Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 21 de Febrero de 2008

La entrega del inmueble arrendado distinguido con el No. 10-A del Edificio Residencias Montalbán, ubicado en la transversal 3 6-1-E, entre la Avenida J.A.P. y la Avenida dos de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas, Distrito Capital.

Pagar las costas y costos del presente procedimiento calculados por el Tribunal.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000), o su equivalente hoy en día de acuerdo a la reconversión monetaria en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.000).

Por último solicitó medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado basado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

BREVE RESEÑA DE LOS

Mediante diligencia de fecha 23 de noviembre de 2006, compareció la representación judicial de la parte actora y procedió a consignar en autos los documentos fundamentales en los cuales sustentó su demanda a decir: A) Contrato de Arrendamiento original, el cual acciona por esta vía; B) Un segundo Contrato de Arrendamiento que involucra el mismo objeto y las mismas partes, pero con diferentes fechas de autenticación; C) Instrumento Poder conferido por la actora, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 56, Tomo 124, de fecha 06/11/2006 y D) Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de cumplimiento de contrato accionado.

En fecha 27 de noviembre de 2006, el Juzgado quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió admitir la presente demanda ordenando proceder la sustanciación por los tramites del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada, ciudadana M.S.S.P., para que compareciere al SEGUNDO (2°) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de haberse practicado la misma, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra.-

Consignados como fueron los fotostatos y emolumentos respectivos para la elaboración de la compulsa por parte de la representación de la actora, y la disposición del ciudadano Alguacil para la practica de la citación de la parte demandada, la cual efectivamente fue llevada a cabo y surtió su efecto, conforme a lo verificado en autos de acuerdo a la comparecencia de la demandada a imponerse del presente asunto.

Tal como fue reflejado anteriormente, se evidencia de autos que mediante diligencia de fecha 15 de diciembre de 2006, compareció la parte demandada, ciudadana M.S.S., plenamente identificada en autos, quien actuando en su propio nombre y en representación de sus derechos, procedió a otorgar poder especial Apud acta en la persona del abogado en ejercicio G.R. OCA AVILA, venezolano, mayor de edad e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 32.713, para que el citado profesional del derecho sostenga sus derechos en la presente controversia, igualmente con dicha actuación se dio por citada de la demanda incoada en su contra.

Llegada la oportunidad correspondiente para la contestación de la demanda, se observa de autos escrito contentivo de cuatro (4) folios útiles y un anexo, consignado en fecha 19 de diciembre de 2006, a través del cual, la parte demandada a través de su apoderado especial en primer orden, impugnó el valor de la demanda estimada por la actora en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000) hoy su equivalente de acuerdo a la reconversión monetaria en la suma de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.000). Igualmente se desprende del escrito de contestación suscrito y consignado por la demandada, en el cual, en primer orden opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda porque –a su decir- no se encuentran llenos los extremos legales contenidos en el artículo 340 ejusdem.

En fecha 20 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte actora consignó a los autos, escrito constante de un (1) folio útil, mediante el cual procedió a rechazar los alegatos y fundamentos esbozados por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, específicamente en cuanto a la impugnación de la cuantía y la cuestión previa opuesta.

Mediante escrito de fecha 15 de enero de 2006, la representación judicial de la parte demandada consignó en un (1) folio útil, escrito de promoción de pruebas, desprendiéndose igualmente la promoción de pruebas consignada por la representación judicial de la parte actora, las cuales fueron agregadas y admitidas dentro del lapso legal para ello, específicamente tal como se visualiza de sendos autos dictados en fecha 15 y 16, respectivamente del mes de enero de 2007.

Quedó de esta forma trabada la litis.

-II-

PUNTO PREVIO

Establecido lo anterior, toca ahora entrar a decidir como punto previo al fondo del caso debatido, sobre la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada al momento de la contestación a la demanda, con lo cual es necesario precisar en principio, la disposición que contempla el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 36: “…En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año …”.

Ahora bien, siendo ello así y a los fines de emitir un pronunciamiento con respecto a la impugnación de la cuantía de la demanda, la cual fue formulada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, es necesario dejar plasmado el criterio jurisprudencial reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido que no basta la impugnación de la cuantía por excesiva o por mínima, pues la parte que la impugna debe fijar el monto que cree debe tener y probarlo, tal como fue señalado en sentencia Nº 01136, Sala Político Administrativa del 23 de Julio de 2003.

