaleza indeterminada de su contrato, caso de ser cierto su argumento.

      Ahora bien, que la norma 1580 del Código Civil disponga que no se pueden dar en arrendamientos inmuebles por más de 15 años, no significa que si un contrato que inicialmente se convino por un (1) año, y se prorrogó en el tiempo y pasaron más de 15 años, implique que se “convierta” en un contrato sin determinación de tiempo.

      Además, el supuesto del art.1600 eiusdem relativo al hecho que al expirar el tiempo convenido y se deje en posesión al arrendatario en el inmueble, se tenga al contrato a tiempo indeterminado, no aplica para los contratos determinados, aquellos que por su redacción, las partes disponen de prórrogas automáticas por el mismo tiempo inicial (en este caso de un año), las cuales siempre se mantienen en el tiempo de manera determinada (todas de un año).

      Por todo lo anterior, precisado que el presente juicio versa de un contrato a tiempo determinado, es obvio que si procede la prórroga de ley establecida en el art.38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que data la relación desde 1962 sustituida por otro contrato de 1987, pero que en todo caso, siempre la prórroga será de hasta tres (3) años. Y así se decide.

      De las conclusiones probatorias

      Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:

      I.

   1. Que efectivamente existió la relación arrendaticia inicialmente convenida inicialmente entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CADENAS, S.A., y la ciudadana A.C.G. por el inmueble de autos que data de 1962.

   2. Que con posterioridad, en 1987 se cambió de arrendador de ADMINISTRADORA CADENAS (inicial) a READY RENT BIENES RAICES, C.A. cuando se celebró nuevo contrato manteniéndose el objeto, modificándose sólo el monto del canon de arrendamiento. Que por ese motivo, el arrendatario conoce quien es su arrendador desde 1987.

   3. Que consta contrato de cesión al reverso del contrato de arrendamiento (vuelto folio 11) en la cual READY RENT BIENES RAICES, C.A. cede el contrato (de arrendamiento) al ciudadano M.P..

   4. Que la arrendataria tuvo pleno conocimiento de la cesión que se le opone (a nombre de M.P.), por haber sido notificada por parte del actor en fecha 06-03-2002, mediante notificación practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, lo que implica tener plenos efectos dicha cesión como arrendatario-deudor cumpliendo el extremo del art.1550 del Código Civil, que establece que el cesionario (en este caso, M.P.) no tiene derechos contra terceros (en este caso A.C.G., por ser tercero entre el cesionario M.P., y el arrendador cedido sociedad mercantil “READY RENT BIENES RAICES, C.A.”, hasta que sea notificada la cesión o que el deudor la ha aceptado.

      Y, no hay dudas para quien decide que la arrendataria-deudora tenía conocimiento de quien es su nuevo acreedor-arrendador al momento de notificársele judicialmente.

   5. Que de la redacción de las cláusulas 5ª y 3ª de los contratos de arriendo (este último vigente), se desprende por facultad interpretativa del art.12 CPC el carácter determinado de la duración de los mismos por las causas expresadas anteriormente.

   6. Que en virtud del carácter determinado del contrato, el arrendatario ejerció su derecho de prorroga de Ley de 3 años, la cual venció el 1º de mayo de 2006

      II.

      De las pruebas aportadas por la demandada se desprende que nada probó o desvirtuó sobre los hechos alegados por la parte actora, pudiéndose verificar muy por el contrario, que la parte demandante demostró su condición de arrendador ante el arrendatario al notificarle la cesión del contrato de arrendamiento y su deseo de no prorrogar el mismo, a través del Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cumpliendo con lo previsto en el art.1550 C.Civil, y quedando establecido el cumplimiento de la prórroga legal de 3 años, debe este juzgador forzosamente declarar cumplido dicho término de conformidad con lo previsto en el art.38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      En consecuencia, ha cumplido el demandante con su carga de pruebas sobre la pretensión principal de cumplimiento de contrato de acuerdo a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, siendo que a su vez el demandado no demostró ningún hecho extintivo o invalidación de las obligaciones reclamadas, por orden del artículo 1354 Código Civil.

      De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.