Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 29 de Septiembre de 2008
| Fecha de Resolución | 29 de Septiembre de 2008 |
| Emisor | Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Diana Beatriz Carrero Quintero |
| Procedimiento | Desalojo |
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: M.D.C.M.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.021.703, domiciliada en Barquisimeto, Estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado L.A.S.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 11.451.
PARTE DEMANDADA: M.E.F.D.M., venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-6.397.704.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: abogado S.P.S.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 6.690.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: 6286
CAPÍTULO I
PARTE NARRATIVA
DE LA DEMANDA
Se inicia la presente controversia por escrito de demanda interpuesto por el abogado L.A.S.P., con el carácter de apoderado de la ciudadana M.D.C.M.L., contra la ciudadana M.E.F.Q.D.M., por motivo de desalojo, en el que expone: Que su mandante celebró contrato de administración del inmueble de su propiedad ubicado en la avenida principal de Pirineos, calle principal de la Urbanización El Sinaral, casa No. 51, el día 07 de octubre de 1999, con la Inmobiliaria S.M. S.R.L., y que dicho contrato de administración duró hasta el 21 de junio de 2006, fecha en que fue rescindido.
Que la Inmobiliaria S.M. en fecha 01 de noviembre de 1999, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano J.E.M.G., quien falleció el 04 de diciembre de 2004, dándole en alquiler a dicho arrendatario el inmueble en referencia.
Alega que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo) o TRECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 350,oo) de acuerdo a la cláusula segunda del contrato.
Que a la muerte del original arrendatario quedaron habitando la casa arrendada su esposa y sus hijos pero sin contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que en la cláusula vigésima se estableció que a la muerte del arrendatario se desocuparía o se firmaría un nuevo contrato, y que ninguna de las dos situaciones se ha producido, que la viuda del arrendatario original M.E.F.Q.D.M. no ha cancelado ningún canon de arrendamiento, sin que las gestiones de cobro, incluso una judicial mediante causa No. 4251-2005 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial dieran resultado.
Señala que la deuda de los cánones de arrendamiento no pagados es la cantidad de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 13.300.000,oo), o TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 13.300), correspondientes a los años 2005, 2006, 2007, enero y febrero de 2008.
Que como las gestiones de cobro han sido infructuosas, acude a demandar formalmente a la ciudadana M.E.F.D.M. en su condición de arrendataria para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:
Al desalojo del inmueble que ocupa y consecuencialmente la entrega a la propietaria libre de personas, bienes de todo tipo, limpio y en buenas condiciones de habitabilidad.
En el pago de la cantidad de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 13.300.000) o TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 13.300) de los meses de alquiler no cancelados y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble a manera de indemnización, por daños y perjuicios causados a la dueña del inmueble.
Fundamenta la acción en los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estima la demanda en la suma de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 13.300.000) o TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 13.300).
LA CONTESTACIÓN
En escrito de fecha 03 de junio de 2008 (f. 27 y 28), la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda incoada en su contra en los siguientes términos: Rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, así como los documentos en que se fundamenta la pretensión.
Alega como punto previo la falta de cualidad e interés de la demandada para sostener el juicio en razón de que no ha celebrado ningún tipo de contrato de arrendamiento con la demandante, que el demandante alega que la Inmobiliaria S.M. celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.E.M.G. fallecido, por lo tanto ella es un tercero con relación al presunto contrato. Que el demandante presume que es la esposa y viuda de la persona que celebró dicho contrato, pero que no se ha demostrado dicha relación en los autos, y que por esa razón no tiene cualidad ni interés para sostener el juicio, así como tampoco la tiene la demandante.
Rechaza el petitorio de la demanda, en virtud de la falta de fundamento de la acción.
PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante, a través de su apoderado judicial, en escrito de promoción de pruebas de fecha 14 de julio de 2008 (f. 31 y 32), promovió:
- Contrato de arrendamiento celebrado entre la Inmobiliaria S.M. y L.E.M.G..
- Expediente No. 4251 del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes y del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, debidamente asistida de abogado, en escrito de promoción de pruebas de fecha 16 de julio de 2008 (f. 107 y 108), promueve:
- Recibo por Bs. 2300,oo de Artico Soluciones.
- Informe médico.
- Copias de partidas de nacimiento de sus menores hijos.
- Inspección Judicial sobre el inmueble.