De acuerdo a estos planteamientos, observa este Tribunal de Alzada que el A-quo, en su sentencia definitiva de fecha 05/02/07, desechó la impugnación de la cuantía de la demanda realizada por la parte demandada, por considerar que no existió alegato alguno por parte de la demandada que justificara la impugnación de la demanda salvo en el error de la fundamentación legal empleada para ello por el actor, decisión ésta que acertadamente estableció dicho juzgado de Municipio, y la cual confirma esta juzgadora, de acuerdo a estos parámetros.

De conformidad con lo dispuesto en la Ley, los tribunales conocerán de las causas de acuerdo a las materias sobre las cuales tengan competencia por la materia y territorio, asimismo las atribuidas de acuerdo a la cuantía o valor en que sean estimadas. En tal sentido establece el Código de Procedimiento Civil las formas en que deberá ser calculada la cuantía según sea el caso, pues, para las causas que tengan por objeto el reclamo de sumas de dinero, se estimará la demanda de conformidad con lo dispuesto en los artículos 31 al 37 del Código Adjetivo, y en los casos en que no haya título, o no exista constancia en él del valor de la demanda, el accionante tiene la carga procesal de estimarla, salvo en los casos en que se trate de una pretensión extramatrimonial, es decir, aquellas cuyo objeto es el estado y capacidad de las personas, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 eiusdem.

En el caso de autos y del análisis de la norma contemplada en el Código de Procedimiento Civil, relativa a la cuantía, esta juzgadora observa y así lo alegó la parte actora en su demanda dentro de la cual consignó el contrato de arrendamiento aportado como instrumento fundamental, prima facie, argumentando que se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y tal verisimilitud se juzgó a los fines de darle trámite a la pretensión donde efectivamente el actor reclama en su demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada por el vencimiento de la prorroga legal, que calificó a tiempo determinado, estimando su pretensión en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000) o su equivalente en la suma de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 5.000), es decir que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, en consecuencia, es improcedente la aplicación de la regla contenida en la parte in fine del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, para estimar la cuantía de lo litigado, que establece que si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.- En el presente caso no se demandó el pago de pensiones insolutas ni accesorios, sino como se mencionó anteriormente, el cumplimiento de cláusulas contractuales, por tanto, el valor de la pretensión estará determinada por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, con lo cual evidentemente lo que hizo el actor fue una mala interpretación de la norma legal, por lo tanto queda desechada la impugnación a la cuantía interpuesta por la demandada. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la cuestión previa opuesta por la demandada, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa -a su decir- por no cumplir la demanda con los extremos del ordinal 5º del artículo 340 eiusdem. Señaló expresamente la representación judicial de la demandada que el actor en su libelo de demanda, no es claro en sus conclusiones, pues no precisa con exactitud que es lo que pretende, es decir, el actor en su petitorio, cito textual: PRIMERO: La entrega del inmueble…SEGUNDO: El pago de costas y costos…, no calificando la acción que pretende le sea declarada Con Lugar, no se determina si estamos en presencia de una demanda por Desalojo, Resolución o Cumplimiento de Contrato, etc, tampoco podemos deducirla de los fundamentos de derecho alegados por el actor, pues los artículos en que se basa el capitulo segundo denominado “EL DERECHO”, se mencionan los artículos 1, 33, 38, literal b y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo por ejemplo el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tan general que tampoco se puede deducir la acción de que se trata, encontrándose la demandada en un estado de indefensión al no estar claros los puntos a ser atacados del libelo…(…).

(Cursivas del Tribunal)

En este orden de ideas establecido con anterioridad, s de destacar que cuando el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece que el libelo de la demanda deberá expresar “la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, se debe entender, como ha sido desarrollado y explicado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia del m.T.d.J., que el mismo exige a quien intente la demanda el señalamiento de los supuestos fácticos y basamentos jurídicos en los que soporta su pretensión de una forma clara y concisa. De allí que, específicamente con respecto a las razones de derecho, no se requiere una indicación pormenorizada y minuciosa de cada uno de los fundamentos, toda vez que el juez no se encuentra obligado a conocer sólo de las calificaciones jurídicas que hagan las partes, pues su facultad como director del proceso lleva consigo la posibilidad de aplicar o desaplicar ex oficio el derecho.

Así, este requisito está muy vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio; en tal orden, la obligación contenida en el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no puede estar referida a una detallada relación de los hechos y el derecho aplicable, sino a la narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento de la pretensión, y los elementos jurídicos de trascendencia que se requieren para explicar suficientemente la pretensión, de modo que el demandado conozca del actor la pretensión en todos sus aspectos; pero ello no significa que forzosamente se tenga que pormenorizar al detalle cada hecho y cada elemento de iure, ya que es suficiente con que se haga una descripción más o menos concreta de éstos para una adecuada defensa.

En el presente caso, de un análisis pormenorizado del escrito libelar, se puede evidenciar que la parte actora expresamente señaló por una parte, los hechos que sirvieron de sustento a su petición, y por otra, indicó las normas en las cuales se basa la misma, y las conclusiones o peticiones que de estás se derivan. De esta forma, se observa que en el mismo cuerpo del escrito surgen los elementos de cognición suficientes para enterarse de los hechos ocurridos.

En este orden, se observa que en el escrito libelar se señaló expresamente que las obligaciones reclamadas por el actor derivan del supuesto incumplimiento de la demandada de las cláusulas contractuales implícitas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado en fecha 05/11/2004, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, y que dicha violación específicamente deviene del vencimiento de la prórroga legal que por ley le correspondía a la Arrendataria del inmueble objeto del contrato, por el lapso de un (1) año, vale decir-según el contrato hasta el día primero (1º) de noviembre de 2006, sin que hasta la fecha la arrendataria haya hecho entrega del inmueble arrendado en forma voluntaria.

Además, en el capitulo segundo relativo a los fundamentos de derecho, el actor hizo una relación concatenada de la relación arrendaticia nacida de en sendos contratos a tiempo determinado de un año fijo-según el demandante-surge el derecho a reclamar el derecho que le asiste, señalándose incluso las disposiciones establecidas en el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil.

De tal manera concluye esta Juzgadora desechar el señalamiento de la parte demandada, en cuanto a que en el escrito contentivo de la demanda el actor no es claro en sus conclusiones, pues a su entender no precisa con exactitud que es lo que pretende. Y los motivos de derecho que la fundamentan, púes, contrariamente a ello, si puede desprender del mencionado libelo los fundamentos de hecho y de derecho sobre los cuales se erige la pretensión. Siendo ello así, resulta improcedente la cuestión previa opuesta de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 340 ibidem. ASÍ SE DECIDE

Decidido lo anterior pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la controversia puesta a su conocimiento, tomando en cuenta para ello las pruebas aportadas por las partes involucradas en el conflicto planteado.

En este sentido, es preciso señalar los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, cuyas normas establecen el deber de los jueces de mantener la igualdad de las partes en el proceso, sin que pueda suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados por ellas, estando por lo tanto, obligados a admitirla todas, salvo aquellas que no sean posible su admisión de acuerdo a las previsiones de ley.

En el presente caso, tal como lo acotáramos en la narrativa inicial, la parte actora pretende la entrega de un bien de su propiedad constituido por un por un apartamento distinguido con el No. 10-A del Edificio Residencias Montalbán, ubicado en la transversal 3 6-1-E, entre la Avenida J.A.P. y la Avenida dos de la Urbanización Montalbán, Parroquia La Vega, Caracas, Distrito Capital, con fundamento de su pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento ya que la relación locativa suscrita entre ella y la arrendataria, ciudadana M.Z.S.P. (demandada), habría llegado a su término de vigencia conforme a la prórroga legal que le correspondía a esta última cuya fecha expiró en fecha 01 de noviembre de 2006, situación que deviene debido que al suscribirse el contrato de arrendamiento por un tiempo determinado con una duración de un año (1) fijo con fecha de vencimiento el día 01 de noviembre de 2004, tal como se desprende del contrato accionado, obligaba a reconocer una prorroga legal a favor de la arrendataria de un (1) año, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, oportunidad ésta que venció el primero (01) de noviembre de 2006, sin que hasta la fecha la arrendataria haya efectuado la entrega material del inmueble descrito.