CAPÍTULO II
PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD ACTIVA Y PASIVA EN LA PRESENTE CAUSA
Previo al pronunciamiento de fondo, procede esta Juzgadora al análisis de la falta de cualidad e intereses esgrimida por la parte demandada como punto previo al estudio del fondo de la demanda, y en este sentido tenemos que la parte demandada sustenta la falta de cualidad opuesta, por una parte, con respecto a la de la demandada, en que no ha celebrado ningún tipo de arrendamiento con la demandante, en vista que el contrato fue suscrito por Inmobiliaria S.M. –antigua administradora del inmueble propiedad de la demandante- con el ciudadano J.E.M.G., fallecido, por lo que ella es un tercero con relación al contrato. Que el demandante presume que ella es la esposa o viuda del arrendatario, pero que no se ha demostrado dicha relación en autos. Por otra parte, con respecto a la falta de cualidad de la demandante, la sustenta en que no celebró contrato de arrendamiento con la demandada, como se indicó anteriormente.
Ahora bien, expuesto lo anterior, debe verificarse primeramente lo concerniente a sí existe o no algún vinculo que relacione a la demandada con el arrendatario, pues constituye el punto de partida para el análisis de la procedencia o no de la falta de cualidad alegada.
En este sentido, tenemos que la parte demandante, a los fines de probar la relación existente como anterior esposa hoy viuda del arrendatario, presentó copias certificadas del expediente No. 4251-05 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y acta de defunción No. 786 de los cuales se desprende a todas luces que la demandada efectivamente era cónyuge del de cujus, siendo ahora viuda del mismo, hecho cierto que no puede desconocerse.
Establecida la relación que vincula a la demandada con el arrendatario, procede ahora esta Juzgadora al análisis de si las obligaciones adquiridas por este último en vida son traslativas para la demandada en la presente causa, por lo que conviene señalar el contenido del artículo 1163 del Código Civil que establece:
Artículo 1163.- Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así la naturaleza del contrato.
Artículo 1.603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario.
De tal manera que, de conformidad con las normas anteriormente transcritas, al morir el ciudadano J.E.M.G., de conformidad con la cláusula vigésima del contrato, la cual aún y cuando establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, el contrato se daría por terminado, procediendo los inquilinos a su desocupación inmediata a la celebración de un nuevo contrato, era potestativo de la arrendadora la decisión al respecto, por lo que habiendo continuado la ciudadana M.E.F.D.M. ocupando el inmueble objeto de la acción sin oposición de la arrendadora, se entiende las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento no se extinguieron y las mismas se trasmitieron a esta última, y así se decide.
DELIMITACION DE LA LITIS
La acción intentada por la parte actora en el presente juicio tiende al desalojo por parte de la demandada M.E.F.D.M. del inmueble de su propiedad ubicado en la avenida principal de Pirineos, calle principal de la Urbanización El Sinaral, casa No. 51, fundamentando su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, insolvencia en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas vencidas.
Por su parte la demandada rechaza que adeude los cánones de arrendamiento que aduce la demandante, alegando que no ha suscrito contrato de arrendamiento alguno con la demandante, y que la demandante no probó que sea la viuda del arrendatario, lo cual se dilucidó en la sección anterior de la presente sentencia, por lo que siendo así, se observa que la demandada no alegó ningún otro argumento que tendiera a rebatir lo alegado por la parte actora, por lo que corresponde seguidamente esta Juzgadora a verificar la procedencia de lo aducido por la ésta en su escrito de demanda.
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
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A los folios 05 y 06 inserto documento autenticado en fecha 26 de junio de 2006, por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele el valor probatorio que señala el artículo 1360 del Código de Procedimiento Civil, haciendo plena fe de la cualidad que como apoderado de la parte demandante posee el abogado L.A.S.P..
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Al folio 07 corre inserto documento privado contentivo de contrato de administración de bienes inmuebles, el cual fue agregado en original, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe que la ciudadana M.M.L. suscribió contrato de administración con la INMOBILIARIA S.M., representada por V.J.B. sobre el inmueble objeto de la acción.
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Al folio 08 corre inserta misiva de fecha 21 de junio de 2006 dirigida por la ciudadana M.D.C.M.D.L. a la INMOBILAIRIA S.M., con sello de recibido de esta última, la cual no valora ni aprecia este Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 1374 del Código Civil.
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A los folios 09 y 10 corre inserto contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de noviembre de 1999, suscrito entre el ciudadano V.J.B. con el carácter de gerente de la Inmobiliaria S.M. S.R.L. con el ciudadano J.E.M.G., el cual fue aportado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnado dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 Código Civil, y por tanto hace plena fe de la relación arrendaticia que existió entre el ciudadano J.E.M. y la mencionada Inmobiliaria, quien fungió como administradora del inmueble propiedad de la aquí demandante, y cuyas obligaciones pasaron a ser responsabilidad de la aquí demandada.