Contra tal argumentación, la parte demandada en la causa, en su escrito de contestación a la demanda de fecha 197/12/06, entre otras defensas, negó, rechazó y contradijo íntegramente tanto en los hechos como en cuanto al derecho los alegatos explanados por la actora, por cuanto -a su decir- su poderdante, continuo en forma pacifica ocupando el inmueble objeto del contrato, luego del vencimiento del mismo y aún mas, sin que la Arrendadora haya hecho oposición al pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del presente año, debidamente consignada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyo depósito riela en el expediente signado bajo el No. 2006-0096, conforme se evidencia del original del depósito número 944386, que anexa marcada “A”. Igualmente rechazó la solicitud de la parte actora referida al secuestro del inmueble que actualmente ocupa su mandante, pues –a su decir- no es cierto que pueda causar un gravísimo daño a la estructura del inmueble, accesorios o instalaciones, ya que en la actualidad el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra en perfecto estado de mantenimiento y totalmente solvente en lo referente a todos los servicios públicos y en especial a la solvencia del condominio, para lo cual manifestó al tribunal la completa disposición de su representada de permitir cualquier inspección que sobre el inmueble se solicite para la determinación del estado físico de dicho inmueble, por lo tanto, mal podría considerarse cumplidos los requisitos legales exigidos para decretar la medida de secuestro solicitada, por no acompañar el actor, medio de prueba suficiente que constituya la presunción grave que aduce, ni destrucción del inmueble objeto del contrato.

Conforme a lo expuesto, debe entonces esta sentenciadora entrar a establecer y valorar los argumentos e instrumentos probatorios promovidos por las partes, así:

La parte actora produjo las siguientes instrumentales:

1. Contrato de Arrendamiento original, suscrito entre las ciudadanas M.A.L.F., y la ciudadana M.Z.S.P., autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05-11-2004, inserto bajo el Nº 42 del Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, el cual acciona por esta vía; cuyo documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna por la parte contraria, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1.359 del Código Civil.

2. Un segundo Contrato de Arrendamiento que involucra el mismo objeto y las mismas partes, pero con diferente fecha de autenticación al anterior. En cuanto a este documento considera esta juzgadora que aún cuando se encuentran involucradas en el negocio jurídico las mismas partes del contrato accionado, así como el mismo bien inmueble objeto del mismo, no es susceptible de valorización, ya que solamente se toma como referencia en que ambas partes por lo que se deduce de ambos contratos, procedieron a renovar y suscribir un nuevo contrato en las mismas condiciones al accionado por esta vía.

3. Instrumento Poder conferido por la actora, debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el No. 56, Tomo 124, de fecha 06/11/2006. En cuanto a este documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil vigente en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

4. Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de cumplimiento de contrato accionado, cuyo documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 1363 y 1.364, del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a las probanzas traídas a los autos por la parte demandada tenemos que consignó a los autos como medio de pruebas.

Un (01) recibo de pago signado bajo el Nº 944386 del Banco Industrial de Venezuela, con un sello húmedo del juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000) o su equivalente hoy de acuerdo a la reconversión monetaria en setecientos bolívares fuertes (Bs. F. 700) cuya consignación considera esta juzgadora hacer un análisis mas adelante durante el desarrollo de la presente decisión para determinar y así formarse un criterio acerca de si fue legalmente efectuada o surte algún efecto legal dentro de este proceso.

Ahora bien de acuerdo a las probanzas de ambas partes y en virtud de que la acción aquí ejercida, no es otra cosa que el cumplimiento de contrato por vencimiento de Prorroga Legal fundamentado en el Artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe esta Juzgadora previamente entrar a delimitar los supuestos o requisitos necesarios para la procedencia de dicha acción: Al respecto, la mencionada norma dispone:

ARTÍCULO 39: La Prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Doctrinariamente la Prorroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley. Se trata de un beneficio establecido en la Ley y que se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Conforme a la anotación expresada, la prórroga legal presenta varias características:

1. Es de orden público relativo.

2. obligatoria para el arrendador y,

3. facultativa para el arrendatario, opera de pleno derecho y es aplicable sólo a los contratos por tiempo determinado.

En cuanto a esta última característica se expresa que el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia. Los sujetos intervinientes conocen desde el comienzo cuándo se inicia y cuándo concluye el momento de su duración, es decir se trata de un lapso de tiempo concreto, que responde al “cuando” contractual, es decir, indica el momento inicial (dies a quo) y el conclusivo (dies a quem), no existiendo duda alguna relacionada con el comienzo del movimiento que se cuantifica en una medida de tiempo como longitud (meses o años, según el acuerdo de las partes y el propio limite fijado en la ley). La certeza temporal es nota distintiva en esa medida precisa que se inicia y que fija un fin o límite en el tiempo ordenado por las propias partes.

Esa “certeza temporal” deriva de la propia determinación en el tiempo que orienta a las partes al conocimiento de cuánto durará el contrato, con sentido de seguridad, que no presenta ninguna duda. Por consiguiente, aplicado tal sentido al significado de lo “cierto” al tiempo, en cuanto tiempo como duración limitada, el plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, claramente señalada en el contrato, de modo exacto, que permite a las partes conocer el inicio y la conclusión del arrendamiento.

En el artículo 1.579 del Código Civil, encontramos esa característica de la “certeza temporal” al contemplar el mismo que, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

En este sentido y conforme a la anterior normativa legal, es de considerar que al vencerse la prórroga legal el contrato se extingue, puesto que en tal caso el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, significa entonces, que la consecuencia en comento guarda relación con la propia disposición del artículo 1.599 del Código Civil, según el cual “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, norma que de ningún modo está en colisión con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que llegado el vencimiento del plazo determinado concertado por las partes y operar, en tal caso, la prórroga legal, ésta es considerada por la ley como a tiempo determinado, en cuyo caso esa prórroga es una hechura del legislador que no encuentra contradicción alguna con el artículo 1.599 en referencia, pues entonces la misma (prórroga legal) integra la propia determinación en cuanto al tiempo establecido que ahora concluye, y al concluir extingue el contrato sin necesidad de desahucio.

Conforme a la precitada norma, el primer requisito exigido para la procedencia de la pretensión, sería la demostración de la relación arrendaticia a tiempo determinado; Con respecto a este presupuesto, la Actora, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, incorporó a los autos el original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes objeto del litigio, que al no haber sido tachado, ni impugnado por la parte contraria, se le otorga pleno valor probatorio, con lo cual quedó demostrada la existencia de la obligación locataria existente entre las partes, y así queda confirmado el primer requisito.

Entre tanto el demandado excepcionándose de la acción ejercida en su contra, arguyó en su defensa de fondo expresamente lo que a continuación se transcribe: rechazo, niego y contradigo íntegramente tanto en los hechos como en cuanto al derecho los alegatos explanados por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto mi poderdante, continuo en forma pacifica, ocupando el inmueble objeto del contrato, luego del vencimiento del mismo y aun mas, sin que la Arrendadora haya hecho oposición al pago de la pensión de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del presente año, debidamente consignada ante el juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyo depósito riela en el expediente signado bajo el Nº 2006-0096, conforme se evidencia del original del depósito número 944386, que anexo a la presente marcada con la letra “A”, y que opongo a la parte actora a los fines de que surta sus efectos legales…”

Ahora bien, planteada así su defensa le correspondía traer a los autos la prueba de sus respectivas afirmaciones de hecho, en la forma y manera como lo dispone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En este sentido conforme al artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.-

En el caso de autos, la actora demostró con el Contrato de arrendamiento ya valorado, la existencia de la obligación inquilinaria con la demandada, cuestión ésta aceptada por ésta última, tal como expresamente señaló en su contestación a la demanda, por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes queda demostrada la relación arrendaticia suscrita entre las partes, la cual comenzó a regir en fecha 01 de noviembre de 2004, con fecha de vencimiento el 01 de Noviembre de 2005, cuyo contrato quedó legalmente autenticado en fecha 05/11/2004.

En este sentido, es necesario dejar sentado lo que dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que reza: Los contratos es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Específicamente el de arrendamiento, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.579 ejusdem, que reza “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está se obliga a pagar a aquella”.

De modo que, los contratos se forman por dos o más voluntades libremente manifestadas, no sólo para constituir originariamente un contrato, sino para modificar o cambiar las obligaciones primigenias que cada parte se compromete a ejecutar.