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Al folio 11 corre inserta acta de defunción No. 786 expedida por el Prefecto de la Parroquia San J.B.d.E.T., perteneciente al de cujus J.E.M.G., la cual por haber sido agregada en copia certificada conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, y no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere el valor probatorio que señala el artículo 1.359 del Código Civil, y por tanto hace plena fe que el día 04 de diciembre de 2004 falleció el ciudadano J.O.E.M., quien era casado con la ciudadana M.E.F.Q..
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Del folio 33 al 105 corre inserto expediente signado con el No. 4251-05 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el cual fue agregado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señala el artículo 1.360 del Código Civil, haciendo fe del vinculo que unió al ciudadano J.E.M.G. como esposo de la aquí demandada.
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A los folios 109 y 110 corren insertas instrumentales referidas a informe médico de fecha 14 de julio de 2008 y factura de fecha 12 de julio de 2007, las cuales emanan de terceros ajenos al juicio por lo que debieron ser ratificado su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en tal virtud se desechan las mismas.
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Del folio 111 al 113 corren insertas partidas de nacimiento las cuales no valoran ni aprecia este Juzgado por no contribuir a dilucidar lo realmente controvertido en la presente causa.
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Del folio 116 al 119 corre inserto oficio DC/OFIC/340-08 de fecha 04 de agosto de 2008, emanado de la Alcaldía del Municipio San C.d.E.T., con anexo de informes de inspección y copia simple de la Ficha Catastral, los cuales no valora ni aprecia este Juzgado por cuanto de los mismos no se desprende elemento alguno de convicción en la dilucidación de lo controvertido.
PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION INTENTADA
La pretensión de la parte demandante en el presente juicio tiene por objeto el desalojo por parte de la demandada M.E.F., de un inmueble del cual es propietaria, ubicado en la avenida principal de Pirineos, calle principal de la Urbanización El Sinaral, casa No. 51, San Cristóbal, Estado Táchira, pretensión que fundamenta en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual señala:
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
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Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...
Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión de la parte actora, alega argumentos tendentes a demostrar presuntos hechos que no rebaten certeramente lo esgrimido por la actora, pues es sabido que en materia arrendaticia cuando el demandante alega la insolvencia del arrendatario, corresponde a este último demostrar que está solvente, pues estamos frente a la llamada prueba del hecho negativo, en cuyo supuesto, no es quien alega al que corresponde probar, sino a su adversario.
En el caso bajo análisis, se observa que la demandada no logró demostrar que se encuentre solvente con respecto a los cánones de arrendamiento aducidos como insolutos por la demandante y siendo así, correspondiendo al deudor demostrar el pago como principal medio de extinción de las obligaciones, es evidente que la pretensión satisface los presupuestos de procedencia de la pretensión sustentada en el artículo 34 literal a) del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que no se encuentra solvente en el pago más de dos mensualidades consecutivas, más aun que en el acto conciliatorio celebrado por ante este Juzgado la demandada ofreció el pago de los cánones de arrendamiento que adeudaba en la forma por ella explanada en el mencionado acto.
Como corolario de lo anteriormente expuesto tenemos que la demandada alega que vive con menores de edad, por lo que en este sentido, esta Juzgadora aclara que no corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse con respecto a ello, puesto que existen los mecanismos legales pertinentes que se encuentran a disposición de la demandada para que amparen cualquier pretensión que tenga en base a ese supuesto.
En definitiva, en virtud de haber encontrado la sentenciadora suficientemente demostrada por el demandante la pretensión incoada, a tenor de lo dispuesto en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento civil, debe declararse con lugar la demanda, y así se decide.
CAPÍTULO III
PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA.
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 26 y 257 de nuestra Constitución, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, resuelve:
Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana M.D.C.M.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.021.703, contra M.E.F., venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-6.397.704, por DESALOJO.
Se le ordena a la parte demandada M.E.F., la ENTREGA INMEDIATA a la parte demandante L.M.D.C.M.D.L., del inmueble de su propiedad ubicado en la avenida principal de Pirineos, calle principal de la Urbanización El Sinaral, casa No. 51, San Cristóbal, Estado Táchira, libre de personas, bienes de todo tipo, limpio y en buenas condiciones de habitabilidad.
Se condena a la parte demandada M.E.F. a pagar a la demandante L.M.D.C.M.D.L., la suma de TRECE MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 13.300.000,oo) o TRECE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 13.300) correspondientes a los años 2005, 2006,2007, enero y febrero de 2008, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, el día de hoy veintinueve (29) de septiembre del año dos mil ocho.
Abg. D.B.C.Q.
Jueza Temporal
Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
En la misma fecha se publicó siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) y se dejó copia para el archivo del Tribunal.
Abg. Margiore Rojas Alarcón
Secretaria
Exp. 6286