De acuerdo al principio de autonomía de la voluntad, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones sin otros límites que el orden público y las buenas costumbres. Es así como en materia civil, la mayoría de las normas por ser de carácter dispositivo, los particulares pueden libremente regular sus obligaciones.

Esa manifestación de voluntad puede darse de manera expresa, cuando claramente quedan determinadas las respectivas contraprestaciones que las partes se prometen. Pero puede, esa voluntad, expresarse tácitamente cuando una de las partes, tolera una situación que en el fondo significa el cambio de la convención originalmente convenida.

En el caso de autos, es un hecho aceptado que a las partes los vincula un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo e improrrogable, tal como quedó reflejado en la cláusula segunda del contrato accionado, el cual textualmente dispone: La duración del presente contrato de arrendamiento, será a tiempo determinado de un (1) año fijo, contado a partir del Primero (1) de noviembre del año 2004. Queda expresamente entendido que el presente contrato no será prorrogable por ningún motivo. “LA ARRENDATARIA” deberá hacer entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas el día primero (01) de noviembre del año 2005, a la ARRENDADORA, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y limpieza en que hoy lo recibe.

Ahora bien, de acuerdo a dicha cláusula y a su vencimiento, de acuerdo a lo previsto en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenía derecho el arrendatario a gozar de la prórroga legal m.d.U. (1) año y agotada ésta, debió cumplir con la entrega de la cosa arrendada, a menos que permaneciera ocupándolo sin oposición de la arrendadora, en cuyo caso se presume renovado y con los efectos de un contrato sin determinación de tiempo, es decir, la llamada tácita reconducción.

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.599 del Código Civil, “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio y cuando se ha hecho desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, según lo prevé el artículo 1.601 eiusdem.

En cuanto a este último señalamiento, es necesario aclarar dos puntos esenciales para dilucidar la presente controversia; en primer orden el solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aún cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización del algún indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo. Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y tampoco pide el secuestro, dejando transcurrir dicho lapso y se produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, previstas en el contrato objeto de la prórroga se habría producido la tácita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1.614 del Código Civil que así lo contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la disposición legal contemplada en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario que reza:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.

Entre tanto, si bien es cierto que la arrendataria en fecha 29 de noviembre de 2006, procedió a consignar ante el Juzgado vigésimo quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el pago por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre del citado año, y seguir ocupando el inmueble una vez vencida la prórroga legal , que culminó el 01 de noviembre de 2006, no es menos cierto que a partir de esa fecha se evidencia que efectivamente el actor requirió el cumplimiento de la obligación en cuanto a la entrega de la cosa arrendada, dentro del lapso legal para ello, es decir en fecha 17/11/06, tal como se desprende del folio tres (3) del presente expediente, en base a la temporalidad de la interposición de la demanda por parte de la actora-arrendadora con lo cual sirvió de base legal para desplegar su pretensión, y esa conducta adoptada por la arrendadora se traduce y da a entender a esta juzgadora su consentimiento expreso de no querer proseguir la relación locativa.

Indudablemente, esa conducta diligente del arrendador de oponerse a que el arrendatario prosiguiera con la ocupación del inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal al haber interpuesto su acción -como se mencionó anteriormente- y encontrándose las partes vinculadas por un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo fijo donde no se logró la existencia de tácita reconducción ya que la acción ejercida por el actor es el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, es decir no fundamentada en falta de pago de alquiler por lo que la arrendadora puede retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo 51 eiusdem.

Por ello, expresamente acordado por las partes la “No Prorroga” del contrato y habiendo nacido para la arrendataria el beneficio de la prórroga legal, la cual usó y consumó en su totalidad en fecha 01 de noviembre de 2006, sin que se evidencie en autos una nueva contratación locativa del inmueble u otra relación contractual que presuponga una novación de la obligación arrendaticia, por lo que la demandada (arrendataria) se encuentra en la obligación de desocupar y entregar el inmueble en cuestión al vencimiento de la misma, obligación está que aún no ha dado cumplimiento por lo que se reitera la acción aquí ejercida debe ser declarada con lugar, con la subsiguiente entrega material del bien inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.

III

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos: